Bolilla 1

Disposiciones Generales de los Derechos Reales. Principios Comunes. Adquisición,

transmisión, extinción y oponibilidad.

1- Método del Código.

El CCCN se compone de seis libros: Libro Primero - Parte General; Libro Segundo –
Relaciones de Familia; Libro Tercero – Derechos Personales; Libro Cuarto – Derechos
Reales; Libro Quinto – Transmisión de derechos por causa de muerte y Libro Sexto –
Disposiciones comunes a los derechos personales y reales.
El Libro Cuarto de los Derechos Reales objeto de estudio de esta materia se compone
de trece títulos: TÍTULO I Disposiciones generales; TÍTULO II Posesión y la tenencia;
TÍTULO III Dominio; TÍTULO IV Condominio; TÍTULO V Propiedad horizontal; TÍTULO
VI Conjuntos inmobiliarios; TÍTULO VII Superficie; TÍTULO VIII Usufructo; TÍTULO IX
Uso; TÍTULO X Habitación; TÍTULO XI Servidumbre; TÍTULO XII Derechos reales de
garantía y TÍTULO XIII Acciones posesorias y acciones reales. A diferencia del Código
anterior en este Código el régimen de las cosas se trata en el Libro 2

Primero Título III relativo a los Bienes. En cuanto a la búsqueda de las disposiciones se
facilita por el rótulo que se asigna a cada artículo.
El CCCN carece de notas a los artículos como el ilustraba Vélez Sarsfield el Código
Civil Argentino, pero el nuevo texto legal está precedido por los Fundamentos del
Código Civil y Comercial de la Nación elaborado por los miembros de la Comisión
Redactora que explican los principios que informan el régimen del derecho privado
instaurado.
Además consta de un Título Preliminar que fija las fuentes del derecho, las guías
interpretativas y los principios que se deben aplicar en los casos que el juez debe
resolver, tales como el principio de inexcusabilidad, el principio de buena fe, los
correctivos del abuso del derecho, el abuso de posición dominante y el fraude a la ley,
como también la subordinación de los derechos individuales a los derechos de
incidencia colectiva (Arts. 1° a 14°). Todos estos principios direccionan el ejercicio de
los derechos reales sobre los bienes (Arts. 15° y 16°).

Otro acierto del método -a criterio de la suscripta- es la regulación conjunta de las

acciones posesorias y de las acciones reales y de las relaciones entre ellas, y también
de su ubicación al final del régimen los derechos reales en general.

Teoría dualista, Derechos personales y derechos reales.

La doctrina clásica francesa delimitó las diferencias conceptuales como lo reconoce

Vélez Sarsfield en las notas del Código Civil Argentino (al art. 497 y al Título IV del Libro
Tercero). El derecho real fue definido siguiendo a Pothier como “la relación jurídica
inmediata y directa entre una persona y una cosa”, perfilándose como rasgos
distintivos: el objeto o cosa de existencia actual y la inmediatez o potestad jurídica del
sujeto sobre el objeto. Mientras el derecho real es un derecho "en la cosa" (jus in re) de
la cual el titular saca una ventaja o beneficio, el derecho personal es un derecho "a la
cosa" (jus ad rem), que se dirige a la persona obligada a dar la cosa.
De estos conceptos se desprendió la terminología empleada para designarlos como
derecho real y derecho personal.
Esta doctrina sufrió los ataques de las denominadas teorías “monistas” que negaron la
existencia de diferencias esenciales entre ambas categorías de derechos,
englobándolos solamente en una de ellas según cada criterio. Desde ángulos
diametralmente opuestos, los “personalistas” sostuvieron que todos los derechos son
personales con fundamento en la existencia de la "obligación pasivamente universal”,
en virtud de la cual la sociedad (sujeto pasivo) debe respetar el ejercicio del derecho
real por su titular (sujeto activo). A su turno, los “realistas” asimilaron los derechos
personales a los derechos reales reduciendo el crédito a meras relaciones entre
patrimonios, en tanto el crédito (patrimonio acreedor) se traduce en un poder jurídico de
agresión sobre los bienes que componen el patrimonio deudor.

En una instancia ulterior se delimitó en el derecho real un aspecto interno y otro

externo. El interno visualiza el poder jurídico que recae de manera directa e inmediata
sobre la cosa que constituye su objeto. En cambio el externo manifiesta el carácter
absoluto del derecho real en el sentido de que el titular puede oponer el derecho frente
a todos.

Las diferencias sustanciales del derecho real con el derecho personal en el CCCN
surgen a partir de los conceptos legales de ambas clases de derechos y se proyectan
en los caracteres y el régimen legal. Los criterios distintivos se puntualizan en los
elementos o estructura; el objeto; el vínculo e inmediatez; el origen o creación; el
régimen legal y tipicidad; el número; la eficacia o atributos (preferencia y persecución);
los efectos, la publicidad y las acciones.

Concepto de derecho real

Código Civil Argentino: el texto legal del Código civil no dio un concepto de derecho
real. Vélez en la glosa del Título IV del Libro Tercero del Código transcribe la definición
dada por Demolombe que expresa: “derecho real es el que crea entre la persona y la
cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino
dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el
objeto”. En contraposición, denomina derecho personal a “aquél que sólo crea una
relación entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga
hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa
relación se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del
derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el
hecho que es el objeto”.
El codificador con apoyo en estas definiciones incursiona en la teoría del derecho real y
su diferencia con el derecho personal. Con relación al objeto, expone que “Los
derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto existente; los derechos
personales, comprenden los derechos a una prestación, es decir, a un objeto que tiene
necesidad de ser realizado por una acción”. Y agrega que “El derecho real supone
necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual se aplica, pues que la cosa es
el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto; mientras que el
derecho personal no teniendo en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho
prometido por la persona obligada, no exige necesariamente la existencia actual de la
cosa, a la cual ese hecho deba aplicarse”. Respecto de las acciones y la consiguiente
facultad de persecución, afirma que “La persona a la cual pertenece un derecho real,
puede reivindicar el objeto contra todo poseedor; la que tiene un derecho personal no
puede perseguir sino a la persona obligada a la acción o a la prestación”. También se
refiere a la preferencia como atributo propio de los derechos reales: “Cuando muchas
personas han adquirido en diversas épocas sobre el mismo objeto el mismo derecho
real, el derecho anterior es preferido al derecho posterior, mas el derecho personal
anterior no es preferido al derecho personal posterior”. Con relación a la causa eficiente
dice: “La causa eficiente del derecho personal es la obligación, siempre y únicamente la
obligación, cualquiera que sea su origen: un contrato, un cuasi-contrato, un delito o un
cuasi-delito, o la ley. La causa eficiente del derecho real es la enajenación, o
generalmente, los medios legítimos por los cuales se cumple la transmisión en todo o
en parte de la propiedad”. Acentúa la nota de inmediatez típica del derecho real en
tanto explica que “El derecho real se tiene cuando entre la persona y la cosa que es el
objeto, no hay intermediario alguno, y existe independiente de toda obligación especial
de una persona hacia otra. Por el contrario, el que no puede dirigirse directamente
sobre la cosa misma y tiene necesidad de dirigirse a una persona especialmente
obligada a él por razón de la cosa, no tiene sino un derecho personal”.

Art. 1882: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
La diferencia sustancial con el derecho personal parte de los elementos, este derecho
establece un vínculo jurídico entre dos sujetos, el sujeto activo que es el acreedor y el
sujeto pasivo que es el deudor. El Art. 724 expresa: “La obligación en una relación
jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho de exigir del deudor una
prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener
forzadamente la satisfacción de ese interés”.
En cuanto a la relación de poder o poder físico sobre la cosa que es contenido de estos
derechos, la posesión atañe al derecho real (Art. 1909) mientras que la tenencia de la
cosa corresponde a un derecho personal (Art. 1910)

Caracteres del derecho real:

Atributos: persecución y preferencia (ART.1886)

Estos atributos son específicos del derecho real porque derivan de su oponibilidad a terceros,
siempre que el derecho goce de publicidad suficiente posesoria o registral, según el caso.
Estas facultades atañen a la faz externa del derecho real y a su eficacia. Ellas se manifiestan en
situaciones jurídicas concretas y específicas, cuando el derecho real entra en colisión con otros
derechos reales o personales (por ejemplo, el caso de la doble enajenación) o con otros
intereses que terceros invoquen sobre la misma cosa (el acreedor embargante o inhibiente de
fecha posterior a la adquisición del derecho real). En estos casos el derecho real constituido y
publicitado primero en el tiempo (prior tempore potior iure) es preferido y prevalente (ius
praeferendi). En caso de desapoderamiento su titular tiene el poder de seguir a la cosa (ius
persequendi) con efectos de exclusión respecto del tercero parte en el conflicto. Los mismos
atributos ostentan los derechos reales sobre objeto ajeno de goce y de garantía.

Art. 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de

perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto
a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

La facultad persecutoria se ejercita principalmente a través de la acción real reivindicatoria (Art.

2252 y ss.). El principio de prioridad se plasma en la regla “primero en el tiempo mejor en el
derecho” y se activa mediante la oponibilidad del derecho real al tercero en conflicto.

No obstante existen zonas grises que la teoría dualista no ha logrado superar, la realidad
desborda en ocasiones a las concepciones dogmáticas. El Código de Vélez contempla casos
de derechos personales que gozan en parte de los atributos de persecución y preferencia.
También supuestos en que el titular del derecho real carece de la facultad persecutoria y la
oponibilidad de su derecho. La seguridad del tráfico impone la tutela a los terceros adquirentes
de buena fe y a título oneroso que obran bajo una apariencia jurídica provocada por el mismo
titular del derecho real. Las situaciones intermedias entre ambas categorías conceptuales se
mantienen y acentúan en el nuevo Código.

Excepciones (adquisiciones ex lege y derechos creditorios oponibles a terceros)

Derechos personales con ius preferendi: Créditos con priviliegio de cobro (deudas a la
AFIP, contrato inscripto en el caso de las ventas de lotes a plazo).
Derechos personales con ius persequendi: En virtud de un crédito personal se le otorga
al acreedor el derecho de perseguir determinadas cosas (privilegio del locador sobre los
muebles introducidos dentro del inmueble locado)

Derechos reales sin ius persequendi:

Las adquisiciones legales (ex lege) representan una excepción a estos principios, ya
que en este caso no va a ser la transmisión, sucesión o adquisición originaria la que le
otorgue el derecho real a nuevo titular, sino que es la misma ley la que lo otorga esa
calidad.
Artículo 1892.- título y modos suficientes. la adquisición derivada por actos entre vivos
de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Artículo 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso
común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y sub-
adquirentes de buena fe.

Crisis del dualismo:

Objeto del derecho real (Art. 16 y 1883 del CCCN)

Uno de los aspectos innovadores del nuevo régimen legal consiste en la amplitud y plasticidad
que confiere al objeto del derecho real.

El Artículo 15 expresa que los derechos individuales sobre los bienes integran el patrimonio de
las personas
Art. 16. Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas.
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

El Art. 1883 expresa: Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Respecto a la posibilidad de que un bien no corporal sea objeto del derecho real, se acepta que
el objeto pueda consistir en un bien taxativamente señalado por la ley, pensando en casos de
derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad de
derecho sobre cosa ajena, o en casos de derechos complejos como el tiempo compartido.
También la cuestión relativa a la constitución de derechos reales sobre partes materiales de la
cosa ha sido objeto de análisis por la doctrina, en particular en materia de cosas inmuebles. El
derecho real sobre un inmueble ajeno puede recaer sobre una parte material determinada si es
divisible y la parte tiene independencia funcional, aún cuando no se encuentre afectado a
propiedad horizontal (por ejemplo, la fracción de un campo, de una casa que permite la división
o de un departamento interno de un inmueble con salida a la calle). Evidentemente que estos
fraccionamientos de inmuebles deben ajustarse a las disposiciones catastrales locales y estar
permitidos por la autoridad administrativa y municipal. Es así como lo recepta la normativa
prevista en el Código.

El Artículo 228 contempla el supuesto de las cosas divisibles y establece: Son cosas divisibles
las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales
forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales.
La posibilidad de constituir el derecho sobre parte material del inmueble está contemplada de
manera específica por las normas del usufructo (Art. 2130); el uso (Art. 2154); la habitación (Art.
2158); la servidumbre predial (Art. 2163) y el derecho de superficie (Art. 2116).

En todos estos supuestos es necesario que se determine con precisión la parte del inmueble
que es objeto del derecho real mediante las operaciones de mensura y división, según lo
preceptúan las disposiciones catastrales (Ley 26.209), las disposiciones registrales (17.801) y
las leyes provinciales (Ley 8236 de Mendoza).

Parte indivisa del derecho real. Con respecto a las partes indivisas corresponde precisar que
se trata de la cuota-parte ideal del derecho real y no de su objeto. Son divisibles entre dos o
más sujetos los derechos reales de condominio; superficie (cosuperficie); usufructo
(cousufructo); uso (couso) y habitación (cohabitación). La cuota parte indivisa o ideal del
derecho se determina a través de un porcentual (un medio, un tercio, etcétera). El ejercicio de
estos derechos sobre la cosa tiene lugar a través de la coposesión de la misma.

Cuestión de la comercialidad. El Código sienta el criterio de que pueden ser objeto de los
derechos reales aún las cosas que no estén en el comercio. En los Fundamentos la Comisión
Redactora explica que son objeto del derecho real las cosas que están fuera del comercio por
su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula
de no enajenar. En efecto, están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está
expresamente prohibida lo que no implica que carezcan de titular; por ejemplo, el donante
puede imponer al donatario la cláusula de no enajenar la cosa donada por el plazo de diez años
(Art. 1972) y ello no importa desconocer que la cosa es objeto del derecho real de dominio del
donatario.

2. Creación y tipicidad legal.

El CCCN establece el carácter estatutario de las normas que crean y regulan los
derechos reales el Art. 1884 Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto
a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Fundamento: orden público. La regla general es que los particulares carecen de
facultades para crear o modificar los derechos reales cuyos efectos trascienden el
ámbito meramente particular.
El fundamento está dado por el orden público; es la ley o voluntad general quien decide
el “estatuto jurídico de la propiedad” que es fundamental para la vida en sociedad y se
sustenta en los lineamientos políticos, económicos, sociales y morales imperantes en la
sociedad en un momento dado.
Estructura y normas estatutarias. Su régimen está gobernado principalmente por
normas de carácter estatutario, que son las disposiciones legales de carácter imperativo
inderogables por la voluntad particular. Se trata de las normas estructurales de los
derechos reales que establecen los elementos esenciales de los derechos reales
(sujeto, objeto, causa y contenido), y disponen todo lo atinente a su dinámica, ello es la
adquisición, transmisión, extinción y publicidad.
Por el contrario, las normas reglamentarias son disposiciones de carácter excepcional y
supletorio que permiten la autorregulación particular de algún aspecto de su derecho
real que no compromete el interés general.
El CCCN contempla distintos supuestos en que admite el pacto en contrario; por
ejemplo, la revocación del dominio revocable opera con efecto retroactivo, salvo pacto
en contrario (Art. 1967); la facultad de los condóminos para suspender la partición del
condominio por un plazo que no exceda de diez años (Art. 2693), los actos dispositivos
de la prioridad registral de rango que no afecten los derechos o intereses legítimos de
terceros (art. 19 de la ley 17.801)
Conversión del derecho: El Art. 1884 dispone que es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura y esta nulidad es
de carácter absoluto. Esta norma se debe interpretar en concordancia con el Art. 384
que establece el principio de conversión del acto nulo en los siguientes términos: El
acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos esenciales
satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo
habrían querido si hubiesen previsto la nulidad. El juzgador indicará si el derecho
creado o modificado carece de todo valor, o si importa un derecho personal, o si
deviene en un derecho real próximo.
Distinción entre creación y fuente legal:
La creación u origen se refiere al acto originario del legislador que incorpora el tipo
abstracto del derecho real en la norma (ley), mientras que la fuente de constitución es el
hecho jurídico, el acto jurídico, el contrato o la misma ley que constituye a favor de un
sujeto determinado un derecho real creado. Las causas jurídicas de constitución de los
derechos reales son diversas y dependen del régimen legal específico para cada uno
de ellos.

Sistema de numerus clausus: enumeración

El CCCN mantiene el sistema del denominado número cerrado (numerus clausus) de
los derechos reales creados por la ley y lo amplía a nuevos derechos reales respecto
del Código anterior.

ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.

Vélez Sarsfield fue muy riguroso al respecto, admitió pocos derechos reales y suprimió
otros conocidos en su época como los censos por más de cinco años, la superficie, la
enfiteusis y las vinculaciones (art. 2614). El codificador partió de la premisa que la
multiplicidad de derechos reales sobre una misma cosa desintegra el contenido del
dominio, es fuente de conflictos entre los titulares y afecta la libre explotación y
circulación de las propiedades (nota a los artículos 2502 y 2503).

En la actualidad se percibe la tendencia moderada y flexible que procura mantener la

exigencia de la creación legal del derecho real a fin de no comprometer la seguridad
jurídica del tráfico, pero sin excesiva reglamentación. Esta es la dirección en que se
encarrila el CCCN al delimitar el tipo del derecho real en sus líneas esenciales a fin de
conferirles la elasticidad necesaria para acomodarlo a las necesidades del tráfico
actual.

Otra particularidad del nuevo ordenamiento es la ampliación del objeto de los derechos
reales para obtener un mejor aprovechamiento de los bienes. No sólo la posibilidad de
constituirlos sobre partes materiales del inmueble que tengan autonomía funcional, sino
también a los bienes incorporales en los casos expresamente previstos como la
hipoteca del derecho de superficie y el derecho de tiempo compartido en que el período
temporal de disfrute del bien es un elemento esencial en la estructura del derecho.
La normativa pone el acento en el valor económico de los bienes más allá de que sean
corporales o no. La amplitud de objeto de derechos reales tradicionales se imprime al
nuevo régimen de la anticresis, aplicable no sólo a los inmuebles sino también a las
cosas registrables, modernizando la garantía para hacerla más atractiva en el mercado
de crédito. También el tiempo compartido se expande a las cosas registrables.

Regímenes especiales:

CLASIFICACIONES.

ARTÍCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen
real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido,
el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen
cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo
de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
ARTÍCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales
son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son
accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Los derechos reales se diferencian según tengan o no una existencia autónoma. Los
que tienen vida propia se denominan derechos reales principales o independientes. Los
derechos reales principales cumplen principalmente la función de goce o de utilidad del
objeto para su titular. Se trata de derechos que se ejercen por la posesión y se pueden
adquirir por prescripción adquisitiva (Arts. 1897y 2565).
ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los
derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción
de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre
cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto
no acceden aun registro a los fines de su inscripción.
El ordenamiento legal ha establecido registros especiales para cada tipo de cosa
registrable: cosas inmuebles (Ley 17.801); automotores (Dec.ley 6582/58 ratif. Ley
14.467 y mod. Ley 22.977); equinos de pura sangre de carrera (ley 20.378); animales
de pura raza o pedigrí (ley 22.939); aeronaves (Código Aeronáutico sancionado por Ley
17.285 de 1967); buques (Ley 20.094 de Navegación de 1973).
La inscripción de las titularidades reales en estos registros opera con distintos efectos
según el régimen jurídico de cada una de estas cosas.
ARTÍCULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los
derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
sin que su titular ostente la posesión.
Con relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión la clasificación
prevista en la norma guarda importancia por el régimen de adquisición. La transmisión o
constitución entre vivos de estos derechos requiere de la tradición de la posesión de la
cosa por título suficiente. También se pueden adquirir por la prescripción adquisitiva.
Además la posesión es sistema publicitario de los derechos reales que se ejercen por la
posesión sobre cosas muebles no registrables, y también para las cosas inmuebles
conjuntamente con la publicidad registral (Art. 1893).
La clasificación también incide en el régimen de la protección judicial dado que los
derechos que se ejercen por la posesión confieren las acciones posesorias (Arts. 2238
y 36 ss.). Las acciones reales que tutelan el derecho que se ejerce por la posesión son:
la reivindicatoria en caso de desapoderamiento y la negatoria en caso de turbación, no
obstante también se les confiere a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares cuyos titulares han sido desposeídos o turbados. En cuanto a
las servidumbres están protegidas por la acción confesoria (Art. 2248).

3. MODOS DE ADQUISICIÓN.

Adquisiciones derivadas y originarias:

a) Modos de adquisición. El Artículo 1892 del CCCN refiere a la adquisición derivada

y mantiene para los actos entre vivos el sistema del título y el modo suficientes
consagrado por el Código civil20. En cuanto a la transmisión por causa de muerte de
los derechos reales remite a las disposiciones del Libro Quinto del CCCN respecto del
heredero y el legatario (Arts.2277, 2278, 2280, 2496 y disposiciones concordantes).
Este Capítulo también contempla los modos originarios de adquirir los derechos reales.
Los Arts. 1894 y 1895 refieren a las adquisiciones por causa de la ley y a la prescripción
adquisitiva (Arts. 1897 a 1905) que se estudian en la Unidad II. Las normas de la
prescripción adquisitiva se complementan con las del Libro Sexto relativas a las
disposiciones comunes en materia de prescripción a los derechos personales y reales
(Arts. 2532 a 2553 y 2565).
b) Teoría del título y el modo. Doctrina.
Los autores discrepan en torno a los alcances de la expresión título y si la teoría del
título y el modo suficientes únicamente comprende a las transmisiones entre vivos.
La postura mayoritaria de la doctrina afirma que no se debe confundir el título suficiente
con la ley como causa de adquisición y que la exigencia del título y el modo solo tiene
sentido y aplicación práctica para las adquisiciones derivadas entre vivos. Por esta
razón cuando se pretende su aplicación a las adquisiciones originarias o por causa de
muerte, se advierten en la conceptualización dificultades a veces insuperables, como
confundir el título con el modo.
c) Título y modo suficientes. Régimen legal.
El CCCN mantiene el sistema de adquisición derivada entre vivos consagrado por el
Código civil que exige el título y el modo suficientes para la constitución de los derechos
reales. O sea que el proceso de constitución del derecho real requiere de estos dos
elementos: el título suficiente que es la causa jurídica del modo suficiente.
Respecto de las cosas inmuebles y de las cosas muebles no registrables el modo
consiste en la tradición posesoria, es decir la entrega efectiva de la posesión de la cosa.
En cambio para las cosas muebles registrables la inscripción sustituye la tradición.
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos
entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por
la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
d) Título suficiente. Concepto y requisitos
El precepto dispone: Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las
formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho
real…. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
La palabra título se aplica en un doble sentido: a) material o causal porque significa el
acto jurídico que da nacimiento al derecho real; y b) formal o instrumental, porque está
revestido de las formalidades legales que hacen a su validez.
En consecuencia el título suficiente es un acto jurídico válido cuya finalidad consiste en
la constitución o transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y
legitimado al efecto, al adquirente también capaz, formalizado conforme a los
requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
Los recaudos legales son una consecuencia jurídica de la regla general que sienta el
CCCN en el Art. 399: Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso
que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas. Es el principio
del nemo plus iuris que consagra el art. 3270 del Código civil anterior.
Los requisitos del título suficiente se distinguen en objetivos y subjetivos:
Los requisitos objetivos son: a) el acto jurídico que tiene por fin inmediato la
constitución o transmisión del derecho real. Puede tratarse de un contrato con finalidad
transmisiva de dominio (compraventa, permuta, donación, dación en pago, etc.-) o
constitutivo de otro derecho real, tales como el usufructo, la servidumbre, la anticresis.
Cabe aclarar que la hipoteca es un derecho no se ejerce por la posesión pero que
también se debe constituir por un título suficiente que es la convención hipotecaria
instrumentada en escritura pública (Art. 2208).
b) Las formalidades legales del título dependen de la cosa o bien que constituye el
objeto del acto y de la naturaleza del mismo. Así para las cosas inmuebles la forma
impuesta es la escritura pública, salvo lo dispuesto para la subasta judicial y la subasta
administrativa (Art. 1207 inc. 1º) y para las donaciones al Estado (Art. 1553). La
adquisición por subasta judicial se perfecciona formalmente por el acta de subasta, el
auto aprobatorio y el acta judicial de entrega de la posesión30.
En cuanto a las cosas muebles corresponde distinguir según sean o no registrables. La
adquisición de derechos reales sobre cosas muebles no registrables no está sujeta a
formalidades en los títulos, pero sí debe existir un título-causa que legitime la
adquisición, la cual se perfecciona por el modo de la tradición (así, la revista me
pertenece porque la compré en el kiosco). Distinto es el caso previsto por el Art. 1895
de adquisición legal por el subadquirente de buena fe y a título oneroso de una cosa no
hurtada o perdida que se adquiere de quien no es el dueño de ella o es incapaz para
transmitirla (esta adquisición legal se estudia en la Unidad VIII de Dominio mobiliario).
título-causa conforme el régimen legal especial. En el caso del automotor la transmisión
del dominio de los automotores debe formalizarse por instrumento público o privado y
sólo produce efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su
inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor (Art.1 del Dec. Ley
6582/58 ratificado por Ley 14.467). La peculiaridad del registro constitutivo es el
desdoblamiento del título causal y del título formal. El título causal nace en la órbita
extrarregistral, mientras que el título formal lo expide el mismo Registro con motivo de la
inscripción de la transferencia del automotor (art 6 ord.cit.).
Otro recaudo del título suficiente es que sea aplicable a la cosa que se entrega, el título
mal aplicado es un título putativo o insuficiente para adquirir el derecho real.
Los requisitos subjetivos del título suficiente conciernen a los sujetos que intervienen
en el acto jurídico que deben ser capaces (Arts. 24, 25 y concordantes) y estar
legitimados al efecto; es decir debe ser el propietario quien disponga de la cosa o el
apoderado con facultades expresas (Art. 375 inc. e).
También es necesario que el acto de transferencia no adolezca de vicios del
consentimiento. El error esencial, el dolo esencial y la violencia causan la nulidad del
acto (Arts. 265, 272 y 276).
Títulos insuficientes. Justo título. Título putativo. Boleto.
El ordenamiento contempla otros títulos que no son suficientes para adquirir los
derechos reales pero les reconoce ciertos efectos jurídicos. El CCCN contempla el justo
título y el boleto privado, el Código civil también regula el título putativo.
1) Justo título: es un título insuficiente porque adolece de defecto de la incapacidad de
los otorgantes o de la ausencia de legitimación del disponente del derecho.
Art. 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el
que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no
está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo.
Cabe destacar que el justo título también opera para otro tipo de adquisiciones. En el
caso de nulidad del título por incapacidad, el justo título constituye el antecedente
necesario de la adquisición legal por el subadquirente de buena fe y a título oneroso
(Art. 392). En cambio si la enajenación es a non dominio porque el acto se realiza sin
intervención del titular del derecho ese justo título es inoponible al propietario (Arts. 392
y 396) pero puede dar lugar a la convalidación del derecho real (Art. 1885).
2) Título putativo. El CCCN a diferencia del Código civil no regula el título putativo.
Artículo 2357 del Código anterior. La norma contempla dos situaciones: a) el título no
existe sino en la creencia del poseedor. Por ejemplo, quien fue instituido legatario en un
testamento y toma posesión de la cosa legada desconociendo que el testamento fue
revocado con posterioridad. b) el título existe en la realidad pero no se aplica a la cosa
poseída. Por ejemplo, por errónea demarcación de los linderos del inmueble el
adquirente toma posesión del inmueble colindante o parte de él.
El título putativo es un título insuficiente porque el título suficiente debe ser verdadero y
aplicado a la cosa poseída, ni siquiera sirve para la prescripción breve en el Código de
Vélez (art. 4011). Solamente tiene efectos con relación a la posesión de buena fe, si el
poseedor incurrió en error o ignorancia de hecho excusable.
Probablemente por estas razones el CCCN no lo haya previsto. En la práctica en tales
casos habrá de apreciarse si existe buena fe en la posesión del adquirente. ARTICULO
1918.-Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad.
3) Boleto privado. La expresión boleto de compraventa en la jerga jurídica alude al
contrato de compraventa de inmuebles que tiene la forma de instrumento privado. Este
documento genera entre los contratantes efectos meramente obligacionales porque no
cumple todavía con la formalidad de la escritura pública que exige la ley para transmitir
el dominio sobre la cosa inmueble.
El boleto es un título en sentido causal que confiere a los contratantes el derecho
personal de exigir el cumplimiento de las formas, es decir demandar la escrituración, y a
falta de cumplimiento de esa obligación de hacer, el acto lo puede otorgar el juez en
representación de la parte que no cumplió (Art. 1018).
El boleto o instrumento privado también documenta la compra del automotor, pero esta
formalidad tampoco opera la transferencia del dominio que necesita de la inscripción en
el registro de la propiedad del automotor. En caso de incumplimiento el boleto da
derecho a demandar la transferencia.
Cabe distinguir entonces el negocio meramente obligacional del negocio traslativo o
constitutivo del derecho real.
En consecuencia el instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho
real sobre cosa inmueble o un automotor es un título insuficiente porque le falta la forma
legal. Pero cabe señalar que el CCCN no desprotege totalmente al adquirente poseedor
en estas situaciones.
En el caso de los automotores el CCCN incorpora un nuevo supuesto de prescripción
adquisitiva larga decenal (Art. 1899 tercer párrafo).
Respecto de los inmuebles los Artículos 1170 y 1171 confieren oponibilidad al boleto de
compraventa inmobiliaria respecto de terceros, si se cumplen los recaudos previstos en
las citadas normas. Además el CCCN mantiene la vigencia de las Ley Leyes 24.374 y
26.493 de Regularización dominial a los fines de que el adquirente por boleto poseedor
del inmueble perfeccione la adquisición mediante el procedimiento que estatuye la
normativa (Unidad IX).

f) Modo suficiente
El modo recibe esta denominación porque es el modo de cumplimiento del título. El
título opera como la causa remota de la adquisición del derecho real y el modo como la
causa próxima. La tradición cumple la función de modo traslativo o constitutivo del
derecho real porque es el medio material conforme al cual las partes contratantes
cumplen lo establecido en el título que es el antecedente jurídico que da sentido a la
tradición.
Se ha dicho que respecto de las cosas inmuebles y de las muebles no registrables el
modo suficiente es la tradición, que consiste en la entrega y recepción material y
voluntaria de la cosa.
El Art. 1892 establece la tradición como el modo de adquirir los derechos reales y los
Arts. 1924 y siguientes regulan a la tradición como modo de adquirir la posesión
(Unidad V). La tradición que tiene lugar con el boleto de compraventa inviste al
adquirente de la posesión ilegítima porque no produce la adquisición del derecho real.
En cuanto a las cosas muebles registrables no requieren la tradición, el modo
constitutivo es la inscripción del derecho en los registros correspondientes previstos por
las leyes especiales, como se ha expuesto con relación a los automotores (arts. 1, 2 y 6
Dec. Ley 6582/58 ratif. Ley 14.467); también para los equinos sangre pura de carrera
(arts. 1 y 2 Ley 20.378) y para los demás animales de pedigrí o pura raza (arts. 11 y 14
Ley 22.979).
Respecto de las servidumbres positivas, el Art. 1892 dispone que el primer uso que se
haga de ellas es modo suficiente de adquisición.

Transmisibilidad.
El Art. 398 sienta la regla de la transmisibilidad de todos los derechos patrimoniales,
excepto estipulación válida de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o
que importe transgresión a la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
En el ámbito de los derechos reales la regla se reproduce en el Art. 1906. ARTÍCULO
1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario.
La finalidad de la ley es que los bienes no queden excluidos del tráfico jurídico, salvo en
los casos expresamente estatuidos o autorizados por la ley. El Art. 234 contempla los
bienes que se encuentran fuera del comercio porque su transmisión esté expresamente
prohibida por la ley o por actos jurídicos cuando ello está permitido por la ley.

Prohibición de constitución judicial.

ARTÍCULO 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir
un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario.
El juez no puede por su propia voluntad imponer o constituir forzadamente un derecho
real. Distinta es la situación de los casos judiciales sometidos a su decisión en que
debe reconocer o no un derecho real que es objeto de la controversia.

Convalidación.
Art. 1885. Convalidación: Si quien constituye o transmite un derecho real que no
tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
La norma contempla uno de los casos del justo título, cuando la enajenación se realiza
a non domino o sea por quien no es el propietario de la cosa o no se encuentra
expresamente apoderado al efecto. El acto es nulo pero el defecto se purga por la
adquisición ulterior de la propiedad de la cosa cualquiera sea la causa jurídica de la
adquisición (sucesión por causa de muerte, compraventa, donación, prescripción
adquisitiva, etc.).
La convalidación admitida por la ley es de naturaleza sustantiva porque exige la
adquisición de la propiedad. El sistema registral inmobiliario no admite la convalidación
formal por la inscripción de un título inválido. La ley 17.801 de Registro de la Propiedad
Inmueble dispone expresamente: “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana
los defectos de que adoleciere según las leyes”.
El Art. 1903 del CCCN dispone la convalidación los actos otorgados por el prescribiente
en el caso de la prescripción adquisitiva breve, en virtud del efecto declarativo y
retroactivo que confiere a la sentencia.

Oponibilidad. Sistemas de publicidad.

a) Publicidad de los derechos reales.

El presupuesto necesario de la oponibilidad del derecho real es la publicidad, no se
puede hacer valer frente a todos un derecho sobre bienes patrimoniales que no se
puede conocer. Es necesario que los terceros interesados en adquirir derechos reales u
otorgar un crédito conozcan quien es el titular y cuál es el estado jurídico de sus bienes
que constituyen la garantía patrimonial. Para que ello sea factible es necesario
implementar un sistema de publicidad de los derechos reales.
El Art. 1893 es categórico en tal sentido: “La adquisición o transmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles
a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

b) Sistemas de publicidad.
En nuestro ordenamiento existen dos sistemas publicitarios de derechos reales: la
publicidad posesoria y la publicidad registral.
El Código civil de Vélez reguló a la tradición como modo de adquisición de los derechos
reales y también como sistema de publicidad de la adquisición de derechos reales de
las cosas muebles e inmuebles, excepto para el derecho de hipoteca (que no se ejerce
por la posesión) para el que instituyó la publicidad registral.
Con relación a los inmuebles la tradición no era un sistema de publicidad suficiente,
únicamente quienes intervenían en este acto o participaban en él conocían de su
existencia. Por esta razón la Ley 17.711 modificó el art. 2505 del Código civil e
incorporó para las cosas inmuebles la publicidad registral y concomitantemente se
sancionó la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble. Este registro instituye un
sistema de publicidad formal creado por el legislador para dar mayor certeza al
conocimiento de las titularidades reales.

c) Registros de inscripción declarativa.

Los registros se clasifican por sus efectos en declarativos y constitutivos. El registro
declarativo solo tiene solamente efectos de publicidad y oponibilidad a terceros. El
derecho real nace fuera del registro con el título y el modo suficiente (tradición) pero
para la oponibilidad a terceros necesita la inscripción de título.
El registro de la propiedad inmueble es de efecto declarativo (Art. 2 Ley 17.801). Este
sistema presume que los titulares de los derechos reales son aquellos cuyos títulos se
encuentran inscriptos, pero no garantiza la exactitud de las constancias registrales. Por
esta razón estos registros tienen mayor riesgo de ser inexactos en comparación con los
registros constitutivos, en el sentido de que se adquieran derechos reales que no se
encuentren inscriptos.
Por esta razón la opinión mayoritaria de la doctrina civilista ha sostenido que la
publicidad registral inmobiliaria no ha desplazado a la publicidad posesoria respecto de
los derechos reales que se ejercen por la posesión. La verdadera publicidad material no
es el acto de la entrega de la cosa (tradición) sino el ejercicio efectivo de los actos
posesorios (Arts. 1909 y 1928) y este sistema de publicidad material de los hechos se
complementa con la publicidad registral.
También algunos registros de cosas muebles registrables son de efecto declarativo.
Registro Nacional de Aeronaves y Ley de Navegación 20.094 para los buques de más
de diez toneladas.

c) Registros de inscripción constitutiva. Estos registros confieren mayor seguridad a los

terceros.
El registro constitutivo opera con mayor fuerza de certeza que el registro declarativo
porque el derecho real se adquiere con la inscripción de la transferencia. En este clase
de registros es menor el riesgo de que no coincida la realidad extrarregistral con la
realidad registral, aunque también pueden darse inexactitudes de títulos insuficientes o
nulos inscriptos; baste imaginar el caso de los automotores robados inscriptos en el
registro a nombre de terceros.
Son registros de carácter constitutivo: el registro automotor (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley
6582/58 ratificado por Ley 14.467); el registro de equinos sangre pura de carrera (arts.
1 y 2 Ley 20.378) y los registros para animales de pedigrí o pura raza (arts. 11 y 14 Ley
22.979). Comprende a las cosas muebles que son susceptibles de identificación y por
tanto objeto de registración.

d) Tercero protegido.
El Art. 1893 establece quien es el tercero que puede invocar a su favor las constancias
del registro. El tercero protegido por la apariencia formal del registro es el tercero
interesado de buena fe.
Ello significa que quien conoce o debe conocer la existencia del título del derecho real
no inscripto no puede invocar la inoponibilidad por falta de registración. La buena fe del
tercero es subjetiva (buena fe-creencia), el tercero no debe conocer ni haber podido
conocer obrando con diligencia la existencia del derecho real no inscripto.
Tampoco puede invocar buena fe quien no tomó los recaudos necesarios para tener la
convicción de que quien le transmite o constituye el derecho real tiene el título
suficiente, es decir es el propietario o legitimado con capacidad para disponer. El
conocimiento del tercero debe abarcar la realidad registral y la extrarregistral. Es la
problemática que presenta el título nulo inscripto (justo título). Al respecto el Art. 1902
último párrafo ordena “Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo
régimen especial”.
2- ADQUISICIONES LEGALES
La regla general es que siempre las adquisiciones de derechos reales se hacen por
modos derivados (transmisión intervivos o mortis causa; provienen y se reciben de un
titular anterior, se adquieren con las cargas, gravámenes y limitaciones del anterior titular. ), o
por modos originarios (cuando no se tiene en cuenta el derecho real, si existiera, que
tenía el anterior titular de la cosa).
Las adquisiciones legales (ex lege) representan una excepción a estos principios, ya
que en este caso no va a ser la transmisión, sucesión o adquisición originaria la que le
otorgue el derecho real a nuevo titular, sino que es la misma ley la que lo otorga esa
calidad.
Artículo 1892.- título y modos suficientes. la adquisición derivada por actos entre vivos
de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Casos Artículo 1894.-Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los
condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso
común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y
subadquirentes de buena fe.

El Código vigente introduce esta categoría de adquisiciones legales, que no surgía

expresamente de la normativa de Vélez, sino de la interpretación doctrinaria y
jurisprudencial.

Casos:

1- Condominios sobre accesorios indispensables:

Art. 2004 y 2005 CCCN: Es un caso de condominio con indivisión forzosa perdurable
con origen en la ley. Cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de
dos o más heredades de distintos propietarios. Ninguno puede pedir la división. Uso por
cada condómino conforme a las necesidades de los inmuebles y sin perjudicar el
derecho igual de los restantes condóminos.

2- Muros, cercos y fosos por cerramiento forzoso:

Art. 2007 y sgtes CCCN: cerramiento forzoso urbano: Derecho y obligación con el
vecino sobre la construcción de una pared de tres metros de altura para cerramiento y
división de las heredades contiguas situadas en un pueblo o sus arrabales, puede
encaballar hasta mitad de espesor.
Art. 2013: cerramiento forzoso rural: derecho a levantar o excavar un cerramiento,
aunque no sea un muro.-

Son obligaciones de orden público, no pueden renunciarse. No pueden evadirse

mediante servidumbres negativas (“altus non tolendi” y “non aedificandi”). No pueden
disminuirse los recaudos físicos del muro en relación a las exigencias del cc y
normativas municipales. Si construye en muro contiguo, derecho a cobrar mitad del
terreno, del muro y de sus cimientos. Si es encaballado, igual menos el terreno (art.
2014 CCCN). Puede abandonarse la obligación de contribuír perdiendo el dominio del
terreno de la mitad del muro (art. 2727 CCV y 2028 CCCN –abdicación de medianería-)

3- Accesión de cosas muebles inseparables:

Art. 226 CCCN: Cosas muebles, inmovilizadas por adhesión física al suelo de manera
perdurable, no pueden disponerse por separado, no se comprenden las afectadas a la
explotación del inmueble o a la actividad del propietario.

4- Habitación del cónyuge y conviviente supérstite:

A) Habitación del cónyuge supérstite (arts. 1894 y 2383 CCCN). Derecho real de
habitación, gratuito y vitalicio, de pleno derecho. Inmueble del causante que fue último
hogar conyugal, que no se encontraba en condominio. Inoponible a acreedores del
causante

B) Habitación del conviviente supérstite: Art. 527 CCCN: Carece de vivienda propia
habitable o medios para acceder a ella. Derecho real de habitación gratuito. Máximo 2
años.
Sobre inmueble del causante que fue último hogar convivencial. Se extingue por
matrimonio, nueva unión convivencial o bienes suficientes.

Cosas registrables y enajenación a non domino.

Art. 392. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden
ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.
El art. 392 conserva una norma similar al art. 1051 (texto según ley 17.711) del Código
Civil sustituido manteniendo el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de
nulidad en relación a los terceros a quienes se le transmiten cosas registrables y
protegiendo a los subadquirentes de buena fe y a título oneroso de derechos sobre
inmuebles; pero, a diferencia del Código anterior, adiciona en esta protección los bienes
muebles registrables.
Se diferencia también del Código Civil sustituido, al excluir expresamente de la
protección a los subadquirentes en virtud de un acto realizado sin la intervención del
titular del derecho (transmisiones a non domino); se recepta así la posición de la
doctrina mayoritaria.
El primer párrafo del art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la
sentencia de nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a quien
el adquirente por acto nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro
derecho sobre la misma, es alcanzado por la sentencia de nulidad y privado, en
consecuencia, de esos derechos. Ello como principio.
Pero la misma norma también establece una excepción: protección al subadquirente de
buena fe y a título oneroso
Limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución,
respecto de los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre cosas
registrables, de buena fe y a título oneroso. De tal modo, estos terceros no se
encuentran alcanzados por el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad y en
consecuencia tampoco están obligados a la restitución.

 Requisitos para que opere la protección al subadquirente:

- Debe ser invocada por un tercero subadquirente: no corresponde invocar la
defensa de la apariencia jurídica al primer adquirente por acto nulo sino al
subadquirente posterior, tercero respecto de ese acto. (A-------B------C).
- Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles
registrables: Quedan excluidos de la protección de la norma los derechos
adquiridos por terceros sobre cosas muebles no registrables, que tienen un
régimen propio regulado por los arts. 1895 y concordantes. Tratándose de
derechos reales sobre inmuebles, el acto en cuya razón se los ha constituido
a favor del subadquirente debe estar extendido en escritura pública.
 Se ha entendido que, tratándose de derechos personales, pueden ser los
emanados de un boleto de compraventa o de un contrato de locación;
requiriéndose fecha cierta a fin de que el tercero subadquirente quede
protegido.
- Título oneroso: El acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o
personales a favor del subadquirente, debe ser un negocio jurídico oneroso.
- Buena fe: La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la
buena fe creencia, es decir aquella que se predica de quien se persuade de
la legitimidad de su título.

Enajenación a non domino.

La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por
quien no es el titular del derecho de propiedad transmitido, ni se encuentra legitimado
para representarlo. Es decir, aquellas en las cuales no participa el verdadero propietario
en el acto de transmisión al adquirente; ocupando alguien su lugar (ej, con documento
falso y/o con la complicidad del notario).
El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquirente de un inmueble o
de una cosa mueble registrable cuando la primitiva enajenación ha sido actuada a non
domino; disponiendo que los subadquirentes no pueden amparase en su buena fe y
título oneroso si el acto se ha realizado sin la intervención del titular del derecho.
La solución del Código recepta la opinión de la doctrina mayoritaria que, con distintos
fundamentos y matices, se había expedido en igual sentido al interpretar el derogado
art. 1051 in fine. Algunos autores fundamentaron la exclusión por considerar que las
trasmisiones a non dominio constituyen actos inexistentes (Belluscio, Highton, Borda,
Llambías); o bien actos inoponibles (Alterini, Trigo Represas); y por ende no
comprendidos en la última parte del art. 1051 que sólo aludía a los actos nulos o
anulables.

Recordar: A le compra la cosa registrable a B, y ese acto es nulo o anulable

B se la vende a C (buena fe y título oneroso) Art 392
A no puede reivindicar la cosa contra C

B defrauda o le roba cosa a registrable a A

B le venda la cosa a C Enajenación a non domino
A puede reivindicar la cosa contra C

Art. 399. Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

Cosas muebles por subadquirente de buena fe.

Art. 1895. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no

registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a
favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de
la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

A diferencia de la teoría del título y modo adoptada por Vélez para la transmisión de
inmuebles, en materia mobiliaria era de aplicación el principio contenido en el art. 2412
condensado en la conocida expresión: posesión vale título; de tal modo la adquisición
del dominio de una cosa mueble queda demostrada mediante la posesión de buena fe.
Mantiene la regla del anterior 2412, mejorando la técnica legislativa y clarificando sus
términos:
a) queda claro que quien puede invocar la adquisición legal de la cosa mueble es el
subadquirente, es decir un tercero;
b) ese tercero debe ser poseedor de buena fe;
c) en principio, la posesión de buena fe se presume (art. 1919), salvo que se trate de
cosas muebles registrables;
d) la carga probatoria para hacer caer la presunción está en cabeza de quien alegue ser
el verdadero propietario.
e) tratándose de automotores, el sistema especial reemplaza el principio de posesión
vale título por el de inscripción vale título, en tanto el titular fuera de buena fe y el
vehículo no sea robado o hurtado. La falta de inscripción registral a nombre del
poseedor en la compraventa de automotores importa la mala fe del adquirente, porque
le es exigible una investigación sobre la situación jurídica del objeto, y quien adquiere
un automotor inscripto a nombre de otro sujeto distinto del vendedor, no actúa con la
diligencia debida, al no haber hecho esas averiguaciones que le permitirían descubrir
que no podía inscribir a su nombre el vehículo. Además, ese poseedor no podría alegar
con éxito la falta de necesidad de la inscripción, pues su creencia reposaría en un error
de derecho inexcusable.
f) en materia de semovientes, con el objeto de identificar la hacienda y a su propietario
se utiliza un sistema de marcas y señales; la primera (marca) se utiliza para el ganado
mayor y consiste en "la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño,
por medio de hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento
que asegure la permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretaría de
Agricultura y Ganadería" (art. 1º ley 22.939). La señal identifica al ganado menor con un
corte en la oreja o nariz del animal. La ley mencionada establece la obligatoriedad de:
a) registrar las marcas y señales, y b) señalar y marcar al ganado mayor y menor
respectivamente. A partir de allí establece la presunción, salvo prueba en contrario, que
el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene
registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal. Se presume
igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o señaladas
pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable las crías
deberán encontrarse al pie de la madre (art. 9º)
g) No se presume la buena fe, aunque medie registración del bien, cuando la normativa
prevee elementos identificatorios de la cosa y estos no son coincidentes. Podría ser el
caso de registrar un auto con el número de motor adulterado, registración de autos
mellizos, patentes cambiadas, etc…