UNIDAD 1. TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES.

1. Potestad jurídica y relación jurídica. Potestad y Publicidad. Potestad y

Derecho Real. Derecho Patrimonial y Derecho Real.

Las relaciones humanas que se establecen ya sea con personas de existencia visible,
de existencia ideal o con las cosas, pueden organizarse de acuerdo a dos categorías:
- Según la potestad (que a su vez, en el campo del Derecho privado da lugar a dos
especies: potestad personal y potestad real)
- Según las relaciones jurídicas (la cual se puede clasificar también según el derecho
subjetivo que se trate).

LA POTESTAD
Concepto. Puede caracterizarse como la relación existente entre una persona y: la
comunidad, u otra persona o un objeto, en virtud de la cual éstos últimos quedan
sometidos en forma total o parcial a la acción y voluntad de la primera.
En el ámbito jurídico lo primero en surgir fue la potestad, ya que en el Derecho
Romano primitivo no podían captarse distintas categorías de derechos, ya que sólo
existía el poder casi soberano del pater familias sobre todas las personas y cosas que
le estaban sometidas.
Hasta la sanción de la ley Poetelia Papiria, no aparece con nitidez la separación
entre derechos reales y derechos personales. Ya que, así como el que tenía un
derecho sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer, el acreedor, también lo
hacía directamente sobre la persona del deudor en virtud del nexum (una suerte de
esclavitud), a la cual éste quedaba sometido. Con la sanción de la Ley Poetelia
Papiria, la ejecución que antes se ejercitaba contra la persona del deudor, se
modificó y se ejercitaba entonces contra su patrimonio.
Si bien hasta la sanción de la Ley Poetelia Papiria el Derecho Personal se
estructuraba como real recíprocamente, el derecho real después de ésta no se
conformó originariamente como un derecho absoluto (ejercitable contra todos) sino
como un simple derecho relativo contra el antecesor, ya que la adquisición del
derecho estaba condicionada por las obligaciones que asumía el enajenante, el cual
debía asegurar la posesión pacífica al nuevo adquiriente y su defensa contra
terceros.
La clasificación de los derechos Reales y Personales no aparece en Roma de forma
expresa, pero si implícita en la clasificación de medios para obtener su protección
judicial a través de distintas acciones. En el procedimiento de acciones de la ley la
más importante fue la “legis actio per sacramentum”, la cual presentaba dos
modalidades típicas:
- según se tratara sobre la defensa de los derechos sobre cosas: legis actio
sacramentum in rem.
- según se tratara sobre la tutela judicial de los derechos de crédito: legis actio
sacramentum in personam.
Algunos romanistas encontraban el fundamento de la distinción de las acciones
personales y reales en la circunstancia de que el demandado estuviese o no obligado
a defenderse. Lo primero ocurría en la “actio in personam”, en la “actio in rem” el
que hacía valer la acción podía retener la cosa o abandonarla.
 Distintas especies de Potestad:
a. La potestad real es la que se tiene en forma total o parcial sobre los bienes
corporales o incorporales y que es objeto de distintas reglamentaciones que originan
los derechos reales y los derechos intelectuales. La potestad real se manifiesta en la
praxis a través de tres subtipos: la potestad sobre bien totalmente propio; la potestad
sobre el bien parcialmente propio, y por último, la potestad sobre bien ajeno.
b. La potestad familiar, se manifestaba en el C de Vélez a través de:
1. La patria potestad. Art. 264 C. De Vélez. “La patria potestad es el conjunto
de deberes y derechos que corresponden a los padres sobre las personas y bienes de los
hijos, para su protección y formación integral, desde la concepción de éstos y mientras
sean menores de edad y no se hayan emancipado…” Artículo que fue reformado por la
ley 23.264 ya que anteriormente se hablaba sólo de los derechos que los padres tenían
respecto de la persona y bienes de su hijo.
En el actual CCyC ya no se habla más de potestad, sino que se modificó por el de
Responsabilidad Parental (Art. 638 CCyC) quitándole además el usufructo legal de los
padres sobre los bienes de sus hijos, y en caso de uso o administración de los bienes
tienen la obligación de rendir cuentas.
2. Potestad Cuasi familiar. Aparecía regulado en el C de Vélez en ciertos aspectos
de la tutela y de la curatela, ya que no siempre quién la ejercía estaba unido por vínculos
de consaguinidad o afinidad con la persona sometida y beneficiaria de esa potestad, y,
además, según las situaciones, resultan tener preeminencia sobre el aspecto potestad, la
función representación y administración que hacían al gobierno de los bienes del
individuo subordinado a una de esas potestades.
En el actual CCyC ya no se concibe el gobierno de la persona y de los bienes que se
encuentran sometidos a la potestad del tutor o curador, sino que éstos tienen la
responsabilidad de protección integral tanto de su persona como de sus bienes.

LAS RELACIONES JURÍDICAS

Concepto. La relación jurídica es el vínculo existente entre dos partes, integradas
cada una de ellas por una o más personas humanas o de existencia ideal, en virtud
de la cual una puede exigir a la otra, o ambas, recíproca y sucesiva o
simultáneamente, el cumplimiento de una prestación reglada por la ley; que nace de
una causa generadora admitida y reglamentada también por la ley; y cuya
efectividad esta última asegura mediante la concesión de acciones o excepciones a
deducirse u oponerse ante las autoridades jurisdiccionales competentes en forma y
tiempo oportunos.
Es necesario saber que a las relaciones jurídicas también se las conoce como
derechos subjetivos, subdivididos éstos en dos grandes grupos.
- Derechos civiles. En este grupo se encuentran a su vez:
*los derechos de la personalidad
*los derechos de familia
*los derechos patrimoniales: Estos últimos se dividen en tres conjuntos:
º derechos personales
º derechos reales
º derechos intelectuales.
-Derechos políticos: Son los que tiene la persona en cuestión por formar parte de
una comunidad política y por su condición de ciudadano
 POTESTAD Y PUBLICIDAD
Si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho pueda
ser conocido también por todos. De allí la necesidad de la publicidad de la que
deben gozar los derechos reales para poder oponerse a terceros.
La publicidad puede cumplirse a través de dos sistemas:
La tradición (que configura también una función constitutiva del derecho real)
y la inscripción en registros especiales.
En cuanto a los medios publicitarios va a depender del régimen de cada bien, así
respecto de los inmuebles o bienes muebles registrables, se requerirá la inscripción
del título en el Registro de la Propiedad Inmueble o Registro de automotores
(publicidad registral) para la oponibilidad a tercero interesado de buena fe.
Y respecto a los bienes muebles no registrables (ej. Una computadora) la tradición y
posesión que ella engendra operará como medio de publicidad de la adquisición del
derecho real (publicidad posesoria).
Art. 1893. CCyC: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente a la inscripción registral o la posesión, según el
caso…”

DERECHO PATRIMONIAL Y DERECHO REAL

- - -

2. Ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos

subjetivos. Dualismo clásico entre dchos personales y dchos reales. Recepción del
CCyC. Sujeto pasivo indeterminado en los derechos reales. Comparación de los
derechos reales y personales. Relaciones

UBICACIÓN DE LOS DCHOS REALES EN LAS RELACIONES DE LOS DCHOS

SUBJETIVOS.
El derecho desde el punto de vista subjetivo, es considerado un poder o facultad
atribuido (por el derecho objetivo) a una voluntad. O como un interés jurídicamente
protegido, por el derecho objetivo.
Ambas definiciones no se excluyen sino que se complementan, es decir que el derecho
subjetivo es un interés protegido por el derecho objetivo mediante el otorgamiento de un
poder o facultad a la voluntad. Todo derecho subjetivo está integrado por tres
elementos:
- El sujeto titular, persona humana o jurídica, a cuya voluntad el ordenamiento le otorga
el poder o la facultad.
- El objeto del derecho es la persona o la cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder o el
comportamiento que está facultado a exigir de determinada persona.
- La causa del derecho, es el hecho o acto jurídico que le ha dado nacimiento.

De los derechos subjetivos se formularon distintas clasificaciones teniendo en cuenta la

oponibilidad, el carácter económico y el objeto inmediato de los derechos, a saber:
a. Savigny, formula su criterio clasificatorio de los derechos subjetivos en el sistema del
derecho romano. Define a la relación de derecho como “el dominio de la voluntad libre”
y expresa que la voluntad puede obrar sobre la persona misma del individuo, y también
moverse fuera de su propia persona. Entiende que las instituciones de derecho deben
clasificarse de la siguiente manera:
1. respecto de todos los hombres (derechos reales y derechos de sucesión)
2. respecto de individuos determinados (relaciones de familia y obligaciones).

b. Puchta, clasifica a los derechos subjetivos de la siguiente manera:

1. Derechos sobre la propia persona:
*Derechos de la personalidad
*Derechos de la posesión
2. Derechos sobre una cosa:
*la propiedad (sujetamiento total de una cosa)
*jus in re aliena (sujetamiento parcial)
3. Derecho a la acción de otro, la obligatio.

c. Freitas, efectúa una clasificación fundamental en derechos absolutos y relativos, pero

la desechó para agrupar a todos los derechos civiles en otras dos categorías:
*Derechos reales
*Derechos personales.
Puntualiza que ese dualismo es la clave de todas las relaciones civiles, destacando el
valor práctico de la distinción. El único antecedente que tiene correspondencia con la
concepción de Freitas es el Código de Argovia, en cuanto bajo la denominación de
“derechos personales” trata los derechos de familia. A partir de esto, Freitas subdivide
su clasificación en:
*Derechos personales en las relaciones de familia (derechos de familia)
*Derechos personales en las relaciones civiles (derechos creditorios u obligaciones).

d. Roguin, divide a los derechos subjetivos en absolutos y relativos.

*Son derechos absolutos: Los derechos de la persona sobre sí misma (dchos de la
personalidad), los derechos sobre otro individuo (dcho de potestad), los derechos de las
personas sobre las cosas (dchos reales).
*Son derechos relativos: Las obligaciones.

e. Picard, clasifica los derechos de la siguiente manera:

*Derechos sobre la propia persona (dchos personales)
*Derechos sobre la persona de otro (derechos de obligaciones)
*derechos sobre cosas materiales (derechos reales)
*Derechos sobre cosas intelectuales (derechos intelectuales)

f. Dabin, divide a los derechos subjetivos desde puntos de vista del objeto, del sujeto y
de la finalidad.
*Según su objeto los derechos subjetivos pueden clasificarse en: derechos de la
personalidad, derechos reales, derechos de crédito u obligación, derechos intelectuales.
*En atención a los sujetos:
-derechos interindividuales (derechos del individuo frente a otros sujetos de derecho, ya
sean individuales o colectivos)
- derechos corporativos (derechos recíprocos de los miembros de una corporación
respecto de ella y derechos de los miembros entre sí)
*Según su fin: derechos con fin egoísta, derechos función (especialmente familia y
estado).

Los derechos subjetivos han sido clasificados a través de diversas pautas; apuntándo
principalmente a la oponibilidad, al contenido, al objeto, sujeto, interés protegido y al
fin.
1. Por su oponibilidad, los derechos son absolutos o relativos. Los derechos
absolutos son aquellos que tienen eficacia frente a todos (erga omnes), los
relativos, son los que pueden hacerse valer contra persona o personas
determinadas. Este criterio fue el que sirvió tanto a Roguin como Savigny y
Freitas para arribar a sus clasificaciones finales.
2. Por su contenido, según se traduzca o no en un valor económico. Los derechos
subjetivos se dividen en derechos patrimoniales y extramatrimoniales. Freitas,
Picard y Dabin formularon sus clasificacion
3. es en torno al objeto pero con miradas y criterios distintos.
4. El sujeto y fin son otras pautas que utilizó Dabin para su clasificación.

Esquema comparativo desde su oponibilidad y contenido:

DERECHOS POR SU OPONIBILIDAD POR SU CONTENIDO

Personales Relativos Patrimoniales
Reales Absolutos Patrimoniales
Personalísimos Absolutos Extrapatrimoniales
Intelectuales Absolutos Mixtos
De Familia Mixtos Mixtos

DUALISMO CLÁSICO ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES.

Tradicionalmente el dcho real y el dcho personal fueron siempre separados con nitidez.
Ortolán, definió: “Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente
sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es
individualmente sujeto pasivo del derecho.
Según Demolombe: “El derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una
relación directa e inmediata, de tal manera que sólo se configuran dos elementos: la
persona (sujeto activo del dcho/titular) y la cosa, que es el objeto”.
Para aubry y Rau: “Los dchos reales son aquellos que crean una relación inmediata y
directa entre una cosa y una persona al poder de la cual ella se encuentra sometida, de
manera más o menos completa, siendo por eso mismo susceptible de ser ejercido no
solamente contra una persona determinada sino contra todos”.
De éstas definiciones transcriptas, el dcho real se concibió tradicionalmente siempre
integrado por dos elementos. Por oposición al derecho personal el cual se encuentra
compuesto por tres elementos: Sujeto activo (titular del dcho), sujeto pasivo (obligado)
y el objeto (la prestación: dar, hacer, no hacer)

Teorías que niegan diferencias sustanciales entre ambas.

A. Teoría unitaria personalista. Planiol difundió una nueva doctrina en la cual no
existía diferencia sustancial entre los derechos reales y los personales, porque en los
reales también existían sujetos pasivos los cuales eran representados por cada uno de los
integrantes de la comunidad, obligados a representarlos. Esta teoría fue seguida por uno
de sus alumnos, el cual elaboró una tesis a la que denominó “el derecho real
considerado como una obligación pasiva universal” siendo el derecho real concebido
como un derecho personal en el que los sujetos pasivos (integrantes de la comunidad)
están obligados al cumplimiento de una prestación (obligación de no hacer).
Crítica. Uno de los argumentos contra la tesis unitaria personalista estribaría en
que el sujeto pasivo universal se advierte no sólo en los derechos reales, sino también en
los personales, y aún en los restantes, porque constituye un simple deber de abstención
sin otro sentido que el respeto del orden jurídico establecido.
B. Teoría unitaria realista: Con mirada opuesta al criterio personalista, se sostiene que
todos los derechos patrimoniales son reales. Se quiso ver en los derechos creditorios
más que un vínculo entre las personas, una relación entre patrimonios, y de esta forma
así como el derecho real implica una relación con la cosa que es su objeto, el personal
importa una relación entre el acreedor y el patrimonio del deudor (el cual es garantía
colectiva “prenda común” de sus acreedores).
Crítica. Esta teoría fue objetada por diferentes razones:
1. Sólo tiene en cuenta el momento anormal del incumplimiento, con el derecho del
acreedor de agredir el patrimonio del deudor y no que lo normal es su cumplimiento y
que por ello aspira el acreedor.
2. De la posibilidad de que el acreedor pueda hacerse del patrimonio del deudor, no
debe interpretarse que el derecho personal se asemeje al real, ya que el patrimonio no
sólo se compone de cosas sino también de bienes y tampoco existe afectación especial
de esos elementos patrimoniales al cumplimiento de la obligación. La prueba de esto es
que el derecho personal no se extingue con la insolvencia del deudor, ni siquiera con la
desaparición de todos sus bienes, el derecho real se extingue con la pérdida de la cosa.
3. Se hace una despersonalización del derecho creditorio, siendo la esencia de este tipo
de derecho la persona del deudor, que lejos está de ser indiferente al acreedor ya que
muchas veces es el elemento decisivo para dar nacimiento al vínculo jurídico. Esto
queda expuesto claramente cuando un tercero extraño al vínculo jurídico paga
subrogándose en los derechos del primitivo acreedor, en donde no llega a ponerse en
contacto con los bienes del obligado.

RECEPCIÓN CCYC.
Los derechos personales se encuentran regulados en el Libro Tercero.
Los derechos reales se encuentran regulados en el Libro Cuarto.
Es necesario marcar la diferencia que en el C de Vélez, en su nota 497. establecía que
“Derecho personal es el que da la facultad de obligar a una persona a una prestación
cualquiera”. En el acual ccyc, sólo permite la posibilidad de sacar un beneficio menor o
mayor.

EL SUJETO PASIVO DETERMINADO EN LOS DERECHOS REALES.

Alguna doctrina sostiene la existencia del sujeto pasivo determinado en los derechos
reales sobre cosa ajena: siendo sujetos pasivos individualizados el titular del dominio
gravado con usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, prenda, anticresis. Hasta
se ha llegado a decir que aún para el dominio es aceptable ese sujeto pasivamente
determinado, representado por el anterior titular.
En lo que hace al invocado sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre la
cosa ajena, puede replicarse con éxito, que él no es sino uno más entre todos los
integrantes de la comunidad que deben respetarlos. En el aspecto pasivo, el titular del
dominio gravado asume un deber de abstención similar al de los otros componentes de
la comunidad, que perdurará aunque cese esa titularidad. Si por su peculiar situación
está más expuesto a soportar o violar el derecho real sobre cosa ajena, ello obedece a
una valoración extrajurídica, más propia del orden moral o psicológico.
En este orden de ideas, Freitas, en la nota al art. 868 La afirmación de que en el derecho
de dominio el sujeto pasivo determinado es su anterior titular, es inadmisible. Vélez, en
la nota al art. 497 del Código Civil, transcribe un significativo párrafo de Marcadé:
"Cuando me habéis vendido vuestra casa, estáis obligado a no molestarme en el goce
del inmueble: pero esto no es una obligación de no hacer, pues no os priváis de ningún
derecho. Esta necesidad nada tiene que os sea personal: ella es común a todos; es para
vos, como para los otros, la consecuencia y correlación de mi derecho real existente
"erga omnes".
Esta necesidad general y común a todos, que corresponde a un derecho real, forma un
deber que cada uno está sin duda en el caso de respetar, como una obligación personal,
mas no constituye una obligación"

COMPARACIÓN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES.

RELACIONES.
Semejanza y diferencias.
Los derechos reales, al igual que los personales o creditorios, son por su contenido
económico, derechos patrimoniales, frente a esta semejanza, son numerosas las
diferencias que los separan:

DIFERENCIAS DERECHOS DERECHOS REALES.

PERSONALES/CREDITORIOS.
En cuanto a la esencia Facultad de exigir a otro el
cumplimiento de una prestación
En cuanto su objeto. Es la persona del deudor
traducida en una determinada
conducta que debe observar en
beneficio del acreedor
(prestación)
En cuanto a sus Sujeto activo (acreedor)- Sujeto
elementos. pasivo deudor)- Objeto
(prestación)
En cuanto a la El beneficio (prestación) es
inmediatez alcanzado por el acreedor a
través de la persona del deudor.
En cuanto al régimen Rige el principio de autonomía
legal de la voluntad en creación y vida
de las relaciones jurídicas
limitadas sólo por el orden
público, la moral y buenas
costumbres.
En cuanto al Número Es ilimitado ya que nace de la
convención de las partes.
En cuanto a la Nacen de alguna de las causas o
Es un poder jurídico
(conjunto de facultades)
El objeto en los reales
son las cosas.
El sujeto (titular del
derecho)- El objeto
(bienes y cosas)
La utilidad es obtenida
directamente por el
titular del derecho sin
necesidad que medie
persona alguna.
Rige el principio del
orden público y en
mínima parte la
autonomía de la
voluntad.
Es limitado, está
circunscripto a los que
autoriza la ley y en nro
limitado.
Requieren un modo
adquisición fuentes previstas por la ley suficiente.
En cuanto a su Es de carácter relativo (sólo Es de carácter absoluto
oponibilidad puede hacerse valer frente a (es oponible frente a
personas determinadas) todos los integrantes de
la sociedad. Erga
omnes)
En cuanto a la publicidad Dado su carácter relativo no es Por su oponibilidad
una exigencia. absoluta aún contra
terceros interesados,
hace un requisito a la
publicidad.
En cuanto a su ejercicio Son extraños al ejercicio de la La posesión es el medio
posesión natural para el ejercicio
de los dchos reales.
En cuanto a la Se pierden por la prescripción ya
prescripción sea extintiva o liberatoria.
En cuanto a su duración Son siempre temporales Pueden ser temporales o
perpetuos.
En cuanto a la Admiten la concurrencia de La concurrencia de
exclusividad pluralidad de acreedores y/o varios titulares solo es
deudores. compatible con la
garantía y servidumbres.
En cuanto a su Aunque sea una oblig de dar cosa El derecho es inherente
Inherencia cierta no se establece con ellas a las cosas y se adhiere a
inherencia alguna desde que ellas, por ser su objeto
éstas son únicamente los objetos inmediato.
mediatos.
En cuanto al ius No tiene. Es una de sus ventajas
persequendi. típicas, faculta al titular
para perseguir la cosa y
reclamarla de cualquiera
que la tenga en su poder.
En cuanto al ius Se rigen por la ley del concurso. Es otra de sus ventajas
preferendi Si los bienes del deudor no típicas.
alcanzan para satisfacer todos los
créditos se distribuyen a prorrata
e/ los distintos acreedores, salvo
que sean créditos privilegiados.
Preferencia excepcional.
En cuanto a la Cuando el deudor o acreedor No se extingue con la
divisibilidad hereditaria fallecen, los créditos o débitos se muerte de sus titulares,
dividen de pleno derecho entre los herederos quedan en
los herederos en proporción a sus comunidad hereditaria
partes hereditarias. siendo ésta un estado de
indivisión.
En cuanto al modo de No se extinguen aunque Se extinguen con la
extinción desaparezcan todos los bienes del pérdida de la cosa. La
deudor. renuncia que en los
dchos personales es una
causal de extinción, en
 los reales es una
modalidad de abandono.

****Muchas veces el Derecho Personal se convierte en el camino para llegar al

Derecho Real. Como ocurre con el contrato de compraventa que genera derechos
personales (obligación de entregar la cosa vendida y pagar su precio), pero al mismo
tiempo es también uno de los requisitos necesarios para el nacimiento del derecho real
(título suficiente). Cuando el deudor de la obligación entrega y cumple con su
prestación (tradición de la cosa) queda satisfecho el otro requisito impuesto por la ley
para la constitución del derecho real (modo suficiente).

3. Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica.

A. LA POSESIÓN
Se discute si la posesión es un hecho o un derecho. Y aún considerándolo como
derecho, algunos piensan que es un derecho persona, ya que engendra acciones
puramente personales, que serían los interdictos. Otros, mirando la relación directa
existente entre el poseedor y la cosa poseída, como derecho real. Otros sostienen que es
un derecho mixto, real por la relación directa que establece entre el poseedor y la cosa
poseída y personal por el alcance de las defensas que otorga.

B. LOCACIÓN.
En la nota del art. 1498 del C de Vélez se manifiesta una controversia relativa a si la
locación debe ser considerada como un derecho personal o real. Se fundamenta
precisamente en que la locación persiste a pesar de la enajenación de la cosa a un
tercero que no ha sido parte en el contrato de locación originario implicando, un
derecho que afecta a la cosa.
Para Vélez la locación es un derecho personal, el locatario no tiene facultades que pueda
ejercer en forma inmediata sobre la cosa, sino en esa relación se interpone el locador.

C. HIPOTECA.
En nuestro dcho no existen dudas que se trata de un derecho real. A pesar de ello, se ha
sostenido sin embargo, que la hipoteca constituye un derecho personal, ya que no existe
una relación directa e inmediata(característica común de los derechos reales) por parte
del acreedor hipotecario. Esto es así porque se trata de un derecho que se ejerce sobre
cosa ajena. Siendo la hipoteca un derecho real y una desmembración del derecho de
propiedad porque:
*la existencia de la hipoteca traba la enajenación del inmueble, ya que económicamente
un inmueble hipotecado tiene menos valor de cambio que uno sin hipotecar.
*Porque la hipoteca impide al propietario la realización de ciertos actos que podría
ejecutar si no existiera.

D. ANTICRESIS.
No cabe duda que se trata de un derecho real, Vélez remarcó en una de sus notas que
dichos escritores se basaban en que un fundo los frutos eran accesorios de terreno
cuando en realidad los frutos y el terreno forman una sola cosa. Por consiguiente, la
prenda constituye la anticresis sobre la parte de la propiedad inmueble, sin poder negar
que hay una desmembración del derecho de propiedad cuando los frutos futuros de un
inmueble se dan en prenda en seguridad y para pago de una deuda. Los que
consideraban que se trataba de un derecho personal se basaban en los siguientes
argumentos:
*La falta del derecho de persecución que no lo otorga la ley siendo lo característico de
los derechos reales
*la ley tampoco le confiere ningún privilegio
*el derecho recae sobre los frutos y no sobre el inmueble, de tal modo que el derecho
del propietario o aparece desmembrado. Algunos autores incluso consideran que es un
derecho de naturaleza compleja: real sobre los frutos y personal sobre el inmueble.

4. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y personales.

Derechos reales in faciendo, ius ad rem. Obligaciones proter rem.
A. DERECHOS REALES IN FACIENDO.
El concepto clásico del derecho real tiene raíz romanista, fue estructurado como un
señorío ejercido directamente sobre una cosa, por contraposición a los derechos
personales que significan la facultad de exigir a persona determinada el cumplimiento
de una prestación. El derecho real inviste el poder para obtener directamente de una
cosa todas o algunas de sus utilidades. Con este punto de partida, la expresión “derechos
reales in faciendo” es un contrasentido, porque a través de el se admitiría un derecho
real con el contenido de un derecho personal. Los romanos sentaron la imposibilidad de
la incoherencia con su expresión “servitus in faciendo consistere nequit” “la
servidumbre (derecho real) no puede consistir en un hacer (que el propietario del fundo
dominante pueda exigir al propietario del fundo sirviente)”. El derecho real no puede
consistir nunca en que alguien haga algo en beneficio de su titular. Pero la postura
romanista se disloca cuando se examina el régimen feudal de los derechos reales,
cuando no existe inconveniente en admitir que ciertos derechos reales impongan en el
lado pasivo prestaciones positivas (in faciendo). Esas prestaciones consistían tanto en el
pago de una suma de dinero, en la entrega en especie y hasta en la prestación de
servicios personales.
El art. 497 del C de Vélez encaja con el esquema romanista cuando afirma: “A todo
derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que
corresponda a los derechos reales”. Del contexto de este artículo surge que ni siquiera la
obligación universal podría integrar el contenido del derecho real, ya que ese contenido
no podría quedar configurado con la obligación de una persona determinada y menos
aún si la obligación no es pasiva (abstención) sino positiva (hacer, in faciendo).
El principio “servitus in faciendo consistere nequit” fue consagrado por Vélez: “No
pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquier obligación de hacer,
aunque sea temporaria, y para la utilidad de un inmueble. La que así se constituya,
valdrá como simple obligación para el deudor y sus herederos, sin afectar las heredadas
ni pasar por ellas a los poseedores de los inmuebles”. Vélez ni siquiera admitió para el
caso excepcional de la “servitus oneris ferendi” que los trabajos necesarios para la
conservación de la servidumbre estuviesen a cargo del fundo sirviente.
De esta consideración se desecha en nuestro derecho la posibilidad de una categoría
intermedia entre los derechos reales y personales, en cuya virtud el titular de un derecho
real estaría facultado para pretender una actitud “in faciendo” de la persona que
aparezca ligada por su relación con la cosa.

B. DERECHOS REALES IUS AD REM.

El concepto aparece claramente formulado en el Derecho canónico. Cuando un obispo
estaba impedido de desempeñar el cargo, se le nombraba un coadjunto con derecho a
sucederlo. Este sólo tenía un ius ad rem al obispado y al beneficio que iba unido a él.
Recién cuando fallecía el obispo ese derecho se convertía en un ius in re. Esto llevó a
considerar la situación jurídica como intermedia entre el derecho real y el derecho
personal. Esta idea pasó luego al Derecho feudal. Por último ingresó en el Derecho
Civil, en conexión con la teoría del título y el modo, como una manera de proteger a
quien únicamente podía invocar a su favor un título suficiente, pero que no contaba aun
con el modo suficiente. Se le concedía un derecho preferente sobre posibles adquirientes
posteriores con título y modo, salvo que fuesen de buena fe y a título oneroso. Esta
aplicación del ius ad rem fue más tarde dejada de lado.

C. OBLIGACIONES PROTER REM.

También denominadas “obligaciones reales” u “obligaciones ambulatorias”, son
derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos reales o, al menos, de
una relación posesoria. Por lo tanto, nacen, se transmiten y se extinguen con el
nacimiento, la transmisión y la extinción de dicha titularidad. Se ha pretendido sostener
que constituyen una categoría intermedia entre los derechos reales y personales, en
razón de que estarían integradas por elementos personales y reales.
Son obligaciones que ofrecen características especiales en cuanto a su nacimiento,
desplazamiento y extinción, ya que nacen, se desplazan y se extinguen sin que
intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley.
En virtud de esa circunstancia es que se las llama también “obligaciones ambulatorias”,
ya que se desplazan con el derecho sobre la cosa. El deudor propter rem responde con
todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligación mediante el abandono de la
cosa por cuya titularidad real o posesoria quedó obligado.

5. Incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y

reglamentarias. Creación y modificación de los derechos reales (Art. 1884).
Números Clausus (art. 1887). Fuentes y tipicidad.

INCIDENCIA DEL ORDEN PÚBLICO EN LOS DERECHOS REALES. NORMAS

ESTATUTARIAS Y REGLAMENTARIAS.

La presencia del orden público es dominante en los derechos reales, pero no exclusiva.
Se entiende que son exclusivamente de orden público las normas que hacen a la esencia
del derecho real, llamadas estatutarias (donde se encuentran las disposiciones que
indican cuáles son los derechos reales y los alcances de su contenido).
Mientras que las normas reglamentarias atinentes a los derechos reales no son de
orden público, al ser preceptos reguladores con carácter meramente reglamentario, son
de aplicabilidad supletoria: las partes podrán prescindir de ellas.

**Normas estatutarias: no se pueden desconocer. Ejemplo: Art. 2205 (HIPOTECA).

Son exclusivamente de orden público y hacen a la esencia de los Derechos Reales.

**Normas reglamentarias: Dejan un margen a la autonomía de la voluntad. Ejemplo:

Art. 2137 (INVENTARIO EN EL USUFRUCTO).
 CREACIÓN Y MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. NÚMEROS
CLAUSUS.

La existencia y contenido de los Derechos Reales están gobernados exclusivamente por

el orden público y es de aplicación el art. 1884:
Art. 1884 CCyC. ESTRUCTURA: "La regulación de los derechos reales en cuanto a
sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.”

Como los Derechos Reales sólo pueden ser creados por la ley, se adopta el sistema
denominado “numerus clausus” (número cerrado).
El sistema de numerus clausus consiste en que la ley establece en forma taxativa y en
número limitado los Derechos Reales a los que los particulares pueden dar nacimiento.
Art. 1887 CCyC. ENUMERACIÓN: “Son Derechos Reales en este Código:
a. el dominio
b. el condominio
c. La propiedad horizontal
d. Los conjuntos inmobiliarios
e. El tiempo compartido
f. El cementerio privado
g. La superficie
h. El usufructo
i. El uso
j. La habitación
k. La servidumbre
l. La hipoteca
m. La anticresis
n. La prenda

FUENTES Y TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Diferenciación entre creación y fuente.
La afirmación de que los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley no significa
que la ley sea la única fuente (causa- origen) de los derechos reales. Por lo que resulta
imprescindible diferenciar los conceptos de “creación” y de “fuentes” en los derechos
reales. Ya que un derecho real puede tener su origen en un contrato (ej. los derechos
reales de garantía que sólo pueden nacer por convención). Pero por más que la fuente
provenga de la voluntad de las partes, siempre dará nacimiento a un derecho real que
esté regulado y haya sido creado por la ley.
Tipicidad.
El número clausus apunta a la determinación de cuáles han de ser los derechos reales y
al contenido “in abstracto” de ellos, pero no avanza sobre cuál ha de ser la “calidad
específica” de ese contenido, es decir, sobre su contenido “in concreto”(tipicidad).

6. Concepto del Derecho Real. Análisis crítico del Art. 1882. Comparación con el C
de Vélez.
Concepto.
“El derecho real es un poder jurídico (1), de una persona (2), sobre una cosa (3),
reglado por la ley (4), en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas,
algunas, o alguna de sus utilidades (5), con exclusión de injerencias extrañas (6), y que
con suficiente publicidad (7), se adhiere y sigue a la cosa (8), pudiendo oponerse a
cualquier interesado (9)".
1) Poder jurídico: no se trata de una facultad aislada como es de la esencia de los
derechos relativos (como los DP), sino de un conjunto de facultades que, por constituir
una unidad, se corresponde con la idea de poder.
2) De una persona: pues la persona (de existencia física o ideal), es sujeto de todo
derecho.
3) Sobre una cosa: es el objeto del derecho real, y como la cosa es un objeto material
susceptible de apreciación pecuniaria, ese derecho es de contenido patrimonial, a
diferencia de otros poderes, como los familiares, que al recaer sobre personas, ostentan
un contenido extrapatrimonial.
4) Reglado por la ley: ya que los DR están básicamente dominado por el orden público
y por ello es la ley la que los organiza en su número, contenido, adquisición,
transferencia y extinción.
5) En virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o
alguna de sus utilidades: El poder se ejercita en forma directa sobre la cosa; sin
necesidad de que intermedie la actividad de persona alguna, lo que refleja su
inmediatez. Se trata del contenido de los derechos reales, expuesto según sus distintas
amplitudes.
6) Con exclusión de injerencias extrañas: La facultad del titular del derecho real para
excluir a los demás integrantes de la comunidad de la utilidad o beneficio que el mismo
comporta, revela su carácter absoluto y el deber de respeto que cabe a aquéllos, que si es
violado da lugar a acciones reales para efectivizar la exclusión y proteger al derecho
real.
7) Y que con suficiente publicidad: Para que el derecho real alcance sus plenos efectos
y nadie pueda alegar su desconocimiento, es menester su cognoscibilidad a través del
medio previsto por la ley.
8) Se adhiere y sigue a la cosa: La publicidad suficiente adhiere el derecho a la cosa y
sigue con ella quienquiera sea la persona a cuyo poder pase. Esta inherencia se
manifiesta con el "ius persequendi" y el "ius preferendi" (Art. 1886 CCyC. Persecución
y preferencia)
9) Pudiendo oponerse a cualquier interesado: Al adherirse el derecho a la cosa,
deben someterse a su fuerza vinculante, hasta los terceros que invoquen un interés
legítimo.

Art. 1882. CCyC. Concepto. “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal
que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código”
Análisis: El poder jurídico ha sido definido como “un derecho subjetivo, cuya esencia
consiste en un señorío de la voluntad, sobre las personas o cosas, que se ejerce de propia
autoridad, y por tanto, de forma autónoma e independiente de toda otra voluntad”. El
poder jurídico real es el que recae sobre cosas determinadas, tiene carácter patrimonial y
se halla regulado principalmente por normas de orden público.

7. Derechos reales admitidos. Concepto de cada uno de ellos. Derechos

expresamente prohibidos en el C de Vélez (derogados: arts. 2502 y 2614). Suerte de
los dchos reales anteriores a la sanción del C de Vélez. Resurgimiento del debate
ante la eliminación de los censos por menos de cinco años y anye la exigencia del
art. 2075.
CÓDIGO DE VÉLEZ.
DERECHOS REALES ADMITIDOS:
CONCEPTO DE CADA UNO DE
ELLOS.
1. Dominio. Art. 2506 c. de Vélez: “El
dominio es el derecho real en virtud del
cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona”. El
dominio implica el derecho real de
contenido más amplio, la posibilidad para
su titular de: usar, gozar, beneficiarse de
los frutos y disponer a voluntad de la cosa
objeto de su derecho. Pueden ser objeto del
dominio las cosas muebles e inmuebles.
2. Usufructo. “El usufructo es el derecho
real de usar y gozar de una cosa cuya
propiedad pertenece a otro, con tal que no
se altere su substancia”Art. 2807 C de
Vélez. El usufructo sigue al dominio en
carácter decreciente de contenido, ya que
no otorga la facultad de disponer, solo la
de usar y gozar. Es un dcho a la utilidad de
la cosa que en principio recae sobre
inmuebles o muebles no fungibles.
3. Uso. Art. 2948 “El derecho de uso es un
derecho real que consiste en la facultad de
servirse de la cosa de otro, independiente
de la posesión de heredad alguna, con el
cargo de conservar la substancia de ella, o
de tomar sobre los frutos de un fundo
ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del usuario y su familia”. El
uso se ejercita sobre las mismas cosas que
son objeto normal de usufructo: inmuebles
y muebles no fungiles.
4. Habitación. La habitación es el derecho
a la utilidad de morar en una casa (uso sin
alteración de la substancia) limitado a las
necesidades del habitador y de su familia.
El objeto de la habitación lo constituye una
“casa” u objetos análogos (piso, dpto)
5. Servidumbres activas. “Servidumbre es
el derecho real, perpetuo o temporario
sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual
se puede usar de él, o ejercer ciertos
derechos de disposición, o bien impedir
DERECHOS REALES PROHIBIDOS.
CONCEPTO DE CADA UNO DE
ELLOS
1. Enfiteusis. Se trata de uno de los dchos
reales que prohíbe de forma expresa el art.
2614 del C de Vélez. La enfiteusis consiste
en el derecho a la total utilidad de un
inmueble rústico, perpetuo o de larga
duración, que confiere las facultades de:
usar y gozar ampliamente de él en una
explotación agrícola, mediante el pago de
un canon.
2. Superficie. También este derecho fue
suprimido por el art. 2614, el cual con
posterioridad fue derogado. La superficie
es el derecho real sobre el todo o una arte
de un edificio existente o a construir en un
inmueble ajeno, que confiere facultades
de: usar, gozar y dispones
3. Censos (rentas reales) por más de cinco
años. Los censos o rentas reales, se
presentan como derechos reales prohibidos
si se los pretende establecer por un término
que exceda los cinco años.
4. Vinculaciones. Consistía en la sujeción
de un bien o varios bienes a la propiedad
de una determinada familia o determinados
sucesores en forma perpetua (se incluían
los mayorazgos y las capellanías).
5. Derecho real “in faciendo”. Autoriza a
exigir un comportamiento positivo de
personas que se determinan por una
relación jurídica real o posesoria
que el propietario ejerza algunos dchos de
propiedad”. La servidumbre activa
atribuye a su titular un derecho a
determinada utilidad de un inmueble.
6. Hipoteca. “La hipoteca es el derecho
real constituido en seguridad de un crédito
en dinero, sobre los bienes inmuebles, que
continúan en poder del deudor”. La
hipoteca es un derecho real accesorio de
un crédito, en función de garantía, sin
desplazamiento de la cosa inmueble sobre
la que recae, que continúa en poder del
dueño.
7. Prenda. “Habrá constitución de prenda
cuando el deudor, por una obligación
cierta o condicional, presente o futura,
entregue al acreedor una cosa mueble o un
crédito en seguridad de la deuda”. La
prenda es un derecho real accesorio de un
crédito, en función de garantía, con
desplazamiento de la cosa mueble sobre la
que recae, que debe entregarse al acreedor
prendario.
8. Anticresis. La anticresis es un derecho
real accesorio de un crédito, en función de
garantía, con desplazamiento de la cosa
inmueble sobre la que recae, que es
entregada al acreedor anticresista para que
éste perciba sus frutos y los impute a los
intereses del crédito y/o a su capital.
9. Condominio. El condominio es el
derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas, por una parte indivisa
sobre una cosa mueble o inmueble.
10. Propiedad horizontal. La propiedad
horizontal es el derecho real sobre una
unidad de un inmueble edificado, integrada
por partes propias y comunes, que atribuye
facultades de: uso, goce y disposición
jurídica conforme a su régimen legal.
“Cada propietario será dueño exclusivo de
su piso o departamento y co-propietario
sobre el terreno y sobre las cosas de uso
común del edificio o indispensables para
mantener su seguridad”.

SUERTE DE LOS DERECHOS REALES ANTERIORES A LA SANCIÓN DEL C

DE VÉLEZ.
La supresión de los derechos reales que podían constituirse antes de la vigencia del C de
Vélez, hizo plantearse cuál iba a ser su suerte. Éstos son: La enfiteusis, superficies (que
con la derogación del art. 2614 fue reincorporado), los censos (rentas reales) por mas de
cinco años y las vinculaciones (fueron suprimidos radicalmente por la Asamblea
General Constituyente en 1813).
En torno a este tema se captaron tres criterios diferentes:
a. Los que postulan la subsistencia de éstos derechos reales, fundándose en el principio
de la irretroactividad de la ley, que con alcances o sentidos distintos recogieron el CC.
Además, exhiben el apoyo del art. 4048 del C de Vélez y su nota “los derechos reales no
pueden ser quitados ni modificados por las leyes posteriores”.
b. La tesis de la extinción lisa y llana, para significar la incidencia del orden público,
provocando el fin de esos derechos reales sin indemnización o compensación alguna
para su titular.
c. La concepción de la expropiación, la cual sostiene que la extinción lisa y llana sería
inconstitucional, por atentar contra la garantía de la inviolabilidad de la propiedad
consagrada en el art. 17 de la CN. Esta concepción concibe la extinción de los
mencionados derechos reales siempre que haya mediado indemnización anterior, para
poder así armonizar la incidencia del orden público en los derechos reales, garantizando
la inviolabilidad de la propiedad y, en consecuencia, admitir la extinción de los dchos
reales suprimidos por Vélez y no restablecidos.

8. Clasificación legal de los derechos reales.

 Art. 1888 CCyC. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. (Carga o
gravamen real).
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: El dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena
constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen
excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real,
su extensión o del modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado.
 Art. 1889 CCyC. Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales
son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son
accesorios: La hipoteca, la anticresis y la prenda.
 Art. 1890 CCyC. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.
Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
 Art. 1891 CCyC. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los
derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto la
servidumbre e hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

9. Sujeto de los derechos reales. Objeto de los derechos reales (Art. 1883).
Concepto de cosa, bien y patrimonio (Art. 15 y 16). Bienes con relación a las
personas y los derechos de incidencia colectiva. Conceptos. Clasificación (arts.
225 a 241).

Sujeto.
El sujeto del derecho real es el titular de la cosa, ya sea persona humana o jurídica, a
cuya voluntad el ordenamiento le otorga el poder o la facultad.

Objeto.
Art. 1883 CCyC. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto
también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Patrimonio. Definición.
El patrimonio, considerado como atributo de la persona, incluye los derechos reales
y personales o creditorios. El patrimonio es concebido como una universalidad de
derechos, que representa una unidad de masa y gestión a cargo del titular, quien
puede adminsitar y disponer a voluntad.
ART. 15 CCyC. TITULARIDAD DE DERECHOS.” Las personas son titulares de
los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con
lo que se establece en este Código”

BIENES Y COSAS.
Art. 16. Bienes y cosas. CCyC. Los derechos referidos en el primer párrafo del art.
15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a
la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre.

Bienes.
C de Vélez “Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas,
se llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio”.
A partir de esta concepción la palabra “bien” abarca dos acepciones:
*Una amplia: donde bienes es igual a cosas.
*Una restringida: bienes son aquellos objetos inmateriales susceptibles de valor:
derechos patrimoniales.

Cosas.
El art. 2311 del C de Vélez en su redacción originaria definía “Se llaman cosas en
este Código, los objetos corporales susceptibles de tener un valor”.
La nueva redacción del art. 2311 con la reforma de la ley 17.711 hablaba de
“objetos materiales” en lugar de “corporales” y agregaba: “Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de apropiación”

En el derecho romano se efectuó la siguiente clasificación.

CORPORALES
Objetos materiales tangibles

Derecho de propiedad (Por absorber la

mayor cantidad de facultades que un
derecho puede conceder sobre el objeto
material, se lo confundía con el de cosa
corporal)

INCORPORALES
 COSAS

- Derechos reales
(menos el de
propiedad que era
corporal)
- Derechos personales u
obligaciones
- Derecho de herencia

Vélez se apartó de la concepción romana y denominaba sólo cosas a los objetos

corporales susceptibles de valor. La clasificación que efectuó fue la siguiente:

COSAS
-por su naturaleza
Inmueble - por accesión
-por su carácter representativo

Consideradas en sí mismas
Muebles
Fungibles y no fungibles
Consumibles y no consumibles
Divisibles e indivisibles
Principales y accesorias
En el Comercio y fuera del comercio
- Del estado general
Bienes públicos - De los estados particulares
- de las municipalidades

- Del estado general

- De los estados partic.
Con relación a las personas - De las municipalidades

Bienes privados
- De las iglesias

- De los particulares
- Bienes susceptibles de
apropiación.

BIENES CON RELACIÓN A LAS PERSONAS Y LOS DERECHOS DE

INCIDENCIA COLECTIVA. CONCEPTOS CLASIFICACIÓN.
Art. 225 CCyC. Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el
suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y que se encuentran bajo
el suelo sin el hecho del hombre.
Art. 226 CCyC. Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas
muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con
carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no
pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del
inmueble o a la actividad del propietario.
Art. 227 CCyC. Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por
sí mismas o por una fuerza externa.
Art. 228 CCyC. Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas
en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo
homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico
su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del
fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales.
Art. 229 CCyC. Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por
sí mismas.
Art. 230 CCyC. Cosas accesorias. Son cosas accesorias cuya existencia y naturaleza
son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su
régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible
distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del
mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.
Art. 231 CCyC. Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya
existencia termina con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de
existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de
consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.
Art. 232 CCyC. Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo
individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden
sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.
Art. 233 CCyC. Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de
modo renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las
producciones espontáneas de la naturaleza. Frutos industriales son los que se
producen por la industria del hombre o cultura de la tierra. Frutos civiles son las
rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos
civiles.
Los productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa
alteran o disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no
son separados.
Art. 234 CCyC. Bienes fuera del comercio. Están fuera del comercio los bienes
cuya transmisión está expresamente prohibida:
a. por la ley
b. por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones.

BIENES CON RELACIÓN A LAS PERSONAS.

Art. 235 CCyC. Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes
pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a. el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la
legislación especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional de la zona contigua, la
zona económica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por mar
territorial el agua, el lecho y el subcuelo
b. las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas
marítimas
c. los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los
lagos y lagunas navegables, los glaciares, el ambiente periglacial y toda otra agua
que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de intereses general,
comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del
derecho del propietario del fundo de extraer aguas subterráneas en la medida de su
interés.
d. las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica
exclusiva, la plataforma continental o de toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en
lagos o lagunas navegables, excepto las que pertenecen a particulares.
e. el espacio aéreo suprayacente al territorio de conformidad con los tratados
internacionales y legislación especial.
f. las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública
construida para utilidad o comodidad común
g. los documentos oficiales del estado.
h. las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.
Art. 236 CCyC. Bienes del dominio privado del estado. Pertenecen al Estado
Nacional, Provincial o Municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a. los inmuebles que carecen de dueño
b. las minas de oro, plata cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de
interés similar, según lo nombrado por el código de Minería.
c. los lagos no navegables que carecen de dueño
d. las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los
tesoros
e. los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier
título.
Art. 237 CCyC. Determinación y caracteres de las cosas del estado. Uso y Goce.
Los bienes públicos del estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles.
Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.
La constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local
determinan el carácter nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en
los dos artículos anteriores.
Art. 238 CCyC. Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado
nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal, son
bienes de los particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre
ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.
Art. 239 CCyC. Aguas de los particulares. Las aguas que surgen de los terrenos de
los particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas,
siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al
control y las restricciones que en interés público establezca la autoridad de
aplicación. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor
medida a su derecho.
Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales.
Los particulares no deben alterar esos cursos de agua.
BIENES CON RELACIÓN A LOS DCHOS DE INCIDENCIA COLECTIVA.
Art. 240 CCyC. Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes.
El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en la Sección
1 y 2 debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe
conformarse a las normas de derecho administrativo nacional y local dictadas en el
interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el
paisaje, entre otros, según criterios previstos en la ley especial.
Art. 241 CCyC. Jurisdicción. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los
derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos mínimos que resulte
aplicable.

Los derechos de incidencia colectiva no pertenecen a la esfera individual sino social

y son indivisibles y de uso común. Tienen por objeto bienes y derechos colectivos,
que pertenecen a toda la comunidad, tales como el ambiente (Art. 43 de la CN). La
defensa de éstos derechos puede ser ejercida por el Defensor del Pueblo, las
Asociaciones que concentren el interés colectivo o el afectado.
Esta clasificación tiene un impacto decisivo en las normas referidas al patrimonio,
contratos y responsabilidad civil (daños causados o sufridos colectivamente)

10. Función de garantía de los bienes. Los bienes del deudor como garantía
común de sus acreedores (arts. 242 y 742). Bienes excluidos de la garantía:
análisis de los supuestos del art. 744. Protección de la vivienda familiar:
antecedente en la ley.
Art. 242 CCyC. Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al
cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus
acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran
inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley
sólo tienen por garantía los bienes que los integran.
Art. 243 CCyC. Bienes afectados directamente a un servicio público. Si se trata
de los bienes de los particulares afectados directamente a la prestación de un
servicio público, el poder de agresión de los acreedores no puede perjudicar la
prestación del servicio.

Es principio legal que el patrimonio del deudor es garantía común de los acreedores.
Siendo el patrimonio un atributo de la persona integrado por bienes que tienen valor
económico y por bienes que no lo tienen, aunque sí presentan una utilidad.
Al admitir que los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus
obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores a fin de hacer
posible el cobro de sus créditos, se reconoce la relación deuda- responsabilidad-
garantía. El término garantía no se alude a los derechos reales o personales de
garantía, sino a la posibilidad de agresión que asiste al acreedor sobre los bienes de
su deudor a fin de hacer efectivos sus créditos. En el art. 743 se reitera el principio
de que los bienes presentes y futuros del deudor constituyen la galanía común de sus
acreedores, incorporándose, a través del art. 744, la enumeración de los bienes
excluidos de la garantía común, sin perjuicio de lo establecido por leyes especiales
(que impone límites al embargo de sueldos, jubilaciones y pensiones) y lo dispuesto
en las normas procesales.
Los objetos que tiene valor económica son embargables y ejecutables, y la ley le
reconoce a los acreedores derechos de control de los actos de su deudor mediante:
 medidas de conservación o cautelares (embargo, anotación de litis, inhibición de
bienes, etcétera), siendo éstas de ejecución individual o colectiva; también medidas
reparadoras por medio de las acciones de simulación, revocatoria o subrogatoria.
Todos los acreedores pueden ejecutar los bienes del deudor en posición igualitaria,
excepto que exista una causa legal o convencional de preferencia (privilegio que
permite al acreedor privilegiado una preferencia en el cobro).
El acreedor puede exigir la venta judicial de los bienes de su deudor en la medida
necesaria para satisfacer su crédito, ante el incumplimiento de la prestación, siempre
que estos formen parte de su patrimonio y no se encuentren afectados por ley
especial o determinado beneficio que configure su inembargabilidad e
inejecutabilidad.

Art. 743 CCyC. Bienes que constituyen la garantía. Los bienes presentes y futuros
del deudor constituyen la garantía común de sus acreedores. El acreedor puede
exigir la venta judicial de los bienes del deudor, pero sólo en la medida necesaria
para satisfacer su crédito. Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en
posición igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia.
Art. 744 CCyC. Bienes excluidos de la garantía común. Quedan excluidos de la
garantía prevista en el art. anterior:
a. las ropas y muebles de uso indispensable del deudor, de su cónyuge o conviviente
y de sus hijos.
b. los instrumentos necesarios para el ejercicio personal de la profesión, arte u oficio
del deudor
c. Los sepulcros afectados a su destino, excepto que se reclame su precio de venta,
construcción o reparación
d. Los bienes adectados a cualquier religión conocida por el Estado
e. Los derechos de usufructo, uso y habitación, así como las servidumbres prediales,
que sólo pueden ejecutarse en los términos de los arts. 2144, 2157 y 2178
f. Las indemnizaciones que corresponden al deudor por daño moral y por daño
material derivado de lesiones a su integridad psicofísica
g. Las indemnizaciones por alimentos que corresponde a los cónguyes, al
conviviente y a los hijos con derecho alimentario, en caso de homicidio.
h. Los demás declarados inembargables o excluidos por otras leyes-

Protección de la vivienda familiar. Antecedente.

Mediante la sanción del nuevo Código Civil y Comercial se salda una deuda que tenía
nuestra legislación respecto al tema de la protección de la vivienda, dada la falta de
actualización del régimen del “bien de familia” previsto en la Ley 14.394. Los cambios
de nuestra sociedad desde que se sancionó la referida Ley, exigía una actualización.
En esta materia, se pone de manifiesto una vez más, la incorporación en el nuevo texto
legal de la constitucionalización y convencionalización del derecho privado. La
vivienda es un derecho humano reconocido no solo por la Constitución Nacional, sino
también por diversos tratados y convenciones internacionales y constituciones
provinciales (arts. 14 bis, 75, inciso 22, Constitución Nacional).
Durante el régimen anterior la denominación de “bien de familia” tenía su
justificación porque su único fin era proteger el hogar familiar que tiene amparo
constitucional, propendiendo al mantenimiento de la familia bajo un mismo techo. Se
entendía por familia la compuesta por el propietario, su cónyuge, sus descendientes o
ascendientes o hijos adoptivos. En su defecto podrá designarse los parientes colaterales
hasta el tercer grado de consanguinidad que convivieran con el constituyente (art. 36
Ley bien de Familia). Con posterioridad se amplía el concepto de familia pues antes
mencionaba sólo al cónyuge (art. 36 LBF) agregándose también al conviviente.
En la actualidad, la nueva legislación tiene un criterio aún más amplio, ya que el
instituto ampara también al titular de dominio sin familia o sea a quien vive solo (art.
246 CCyC), lo cual es un significativo avance ya que no hay motivos diferenciarlo en la
protección de la vivienda.
Coincidentemente dispone que todos los condóminos pueden afectar el inmueble al
régimen de vivienda aunque no sean parientes ni cónyuges, lo cual difiere con el
régimen derogado en que exigía entre ellos relación de parentesco.
Se pueden afectar tanto inmuebles urbanos como rurales. Es lógico que el instituto
abarque ambos casos ya que no existen motivos para hacer diferencias si en definitiva se
trata de la vivienda. Sin perjuicio de ello cabe aclarar que en el primer caso no se hace
referencia a que el bien que se afecte debe tener un valor máximo, mientras que en el
segundo se establece que no debe superar el de la unidad económica, de acuerdo con lo
que establezcan las reglamentaciones locales.
El art. 246 del CCyC prevé los beneficiarios de la afectación al propio constituyente, los
ascendientes, descendientes, cónyuge y conviviente, ello independientemente del grado
de parentesco y aun cuando no convivan con él. Se ha explicado que podrán designarse
como beneficiario al nieto, al conviviente y no al hijo, quedando librado a la voluntad
del propietario. 
También podrán ser beneficiarios los parientes colaterales dentro del tercer grado. Pero
sólo “en defecto” de los anteriormente mencionados. Es decir que en el caso que el
constituyente no tenga cónyuge, conviviente, ascendientes ni descendientes y tienen que
convivir con el propietario.
Una de las innovaciones significativas, es que puede designarse como único beneficiario
al propietario. Antes, cuando quedaba un solo sobreviviente de la familia, se planteaba
la duda si correspondía efectuar la desafectación del bien de familia.
La ley derogada exigía que el propietario y los beneficiarios debían habitar en el
inmueble o cumplir en el mismo una explotación personal o la industria en él
existente (art. 41). En el supuesto de incumplimiento podrá ser causal de desafectación.
El art. 247 CCyC establece que “Si la afectación es peticionada por el titular registral, se
requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.”…“En todos los
casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el
inmueble.”
Por ello ya no es necesario que todos los beneficiarios convivan en la vivienda, pues
es suficiente que uno lo haga. 
También establecía que la afectación de la vivienda no era oponible a los acreedores de
causa anterior a esa afectación.
Disposición que se mantiene en el art. 249, fijando el efecto principal de la afectación
que es la inoponibilidad a los acreedores de causa anterior a esa afectación y agrega que
la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su
inscripción, ni siquiera “sobre los importes que la sustituyen en concepto de
indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en
una ejecución individual o colectiva”
En cuando a la subrogación real el art. 248 del CCyC establece que “la afectación se
transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la
sustituyen en concepto de indemnización o precio.”
La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los
importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio. Este instituto implica
un cambio en la concepción del derecho en juego, que pasa de un enfoque objetivo, que
prioriza el bien sobre el cual se lo ejercita o predica, a uno subjetivo, que permite o
tolera su supervivencia más allá de la fluctuación del o de los elementos materiales
sobre los cuales se ejerce.
Se incorpora al Código la regulación de este instituto, como una forma de receptar una
realidad fáctica que se relaciona principalmente con la movilidad de la familia y/o del
sujeto que voluntariamente se benefició con la protección de su vivienda. De este modo,
brinda una respuesta a las cuestiones que debieron ser consideradas por la doctrina y la
jurisprudencia durante la vigencia del anterior régimen, cuando el constituyente del bien
de familia decidía enajenar el inmueble, previa desafectación para poder disponerlo,
para adquirir otro de similar o de menor valor y constituirlo nuevamente como bien de
familia. En tales casos, la pretensión radicaba en que esta segunda constitución
retrotrajera sus efectos al momento en que se produjo la primera, evitando así “fisuras”
temporales en su resguardo. La subrogación se extiende, no solo a la vivienda adquirida
en sustitución o a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización, sino
también a los importes correspondientes al precio de la enajenación.
Resultan dos cuestiones a analizar respecto a la subrogación; por un lado, la
ausencia de límite en el valor del inmueble que se adquiere en sustitución, y por el otro,
la extensión de la protección a sumas de dinero sin fijar plazo para la adquisición de una
nueva vivienda Se ha señalado que la norma omite fijar características cualitativas o
cuantitativas que hagan a la vivienda que se adquiere en sustitución. Esta circunstancia
puede derivar en consecuencias injustas para los acreedores de fecha posterior a la
primera constitución, pero cuyas acreencias son preexistentes a la sustitución de un bien
por otro: el precepto nada dice acerca de si el inmueble adquirido supera el valor del que
tenía el afectado al régimen de protección de la vivienda.
Es necesaria la declaración expresa de la voluntad del afectante de mantener la
afectación sobre el nuevo inmueble en el acto de enajenación, y en el acto de
adquisición, en la escritura pública o en el documento judicial, según el caso, debe
constar la declaración de voluntad sustitutiva y su rogatoria al Registro, el que
consecuentemente, trasladará a sus asientos esta voluntad de subrogar la afectación.
Esta declaración resulta imprescindible a los fines de la individualización del objeto
subrogado, sobre todo en los casos en los que se mantenga la afectación sobre sumas de
dinero. La falta de expresión de la voluntad de mantener el régimen en la enajenación
del bien sobre el que recae, produce su extinción.

11. Adquisición de los Derechos Reales: a.Adquisición derivada por actos entre
vivos. Art. 1892: Título, modo y publicidad suficientes. Análisis de los arts. 399 y
1885 (Ppio de convalidación) proyecciones del art 392 y su antecedente 1051 cc. b.
Adquisición legal. Análisis del régimen legal del muebles por el subadquiriente
(art. 1895) c. Adquisición originaria. Prescripción adquisitiva (art. 1897 a 1904)
Análisis del art. 1905.
La adquisición de los derechos reales puede ocurrir por causa de muerte o por actos
entre vivos.
La adquisición por actos entre vivos se regula en el Libro Cuarto (Derechos Reales).
La adquisición por causa de muerte se rige por las disposiciones contenidas en el Libro
Quinto “transmisión de derechos por causa de muerte”.

ADQUISICIÓN POR ACTOS ENTRE VIVOS

La adquisición por actos entre vivos puede ser originaria o derivada (que a su vez, ésta
puede ser realizada por actos entre vivos o mortis causa). El CCyC regula tanto la
adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales manteniéndose en el sistema
del C de Vélez.

-El modo de la adquisición originaria es la prescripción adquisitiva.

Habiendo también adquisición originaria en la apropiación (Art. 1947 al 1950), y en
ciertos casos de transformación y accesión de cosas muebles (Arts. 1957 y 1958) y de
construcción, siembra y plantación (art. 1962).
Art. 1897 CCyC. Prescripción adquisitiva. “La prescripción para adquirir es el modo
por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley”.
Art. 1898 CCyC. Prescripción adquisitiva breve. “La prescripción adquisitiva de
derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la
cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración
del justo título”
Art. 1899 CCyC. Prescripción adquisitiva larga. “Si no existe título justo o buena fe,
el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquiriente la falta o la
nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios
que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes”
Art. 1900 CCyC. Posesión exigible. “La posesión para prescribir debe ser ostensible y
continua”.
Art. 1901 CCyC. Unión de posesiones. “El heredero continúa la posesión de su
causante. El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores siempre
que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas
deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”.
Art. 1902 CCyC. Justo título y buena fe. “El justo título para la prescripción
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgamiento no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido o podido
conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe
requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo
régimen especial”.
Art. 1903 CCyC. Comienzo de la posesión. “Se presume, salvo prueba en contrario,
que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es
constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros
interesados de buena fe”.
Art. 1904 CCyC. Normas aplicables. “Son aplicables a este capítulo las normas
relativas a la prescripción y caducidad (Libro sexto título I)”
Art. 1905 CCyC. Sentencia de la prescripción adquisitiva. “La sentencia que se dicta
en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe
fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición
del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de la prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo
en que comienza la posesión. La resolución que confiere traslado de la demanda o de la
excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis
con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión”

- La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la

concurrencia del título y modo suficientes. Pero como nadie está obligado a respetar un
derecho que no conoce, es necesaria además la publicidad del derecho real para la
oponibilidad a terceros. Se considera publicidad suficiente a la inscripción registral o
a la posesión, según sea el caso.
En el C. de Vélez con la ley 17.711 a través de la reforma del art 2505 incorporó la
publicidad registral para los derechos reales inmobiliarios.
La comisión encargada de la redacción del Anteproyecto del CCyC tuvo la idea de
sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como modo suficiente, para
todos los bienes registrables. Por lo que a partir de ello se adoptaría un sistema
constitutivo: el registro reemplazaba a la tradición como modo suficiente. Ante quejas la
comisión introdujo en el nuevo Código la inscripción constitutiva solamente como
excepción para la adquisición, transmisión y extinción de ciertos objetos (ej
automotores).
Art. 1882 CCyC. “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia del título y modo suficiente. La tradición posesoria es modo
suficiente para constituir o transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en casos legalmente previstos y sobre cosas no registrables
cuando el tipo de derecho así lo requiera”.
Por lo que, tratándose de inmuebles, buques y aeronaves, se recepta el criterio del título
y modo suficientes para que se adquiera el derecho real por actos entre vivos en forma
derivada (Con excepción de la hipoteca que basta sólo con el título, ya que sus
características propias excluyen la tradición).
En resumen: Para que la adquisición derivada de dchos reales por actos entre vivos
deben concurrir tanto el título como el modo suficiente(tradición) Y para que la
tradición posesoria sea modo suficiente de adquirir un dcho real en forma derivada debe
estar acompañada del título suficiente, y viceversa.

Título suficiente.
Art. 1892 CCyC. “Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las
formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho
real […] Para que el título (y el modo) sean suficientes, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto”
La importancia del título suficiente es grande, ya que se trata de un acto jurídico que
sirve de causa a la tradición.
El título suficiente (acto jurídico) para ser considerado tal, debe revestir las
formalidades o solemnidades exigidas por la ley en cada caso. (Ejemplo: si se trata de
una compraventa de inmuebles, el contrato deberá instrumentarse por escritura pública).
Además, para ser “título suficiente” el acto jurídico deberá satisfacer las condiciones de
fondo: Capacidad y legitimación de los otorgantes (El transmitente debe ser titular del
derecho que se transmite) y referirse al objeto que las partes quieren contratar.
Art. 399 CCyC. Regla General. “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o
más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”.
Es necesario tener presente que, si el acto jurídico constitutivo o transmisivo cumple
con los requisitos de forma, pero carece de los requisitos de fondo, el título no será
“título suficiente” sino “justo título” que, aunque no servirá para adquirir el derecho
real, posibilitará la usucapion que conducirá a su adquisición (si concurre la buena fe).
Es necesario dejar en claro que “justo título” no es sinónimo de “título suficiente” ya
que producen efectos distintos.
Excepción.
Art. 1885. Convalidación CCyC. “Si quien constituye o transmite un derecho real que
no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada”
Queda claro que si el constituyente o trasmitente adquiere ese derecho por el principio
de convalidación, la constitución o transmisión se convalida retroactivamente y se
considera como si desde ese momento en que se efectuó hubiera existido ese derecho en
cabeza del constituyente o transmitente. (El principio de convalidación no es aplicable
en la hipoteca)

Tradición posesoria/ modo suficiente.

Así como la posesión es la causa mediata de la adquisición del derecho real por actos
entre vivos, la tradición es su causa inmediata y configura el “modo suficiente”.
La tradición tiene función constitutiva del derecho real, ya que “el acreedor no adquiere
ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, salvo disposición legal en
contrario” (Art. 750 CCyC).
Pero el requisito de la posesión no se presenta cuando se trata de la adquisición de
derechos reales que no se ejercen por la posesión (servidumbres e hipoteca). Respecto a
las servidumbres positivas, el Art. 1892 dispones que “el primer uso es modo suficiente
de adquisición”.
Para que la tradición de lugar a la transmisión del derecho real debe reunir tres
condiciones:
A. ser hecha por el propietario de la cosa
B. las partes deben tener la capacidad legal necesaria
C. la tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.
La tradición además de cumplir una función constitutiva, tiene una función publicitaria,
sobre todo porque engendra la posesión, a la que el Art. 1893 le otorga efectos
publicitarios (publicidad posesoria).

Art. 392 CCyC. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. “Todos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquiriente en virtud de un acto nulo,
quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto
contra el subadquiriente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirientes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se
ha realizado sin intervención del titular del derecho”
El artículo guarda relación con el principio general del efecto retroactivo de la sentencia
de nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a quien el
adquiriente por acto nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro
derecho sobre la misma, es alcanzado por la sentencia de nulidad y privado de esos
derechos. Sin embargo, remarca una excepción a este principio:
*Protección al subadquiriente de buena fe y a título oneroso. La norma limita los efectos
de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución respecto de los
terceros subadquirientes de derechos reales o personales sobre cosas registrables, de
buena fe y a título oneroso. Por lo que no se encuentran alcanzados por el efecto
retroactivo de la sentencia de nulidad y no están obligados a la restitución.
Son requisitos para que opere la protección del subadquiriente:
*Debe ser invocada por el tercero subadquiriente
*Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables.
*Debe tratarse de un acto a título oneroso y mediar la buena fe.
Por otra parte, excluye expresamente de la protección al subadquiriente cuando la
primitiva enajenación ha sido actuada a “non domino”, disponiendo que los
subadquirientes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin la intervención del titular del derecho. (Situaciones en las que el acto de
transmisión al adquiriente, se ocupa por otro en vez del verdadero propietario ya sea con
un documento falso y/o con la complicidad de un notario).
Este artículo a diferencia del C de Vélez en su art. 1051 (Reformado por la ley 17.7119)
ya que adiciona también la protección de los bienes muebles registrables. Y también se
diferencia, del Actual CCyC porque excluye expresamente de la protección a los
subadquirientes en virtud de un acto realizado sin la intervención del titular del derecho.

- Adquisición legal de los Derechos reales.

Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros,
cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de
cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.”
Los casos: los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios
indispensables al uso común de varios inmuebles, cuanto el condominio de muros,
cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, traducen supuestos en los que al
verificarse las condiciones fácticas a las que aluden los arts. 2004 y 2006 CCyC, el
beneficio que encuentra la ley para su establecimiento justifica per se la imposición
legal.
Otro tanto ocurre con el supuesto de accesión que contempla el art. 1962 CCyC, en el
que el texto legal, es evitar la destrucción de valores.
Por último, hallamos al derecho de habitación del cónyuge o conviviente supérstite, que
ante la concurrencia de otros a recibir la herencia, se instituye automáticamente a su
favor (art. 2383 CCyCN).
Concluye el precepto con el supuesto de protección legal a adquirentes y subadquirentes
de buena fe, que se verifica en el caso de transmisiones en que, con intervención del
legitimado, el acto jurídico de transmisión adolece de algún vicio que lo torne nulo.
Cuando, en cambio, se trata de una adquisición non domino (se transmite o se grava un
derecho que no se tiene), la cuestión no se encuentra amparada por este precepto, dado
que el art. 392 CCyC proscribe la solución, quedando únicamente a resguardo del
derecho del adquirente a las normas que prescriben la prescripción adquisitiva breve.
Art. 1895 CCyC. ADQUISICIÓN LEGAL DE DERECHOS REALES
SOBRE MUEBLES POR SUBADQUIRENTE. “La posesión de buena fe del
subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.”
La fórmula en este caso refiere a la adquisición de cosas muebles. Descomprime los
supuestos según se trate de cosas muebles no registrables o registrables. Cabe recordar,
en este último caso, que a las cosas muebles registrables la ley le ha previsto un régimen
registral constitutivo (caso de los automotores).
El presente versa sobre otro modo de adquisición legal, esta vez, cuando se adquiere una
cosa mueble no registrable, ni robada ni perdida.
En rigor, se trata de una protección que dispensa la ley en favor de aquel que la adquiere
creyendo en la titularidad del derecho de parte de aquel que lo transmite. Para ello
deben cumplirse distintos presupuestos que traducen el principio de seguridad dinámica.
En efecto, si bien existe un principio en cuya virtud nadie puede transmitir sobre una
cosa un derecho ni mejor ni más extenso que el que se tiene (art. 399 CCyCN), casos
como el que trata este artículo son una clara muestra de la protección de aquel que obra
de buena fe y paga (título oneroso).La plataforma fáctica que autoriza este modo de
adquisición legal refiere a cosas no registrables, puesto que, con un registro que anuncie
la titularidad del bien, mal podría alegarse buena fe comprándola de quien no figura
como su propietario.
Por último, cabe subrayar que el precepto autoriza la prueba, de parte del verdadero
propietario, de que la adquisición de parte del subadquirente ha sido gratuita. En otras
palabras, solo tiene por beneficiario de la adquisición legal a aquellos que adquieran la
cosa mueble a título oneroso. Fuera del caso conocido como “posesión vale título” y
que hallaría su formulación en el primer párrafo, el precepto refiere en los siguientes a
cuestiones vinculadas con la buena fe de quien adquiere cosas muebles registrables.
Ambos conceptos, pueden concentrarse en uno que diga: es insoslayable la consulta al
registro y a los elementos identificatorios del mueble registrable para alegar buena fe.

12. Transmisibilidad de los derechos reales. Excepciones. Extinción de los de los

derechos reales. Análisis art. 1907. Ejercicio de los derechos reales : Principio de
buena fe (art. 9) Abuso del derecho (art. 10). Límites en el ejercicio de los derechos
individuales sobre bienes.
Art. 106 CCyC. Trasmisibilidad. Todos los derechos reales son trasmisibles, excepto
disposición legal en contrario.

Trasmisibilidad de los derechos reales.

Dentro de las clasificaciones de los derechos reales, Gatti incluía en relación de la causa
a los derechos transmisibles e intransmisibles según admitan que sus titularidades
puedan cambiar por acto entre vivos o mortis causa. Existen supuestos de derechos
reales transmisibles por actos entre vivos, pero no mortis causa, como el del usufructo.
Otros como la habitación no son transmisibles ni por actos entre vivos ni por causa de
muerte.
En el CCyC son transmisibles todos los derechos sobre cosa propia y parcialmente
propia, con ciertas limitaciones como en el caso del condominio de cosas accesorias e
indispensables para dos o más heredades cuyas partes ideales deben enajenarse junto al
predio en función del cual se dejó indiviso. También la superficie en sus dos planos. En
cuanto al usufructo sólo es transmisible por actos entre vivos, pero su límite temporal
está dado por la vida del usufructuario original, sin perjuicio del derecho de acrecer. La
misma solución se aplica a la servidumbre personal. Las servidumbres reales son
inseparables al inmueble al que acceden y se transmiten junto a éste. El dcho real de
habitación es intransmisible.
Se afirma que los derechos reales que resulten accesorios, sólo son transmisibles
juntamente con el principal (personal o real) al que acceden.
Art. 1907 CCyC. Extinción. “Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los
derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen,
por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su
abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”

Se extinguen por:
A. Destrucción total de la cosa. La destrucción total de la cosa extingue el derecho
real si la ley no autoriza su reconstrucción. Si la reconstrucción es imposible el
derecho real se extinguirá por más que la ley autorice abstractamente su
reconstrucción.
Para una opinión la destrucción total sólo es posible en caso de muebles, dado
que es casi imposible pensar en una destrucción total de un inmueble por
incendio o terremoto, porque siempre subsistiría el inmueble por naturaleza que
es el bien de raíz. Aunque si podría considerarse la destrucción total del
inmueble, cuando un maremoto produce que la finca quede cubierta
permanentemente por el mar, modificando incluso la conformación de la corteza
terrestre.
B. Abandono. Es el nombre por el que se conoce en derechos reales la renuncia
unilateral a un derecho real. El abandono no se presume sino que requiere una
voluntad clara y expresa que debe interpretarse restrictivamente. El abandono no
debe ser confundido con el no uso respecto de los derechos de goce sobre cosa
ajena.
C. Consolidación. Se aplica como modo de extinción de los derechos reales sobre
cosa ajena. Se trata de la reunión en la misma persona del derecho real sobre la
cosa propia y el derecho real sobre cosa ajena. Ambas titularidades coinciden en
una sola mano, se extingue, como poder autónomo, ya que no cabe la
subsistencia del derecho menor en cabeza del titular de dominio sino que queda
absorbido por éste.