Formular el proyecto y determinar su viabilidad

Presentado por:

Carol Lizeth Uribe Sabogal C.C. No. 1.144.059.146

Mery Luz Triana Estepa C.C. No. 46.450.786

Luis Alberto Guaman García C.C. No. 1.049.603.615

Olfa Maire Cárdenas Toloza C.C. No. 1.048.848.033

Grupo 106005_5

Presentado a:

Ana María Rojas

Director de Curso

Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD

ECACEN

Diseño Y Evaluación De Proyectos

Contaduría Pública

Octubre, 2021
 Introducción (Mery)

Lo proyectos son la manera en la que una organización refleja organización y compromiso por la

misma, buscando que los resultados que se buscan sean los óptimos, para ello las personas que

trabajan en el diseño y evaluación de los proyectos deben ser personas responsables, serias y

comprometidas con la misma, ya que de allí se maximizan ideas, se reducen recursos y se

provecha al máximo la capacidad humana.

El diseño y la evaluación de proyectos nos permitirá recopilar y analizar información para una

inversión determinada.

A su vez nos permitirá desarrollar habilidades a la hora de realizar cualquier proyecto, ya que

gracias a esto sabremos sobre estudios de mercado, estudios legales, desarrollo organizacional,

costos, entre otros.

Como futuros contadores públicos es una herramienta importante ya que a través de esta nos

enfocaremos en nuestro proyecto de grado y realizaremos una mejor labor en su presentación ya

que tendremos la asesoría, los conocimientos previos y la capacidad para analizar y decidir qué

proyecto quisiéramos realizar para terminar nuestro estudio de pregrado.

Árbol de problemas (Olfa)
 Árbol de objetivos (Olfa)

Contenidos desarrollados

1. Identificación del problema (Mery)

Viabilidad técnica y financiera para el desarrollo de un proyecto de vivienda multifamiliar en la

localidad de Usaquén en los barrios Santa Bárbara, La Bella Suiza o Lisboa.

2. Definición del bien o servicio: (Mery)

Brindar vivienda multifamiliar a los habitantes de la localidad de Usaquén, en los barrios Santa

Bárbara, La Bella Suiza o Lisboa.

3. Introducción del proyecto (Mery)

Debido al incremento de la población, a la migración de personas de otras regiones del país y del

extranjero, se ve la necesidad de construir un mayor número de viviendas.

De acuerdo a los datos estadísticos obtenidos del Dane (DANE 2019) sobre indicadores

alrededor de la construcción – IEAC (DANE 2019) en 2019 las licencias de construcción

aumentaron 107.7% con respecto a diciembre de 208, lo que muestra una significativa tendencia

a la construcción de vivienda y a la necesidad de las mismas por sus habitantes.

En el caso específico de la localidad de Usaquén en los barrios Santa Bárbara, La Bella Suiza y

Lisboa, cuenta con amplias zonas verdes, bajos índices de inseguridad adecuada zona vial,

cercanía a colegios, centros de salud y centros comerciales, hacen que sea un punto ideal para la

construcción e inversión en vivienda multifamiliar.

De acuerdo a lo anterior este estudio busca la factibilidad de la ejecución del proyecto de

inversión a través de una administración eficiente de los recursos y aprovechando las

oportunidades tanto del mercado como las ofrecidas por el gobierno.

4. Antecedentes del estudio (Carol)

Demanda y Consumidor:

Según datos estadísticos obtenidos del Dane (DANE, 2019) sobre indicadores económicos

alrededor de la construcción – IEAC (DANE, 2019), en 2019 las licencias de construcción

aumentaron 107,7% con respecto a diciembre de 2018, debido al aumento en el área aprobada

para vivienda diferente a interés social. El valor de los créditos individuales desembolsados para

la compra de vivienda aumentó en 13,7% respecto del año anterior. El índice de precios de
vivienda nueva registró una variación anual positiva de 5,75% para el año 2019. El área iniciada

de edificaciones presentó un aumento del 6% en el IV Trimestre de 2019. En diciembre de 2019

se licenciaron 4.000.767 m2 para construcción, 1.824.736 m2 más que en el mismo trimestre del

año anterior 1.383.949 m2.

Oferta en el mercado

El 60% de los compradores de vivienda utilizan créditos de largo plazo para soportar su compra,

pero con la última crisis el porcentaje de las viviendas adquiridas con el largo plazo bajo al 25%.

Actualmente esta cifra se encuentra en un 30%, lo cual indica que el sector hipotecario ha

reaccionado, por lo menos para la actividad de construcción de vivienda.

Producto

En el sector urbano de la ciudad es notoria la existencia de edificaciones con espacios reducidos;

por lo tanto, el presente proyecto busca ofrecer un lugar más cómodo para vivir. Este proyecto se

encuentra dentro de las tendencias de crecimiento del sector por lo que se espera su ejecución y

éxito.

5. Justificación (Mery)

El proyecto planteado consiste en la construcción de viviendas multifamiliar en la localidad de

Usaquén, en los barrios Santa Bárbara, La Bella Suiza o Lisboa.

Se propone poder a disposición de las familias que habitan este sector o las que estén interesadas

en vivir en esta zona, viviendas cómodas en la cuales aparte de tener acceso a créditos y

subsidios que ofrece el gobierno la tranquilidad de disfrutar un sector con múltiples beneficios,
como las zonas verdes, acceso vial adecuado, cercanía a colegios, centros comerciales y centros

de salud.

El proyecto estará enfocado a las personas que les guste vivir en lugares cómodos, cerca de la

naturaleza, con una infraestructura amplia y económica a la vez, con excelentes acabados tanto

en sus interiores como en exteriores.

El desarrollo del proyecto a su vez, aportara a la economía del país, apoyara el crecimiento

familiar a través de la adquisición de vivienda propia, al sector de la construcción y mejorara la

economía local y nacional. A nivel local, a través de la compra de materiales e insumos de

construcción, contratación de mano de obra calificada y no calificada, quienes se beneficiarán

ellos y sus familias a través del a remuneración económica con todos los requisitos de ley,

adquisición de bienes públicos y privados tales como servicios públicos (agua, luz, aseo, gas) y

privados (telefonía, internet y televisión).

Cabe anotar que en la actualidad hay mayor facilidad de acceso a créditos para vivienda, tasas

más bajas y subsidios gubernamentales.

6. Objetivo del proyecto (Mery)

El objetivo de este trabajo es el análisis del proyecto de inversión de vivienda multifamiliar en la

localidad de Usaquén, en los barrios Santa Bárbara, La Bella Suiza o Lisboa, a través de estudios

preliminares de mercado, técnico, organizacional legal y financiero.

Objetivo General (Carol)

Elaborar un estudio de factibilidad financiera para un proyecto de construcción de viviendas

multifamiliar en la zona de Usaquén de la ciudad de Bogotá, Santa Bárbara, La Bella, Suiza,

Lisboa, teniendo en cuenta los aspectos financieros y operativos.

Objetivos Específicos (Carol)

 Elaborar un estudio financiero para estimar el flujo de caja y el margen de rentabilidad de

un proyecto de construcción de viviendas multifamiliares en la zona de Usaquén de la

ciudad de Bogotá.

 Identificar los requisitos necesarios para la ejecución y construcción de viviendas

multifamiliares en la zona de Usaquén de la ciudad de Bogotá.

 Elaborar un estudio de mercado para la comercialización de viviendas multifamiliares en

la zona de Usaquén de la ciudad de Bogotá.

7. Descripción del proyecto (Mery)

Considerando el tipo de proyecto a realizar por Claudio, el tío de Felipe, va dirigido a personas

económicamente estables, quienes buscar invertir su dinero en una vivienda propia, estable,

económica, cómoda y bien ubicada.

Atendiendo que hoy en día las familias aportan tanto la mujer como el hombre económicamente,

lo cual facilita la capacidad económica para la adquisición de vivienda propia, bien sea con

capital propio o a través de créditos hipotecarios y subsidios gubernamentales.

El lugar donde se llevará a cabo el proyecto localidad de Usaquén, en los barrios Santa Bárbara,

La Bella Suiza o Lisboa es atractivo para los habitantes de Bogotá.

La localidad de Usaquén es una de las más seguras para vivir.

La cercanía a Colegios, centros de salud y centros comerciales, permite mayor facilidad de

adquisición de productos y mayor economía

El óptimo estado de las vías y su adecuada infraestructura vial permite maximizar el tiempo en

desplazamientos y reducción de costos por mantenimientos de vehículos, si se poseen.

Por ser viviendas multifamiliares se va a maximizar el espacio y se va poder suplir más la

necesidad de adquisición de vivienda a costos razonables y de calidad.

Las viviendas serán construidas con materiales de alta calidad tanto nacionales como extranjeros,

materiales que garantizarán la calidad del a obra y su durabilidad en el tiempo.

Los créditos hipotecarios actualmente son de mayor acceso y traen beneficios adicionales como

subsidios o reducción en las tasas de intereses.

Para la realización de este proyecto se cuenta con profesionales con amplia experiencia en el

ramo y cuenta con sus oficinas en la ciudad de Bogotá.

8. Costos estimados…(Carol)

9. Estudio de perfil

A. Información básica del proyecto (Mery)

Proyecto para construcción de vivienda multifamiliar

Lugar de realización de proyecto la localidad de Usaquén, en los barrios Santa Bárbara, La Bella

Suiza o Lisboa.

Sector con alta valorización y demanda en la ciudad debido a sus amplias zonas verdes, bajos

niveles de inseguridad, adecuada infraestructura vial cercanía a colegios, centros comerciales,

parques recreativos y centros de salud.

B. Diagnostico (Olfa)

Uno de los derechos fundamentales de los individuos, es la adquisición de vivienda digna, pero

en Colombia más que un reto, es enfrentar una problemática, las personas de bajos ingresos muy

difícilmente pueden adquirir un bien inmueble destinado a vivienda. Porque los bajos ingresos

que perciben no alcanzan para subsidiar este costo, que además en las ciudades es un poco

elevado.

Desde que entró en vigencia nuestra constitución política de 1991, se generaron varios cambios,

entre ellos la descentralización administrativa, que le atribuyo a las entidades territoriales la

responsabilidad del desarrollo en sus territorios, y le asigno a los Municipios y ciudades la

administración del suelo urbano, y el desarrollo físico de las ciudades, esto quedo reglamentado

por la ley 152 de 1994 –Ley Orgánica del Plan de desarrollo. Y ley 388 de 1997 – Ley de

Desarrollo Territorial, en las cuales se encuentra establecido las figuras de Planeación para las

ciudades.

Basados en la Herramienta administrativa llamada Plan de Ordenamiento Territorial, POT. El

cual contiene el marco normativo para el desarrollo de la ciudad, el régimen de suelo, que

describe los derechos y deberes de los propietarios del suelo, y todos los instrumentos de

planeación y financiación del desarrollo urbanístico.

Por esto se hace necesario para la realización de un proyecto de vivienda multifamiliar, aplicar

las mejores e innovadoras tecnologías en los procesos constructivos, es evaluar las mejores

alternativas que ofrecen los ingenieros para garantizar que la vivienda que se desea construir

cuente con características como: Comodidad, seguridad, salubridad, habitabilidad, y estabilidad

social a costos accesibles a la sociedad. También garantizar cobertura de los servicios públicos
básicos y todos los demás que les ofrezcan bienestar a los habitantes, y que les ayuden a

aumentar su calidad de vida.

Justificación (Carol)

El sistema de construcción utilizado en el proyecto será la construcción tradicional (mampostería

confinada), sin embargo, tendrá un enfoque más ecológico principalmente en el uso responsable

de los materiales de construcción, ofreciendo igualmente seguridad estructural a los beneficiarios

de igual manera a la que ofrecen las estructuras tradicionales.

Estas construcciones serán denominadas construcciones sostenibles, las cuales adaptan sus

diseños en pro del cuidado del medioambiente, haciendo uso adecuado de los recursos naturales

y protegiendo la biodiversidad del entorno donde se encuentran.

Este modelo está pensado para satisfacer las necesidades de la sociedad, teniendo en cuenta su

bienestar y calidad de vida. Buscando establecer el tipo de desarrollo urbano para lograr el

funcionamiento adecuado, buscando aprovechar oportunidades de inversión brindando nuevas

opciones de vivienda a las personas interesadas en residir en la zona de Usaquén en la ciudad de

Bogotá. A partir de la recolección de una experiencia notoria, se podrá organizar el negocio

familiar que llevará a cabo la obra, llevándolo a un ámbito profesional y empresarial.

C. Formulario del proyecto

1. Estudio preliminar de mercado (Luis)

Estudio preliminar de mercado para el desarrollo del proyecto de vivienda multifamiliar en

la localidad de usaquén en los barrios santa bárbara, la bella suiza o lisboa.

Descripción general del sector:

Brindar la oportunidad a muchas familias de las localidades de Usaquén, Barrios Santa Bárbara y

la Bella Suiza o Lisboa, de contar con un proyecto de vivienda de interés social a un costo

exequible a la comunidad, teniendo en cuenta que es una zona que cuenta con una extensión total

de 6.531,32 hectáreas, se ubica en el extremo nororiental de la ciudad y limita, al occidente con

la Autopista Norte, que la separa de la localidad de Suba; al sur con la

Calle 100, que la separa de la localidad de Chapinero; al norte, con los municipios de Chía y

Sopó y al oriente, con el municipio de la Calera.

Esta localidad está dividida en nueve UPZ (Unidades de Planeamiento Zonal): Paseo Los

Libertadores, Verbenal, La Uribe, San Cristóbal Norte, Toberín, Los Cedros, Usaquén, Country

Club y Santa Bárbara. Su población está

conformada por 449.621 habitantes y cuenta con una zona natural de interés representada en los

Cerros Orientales y factores de conectividad que la privilegian dada su infraestructura vial y

conexión con municipios como la Calera, Sopó y Chía

Adicionalmente en este sector, se encuentran todos los estratos socioeconómicos, desde el uno

hasta el seis y existen varias industrias procesadoras de lácteos, derivados

cárnicos (pescado, pollo, carne), plásticos, alimentos, tapetes,

cocinas integrales, maderas galvanizadas, ferreterías, fábricas de

hielo, fábricas de pastas entre otras.

Descripción del producto:

De acuerdo a este análisis, se realizará una estructura de la construcción de 100 viviendas de

interés social dirigidas a estratos 1 y 2 de 12 m x 6 m, que cuenta con dos niveles, ladrillo a la

vista, pisos en cemento, cerámica en zonas húmedas de baño, mueble con lavaplatos, lavadero en

la zona de ropa y servicios públicos básicos (Agua, Alcantarillado, Energía y Gas Natural).

Producto real:
Viviendas de Interés Social “VIS”:

PRIMER NIVEL:

Sala - comedor

Un baño.

Cocina con zona de ropas.

Garaje

SEGUNDO NIVEL:

Tres alcobas

Estudio

Dos baños

PRODUCTO AUMENTADO:

El proyecto contara con un valor agregado como lo es:

Parqueaderos pavimentados.

Amplias vías de acceso.

Extensas zonas verdes.

Vías internas.

Urbanismo completo.
2. Estudio preliminar técnico (Luis)

Objetivo

Construcción de 100 viviendas de interés social que reúnan todos los elementos que aseguran su

habitabilidad, estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción cuyo

valor máximo es de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135

SMLM),, es decir cuyo precio máximo en 2021 sea de $122.651.010.

Identificacion de la zona

La zona de Usaquén, Barrios Santa Bárbara y la Bella Suiza o Lisboa, es uno de los sectores más

lujosos de la capital colombiana, debido a que existen Centros comerciales, universidades,

colegios, bancos, centros empresariales y todo lo que se necesitas para vivir cómodo y feliz.

Además, esta localidad cuenta con buen acceso vial, facilidades de transporte, oferta cultural y

sobre todo, seguridad.

Por otro lado, el sistema de Transmilenio lo transportará por toda la Autopista Norte hacía el sur,

oriente y occidente de Bogotá. La línea del sistema que compone esta localidad es la B, la cual

comprende las estaciones: Terminal, Calle 187, Toberín, Calle 161, Mazurén, Calle 146, Calle

142, Alcalá, Prado, Calle 127, Pepe Sierra y Calle 106.

Como si fuera poco, cerca de la zona colonial y frente a un centro comercial, está la estación del

ferrocarril. Allí podrás tomar el tren y visitar los principales municipios de la Sabana.

Condisiones para la implementacion del proyecto

Este proyecto se estandariza para 100 viviendas, con un promedio de seis habitantes por

vivienda, para un total estimado de 600 beneficiarios.

Las viviendas cuentan con un área de construcción de 12 m de fondo por 6 m de frente, donde su

primera planta cuenta con: Sala – comedor, Un baño, Cocina con zona de ropas y Garaje y en su

segunda planta con: Tres alcobas, Estudio y Dos baños.

Adicionalmente, el proyecto contara con: Amplias vías de acceso, extensas zonas verdes.

Vías internas.

El sitio donde se contempla la construcción de cada vivienda no posee riesgo natural, el cual

consta en el certificado por parte de la secretaría de planeación municipal y teniendo en cuenta

las disposiciones técnicas para el tipo de proyectos cuyas condiciones se presentan a

continuación:

Estos son los factores que influyen en la elección de los terrenos para construcción:

Calidad del suelo: El suelo es de roca, ya que cuenta con un alto grado de dureza, con el fin de

que los cimientos de las estructuras se mantengan estables y permite soportar bien el peso de una

construcción.

Presencia de agua en el terreno: No posee presencia de agua y no corre el riesgo de inundarse

Orientación: La orientación impacta la disposición de luz y confort térmico, permitiendo reducir

el consumo de energía diario, gracias a la iluminación natural. Brindando el confort térmico e

iluminación en las alcobas de mayor uso.

3. Estudio preliminar organizacional legal (Mery)

La ley colombiana tiene como propósito establecer los procedimientos y mecanismos para la

elaboración, aprobación, ejecución, seguimiento, evaluación y control de proyectos y demás

temas relacionados con planeación.

De acuerdo a la constitución política de Colombia en su artículo 51 manifiesta” Todos los

colombianos tiene derecho a una vivienda digna. El estado fijará las condiciones necesarias para

hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados

de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.”

El proyecto estará liderado por el gerente de proyecto quien será el responsable de la correcta

ejecución y procurará el cumplimiento de todos los requerimientos y especificaciones de la VIS.

Así mismo, tendremos en segundo lugar a los especialistas técnicos y funcionales que

comprenden el equipo de trabajo y quienes estarán encargados como directores de diseño, obra,

adquisiciones, ventas y calidad en las etapas de planificación, ejecución, seguimiento, control y

cierre. en el tercer nivel tendremos los residentes y los diferentes profesionales responsables de

cada uno de los frentes y apoyan de forma directa a los respectivos directores en las actividades

necesarias para cumplir los hitos de cada etapa. Por último, se encuentran los colaboradores que

son el apoyo de los diferentes frentes.

Para iniciar este proyecto se debe tramitar, ante la curaduría correspondiente, la licencia de

construcción. Para este caso específico se consultó la Curaduría Urbana de Bogotá No. 1.

La licencia de construcción “Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios,

localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las vías

públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios que

permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de

edificaciones con destino a usos urbanos, de conformidad con el POT, los instrumentos que lo

desarrollen y complementen, las leyes y demás reglamentaciones que expida el Gobierno

Nacional. Las licencias de urbanización concretan el marco normativo general sobre usos,

edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos con base en el cual se

expedirán las licencias de construcción para obra nueva en los predios resultantes de la

urbanización. Con la licencia de urbanización se aprobará el plano urbanístico, el cual contendrá

la representación gráfica de la urbanización, identificando todos los elementos que la componen

para facilitar su comprensión, tales como: afectaciones, cesiones públicas para parques,

equipamientos y vías locales, áreas útiles y el cuadro de áreas en el que se cuantifiquen las

dimensiones de cada uno de los anteriores elementos y se haga su amojonamiento. Parágrafo. La

licencia de urbanización en suelo de expansión urbana solo podrá expedirse previa adopción del

respectivo plan parcial”.

Los documentos necesarios para tramitar la licencia urbanística, por parte de la curaduría, se

deben entregar los siguientes documentos, dicha información fue tomada directamente de la

página web de la Curaduría Primera de Bogotá:

Formulario Único Nacional, puede obtenerlo desde las páginas web de las curadurías.

 Certificado de libertad y tradición (con una fecha menor a los 30 días de emisión)

 Fotocopia de la cédula del propietario

 Cédula del representante legal, en caso de aplicar.

 Factura del Impuesto Predial o certificado de catastro del último año.

 Ubicación detallada de los terrenos vecinos a la obra.

 Formato de declaración de vivienda de interés social (en caso de aplicar)

 Estudios geotécnicos, de suelos y los diseños estructurales.

 Planos de la propuesta arquitectónica.

 Licencias urbanísticas anteriores, excepto para obra nueva.

  Autorización de la entidad correspondiente, si se trata de un patrimonio histórico o de

interés cultural.

 Acta de la administración que autorice las obras, en caso de ser propiedad horizontal.

 Tarjetas profesionales y certificaciones que acrediten experiencia de todos los

profesionales que intervienen en la obra.

 Tenga en cuenta que el valor para expedir este documento varía depende de la ubicación,

el estrato, los metros cuadrados y el tipo de construcción a realizar.

Normatividad para el sector de la construcción en Colombia.

Resolución 2413 de 1979: en la cual se presentan los presupuestos Mínimos en materia de

seguridad e higiene que deben tener las empresas del Sector constructor:

• Riesgos, relaciones contractuales, responsables, técnicas utilizadas y tecnología aplicada y

demás presupuestos que Determinan su operatividad en la actualidad.

Decreto 1469 de 2010: la medida busca establecer medidas de racionalización de trámites y de

seguridad jurídica sobre las condiciones en que se otorgan las licencias procurando motivar al

sector privado interesado en la construcción, a través de lineamientos que unifican a nivel

nacional las normas que regulan el trámite de expedición de estos permisos de construcción.

Leyes relacionadas con desarrollo territorial.

Decreto 4260 de 2007: ministerio de ambiente, vivienda y desarrollo Territorial, reglamenta el

trámite de anuncio, formulación y adopción de los MISN.

Decreto 340 de 2012: norma de sismo resistencia 2010. NSR-10 Decreto 566 de 2014: el cual

adopta la Política Pública de Ecourbanismo y Construcción Sostenible de Bogotá, Distrito

Capital 2014-2024.
Ley 1450 de 2011: expide el Plan Nacional de Desarrollo, en el artículo 117, se establecen los

tipos de vivienda y su definición.

4. Estudio preliminar financiero (Mery)

De acuerdo con el objetivo del proyecto, se lleva a cabo un estudio comparativo entre la

construcción de vivienda tradicional y la construcción de vivienda con contenedores, analizando

los aspectos y recursos financieros para la viabilidad del proyecto.

4.1. Análisis de la inversión

Los inversionistas deberán conocer la suma inicial de capital necesario y, a partir de esta cifra,

determinar si al final del proyecto será posible recuperar la misma cantidad de dinero más las

utilidades sobre las ventas, y que el margen entre las utilidades y la inversión justifiquen el

riesgo de invertir en este proyecto y no en otras opciones que se ofrecen en el sistema bancario

de nuestra ciudad. Por lo anterior, se realizará un análisis de dos partes del capital, primero el

análisis de la inversión inicial y segundo el capital de trabajo.

- Inversión inicial

Todo proyecto, antes de dar inicio, necesita recursos para poder desarrollarse en cualquier sector

económico; en las obras de construcción esta situación no es diferente. Se determinó en el

estudio técnico que el proyecto se contratará y ejecutará por medio de la subcontratación de

etapas, por lo que no es necesario analizar los equipos, la herramienta y los materiales usados en

la construcción, ya que estos estarán incluidos en los contratos que se adjudiquen con cada uno

de los proveedores o contratistas. El método de subcontratación por etapas es muy beneficioso

para los inversionistas debido a que la inversión inicial del proyecto no es alta, ya que la
maquinaria pesada no hay que adquirirla sino alquilarla a un tercero. Este rubro se incluye dentro

el capítulo del presupuesto de obras especiales. Adicionalmente se necesitan también, como

inversión inicial, otros ítems de menor valor como son: la oficina del supervisor de la obra y la

dotación para su buen funcionamiento. En la siguiente tabla se enumeran cada uno de los activos

necesarios y sus respectivos valores.

- Capital de trabajo

Para dar inicio a la construcción del proyecto se debe contar con una gran suma de dinero (casi

siempre el valor total de la obra); como este no es nuestro caso se determinó entonces utilizar

una entidad financiera de apoyo para el acompañamiento de la venta del proyecto y, al mismo

tiempo, para poderle dar credibilidad y seguridad a los compradores; dicha entidad se conoce en

el medio como fiduciaria, que es la encargada de recibir los dineros de los clientes y que le

desembolsará a la firma del proyecto cuando las ventas alcancen el 60% de la totalidad de

unidades de vivienda disponibles (en el caso de estudio se trataría de seis apartamentos vendidos

para dar comienzo a la obra); este desembolso se hace periódicamente y el procedimiento debe

cumplir con unos requisitos como actas de gastos y avances de la obra. Por medio de la fiduciaria

se determina la forma de pago que se le exige a cada comprador. Es normal que cada cliente

pague una cuota inicial del 50% y luego el valor restante, de esta manera puede firmar las

escrituras. Según lo anterior el total del capital de trabajo constaría de lo siguiente: el contrato de

ventas, los preliminares del presupuesto (trámites legales, diseños y fiducia) y las eventualidades.

- Financiamiento

Existen varios tipos de créditos en el mercado para financiar este tipo de obras con los cuales se

pueden prestar diferentes cantidades de dinero y que permiten el respaldo económico necesario
durante el proyecto. Es muy importante hacer todo el trámite completo con las diferentes

entidades para saber las condiciones de intereses y obligaciones, esto con la precaución de

proteger la inversión inicial y los recursos de la fiduciaria, teniendo así un dinero disponible si

las ventas, luego del punto de equilibrio, se frenan o no avanzan como el flujo de caja lo

requiere.

4.2. Análisis de la rentabilidad

Por medio de este análisis se establecerán dos índices de rentabilidad que son: la rentabilidad

sobre las ventas y la rentabilidad sobre la inversión inicial.

4.3. Análisis de sensibilidad

Este análisis tiene como finalidad que existen recursos suficientes para llevar a cabo el proyecto

de inversión, y que el costo del capital invertido será menor que el rendimiento que este tendrá al

finalizar la obra. Se estudiarán dos escenarios: el primero es que fracasen las ventas de las

viviendas después de un punto de equilibrio, y el segundo, que los insumos de cada capítulo del

presupuesto tengan un alza al no arrancar la construcción del proyecto el mismo año en el que se

realiza el presupuesto.
Cronograma de ejecución (Mery)

Fuente: Botero, A. 2005. Factibilidad para la construcción de un edificio en un lote o vivienda unifamiliar.

Conclusiones del trabajo (Carol)

En conclusión, la actividad amplió y fortaleció en gran parte nuestros conocimientos en cuanto a

la prefactibilidad de los proyectos, en este caso para proyectos de vivienda, teniendo como base
los tres criterios expuestos en la guía de actividades. Este tipo de actividades nos acerca un poco

más a la realidad y nos hace analizar a lo que posiblemente nos tengamos que enfrentar en

nuestras labores de apoyo como profesionales dentro de las organizaciones, por esta razón lo

consideramos de gran importancia y realizamos con total conciencia cada uno de los puntos de la

actividad.
 Referencias bibliográficas

Sapag, C. N., Sapag, C. R., & Moreno, S. Á. A. (2008). Preparación y evaluación de proyectos.

(5ª ed.). Mc Graw-Hill. Recuperado de

https://untdfproyectos.files.wordpress.com/2018/04/sapag-2008-preparacion-y-evaluacion-de-

proyectos.pdf

Padilla, M (2011). Formulación y Evaluación de Proyectos (2ª ed.). Ecoe Ediciones. Recuperado

de https://elibro-net.bibliotecavirtual.unad.edu.co/es/ereader/unad/69169

Sapag, C. N., Sapag, C. R., & Moreno, S. Á. A. (2008). Preparación y evaluación de proyectos.

(5ª ed.). Mc Graw-Hill. Recuperado de

https://untdfproyectos.files.wordpress.com/2018/04/sapag-2008-preparacion-y-evaluacion-de-

proyectos.pdf

Botero, A (2005). Factibilidad para la construcción de un edificio en un lote o vivienda

unifamiliar. Recuperado de https://repository.ugc.edu.co/handle/11396/3809#:~:text=El

%20estudio%20de%20factibilidad%20es,del%20proyecto%2C%20minimizando%20la

%20incertidumbre.

Vargas, O (2017). Estudio De Factibilidad Para La Construcción De Vivienda Multifamiliar

Utilizando Contenedores En La Ciudad De Bogotá. Recuperado de

https://repository.eafit.edu.co/bitstream/handle/10784/5136/Alejandro_BoteroMariaca_JohnnyA

ndres_BedoyaMunoz_2014.pdf?sequence=2&isAllowed=y
Cubillos, Ruth (2021) Curaduría Urbana No. 1. Licencia de construcción. Recuperado de

https://curaduria1bogota.com/servicios/licencia-de-construccion/