REALES

BOLILLA 1

1. Derechos reales. Concepto. Elementos. Su ubicación en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en especial por su oponibilidad y la
patrimonialidad de su contenido.
Derechos reales. Concepto. Elementos:

ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal (1), que se ejerce directamente sobre su objeto (2), en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia (3), y las demás previstas en este Código.

1: ARTÍCULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.
2: ARTÍCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por
una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
3: ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Al abordar la definición de los derechos reales, podemos encontrar los caracteres esenciales de esta clase de derechos, a saber: el “tipo legal”, la
estructura “dual” y las facultades de persecución y preferencia.
Las facultades de persecución y preferencia se presentan como características propias y únicas de los derechos reales. Son, por así decirlo, una
consecuencia de la estructura dual, pues, subsistiendo el derecho real, este se ejerce sobre su objeto aunque hubiere salido del alcance de su
titular, y puede reclamarlo cualquier integrante de la comunidad que la detente, es el derecho de persecución.
De igual modo, cuando pretenda serle opuesto otro derecho real o personal, gozará de la prioridad que le concede la circunstancia de que su
derecho fue constituido con anterioridad en el tiempo y con el privilegio que le conceda el ordenamiento cuando, además, hubiere lugar.
Se estudian las relaciones con consecuencias jurídicas entre las personas y las cosas. Cómo las cosas se incorporan al patrimonio de las personas
tanto físicas como jurídicas.

Artículo 15: Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme
con lo que se establece en este Código.
Artículo 16: Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor
económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Las cosas se incorporan al patrimonio a través de la titularidad de un derecho real o de una relación jurídica real (relaciones de poder).
Es su justificación causal de su existencia dentro del patrimonio de las personas.
Normalmente, nuestra doctrina, cuando se ocupa del tema solamente se refiere a los Derechos Reales y a las Relaciones de Poder , siguiendo
así, en buena medida el pensamiento de Molinario; no obstante ello nosotros preferimos pensar que las Relaciones de Poder (Posesión y
Tenencia) son Relaciones Jurídicas Reales para marcar así la diferencia con las meras Relaciones Reales o de simple Yuxtaposición Local .
Entre las Relaciones Reales y las Relaciones de Poder, esto es Relaciones Jurídicas Reales, hay una relación de género a especie , ya que toda
Relación de Poder es una Relación Real , pero no a la inversa, por cuanto esta última es la relación más primaria que puede existir entre una
persona y una cosa, tal lo que acontece con las denominadas relaciones de mera yuxtaposición local.
Como dijimos, las cosas, al igual que los bienes, se incorporan al patrimonio de las personas a través de la titularidad de un derecho subjetivo
(derecho real o personal), o a través de la titularidad de una relación jurídica.
Así por ejemplo, en el campo del Derecho Privado, los derechos reales y las relaciones jurídicas reales, denominas en el CCyC como Relaciones
de Poder (en especial la posesión y la tenencia), son los principales vehículos que permiten justificar causalmente la existencia de las cosas
dentro del patrimonio de las personas.

Entonces:

1-Un derecho individual: son los derechos reales.

Según el CCyC, las personas son titulares de todos los bienes adquiridos de derechos individuales que los incorpora a su patrimonio.

2-Relaciones de poder: posesión o tenencia (no son derechos reales).

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos
inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la
hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.
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 Su ubicación en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en especial por su oponibilidad y la patrimonialidad de su contenido:

El derecho subjetivo integra una serie de facultades y atribuciones otorgadas por el ordenamiento jurídico a favor de una persona, para obrar
en defensa y protección de sus intereses.
Entonces, teniendo en cuenta que los derechos reales conceden a su titular facultades sobre una cosa (potestad), y que éstas están protegidas por
el ordenamiento jurídico, se puede concluir que los derechos reales importan derechos subjetivos. El titular tiene la facultad de hacer respetar y
cumplir con los fines del mismo derecho.
En cuanto a su oponibilidad, los derechos se clasifican en absolutos y relativos, según pueda hacérselos valer indeterminadamente o sólo frente
a sujetos especialmente determinados. Los derechos reales son una especie dentro de los derechos absolutos, en tanto que los personales son
derechos relativos. En los derechos absolutos el sujeto tiene una potestad sobre un objeto determinado, para cuyo ejercicio no requiere la
concurrencia de ningún otro sujeto: no hay una persona obligada a cumplir una prestación.
El otro criterio clasificatorio es el del contenido de los derechos subjetivos. Así, se afirma que si el objeto de tales derechos se traduce en un
valor económico, es patrimonial; en caso contrario, es extrapatrimonial.
En cuanto al mentado valor económico, cabe tener presente que, según el art. 16 del CCYc, las cosas son bienes materiales susceptibles de tener
un valor económico. Tanto los derechos reales como los personales son patrimoniales por su contenido.
En síntesis, los derechos reales son absolutos y patrimoniales, y los personales son relativos y también patrimoniales. El efecto erga omnes de
los derechos reales se aprecia claramente cuando se ejercen las facultades de persecución y de preferencia.

2. Origen histórico del derecho real y de su terminología

Se han elaborado dos criterios acerca de la distinción conceptual entre los derechos reales y personales.
De acuerdo con el primero, se considera que “derechos reales” y “derechos personales” son dos categorías del pensamiento jurídico, de modo
que se las puede hallar en todos los derechos y en cualquiera de sus épocas.
Conforme al segundo criterio, la distinción no fue conocida en la infancia del Derecho y sólo aparece en los diversos derechos positivos en un
determinado momento de sus respectivas evoluciones.
Sólo en una etapa posterior del Derecho Romano podría encontrarse el origen de la distinción conceptual entre derechos reales y personales,
cuando la ley Poetelia Papiria (siglo IV a.C.) abolió el nexum, reemplazando la vinculación o atadura de la persona del deudor por la de sus
bienes. Recién a partir de ese momento comienza a pasarse de la ejecución personal a la ejecución patrimonial.
Por otra parte, los jurisconsultos romanos nunca clasificaron los derechos, sino las acciones. La distinción entre actiones in re y las actiones in
personam ya aparece en el procedimiento de las acciones de la ley.

Distinción terminológica:
Fueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base de que las acciones eran los medios procesales para tutelar los derechos,
llegaron a la conclusión que los derechos protegidos por las actiones in re y por las actiones in personam eran los iures in re y los iures in
personam, respectivamente.

3. Dualismo clásico entre los derechos reales y los derechos personales. Teoría unitaria personalista. Otras concepciones. El problema de la
existencia del sujeto pasivo en los derechos reales.
Una distinción clave entre derechos reales y personales, pone en evidencia que, para los primeros, la relación entre sujeto y cosa o derecho
constituye un vínculo directo e inmediato. Para los segundos, la estructura encuentra al objeto o prestación, y dos sujetos; uno acreedor y otro
deudor.
Doctrina clásica:
Esta concepción parte de la diferencia entre los derechos reales y personales. El derecho real se presenta como un poder directo sobre la
cosa que recae. Para asegurar la eficacia de ese poder, sin intermediarios, directo, surgen las acciones reales, que se ejercen frente a
cualquiera, erga omnes. El derecho personal, en cambio, se asienta en una relación jurídica entre dos personas.
La concepción clásica describe el derecho real por oposición al personal, sobre la base de la existencia o no de un sujeto pasivo determinado, lo
que alude a la diferente oponibilidad que media entre ambas categorías. Pero, además, esto le permite entrar en el terreno de las facultades
del sujeto activo (derecho personal) y titular (derecho real), ya que mientras el primero puede obligar al sujeto pasivo a una conducta
determinada de acción u omisión, el segundo puede “sacar” de una cosa un beneficio mayor o menor, según el contenido de su derecho.
Tanto en el código de Vélez, como en el actual CCYC, la distinción entre los derechos personales y los derechos reales tiene carácter sustancial,
más aún forman parte del método del código.

Doctrinas unitarias:

Dentro de esta teoría, se la puede clasificar en personalistas o realistas, según que la pretendida unificación se haga sobre una u otra
categoría de derechos.

En las personalistas, la más celebre es la que se atribuye a Planiol, donde se reduce a describir al derecho real como una obligación pasivamente
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universal.
Parte de ideas donde se afirmaba que toda relación de derecho se establece entre personas, no entre persona y cosa, de modo que a todo
derecho corresponde un deber, es absurdo suponer la obligación de una persona respecto de una cosa.
Esta doctrina unitaria impugna la concepción clásica en cuanto alumbra una relación directa entre el titular del derecho y la cosa. Así, afirma
que no existen diferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho personal en la medida en que, tanto en uno como en otro, existe
una obligación, dado que el derecho real sería también de naturaleza obligacional, siendo su objeto una prestación consistente en una
abstención u omisión que pesaría sobre todos los integrantes de la comunidad.
Por otro lado, la doctrina unitaria realista reduce todo a una relación entre patrimonios, y produce una despersonalización del derecho
subjetivo al afirmar que los derechos personales no tienen por objeto una conducta del deudor o sujeto pasivo, sino su patrimonio, que es la
prenda común de sus acreedores.

Otras concepciones:
Teoría de la institución:
Clasifica a los derechos por su contenido institucional, preponderante en los reales y menguado en los personales. Para aquellos derechos de
mayor contenido institucional debe aplicarse el derecho disciplinario, mientras que para los de menor contenido bastaría con normas
estatutarias. Los derechos reales estarían ubicados en una categoría intermedia, entre los derechos personalísimos y los de familia. Se trata de
la teoría institucionalista, principalmente sostenida por Hauriou.

El problema de la existencia del sujeto pasivo en los derechos reales:

Ruis y Ginossar advierten en los derechos reales sobre la cosa ajena, la existencia de un sujeto pasivo determinado, a la manera de los derechos
personales, con lo cual se produce la relativización de los derechos reales. Este sujeto pasivo no es el sujeto pasivo universal de Planiol y de los
sostenedores de la doctrina unitaria personalista, sino un sujeto concreto y determinado, a la manera de los derechos personales. Dicho sujeto
es el propietario de la cosa gravada por el derecho real desmembrado.
Esta teoría es rechazada, ya que la doctrina afirma que no hay obligación que corresponda a los derechos reales. Se trata en todos los casos de
un deber de inercia, de abstención. Esa es la situación del titular de una cosa gravada.

4. Recepción en el Código Civil y en el Código Civil y Comercial de la tesis dualista. Comparación de la metodología legislativa del
Código Civil y del nuevo ordenamiento.
Tanto en el Código de Vélez, como en el actual CcyC, la distinción entre los derechos personales y los derechos reales tiene carácter sustancial,
más aun forman parte del método del Código.

5. Comparación entre los derechos reales y los personales. Relaciones

Los derechos reales se diferencian de los personales por diversos factores:

- Objeto:
El objeto de los derechos personales es la prestación, conducta del deudor a la que se obliga a favor del acreedor; el de los derechos reales es
generalmente la cosa, que debe ser cierta, actual y determinada.
- Sujetos:
En cuanto a los sujetos, la doctrina clásica sostiene que los derechos reales se diferencian de los personales por la ausencia del sujeto pasivo.
Los derechos personales admiten la unidad o pluralidad de sujetos activos y/o pasivos, resultando siempre factible su concurrencia sin
limitaciones. Los derechos reales, según su naturaleza, pueden ser concurrentes o exclusivos, es decir que permiten o prohíben la
concurrencia sobre un mismo objeto del mismo derecho real.

- Orden público:
En los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, con la sola limitación que impone el orden público, la moral, las
buenas costumbres, la buena fe. En los derechos reales predomina el orden público, reservando un estrecho espacio a la autonomía de la
voluntad.

- Inmediatez:
En los derechos personales la relación es indirecta o mediata entre el titular del derecho y el objeto. En los derechos reales, el titular obtiene el
beneficio directo de la cosa, es decir, son inmediatos.

- Carácter absoluto:
Los derechos personales son relativos en cuanto a su oponibilidad, mientras que los derechos reales son absolutos, es decir, oponibles erga
omnes.

- Ius persequendi:

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El sujeto titular de un derecho real goza del ius persequendi, lo que implica que puede perseguir la cosa, sin importar, en principio, el sujeto que la
tenga bajo su poder. El derecho personal, en principio, carece de persecución con relación al objeto.

- Ius preferendi:
El titular del derecho real goza del ius preferendi que importa el derecho de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros
derechos reales de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa.

Relaciones:
Así como hay diferencias, también hay vinculaciones entre ambos:
- Las transmisiones de derechos reales por actos entre vivos tienen su causa fuente en un derecho personales. Por ej. Compraventa,
donación.

- Hay derechos reales que son accesorios de derechos personales, como ocurre con los derechos reales de garantía. A su vez,
hay derechos reales que abarcan derechos personales accesorios. Por ej. Tiempo compartido, servidumbre, etc.

- Cuando se ataca un derecho real, además de la protección posesoria o real, el titular puede pedir una indemnización,
accesoria o sustitutiva.

- Hay ciertas obligaciones que son ambulatorias, se transmiten con una cosa. También se las conoce como obligaciones reales
o propter rem.

6. Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales,
con particular referencia a las obligaciones “propter rem”.
Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica:
Existe una serie de institutos respecto de los cuales se han generado dudas en el sentido de si son derechos reales, personales o de otra
naturaleza e, inclusive, de si son o no derechos.

a. Derechos reales de garantía en general: Podría sostenerse que los derechos reales de garantía son derechos personales, en razón de ser
accesorios de derechos de esa naturaleza y en virtud de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Sin embargo, esta argumentación es fácilmente replicable, ya que la accesoriedad del derecho de garantía sólo hará que su suerte quede
supeditada a la del derecho personal al que accede. Este último determinará su existencia e incidirá en sus vicisitudes, pero jamás podrá influir
en su naturaleza jurídica.
1. Caso de la hipoteca. Se ha sostenido que la hipoteca no es un derecho real; al no ejercerse por medio de la posesión, no se configuraría
entre el titular (acreedor hipotecario) y el inmueble que constituye el objeto la relación directa e inmediata de la persona con la cosa que es
propia de todo derecho real. Esta argumentación es incorrecta, por cuanto esa relación igualmente existe aunque la hipoteca no se ejerza por
la posesión.

b. El derecho del locatario: El locador está obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la cosa locada y a mantenerlo en ese uso y goce
realizando todos los actos necesarios para tal fin.
Este derecho queda configurado como un derecho personal de uso y goce y no como un derecho real ya que, si así fuere, el locatario no sería
tal sino un usufructuario por el tiempo convenido. Sin embargo, se ha planteado la duda acerca del carácter real o personal del derecho del
locatario, en razón de que el art. 1498 dispone: Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante
el tiempo convenido.
El locatario es titular de un derecho personal y la necesidad de respetar la locación por parte del adquiriente de la finca locada deriva de una
obligación impuesta por la ley.
No es del locatario un derecho real porque el derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius persequendi y del
ius preferendi.

c. Derecho de retención: Se trata del derecho que tiene el tenedor de la cosa ajena de mantenerse en “la posesión de ella hasta el pago de
lo que le es debido por razón de esa misma cosa”. Areán niega que sea un derecho real.
d. Los derechos sobre el cuerpo humano: En la actualidad, al haber sido abolida la esclavitud, el cuerpo de una persona jamás podría ser
objeto de un derecho real, porque lo impide la dignidad de la personalidad humana.

e. Los derechos sobre el cadáver: A la misma conclusión habrá que arribar con respecto al cuerpo de una persona muerta.

Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales, con particular referencia a las obligaciones “propter
rem”:
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En general, el derecho real atribuye a su titular un poder sobre una cosa, no ligado directamente a obligaciones de su parte. Sin embargo,
existen supuestos en que la existencia de un derecho real o relación posesoria conlleva para su titular la existencia de determinadas
obligaciones: son las llamadas obligaciones propter rem, ambulatorias o reales, que se derivan de su titularidad. Se dice que la obligación “sigue
a la cosa”.
Esta ambulatoriedad se produce aun en ausencia de acuerdo de partes. La ley es causa no sólo del nacimiento de la obligación, sino también de su
transmisión y extinción.
Cuatro son las características de las obligaciones reales:

 Nacen de la ley, son ex lege;

 Se originan en virtud de una relación del sujeto con la cosa, que puede apoyarse en un derecho real, en la posesión, y
hasta en la tenencia;
 La ambulatoriedad;
 La posibilidad de liberarse por el abandono de la cosa o por alguna otra causa que implique el cese de la relación con dicha
cosa. Por ej. Venta, destrucción, etc.

En cuanto a la naturaleza jurídica y caracterización de las obligaciones reales, se ha pretendido sostener que constituyen una categoría intermedia
entre los derechos reales y personales, en razón de que estarían integradas por elementos personales y reales.
Son obligaciones que ofrecen características especiales en cuanto a su nacimiento, desplazamiento y extinción, ya que nacen, se desplazan y se
extinguen sin que intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley. En virtud de esa circunstancia es
que se las llama también “obligaciones ambulatorias”, ya que se desplazan con el derecho sobre la cosa.
El deudor propter rem responde con todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligación mediante el abandono de la cosa por cuya
titularidad real o posesoria quedó obligado.

7. Constitucionalización del derecho privado. Armonización entre la Constitución, el derecho público y el derecho privado. Alcances en los
derechos reales. Derechos individuales y de incidencia colectiva. Ejercicio de los derechos. Protección de la vivienda. Propiedad comunitaria
indígena. (Remisión parcial a las Unidad 2, punto 12 y 8, puntos 1, 2, y 6.)
Constitucionalizacion del derecho real: Armonización entre la Constitución, el derecho público y el derecho privado. Alcances en los
derechos reales. Derechos individuales y de incidencia colectiva. Ejercicio de los derechos:

ARTÍCULO 240.- Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes
mencionados en las Secciones 1a y 2a debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe
conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la
sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios
previstos en la ley especial.
ARTÍCULO 241.- Jurisdicción. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos
mínimos que resulte aplicable.
Conforme al Título Preliminar, se reconocen derechos individuales que recaen sobre bienes que integran el patrimonio y derechos de incidencia
colectiva que son indivisibles y de uso común.
Para ser coherente con ese principio, el Anteproyecto introduce reglas mínimas relativas al ejercicio de los derechos sobre ciertos bienes
privados o públicos o colectivos en relación a los derechos de incidencia colectiva al incorporar limitaciones y presupuestos mínimos de
protección ambiental, de acceso a la información medioambiental y a la participación en las discusiones sobre decisiones medioambientales.
Los arts. 240 y 241 deben articularse junto con las normas del Capítulo 3 (Ejercicio de los derechos) del Título preliminar. A través de esta
articulación se construyen los límites (sociales y ambientales) que la nueva legislación ha plasmado para el ejercicio de los derechos
individuales.
En síntesis, el CCyC, al dejar expresamente asentado el reconocimiento de los derechos individuales y los derechos de incidencia colectiva, crea
un verdadero sistema que posibilita la coexistencia pacífica de ellos (art. 14). En esta línea, se sostiene que los arts. 240 y 241, hunden sus raíces
en la constitución Nacional, están inspirados en ideas de libertad, buena fe, paz, convivencia armónica y sustentable, fraternidad, democracia,
solidaridad, cooperación y orden público de coordinación, que resulta imprescindible para la integración en concordia del ejercicio de los
derechos individuales, con los derechos de incidencia colectiva. Los derechos individuales deben ser compatibles y salvaguardar el interés
público, ya que se encuentran limitados por este.

Propiedad comunitaria indígena:

ARTÍCULO 18 CCYC.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y
propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo
establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.
La Constitución Nacional establece como facultad del Congreso, en atribución de ejercicio concurrente con las provincias, la de reconocer la
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preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas argentinos; garantizar el respeto a su identidad y el derecho a una educación bilingüe e
intercultural; reconocer la personería jurídica de sus comunidades y la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente
ocupan; y regular la entrega de otras aptas y suficientes para el desarrollo humano. Estipula, también, que ninguna de esas tierras será
enajenable, transmisible ni susceptible de gravámenes o embargos, y asegura a los pueblos indígenas su participación en la gestión de sus
recursos naturales y demás intereses que los afecten (art. 75, inc. 17 CN).

La norma contenida en el art. 18 CCyC actúa como un dispositivo de la política legislativa impuesta por la norma constitucional citada,
destinada a generar medidas que doten a los integrantes de las comunidades indígenas de recursos básicos suficientes e idóneos como para
superar las asimetrías estructurales que padecen, incorporando previsiones especiales con relación a su régimen tuitivo especial en el cuerpo
normativo que rige las relaciones de todos los habitantes del país con los derechos y los bienes de los que disponen para el desarrollo de sus
vidas.

8. Incidencia del orden público en los derechos reales. Estructura de los derechos reales. Normas
estatutarias y reglamentarias. Creación y modificación de los derecho reales. “Numerus clausus”. Tipicidad. Consecuencias de la pretendida
creación de otros derechos reales o modificación de los permitidos.
ARTÍCULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación
de su estructura.
Existe un margen para que la autonomía de la voluntad de los particulares, incida dentro de la estructura de los derechos de propiedad. Sin
embargo, debe repararse en que la ley guarda para sí segmentos fundamentales de la regulación de cada derecho real, lo que denota una clara
incidencia del orden público. Se dirá que, por tal motivo, son derechos sustancialmente de orden público, esto es, derechos cuyo contenido está
impuesto por la ley de manera exclusiva. Solo así se comprende por qué sus elementos —sujeto y cosas que conforman su estructura—, el
contenido — potestades propias de cada estatuto—, la constitución, modificación, transmisión, duración y extinción de ellos, deben estar
conformados de acuerdo a lo que disponen en general estas disposiciones y en particular los títulos que regulan los derechos de propiedad de
manera específica.
Se trata, en definitiva, de la noción de numerus clausus o número cerrado de derechos reales, que por tanto, no podrán ser otros ni con otro
contenido que el expresamente prescripto por la ley.
De lo que se trata es de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un marco de seguridad jurídica para
satisfacción de la comunidad y sus integrantes.
Para que esto se cumpla se necesitan de reglas claras, que no puedan ser modificadas por los particulares. De ahí que para darle esa jerarquía,
en materia de los derechos reales impera el orden público que, precisamente, impide la modificación de sus elementos, contenido, modos de
adquisición, constitución, transmisión, duración y extinción por parte de los particulares.

Creación y modificación de los derechos reales:

De acuerdo con la primera parte del art. 2502: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley...” Ello significa que no existen otros
derechos reales que aquellos que la ley determina.
Vélez adoptó el sistema de número cerrado (numerus clausus) de derechos reales, por oposición al sistema de número abierto (numerus
apertus), que era el sustentado por la mayoría de la doctrina francesa de la época.
La incidencia del orden público en el régimen de los derechos reales es tan inmensa que se ha considerado conveniente establecer que a los
particulares no sólo les esté vedado crear otros, sino que ni siquiera puedan modificar los reconocidos.
Esta prohibición es lógica pues la modificación de esos contenidos podría configurar la pretensión de crear un derecho real no permitido.

Consecuencias de la pretendida creación de otros derechos reales o modificación de los permitidos:

El precepto manda a que la incursión de los particulares en la modificación del contenido de los derechos de propiedad no tenga efecto alguno,
pues solo puede concretarse por medio de una ley que lo ordene. En razón del orden público imperante, la nulidad a la que se refiere el in fine
del artículo es absoluta y puede ser declarada por el juez aún de oficio.
A diferencia de lo que pasaba en el Código de Vélez, donde se establecía que el derecho que no estaba contemplado como derecho real en
el CC, igualmente podía constituirse como derecho personal. Por ejemplo: el uso.

9. Derechos reales permitidos. Reseña histórica, desde los derechos reales existentes con anterioridad al Código Civil, los permitidos en
éste último y los permitidos en el Código Civil y Comercial.
Los derechos reales permitidos en el CCYC son: art. 1887: son derechos reales en este código: a. el dominio; b. el condominio; c. la propiedad
horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado;
g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.

Los que no están incluidos son:

Los censos y las rentas: las rentas pueden constituirse como derechos personales o como derechos reales. Hay renta real, llamada “censo”,

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 cuando la obligación asumida por el deudor de la renta se establece como carga de un bien inmueble y debe ser soportada por los sucesivos
adquirentes. Los censos no están permitidos, en el CC se los permitía por 5 años.
Enfiteusis: es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble rustico enajena su dominio útil, permanentemente o por largo tiempo, a
otra persona, a cambio de una pensión o canon cierto e invariable.

Vinculaciones: la unión o sujeción de todos o determinados bienes a dominio perpetuo de una familia estableciendo un determinado orden
sucesorio con prohibición de enajenar y los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas fundaciones reciben el nombre de
vinculaciones.
Tanteo y retracto: el tanteo o preferencia es un derecho real que tiene un tercero para que en el caso de que el dueño de una cosa la enajene,
lo prefiera a él. Este derecho da lugar al derecho de retracto, por el cual si el dueño realiza la enajenación sin respetar la preferencia del
tercero, éste puede dejar sin efecto la enajenación.

10. Clasificación de los derechos reales. Clasificación legal.

ARTÍCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real:
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el
tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin
gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado.
Cuando se constituye un derecho sobre cosa ajena (por ej. Usufructo), se configura una carga real, y el derecho real sobre cosa propia está
desmembrado; el dominio es imperfecto.
La superficie es un derecho real sobre cosa propia cuando ya hay propiedad superficiaria. Por ende, si aún no se ejerció el derecho de plantar,
construir o forestar, el derecho es sobre el inmueble ajeno.
Los derechos reales sobre cosa ajena a su vez se dividen en derechos de disfrute (superficie si no existe propiedad superficiaria,
usufructo, uso, habitación, servidumbres) y de garantía (hipoteca, prenda, anticresis).

ARTÍCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios.

Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la
prenda.
Los únicos derechos reales accesorios, según el Código, son los de garantía. Dependen para su existencia de un derecho personal al que
acceden.

ARTÍCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos
que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un
registro a los fines de su inscripción.
Los derechos reales recaen esencialmente sobre cosas, las que pueden ser inmuebles o muebles, y éstas a su vez son registrables o no registrables,
cuando los documentos portantes de derechos tengan acceso al registro, ya sea para su oponibilidad (buques, aeronaves, ganado), o también para
su constitución (automotores, caballos de pura sangre).

11. Sujetos de los derechos reales. Personas físicas y jurídicas. Capacidad y legitimación. Comunidades de derechos reales
El único sujeto de los derechos reales es la persona. En principio, toda persona, física o jurídica, nacional o extranjera, puede ser titular
dederechos reales. Sin embargo, los derechos de uso y habitación no admiten la titularidad por parte de personas de existencia ideal.
En cuanto a la nacionalidad del sujeto, en principio, éste puede ser natural o extranjero. Con respecto al número de sujetos, debemos distinguir
según se trate de derechos reales de distinta o de igual naturaleza.
En el caso de distinta naturaleza, pueden existir sobre una cosa varios derechos reales además del dominio. Los titulares de esos derechos reales
pueden ser distintas personas o aun la misma persona. Lo que nunca podría darse es que una persona fuese al mismo tiempo dueña y titular de
cualquier otro derecho real sobre la misma cosa.
Tratándose de derechos reales de la misma naturaleza, podrán constituirse en cabeza de distintas personas sólo cuando admitan la concurrencia
de titulares. En caso contrario, cuando fueren dos o más titulares de derechos exclusivos, quedará configurado el estado o comunidad de los
mismos. Por ejemplo: si se trasmite un domino a varias personas, ninguna de ellas adquiere ese derecho, sino que cada una adquiere un derecho
de condominio.

12. Objeto de los derechos reales. Conceptos de cosa, derecho y patrimonio. Cosas y bienes. Metodología del Código Civil y del Código Civil y
Comercial. Requisitos de las cosas para ser objeto de los derechos reales. Derechos reales sobre partes materiales de la cosa. Clasificación legal
de las cosas.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
 Objeto de los derechos reales:
ARTÍCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o
por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
En todos los casos el objeto, corpóreo o no, debe ser especial, específicamente individualizado y actual. Las designaciones del espacio
transformado en unidad privativa en la propiedad horizontal o el cumplimiento del principio de especialidad objetiva en materia de
gravámenes reales son prueba de ello.

La posibilidad que introduce el CCyC es que el objeto del derecho real sea un bien.
Ya no se reclama, como lo hacía la anterior regulación, que las cosas que son objeto de derechos reales estén en el comercio, pues pueden
encontrarse derechos de propiedad sobre cosas relativamente inenajenables.

Conceptos de cosa, derecho y patrimonio. Cosas y bienes. Metodología del Código Civil y del Código Civil y Comercial:
El CCyC dispone que los bienes materiales se llaman cosas y que las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Lo determinante es si son materiales, es decir si entra una materia física en su composición. Por tanto, las cosas podrán ser sólidas, liquidas o
gaseosas, pero al ocupar un lugar en el espacio resultaran comprendidas dentro del concepto.
El código denomina cosa a “...los objetos materiales susceptibles de tener un valor…” y denomina bienes a “...los objetos inmateriales susceptibles
de valor e igualmente (a) las cosas...”. De acuerdo con éste último artículo, “...El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio”.
Las cosas son el objeto inmediato de los derechos reales; los hechos son el objeto inmediato de los derechos personales.
Relación entre los conceptos de bien y cosa: de acuerdo con la posición adoptada por nuestro Código, el bien es el género, y la cosa, una de las
especies. En efecto, los bienes pueden ser materiales e inmateriales: los primeros se denominan “cosas”; los segundos no tienen una
denominación propia, por lo que pueden llamarse “bienes inmateriales”.

Requisitos de las cosas para ser objeto de los derechos reales:

-Debe tratarse de cosas o bienes inmateriales.
-Debe ser cierta.
-Tienen que tener existencia actual, ya que no hay derechos reales sobre cosas futuras.
-Deben ser determinadas, pues no se concibe el ejercicio de un poder de hecho sobre cosas indeterminadas.
-Las cosas deber ser singulares; una universalidad de hecho, considerada como una unidad, no puede ser objeto de un derecho real, toda vez
que -éste recae sobre cada una de las cosas singulares que la componen.
-Cuando la cosa forma un solo cuerpo, el objeto será la cosa íntegra y no una parte de ella.

14. Definición legal de derecho real. Análisis crítico.

ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Al abordar la definición de los derechos reales, podemos encontrar los caracteres esenciales de esta clase de derechos, a saber: el”tipo legal”, la
estructura”dual” y las facultades de persecución y preferencia. Mientras el tipo legal responde a la decisión legislativa de que cada derecho de
propiedad quede sujeto por efecto del orden público imperante en la materia al contenido y extensión que se le prescriba, la estructura dual
vincula a la potestad de usar gozar y disponer, dirigida directamente a la cosa o derecho —objeto— en una relación inmediata que no admite la
intervención de otros sujetos.
Las facultades de persecución y preferencia se presentan como características propias y únicas de los derechos reales. Son, por así decirlo, una
consecuencia de la estructura dual, pues, subsistiendo el derecho real, este se ejerce sobre su
objeto aunque hubiere salido del alcance de su titular, y puede reclamarlo cualquier integrante de la comunidad que la detente —derecho de
persecución—.
De igual modo, cuando pretenda serle opuesto otro derecho real o personal, gozará de la prioridad que le concede la circunstancia de que su
derecho fue constituido con anterioridad en el tiempo y con el privilegio que le conceda el ordenamiento cuando, además, hubiere lugar.

BOLILLA 2

TEORIA GENERAL. REGIMEN JURIDICO DE ADQUISICION Y EXTINCION DE LOS DERECHOS REALES. OPONIBILIDAD

1. La causa de los Derechos Reales. Concepto de Causa. Modos de adquisición de los derechos reales. Concepto, enumeración y clasificación
La causa de los derechos reales. Concepto de causa:

Toda relación jurídica tiene un sujeto, un objeto (cosa o bien), y una causa (fuente). Tanto el CCyC en su artículo 726, como el CC en su artículo
499, establecen que no hay acto jurídico, obligación ni contrato sin causa.
ARTICULO 281: “la causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la voluntad. También integran la
causa los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa, o tácitamente si son esenciales para
Eugenia Sanchez - Franja Morada
ambas partes”
ARTICULO 726: “no hay obligación sin causa, es decir sin que derive de algún hecho idóneo para producirla, de conformidad con el ordenamiento
jurídico”
ARTICULO 1013: “la causa debe existir en la formación del contrato y durante su celebración y subsistir durante su ejecución. La falta de causa da
lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del contrato”

Modo de adquisición de los derechos reales. Concepto, enumeración y clasificación:

Los modos de adquirir derechos reales son: título y modo, voluntad de la ley, prescripción adquisitiva y sucesión. El código prohíbe la
constitución judicial, esto es, que el derecho real se constituido o impuesto por un juez.
Los modos de adquirir son clasificados:

1. Por actos entre vivos o mortis causa: el primero, está representado por el título y el modo; el segundo, es ejemplo el legado
de cosa cierta.
2. A título universal y a título singular: según si lo adquirido fuera la totalidad o una parte de los bienes que constituyen un
patrimonio, o si fuese una cosa determinada.

3. Originarios y derivados: es originaria cuando el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta, no hay traslado del
derecho de un sujeto a otro. La adquisición es derivada cuando hay traslado del derecho de un sujeto a otro; para adquirir un derecho real por
actos entre vivos es que se necesita título y modo suficiente (para los derechos reales que se ejercen por la posesión) o título suficiente e
inscripción registral (para los derechos reales que no se ejercen por la posesión como la hipoteca)

2. Tradición traslativa o constitutiva de derechos reales. Concepto. Requisitos. La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio”. El primer
uso en las servidumbres positivas. Título y modos suficientes: Concepto y requisitos, modos a los que se aplica la doble exigencia. Relación
temporal entre título y modo. Efectos de la
declaración de las partes en el título respecto del cumplimiento del modo. Importancia de la tradición. Funciones.
Tradición traslativa o constitutiva de derechos reales. Concepto. Requisitos:
Se denomina tradición a los actos materiales de entrega, realizados voluntariamente, donde una parte hace la entrega y la otra la recibe. Con
estos actos se da un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen con relación a terceros, por mera declaración del que entrega de darla a
quien la recibe, o de este de recibirla.
Estos actos materiales son indispensables (como por ejemplo darle la llave a alguien que compro una casa) y no son equiparables a las meras
declaraciones, ya que es un acto de naturaleza real, es decir que se necesita la entrega efectiva de la cosa. Es la forma más importante de
adquirir la posesión y es necesaria para cumplir con la obligación de dar.
Para que la tradición de lugar a la trasmisión del derecho real debe reunir tres condiciones a saber: debe ser hecha por el propietario de la
cosa, las partes deben tener la capacidad legal necesaria, la tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.

Excepciones: no es necesaria la tradición cuando:

La cosa es tenida en mano del propietario (brevi manu)
Cuando el que la poseía a nombre del propietario principia a poseerla a nombre de otro
Cuando el poseedor la transfiere a otro constituyéndose en poseedor a nombre del adquiriente (constituto posesorio)

La traditio “brevi manu” y el “constituto posesorio”. El primer uso en las servidumbres positivas:
Como vimos, la tradición es la voluntaria entrega de la cosa y su voluntaria recepción. En la traditio brevi manu y en el constituto posesorio este
acto de entrega y recepción se encuentra abreviado, no se necesita la tradición ya que son dos casos excepcionales, donde vemos que el tenedor
se transforma en poseedor y viceversa sin que realice tradición.
Traditio brevi manu: se da en el supuesto de que la persona este con la tenencia de la cosa. En este caso, no hará falta llevar a cabo la tradición,
simplemente sube de categoría. Hay dos supuestos dentro de ella:

a) Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre. Se da cuando el tenedor se
transforma en poseedor. Por ejemplo: yo soy inquilino y compro el departamento que estaba alquilando. En lugar de devolverle la tenencia al
propietario para que este me haga la tradición traslativa de dominio, se economizan estos trámites inútiles.

En este caso se eleva a la categoría de poseedor

b) Cuando el que la poseía a nombre del propietario, empieza a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor
queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Se da cuando el poseedor posee a nombre de una persona y luego pasa a poseer a
nombre de otra. Por ejemplo soy alquilino de A y este decide venderle a B el inmueble que me alquilaba; así yo tengo que pagarle los futuros
alquileres a B. La tradición tendría que ser así: locatario (yo) hace la tradición restitutiva de tenencia al locador/vendedor (A); este último le
hace tradición traslativa de dominio al comprador (B) que hace tradición traslativa de tenencia al locador (yo). Todo esto no tiene importancia
jurídica.

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 En este caso el tenedor sigue en su condición de tenedor.
Constituto posesorio: se da cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo
poseedor. En este caso la situación es inversa, ya que la categoría del sujeto baja de poseedor a tenedor. Por ejemplo: soy dueño de un
departamento y lo vendo, pero permanezco en el mismo como inquilino, es decir que le pago alquileres al nuevo comprador.

En este caso hacer la tradición es inútil, pero de todas formas se exigen dos actos: escritura de venta y contrato de alquiler.

Hay dos sistemas para realizar la tradición:

En el primero alcanza con la simple manifestación de la voluntad que hace el tradens al accipiens de entregarle la posesion. En el
derecho francés la tradición estaba cumplida si el tradens manifestaba que le había transmitido al accipiens y si este lo avalaba. Es decir
que alcanza con que las partes digan que se hicieron tradición.
En cambio en el segundo sistema no alcanzaba con la simple manifestación de la voluntad, sino que era indispensable la entrega material de la
cosa. Es el sistema romano antiguo, lo cual es lógico porque la entrega pública era la forma de publicidad.
Nuestro CCyC adopta como regla general la entrega material de la cosa.
Articulo 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este código se ejercen por la posesión,
excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

Título y modo suficiente: concepto y requisitos, modos a los que se aplica la doble exigencia:

Articulo 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título
y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de formas establecidas por la ley que tiene por finalidad trasmitir o constituir un
derecho real. Es necesario que el acto jurídico tenga dos condiciones, una de fondo que tiene que ver con la capacidad y legitimación de los
otorgantes. Y el otro de forma, que hace referencia a la escritura pública.
Si el acto jurídico constitutivo o transmisivo cumple con los requisitos de forma, pero carece de los requisitos de fondo, se estará hablando de
Justo título. En el cual la persona transmite con capacidad restringida. Esta situación se puede subsanar con la posesión, prescripción y la buena
fe (10 años).
Luego existe el Titulo putativo, aquel que no existe o no se corresponde. Es decir, no coincide el título con la cosa que se posee. No importa la
buena o mala fe, pero se tendrá que poseer durante una cierta cantidad de años.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
El modo suficiente es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real. Ejemplo: en los derechos reales que se ejercen por la
posesión, el modo suficiente es la tradición posesoria; en la servidumbre positiva, el modo suficiente es el primer uso; en los derechos reales sobre
cosas registrables y no registrables, el modo suficiente es la inscripción registral.
En consecuencia, de los distintos modos de adquisición de los derechos reales, solo resulta factible referirse al título y al modo con relación a la
tradición; quedando excluidos los modos originarios como: la apropiación, la accesión y la prescripción adquisitiva.
En ciertos casos especiales, como señala el artículo 1892, el modo no es la tradición sino la inscripción registral. Es el caso, por ej., de los
automotores y de los caballos de pura sangre de carrera, en el que la inscripción en el Registro es constitutiva.

Relación temporal entre título y modo:

El titulo suficiente siempre es anterior al modo; esta sería la regla y lo que lógicamente debería pasar, pero como toda regla tiene su excepción.
Puede pasar que la tradición (es decir el modo suficiente) tenga lugar antes de que se realice el título, es decir que se realice primero la entrega de
la cosa. Se considera igual que el derecho real es adquirido? Tanto la doctrina como la jurisprudencia aceptaron esto.
Cuando el título suficiente constituya una declaración de las partes no va a ser válida (esa declaración) si la tradición no ha tenido lugar aún.
Efectos de la declaración de las partes en el titulo respecto del cumplimiento del modo:
La “declaración” de las partes de haberse hecho la tradición, vale para ellas como si fuera una confesión; pero carece de efecto frente a
terceros, que estarán habilitados para controvertir la existencia de la tradición: podrán aducir la falta de actos materiales de entrega a pesar de
aquella “declaración”, porque las solas declaraciones no suplen la realización de los actos materiales requeridos para tener por operada la
tradición (1924).

Importancia de la tradición. Funciones:

Se denomina tradición a los actos materiales de entrega, donde se le da un poder de hecho a la cosa que está siendo entregada voluntariamente
para que otro la reciba. La importancia de la tradición radica en que estos actos materiales son indispensables y no son equiparables a las meras
declaraciones; el claro ejemplo es el de las llaves del departamento (mencionado antes).
Es la forma más importante de adquirir la posesión y es necesaria para cumplir con la obligación de dar. Hay dos tipos de tradición ya explicados
anteriormente donde se entiende que su función es la de entrega y recepción de la cosa basándose en la tenencia del título.
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La tradición es también la forma de cumplir o ejecutar las obligaciones de dar, y cuando se realiza desplaza los riesgos de la cosa hacia el
accipiens.
Es decir, tiene dos funciones:
-Constitutiva: fija el momento de la adquisición entre las partes.
-Publicidad: para la oponibilidad a terceros es necesaria la inscripción en el registro inmobiliario.
3. Inscripción registral. Funciones de la inscripción: como modo (inscripción constitutiva) y como presupuesto de oponibilidad (inscripción
no constitutiva o declarativa). Distintos casos según el objeto del derecho real.
Inscripción registral:
La inscripción tiene efecto declarativo. Esto quiere decir que la inscripción corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de
los títulos que se inscriben.
Tiene una función declarativa de los derechos reales, pero no constitutiva del derecho real. En otras palabras, no es constitutiva porque los
derechos reales no nacen con la inscripción sino que nacen con el título y el modo suficientes, teniendo la inscripción el efecto de oponibilidad. La
inscripción tiene efecto retroactivo. La CSJN ha resuelto que la inscripción tardía de una escritura priva al acto de efecto contra terceros hasta que
ella tiene lugar.
En materia de cosas registrables, la inscripción del título en el Registro le otorga oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe.

Funciones de la inscripción: como modo (inscripción constitutiva) y como presupuesto de oponibilidad (inscripción no constitutiva o declarativa):
Articulo 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este
código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
La registración es declarativa cuando la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros interesados, para hacerles
conocer a éstos un derecho real que ya existe, porque se han conjugado el título suficiente y el modo suficiente (es un medio de publicidad). Por
ej., nuestro Registro de la Propiedad Inmueble.
La registración es constitutiva cuando la inscripción es condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe (para nadie, ni siquiera para las
partes intervinientes en el acto de creación, ni para los terceros) si no media inscripción. Así, nuestro Registro de la Propiedad Automotor.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Distintos casos según el
objeto del derecho real:
Si hablamos de aeronaves o buques, por su trascendencia económica, el registro es declarativo; si hablamos
de los caballos de pura sangre el registro es constitutivo, también tiene que ver con esta facilidad que tiene
las cosas muebles para poder robarse. Eso es lo que se está intentando frenar.

4. Adquisición por causa de muerte

Los derechos reales también se pueden adquirir a partir del fallecimiento de una persona, y no va a ser, como requisito necesario, la tradición,
ya que en el caso de la sucesión, tanto el derecho como las acciones del causante se transmiten sin necesidad de acto alguno por parte de los
herederos (2280).
ARTICULO 2280.- Situación de los herederos. Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera
indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor.
Si están instituidos bajo condición suspensiva, están en esa situación a partir del cumplimiento de la condición, sin perjuicio de las medidas
conservatorias que corresponden.
En principio, responden por las deudas del causante con los bienes que reciben, o con su valor en caso de haber sido enajenados.
Es decir, que vamos a hablar de la posesión hereditaria, que recibe el heredero, en algunos casos, es la ley la que le inviste la calidad de
heredero, en algunos casos va a necesitar de la investidura de un juez, es decir, a través de un proceso sucesorio va a recibir la calidad de
heredero a través de ese proceso sucesorio a través de la declaración sucesoria.

5. Adquisición legal. Casos

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios
indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de
cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible
separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la
accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.
Aquí la ley le atribuye la propiedad a la cosa de mayor valor, si se unen dos cosas de propietarios, titulares distintos
¿quién va a ostentar el derecho real? Aquel que tenga la cosa de mayor valor. ¿Qué sucede si las cosas son del mismo valor? En este caso le
atribuye el condominio a ambas partes. Por ejemplo si se uniera un anillo con una perla, y esta es de mayor valor, el valor total de la cosa lo va a
tener la persona que tiene la cosa.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 6. Prescripción adquisitiva. Concepto. Derechos reales a los que se aplica
Regulada en los art 1897 al 1903 que la prescripción es una forma de adquirir un derecho real sobre una cosa u consiste en poseerla por el
tiempo que establece la ley.
El art. 1897 establece: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante
la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.
Por intermedio de la prescripción adquisitiva la ley atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de ella. Probados sus presupuestos, el
poseedor se convierte en titular del derecho real que se ejerce por la posesión, contra la voluntad de propietario. Trátase de una adquisición
originaria.
Por un lado tenemos una persona que poseyó la cosa (ej: inmueble) durante años, le hizo mejoras, reparaciones y la mantuvo productiva, y por
otro lado está el propietario de la cosa, que durante años se desintereso de la misma al no utilizarla, no hacerla producir y al no ejercer las acciones
legales correspondientes para recuperar la posesión.
Con la prescripción adquisitiva este propietario negligente pierde el derecho u lo adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa Por lo
tanto, los fundamentos son que la cosa sea aprovechada económicamente, contribuyendo a lacreación de la riqueza, transformar situaciones de
hecho en situaciones de derecho, poner en claro la composición del patrimonio, liquidar situaciones inestables y contribuir al orden social y a la
seguridad jurídica.
La posesión para poder prescribir debe ser:
-Ostensible: es decir que dicha posesión debe ser publica, notoria, evidente, manifiestamente vivible para que se exteriorice frente a
todos la existencia del derecho real que se pretende adquirir.
-Continua: que el poseedor realice los actos posesorios en forma constante o periódica para demostrar la existencia de la relación posesoria. Este
requisito no significa que la cosa deba ser poseída permanentemente, sino como corresponda según la naturaleza de la misma. Es interrumpida
ante un hecho positivo, ya sea del poseedor o de un tercero.

Los elementos esenciales para prescribir son:

-La posesión
-El tiempo: dependerá de la clase de prescripción. Si es larga debe tenerse la posesión durante 20 años, y si es breve se ejerce la posesión
durante 10 años de buena fe y con justo título.: el art. 1898 establece que “la prescripción adquisitiva de derechos reales

Derechos reales a los que se aplica:

Como lo señala el precepto, la prescripción para adquirir es el modo por el cual un poseedor adquiere un derecho real. A tal fin, se aprecia
evidente que solo pueden ser adquiridos por esta vía los derechos reales que se ejercen por la posesión. Descartamos, sin embargo, que puedan
ser objeto de ello los derechos reales de garantía que se ejercen por la posesión, como lo son la prenda y la anticresis, habida cuenta la
inexistencia de crédito principal del cual ellas son su garantía.
Son objeto de adquisición por esta vía las cosas muebles e inmuebles, con independencia de la condición de resultar registrables, sean estos
constitutivos o declarativos del derecho de propiedad.
Existen dos modalidades en esta materia. Encontramos la prescripción adquisitiva ”breve” (art. 1898 CCyC) y la
prescripción adquisitiva ”larga” (art. 1899 CCyC), especificando en cada caso los presupuestos puntuales de cada una. En ambas hipótesis varían los
presupuestos y sobre la base de ellos, también los plazos.
ARTÍCULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

ARTÍCULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes.

8. Convalidación. Análisis comparativo entre el Código Civil y El Código Civil y Comercial

Se produce en los derechos reales sobre cosa ajena cuando una misma persona reúne la titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es
dueño no tendría sentido que mantenga un derecho real sobre su propia cosa (ej. usufructuario que compra el inmueble). Cabe advertir que en
el derecho de superficie se prevé la convalidación. La convalidación no puede operar en perjuicio de terceros, cuyos derechos reales deben
subsistir.

Principio de convalidación: el art. 1885 dispone que “si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitución o transmisión queda convalidada”.
Este principio plantea una subsanación automática por ley, frente a quien constituyo o transmitió un derecho que no tenía. Si se pretende
transferir una cosa total o parcialmente ajena el acto será nulo a tenor de la regla general del nemo plus iuris sentada en el art. 399, pero siempre
estará latente la posibilidad de convalidación prevista en la norma analizada. Este saneamiento se producirá tanto cuando la adquisición del
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transmitente se produzca por un acto entre vivos, como cuando sea consecuencia de una adquisición mortis causa.
El art. 392 conserva una norma similar al art. 1051 (texto según ley 17.711) del Código Civil sustituido manteniendo el principio general del
efecto retroactivo de la sentencia de nulidad en relación a los terceros a quienes se le transmiten cosas registrables y protegiendo a los
subadquirientes de buena fe y a título oneroso de derechos sobre inmuebles; pero, a diferencia del Código anterior, adiciona en esta protección
los bienes muebles registrables.
Se diferencia también del Código Civil sustituido, al excluir expresamente de la protección a los subadquirientes en virtud de un acto realizado sin
la intervención del titular del derecho (transmisiones a non domino); se recepta así la posición de la doctrina mayoritaria. El primer párrafo del
art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a
quien el adquirente por acto nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es alcanzado por la
sentencia de nulidad y privado, en consecuencia, de esos derechos.
La norma limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución, respecto de los terceros subadquirientes de
derechos reales o personales sobre cosas registrables, de buena fe y a título oneroso. De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados
por el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución. Para que opere tal protección
deben reunirse los siguientes recaudos:

- Debe ser invocada por un tercero subadquiriente: supone una anterior adquisición por acto nulo y una posterior adquisición onerosa
y de buena fe; esta última es la tutelada, impidiéndose sobre ella la reivindicación. Es decir, no corresponde invocar la defensa de la apariencia
jurídica al primer adquirente por acto nulo sino al subadquiriente posterior, tercero respecto de ese acto.

- Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables: tratándose de derechos reales sobre
inmuebles, el acto en cuya razón se los ha constituido a favor del subadquiriente debe estar extendido en escritura pública.

- Título oneroso: el acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o personales a favor del subadquiriente, debe ser un
negocio jurídico oneroso. La onerosidad que exige el art. 392 se refiere sólo al acto jurídico que fuera causa de la adquisición del derecho por
el subadquiriente.

- Buena fe. Estudio de títulos: La norma se refiere al subadquiriente de buena fe y alude a la buena fe creencia, es decir aquella que se
predica de quien se persuade de la legitimidad de su título. Respecto a la prueba de la buena fe, debe ser provista por el subadquiriente.
Quedan comprendidas en la protección, tanto las nulidades relativas como las
absolutas. La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es el titular del derecho de propiedad
transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo.

El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquiriente de un inmueble o de una cosa mueble registrable cuando la primitiva
enajenación ha sido actuada a non domino; disponiendo que los subadquirientes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el
acto se ha realizado sin la intervención del titular del derecho

9. Publicidad. Concepto. Funciones: anoticiamiento, oponibilidad, constitución de los derechos reales. Clases: registral y
extrarregistral, en especial posesoria.
Publicidad. Concepto. Funciones: anoticiamiento, oponibilidad, constitución de los derechos reales:
En términos generales se llama publicidad a aquellos medios usados para difundir, exteriorizar o propagar toda clase de hechos, actos o
situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de índole jurídica, se la llama publicidad jurídica.
En los derechos reales es muy importante se publicidad, porque los derechos reales son de carácter absoluto, lo cual significa que todas las
personas deben respetarlos, y para ello deben conocerlos a través del medio mas idóneo: la publicidad; que se logra a través de registros (lugar
donde se anotan los actos y contratos)
Revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos (oponibles erga omnes), es decir debiendo respetarse por todos, es menester que
ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de la publicidad.
La publicidad cumple, además, una importante función ya que permite conocer el estado patrimonial del titular del derecho real, beneficiando de
tal modo no solo a este sino a toda la sociedad. López de Zavalía en su obra “Curso de
derecho registral” realiza una clasificación de la publicidad de acuerdo a 4 sistemas posibles, 2 de ellos pertenecen a los extremos y los otros 2
restantes son sistemas intermedios:
1-Sistema consensualista: el solo contrato es suficiente para adquirir el derecho real y para la publicidad. Es la teoría adoptada por el
código de Napoleón de 1804. Entonces, el solo contrato es publicidad suficiente.
2-Sistema del título y modo: para que nazca el derecho real no es suficiente la causa remota (título) sino que se requiere la tradición (modo).
La publicidad se cumple con la posesión que otorga la tradición, es decir, con la posesión que sobreviene del acto de la tradición. La verdadera
publicidad se da con esa posesión.
3-Sistema del consensualismo integrado: adoptado por Francia en 1855. Para que el derecho real sea oponible a terceros, es indispensable la
transcripción del título en el registro.
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4-Título y modo imperfecto: adoptado por nuestra legislación. Para que sea oponible a todos los terceros es indispensable la publicidad
mediante la inscripción registral.

Clases: registral y extraregistral, en especial posesoria:

Sistemas no registrables: la publicidad no se cumple a través de la inscripción en un registro sino a través de otros medios. Vélez, siguiendo al
código civil francés, plasmó que el derecho real se transmitía por la sola fuerza del contrato, y la celebración de éste constituía suficiente
publicidad. Entonces, Vélez adopta a la tradición como medio de publicidad y los pone de manifiesto a toda la sociedad, a través de la
realización de actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a los efectos de la consumación de aquella. En realidad, más que mediante la
tradición, cumplida esta la publicidad se alcanza mediante la posesión.
-Sistemas registrales: es indispensable contar con todo medio (además de la publicidad posesoria) para poner en conocimiento de los terceros
la existencia del derecho, y este medio son los registros, en los cuales deben inscribirse los títulos que contienen actos causales de adquisición
de derechos reales, así como se transmisión, constitución y extinción. Estos registros pueden ser de diversos tipos:

» Declarativos: la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros interesados, es decir que sirve para declarar a
estos un derecho real ya existente entre las partes y terceros desinteresados.

» Constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe ni siquiera entre las partes, si no media la
pertinente inscripción. En otras palabras, el derecho real nace dentro del registro con la inscripción.
» De inscripción: los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos. Se extracta a través de breves notas, lo fundamental del documento y se
lo emplaza en la matricula correspondiente al inmueble.
» De transcripción: se transcriben integra y literalmente los actos relativos a los derechos reales. Es decir, se transcribe íntegramente el
documento. » Personales: los títulos se asientan por orden cronológico, confeccionándose índices alfabéticos con el nombre de las partes. Por
ende, son registros que toman como base a la persona del titular.
» Reales: toman como base la cosa sobre la que recaen derechos. Cada inmueble está matriculado con su número de orden, asignándole
una hoja especial o folio donde se asientan la cadena de titularidades, los gravámenes y restricciones, y la cancelación de los derechos
reales que tienen por objeto el inmueble.
» Convalidantes: son aquellos que purifican a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados.
» No convalidantes: la inscripción no convalida el titulo ni subsana los defectos en que adoleciere. Por ende, si ingresa al registro un título que
adolece de un vicio, será inválido. Nuestro registro de propiedad inmobiliaria es de inscripción, no convalidante, declarativo y real.

10. La publicidad inmobiliaria. En el Código Civil. Leyes registrales locales. La publicidad en el Código Civil y Comercial. Efectos de la
inscripción. Inscripción declarativa. Concepto de terceros (desinteresado, interesado y registral). Necesidad de que el tercero sea de buena
fe. Configuración de la buena fe.
La publicidad inmobiliaria. En el CCyC. Leyes registrables locales. La publicidad en el CcyC:
Analizando la publicidad en nuestro país, podemos entender que Velez Sarsfield, al redactar el CCyC, adopto la tradición como medio de
publicidad, salvo para las hipotecas. Esto es lógico, ya que es un derecho real donde la cosa queda en manos del deudor y al no haber tradición, la
única forma de publicidad es la registración. De todas formas, en la nota al art. 577, Velez criticaba a los registros.
Pero luego, esa tradición que era útil para dar a conocer el derecho real en pueblos de pocos habitantes, dejó de servir a medida que los lugares
se poblaban cada vez más y, entonces, tuvo que comenzar a aplicarse el sistema registral.
Primero lo aplicaron algunas provincias a través del dictado de leyes,=. Estas establecían que los actos tendrían efecto frete a terceros desde su
inscripción en el Registro.
Estos registros fueron considerados inconstitucionales ya que exigían un requisito más (la inscripción), además del modo y título suficientes que
existía el CC.
Esta discusión termina cuando la ley 17.711 incorpora al registro “la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles no serán
oponibles a terceros hasta que no estén registrados”.La ley de Registro de la Propiedad Inmueble (17.801) dispone una inscripción de definidos
rasgos declarativos en sus artículos 2, 20 y 22, dejando claro que el registro tiene por finalidad la publicidad y oponibilidad de terceros, y que
las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y
respecto de ellos el derecho documentado se considera registrado
.Efectos de la inscripción. Inscripción declarativa:Nuestro sistema es declarativo y no constitutivo: la transmisión es válida entre partes desde
antes de su inscripción (es decir, desde que se cumple con el modo suficiente –tradición- y el titulo suficiente –escritura pública-) y luego de la
inscripción será oponible frente a terceros. Entones, la inscripción no hace nacer (constituir) el derecho, pero sí lo hace oponible frente a
terceros (lo perfecciona).La inscripción sirve, además, para A-Impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble, otro derecho real posterior
que sea incompatible.
B-Si son compatibles, la inscripción dará la prioridad al que primero inscriba; es decir: establece el rango. C-Los asientos registrables son un medio
de prueba.

Concepto de terceros (desinteresado, interesado y registral) :El tercero es una persona ajena o distinta de dos o más que intervienen en un
negocio jurídico, es decir, aquella que no es parte en el acto y por tanto no puede, en principio, verse perjudicada por los efectos de las relaciones
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jurídicas vinculantes para otros (1021).Los terceros que menciona el art 1021 son los simples terceros o terceros desinteresados. Por el contrario,
los terceros interesados son los que tienen un interés legítimo y se hallan facultados para invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto.
Los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, los acreedores privilegiados, entre otros, son los que revisten este carácter,
genéricamente podemos señalar que son terceros interesados los titulares de derechos subjetivos.Los terceros interesados son todos los que
tengan un interés jurídico por ser titulares de un derecho subjetivo, para cuyo ejercicio no sea indiferente la registración del derecho real. Y la
publicidad del derecho real o de la situación jurídica registrada puede no ser indiferente en dos sentidos: bien por no hallarse registrado un
derecho real impidiéndole ejercer el suyo propio; bien por haberse registrado alguna mutación que impida o perjudique su ejercicio. Si la
registración o la falta de ella no genera al tercero ninguna dificultad o imposibilidad de ejercer su derecho en plenitud, entonces, este tercero
carece de interés y bastará la publicidad traditiva-posesoria.

Necesidad de que el tercero sea de buena fe. Configuración de la buena fe:

El artículo 1893 exige la registración para los terceros interesados que además sean de buena fe. Serán de buena fe aquellos terceros que, obrando
con cuidado y previsión, siendo diligentes y agotando los medios que la ley pone a su disposición para obrar seguros, actúen en consecuencia.
La inscripción tiene efecto declarativo. Esto quiere decir que la inscripción corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros
de los títulos que se inscriben.
Tiene una función declarativa de los derechos reales, pero no constitutiva del derecho real. En otras palabras, no es constitutiva porque los
derechos reales no nacen con la inscripción sino que nacen con el titulo y el modo suficientes,
teniendo la inscripción el efecto de oponibilidad. La inscripción tiene efecto retroactivo. La CSJN ha resuelto que la inscripción tardía de
una escritura priva al acto de efecto contra terceros hasta que ella tiene lugar.

11. Seguridad estática y seguridad dinámica. El nemo plus iuris. El subadquirente de buena fe y a título oneroso de inmuebles y muebles
registrables. Actos realizados sin la intervención del titular del derecho. Cosas muebles no registrables (análisis de los artículos 399, 392, 1895,
2260 del C.C.yC.). (Remisión parcial a la Unidad XIX, punto 5).
Seguridad estática y seguridad dinámica:
Cuando mencionamos la seguridad estática implica la clásica aplicación de la seguridad jurídica, el principio de retroactividad de la ley, cuando los
derechos adquiridos adquieren la calidad de cosa juzgada, es decir, por imperio del principio nemo plus iuris, art 399, que nadie puede adquirir un
derecho mejor o más extenso del que posee. Esta seguridad estática la alcanzamos en los derechos reales con la titularidad ordinaria en aplicación
de la teoría del título y modo suficiente.
En cambio la seguridad dinámica, hace referencia a otra teoría, que es la teoría de la apariencia, que tiende a proteger al tráfico, a la circulación
de los bienes y a castigar a aquellos que no ejercen sus acciones o la defensa de su posesión, tutelando al adquirente de derechos mediante una
ficción que sería la teoría de la apariencia; cuando por ejemplo, el subadquirente de buena fe de cosa no hurtada ni pérdida que lo hace a título
oneroso, adquiere la propiedad de esa cosa más allá del pedido de reivindicación de su titular anterior, esto quiere decir que la buena fe
trasciende y hace adquirir la titularidad extraordinaria.

El subadquiriente de buena fe y a título oneroso de inmuebles y muebles registrables:

Respecto de los muebles registrables, para que se configure la buena fe del adquirente (con arreglo al artículo 1892) se requiere la inscripción
de la transmisión en el Registro.
Por ej: en la adquisición de automotores, si no se ha inscripto la transmisión, la ley entiende que el adquirente no es de buena fe. Porque
respecto de los automotores la ley exige su registro para dotar de efectos a la transmisión y aun para tener por adquirido el derecho, ya que la
inscripción en materia automotores es constitutiva.

Cosas muebles no registrables (análisis de los artículos 399, 392, 1895, 2260 del CCyC). Actos realizados sin la intervención del titular del
derecho:
El artículo 1894 dice que se adquieren por mero efecto de la ley (adquisición legal) ciertos derechos reales, entre los que menciona al que surge
de la accesión de cosas muebles inseparables y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Tales son los que involucran a las
cosas muebles. El artículo 1895 contempla específicamente la adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirentes.
Respecto de las cosas muebles no registrables, dispone que es suficiente para adquirir los derechos reales principales la posesión de buena fe,
siempre que no se trate de cosas hurtadas o perdidas y siempre que el propietario no pruebe que han sido adquiridas a título gratuito. Reunidos
los requisitos señalados, el poseedor se convierte en titular del derecho
real por el mero efecto de la ley. Este modo de adquisición es conocido sintéticamente bajo la máxima “posesión vale título”.
Se sacrifica al propietario (y la seguridad estática que importa su derecho) y se protege al subadquirente en aras de la seguridad jurídica de las
transacciones y la circulación de los bienes (seguridad jurídica), principios que el legislador juzga más dignos de protección en estos casos. La
adquisición legal de cosas muebles no registrables contempladas en el artículo 1895, primer párrafo, descarta la aplicación a este supuesto de los
arts. 392, último párrafo, y 2260, último párrafo, según los cuales el subadquirente no puede ampararse en su buena ge y en el título oneroso si el
acto se realiza sin intervención del propietario. Es que la norma consagra la adquisición de la cosa, precisamente cuando fue transferida por un no
propietario.
Los requisitos para que se produzca esta adquisición son: posesión, buena fe, cosa no hurtada ni perdida, adquisición a título oneroso (exigible
sólo frente al anterior propietario).
Cosas hurtadas (comprende a las robadas) son aquéllas sustraídas al titular; y la calificación de cosas perdidas se aplica tanto a las extraviadas por
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caso fortuito o fuerzo mayor como a las que lo fueren por negligencia imputable al propietario. Se trata de hipótesis en las que la cosa ha salido
del poder del poseedor sin voluntad de su parte o contra su voluntad y pasado a manos de un subadquirente.
La onerosidad de la adquisición sólo será exigible frente al propietario anterior, porque éste es el único autorizado a probar que aquélla fue a
título gratuito.

12. Ejercicio de los derechos reales. Abuso del derecho.

Cabe recordar como principio general qué implica esta teoría del abuso del derecho, que tiene trascendencia en todo el derecho privado. Está
regulado en la parte general, articulo 10, y se trata del abuso del derecho subjetivo, diferenciado del abuso del derecho de incidencia colectiva
(artículo 14) y del abuso de posición dominante (artículo 11).
¿Qué finalidad tiene el abuso del derecho? Desnaturalizar, obstaculizar o impedir el ejercicio de un derecho. Para calificarlo se deberá analizar si
esa práctica abusiva es regular (la regularidad con la que se ejerce), los fines queridos por la ley, la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
¿Cómo se encuentra en nuestra materia de derechos reales? Vamos a ver que en la redacción original que tenía Vélez en el art 2513, el
propietario tenía amplia facultades, no solo para ejercer su derecho de propiedad con la posesión, podía servirse de esa cosa, podía usarla y
gozarla según su voluntad.
Además de otorgarle la facultad de desnaturalizar la cosa, degradarla y hasta destruirla, es decir, que tenía un poder amplio el propietario. A
partir de la aplicación de la teoría del abuso del derecho se viene a restringir estas ventajas, estas comodidades y placer que tenía para ejercer
su derecho el propietario y vamos a encontrar que todo se debía realizar en el ejercicio regular de los derechos, y hoy encontramos, cuando se
define al dominio como el derecho real más amplio, el mas abarcativo, el dominio que otorga todas las facultades al propietario dentro de los
límites que están previstos por ley, es decir, conforme a las leyes que reglamenten el ejercicio dice propia constitución, que no hay derechos
absolutos sino que rige el principio de legalidad y razonabilidad (arts. 14, 19 y 28 de la CN). Todos los derechos tienen limitaciones previstas por
la propia constitución y las leyes.
Vamos a ver que en nuestra materia también existen, en algunas disposiciones, la aplicación del ejercicio abusivo, por ejemplo vamos a
encontrar en materia de usufructo (derecho real de uso y goce sobre cosa ajena) con el compromiso que toma el usufructuario de no alterar
la sustancia. ¿Ahora qué pasa si el usufructuario ejerce un derecho abusivo sobre esa cosa ajena? Ahí tiene la posibilidad el usufructuante o
propietario de pedir la extinción, porque se altera la sustancia en ese caso, o se provoca un deterioro en la cosa. ( artículo 2562)
Además, en materia de derecho de retención, también cuando el retenedor genera un ejercicio abusivo sobre esa cosa que retiene en
resguardo de un crédito, el artículo 2593 prevé una situación de extinción de ese derecho real de retención cuando se ejerce de forma abusiva.

13. Transmisibilidad y extinción de los derechos reales

Transmisibilidad:

Según el art. 1906 todos los derechos reales son transmisibles salvo que una ley establezca lo contrario. Para la transmisión se necesita: título
suficiente y modo suficiente. La inscripción registral del título se agrega en los inmuebles para darle oponibilidad frente a terceros. También es
de aplicación el art. 398 que consagra la transmisibilidad de todos los derechos excepto estipulación valida de las partes o que ello resulte de una
prohibición legal o que importe trasgresión a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres.
Los derechos reales pueden ser transmitidos por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo algunos casos.
a-El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte
(art.2119).
b-El usufructo es intransmisible por causa de muerte, pero el usufructuario puede transmitir su derecho, siendo su propia vida y no la del
adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo (art. 2142).
c-La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte (art. 2172)
d-Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
e-La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias
personas con derecho a acrecer.
f-Los derechos reales de garantía son accesorios y solo se transmiten con el derecho principal al que acceden. Extinción:

ARTÍCULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales,
éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los
derechos reales sobre cosa ajena.
Los derechos reales se extinguen por las siguientes causas:
1-Por la destrucción total de la cosa mueble: desaparece el derecho por carecer de objeto. La destrucción total es para muebles ya que los
inmuebles nunca pueden destruirse completamente.
2-Por su abandono (muebles e inmuebles): en este caso las cosas muebles pasan a ser res nullius y pueden ser apropiadas. Las cosas inmuebles
no son susceptibles de apropiación y pasan al dominio privado del Estado. En chambos caso el abandono debe probarse porque no se presume.
3-Por la consolidación: en los derechos reales sobre cosa ajena. Cada derecho real puede tener regulados por ley casos propios de extinción.
Además, todos los derechos reales de goce o disfrute sobre la cosa ajena se extinguen por el no uso o por la muerte del titular, quedando
excluidas de esta última hipótesis las servidumbres reales perpetuas. En cuanto a las servidumbres y los derechos de garantía, como son
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accesorios, se extinguen con la extinción del derecho personal garantizado.
En la transmisión, al realizar el dueño un acto de enajenación oneroso o gratuito, y aplicando la teoría del título y el modo, la concreción de la
tradición fundada en un titulo suficiente, produce la adquisición por parte del accipiens y la correlativa extinción del derecho del grandes, lo que
puede arrastrar la de otros derechos reales enajenables. Asimismo, se pueden extinguir los derechos reales por el efecto de los juicios que
ordenan la restitución de una cosa o que declaran la anulación, resolución o revocación de un derecho rea. En este caso, la transmisión no es
voluntaria sino compulsiva, ya que se cumple por mandato judicial.

BOLILLA 2 Y 3

Relaciones reales. Estructura.

1. Distintas relaciones que pueden existir entre una persona y una cosa: relaciones de hecho (relaciones reales) y relaciones de derecho.
Terminología. Importancia del tema:
Históricamente se habló de relaciones reales, fue Molinaro quien estableció que hay un sinnúmero de relaciones entre las personas y las cosas
que exceden las contempladas, en ese momento, en el Código Civil: eran la posesión y la tenencia.
Son distintas las relaciones de hecho que pueden establecerse entre una o más personas y una o más cosas. Tales relaciones de hecho, que el
CCyC llama relaciones de poder, también son llamadas materiales, posesorias o reales, son fuente generadora de derechos.
No se las debe confundir con las relaciones jurídicas que pueden establecerse entre la persona y la cosa, ya sea que se apoyen en la existencia de
un derecho real o de uno personal. Así, por ejemplo, se puede ser dueño de una cosa (derecho real – relación jurídica) y a la vez poseedor de esa
misma cosa (relación de hecho). Pero también puede ocurrir que una persona sea poseedora de una cosa sin ser su dueña, y sin tener tampoco
un derecho personal que justifique su relación, de manera que se está en presencia de una relación de hecho que no está acompañada de una
relación de derecho.

Las relaciones de poder que pueden establecerse entre la persona y la cosa son:

 Posesión;
 Tenencia;
 Las derivadas de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad: son los servidores de la posesión.

El Código no enumera a la yuxtaposición local, ya que como simple relación de lugar constituye un contacto físico que carece de toda
voluntariedad y, en consecuencia, de efectos jurídicos. Son innumerables ya que se agotan con el sólo contacto físico.

Entre las relaciones reales y las relaciones de poder hay una relación de genero – especie. Características
de las relaciones de poder:
 Relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.
 Generan consecuencias jurídicas.
 Son autónomas: su existencia no depende de la titularidad de ningún derecho real o personal, ya que puede ser un poseedor o
tenedor ilegitimo.
 El titular de un derecho real tiene derecho a poseer la cosa, a diferencia del titular de la relación de poder que no tiene ese
derecho.

2. Posesión y tenencia. Definiciones legales y elementos. Análisis crítico. Las llamadas doctrinas subjetiva y objetiva. Aproximación de sus
conclusiones
Posesión y tenencia. Definiciones legales y elementos. Análisis crítico:

ARTÍCULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.

POSESIÓN:
ARTÍCULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose
como titular de un derecho real, lo sea o no.
El artículo establece que, para que haya posesión, es menester la reunión de dos elementos: el corpus y el animus domini. Sigue así los
lineamientos del Código Civil.
El corpus es el elemento objetivo de la posesión. Aparece expresado en el artículo cuando señala que el poseedor “.. . ejerce un poder de
hecho sobre una cosa...”. Supone el despliegue de un poder de disposición física sobre la cosa, y
como tal debe ser querido. Ello implica que el titular de la relación de poder debe imprimir un mínimo de voluntad a fin de establecer el corpus;
de otro modo, si la voluntad estuviere ausente, habrá un supuesto de yuxtaposición local. El corpus no se confunde con la cosa, que es su objeto.
Implica actuar materialmente sobre ella, lo que puede tener lugar a partir del obrar del propio poseedor o de un tercero (“por sí o por medio de

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otra”, dice la norma). Ello, lógicamente, se presenta con mayor nitidez cuando media una relación de contacto con la cosa (por ej., el libro en las
manos de una persona). En ese supuesto, se insiste, es evidente la existencia del “poder de hecho” al que alude la norma.
Sin embargo, una vez adquirida, se conserva aún a falta de ese contacto, lo que permite considerar que hay corpus siempre que exista la
“posibilidad” de actuar sobre la cosa que es su objeto (por ej., el libro en la biblioteca o en la oficina del dueño, ya que bastará que éste se
acerque a la biblioteca u oficina para entablar contacto con dicho elemento), no siendo indispensable el contacto permanente con ella.
El animus domini refleja el componente subjetivo de la posesión. La última parte del art. 1909 CCyC lo señala en estos términos: “...
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”. Ese “comportarse” con relación a la cosa como si fuera titular de un derecho real,
aunque pueda no serlo, supone una voluntad exteriorizada, ya que, si solo fuera un puro estado anímico del sujeto, sería muy difícil acreditarlo.

TENENCIA:

ARTÍCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta
como representante del poseedor.

Esta norma describe a la tenencia como una relación de poder en la que únicamente se encuentra presente el corpus y en la que el animus
domini viene a constituir un elemento extraño. De modo que el tenedor, si bien tiene la posibilidad de disponer físicamente de la cosa,
reconoce que la posesión se encuentra en cabeza de otra persona. Precisamente, el comportarse como” representante del poseedor” traduce
la idea de que es un poseedor a nombre de otro.
Al igual que en la posesión, el corpus puede tenerse por el propio tenedor o por un tercero que actúa como representante suyo.

Las llamadas doctrinas subjetiva y objetiva:

El intento de explicar la diferencia de trato entre los poseedores y los simples detentadores dio origen a dos teorías opuestas:
Teoría subjetiva:
Es la teoría de Savigny, que se basa en la idea de que, para la existencia de la posesión, es necesaria la concurrencia de dos elementos: el corpus
y el animus domini.
El corpus es el poder de hecho sobre la cosa, es el poder físico; es la posibilidad de disponer físicamente de una cosa. Debe darse en la
constitución de la relación sin que sea necesario el contacto permanente, ya que es suficiente con que se pudiera establecer posteriormente.
El animus domini es la intención de comportarse con la cosa como lo haría su dueño, es decir, es la actitud de no reconocer en otra persona un
derecho real superior.
Así, por ejemplo, el ladrón, quien tiene el contacto físico con la cosa, al comportarse con ella como si fuera su dueño y no reconocer sobre
dicha cosa un derecho superior al que él está ejerciendo, tiene animus domini y es, por ende, poseedor. Es indiferente que él sepa que no es su
dueño, ya que lo que interesa es su intención, razón por la cual la teoría se denomina subjetiva.
Entonces, si el poder físico (corpus) con la cosa está acompañado del animus domini, según la teoría de Savigny se configura la posesión. Si falta,
solo habrá tenencia. Si faltan ambos, solo habrá yuxtaposición local.
De tal manera, el tenedor es quien tiene el corpus, pero carece del animus domini. Así, si a una persona se le confía alguna cosa para que se la
guarde, si bien está en contacto físico con ella, esa relación no está acompañada del animus domini, en tanto reconoce un derecho superior en
cabeza de su dueño.

Teoría objetiva:
Es la teoría de Ihering. Para él, todos los detentadores son poseedores en nombre propio y, como tales, deberían gozar de la protección
posesoria. La diferencia entre posesión y detentación no radica en la intención del sujeto (teoría subjetiva), sino en la voluntad de la ley la que,
en ciertos casos, niega a la tenencia los efectos jurídicos de la posesión.
Entendía que para configurar la posesión era suficiente con el corpus, ya que consideraba que el animus estaba ínsito en el poder de hecho
ejercido sobre la cosa. El primero era el único elemento visible y susceptible de comprobación, y era una manifestación externa del ánimo.
La critica que le hacía a Savigny se basaba en la circunstancia de que al ser el animus domini un elemento subjetivo, dependiente de la
intención del sujeto, resultaba de muy difícil prueba.
Propone entonces, otra manera de diferenciar a la posesión de la tenencia, prescindiendo de la voluntad de quien tiene la cosa. La posesión,
según Ihering, consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas, conforme a su destino natural. Es decir que toda relación entre el
hombre y la cosa, por supuesto en tanto exista un mínimo de voluntad, implica la posesión, a menos que una disposición expresa de la ley
establezca que sólo hay tenencia.
Así, si se observa a una persona sembrando un campo, en principio esa relación con el inmueble debe ser reputada posesión; pero si esa persona
es un arrendatario, o se halla allí por contrato de trabajo, en ese caso hay tenencia, es entonces el derecho el que priva a esa relación de los
efectos de la posesión.
Se reemplaza la voluntad individual del sujeto, el elemento intencional o subjetivo, por la voluntad abstracta de la ley, que es objetiva. Esto
facilita, según Ihering, la prueba, ya que basta con demostrar que existe el corpus para que la relación sea considerada posesión; si alguien
pretende demostrar que hay tenencia, debe probar que la ley priva a esa relación de la protección posesoria.

Aproximación de sus conclusiones:

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La teoría de Savigny fue recogida por el CC y por el CCyC, por lo tanto tiene una notable influencia en nuestro sistema.
En cuanto a las dificultades probatorias alegadas por Ihering, en verdad no son tales, ya que el animus domini no es un elemento puramente
subjetivo, sino que se manifiesta con hechos exteriores, de modo que se objetiviza. Cuando se trata de probar su existencia, la cuestión no
consiste en penetrar en la mente del sujeto, sino en observar su actividad exterior. Así, si una persona siembra, cultiva, edifica un inmueble, se
está en presencia de actos reveladores de su comportamiento como dueño, sin que sea necesario descifrar su intención, esta se exteriorizó. En
el caso de que otra persona pretenda demostrar lo contrario, lo hará probando que es locatario, por ejemplo.
Se llega entonces a la conclusión de que la teoría subjetiva y la objetiva se asemejan en el fondo, ya que el procedimiento probatorio a seguir
resulta ser el mismo.

3. Naturaleza jurídica de la posesión

Existen diversas posturas:

Teorías que la consideran un derecho:

El principal sostenedor de esta tesis fue Ihering. Partía de su concepto de derecho subjetivo, al cual definía como “todo interés jurídicamente
protegido”. Admitido ello, como la posesión está jurídicamente protegida, ya que el ordenamiento jurídico brinda acciones en su defensa cuando
es violada, debía verse en ella un derecho. Dentro de los derechos la ubica como un derecho real, porque existe una relación directa e inmediata
entre el poseedor y la cosa.
En esta línea cabe mencionar la tesis de Molitor, quien sostenía que la posesión es un derecho porque reside en ella el elemento de todo
derecho, que es la voluntad.
Teorías que la consideran un hecho:
Entre los defensores de esta doctrina cabe mencionar a Savigny. Para él, la posesión debe reputársela un hecho, y sólo en razón de sus
consecuencias jurídicas entra en el campo del Derecho. Es decir, se trata de un hecho que produce consecuencias o efectos jurídicos.
Existen diversas razones que, con apoyo en los arts. del Código, permiten llegar a la conclusión de que la posesión consiste en un hecho, que
produce efectos jurídicos, ya que le derecho la defiende y protege.

4. Funciones de la posesión
La posesión, como estado de hecho, es productora de importantes consecuencias, por lo cual sus funciones son diversas.
La posesión es el contenido de los derechos reales, ya que en la mayoría de éstos sin ella no seria posible el ejercicio de las facultades que
otorgan a sus titulares. Se debe exceptuar de esta apreciación a la hipoteca y a las servidumbres, que no son ejercidas por la posesión.
Además, la posesión genera derechos, obligaciones y responsabilidades, con relación a frutos, mejoras, gastos, riesgos sufridos por la cosa o
daños que provoca.

5. Sujeto de la posesión. Exclusividad de la posesión. Coposesión

Sujeto de la posesión:
Pueden ser personas físicas o jurídicas, pero siempre su capacidad debe ser la necesaria para realizar actos jurídicos.
Art.1922.-Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a-por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b-por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.

Exclusividad de la posesión:
ARTÍCULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí.
Establece el principio de que la relación de poder es exclusiva, en el sentido de que no pueden dos personas, al mismo tiempo, ser poseedoras o
tenedoras de toda la cosa. Si así ocurriera, ya no es posible hablar de posesión sino de coposesión o de cotenencia.
Es importante destacar que la regla juega en tanto se trate de relaciones que” se excluyan entre sí”. De ahí que no pueda haber dos poseedores
a título de dueño respecto de la misma cosa. Pero no hay impedimento en que la posesión de un usufructuario coexista con la del nudo
propietario sobre la misma cosa dado que en tal caso no hay incompatibilidad.

Coposesión:
cuando la cosa es poseída en forma simultanea por mas de una persona, y dicho objeto está indiviso, hay allí una coposesión, que puede ser
paralela, o no, a la existencia de un condominio o de otro derecho real que no sea exclusivo, es decir que pueda tener por titular a más de una
persona.
Cada uno de los coposeedores tiene una parte ideal, abstracta, de modo que no es posible que cada uno de ellos ejerza la posesión sobre una
parte concreta, determinada, de la cosa, salvo que así lo acuerden. La coposesión recae sobre toda la cosa.
Para que haya coposesión deben darse dos requisitos: pluralidad de sujetos y que la cosa se encuentre en estado de indivisión. Cada poseedor
puede ejercer actos posesorios sobre toda la cosa respetando la posesión de los otros coposeedores, sin excluirlos; es necesario que, al no
tratarse de posesiones excluyentes entre sí, cada poseedor soporte la concurrencia de los otros poseedores, ya que si uno excluyera al otro,
habría un supuesto de intervención de título.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 6. Objeto de la posesión. Requisitos. Extensión de la posesión a otros derechos reales distintos del dominio
El objeto de la posesión y de la tenencia lo constituyen cosas, las que, además, deben ser ciertas y determinadas, es decir individualmente
consideradas.
ARTÍCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas
sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
La relación de poder, como surge de la disposición transcripta, solo puede recaer sobre cosas que el art. 16 CCyC conceptúa como ”bienes
materiales”. Ese objeto, la cosa, debe ser determinado y de existencia actual.
Ninguna mención hace la norma acerca de que la cosa deba estar en el comercio, como lo preveía CC, lo que lleva a pensar que la posesión
puede recaer sobre cosas que están fuera del comercio (art. 234 CCyC). De todos modos, conviene aclararlo, los bienes públicos del Estado son
inenajenables, inembargables e imprescriptibles, y el uso y goce
que las personas tienen de ellos está sujeto a las disposiciones generales y locales, por lo que es claro que su posesión, desde la perspectiva de
una eventual usucapión, deviene inútil.
La titularidad de la relación de poder corresponde a las personas, humanas o jurídicas. Si es una persona singular, habrá tenencia o posesión; si lo
es en forma simultánea por varias, cotenencia o coposesión.
Debe destacarse que la cotenencia o coposesión no implica que la cosa deba dividirse materialmente en tantas partes como cotenedores o
coposeedores haya; ni que cada uno de ellos limite su cotenencia o coposesión a uno de esos determinados sectores. Antes bien, la cotenencia o
coposesión, como la tenencia o posesión misma, recae sobre toda la cosa e implica que cada coposeedor debe respetar la relación de poder de
los restantes cotenedores o coposeedores. La eventual circunstancia de que, por acuerdo entre los interesados, se haya establecido la división
del uso y goce, no quita que la cotenencia o la coposesión es ejercida sobre la cosa íntegra.

7. Clasificación, cualidades y vicios de la posesión. Posesión legítima. Posesión ilegítima; de buena fe, de mala fe, viciosa y no viciosa.
Carácter de los vicios. Purga de los vicios
El Código formula tres divisiones de la posesión:

 Según su origen o causa, puede ser legitima o ilegitima.

 Según las condiciones personas del poseedor, la ilegitima puede ser, a su vez, de buena o de mala fe.
 Según la forma o modo en que es adquirida, la posesión de mala fe se subclasifica en viciosa y no viciosa. Legitima e

ilegítima:

ARTÍCULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
Tanto la tenencia como la posesión pueden ser legítimas o ilegítimas. La relación de poder es legítima cuando importa el ejercicio de un derecho
real —en el caso de la posesión— o personal —en el de la tenencia— regularmente constituido. Lo que la norma presume es que la posesión o la
tenencia se ajustan a derecho.
La posesión es legítima cuando su titular, el poseedor legítimo o poseedor con derecho de poseer, puede exhibir un derecho real constituido
mediante título y modo suficientes; lo mismo ocurre con la tenencia, que será legítima cuando tiene su causa en un contrato de locación,
comodato oconstitutivo de otros derechos personales, establecido de conformidad con las disposiciones de la ley.
La ilegitimidad de la relación de poder se configura cuando no importa el ejercicio de un derecho real o personal” constituido de conformidad
con las previsiones de la ley”. Media aquí ausencia de título suficiente, es decir del acto jurídico que tiene la virtualidad de hacer nacer el
derecho real de que se trate y que se encuentra revestido de las formas legales, o bien del título constitutivo del derecho personal; o un defecto
que afecta la forma de tales actos o la capacidad o legitimidad de las partes para otorgarlos.

ARTÍCULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión
o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.
Quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa cuenta para sí con la presunción de posesión contemplada en el art. 1911 CCyC y, asimismo, con
la de legitimidad referida en el art. 1916 CCyC. Consecuencia de ello es decir que es poseedor y, más aun, que es un poseedor legítimo: es lógico
que se lo exima de la obligación de producir su título cadavez que se lo requiera. En otras palabras, la posesión, como hecho que es, no requiere
de título que la pruebe; y así, si el juicio versa sobre la posesión, sin discusión sobre si la relación de poder reposa o no en un derecho, el
poseedor actual de la cosa no tiene que producir título alguno en respaldo de su posesión. Esta es la regla que sienta la norma, que debe hacerse
extensiva a la tenencia.Excepcionalmente, cuando una disposición les imponga como” obligación inherente a su relación de poder”, tendrán que
exhibir el título respectivo. Tal el caso, por ejemplo, del poseedor legítimo que intenta una acción reivindicatoria.

Buena fe y mala fe:

ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir,
cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
Hay buena fe cuando el poseedor o tenedor” no conoce, ni puede conocer que carece de derecho”.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
De lo establecido en la norma se infiere que es de mala fe aquel cuya creencia acerca de la legitimidad de su posesión o tenencia se debió a un
error de derecho. Tal el caso, por ejemplo, de aquel que se cree poseedor pese a haber recibido la cosa en virtud de un título que tan solo
concede la tenencia (por ej. en el caso de la locación).
También es de mala fe si error padecido no es excusable y además recayó sobre un aspecto esencial del acto en cuya virtud se estableció la
relación de poder. Ejemplo de ello es el caso en que una parte creyó alquilar y la otra entendió que estaba vendiendo.
Es importante correlacionar esta disposición con el art. 1902 CCyC, que expresa:”... La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no
haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella...”, para seguidamente agregar: ”... Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe
requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial”.
Es claro que la posesión de buena fe se apoya en un título que da derecho a poseer la cosa (por ej., una compraventa), y sobre tal base es que se la
posee.

ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

A. cuando el título es de nulidad manifiesta: se trata de un supuesto en el que, empleando la debida diligencia, el defecto debió
advertirse. Ejemplos de ello son la donación realizada por una persona emancipada de bienes que hubiere recibido a título gratuito.
B. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas: La
adquisición de la cosa ha sido hecha a persona que no se dedica a comercializar ese tipo de cosas ni tiene capacidad económica para
adquirirlas.
C. cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Por tratarse de hipótesis de excepción la enumeración que hace el artículo es taxativa. Además, la presunción de mala fe que se consagra es iuris
tantum, por lo que cabe admitir que aquel que está encuadrado en alguno de los supuestos contemplados pueda producir prueba a fin de
demostrar su buena fe.

ARTÍCULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece
invariable mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.

Viciosa y no viciosa:
ARTÍCULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de
confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos
respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus
representantes.
Los vicios que afectan la posesión de mala fe son relativos. Ello implica que solo pueden ser invocados por aquella persona que los ha
padecido y que ha sido víctima del vicio.
La aclaración de que ”... En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes” es
indicativa de que la regla de la relatividad se aplica tanto en el caso de que el vicio provenga del actuar del propio adquirente de la posesión
viciosa como si proviniese de sus agentes o representantes, y tanto que afecten al poseedor despojado como a las personas que en su nombre
conservaban la posesión.

Con relación a muebles: se da cuando la posesión de adquiere por:

Hurto: el caso de que alguien se apodera en forma ilegítima de una cosa mueble ajena;
Estafa: caso en donde se adquiere algo sabiendo que es ajeno o recibiéndolo como libre sabiendo que está embargado, de forma que se
adquiere la posesión mediante ardid o engaño;
Abuso de confianza: caso en donde un tenedor, que está obligado a devolver algo, en lugar de hacerlo, invierte el título para así poseer en
nombre propio, abusando de confianza del que le entregó la cosa.

Con relación a inmuebles: se da cuando la posesión se adquiere por:

Violencia (física o moral como la intimidación) o amenaza contra el poseedor o su familia, y no contra el inmueble.
Clandestinidad: cuando se entra en posesión del inmueble a través de actos ocultos o en ausencia del poseedor y tratando de que aquellos que
tienen derecho a oponerse, no se enteren de la posesión;
Abuso de confianza: caso en que el tenedor de un inmueble, por ejemplo, un inquilino está obligado a devolverlo, en lugar de
hacerlo invierte el título y comienza a poseer como si fuera el dueño.

Purga de los vicios:

Entre los que consideran que los vicios pueden sanearse, algunos dicen que se purga al cesar el vicio; otros (opinión predominante) que se purga

Eugenia Sanchez - Franja Morada

al año de cesar el vicio (porque transcurrido el año, el anterior poseedor pierde las acciones posesorias y las gana el nuevo poseedor). Por
ejemplo, una vez que han desaparecido los actos de violencia.

8. Presunciones en torno de la posesión y la tenencia. Actos posesorios. Prueba

ARTÍCULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien
ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se
llama, en este Código, servidor de la posesión.
La presunción de posesión contenida en la primera parte del artículo facilita la prueba del animus domini que junto al corpus determina la
existencia de la posesión. Ello implica que la presunción favorece a quien cuenta con ese elemento objeto y, por tanto, ejerce un poder de
hecho sobre la cosa (corpus).
Debe destacarse, sin embargo, que la presunción no es absoluta sino iuris tantum, por lo que admite prueba en contrario. De modo que quien
pretende valerse de ella le basta con demostrar la concurrencia del elemento objetivo de la posesión, y que, en cambio, quien afirme que en
realidad es un tenedor, tiene a su cargo la prueba de que en el caso el animus domini está ausente. A tales efectos, le bastará con probar que la
ocupación del inmueble tiene su causa en un contrato de locación o comodato.

En su segunda parte, la norma alude a los servidores de la posesión. Es el caso del trabajador y su relación con las herramientas que le
suministra el empleador; del empleado del Estado con las cosas que este le provee a fin de que pueda prestar un determinado servicio para el
que fue contratado; del pasajero de un hotel o del huésped que es alojado en una casa con las cosas existentes en esos lugares; etc. En todos
estos casos existe un poder de hecho que se ejerce sobre las referidas cosas, mas ello no convierte al sujeto que lo despliega en poseedor,
pues su vínculo con tales objetos no puede escindirse de la relación principal de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Tampoco
cabe conceptuarlo como tenedor, pues este cuenta con cierto margen de independencia que no se condice con la situación del servidor de la
posesión, que está constreñido a seguir las instrucciones de aquel cuya posesión sirve.

ARTÍCULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la
extensión que en él se indica.
Ocurre que a veces es necesario determinar el momento en que comenzó la relación de poder y ello, sobre todo si la posesión se inició mucho
tiempo atrás, puede ser problemático desde el punto de vista de la prueba. El art. 1914 CCyC, precisamente, atiende a esta situación y viene a
facilitar dicha acreditación.
En efecto, la circunstancia de que la relación de poder —no solo la posesión sino también la tenencia— se funde en un título, conlleva dos
implicancias en punto a la prueba de algunos de sus aspectos: la presunción de que ella comenzó desde la fecha del título y de que, por tanto,
ambas fechas —la del título y la de la posesión— coinciden; y la de que tiene la extensión en él indicada.
Se trata, por cierto, de presunciones iuris tantum, que por tanto ceden ante la positiva demostración de otra realidad. Así, por ejemplo, podrá
demostrarse que no obstante que el título fue otorgado en cierto día, la posesión le fue entregada al adquirente en una fecha anterior o
posterior a la indicada en dicho título; o que la posesión por éste ejercida se hizo en una extensión distinta de la que surge del título.
ARTÍCULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
-cuando el título es de nulidad manifiesta: se trata de un supuesto en el que, empleando la debida diligencia, el defecto debió advertirse.
Ejemplos de ello son la donación realizada por una persona emancipada de bienes que hubiere recibido a título gratuito.
-cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas: La adquisición
de la cosa ha sido hecha a persona que no se dedica a comercializar ese tipo de cosas ni tiene capacidad económica para adquirirlas.
-cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

ARTÍCULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la
tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo indeterminado.
La presunción de continuidad tiene por objeto superar las dificultades que en los hechos implicaba para el poseedor la prueba de la posesión
durante el tiempo necesario para la usucapión. A tales efectos, basta con la prueba de una posesión inicial y una posesión actual para,
acreditados esos extremos, se presuma que también se la ha mantenido durante el tiempo intermedio.
Lo mismo sucede respecto de la conservación de la tenencia, puede interesar en supuestos en los que deban liquidarse créditos por la retención
de la cosa o deba contestarse a quién pertenecen los frutos de un bien que se restituye.
Es de destacar que la presunción que se consagra es iuris tantum, por lo que cabe admitir la prueba de la falta de continuidad de la relación de
poder.

Actos posesorios:
Los “actos posesorios sobre la cosa” son conductas que tiene una persona sobre la cosa, que consisten en actos materiales que demuestren una
dependencia física de ella hacia dicha persona, su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora,
exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
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 9. Unión de las posesiones. Sucesión universal y sucesión particular.
ARTÍCULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las
posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
La norma admite el supuesto afirmando que ”el heredero continúa la posesión de su causante”. En rigor, ello no es sino consecuencia del traspaso
sin interrupción del acervo de una perso- na muerta a sus herederos. Estos ocupan el lugar del fallecido, de ahí que deba interpre- tarse ajustada
la previsión en concordancia con lo prescripto por el art. 2277 CCyC: ”... la muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su
sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por testamento o por ley (...) La herencia comprende todos los
derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento”.
De tal manera, parece claro que la unión de posesiones se verifica en el caso de sucesión universal autorizando la accesión de ellas como
términos que se suman de una misma causa.
Para que la accesión pueda juzgarse cumplida en los casos de sucesión particular, la ley impone que una derive inmediatamente de las otras. Este
plural que indica, supone que pueden ser varios los antecesores, constituyendo el vínculo legal entre ellos un presupuesto ineludible para tener por
verificado el instituto.

En último término, y conociendo específicamente en el supuesto de la prescripción breve, en tanto ella requiere buena fe, cabe hacer el
siguiente distingo: si la unión es por causa de muerte existe una sola mala o buena fe y ella está determinada por la que fuera atribuible al
causante.
En cambio, cuando de sucesión particular se trata, expresamente revela el supuesto que ”las posesiones unidas debe ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico”, lo que es igual que exigir la buena fe de ambos poseedores.

10. Interversión del título de la relación real

ARTÍCULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo.
Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
La norma sienta el principio de la inmutabilidad de la causa de la relación de poder. Nadie puede cambiar por sí la especie de relación —
posesión o tenencia— respecto de determinada cosa. La sola voluntad interna del sujeto se muestra impotente para modificar la causa de
la relación real, y así, quien comenzó como tenedor, continúa en ese carácter, y si lo fue como poseedor, lo mismo.
El transcurso del tiempo tampoco influye en la cuestión. Por más que transcurran 40 o 50 años, el tenedor o el poseedor persisten como tales
hasta tanto se acredite que se ha verificado un cambio en la relación de poder.
El principio enunciado, sin embargo, no es absoluto y cede en ciertos casos. Dándose determinadas circunstancias es posible que quien es
poseedor degrade la categoría de la relación de poder a la tenencia, y viceversa, que el tenedor se convierta en poseedor. Ello tiene lugar mediante
la interversión.
Para que se configure la interversión no basta el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. Antes
bien, es menester que el cambio se produzca mediando actos exteriores suficientes de contradicción del derecho del propietario. Se trata, pues,
de una conducta unilateral porque la mutación de la categoría de la relación de poder se produce a partir de la actuación de quien de ese modo
cambia su condición, pero también se logra ese resultado si media acuerdo entre este último y el anterior poseedor.
Las clases de interversión que están permitidas y las que no son:

Permitidas:
-La Interversión bilateral, es decir, por acuerdo de partes (ej.: traditio brevi manu, constituto posesorio).
-La interversión unilateral exteriorizada por actos inequívocos (ej.: alquilo una casa, pero un día echo al dueño y no le dejo seguir cobrando los
alquileres).

No está permitida:
-La interversión unilateral sin exteriorizar dicha voluntad de transformarse en poseedor, es decir, con la sola voluntad (ej.: alquilo una casa,
pero un buen día me creo dueño de ella, pues bien. Hasta que no se lo haga saber al dueño en forma manifiesta, como no dejándolo entrar o
cobrar los alquileres, no habrá interversión y seguiré siendo tenedor).

BOLILLA 3 II PARTE
1. Adquisición de la posesión y la tenencia. Concepto. Requisitos. Capacidad.
Las relaciones de poder, especialmente la posesión y la tenencia, pueden ser adquiridas de diversas formas. Como principio general, el art.
1922 dispone:
ARTÍCULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
Eugenia Sanchez - Franja Morada
b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del
adquirente.
Requisitos:
- Capacidad:
Uno de los recaudos para adquirir la relación de poder es la capacidad. En materia posesoria se requiere siempre un animus mínimo, que es la
voluntad de poseer, de querer ejercitar sobre la cosa el poder de hecho propio de la posesión. Por tal motivo, están capacitados para adquirirla
los que tengan una capacidad natural de entender y de querer.
La relación debe ser adquirida por intermedio de un representante legal en caso de ser el adquiriente incapaz, o en el supuesto de ser el
adquiriente una persona jurídica.
El art. 1922 se aplica en los casos de adquisiciones unilaterales de la posesión, a los que cabe denominar modos originarios. En cambio, cuando
se trata de adquirir la posesión por medio de tradición, en tanto ésta es un acto jurídico, se exige la plena capacidad, es decir, la necesaria para
celebrar actos jurídicos. No se aplica la excepción relativa al mayor de diez años.
- Corpus:
Siguiendo a Savigny, para que haya corpus no es necesario el contacto con la cosa, por ser suficiente la posibilidad física de tomarla, lo que no
requiere estar en su presencia.
2. Adquisición unilateral.
El CcyC contempla diversos modos en que se puede llevar a cabo la adquisición de la posesión o la tenencia de las cosas.
En la adquisición unilateral interviene una sola voluntad. Ella es la del adquirente o accipiens que obra
con independencia de toda otra voluntad, entre ellas la del actual poseedor. El CC distinguía la adquisición producida por desposesión de la
referida a cosas que no eran poseídas por otra persona, en cuyo caso la posesión se adquiría por
aprehensión. Todos estos supuestos quedan ahora comprendidos en el ”apoderamiento” que menciona el art. 1923 CCyC.
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión
se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
3. Adquisición bilateral. La tradición. Concepto. Requisitos. La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio” (remisión a la
Unidad II, punto 2). Otros casos de tradición en materia de muebles.
Adquisición bilateral:
En los modos bilaterales, la transmisión de la posesión se produce como consecuencia de la intervención conjunta del actual poseedor, que
consiente la transmisión de la posesión —de ahí que se lo denomine tradens—, y del accipiens, que la acepta. En ese caso, la adquisición de la
posesión se puede verificar por tradición y también por los supuestos abreviados de ella referidos en el art. 1923 CCyC: la traditio brevi manu y
el constituto posesorio.
La tradición. Concepto:
ARTÍCULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos
materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por
la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.
La tradición es una forma de adquirir la relación de poder respecto de una cosa que otro posee o tiene, quien presta su consentimiento en que la
adquisición se realice.
Significa la entrega de la cosa. No obstante, hay que tener en cuenta que para que se concrete la entrega no es necesario un acto de aprehensión
material del adquiriente, ni la presencia de las partes, sino que es suficiente con que la cosa sea puesta a su disposición, en tanto el destinatario
haya manifestado su consentimiento, expreso o tácito, de recibirla.
Requisitos:
La voluntaria entrega y recepción de la cosa (tradición) no puede hacerse de cualquier manera. Debe formalizarse de acuerdo con alguna de las
formas autorizadas por el art. 1924 CCyC. Ello consiste, básicamente, en la realización de ”actos materiales” por parte de ambos o al menos de
uno de los interesados con el asentimiento del otro (”... debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes,
que otorguen un poder de hecho sobre la cosa...”, dice la norma), lo que en cualquier caso traduce un acuerdo entre el tradens y el accipiens.
La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio”:
La traditio brevi manu y el constituto posesorio son dos modos abreviados de cumplir la tradición.
En la traditio brevi manu, la posesion de cosas muebles e inmuebles puede adquirirse concurriendo sólo las voluntades del tradens y del
accipiens, sin la necesidad de realización de actos materiales de alguno de ellos.
En esta, el tenedor pasa a ser poseedor de la cosa. Ello comprende dos supuestos: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este, por
un acto jurídico, pasa el dominio a su nombre, y cuando alguien posee la cosa a nombre del propietario y pasa a poseerla por otro.
El constituto posesorio, en cambio, tiene lugar cuando alguien transmite la propiedad de la cosa que, no obstante ello, permanece en su poder. En
este caso, se produce una degradación de la categoría de la relación de poder: de posesión a tenencia.
Otros casos de tradición en materia de muebles:

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ARTÍCULO 1925.- Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de
porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro,
cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío.
4. Conservación y extinción de las relaciones reales
Conservación:
ARTÍCULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa
transitoria.
La adquisición de la posesión requiere la reunión del corpus y el animus domini. Si
falta alguno de estos elementos, no hay posesión. Pero, una vez adquirida, no es imprescindible estar siempre en contacto material con la cosa,
ni ejercer permanentemente actos posesorios sobre ella, sino que es suficiente con la intención o ánimo de conservarla.
Ello se explica porque la relación de poder, cualquiera sea —posesión o tenencia—, se conserva hasta su extinción, según así lo establece el art.
1929 CCyC. Incluso la relación se mantiene, no obstante su ejercicio se encuentre impedido, por ejemplo, por haberse extraviado la cosa que es su
objeto, siempre y cuando ese impedimento obedezca a una causa transitoria. Obviamente, si la causa que impide el ejercicio de la relación de
poder no es transitoria sino definitiva (por ejemplo, el objeto que se ha caído al fondo del mar), aquella se pierde.
Extinción:
ARTÍCULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay
extinción cuando:
a. se extingue la cosa: contempla la existencia física y la existencia jurídica, por ej. que pase al dominio público. Las causas que
provoquen la extinción pueden ser diversas: caso fortuito, hecho de un tercero o del propio titular.
b. otro priva al sujeto de la cosa: se produce el desapoderamiento. Esto sucede cuando se obtiene la cosa poseída o tenida por otro, sin
su consentimiento, contra su voluntad.
c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida: la determinación de cuándo existe la probabilidad razonable de encontrar
la cosa, se entiende que debe ser valorada en función de pautas objetivas, es decir que hay que medir si existe tal probabilidad, o si se
justifica tal creencia, en función de lo que apreciaría el común de la gente, de acuerdo a estándares sociales.
e. el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa: se da cuando el poseedor o tenedor, intencionalmente, se desprende de la cosa con
el objeto de privarse de su disponibilidad física y de no ejercer más sobre ella actos posesorios.

BOLILLA 4

Deberes y derechos inherentes a la posesión y la tenencia.

Derechos:
ARTÍCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a
la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Tanto el poseedor como el tenedor tienen derecho a beneficiarse de las servidumbres que sirven al predio que ocupan. Este aprovechamiento es
independiente del que pueda corresponder al titular o titulares del inmueble, pues de lo que se trata es de extender al ocupante del predio las
ventajas acordadas a aquel.
También tienen derecho a reclamar de sus vecinos el respeto a los límites impuestos al dominio por razones de vecindad en el art. 1970 CCyC y
ss. (Capítulo 4, Título III). Es que, así como en el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos pesa sobre los titulares de la relación de poder la
obligación de no producir inmisiones (por ejemplo: humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o similares) que excedan la normal
tolerancia (art. 1973 CCyC), el poseedor y el tenedor tienen el correlativo derecho a no ser molestados por el propietario lindero.
Deberes:
ARTÍCULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de
reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y
los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Se menciona el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla. Que se trata de un deber y no de una obligación, lo
evidencian dos extremos:
i. que la posesión y la tenencia, como hechos que son, no acuerdan obligaciones sino deberes, atento la inexistencia de un vínculo generador
de las primeras; y
ii. que este deber —precisa el artículo— existe aunque no se haya contraído obligación al efecto.
5. Deberes y derechos del poseedor de buena y de mala fe (vicioso o no): frutos, mejoras, destrucción, indemnización.
Frutos y mejoras:
ARTÍCULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a. fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el
Eugenia Sanchez - Franja Morada
devengado y cobrado;
b. fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c. mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d. mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e. mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f. mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
ARTÍCULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de
percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala
fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos
y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
Si bien el art. 1920 CCyC sienta la regla de que la buena o mala fe del poseedor debe juzgarse al momento en que se adquiere la relación con la
cosa, tratándose de la percepción de frutos, la calificación debe hacerse ”en cada hecho de percepción”. Sea la sucesión universal o particular, la
buena o mala fe del adquirente de la posesión respecto del fruto percibido se juzga con relación a su persona, prescindiendo de la buena o mala
fe del antecesor.
En cuanto a la adquisición de los frutos, la norma establece que el poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos, pero
también aclara que hace suyos los ”naturales devengados no percibidos”. Ello permite efectuar la siguiente distinción:
i. los frutos, cualquiera sea su clase —naturales, industriales o civiles—, le pertenecen en tanto los haya percibido; y
ii. los frutos naturales pendientes siguen igual suerte en tanto se hayan devengado y no obstante aún no los haya separado de la cosa
y establecido, a su respecto, una nueva relación posesoria (art. 1934, inc. a, CCyC).
Por lógica consecuencia, la interpretación a contrario sensu de estas reglas lleva a afirmar que los frutos civiles e industriales pendientes, como
así también los naturales pendientes no devengados, corresponden a quien tenga derecho a la restitución de la cosa. El poseedor de mala fe no
puede conservar los frutos percibidos, que por ello tiene que restituir, y con mayor razón tampoco tiene derecho a los pendientes. Dicho sujeto
responde por los que por su culpa haya dejado de percibir y, al igual que el poseedor de buena fe, debe restituir los productos que haya
obtenido de la cosa.
Destrucción:
ARTÍCULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial
de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se
hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en
poder de quien tiene derecho a su restitución.
El artículo fija el marco de responsabilidad por la destrucción total (la ruina) o parcial de una cosa. Ello, aunque la norma no lo precisa, describe
el régimen de la deuda que deberá afrontar el poseedor frente al propietario que la reivindica, la cual se agrava en la medida en que se aleje de
la buena fe.
- Poseedor de buena fe:
El poseedor no responde por la destrucción, sea total o parcial, sino hasta la concurren-
cia del provecho subsistente. La solución se justifica porque, siendo de buena fe, él está convencido de ser el legítimo propietario de la cosa y,
como tal, dentro de los límites previstos por la ley, se encuentra facultado para disponer materialmente de ella
Esta regla de la irresponsabilidad tiene, sin embargo, un límite: el del provecho subsistente. Es clásico el ejemplo del poseedor que, luego de la
destrucción de la casa, vende los restos de la construcción, supuesto en que su
responsabilidad se limita al valor ”subsistente” obtenido de tal enajenación. La solución se justifica pues, de lo contrario, se configuraría un
enriquecimiento sin causa.
- Poseedor de mala fe:
En el caso del poseedor de mala fe, él responde por la destrucción de la cosa, salvo que esta se hubiera destruido igualmente de estar en poder de
quien tiene derecho a su restitución. Tal el caso, por ejemplo, de si la destrucción fue ocasionada por un terremoto o algún otro hecho de la
naturaleza.
- Poseedor vicioso:
La responsabilidad del poseedor vicioso se ve agravada, porque no cede ni aun en el caso de que se hubiera producido igualmente de estar la cosa
en poder de quien tiene derecho a su restitución.
6. Efectos propios de la posesión y de la tenencia.
Efectos de la posesión:
ARTÍCULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la
cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
La posesión, esté acompañada o no del derecho real, por sí sola produce importantes efectos. El art. menciona dos: la adquisición legal de cosas
muebles no hurtadas ni perdidas, y la posibilidad de adquirir el derecho real por usucapión.
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 También tiene otros efectos, tales como la posibilidad de hacer propios los frutos percibidos, el derecho al reembolso de ciertas mejoras, etc.
Además, debe satisfacer el pago de impuestos, tasas y contribuciones. Son los impuestos territoriales y otras contribuciones que tienen su
asiento, generalmente, en una cosa inmueble.
Efectos de la tenencia:
ARTÍCULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a. conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b. individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los
daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde;
c. restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.
7. Transmisión de obligaciones inherentes a la posesión al sucesor particular.
ARTÍCULO 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión
sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto
estipulación o disposición legal.
El artículo en análisis consagra la responsabilidad del sucesor en las obligaciones inherentes a la posesión. Dispone que, cuando esa relación de
poder se transmite, el adquirente asume las obligaciones que correspondían a su antecesor (la norma dice: ”... sucede a su antecesor en la
obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa...”).

BOLILLA 6

Dominio. Estructura

1. Propiedad y dominio. Significado técnico de ambos vocablos. Jurisprudencia. Garantías constitucionales de la propiedad
1. Propiedad y dominio. Significado técnico de ambos vocablos. Jurisprudencia:

La propiedad y el dominio son dos conceptos a los cuales suele referirse como sinónimos. Si hablamos en un sentido técnico, la relación entre
propiedad y dominio sería una relación de género y especie.
La propiedad está regulada en el art. 17 de la CN, el cual indica dice que ésta incluye tanto derechos reales como derechos personales
(concepto amplio), esto quiere decir que se la considera en un concepto más genérico; en cambio el dominio es un derecho de propiedad sobre
las cosas (derecho real) regulado en el art. 1941 del CCyC.
La distinción que debe hacerse entre propiedad y dominio es importante para saber si las garantías constitucionales que se refieren a la propiedad
(art. 14 y 17 CN) pueden aplicarse al dominio; y la respuesta es que si ya que estas garantías se aplican al dominio porque el concepto de
propiedad abarca el de dominio. Hay diversos fallos de la corte que muestran un concepto amplio de propiedad:
Caso Horta c/ Harguindeguy: se le da sentido de propiedad al derecho que adquiere el locador por medio del contrato de locación
Caso Mango c/ Traba: se dijo que el derecho que se le reconocía al recurrente era el de propiedad en el sentido constitucional. El dueño del
inmueble tenía el derecho de propiedad, por medio de esa sentencia y el inquilino tenía que desalojar el inmueble
Caso Bordieu c/ Municipalidad de la Capital: la Corte le da al derecho al sepulcro en sentido de propiedad, citando la definición que le da
la Corte de EEUU sobre propiedad

Garantías constitucionales de la propiedad:

Existen casos que (según la jurisprudencia) quedan comprendidos dentro del concepto de “Derecho de Propiedad” y son amparados por la garantía
de inviolabilidad del art. 17 CN. Por ejemplo:

1. El derecho de dominio y sus desmembraciones

2. Concesiones de uso sobre bienes del dominio público (ej: poner una calesita en una plaza)
3. Concesiones que reconocen como causa una delegación de la autoridad del Estado a favor de particulares (ej: el Estado delega en
Telecom la explotación de teléfonos)
4. Derechos y obligaciones emergentes de los contratos
5. Actos jurídicos de disposición y uso de la propiedad
6. Derechos adquiridos e ingresados al patrimonio (ej: percibir honorarios)
7. Sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada
8. Actos válidamente cumplidos durante el proceso
9. Derechos adquiridos por otorgamiento de pensiones y jubilaciones
10. Efecto liberatorio del pago: derecho del deudor a que no lo obliguen a pagar de nuevo esa deuda que ya cumplio
11. Derecho hereditario
12. Propiedad intelectual, industrial y comercial

2. Distintas concepciones sobre la propiedad. Regímenes y doctrinas sobresalientes en los últimos siglos
Hasta la década del 90 convivían varios sistemas donde los conceptos de propiedad eran muy disimiles. Este concepto fue evolucionando en el
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tiempo.
En la prehistoria el concepto de propiedad recaía sobre los frutos, animales u objetos.
En un principio la propiedad fue colectiva (todos la trabajaban y se beneficiaban), luego fue familiar y por último cambio a la propiedad
individual.
Durante el Derecho Romano la propiedad pertenecía al pater familia, el cual tenía el ius utendi (derecho de uso), el ius fruendi (derecho de goce)
y el ius abutendi (derecho de disposición) sobre cosas y personas. La propiedad era un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo.
En la época feudal, a mediados del S IX el dominio directo lo tenían los señores feudales, pero lo trabajaban los vasallos, que eran los que
explotaban la tierra y tenían en dominio útil. A medida que aumentaba el poder de los reyes los señores feudales iban perdiendo el suyo hasta
que con la Revolución Francesa desaparece la tierra feudal.
La propiedad alodial era aquella completamente libre, cuyo dominio no estaba dividido en dos (como la feudal) sino que era individual, absoluta y
exclusiva.
Durante el liberalismo la propiedad se define como el derecho de usar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, y que el propietario
puede usar y disponer de sus cosas aunque perjudique a terceros; es decir que el duelo tiene el poder absoluto sobre sus bienes mientras que el
Estado solo cumple la función de vigilar.
Con el capitalismo surge la idea de propiedad como sinónimo de libertad, ya que permitía al propietario de esos recursos trazar su propio
destino a través de ellos.
Durante el socialismo o comunismo se quiere eliminar la propiedad privada, socializarla y transformarla en colectiva o someterla a limitaciones en
favor del interés social. Hasta hace un par de años atras existía la URSS, en la cual existía una ley que sentaba “Las Bases de la Legislación Civil de la
URSS” y definía:
-Propiedad del Estado: es la tierra, subsuelo, aguas, bosques, fábricas, minas, transporte, centrales eléctricas, bancos, medios de
comunicación, empresas, etc
-Propiedad personal: son los bienes que satisfacen las necesidades materiales y culturales, como ahorro de su trabajo, una casa, utensilios
domésticos, comida etc. Esta propiedad no puede utilizarse para ingresos que no provengan de su trabajo
La iglesia, reconoce al derecho de propiedad privada una importante función social porque “todos los bienes de la Tierra están destinados al
sustento de todos los hombres”. Además establece que nadie tiene un derecho absoluto para la propiedad privada y que no debe con ella dañarse
el interés social

3. Clasificación del dominio. Perfecto e imperfecto. Los diversos dominios del Estado
Velez definía al dominio como el “derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”. El
nuevo CCyC no brinda una definición de dominio sino que directamente da los conceptos de las diferentes clases de dominio:
Dominio perfecto: es aquel derecho real que otorga a su titular todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una
cosa, dentro de los limites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto salvo que se pruebe lo contrario. Se llama perfecto también al
dominio cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas .
Dominio imperfecto: es aquel dominio que no es perpetuo, y que se encuentra sometido a condición o plazo resolutorios, o aquel en el cual la
cosa esta gravada con cargas reales.

Al dominio también se lo puede clasificar en:

Dominio de particulares: se encuentran aquí los “bienes” y “aguas” de particulares.
-Bienes de particulares: art. 238: “son los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal,
son bienes de los particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales
La regla general es que todos los bienes que no son del Estado pertenecen a los particulares; y también es válida a la inversa: si un bien no es de
ningún particular debe considerarse del dominio privado del Estado.
-Aguas de particulares: el art. 235 se refiere a las aguas que son del dominio público del Estado, como los ríos, estuarios, arroyos, etc. Por el
contrario, el art. 239 se refiere a las aguas que surgen en los terrenos de los particulares, esas aguas pertenecen al dueño del terreno el cual
puede usar libremente de ellas, siempre que no formen un cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y restricción
que establezca la autoridad. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros
Si constituyen cursos de agua por cauces naturales pertenecen al dominio público, y los particulares no pueden alterar esos cursos de agua

Dominio del estado: se subdividen en:

-Cosas del dominio público: son las que pertenecen al Estado y son de uso común o están afectadas a un fin común (ej: plaza), inalienables e
imaginables, inembargables e imprescindibles. En el art. 235 se enumera como bienes pertenecientes al dominio público al mar territorial, a las
aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, acantilados y playas; ríos, estuarios, arroyos, y demás aguas que corren por cauces
naturales, lagos y lagunas, glaciares y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general; islas formadas o por
formarse, el espacio aéreo, las calles, plazas, caminos, etc; las ruinas y yacimientos arqueológicos, entre otros
-Cosas del dominio privado del Estado: aquellas en donde este actúa como un simple particular. El art 236 las enumera: inmuebles que carecen
de dueño, las minas de oro, plata y cobre, los lagos no navegables que carecen de dueño, las cosas muebles de duelo desconocido y que no sean
abandonadas (excepto tesoros), los bienes adquiridos por el Estado.

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 4. Caracteres del dominio perfecto. Absolutez, exclusividad y perpetuidad. Distintos sentidos
Absoluto: significa que no hay otro derecho real que dé tantas facultades (de usar la cosa, percibir sus frutos, disponer, poseer, enajenar, gravar,
abandonar, etc) , estas se pueden ejercer de manera limitada, es decir dentro de los limites previstos por la ley.
El CC tomaba una perspectiva de lo absoluto como la facultad de usar la cosa, como también de desarmarla o destruirla si así quisiese. En el
nuevo CCyC se eliminó esta potestad de poder llegar al punto de destruir la cosa; regulando por ejemplo el abuso del derecho (1968).
Es decir que el carácter de lo absoluto fue transformado, y ya no implica que pueda ser ejercida de manera ilimitada. Cuando falta este
carácter o elemento estamos ante un dominio desmembrado.
Exclusivo: significa que dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de la cosa (si las dos fueran propietarias de una misma
cosa estaríamos ante un codominio y hablaríamos de cotitulares, como por ej en el caso de los herederos). No puede haber dos personas
simultáneamente siendo titulares de la misma cosa.
Este es un elemento esencial, por lo cual si falta no habrá dominio.
Perpetuidad: significa que el dominio dura para siempre y que no se extingue por no usarlo, cosa que no ocurre con otros derechos. Es
decir que el dominio no tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio; se proyecta ilimitadamente en el tiempo.
Salvo en el caso que yo no esté haciendo uso y un tercero durante ese periodo lo posee, pierdo yo mi posesión y ahí si se extingue el dominio
porque lo pasa a adquirir el otro.Cuando falta este carácter estamos ante un dominio revocable
Por último se agrega el carácter de la exclusión que implica que el titular dentro de sus facultades puede excluir a cualquier persona que le impida
ejercer sus facultades o que se haya colocado en el ámbito de su objeto (persona u objeto). Puede por ejemplo cercear o determinar los limites
(deberes de encerramiento)

5. Contenido del dominio. Facultades. Límites y limitaciones

El dominio es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar, disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los limites
previstos por la ley; el dominio se presume perfecto hasta que se demuestre lo contrario.
Su titular tiene la mayor cantidad de facultades que un derecho puede tener, como las siguientes:
-Facultad de usar la cosa como quiera
-Facultad de percibir los frutos que produzca la cosa
-Facultad de disponer de la cosa materialmente, puede cambiar su aspecto, siempre que no dañe la sociedad
-Facultad de poseer: ya que es poseedor legitimo
-Facultad de enajenar, sea a título oneroso o gratuito, por actos entre vivos o de última voluntad
-Facultad de gravar la cosa, constituyendo sobre ella toda clase de derechos reales
-Facultad de abandonar la cosa: desprenderse de ella materialmente

6. Extensión del dominio. Espacio aéreo. Subsuelo. Accesorios en general. Frutos y productos.
El dominio comprende los objetos que forman un todo con ella como sus accesorios que están unidos a ella; y al propietario le corresponde tanto
los frutos (que son los que la cosa produce sin alteración de su sustancia) como los productos (porción desprendida de la sustancia misma de la
cosa). Así también los frutos civiles (como un alquiler) le corresponder al propietario de la cosa.
El dominio es una cosa inmueble que se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo
dispuesto por normas especiales.
El espacio aéreo tiene límites legales (leyes de edificación); y con el subsuelo también hay límites: los tesoros solo pertenecen al dueño del
feudo si el los descubre, y en cuanto a las minas solo materiales de tercera categoría pertenecen al dueño del fundo.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto a
los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

DOMINIO. MODOS ESPECIALES DE ADQUISICION.

Modos de adquisición del dominio. Concepto, enumeración y clasificación. (Remisión a la Unidad II, puntos 1 a 5). Modos especiales de
adquisición del dominio
Modos de adquisición del dominio. Concepto, enumeración y clasificación:
Un derecho se adquiere cuando se produce la unión del mismo con una determinada persona que se convierte en su titular. Para que ese
efecto jurídico opere, debe mediar necesariamente un supuesto de hecho, o sea el conjunto de requisitos que el ordenamiento reconoce
como condiciones de la adquisición.Con respecto al dominio, su modo de adquisición son los hechos o actos jurídicos a los que la ley le
confiere la virtualidad de conducir la adquisición de ese derecho real. Se suele distinguir entre el modo, es decir, el hecho o acto que
produce la adquisición del derecho, y el titulo, que es la razón de ser del desplazamiento de aquel.
Los “modos especiales de adquisición del dominio” son diferentes posibilidades para dar nacimiento o existencia al derecho real de
dominio. Enumeración:
-Apropiación
-Descubrimiento de un tesoro
-Hallazgo de cosas peridas
-Transformación y accesión de muebles
-Accesión de inmuebles

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 Clasificación: la mas importante es según el origen de la adquisición, en:
-Originarios: en este caso el adquiriene no recibe la cosa de nadie, son los modos en donde no interviene el anterior propietario o si la cosa
no tiene due;o. esta adquisiconi se hace por un hecho natural o por un acto exclusivo del adquiriente
-Derivados: en estos interviene el anterior propietario a favor del nuevo; y dentro de esta clasificación podemos encontrar: por actos entre
vivos: la adquisición es consecuencia de la tradición o mortis causa; es consecuencia de la muerte del titulat (ej: sucesión del propietario); a
titulo universal: si se adquieren todos los bienes o una parte alícuota del patrimonio, o a titulo singular si se adquieren cosas determinadas; a
titulo oneroso: si por la adquisicon de la cosa hay contraprestación, o si a titulo gratuito no la hay.

1. Apropiación: Concepto. Cosas susceptibles de apropiación. Caza. Pesca. Enjambres. Régimen de las cosas perdidas y nociones de tesoros
Apropiación: concepto:
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación. Se da cuando una persona capaz de adquirir aprehende
una cosa mueble (sin dueño o abandonada) con el ánimo de hacerla suya.
Requisitos:
a-la apropiación tiene que ser sobre cosas muebles y carentes de dueño
b-la posesión, toma, aprehensión de la cosa mueble
c-que esté presente, en esa aprehensión, el ánimo, la intención de apropiársela, de hacerse dueño de la cosa;
d-la capacidad de la persona que la adquiere: bastando la capacidad para adquirir la posesión (10 años) y no l plena (18 años)

Cosas susceptibles de apropiación

Podemos decir en general que son susceptibles de apropiación las cosas muebles sin dueño (peces, enjambre, plantas, animales salvajes etc) o
abandonadas por su dueño (cosas que tuvieron un dueño que voluntariamente decidió renunciar a su dominio desprendiéndose de ella
físicamente y sin intención de volver a ejercer ese derecho)
-cosas abandonadas
-animales que son el objeto de la caza y la pesca

Caza: el animal salvaje o domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Son considerados
res nullius. Mientras el cazador no desista de perseguir el animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en el sin su autorización expresa o tacita.
Los animales que se obtienen por medio de la caza son salvajes, sin dueño. Los domésticos no. Si el cazador está persiguiendo al animal
que hirió, y otra persona lo atrapa, debe entregárselo a aquel. Se puede realizar en terrenos propios o ajenos siempre que no estén
cercados, plantados o cultivados.
Pesca: Es la forma de apropiación de peces, moluscos, algas y algunos mamíferos marinos por parte del pescador o en caso de que aquellos
caigan en sus redes. Quien pesca en aguas de uso público o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie
acuática que captura o extrae de su medio natural.
Donde se puede pescar? Se puede pescar libremente en aguas de uso público. La ley 17500 limitaba un poco esta libertad al establecer que
todos los recursos del mar territorial pertenecen al Estado, quien dará en concesión su explotación, pero en la práctica sigue siendo libre. No hay
ríos privados en nuestro país.
La ley 24922 que regula la pesca en espacios marítimos establece que son del dominio de las provincias con litoral marítimo los recursos vivos
que poblaren las aguas interiores y el mar territorial argentino adyacente a sus costas, hasta las 12 millas marinas medidas desde las líneas de
base que sean reconocidas por la legislación nacional pertinente.
Ejercen esta jurisdicción para los fines de su exploración, explotación, conservación y administración. Y son del dominio y jurisdicción exclusiva
de la Nación, los recursos vivos marinos existentes en las aguas de la zona económica exclusiva argentina y en la plataforma continental
argentina a partir de las 12 millas.
La republica Argentina, en su condición de estado ribereño, podrá adoptar medidas de conservación en la zona económica exclusiva y
en el área adyacente a ella sobre los recursos transzonales y altamente migratorios, o que pertenezcan a una misma población o a
poblaciones de especies asociadas a las de la zona económica exclusiva argentina.

Enjambres: El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o
cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es el dueño de este (art. 1950).

De acuerdo al art. 1947 no son susceptibles de apreciación las siguientes cosas:

a-Las cosas perdidas: salvo prueba en contrario se presume que si la cosa tiene algún valor es perdida.
b-Los animales domésticos: aunque se escapen e ingresen a un territorio ajeno. Los animales domésticos son los que viven bajo la
dependencia del hombre. No pueden cazarse y deben ser devueltos a su dueño.
c-Los animales domesticados: salvo que el dueño desista de perseguirlos. Si los domesticados gozan de su libertad se van a otro fundo y se
acostumbran a vivir allí, el dueño del fundo adquiere su dominio salvo que él los haya atraído a propósito, en cuyo caso el dueño del animal
puede reivindicarlo o ser indemnizado.
Animales salvajes: son los que viven libres, naturalmente sin depender del hombre. A ser res nullius son los únicos que pueden adquirirse por

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casa.
Animales domesticados: son los animales salvajes que fueron domesticados. Si pierden el hábito de depender del hombre se consideran salvajes.
d-Los tesoros: un tesoro no puede adquirirse por apropiación, pero puede adquirirse mediante su descubrimiento.
Cosas a las que NO es aplicable la apropiación: inmuebles, cosas perdidas, animales domesticos o domesticados, tesoros.

2. Transformación y accesión de cosas muebles

Transformación:
Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra
cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, solo debe el valor de la primera. Hay
transformación cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro y con la intención de apropiárselo.
Si el transformador es de buena fe y la cosa no puede volver a su forma anterior, se le dará la propiedad a aquel, previa indemnización al dueño
de la materia. En los restantes casos el dueño de la materia tiene opciones:
-Si el transformador es de buena fe y la cosa puede volver a su forma anterior, el dueño de la materia es dueño de la cosa transformada
debiendo pagar al transformador su trabajo pudiendo exigir los gastos de reversión.
-Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada no puede volver a su estado anterior, el dueño de la materia tiene derecho a ser
indemnizado salvo que prefiera quedarse con la cosa transformada, pagándole al transformador su trabajo o el mayor valor que obtuvo la
cosa con la transformación.
-Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada puede volver a su estado anterior, el dueño de la materia puede reclamar la cosa
transformada sin pagar nada al que la hizo o renunciar a ella siempre que lo indemnicen por el valor de la cosa y por el daño.

Accesión de cosas muebles:

La accesión se produce cuando alguna cosa, en este caso mueble, se incorpora, acrece a otra por adherencia material o artificial.
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que hubiera intervenido la mano del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenia mayor valor económico al tiempo de la accesión.
Si es imposible determinar qué cosa tenia mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales. Los requisitos para
que funcione son:
1-Que las cosas unidas pertenezcan a distintos propietarios
2-Que no medie hecho del hombre. Si fuera por la culpa de uno de los dueños que se hubiera generado la unión, a este le
corresponderá cargar con todos los gastos de la eventual separación.
3-Que no puedan separarse las cosas unidas o no pudieran serlo sin sufrir deterioros o la separación insumiera costos excesivos. De lo
contrario, cualquiera de los dueños puede solicitar su separación, cargando cada uno con los gastos de la reparación en proporción al valor que
tenga cada una de las cosas separadas luego de la separación.

La accesión de muebles puede ser por:

-Mezcla: se produce cuando dos sólidos se fusionan sin posibilidad de separarse.
-Confusión: se produce cuando dos líquidos se fusionan sin posibilidad de separarse.
Se aplica siempre para muebles y rige la regla de poseedor de buena fe de cosa mueble se presume su propiedad, si hay mala fe o la cosa es robada
o perdida no se aplica.

3. Accesión de cosas inmuebles: Aluvión. Avulsión. Edificación, siembra y plantación. Invasión de inmueble colindante.
Accesión de cosas inmuebles: aluvión
La accesión se produce cuando una cosa se incorpora, acrece a otra por adherencia. En este caso la cosa se adquiere porque se incorpora algo a
una cosa propia, a diferencia de los accesorios que tiene la cosa principal, que son del propietario porque lo accesorio sigue la suerte de lo
principal.
La accesión puede ser por adherencia natural (aluvión y avulsión), o por adherencia artificial (edificación, plantación y siembra).
Aluvión: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por
sedimentación (por efecto de las corrientes de agua) pertenece al dueño del inmueble. Se aplican las normas sobre aluvión a los acontecimientos
causados por el retiro natural de las aguas y por el abandono de su cauce.
Los requisitos para que haya aluvión son:
a-Que el acrecentamiento no sea por obra del hombre, es decir en forma artificial, salvo que tenga fines defensivos.
b-Que haya adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente.
Si el acrecentamiento por un aluvión abarca a varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la
antigua ribera. No es aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites del cauce del rio determinado por la
línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.

Avulsión
El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas (desprendimiento violento) que produce una adherencia natural o
por otra fuerza natural, pertenece al dueño del inmueble.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente y el dueño del otro inmueble no

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tiene derecho para exigir su remoción, y pasados 6 meses las adquiere por prescripción.
Si la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
Cuando un rio o arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia natural y los une a un capo inferior o a un fundo de la
ribera opuesta, su dueño conserva el dominio solo para llevársela, es decir, que no se puede ejercer el dominio en donde esta, para lo cual tiene un
plazo.

Construcción, siembra y plantación:

Artículo 1962. Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere,
pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar
el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a
menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho
con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo
o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
Son casos de accesión por adherencia artificial porque está presente la mano del hombre. El dueño del terreno se hace dueño de lo edificado o
plantado o sembrado en el, en principio, y aunque use materiales ajenos.

Si la construcción, siembra o plantación es realizada:

-Por el dueño de un inmueble con materiales ajenos de buena fe: se queda con lo edificado, plantado o sembrado pero indemnizara por los
materiales. Si es de mala fe: también los adquiere pero además de los materiales pagara daños.
-Por un tercero de buena fe: los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido.
-Por un tercero de mala fe: el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, pero si la diferencia de valor
es importante, debe el valor de los materiales y el trabajo, salvo que prefiera renunciar a su derecho con indemnización del valor del inmueble y
del daño.

- Por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno: quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene
acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

Invasión de inmueble colindante:

En la práctica muchas veces ocurría que al edificar en terreno propio se excedía unos centímetros en terreno vecino. Anteriormente, el código de
Vélez resolvía esto concediéndole al vecino la posibilidad de pedir la reivindicación, teniendo que destruir el edificio, lo cual es abuso del
derecho, ya que se está hablando de unos pocos centímetros. Hoy
la jurisprudencia acepto que el edificante deba pagar el valor de la tierra ocupada y los daños que pudiera causarle al vecino.
Quien construye en su inmueble pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si este no se
opuso inmediatamente de conocida la invasión. El dueño del inmueble colindante puede:
-Exigir la indemnización por el valor de la parte invadida del inmueble.
-Reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y disminuye el valor de la parte no
invadida.
Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso
inmediatamente de conocida la invasión, este puede conseguir frenar la construcción y pedir la demolición de lo construido, pero si es
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

BOLILLA 8 PRESCRIPCION

Prescripción adquisitiva (usucapión). Concepto. Fundamento. Derechos adquiribles por prescripción. Sujetos y objetos de la usucapión.
Requisitos de la prescripción larga y corta. Comparación del justo título para usucapir con el título suficiente y el título putativo. Causales de
suspensión y de interrupción de la prescripción. Formas de hacer valer la usucapión. Renuncia. Normas procesales: Código Civil y Comercial,
tratamiento particular del art. 24 de la Ley 14.159 según el texto del Decreto-Ley 5.756/58. Jurisprudencia
Prescripción adquisitiva (usucapión). Concepto. Fundamentos:
La usucapión es uno de los modos de adquirir los derechos reales. Es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre
ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley (art. 1897). Se trata de un modo de adquisición originario, ello así en tanto no hay un
nexo entre el anterior titular y quien adquiere el derecho por usucapión. Por tal motivo, los vicios del título del anterior propietario no lo afectan
y, aunque debe soportar los gravámenes que pesan sobre la cosa, esto es así porque se trata de derechos reales que, como tales, son oponibles
erga omnes y no a consecuencia de que a aquella se le hubieran transmitido. Debe ser ostensible y continua.
Los actos de mera tolerancia, al no ser actos posesorios no son aptos para la prescripción. Las cosas que no pueden ser objeto de la posesión, las de
dominio público no se pueden adquirir por la prescripción.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
El CCyC caracteriza dos tipos de prescripción y sus efectos: la prescripción adquisitiva y la prescripción liberatoria. Mientras que la primera
conduce a la adquisición de los derechos reales a\ través de la posesión, ejercida durante el tiempo exigido por la ley, en la segunda la
inacción del acreedor conducirá a que se extinga la acción para reclamar judicialmente de su deudor el cumplimiento de la obligación.

Derechos adquiridos por prescripción:

Solo juega relativamente a derechos reales que se ejercen por la posesión, excepto los derechos de garantía que no pueden adquirirse por
usucapión ya que ellos solo pueden nacer de un contrato.
Sujetos y objetos de la usucapión:
El art. 2354 dice que la prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal en contrario. Y el art. 2356 dice
que la prescripción puede ser invocada en todos los casos, con excepción de los supuestos previstos por ley.
Consecuentemente, como principio y salvo disposición en contrario, la prescripción juega a favor y en contra de todas las personas, físicas o
jurídicas, inclusive el Estado en cuanto a los bienes de su dominio privado.
En cuanto al objeto, son las cosas muebles o inmuebles susceptibles de posesión

. Requisitos de la prescripción larga y corta

:Prescripción breve: es la que consolida la adquisición del derecho real por la posesión de 10 años para los in
muebles. Los requisitos para tornarla procedente son el justo título y la buena fe.
Prescripción larga: es la que se consuma luego de 20 años de posesión ostensible y continua. No requiere ni justo título ni buena fe. Se aplica
tanto respecto de las cosas inmuebles como muebles.

Comparación del justo título para usucapir con el título suficiente y el titulo putativo:
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas por la ley, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto (art. 1902). En otros términos, es un
acto jurídico revestido de las formalidades exigidas por la ley según el caso, que tiene por fin constituir o transmitir el derecho real, pero que no
alcanza a ser título suficiente porque adolece de uno de estos defectos: falta de capacidad o de titularidad del otorgante. O sea que el justo
título es algo menos que el titulo suficiente.
A través del título suficiente se adquiere el derecho real, a través del justo título se tiene la posibilidad de adquirirlo por la usucapión breve.

El justo título debe ser existente y aplicado a la cosa. Con lo que el denominado título putativo, aun cuando pueda constituir un caso especial de
posesión de buena fe, no es justo titulo que habilite la usucapión breve. El titulo putativo aparece: cuando el titulo no existe pero el poseedor está
convencido de que si, sobre la base de la ignorancia o error de hecho excusables, y cuando el titulo existe pero no se aplica a la cosa poseída.

Causales de suspensión y de intervención de la prescripción:

El curso de la prescripción en principio no se interrumpe ni se suspende, salvo que concurran las causales de suspensión o interrupción
legalmente previstas.
Suspensión: esta detiene el cómputo del tiempo por el plazo que dure, pero aprovecha el periodo transcurrido hasta que ella comenzó. Cesada
la suspensión se reanuda el curso del plazo, que se sumara al ya transcurrido. Tiene alcance subjetivo, o sea individual. Sus causales son:
-Interpelación fehaciente: solo por una vez y por el termino de seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción. La
interpelación debería consistir en un requerimiento de restitución de la cosa o cesación de los ataques que autorizan la iniciación de las acciones
reales.
-Pedido de mediación: el plazo se reanuda a partir de los veinte días contados desde el momento en que el acta de cierre del procedimiento de
mediación se encuentre a disposición de las partes. Sin embargo, los juicios de usucapión no están sometidos al trámite de mediación ya que se
trata de procesos de orden público.
-Causas especiales del art. 2543: matrimonio mientras subsista, unión convivencial mientras subsista, personas incapaces y con capacidad
restringida respecto de sus padre, tutores, curadores o apoyos durante su responsabilidad, personas jurídicas respecto de sus administradores
o integrantes de sus órganos de fiscalización mientras ejerzan el cargo, heredero beneficiario, cuando aparezca involucrada la defensa de
derechos sobre bienes integrantes del acervo sucesorio.

Interrupción: el efecto es tener por no sucedido el lapso anterior, iniciándose luego de ella un nuevo plazo. También tiene alcance subjetivo. Sus
causales son:
-El reconocimiento: el reconocimiento del derecho del poseedor interrumpe el curso de la prescripción porque transforma al poseedor en
tenedor.
-La petición judicial: el curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante la autoridad judicial que traduzca la
intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona
incapaz, ante el tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal. Los efectos interruptivos perduraran
hasta que se dicte resolución que ponga fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
-La solicitud de arbitraje: quedan regidos sus efectos por lo dispuesto respecto de la interrupción por petición judicial en cuanto sea
aplicable.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

Formas de hacer valer la usucapión:
El art. 2551 determina que la prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción. El poseedor con usucapión consumada puede
iniciar acción a fin de que se lo declare titular del derecho. Es el proceso regulado para los inmuebles en la ley 14159.
El poseedor con usucapión consumada puede oponer la excepción de prescripción adquisitiva frente a la acción reivindicatoria deducida por el
propietario en su contra.El juez no puede declarar de oficio la prescripción.
En cuanto a la oportunidad para oponerla, el art. 2533 dispone que la prescripción deba oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en
los procesos de conocimiento y para oponer excepciones en los procesos de ejecución. Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos
los términos aplicables a las partes, deben hacerlo en su primera presentación.

Renuncia:
Según el art. 2535 la prescripción ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposición. La prescripción ya
ganada es un derecho incorporado al patrimonio de quien ya la gano, y es por eso que se autoriza la renuncia.
La renuncia no tiene carácter expansivo a los demás coposeedores.
Aunque falta una norma expresa, parece claro que no puede renunciarse al derecho de prescribir para lo futuro, pues entonces se derogaría por
pactos una ley que interesa al orden público.

4. Nociones sobre la Ley 24.374 de regularización dominal

Si bien el dominio de los inmuebles se adquiere y se pierde después que se firma e inscribe el instrumento de enajenación y se hace la
tradición, muchas veces se hace esta tradición dejándose para más adelante la entrega del título suficiente.
Pero, para adquirir el dominio, no alcanza con la posesión obtenida por tradición. Existen casos donde se vende el terreno, departamento o casa
con boleto de compraventa y se les hace entrega obteniendo así la posesión pero no la propiedad. La ley los llama “ocupantes originarios” y si
estos transfieren la posesión a terceros son “continuadores”.
Para obtener la propiedad deben hacer el juicio de escrituración, el cual suele ser costoso y complicado. Esta ley establece un régimen de
regularización dominial a favor de ocupantes que acrediten la posesión pacifica, publica y continua durante 3 años, con anterioridad al 1 de
enero de 2009, y su causa licita de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente.

Pueden acogerse a este régimen:

-Personas físicas ocupantes originarios del inmueble.

-Cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del inmueble.
-Personas que sin sucesores hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar al menos 2 años antes del 1 de enero del
2009 y que hayan continuado con la ocupación del inmueble.
-Los que por acto legitimo son continuadores de dicha posesión.
-Agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan
Además de que los trámites son gratis, aunque tengan deudas de impuestos, tributos, etc. sobre el inmueble, no pueden impedir llevar adelante
el trámite.
Los que no pueden acogerse a este régimen son: dueños o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de
vivienda, y los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.
El procedimiento consiste en que primero, los beneficiarios presentan ante la autoridad una solicitud de acogimiento al régimen y una
declaración jurada diciendo que poseen el inmueble, origen de la posesión, año, etc. Luego, la autoridad de aplicación hace las verificaciones
pudiendo: desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos y por falseamiento en los documentos, o aceptar la solicitud
mandándola a la Escribanía de Gobierno o las habilitadas para que pidan los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble y citen al
titular del dominio de manera fehaciente.
Si este no se opone, vencido el plazo, la escribanía labra una escritura suscripta por el interesado y la autoridad de aplicación y se inscribe.
Esta inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de 10 años contados a partir de su
registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles inscriptos, pueden accionar, incluso ejercer
la expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.
Si el titular o terceros se oponen, se interrumpe el procedimiento, salvo que sea por reclamo de saldo de precio o en impugnaciones a los
procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por la ley.
Si el titular del dominio presta consentimiento para la transmisión a favor del peticionante, la escrituración se realiza conforme a las normas
de derecho común.
La escrituración es inmediata por intermedio de las escribanías habilitadas y ante el incumplimiento procede la acción de amparo en los
inmuebles del Estado.
A partir de la inscripción registral se inicia el cómputo del plazo de prescripción de 10 años. Los beneficiarios deben pagar el 1% del valor
fiscal del inmueble.

5. Comparación de los efectos de la usucapión con los de la prescripción liberatoria, la extinción por no uso, la caducidad, y la perención de
instancia
Eugenia Sanchez - Franja Morada
 Prescripción liberatoria: la diferencia radica en que a partir de esta, por inactividad del acreedor este pierde su acción contra el deudor. En
cambio en la usucapión al ser una prescripción adquisitiva, a partir del paso del tiempo un sujeto adquiere un derecho.
Extinción por el no uso: es una forma de extinción del derecho real por ausencia de aprovechamiento económico o material de la cosa sobre la
que recae el derecho. La falta de uso provoca la extinción de los derechos reales sobre cosa ajena que sean susceptibles de posesión pero no
extingue el dominio. El no uso se producirá cuando el titular de un derecho no lo aprovecha o no le saca rendimiento, en cambio la prescripción
extintiva requiere que exista un derecho que sea prescriptible, que ese derecho no sea ejercitado por parte de su titular y que transcurra un
lapso señalado en la ley
La caducidad: esta provoca la pérdida de un derecho, opera cuando se omite su ejercicio dentro del lapso prefijado por la ley o la convención
entre las partes. Sus plazos no son susceptibles de interrupción ni de suspensión (la usucapión si), y si puede ser declarada de oficio (la
usucapión no).
La perención de la instancia: mientras que la prescripción tiene que ver con la extinción o adquisición de un derecho por el transcurso del
tiempo, la perención o caducidad de la instancia es el efecto procesal extintivo del procedimiento causado por la inactividad de las partes
durante un plazo determinado por la ley.

BOLILLA 9

DOMINIO IMPERFECTO. LÍMITES AL DOMINIO. EXPROPIACIÓN.

1. Dominio imperfecto. Definición. Clases

Dominio imperfecto. Definición:
El dominio es sin duda el derecho real por antonomasia, ya que le confiere a su titular el mayor cúmulo de facultades (usar, gozar y disponer)
tanto jurídicas como materiales que una persona puede ejercer respecto a una cosa, justamente por ello es que el CCyC cuando define al
Dominio en el art. 1941, deja en claro que se refiere al dominio perfecto.
Como sabemos tres de los caracteres que tipifican al dominio son:

 Absoluto
 Exclusivo
 Perpetuo.
La presencia de dos de estos tres caracteres hacen que el dominio sea Perfecto o Pleno. Ahora bien cuando la absolutez , en este caso
representado en el mayor cúmulo de facultades de usar y gozar de la cosa; o la perpetuidad no están presentes, el dominio es menos pleno o
imperfecto. Es decir, cuando exista una carga o un gravamen en la plenitud del uso o goce de la cosa, el dominio va a estar disminuido.

Art. 1946.- Dominio Imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas
reales.
Cuando las amplias facultades de uso y goce sobre la cosa, que se materializan a través de la posesión, se ven afectadas o disminuidas por la
existencia de otro derecho real que lo desmembra o grava, (es lo que ocurre cuando se constituye
un derecho real sobre cosa ajena, respecto al dueño de la cosa existe una carga o gravamen real, art. 1888, 2do. párrafo). Aquí el dominio se
encuentra disminuido y por ende no es perfecto.Cuando existe un derecho accesorio de garantía (hipoteca), hay una discusión en la doctrina
de si cuando se afecta la cosa hipotecada y por ende hay una disminución en su valor económico, estamos frente a un supuesto de dominio
imperfecto, ya que hay un gravamen. Algunos doctrinarios han sostenido que sí, ya que justamente por ese gravamen es que se encuentra
disminuido, tal como lo dice el art. 1946.
Lo mismo ocurre cuando se encuentra afectada su Perpetuidad, ya sea porque el derecho de dominio se encuentra sujeto a un plazo o condición
resolutoria, en tales supuestos el dominio pasa a ser temporario, que es lo que ocurre con el Dominio Revocable y el Dominio Fiduciario, ambos
no son Perpetuos ya que están sujetos a causales de revocabilidad.

Clases:
Art. 1964.- Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige
por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda
sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

2. Dominio desmembrado: distintos supuestos

El dominio desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.
El dominio desmembrado era una terminología que usaba CC y que no figura hoy en día en el CCyC, ya que se prefiere carga real, gravámenes, cosa
gravada. Cabe interpretar que el dominio gravado o desmembrado tienen el mismo significado, esto es, que el dominio soporta la constitución de
un derecho real sobre cosa ajena. Este último lo grava, lo desmiembra.
Cabe también recordar que el dominio se presume perfecto, de modo que quien alea la existencia de un caso de dominio imperfecto carga con

Eugenia Sanchez - Franja Morada

la prueba.

3. Dominio revocable: Cláusulas expresas y cláusulas tácitas. Plazo. Facultades. Efectos de la revocación del dominio. Readquisición. Efectos
de la retroactividad
Art. 1965.- Dominio revocable: Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir
la
cosa a quién se la trasmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa (cláusula dentro del contrato por el cual se adquirió ese dominio)
o por la ley (implícitas en la ley)
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho
previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
El dominio es Revocable cuando está sujeto a un plazo o condición resolutoria, de manera tal que cumplido el plazo o acaecida la condición
resolutoria el dominio revierte al enajenante, vale decir que se produce una reversión del dominio el que reingresa al patrimonio del
transmitente o enajenante.
Es decir, que puede ser a través de un plazo o condición resolutoria, en donde producido esto, el que adquirió el dominio revocable, le
tiene que retrasmitir a quien él le adquirió.
Cláusulas expresas y cláusulas tácitas:

- Expresas:
Las causales de revocabilidad pueden haber sido convencionalmente acordadas entre el enajenante y el adquirente, por eso la norma habla de
“disposición voluntaria expresa”, en esta hipótesis el plazo o la condición resolutoria es producto del acuerdo de voluntades entre las partes, y
estará contenida en el Título Suficiente, que junto con el mondo suficiente, cuando se tratare de una adquisición derivada y por actos entre
vivos son los presupuestos necesarios para la adquisición de los derechos reales que se ejercen a través de la posesión, cómo es el caso del
dominio, (cnfr. Art. 1892), Desde luego que si la causal de revocabilidad consta o surge del Título suficiente, y si además se trata de una cosa
registrable, cuando se tome razón en el Registro a los fines de la pertinente oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe, es necesario
que en el respectivo asiento registral se tome nota de que se trata de un dominio revocable.
Un ejemplo sería un contrato de compra venta con pacto de retroventa, el que se rige por las reglas de la compraventa sometidas a condición
resolutoria, y por lo tanto es un supuesto de dominio revocable. ( Cnfr. Arts. 1163 y 1169).
Al estar libradas a la autonomía de la voluntad, el único límite son las condiciones prohibidas por el art. 344: Condiciones prohibidas. Es nulo el
acto sujeto a un hecho imposible, contrario a la moral y a las buenas costumbres, prohibido por el ordenamiento jurídico o que depende
exclusivamente de la voluntad del obligado.
La condición de no hacer una cosa imposible no perjudica la validez de la obligación, si ella fuera pactada bajo modalidad suspensiva.
Se tienen por no escritas las condiciones que afecten de modo grave las libertades de la persona, como la de elegir domicilio o religión, o
decidir sobre su estado civil.

- Tácitas:
A la par de las causales de revocabilidad (plazo o condición resolutoria expresa) convencionalmente acordadas, existen causales de revocabilidad
tácitas o implícitas, que surgen de la propia ley, cómo sería el caso por ejemplo de una donación con cargo, frente al incumplimiento o
inejecución del mismo por parte del donatario; o cuando el donatario incurre en una causal de ingratitud, en estos casos la donación puede ser
revocada ( art. 1569), de allí que el dominio adquirido a través de dicha donación es un caso de dominio revocable, cuya causal de revocabilidad
tiene fuente en la ley.

Plazo en el que debe acaecer la condición resolutoria:

Art. 1965.- Dominio revocable: (…) Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido
la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.
Si la condición resolutoria nunca llega acaecer (como es un hecho incierto), a tal fin, y para dar certidumbre se pone un plazo máximo, si la
condición no se cumple antes de los 10 años, el dominio revocable desaparece.
Vale decir que la condición debe ocurrir antes de los 10 años, si no se cumplió la misma dentro de dicho plazo, el dominio se consolida como
perfecto o pleno en cabeza del hasta ese momento titular del dominio imperfecto. El plazo, dice el art. 1965, debe computarse a partir de la
fecha del título constitutivo.
Dicho plazo se reduce en el caso de una compraventa sujeta a condición resolutoria (pacto de retroventa), a 5 años en caso de inmuebles, y de 2
años en caso de muebles (art. 1169).
Facultades:
Art. 1966.- Facultades: El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están
sujetos a las consecuencias de extinción de su derecho.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Pendiente el plazo o la condición resolutoria, el dueño revocable es dueño al fin, y por eso es que tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto: usar, gozar y disponer física y jurídicamente, aunque estén sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
También por su carácter de dueño, puede efectuar mejoras en la cosa, así como gozar de sus frutos. Los frutos percibidos no deben ser
restituidos.
También está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de la cosa transmitida, contra terceros e incluso contra
el dueño anterior.
Efectos de la revocación del dominio:
Art. 1967.-Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de
adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan
una obligación personal de restituir la cosa.
En el supuesto de dominio revocable, su titular, salvo porque su dominio está sujeto a un plazo o condición resolutoria, cuenta con las mismas
facultades propias del dominio, aunque claro los actos de disposición jurídica correrán la suerte de la revocación una vez cumplido el plazo o la
condición resolutoria, ello por dos motivos, por principio general nadie puede trasmitir un derecho mejor o superior del que es titular (art. 399),
y por el otro es que en materia de dominio revocable esta tiene efectos retroactivos, vale decir que los actos jurídicos, sea trasmisión o
constitución de un derecho real , no le serán oponibles al Revocante, quién adquirirá el dominio perfecto libre de cualquier acto o gravamen que
hubiera constituido el titular del dominio imperfecto. Salvo pacto en contrario o disposición expresa de la ley.

Readquisición:
Art. 1968.-Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Cumplido el plazo o la condición resolutoria, el dueño revocante o transmitente, readquiere de pleno derecho el dominio perfecto, no siendo
necesario la tradición, por cuanto a partir de ese momento el que era titular del dominio revocable, pasa a ser tenedor, representante de la
posesión del dueño perfecto, sería un supuesto de constituto posesorio (art. 1892). Salvo que se tratare de una cosa mueble registrable, en cuyo
caso el modo es constitutivo, por lo tanto no alcanza el constituto posesorio, sino que será necesaria la correspondiente inscripción que
justamente reemplaza a la tradición como modo constitutivo. (ej: automotores).
Una vez cumplido el plazo o producida la condición resolutoria, readquiere de pleno derecho la posesión, por ende no hay tradición.

Efectos de la retroactividad:
Art. 1969.-Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
Cuando se produce el efecto retroactivo, el dueño anterior readquiere el dominio perfecto, esto es, libre de los gravámenes que hubiese
impuesto el dueño revocable. En caso de no ser retroactivo el efecto, los actos jurídicos deben ser respetados.

4. Dominio Fiduciario: Definición. Modos de adquisición. Sujeto y Objetos. Contrato de Fideicomiso. Propiedad y dominio fiduciario.
Limitaciones. Facultades. Efectos. Irretroactividad. Readquisición del dominio perfecto
Dominio Fiduciario: Definición:
Art. 1701.-Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según
el contrato, el testamento o la ley.
Es un supuesto de dominio imperfecto o menos pleno, por cuanto al igual que el dominio revocable está desprovisto del carácter de
perpetuidad, ya que está sujeto a un plazo o condición resolutoria. De forma tal que una vez cumplido el mismo, la cosa objeto del dominio
fiduciario, pasa en dominio pleno o perfecto al destinatario final.El contrato de fideicomiso es la causa fuente del dominio fiduciario.Modos de
adquisición El dominio fiduciario se adquiere por actos entre vivos y, en formaderivada,por la concurrencia del título y el modo suficiente. El
título está configurado por el negocio fiduciario, el cual contiene una modalidad resolutoria que, al verificarse, obliga al fiduciario a retransmitir
el dominio perfecto de la cosa al fideicomisario
Para que la transmisión fiduciaria de inmuebles sea oponible a terceros, deberá ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. La
inscripción es necesaria para terceros interesados de buena fe.
También se puede constituir por actos de última voluntad, siempre y cuando no se configure una sustitución fideicomisaria prohibida.
En este caso el Título Suficiente será el Contrato de Fideicomiso (art 1666), el que hace las veces de causa fuente o causa eficiente. También
podría ser un testamento, en el caso de que se constituya por una disposición de última voluntad.

Contrato de Fideicomiso:
Art. 1666.-Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de
bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
Este contrato se distingue por la transferencia —o por la obligación de efectuarla— de los bienes que sean objeto de la prestación al fiduciario
Eugenia Sanchez - Franja Morada
para que este los administre, de acuerdo a las pautas establecidas por el fiduciante, a favor del beneficiario. Esta transferencia, si bien se
considera gratuita, tiene como base el interés en el cumplimiento del encargo al que se obliga el fiduciario.
Sujetos y objetos:
Al hablar de los sujetos, se trata de las partes de la relación jurídica, del negocio fiduciario que sirve de causa fuente al dominio fiduciario, ya que
en lo que concierne al derecho real no se puede hablar de partes, porque se establece una relación directa e inmediata entre el sujeto y la cosa;
en el caso, entre el titular del dominio fiduciario y el objeto del fideicomiso.

Las partes intervinientes en el negocio fiduciario pueden ser:

-Fiduciante o Fideicomitente: es la persona que es titular del dominio pleno o perfecto sobre una cosa, y que a través de un contrato de
fideicomiso o de un testamento, le trasmite a otra (fiduciario) el dominio fiduciario, quien adquiere el dominio menos pleno o imperfecto por
estar sujeto a un plazo o condición resolutoria, de forma tal que una vez cumplido el plazo o acaecida la condición resolutoria el Fiduciario se
trasmitirá o retrasmitirá a quién se designe como destinatario final de la cosa (fideicomisario). ( 1666)
-Fiduciario: es quién adquiere el dominio fiduciario sobre la cosa que le trasmite el fiduciante, y es quién debe gestionar la misma en provecho
del o de los beneficiarios designados, y cumplido el plazo o la condición resolutoria la misma se trasmitirá o retrasmitirá al destinatario final
designado quién adquirirá el dominio pleno o perfecto. (1673)
-Beneficiario: es la persona o las personas designadas para percibir los beneficios derivados de la cosa fideicomitida, y cuyos beneficios el
fiduciario debe gestionar y entregar a los beneficiarios. (1671)
-Fideicomisario: es el destinatario final a quién del fiduciario debe trasmitir o retrasmitir la cosa fideicomitida una vez cumplido el plazo o la
condición resolutoria. Pueden ser: el mismo fiduciante, el beneficiario, o un tercero ajeno a ambos, nunca puede ser fideicomisario el mismo
fiduciario, esto está expresamente prohibido (art. 1672)
En cuanto al objeto parece preferible reservar la expresión dominio fiduciario cuando se transmitan cosas o bienes que puedan ser objeto del
derecho real de dominio, y utilizar la de “propiedad fiduciaria” cuando se trate de otros bienes.

Esquema de contrato de fideicomiso inmobiliario:

Partes del contrato:
-FIDUCIANTES: a) Son los inversores que aportarán fiduciariamente el dinero para la compra del inmueble y el desarrollo de la obra. b)
Puede ocurrir que uno de ellos en vez de aportes dinero podrían directamente trasmitir fiduciariamente un terreno de su propiedad.
-FIDUCIARIO: Es la persona humana o jurídica que recibe los aportes fiduciarios de los inversores, para desarrollar la obra.
-BENEFICIARIOS Y FIDEICOMISARIOS: Los fiduciantes son los beneficiarios y fideicomisarios, es decir destinatarios finales. (Puede ser una
unidad funcional o el dinero que se obtenga de su venta).

Objeto del Contrato:

La adquisición del inmueble, -en el caso de que no lo hubiera aportado alguno de los fiduciantes-, en el que se construirá un edificio, y una vez
finalizada la obra, subdividido el inmueble y afectado a la Propiedad Horizontal, vender las unidades resultantes o eventualmente adjudicarlas a
los beneficiarios.
La ejecución de la obra debe hacerse dentro del plazo estipulado en el contrato, vencido el mismo, se extingue, si alguno trasmitió
fiduciariamente el terreno, vuelve a ese fiduciante, lo mismo que los aportes de los inversores, para lo cual hay que liquidar el fideicomiso.
Comité de Fiscalización.

El fiduciario:
-Adquirirá el dominio fiduciario de la totalidad de los aportes dinerarios que reciba de los fiduciantes en beneficio de los beneficiarios y
fideicomisarios.
-Adquirirá el dominio fiduciario del inmueble en beneficio de los beneficiarios y fideicomisarios.
-El inmueble formará parte del patrimonio fiduciario de acuerdo con lo normado por el Código Civil y Comercial. (Patrimonio de afectación).
-El fiduciario percibirá mensualmente por las tareas previstas, un honorario fijado en el contrato.
-El fiduciario sólo estará obligado a emplear los fondos transferidos por los fiduciantes y los que se perciban de los adquirentes de Unidades
comercializadas.

Patrimonio de afectación:
Una de las principales diferencias con el dominio revocable, es que cuando se trasmite fiduciariamente el dominio de una cosa se genera un
patrimonio especial o de afectación, de forma tal que la cosa objeto del dominio fiduciario no se incorpora al patrimonio del Fiduciario, sino a
ese patrimonio especial o de afectación. De esta manera el Fiduciario pasaría a tener dos patrimonios, un patrimonio común o general, y un
patrimonio de afectación en dónde se encuentran las cosas o bienes fideicomitidos.
Es una excepción ya que como regla las personas solamente tienen un único patrimonio. Aquí habría dos, la razón es garantizar que se cumplan los
fines que motivaron la trasmisión fiducia, por cuanto las cosas o bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción de los acreedores singulares o
colectivos del Fiduciario o del Fiduciante , salvo fraude o ineficacia concursal. ( 1685, 1686, 1687).
De igual manera si los bienes fideicomitidos no alcanzaran para satisfacer las obligaciones contraídas con motivo del Fideicomiso, el Fiduciario no
responderá con su patrimonio personal, ni tampoco se producirá la quiebra del Fideicomiso, sino que habrá que liquidar el mismo con
intervención judicial. Vale decir realizar los activos para cancelar los pasivos.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
 Negocio de confianza:

En rigor el Fiduciante, no percibe ninguna contraprestación dineraria, no hay precio; tampoco realiza una donación; es un negocio de confianza,
a través del cual el Fiduciario adquiere el dominio, y por gestionar el mismo, recibe un honorario o retribución. ( art. 1677).
Como se vió, el patrimonio de afectación propio de toda transmisión fiduciaria, de conformidad a lo previsto en los arts. 1685 /1686, lo que hace
es garantizar el cumplimiento de esa causa final en virtud de la confianza depositada en el Fiduciario, por ello es que el fideicomiso es un negocio
típicamente de "confianza", "confianza que se resuelve en una idea simple: el fiduciario obrará siempre de acuerdo con la finalidad que se ha
convenido alcanzar.
La propiedad se le transfiere (al fiduciario) a título de confianza, para que al cumplimiento de un plazo o condición le dé el destino convenido; ya
que en definitiva el fiduciario está obligado a utilizar la titularidad adquirida sin contradecir la finalidad para la cual se le confió, o aquellas que
sean conducentes para la obtención de los fines para los cuales la afectación fue establecida.
El titular del dominio fiduciario cuenta con todas las facultades propias del dominio, es decir puede usar y gozar de la cosa fideicomitida, y puede
disponer jurídicamente de la cosa siempre que ello guarde relación o esté justificado con los fines específicos establecidos en el Contrato de
Fideicomiso, salvo pacto en contrario. (art. 1704/ 1688).

Facultades:
Art. 1704.- Facultades: El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al
fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
Pendiente el plazo o la condición, el fiduciario es el dueño de la cosa transmitida, entonces cabe reconocer que sus facultades son amplias, es
decir, que goza de todas las prerrogativas y derechos con que cuenta el dueño pleno o perfecto.Así, puede realizar actos de disposición (material
y jurídico) y de administración sobre la cosa que le fue confiada. Puede también percibir los frutos, usar y gozar de la cosa de acuerdo a lo
estipulado, y ejercer acciones posesorias y reales en defensa de las cosas que adquirió.Si en el titulo de transmisión se le hubiese prohibido al
fiduciario enajenar, la clausula es válida
. Efectos:Art. 1707.- Efectos: Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del
dominio fiduciario.Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
La extinción del dominio fiduciario no opera con efecto retroactivo. En tales condiciones, ya se trate de muebles o inmuebles, si el tercer
adquiriente es de buena fe y a título oneroso, la resolución solo producirá sus efectos hacia el futuro sin afectar el pasado, por lo que se
mantendrán o quedaran subsistentes los diversos actos efectuados por el dueño fiduciario, esto es, la transmisión del dominio de la cosa a
terceros y la perdurabilidad de los gravámenes constituidos.
Tendrá efecto retroactivo cuando el tercero sea de mala fe o haya adquirido a título gratuito. Habrá mala fe cuando el fiduciario realice actos
de disposición que sean ajenos a los fines del fideicomiso, o a pesar de una clausula que limite sus facultades, y el tercero haya sabido o
debido saber, actuando con diligencia, tal circunstancia.

Irretroactividad:
Art. 1705.-Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto
que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título
oneroso.A diferencia de lo que ocurre con el dominio revocable, la extinción del dominio fiduciario por cumplimiento del plazo o la condición
resolutorio no tiene efectos retroactivos, en consecuencia dichos actos de disposición quedan a salvo, y deberán ser respetado por el destinatario
final. (art. 1705). Por tal motivo si el Fiduciario le trasmite a un tercero que actúa de buena fe y a título oneroso, (vale decir que existen
elementos para creer que el Fiduciario actúa dentro de los fines del Fideicomiso), nada se le puede reclamar al tercero por parte del citado
destinatario final. Excepto pacto en contrario.
Readquisición del dominio perfecto: ARTÍCULO 1706. -Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de
una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Cumplido el plazo o la condición resolutoria se produce de pleno derecho la adquisición del dominio pleno o perfecto por parte del destinatario
final, aquí aplican los mismos principios que para el dominio revocable, no hace falta tradición por imperio del constituto posesorio.
Hay supuestos previstos en los que el Fiduciario cesa, pero la propiedad y/o el dominio fiduciario continúan a través del Fiduciario sustituto
conforme a lo previsto en el Contrato o en el Código:

ARTICULO 1678.-Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:

-remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o jurídicamente para el desempeño de su
función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del fideicomisario, con citación del fiduciante;
-incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una persona humana;
-disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin perjuicio de la aplicación del inciso a),
en su caso;
-quiebra o liquidación;
-renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad material o jurídica de desempeño de la función;
la renuncia tiene efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

De igual modo se extingue el fideicomiso cuando:
ARTICULO 1697.-Causales. El fideicomiso se extingue por:
-el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo máximo legal;
-la revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la revocación no tiene efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en
los fideicomisos financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de deuda;
-cualquier otra causal prevista en el contrato.

Plazo de la causal de revocabilidad:

El plazo o la condición resolutoria en ningún caso pueden exceder los 30 años, salvo que el beneficiario sea una persona incapaz o de capacidad
restringida, en tal caso puede durar hasta que cese la incapacidad o la restricción. Si pasan más de 30 sin que se cumpla la condición, o esta se
torna incumplible, se extingue el fideicomiso, y el Fiduciario debe trasmitir la cosa fideicomitida a quién se designó en el Contrato de
Fideicomiso como destinatario final, si nada se estableció en el contrato, debe retrasmitírsela al Fiduciante a sus herederos. (art. 1668).

5. Límites al dominio. Concepto. Caracteres. Diferencias con las servidumbres

Límites al dominio. Concepto. Caracteres:
El art. 1941, al definir el dominio perfecto, y señalar las facultades amplias del dueño, aclara “dentro de los límites previstos por la ley”.
El dominio es absoluto porque es el derecho real que otorga la mayor cantidad de facultades posibles, pero siempre dentro de ciertos
límites puestos en consideración al interés general. Estos límites deben ser razonables, si desnaturalizan el derecho, afectarían el derecho
de propiedad y serian inconstitucionales.
ARTICULO 1970.-Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho
administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables
en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables
en cada jurisdicción.
Se le reconoce al Estado un extraordinario poder de limitación del dominio, al instituirse el numerus apertus para las limitaciones impuestas
en el interés público por el Derecho Administrativo.
Lo que se busca es determinar los límites en los cuales debe restringirse el ejercicio normal del derecho de dominio, o de conciliar los intereses
opuestos de los propietarios vecinos.
Se puede decir, entonces, que límites al dominio son las normas legales que regulan ese derecho real, compatibilizando los derechos y
obligaciones que por igual gozan los hombres en sus relaciones de vecindad (en interés predominantemente privado), o en miras de un interés
público, para armonizar el derecho privado o individual con el interés general y colectivo.

Diferencias con las servidumbres:

Los límites al dominio son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo, y no suponen una heredad dominante,
ni una heredad sirviente. En efecto, para que se pueda hablar de servidumbres prediales se requieren dos fundos, soportando la carga sólo el
fundo sirviente, pero no el dominante; en cambio, en materia de limitaciones, la posición reciproca de los dos inmuebles es jurídicamente
idéntica.
En las servidumbres no pueden tener cabida las obligaciones de hacer como carga del titular del inmueble en su carácter de tal, lo que sí sucede en
los límites.
Los límites son comunes a todos los inmuebles, lo que no sucede con las servidumbres, que pueden o no existir. Los límites no dan lugar a
indemnizaciones, por el contrario, las servidumbres pueden generar un derecho al resarcimiento a favor del titular del fundo sirviente. Los
límites no se extinguen por el no uso.
ARTICULO 1971.-Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños, a menos que por la
actividad del hombre se agrave el perjuicio.
Por último, las servidumbres pueden originarse en una disposición de la ley o en el contrato, y en cambio los límites no pueden ser sino legales al
no poder modificar los particulares la reglamentación del derecho de dominio.

6. Límites fundados en consideraciones de interés público.

-Establecidos por el derecho administrativo (normas nacionales, provinciales y municipales).
-Establecidos por el Código Civil a la libre disposición jurídica de la propiedad. “Numerus clausus” (remisión a la Unidad I, punto 8).
Inenajenabilidad.
-Camino de sirga

a) Establecidos por el derecho administrativo (normas nacionales, provinciales y municipales):

El art. 1970 establece que “Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El
aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción”.
Este art. Indica que las limitaciones al dominio se rigen principalmente por el derecho administrativo, y que las limitadas a las relaciones de
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vecindad, son subsidiarias de las normas administrativas de cada jurisdicción.
Las limitaciones en interés público son objeto del derecho administrativo. La administración pública regula todo lo relativo al urbanismo y a la
edificación, por medio de los códigos de planeamiento (municipales y provinciales) y de los códigos de edificación referentes al uso, ocupación y
subdivisión del suelo, etc. y que crean numerosas limitaciones a la propiedad privada, tales como la zonificación, donde se establece
taxativamente qué tipo de edificios podrán ser construidos, hasta qué altura, para que fines, superficie mínima, etc.
Las limitaciones administrativas son generales (rigen para todos los que se encuentran en una misma situación), tienden a proteger al público,
actuales, constantes, no se extinguen por el no uso, y no generan derecho a indemnización.

Además de no poder la administración ejercer su derecho en forma irrazonable, el único límite que en realidad reconocen estas limitaciones es
la Constitución Nacional, con el pretexto de defender el interés general.

b) Establecidos por el Código Civil a la libre disposición jurídica de la propiedad. “Numerus clausus”. Inenajenabilidad:
Se prohíben las clausulas de no enajenar en los actos a título oneroso (con excepción del contrato de fideicomiso), y se las permiten en los actos
a título gratuito.
ARTICULO 1972.-Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de
una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas
determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.

Numerus clausus:
La limitación que el titular del dominio sufre en este aspecto se refiere a su falta de libertad para modificar, por sí o por acuerdo de partes, la
regulación de sus derechos y obligaciones inherentes al uso y goce de aquél, o bien a su imposibilidad de crear por contrato otros derechos reales
distintos de los reconocidos por la ley, o desmembrar su dominio con otros derechos reales no reconocidos por el Código.

c) Camino de sirga:
ARTICULO 1974.-Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el
transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer
ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
El camino de sirga es la franja de terreno que el dueño debe dejar libre cuando su inmueble limita con un cauce de agua.
La restricción para los dueños ribereños consiste en no poder utilizar ese espacio para ningún acto que menoscabe el transporte por agua, como
hacer construcciones, ni deteriorar el terreno, ni realizar en él ninguna otra actividad (por ej. sembrado o plantaciones) que puedan obstaculizar
el libre tránsito de personas o animales, que se necesiten para ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones, a efectos de la comunicación por
agua. Ésta es una restricción que alcanza no sólo a los ríos y canales navegables, sino también a aquellos cursos de agua que formen cauces
naturales y puedan servir para el transporte por agua.
La limitación abarca no sólo a los propietarios limítrofes, sino a quienes no sean limítrofes pero sean dueños de un inmueble dentro de la franja de
15 metros. Cabe recordar que tales aguas forman parte del dominio público, lo que hace razonable que quienes no sean dueños de inmuebles
colindantes también puedan tener acceso a sus beneficios.
La norma apunta a asegurar las necesidades de la navegación, floración y pesca.
En cuanto a la legitimación activa no es necesario ser poseedor o tenedor, sino que puede ser cualquier ciudadano que invoque el derecho
genérico de aprovechar los bienes públicos en su condición de habitante del país, en tanto demuestre menoscabo a su derecho o interés
legitimo.

7. Restricciones fundadas en razones de vecindad. Inmisiones. Obstáculos al curso de las aguas. Recepción de agua, arena y piedras.
Instalaciones provisorias y paso de personas. Vistas y luces. Árboles, arbustos u otras plantas
Restricciones fundadas en razones de vecindad:
El CCyC eliminó la palabra “restricciones” que usaba el CC y hoy se habla de “limitaciones”.
Los titulares de derechos reales (también poseedores y tenedores) deben usar el inmueble de manera regular, respetando la utilización ajena y
esperando que se respete la propia. Se busca el más racional y económico disfrute e todos.

Inmisiones:
ARTICULO 1973.-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el
ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los
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daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en
el uso, el interés general y las exigencias de la producción.Como consecuencia propia de la relación de vecindad, otra limitación al dominio es la
que se refiere a la obligación de soportar ciertas molestias que no excedan la normal tolerancia. Tiene por objeto tutelar el interés individual o
particular de las relaciones de vecindad.
El bien jurídico tutelado es regular las relaciones de vecindad, procurando que se puedan resolver dentro de un marco de cierta armonía. Esto
supone que todos los vecinos vean limitados sus derechos porque la ley les impone ciertos deberes: no realizar actos que produzcan
inmisiones.
Las inmisiones son propagaciones de factores que perturban causados por la obra del hombre. Debe haber cierta reiteración en la penetración de
la inmisión, lo cual determina que debe producirse al menos más de una vez, esto no implica que necesariamente deba ser perpetua, pero sí han
de corroborarse las afectaciones o perturbaciones con la repetición el acto.
Esas inmisiones deben ser soportadas hasta el punto de lo que es “normal” para la generalidad, considerado ello objetivamente,
teniendo en cuenta un lugar determinado, un momento determinado y lo que es sentido por laconciencia social. Entonces, esa “normal
tolerancia” es, en realidad, una fórmula abstracta, porque es el juez quien dirá cuál es esa tolerancia en cada caso concreto que se le
presente. Esta normal tolerancia es el límite reciproco que deben soportar los vecinos en una relación de vecindad.
La legitimación activa la tiene tanto el poseedor como el tenedor. La legitimación pasiva es contra el que ejerce la actividad molesta, sea
o no titular de un derecho real.

Art. 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la
cosa que constituye su objeto.
También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro (Limites al dominio).

Obstáculos al curso de las aguas:

ARTICULO 1975.-Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso
natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por
trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las
aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos
necesarios para hacerlo.
Los particulares no pueden dar un uso a las aguas que de cualquier modo perjudique la navegación, ya que ésta es libre según la Constitución
Nacional, y tampoco pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, por estar en juego el interés general.
Además, los linderos a un cauce, por el hecho de serlo, no tienen mejor derecho que el resto de la comunidad y, por lo tanto, no pueden realizar
obras que afecten al uso común ni a sus vecinos.
La excepción se encuentra en las obras meramente defensivas, las que están permitidas. Así, por ejemplo, un canal que tenga por objeto impedir
que se inunde el inmueble, o proteger cultivos.
Recepción de agua, arena y piedras:
ARTICULO 1976.-Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido
degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las
piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.
Como limitación a su dominio, los propietarios de los fundos inferiores están obligados a recibir las aguas, arenas o piedras, que naturalmente se
desplazan o descienden de otros terrenos. Esas aguas son las de lluvia y las de los
manantiales, de deshielo, que corren en forma natural desde los predios más elevados a los más bajos, lo que debe ser determinado por la
propia inclinación del terreno y de sus accidentes, sin el hecho del hombre.
Además, los de los terrenos inferiores están obligados a recibir las arenas y piedras que arrastren las aguas pluviales. En cambio, no deben recibir
las aguas que son sacadas artificialmente por el hecho del hombre, salvo que se constituya una servidumbre.
A su vez, los dueños pueden derivar el agua extraída artificialmente, así como las arenas y piedras que arrastran, si no causan perjuicio a los
inmuebles que las reciben. Esto significa que los dueños no están obligados a recibir las aguas de pozo, esto es, las que broten por el trabajo del
hombre.
Instalaciones provisorias y paso de personas:

ARTICULO 1977.-Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones
provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien
construye la obra debe reparar los daños causados.
Esta norma no instituye una servidumbre de paso sino una limitación al dominio, al establecer que quien construye una obra tenga necesidad
indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo, con la condición de que satisfaga los perjuicios que
cause.
Para soportar esta limitación, la necesidad debe ser indispensable y provisoria. Vistas y luces:

ARTICULO 1978.-Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la

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visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.
Esta norma se ocupa de las vistas como límite al dominio, e impone ciertas condiciones para que uno de los vecinos pueda observar al inmueble
de otro. Ello sin perjuicio de la constitución de la servidumbre de vista. El código ha sido estricto en esta materia, en resguardo de la intimidad y
seguridad de los vecinos.
La vista sobre el inmueble vecino se ejerce generalmente a través de ventanas, balcones o cualquier tipo de abertura que permita la vista.

Hay dos clases de vistas:

-Frontales: son aquellas que se tienen en la dirección del eje vertical de una ventana, de modo que la persona para frene a ella no necesita girar
su cabeza para poder ver el fundo vecino. Siempre que haya un balcón la vista debe considerarse frontal.
-Laterales o de costado: son las que sólo permiten ver de costado, de modo que la persona necesita girar a la izquierda o a la derecha,
según su ubicación.

ARTICULO 1979.-Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la
de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
Las aberturas que pueden realizarse en una pared sobre el fundo del vecino se distinguen en luces y vistas. Las luces son aquellas aberturas que
permiten pasar la luz y el aire pero no permiten asomarse. Las vistas son las ventanas que permiten asomarse o mirar.
El código permite la apertura de ventanas o huecos en una pared, lindera al inmueble vecino, para recibir luces, siempre que se respeten
determinadas condiciones, para no exponer al vecino a molestias intolerables en una buena vecindad.
ARTICULO 1980.-Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está
impedida por elementos fijos de material no transparente.
ARTICULO 1981.-Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza
regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.

Árboles, arbustos u otras plantas:

ARTICULO 1982.-Arboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias
que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente
para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.

1. Régimen de afectación a vivienda. Antecedente: el bien de familia. Afectación. Legitimados. Beneficiarios. Requisitos. Subrogación real. Efectos.
Transmisión de la vivienda afectada. Frutos. Créditos Fiscales. Desafectación y cancelación de la inscripción. Inmueble rural.
Régimen de afectación a vivienda:

El Código establece un régimen que tiende a proteger el inmueble destinado a vivienda. Es una institución que se orienta a la protección del
núcleo familiar beneficiario, para asegurar su vivienda o su sustento, o ambas cosas.
La protección de la vivienda, y del núcleo familiar, se concreta al establecer una serie de recursos que ponen a cubierto a determinado inmueble
de las contingencias o infortunios del titular, al no poder ser enajenado, ni gravado, ni hipotecado, ni ejecutado por deudas posteriores a su
constitución; tener exención impositiva y no poder ser desafectado sino por causales estrictas y con el consentimiento del cónyuge o conviviente.

Antecedente: el bien de familia:

El código sustituye lo que hasta el momento se conocía con el nombre de “bien de familia” y que se encontraba
contenido en la ley 14.394. El cambio de denominación (“bien de familia“por tan solo el de “vivienda”) no es inocente, sino que responde a una
exigencia (acceso y protección) en miras “a una sociedad multicultural, sobre la base de un paradigma no discriminatorio”, tal como se desprende
de los Fundamentos del Anteproyecto. Se entiende que la vivienda es un derecho fundamental de toda persona con independencia de la
estructura familiar en la que se encuentre inserto. Por tal razón, la vivienda no se protege en conexión con las relaciones familiares, sino en virtud
de que ella es un derecho humano, de todos.
En síntesis, el nuevo régimen de protección de la vivienda encuentra su fundamento en el derecho humano que toda persona tiene a la vivienda y
no en la protección de la familia; de hecho, excede el marco familiar y se transforma en un instituto independiente de la familia, aunque no ajeno a
ella.

Afectación:
ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una
parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por
las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia
de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en
primer término.
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Sólo un inmueble puede ser afectado al régimen. Según su ubicación puede ser urbano o rural, y debe estar afectado a la vivienda. Al menos,
debe ser habitado por uno de los beneficiarios.
Lo importante es que esté destinado a vivienda, lo que descarta inmuebles destinaos a oficinas, locales comerciales, cocheras, etc. Si puede ser
afectado un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Si bien debe estar afectado a vivienda, no se pueden descartar destinos mixtos. Así, por ejemplo, en una casa podría habitar una familia en el piso
alto, y la planta baja estar destinada a un local comercial. Por eso, el art. Establece que el inmueble puede ser afectado “por su totalidad o hasta
una parte de su valor”.

Legitimados:
ARTICULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los
cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los
beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el
que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La titularidad registral debe provenir por ser el constituyente titular del derecho real de dominio o de condominio.
Se advierte que dada la utilización de la expresión “titular registral”, podría darse el supuesto de que pueda proteger la vivienda quien aún no
ha adquirido el dominio del inmueble. Esta situación (pensada para la adquisición derivada por actos entre vivos, art. 1892) se daría en el caso
de quien posee el título suficiente y la inscripción registral, pero no el modo suficiente.
Beneficiarios:

ARTICULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

-el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
-en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
El Código introduce el importante cambio de legitimar al propietario constituyente, sin familia. A su vez, se enuncia al cónyuge o al
conviviente, a los ascendientes y a los descendientes del titular registral, pudiendo todos ellos ser beneficiarios de forma individual o co-
beneficiarios.Por último, quedan establecidos como potenciales beneficiarios los parientes colaterales dentro del tercer grado del titular
registral. Ellos podrían ser denominados “beneficiarios secundarios” ya que solo pueden ser denunciados por el propietario o los condóminos
cuando median conjuntamente los siguientes requisitos: 1) inexistencia de cónyuge, conviviente, ascendientes ni descendientes; 2) que sean
hasta el tercer grado; y 3) que convivan con el titular registral.

Requisitos:
ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios
habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
El artículo eleva como condición necesaria para la operatividad de la protección la habitación efectiva de alguno de los beneficiarios en el
inmueble. Para que el requisito sea debidamente respetado basta con que uno de los beneficiarios resida en la vivienda; así, en el caso de ser
solo el titular registral el beneficiado, este deberá forzosamente habitar en el objeto de protección.
A tal punto lleva el Código esta exigencia que no basta con que el titular o los beneficiarios habiten el inmueble al momento en que se solicita
la afectación, sino también al momento de hacerla valer. Ello es lo que la norma pretende cuando dispone que “en todos los casos, para que
los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble”.

Subrogación real:
ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen
en concepto de indemnización o precio.
La subrogación real es aquella figura en virtud de la cual la situación jurídica que en cierto respecto califica o afecta a una cosa determinada
pasa a calificar o afectar en igual sentido a la otra cosa que haya reemplazado o sustituido a aquella cuando la misma ha sido objeto de una
enajenación o perdida.
Es que, de no ser así, el constituyente estaría impedido de mudarse.
Por lo tanto, si el propietario decide vender el inmueble afectado para luego adquirir otro, no corre el riesgo de que, entre una operación y otra,
el precio que obtenga pueda ser embargado. Tampoco habría consecuencias negativas en el hecho e que el nuevo inmueble sea afectado en una
fecha posterior, pues se mantienen los efectos del primero. La afectación, como dice el código, se transmite, ya sea a la nueva vivienda o a las
sumas de dinero.
Otras consecuencias están previstas en la última parte del art. 249: Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus
créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en
subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al
propietario del inmueble.En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este
artículo.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 Efectos:
ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble: ocurre que la
obligación de pagar las expensas comunes surge del código y del reglamento de PH, de manera que su causa es anterior a la
afectación.
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250: este art. Permite gravar el
inmueble con la conformidad del cónyuge o del conviviente, o en su defecto con autorización judicial, si éste se opone, falta, es
incapaz o tiene capacidad restringida. Ocurre que cuando el inmueble esté afectado a este régimen, es probable que su titular se vea
privado de la posibilidad de obtener crédito. Por lo tanto, el código le ofrece la posibilidad de gravarlo sin que al acreedor le sea
oponible la afectación, la que seguirá siendo oponible a otros acreedores, si los hay.
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda: si la vivienda está afectada a este
sistema, pero el titular introduce mejoras de cualquier tipo, sería un contrasentido que el inmueble sea mejorado pero que su
acreedor no pueda ejecutarlo si no se le paga el crédito. El código trata de evitar un enriquecimiento injusto.
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida: la
afectación del inmueble tiene por objetivo asegurar la vivienda. Es evidente, entonces, que no puede ser oponible este sistema a
quienes deben recibir cuidados y alimentos por parte del titular.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen
en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.
Una vez afectado, el inmueble no puede ser ejecutado por los créditos nacidos con posterioridad a la fecha de inscripción en el Registro; esto
es, cuya causa sea posterior a la afectación.En cambio, sí puede ser embargado y ejecutado por créditos nacidos con anterioridad a esa fecha,
en resguardo de los derechos adquiridos por terceros. La regla de la inejecutabilidad rige aun en caso de concurso y quiebra.
La inejecutabilidad reconoce excepciones, cualquiera sea la fecha del crédito. Deja de tener importancia para estos acreedores que la deuda sea
anterior o posterior a la afectación:

Transmisión de la vivienda afectada:

ARTICULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que
favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el
inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
La regla, entonces, es que el inmueble afectado no puede ser transmitido (por ningún acto traslativo del dominio, como la compraventa, la
donación, la permuta, etc.) ni gravado (con derecho real de disfrute o de garantía), de ahí la“inalienabilidad” que produce la constitución del
régimen protectorio. Sin embargo, tal veda se levanta en el caso de que el titular obtenga “la conformidad del cónyuge o del conviviente”. Es
más, en el caso de no contar con talconformidad (por oposición, falta, incapacidad o capacidad restringida del cónyuge o del conviviente),
siempre queda a salvo la posibilidad de recurrir al juez para contar con la debida autorización.
En otro orden de ideas, se descarta la posibilidad de constituir derechos personales en favor de terceros sobre el inmueble bajo tutela —como
sería el caso de la locación o el comodato— en la medida que impide el requisito necesario de habitación efectiva por parte de alguno de los
beneficiarios.
Respecto de la facultad de disposición para actos mortis causa, la norma establece que “ el inmueble afectado no puede ser objeto de legados o
mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo”.
En síntesis, la inalienabilidad que pende sobre el inmueble afectado es relativa ya que puede levantarse la prohibición de transmitir o gravar en
caso de que el titular cuente con la conformidad (de su cónyuge o conviviente) o la autorización judicial, según los casos. A su vez, puede disponer
mediante acto de última voluntad en el caso de que se favorezca a los beneficiarios.

Frutos:
ARTICULO 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades
de los beneficiarios.
La norma incide en la disposición jurídica de los frutos que genera el inmueble afectado toda vez que ellos pueden ser embargados y ejecutados. Es
decir, la constitución del régimen protectorio ocasiona una limitación del ius fruendi (derecho de goce) siempre y cuando los acreedores se dirijan
hacia los frutos para cubrir sus créditos. Más dadas las características del régimen tuitivo de la vivienda y en razón de no quedar desprotegido el
interés familiar, los frutos que “son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios” no pueden ser agredidos.
Se entiende por “necesidad” a la cantidad suficiente de frutos para cumplir acabadamente con las demandas requeridas por los beneficiarios
para poder vivir de acuerdo a su nivel económico y sin que se afecte su posicionamiento social.
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 Créditos Fiscales:
ARTICULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el
territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años
posteriores a la transmisión.
Para que el inmueble sometido al presente régimen protectorio se encuentre exento del impuesto sucesorio, la norma exige ciertas
condiciones: a) que la protección opere en favor de los beneficiarios mencionados en el art. 246; y b) que no se produzca la desafectación en
los cinco años posteriores a la transmisión.

Desafectación y cancelación de la inscripción:

ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:

a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del
conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie
disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso
en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos
límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y
todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

La desafectación es el acto con el cual se cancela la inscripción del inmueble como afectado al régimen de vivienda.
La afectación al régimen de protección de la vivienda, como también su desafectación y cancelación, se realizan a través de la inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble.

Inmueble rural:
ARTICULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de
acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
El régimen de protección de la vivienda es aplicable a todo inmueble, sin discriminar la zona donde se ubique. No obstante, el inmueble rural recibe
un tratamiento diferencial respecto del inmueble urbano. Si el predio se ubica en área rural, el régimen de tutela es aplicable en tanto el inmueble
no exceda la unidad económica.
Borda define a la superficie mínima de la unidad económica como “la mínima extensión compatible con el aprovechamiento óptimo de la tierra,
conforme a las modernas técnicas agrícola-ganaderas”.
En síntesis, no importa el valor del predio, sino que aquí lo que se tiene en mira es que el fundo “no exceda de la unidad económica, de acuerdo
con lo que establezcan las reglamentaciones locales”. Lo que se pretende evitar es la afectación de extensas tierras, quizá bajo el entendimiento
de que ellas serían incompatibles con la “habitación efectiva”.

3. Derechos intelectuales. Naturaleza jurídica. Nociones de la ley 11.723.Convención de Berna y Tratados posteriores. Producciones
autorales protegidas: nacionales y extranjeras. Titulares. Facultades. Contratos para su explotación económica. Duración del derecho.
Registro de la producción intelectual. Protección legal ante denuncias al Registro o actuaciones judiciales.
Derechos intelectuales. Naturaleza jurídica:
Los derechos intelectuales son bienes inmateriales. No son derechos reales, sino que son derechos que recaen sobre bienes inmateriales, que son
los derechos intelectuales. Es un derecho personalísimo.
La obra intelectual para ser considerada como tal tiene que cumplir requisitos: originalidad y novedad.
A nivel nacional la ley 11.723 regula las obras intelectuales. A nivel internacional existe la Organización mundial de la propiedad intelectual,
con tribunales arbitrales para resolver conflictos en materia de propiedad intelectual.

Nociones de la ley 11.723: Producciones autorales protegidas: nacionales y extranjeras:

Artículo 1°. — A los efectos de la presente Ley, las obras científicas, literarias y artísticas comprenden los escritos de toda naturaleza y extensión,
entre ellos los programas de computación fuente y objeto; las compilaciones de datos o de otros materiales; las obras dramáticas, composiciones
musicales, dramático-musicales; las cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras de dibujo, pintura, escultura, arquitectura;
modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas; los plásticos, fotografías, grabados y
fonogramas, en fin, toda producción científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de reproducción.
La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas, procedimientos, métodos de operación y conceptos matemáticos pero no
esas ideas, procedimientos, métodos y conceptos en sí.

Art. 2°. — El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, comprende para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla,
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de ejecutarla, de representarla, y exponerla en público, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traducción y de reproducirla en
cualquier forma.

Derechos morales que tiene el autor:

- Derecho moral de autoría y paternidad: ser reconocido como autor y creador de esa obra
- Derecho moral inédito: le da la posibilidad de publicar o no publicar una obra inédita, ya que nadie lo puede obligar a publicarla.
- Derecho a la integridad de la obra: nadie puede modificar ni introducirle cambios sin la autorización o conformidad del
autor o de los titulares del derecho intelectual.
- Derecho de arrepentimiento: si el autor se arrepiente del contenido de una determinada obra intelectual, porque considera
que ya no expresa más su pensamiento por ej., puede disponer el retiro.Son imprescriptibles einenajenables.

Titulares:Art. 4°. — Son titulares del derecho de propiedad intelectual:

a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual
resultante.
d) Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de computación hubiesen producido un
programa de computación en el desempeño de sus funciones laborales, salvo estipulación en contrario

Duración del derecho:

Art. 5°. — La propiedad intelectual sobre sus obras corresponde a los autores durante su vida y a sus herederos o derechohabientes hasta setenta
años contados a partir del 1 de Enero del año siguiente al de la muerte del autor.
En los casos de obras en colaboración, este término comenzará a contarse desde el 1 de Enero del año siguiente al de la muerte del último
colaborador. Para las obras póstumas, el término de setenta años empezará a correr a partir del 1 de Enero del año siguiente al de la muerte
del autor.
En caso de que un autor falleciere sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los derechos que a aquél correspondiesen sobre sus
obras pasarán al Estado por todo el término de Ley, sin perjuicio de los derechos de terceros.

Art. 6°. — Los herederos o derechohabientes no podrán oponerse a que terceros reediten las obras del causante cuando dejen transcurrir más
de diez años sin disponer su publicación.
Tampoco podrán oponerse los herederos o derechohabientes a que terceros traduzcan las obras del causante después de diez años de su
fallecimiento.
En estos casos, si entre el tercero editor y los herederos o derechohabientes no hubiera acuerdo sobre las condiciones de impresión o la
retribución pecuniaria, ambas serán fijadas por árbitros
De las obras extranjeras:
Art. 13. — Todas las disposiciones de esta Ley, salvo las del artículo 57, son igualmente aplicables a las obras científicas, artísticas y literarias,
publicadas en países extranjeros, sea cual fuere la nacionalidad de sus autores, siempre que pertenezcan a naciones que reconozcan el derecho de
propiedad intelectual.
Art. 14. — Para asegurar la protección de la Ley argentina, el autor de una obra extranjera sólo necesita acreditar el cumplimiento de las
formalidades establecidas para su protección por las Leyes del país en que se haya hecho la publicación, salvo lo dispuesto en el artículo 23, sobre
contratos de traducción.
Art. 15. — La protección que la Ley argentina acuerda a los autores extranjeros, no se extenderá a un período mayor que el reconocido por las
Leyes del país donde se hubiere publicado la obra. Si tales Leyes acuerdan una protección mayor, regirán los términos de la presente Ley.

Contratos para su explotación económica:

 Edición:
Art. 37. — Habrá contrato de edición cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y
éste a reproducirla, difundirla y venderla.
Este contrato se aplica cualquiera sea la forma o sistema de reproducción o publicación.
Art. 38. — El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de edición.
Puede traducir, transformar, refundir, etcétera, su obra y defenderla contra los defraudadores de su propiedad, aun contra el mismo editor.
Art. 39. — El editor sólo tiene los derechos vinculados a la impresión, difusión y venta, sin poder alterar el texto y sólo podrá efectuar las
correcciones de imprenta, si el autor se negare o no pudiere hacerlo.
Art. 40. — En el contrato deberá constar el número de ediciones y el de ejemplares de cada una de ellas, como también la retribución pecuniaria del
autor o sus derechohabientes; considerándose siempre oneroso el contrato, salvo prueba en contrario. Si las anteriores condiciones no constaran se
estará a los usos y costumbres del lugar del contrato.
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Art. 41. — Si la obra pereciera en poder del editor antes de ser editada, éste deberá al autor o a sus derechohabientes como indemnización la
regalía o participación que les hubiera correspondido en caso de edición. Si la obra pereciera en poder del autor o sus derechohabientes, éstos
deberán la suma que hubieran percibido a cuenta de regalía y la indemnización de los daños y perjuicios causados.
Art. 42. — No habiendo plazo fijado para la entrega de la obra por el autor o sus derechohabientes o para su publicación por el editor, el tribunal lo
fijará equitativamente en juicio sumario y bajo apercibimiento de la indemnización correspondiente.

Art. 43. — Si el contrato de edición tuviere plazo y al expirar éste el editor conservase ejemplares de la obra no vendidos, el titular podrá
comprarlos a precios de costo, más un 10 % de bonificación. Si no hace el titular uso de este derecho, el editor podrá continuar la venta de dichos
ejemplares en las condiciones del contrato fenecido.
Art. 44. — El contrato terminará cualquiera sea el plazo estipulado si las ediciones convenidas se agotaran.

 Representación:
Art. 45. — Hay contrato de representación cuando el autor o sus derechohabientes entregan a un tercero o empresario y éste acepta, una obra
teatral para su representación pública.
Art. 46. — Tratándose de obras inéditas que el tercero o empresario debe hacer representar por primera vez, deberá dar recibo de ella al autor o sus
derechohabientes y les manifestará dentro de los treinta días de su presentación si es o no aceptada.
Toda obra aceptada debe ser representada dentro del año correspondiente a su presentación. No siéndolo, el autor tiene derecho a exigir como
indemnización una suma igual a la regalía de autor correspondiente a veinte representaciones de una obra análoga.
Art. 47. — La aceptación de una obra no da derecho al aceptante a su reproducción o representación por otra empresa, o en otra forma que la
estipulada, no pudiendo hacer copias fuera de las indispensables, ni venderlas, ni tocarlas sin permiso del autor.
Art. 48. — El empresario es responsable, de la destrucción total o parcial del original de la obra y si por su negligencia ésta se perdiere,
reprodujere o representare, sin autorización del autor o sus derechohabientes, deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
Art. 49. — El autor de una obra inédita aceptada por un tercero, no puede, mientras éste no la haya representado, hacerla representar por otro,
salvo convención en contrario.
Art. 50. — A los efectos de esta Ley se consideran como representación o ejecución pública, la transmisión radiotelefónica, exhibición
cinematográfica, televisión o cualquier otro procedimiento de reproducción mecánica de toda obra literaria o artística.

 Venta:
Art. 51. — El autor o sus derechohabientes pueden enajenar o ceder total o parcialmente su obra. Esta enajenación es válida sólo durante el
término establecido por la Ley y confiere a su adquirente el derecho a su aprovechamiento económico sin poder alterar su título, forma y contenido.
Art. 52. — Aunque el autor enajenare la propiedad de su obra, conserva sobre ella el derecho a exigir la fidelidad de su texto y título, en las
impresiones, copias o reproducciones, como asimismo la mención de su nombre o seudónimo como autor.
Art. 53. — La enajenación o cesión de una obra literaria, científica o musical, sea total o parcial, debe inscribirse en el Registro Nacional de
Propiedad Intelectual, sin cuyo requisito no tendrá validez.
Art. 54. — La enajenación o cesión de una obra pictórica, escultórica, fotográfica o de artes análogas, salvo pacto en contrario, no lleva implícito el
derecho de reproducción que permanece reservado al autor o sus derechohabientes.
Art. 55. — La enajenación de planos, croquis y trabajos semejantes, no da derecho al adquirente sino para la ejecución de la obra tenida en
vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para otras obras.
Estos derechos quedan reservados a su autor, salvo pacto en contrario.
Art. 55 bis — La explotación de la propiedad intelectual sobre los programas de computación incluirá entre otras formas los contratos de licencia
para su uso o reproducción.

Registro de la producción intelectual:

Art. 57. — En el Registro Nacional de Propiedad Intelectual deberá depositar el editor de las obras comprendidas en el artículo 1°, tres
ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparición. Si la edición fuera de lujo o no excediera de
cien ejemplares, bastará con depositar un ejemplar.
El mismo término y condiciones regirán para las obras impresas en país extranjero, que tuvieren editor en la República y se contará desde el
primer día de ponerse en venta en territorio argentino.
Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etcétera, consistirá el depósito en un croquis o fotografía del original, con las indicaciones
suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos, fotografías y escenarios de sus principales
escenas. Para los programas de computación, consistirá el depósito de los elementos y documentos que determine la reglamentación.
Art. 58. — El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, será munido de un recibo provisorio, con los
datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la obra, haciendo constar su inscripción.
Art. 59. — El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual hará publicar diariamente en el Boletín Oficial, la nómina de las obras presentadas a
inscripción, además de las actuaciones que la Dirección estime necesarias, con indicación de su título, autor, editor, clase a la que pertenece y
demás datos que las individualicen. Pasado un mes desde la publicación, sin haberse deducido oposición, el Registro las inscribirá y otorgará a los
autores el título de propiedad definitivo si éstos lo solicitaren.
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Art. 60. — Si hubiese algún reclamo dentro del plazo del mes indicado, se levantará un acta de exposición, de la que se dará traslado por cinco días
al interesado, debiendo el Director del Registro Nacional de la Propiedad Intelectual, resolver el caso dentro de los diez días subsiguientes.
De la resolución podrá apelarse al ministerio respectivo, dentro de otros diez días y la resolución ministerial no será objeto de recurso alguno,
salvo el derecho de quien se crea lesionado para iniciar el juicio correspondiente.

Art. 61. — El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo hiciere será reprimido con una multa de diez veces el valor
venal del ejemplar no depositado.

Art. 62. — El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los derechos de autor sobre su obra y los del editor sobre su
edición. Tratándose de obras no publicadas, el autor o sus derechohabientes pueden depositar una copia del manuscrito con la firma
certificada del depositante.
Art. 63. — La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del autor hasta el momento en que la efectúe,
recuperándose dichos derechos en el acto mismo de la inscripción, por el término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de la validez de
las reproducciones, ediciones, ejecuciones y toda otra publicación hechas durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta.
No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se entiende por tal, la fecha, lugar, edición y la mención del editor.
Art. 64. — Todas las reparticiones oficiales y las instituciones, asociaciones o personas que por cualquier concepto reciban subsidios del Tesoro de
la Nación, están obligados a entregar a la Biblioteca del Congreso Nacional, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 57, el ejemplar
correspondiente de las publicaciones que efectúen, en la forma y dentro de los plazos determinados en dicho artículo. Las reparticiones públicas
están autorizadas a rechazar toda obra fraudulenta que se presente para su venta.
Art. 65. — El Registro llevará los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su folio correspondiente, donde constarán su descripción,
título, nombre del autor y fecha de la presentación, y demás circunstancias que a ella se refieran, como ser los contratos de que fuera objeto y las
decisiones de los tribunales sobre la misma.
Art. 66. — El Registro inscribirá todo contrato de edición, traducción, compraventa, cesión, participación, y cualquier otro vinculado con el derecho
de propiedad intelectual, siempre que se hayan publicado las obras a que se refieren y no sea contrario a las disposiciones de esta Ley.
Art. 67. — El Registro percibirá por la inscripción de toda obra los derechos o aranceles que fijará el Poder Ejecutivo mientras ellos no sean
establecidos en la Ley respectiva.
Art. 68. — El Registro estará bajo la dirección de un abogado que deberá reunir las condiciones requeridas por el artículo 70 de la Ley de
organización de los tribunales y bajo la superintendencia del Ministerio de Justicia e Instrucción Pública.

Protección legal ante denuncias al Registro o actuaciones judiciales:

Art. 83. — Después de vencidos los términos del artículo 5°, podrá denunciarse al Registro Nacional de Propiedad Intelectual la mutilación de
una obra literaria, científica o artística, los agregados, las transposiciones, la infidelidad de una traducción, los errores de concepto y las
deficiencias en el conocimiento del idioma del original o de la versión. Estas denuncias podrá formularlas cualquier habitante de la Nación, o
procederse de oficio, y para el conocimiento de ellas la dirección del Registro Nacional constituirá un jurado que integrarán:

a) Para las obras literarias, el decano de la Facultad de Filosofía y Letras; dos representantes de la sociedad gremial de escritores,
designados por la misma, y las personas que nombren el denunciante y el editor o traductor, una por cada uno;
b) Para las obras científicas el decano de la Facultad de Ciencias que corresponda por su especialidad, dos representantes de la
sociedad científica de la respectiva especialidad, designados por la misma, y las personas que nombren el denunciante y el editor o
productor, una por cada parte.
En ambos casos, cuando se haya objetado la traducción, el respectivo jurado se integrará también con dos traductores públicos
nacionales, nombrados uno por cada parte, y otro designado por la mayoría del jurado;
c) Para las obras artísticas, el director del Museo Nacional de Bellas Artes, dos personas idóneas designadas por la Dirección del
Registro de Propiedad Intelectual y las personas que nombre el denunciante y el denunciado, una por cada parte;
d) Para las musicales, el director del Conservatorio Nacional de Música; dos representantes de la sociedad gremial de compositores de
música, popular o de cámara en su caso, y las personas que designen el denunciante y el denunciado, una por cada parte.

Cuando las partes no designen sus representantes, dentro del término que les fije la dirección del Registro, serán designados por ésta.
El jurado resolverá declarando si existe o no la falta denunciada y en caso afirmativo, podrá ordenar la corrección de la obra e impedir su
exposición o la circulación de ediciones no corregidas, que serán inutilizadas. Los que infrinjan esta prohibición pagarán una multa de 100 a 1.000
pesos moneda nacional, que fijará el jurado y se hará efectiva en la forma establecida por los respectivos códigos de procedimientos en lo Civil y
en lo Comercial, para la ejecución de las sentencias. El importe de las multas ingresarán al fondo de fomento creado por esta Ley. Tendrá
personería para ejecutarlas la dirección del Registro.

4. Sepulcros. Naturaleza jurídica. Prescripción adquisitiva. Ejecución por los acreedores. Partición del condominio. Jurisprudencia.
El derecho real de sepultura no es sobre el cementerio privado sino sobre las parcelas en que es dividido al realizar el fraccionamiento
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 interno donde se destinan a sepultura.
Se le aplican las normas sobre derechos reales, ya que se considera que la sepultura es un derecho real inmobiliario sobre una cosa
parcialmente propia, registrable, principal, no accesoria y que se ejerce por la posesión.
El titular del derecho de sepultura es la persona que adquiere una parcela dentro del cementerio para enterrar a sus familiares o para el mismo.

Sus derechos son:

- Inhumar (enterrar) en la parcela los restos humanos que quiera, y exhumar, reducir y trasladar.
- Construir sepulcros en sus parcelas.
- Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados.
- Usar las capillas, oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes.

Sus deberes son:

- Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros.

- Pagar la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio.
- Pagar los impuestos, tasas y contribuciones fijados sobre su parcela.
- Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria.

5. Derecho de aguas. Metodología legal. Mar territorial (jurisdicción nacional y provincial). Plataforma continental. Aguas pluviales.
Régimen jurídico de los ríos, lagos, vertientes e islas. Aguas subterráneas.
Derecho de aguas. Metodología legal:
Regula la creación, modificación, transmisión y extinción de las relaciones jurídicas aplicables al conocimiento, aprovechamiento, preservación y
defensa del agua. De esta forma regula actividades económicas como el riego, la navegación, la producción y provisión de energía eléctrica y agua
potable, etc.Estos temas están tratados en la Constitución Nacional, como por ejemplo la libre navegación de ríos interiores, el derecho de todos
los habitantes a navegar, etc.
Mar territorial (jurisdicción nacional y provincial):
El mar territorial es la franja de agua adyacente a las cosas del Estado ribereño, quien tiene plena soberanía sobre dicha franja de agua y su lecho,
subsuelo y espacio aéreo.
Plataforma continental:
Está por debajo de la superficie.
Es la prolongación natural del territorio bajo las aguas, que empieza a la altura de donde termina el mar territorial y termina donde empiezan los
fondos marinos. De ella se pueden extraer recursos vivos y no vivos (por ej. El petróleo).
Aguas pluviales:
Es el agua de lluvias y pertenece al dueño del fundo en que cae o entra, quien puede disponer de ella y desviarla siempre que no perjudique a
los inferiores, pero no puede cambiar el nivel de un terreno para que toda el agua de las
lluvias caiga en el fundo vecino, ya que habría abuso del derecho de propiedad. Si el agua cae o corre por lugares públicos todos pueden usarla
y desviar su curso natural por ser consideradas cosas sin dueño.

Régimen jurídico de los ríos, lagos, vertientes e islas:

Los ríos son corrientes de agua continuas, que fluyen por un cauce definido y desembocan en otra corriente, en un lago o en el mar.
Los lagos son extensiones importantes de agua, generalmente dulce, formadas en el interior de un continente y alimentadas por corrientes
fluviales.
Aguas:Las aguas pertenecen al dominio público de las provincias en que ellas se encuentren, salvo que sean navegables o afecte a un servicio
público nacional como el suministro de energía. De todas formas ese dominio tiene límites, como por ej. Permitir la navegación, no pasar agua del
dominio público al privado ni usar el agua perjudicando a otras provincias).

BOLILLA 10 Condominio

1. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Comunión de otros derechos reales o bienes. Aplicación subsidiaria del derecho real de
dominio.
Definición legal. Análisis crítico:
ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.
Caracteres:
-Es un derecho real: es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.
-Tiene por objeto una cosa, que puede ser inmueble o mueble.
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-Pertenece a más de una persona, sin límite en su máximo. Pueden ser personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.
-Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. Es la parte indivisa, que representa la proporción que cada uno de los
titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico. Desde el punto de vista material no tiene repercusión, dado que el derecho de
cada uno se proyecta sobre toda la cosa.

Comunión de otros derechos reales o bienes. Aplicación subsidiaria del derecho real de dominio:

ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto
de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

2. Constitución. Clases
Constitución:
El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última voluntad, por disposición de la ley,
y por prescripción. Además, hay que tener en cuenta los modos especiales de adquirir el dominio (apropiación por más de una persona,
aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc.)
En ocasiones es la propia ley la fuente del condominio. Así ocurre con los condominios de indivisión forzosa perdurable

. Clases:
-Condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en cualquier
momento desde su constitución.
-Condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas
(por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador). En este último caos la indivisión puede ser temporaria o perdurable.

3. Condominio sin indivisión forzosa. Facultades de los condóminos sobre la cosa común. Uso y goce. Disposición. Mejoras
Facultades de los condóminos sobre la cosa común: disposición:
ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella,
sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de
uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
La regla general es que la disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte común ni
sobre una parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio exclusivo del derecho de propiedad. La
oposición de uno bastara para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Uso y goce:
ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.
No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
El uso y goce puede ser conjunto o individual.
ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da
derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
Mejoras:
ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella,
sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de
uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
El código distingue entre las mejoras necesarias y las útiles. Las primeras pueden hacerlas entre todos, y también pueden ser realizadas por
uno o algunos de ellos, ya que no es necesario un acuerdo previo. En tal caso, tiene el que hizo el gasto derecho al reembolso proporcional,
siempre y cuando no se haya originado en su culpa.
Se permite reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.

4. Facultades de los condóminos respecto de su cuota. Renuncia. Derechos de los acreedores.

Facultades de los condóminos respecto de su cuota:
En cuanto a la parte indivisa, las facultades de los condóminos son amplias, ya que se considera que son las propias de un dueño.
ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa
sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les
es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Las únicas facultades que pueden admitirse a su respecto son las jurídicas. Por el contrario, el ejercicio de facultades materiales se encuentra
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vedado por ser ello físicamente imposible.
Consecuencia de este criterio es que cada condómino puede enajenar o gravar su parte indivisa o una proporción inferior y sus acreedores
pueden hacerla embargar y vender antes o después de hacerse la división de los comuneros. Por ende, cada condómino puede vender, donar,
hipotecar, e incluso abandonar, sin necesidad del concurso de los otros comuneros.

En cambio, el condómino no puede constituir servidumbre, ya que el derecho real grava la cosa común.
En cuanto a la constitución de derechos personales, no se puede alquilar ni siquiera la parte indivisa sin consentimiento de los demás.

Renuncia:

“…La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos”.

El código establece expresamente que el abandono beneficia a los demás condóminos, cuyas cuotas de ese modo s ven acrecidas con motivo de la
renuncia. En el caso de inmueble, la renuncia deberá ser formalizada en escritura pública.

Derechos de los acreedores:

“…Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible…”

5. Obligaciones de los condóminos entre sí y con relación a terceros.

Obligaciones de los condóminos entre sí:
ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a
los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
En relación a las mejoras, si uno de los condóminos hizo el gasto, tiene derecho al reembolso de los otros, en proporción a las respectivas cuotas,
con más los intereses desde la fecha del pago.
El código, si bien le permite al condómino abandonar su parte, aclara que “no puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia de su
derecho”, por lo que el abandono carece de efecto liberatorio.

Obligaciones con relación a terceros:

ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado
frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más
con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
En el primer caso, si quien contrató lo hizo por propio derecho, sin invocar y tener representación alguna, sólo él responde frente al acreedor,
dado que el condominio no es una persona colectiva y no pueden los demás ser alcanzados por los efectos de una obligación de fuente
contractual en cuya génesis no intervinieron. Pero el condómino que contrató y cumplió con su obligación, tiene derecho de reembolso.
Si la deuda ha sido contraída por todos sin expresarse la participación que a cada uno pertenece en la comunidad y sin pactarse la solidaridad,
frente al acreedor responden todos por partes iguales, sin perjuicio de acción de reembolso de unos contra otros para que les abonen lo que
hayan pagado de más, en relación a la cuota que les corresponde.

6. Administración de la cosa común. Asamblea. Quórum. Mayorías. Administrador. División de los frutos.
Administración de la cosa común:
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la
oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Situaciones que pueden conducir al régimen de administración:
-Cuando la cosa no es susceptible de uso común, en razón de su propia naturaleza, como por ej., una casa con reducidas comodidades y las
respectivas familias son numerosas.
-Cuando la cosa es susceptible o no de uso común, pero algunos condóminos ejercen el ius prohibendi.
Si se da una de las situaciones y si ninguno opta por la partición rige este articulo. Esta norma no propone soluciones sino que deja a los
interesados decidir lo que más les convenga. Las alternativas más usuales son: explotación por administración o arrendamiento de la cosa
común. La decisión se tomará en una asamblea.Podrían decidir, que administre un tercero o que uno de ellos sea el administrador
.Asamblea:Quórum.Mayorías: Administrador
:ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma
fehaciente y con anticipación razonable.La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
Si no se cita a todos, la asamblea será nula.
La mayoría requerida para decidir es la absoluta, esto es, más de la mitad. Por ende, el quórum mínimo será ese, ya que de no reunirse, no
podría haber mayoría. Dicha mayoría no es numérica, o sea que no se cuenta por persona, sino en proporción al valor de la parte de cada
condómino en la cosa común, aunque corresponda a uno solo. La mayoría se calcula sobre el total, y no sólo sobre los que asistieron a la
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 reunión.Si hubiera empate, decide la suerte. No obstante, les queda a los condóminos la alternativa de solicitar la partición. División de los
frutos:
ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los
condóminos.

Respecto de la división de los frutos, se establece la correspondencia entre su reparto y los valores de las partes de los condóminos, en ausencia
de estipulación en contrario, que dispusiera otra manera para practicar esta división.

7. Extinción del condominio. Partición. Reglas aplicables. Adquisición por un condómino. Efectos.
Extinción del condominio:
Algunos modos generales de extinción de los derechos reales pueden ser aplicados al condominio, como por ejemplo, la destrucción de la cosa o
el abandono.Existe una forma especial de concluir el condominio, cuando no está sujeto a una indivisión, que es la partición. Partición. Reglas
aplicables:
ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la
partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
La partición consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en una porción o lote material, o en la adjudicación
de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su interés en la cosa.
Pedir la división es un derecho potestativo. Si los comuneros no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede acudir a la justicia a través de la
“acción de división de condominio”.

Formas de hacer la partición:

- Privada o judicial:
ARTICULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y
por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.
ARTICULO 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:
-si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
-si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente;
-si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.

ARTICULO 2373.- Partidor. La partición judicial se hace por un partidor o por varios que actúan conjuntamente. A falta de acuerdo

unánime de los copartícipes para su designación, el nombramiento debe ser hecho por el juez.

- En especie o por venta o licitación:

ARTICULO 2372.- Licitación. Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación de alguno de los bienes de la herencia para que se le adjudique
dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás copartícipes no superan su oferta.
Efectuada la licitación entre los herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del adquirente, por el valor obtenido en la licitación,
quedando de ese modo modificado el avalúo de ese bien.
La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes, caso en el cual el bien se adjudica en copropiedad a los licitantes, y se imputa
proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.
No puede pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación.
ARTICULO 2374.- Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su
venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse parte de los
bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes.

ARTICULO 2375.- División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el
aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten, compensándose en dinero la diferencia entre el
valor de los bienes y el monto de las hijuelas.

- Provisional o de uso:
ARTICULO 2370.- Partición provisional. La partición se considera meramente provisional si los copartícipes sólo han hecho una división del uso y
goce de los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurren a este instituto, no con la finalidad de concluir
el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal

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sentido.
La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.

- Participación parcial:

ARTICULO 2367.- Partición parcial. Si una parte de los bienes no es susceptible de división inmediata, se puede pedir la partición de los que son
actualmente partibles.
Nada impide que la partición sea parcial, ya sea porque hay varias cosas en condominio y sólo se concluye el condominio respecto de algunas, o
bien se trata de una sola, pero se la divide materialmente y sólo una parte es dividida.

Adquisición por un condómino:

ARTICULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera
partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.
Por ejemplo por la venta o la cesión de las partes indivisas realizada en su favor por la totalidad de los restantes comuneros, o la adquisición de la
cosa en una subasta, o por licitación.

Efectos:
ARTICULO 2403.- Efecto declarativo. La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo
e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho alguno en
los que corresponden a sus coherederos.
La partición tiene efectos declarativos y no traslativos de derechos, lo que significa que se considera que los derechos atribuidos al adjudicatario le
han pertenecido desde el origen mismo del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa
común.Reconoce ciertas excepciones, respecto de los acreedores hipotecarios. Lo fundamental de las excepciones consiste en la garantía por
evicción y vicios redhibitorios que se deben entre sí los condóminos. Otra excepción se encuentra en la situación de los acreedores del condómino,
a los que el resultado de la partición les resulta inoponible.

Condominio con indivisión forzosa temporaria. Indivisión forzosa de origen contractual. Indivisión forzosa de origen judicial: Partición nociva.
Partición anticipada ha pedido de parte. Efectos frente a terceros.
Condominio con indivisión forzosa temporaria:
El condominio generalmente es sin indivisión forzosa, de modo que los condóminos, cuando lo deseen, pueden pedir la partición. Sin embargo, en
ciertos casos no es posible pedir la indivisión, porque una causa lo impide. Puede ser por voluntad de los propios condóminos, por decisión de un
juez, o por imposición legal.Los dos primeros casos son temporarios, en un tiempo desaparecen, que no puede exceder de los 10 y de los 5 años.
Indivisión forzosa de origecontractual:ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la
partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Requiere la voluntad de todos los condóminos. Si sólo uno se opone, no será válida la decisión del resto.
La fijación de un plazo máximo obedece a la necesidad de favorecer la libre circulación de los bienes y la libertad de disponer.

Indivisión forzosa de origen judicial: Partición nociva:

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los
intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un
término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
En esta hipótesis los condóminos no convinieron suspender la partición, ni están de acuerdo en seguir tal camino, peor uno o algunos de ellos,
por motivos graves, considera que en ese momento dividir el condominio sería contraproducente.
Aquí la indivisión es impuesta por el juez.
El art. autoriza a pedir la postergación cuando la partición sea perjudicial para todos, o para cualquiera de los condóminos. La nocividad que se
invoque, debe estar fundada en perjuicios que ella acarrearía a los propios condóminos.

Partición anticipada ha pedido de parte:

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición
antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
Efectos frente a terceros:
ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto
de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

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Condominio con indivisión forzosa perdurable. Casos.
La indivisión forzosa sobre accesorios indispensables es un caso de condominio nacido de la voluntad de la ley y cuya indivisión forzosa también
es de origen legal. Se trata de una indivisión forzosa perdurable, esto es, que mientras subsista la afectación no se puede pedir la partición.
También se trata de una indivisión forzosa perdurable cuando hay un muro, cerco o foso que divide dos inmuebles. Sobre dichas cosas
accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición.

1. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables.

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación,
ninguno de los condóminos puede pedir la división.
En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. Cada inmueble puede también pertenecer a más de una
persona en condominio. A su vez, hay cosas afectadas “como accesorios indispensables” al uso de dichos muebles. Sobre dichas cosas accesorias
se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición, al menos mientras dure la afectación.
En cuanto a los actos de disposición, los condóminos pueden disponer de su parte indivisa si al mismo tiempo enajena el inmueble al que sirven
los accesorios, pero no pueden hacerlo por separado ya que tales accesorios son necesarios e imprescindibles para los diversos fundos que se
aprovechan de ellos. El condómino sobre tales accesorios es inseparable de los inmuebles.
ARTICULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que
está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

2. Condominio sobre muros, cercos y fosos. Clases. Criterios físico y jurídico. Lindero, encaballado, contiguo, medianero, privativo, de
cerramiento, de elevación, enterrado.
Condominio sobre muros, cercos y fosos:En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. Cada inmueble
puede también pertenecer a más de una persona en condominio. A su vez, hay un muro, cerco o foso que los divide. Sobre dichas cosas
accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición. Este condominio es inseparable del
derecho sobre el inmueble, no se puede enajenar este último sin que a la vez se transmita la parte proporcional del muro, cerco o foso. No
pueden extraños tener derecho sobre el muro, deben ser titulares o cotitulares de los inmuebles colindantes.

Clases: Criterios físico y jurídico: Lindero, encaballado, contiguo, medianero, privativo, de cerramiento, de elevación, enterrado:
De acuerdo a como fueron construidos, esto es según su emplazamiento físico, los muros reciben distintos nombres en el código. También se
los clasifica desde el punto de vista jurídico.

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a. lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b. encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite
separativo;
d. medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e. privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f. de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g. de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h. enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

En cuanto al criterio físico, según como fueron construidos, la primera clasificación es: divisorios o no divisorios. El muro divisorio (también
llamado separativo o lindero) es el que toca el limite que separa a un inmueble del otro inmueble vecino. Puede haber distintas paredes dentro
de un terreno, pero sólo aquella que toca o está sobre la línea separativa es la que recibe el nombre de divisoria.
A su vez, las paredes divisorias pueden ser encaballadas o contiguas. Ambas tocan el limite, pero la primera está asentada sobre ambos,
teóricamente mitad sobre cada terreno. El muro encaballado debe tener su epicentro exacto en la línea demarcadora de los limites de los fundos
lindantes, de manera que las mitades del muro se asienten de manera ecuánime en ambos terrenos colindantes. Está construido de tal manera
que su eje, en el sentido de plano vertical que pasa por el centro del mismo, coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos.
Es decir, que se halla ubicado a caballo sobre el límite, tomando una franja de terreno, de ambos fundos colindantes.
En cambio, la contigua, si bien toca la línea divisoria, está asentada sobre uno solo de los inmuebles vecinos: su borde toca el límite. Tanto las
encaballadas como las contiguas deben tener una altura minima de 3 metros. Pero pueden ser más altas, en cuyo caso el excedente recibe el
nombre de “muro de elevación”. A su vez, mirando hacia abajo del nivel del suelo, las paredes tienen cimientos que las sostienen. Ahora, si se
construyó una prolongación que exceda los cimientos, esa parte recibe el nombre de “muro enterrado”.
Desde el criterio jurídico, las paredes linderas pueden ser medianeras o privativas. La pared se llama medianera cuando hay un condominio, es

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decir, le pertenece a los titulares de los inmuebles vecinos.
Es privativa cuando le pertenece exclusivamente sólo a uno de los vecinos. El muro de cerramiento, sea contiguo o encabellado, hasta los tres
metros de altura es medianero, salvo casos excepcionales de renuncia. El de elevación y el enterrado pueden ser una especie u otra.

3. Cerramiento forzoso urbano. Adquisición de la medianería. Presunciones. Prueba. Cobro de la medianería. Adquisición y cobro de los
muros de elevación y enterrado. Valor de la medianería. Prescripción. Actos materiales. Reconstrucción. Gastos: distinción según la clase de
mejoras. Abdicación y readquisición de la medianería.
Cerramiento forzoso urbano:

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales
tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el
inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Cuando existe la obligación (es una obligación real) de encerrarse entre paredes, la pared divisoria, sea encaballada o contigua, recibe el nombre
de “muro de cerramiento”. El código, así como atribuye el derecho de encerrarse entre paredes, también obliga a los colindantes a hacerlo
cuando viven en centros de población urbanos o suburbanos, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio, economía de
terreno y para asegurar la garantía de privacidad.
El cerramiento es forzoso, en el sentido de que cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a su vecino a contribuir a
la construcción y conservación de la pared. Este último, a su vez, sólo puede liberarse de tal obligación haciendo uso de la facultad de abandono
con respecto a la franja de terreno sobre la cual se apoya el muro y renunciando a la medianería.
Esta obligación no se puede satisfacer libremente, sino de acuerdo a las reglas que sienta el código sobre sus características. No es suficiente con
colocar un toldo, un cartón o una sabana, sino que debe ajustarse la construcción a determinados requisitos.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros
contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones
locales.
El muro debe tener, como mínimo, 3 metros de altura, pero puede tener más. Cabe advertir que hasta los 3 metros el muro será medianero,
es decir, le pertenecerá a ambos vecinos. Por encima de esa altura, le pertenecerá a quien lo construyó, si es que no fue construido por
ambos de común acuerdo.
Es posible que ambos vecinos se pongan de acuerdo y que a costa de ambos decidan la construcción de la pared divisoria. Si no es así, uno solo
de ellos puede tomar la decisión e iniciar la construcción del muro y tiene la opción de hacerlo encabellado o contiguo, es decir, asentarlo mitad
en su terreno y mitad en el predio lindero, o bien todo en su terreno.

Adquisición de la medianería: presunciones:

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de
tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.
ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se
presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
Hasta los 3 metros el muro construido es medianero. Por encima de esa altura, es privativo, le pertenece a quien lo construyó, pero puede ser
medianero también si el titular colindante adquiere el condominio. Puede adquirir el condominio de dos maneras: por contrato o por usucapión.
Otra posibilidad es que el colindante sea obligado a adquirir, si utiliza el muro de elevación, y si el constructor de la parte elevada lo demanda
judicialmente antes de que se cumpla el plazo de prescripción.
ARTICULO 2011.- Epoca de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten
aunque se destruya total o parcialmente.
ARTICULO 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios,
huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.

Prueba:
ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe
provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos
materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.

Cobro de la medianería:
ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la
mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
La obligación del pago de la medianería, una vez determinado su valor en la sentencia, se convierte en obligación de dar dinero, por lo que será el
Eugenia Sanchez - Franja Morada
juez el encargado de decidir cuales rubros componen la cuenta de medianería, para lo que tendrá en consideración, además del costo de los
materiales y de la mano de obra, que el reembolso debe comprender otros elementos que también integraran ese valor, como por ej. El estado de
conservación del muro, las ventajas que le reportará al adquiriente, la confección de los planos, etc.
ARTICULO 2015.- Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de
sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.
Si por algún motivo el que construyó el muro le asignó atributos especiales, para hacerlo más estable o reforzó su aislación, pero excediendo los
estándares del lugar, no tiene derecho a reclamar del colindante ese plus agregado.

Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado:

ARTICULO 2016.- Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo
tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.
ARTICULO 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante
la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida
para su cimentación.
ARTICULO 2018.- Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de
elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.
Cada uno de los colindantes construye por su cuenta la pared divisoria, ya sea encabellada o contigua, hasta los 3 metros de altura se genera un
condominio. En cambio, por encima de esa altura, o por debajo del suelo, la construcción es privativa, le pertenece a quien la hizo. El otro
titular, si lo desea, puede adquirir la medianería de la parte alzada o enterrada, pagando el valor correspondiente, y el primero no puede
oponerse.
Ahora, si el vecino que no contribuyó, utiliza efectivamente la parte elevada o el muro enterrado, estará obligado a adquirir. Al ser una obligación,
si no paga, el que construyó le puede reclamar. Aquí el condominio nacerá cuando pague (contrato) o cuando se cumpla el plazo de prescripción
adquisitiva (20 años).
Esta obligación nace con la utilización efectiva, que significa una utilización directa e inmediata de la pared, una utilización especifica, cualquiera
sea su forma (apoyo de construcciones, instalación de cañerías, etc.). Al contrario, no implica servirse de la pared el simple hecho de arrimar
construcciones, como colocar clavos para colgar ropa, colgar jaulas, revocar la pared, etc.
Están legitimados para adquirir la parte alzada o enterrada del muro quienes sean condóminos del muro de cerramiento forzoso. También los
titulares del derecho real de propiedad horizontal.
Valor de la medianería: ARTÍCULO 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según
corresponda, a la fecha de la mora. Por lo tanto, habrá que establecer cuando incurrió en mora el colindante obligado a pagar, para fijar el valor del
muro, cimientos y terreno. La mora se producirá a partir del reclamo y del vencimiento del plazo que a tal fin fije el acreedor.
Prescripción: ARTÍCULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería
respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización
efectiva por el titular colindante.

Actos materiales:
ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de
tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del
muro.
ARTICULO 2022.- Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro
condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.
ARTICULO 2023.- Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede
pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Reconstrucción:
ARTICULO 2024.- Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con
altura y estabilidad no menores que las del demolido.Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en
el artículo 2022.
ARTICULO 2025.- Utilización de superficie mayor. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del
terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su
espesor.

ARTICULO 2026.- Diligencia en la reconstrucción. La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar
indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.
Sólo el condómino puede demoler y reconstruir el muro existente, por ende, si el vecino hubiera abdicado la medianería, no podrá
reconstruirlo sin adquirir previamente el condominio. Lo mismo en caso de muro elevado o enterrado que fuera privativo del otro
colindante.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 Gastos: distinción según la clase de mejoras:
ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianería urbana. Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias
que no son beneficiosas para el titular colindante.Si el muro medianero ha sido dañado o destruido por un hecho culpable de uno de los
condóminos, sólo éste está obligado a su reparación o reconstrucción.
Abdicación y readquisición de la medianería:

Los derechos reales se pueden extinguir por el abandono de la cosa, figura que es aplicable a la medianería.

ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o
reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es
forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.

ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el
muro y el terreno en el que se asienta.Se abdica también el condominio sobre el muro de elevación y/o enterrado, en caso de existir.
El efecto que produce la abdicación es la liberación del pago de los créditos originados en la construcción, reparación o reconstrucción. Al ser así,
se trata de una obligación real.
ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la
hubiera tenido antes.Hay que pagar todo, la mitad del valor del muro, los cimientos y del terreno.
El art. Establece que como si antes no se hubiera tenido ningún derecho, de modo que el adquiriente no puede preender que se le descuente
alguna suma que ya hubiera abandonado cuando fue condómino.

4. Cerramiento forzoso rural.

ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera
de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del
cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
El titular del derecho real puede construir un muro que cumpla con los requisitos exigidos por el art. 2008, o bien puede levantar o excavar un
cerramiento más simple. El código es más flexible, menos exigente, en la campaña. A la vez, si el cerramiento lo provoca el otro titular
colindante, y su predio queda completamente cerrado, estará obligado a contribuir.
ARTICULO 2032.- Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los
estándares del lugar.
ARTICULO 2033.- Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí,
rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.

5. Condominio de árboles y arbustos. Perjuicios. Reemplazo.

Condominio de árboles y arbustos:
ARTICULO 2034.- Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos
linderos, tanto en predios rurales como urbanos.Esta norma rige tanto en predios rurales como urbanos
. Perjuicios:ARTICULO 2035.- Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa
perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.
ARTICULO 2036.- Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos
condóminos.

BOLILLA 11 I PARTE

Propiedad horizontal. Estructura

1. Antecedentes legislativos. Definición legal. Análisis crítico.

Antecedentes legislativos:
El CCyC, a diferencia del art. 2617 CC, que prohibía en forma expresa la propiedad horizontal, la regula como un derecho real autónomo, tal como
surge del art. 1887 inc. c, CCyC (son derechos reales: la propiedad horizontal).
Definición legal. Análisis crítico.
ARTÍCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades
de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 En nuestro derecho positivo la propiedad horizontal fue introducida como un derecho real mediante la ley 13.512, que reguló dicha figura.
Ahora bien, dicha ley tenía ciertas imperfecciones, lo que dio lugar a interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales divergentes respecto a la
naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, puesto que parte de la doctrina señalaba que se trataba de un derecho real autónomo, mientras
que otra parte consideraba que se trataba de la conjunción de dos derechos reales: dominio sobre las partes propias y condominio sobre las
partes comunes.

De la definición legal surgen las siguientes características:

-Es un derecho real;
-Sobre cosa propia: es principal, recae sobre una cosa registrable y se ejerce por la posesión;
-Objeto: es un inmueble. Hay uno inmediato que son las partes y otro mediato constituido por las partes comunes. La base objetiva
del derecho la constituye la “unidad funcional”;
-Facultades: de uso, goce y disposición material y jurídica;
-Interdependencia: tanto las partes del inmueble, sean privativas o comunes, como las facultades que se ejercen sobre ellas, son
interdependientes. Esto significa que no se pueden separar, de modo que si se enajena una parte privativa se transmite en forma conjunta el
derecho sobre las partes comunes. Hay una inescindible relación entre los sectores privativos y los comunes.
-Estatuto: es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto.
-Consorcio: además de los titulares del derecho real, nace una persona jurídica distinta de ellos, que es el consorcio, con su propio
patrimonio y con derechos y obligaciones específicos.
-Administración: a veces una persona jurídica, que presta los servicios, toma las decisiones que hacen a su función, representa a los propietarios
frente a los organismos públicos o personas privadas y cobra los gastos de mantenimiento y conservación del edificio.
-Destino: en el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los titulares de este derecho real. Puede ser apto
para vivienda, actividad profesional, mixto, garaje, galería comercial, etc.

ARTÍCULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por
escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
2. Objeto del Derecho. Partes privativas y comunes. Unidad funcional. Unidad complementaria.
Objeto del Derecho:
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan ciertas características:
independencia funcional, y salida a la vía pública. Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional
(departamento, cochera, local), y un objeto mediado constituido por las partes comunes (escalera, ascensores).
No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible
separarlos. Es por esta razón que la última parte del art. 2037 establece que las diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. El Código distingue esencialmente entre cosas y partes
propias, y cosas y partes comunes. Lo principal es la unidad funcional, que es propia, y que confiere un derecho accesorio, indivisible e
inescindible sobre el resto del inmueble (excepto las partes propias de otros), integrado por partes comunes.
Unidad funcional:
ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
La propiedad horizontal, como derecho real autónomo, permite fraccionar los edificios en plantas horizontales y estas, a su vez, por sectores
(unidades funcionales) que pueden consistir en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino (cocheras, oficinas). Sin perjuicio de ello, la afectación al régimen de la propiedad horizontal consta de dos condiciones: a.
que las unidades funcionales sean independientes entre sí; b. que tengan una salida directa al exterior autónoma o a través de un pasillo
común.
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan ciertas características:
independencia funcional y salida a la vía pública. Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional
(departamento, cochera, local, etc.), y un objeto mediato constituido por las partes comunes (escalera, ascensores, etc.). No se trata de dos
objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible separarlos.
En definitiva, el objeto del derecho real de propiedad horizontal es la “unidad funcional” compuesta del sector privativo independiente y del
porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.
Unidades complementarias:
Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas y/o descubiertas directamente comunicadas y unidas entre
sí, que por su naturaleza tienen por finalidad servir a las unidades funcionales como por ejemplo bauleras, cocheras individuales, etc.
El uso y alcance de las unidades complementarias deben estar especificados en el reglamento de propiedad, ello a fin de evitar eventuales
conflictos. Deberá determinarse si dichas unidades pueden ser objeto de disposición a terceros no
propietarios o bien si se puede otorgar la tenencia de las mismas a un tercero ya sea por un contrato de locación o de comodato.
Partes privativas y comunes:
ARTÍCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de
ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo
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 uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Conforme al art. 2040 CCyC, los propietarios de cada unidad tienen derecho a usar las cosas y partes de propiedad común, pero que pueden
diferir en el uso (puede ser de uso exclusivo de alguna unidad o bien en el uso común de todos los consorcistas).
Las partes y cosas comunes son aquellas que surgen de la ley (art. 2041 CCyC) y del reglamento de propiedad horizontal, puesto que la ley solo se
limita a realizar una enumeración enunciativa.

ARTÍCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
-el terreno;

-los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
-los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
-los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la
seguridad;
-los locales e instalaciones de los servicios centrales;
-las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
-la vivienda para alojamiento del encargado;
-los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
-los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
-las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las
vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
-todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
-los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
-la piscina;
-el solárium;
-el gimnasio;
-el lavadero;
-el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTÍCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el
volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad
horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Respecto de la propiedad exclusiva, el titular del derecho real se comporta con relación a la cosa como el titular del derecho de dominio de un
inmueble no sometido al régimen de la propiedad horizontal, en lo que al aspecto jurídico del mismo se refiere. En cuanto al ejercicio fáctico de
sus derechos, solamente estará constreñido en lo que se refiere a las limitaciones que la ley y el reglamento de propiedad imponen.
El artículo señala que son propias las cosas y partes comprendidas en el volumen (cubo de aire) que conforma la unidad funcional,
mencionando entre otros a los tabiques internos no portantes, las ventanas, las puertas, el revestimiento de los pisos (cerámica, tarugados,
flotantes, alfombrados), artefactos (bañadera, bidet, inodoro, aire acondicionado).
3. Relación partes privativas y comunes. Inseparabilidad. Proporciones (fiscal, de dominio, para el pago de expensas comunes).
Relación entre la parte privativa y la parte común:
Se refiere a aquellas cosas que son necesarias para que las dos existan como por ej.: el pasillo, la escalera, ascensor de un edificio. Es necesario
para que se pueda acceder a la unidad funcional y para que se pueda acceder a la calle desde la unidad funcional. Son elementos que deben
estar juntos y son funcionales de esa forma.

4. Derechos de los consortes:

a) Respecto de las partes privativas. Disposición jurídica. Actos materiales: mejoras, aunamiento de unidades.
b) Respecto de las partes comunes. Partes comunes a todas las unidades o solo a algunas. Partes necesariamente comunes. Distintos
derechos. Uso exclusivo de partes comunes. Disposición jurídica.
Mejoras. Concepto. Casos. Mejores en interés del consorcio y en interés particular. Sobreelevación y excavación. Mayorías necesarias para decidir
mejoras. Recursos judiciales.
Derechos de los consortes: a) Respecto de las partes privativas. Disposición jurídica.
ARTÍCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le
pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo
sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de
éstas.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
 Facultades materiales:
-derecho de poseer, ya que la propiedad horizontal es un derecho real sobre cosa propia que se ejerce por la posesión;
-derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento;
-derecho de gozar: puede percibir los frutos que genere la cosa;
-derecho de disponer materialmente: es limitado.

Facultades jurídicas. Cada propietario puede enajenar la unidad funcional que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el
mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos:
-derecho de enajenar (venta, donación, permuta, dación en pago, etc.);
-derecho de gravar (hipotecar, constituir usufructo uso, habitación);

-derecho de constituir derechos personales (locación, comodato);

-derecho de abandonar.

ARTÍCULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

-cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
-conservar en buen estado su unidad funcional;
-pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
-contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
-permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para
-verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
-notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

Respecto de las partes comunes. Partes comunes a todas las unidades o solo a algunas. Partes necesariamente comunes. Distintos derechos.
Uso exclusivo de partes comunes. Disposición jurídica. Mejoras. Concepto. Casos. Mejores en interés del consorcio y en interés particular.
Sobreelevación y excavación. Mayorías necesarias para decidir mejoras. Recursos judiciales.

ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los
propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede,
tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La reso- lución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio
sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
ARTÍCULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en
interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal
y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios
puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el
consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
ARTÍCULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que
represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a
terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.

5. Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes. Prohibiciones en el Código y en el reglamento de propiedad horizontal.
Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.
Prohibiciones: en el Código y en el reglamento de propiedad horizontal: ARTÍCULO 2047.-
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
-destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
-perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
-ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
-depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

El CCyC mantiene las prohibiciones establecidas por la ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), pero en cuanto a la legitimación pasiva tiene un
alcance mayor, puesto que se refiere no solo al propietario, sino también a la figura del ocupante, que desde el punto de vista jurídico alcanza
entre otros a los poseedores ilegítimos, a los locatarios, a los comodatarios y a cualquier otro poseedor legítimo (usufructuario, usuario), ello a fin
de evitar conflictos en la vida comunitaria del régimen consorcial como asimismo de no poner en riesgo la seguridad del edificio.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
El art. 2047 CCyC, al referirse a las prohibiciones que se le imponen a cada copropietario de la unidad funcional, está aludiendo, en verdad, a las
restricciones y los límites del derecho exclusivo que cada copropietario tiene, no pudiendo tales restricciones y límites llegar a desnaturalizar el
derecho de cada consorcista. Ello significa que ”las reglas de convivencia estrechas que impone a los copropietarios el régimen de propiedad
horizontal inciden en que la tolerancia que se deben los consorcistas es más exhaustiva que la que se da en el derecho real de dominio del
código Civil. El verdadero fundamento que se debe preservar es el de una convivencia normal y regular, motivo por el cual se profundizan las
exigencias en cuanto a las prohibiciones y restricciones que se imponen a los copropietarios”.

6. Obligaciones:
a) Respecto de las partes privativas. Gastos de conservación y reparación de la unidad. Acceso a la unidad. Impuestos, tasas y
contribuciones.
b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Obligados al pago. Medida de la obligación. Exenciones. Desigualdad en la
contribución. Intereses. Otras sanciones por el incumplimiento de la obligación de pagar expensas. Procedimiento para su cobro. Efectos del
abandono y de la enajenación de la unidad. Privilegio del crédito por expensas. Derecho de retención.

Obligaciones: a) Respecto de las partes privativas:

Art 2046 CCYC:
El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo
para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Gastos de conservación y reparación de la unidad. Acceso a la unidad. Impuestos, tasas y contribuciones.
ARTÍCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional
(…)
El sistema de distribución de gastos y contribución al mantenimiento y conservación de los elementos comunes es independiente del régimen
de ocupación en que se encuentre el inmueble. El gasto de conservación y mantenimiento es de obligado cumplimiento para todos los
propietarios.
b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes.
(…) Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes
del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestro (…)
En el derecho real de propiedad horizontal, los propietarios y los poseedores por cualquier título están obligados al pago de las expensas, en
proporción al valor de sus unidades funcionales (pisos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, etc.), a fin contribuir a solventar los gastos
que demanden la administración, conservación y reparación de las partes comunes. Dicha contribución económica la ley la denomina
“expensas comunes ordinarias”.
Expensas comunes extraordinarias:
(…) Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como
por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes.
También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o
indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio.
Medida de la obligación. Exenciones. Desigualdad en la contribución. Intereses. Otras sanciones por el incumplimiento de la obligación de pagar
expensas. Procedimiento para su cobro. Efectos del abandono y de la enajenación de la unidad. Privilegio del crédito por expensas. Derecho de
retención.
Exenciones: puede ser que se convenga que algunas unidades paguen una porción menor e incluso queden eximidas en contribuir, siempre y
cuando no se beneficien con la cosa que genera el gasto
ARTÍCULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen
contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen
acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
El crédito por expensas puede ser requerido mediante un proceso ejecutivo, lo que importa una ventaja para el consorcio porque se trata de un
trámite breve y simple en el que las defensas que pueden articularse se encuentran acotadas. Ello encuentra justificación en la importancia del
pago de las expensas para la subsistencia de la entidad colectiva, pero no debe conducir a la admisión de abusos.
Una vez que el juez verificó que el título y la documentación reúnen los requisitos legales, ordenará la intimación de pago y embargo del
deudor. Ese acto importará la citación para oponer excepciones y el requerimiento para que constituya domicilio, todo ello en el plazo de
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 cinco días.}
Efectos del abandono y de la enajenación de la unidad:
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del peso o departamento que le pertenece.
Obligados al pago.
ARTÍCULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos
y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

7. Requisitos para división en propiedad horizontal. Plano de mensura y subdivisión. Reglamento de propiedad horizontal. Naturaleza jurídica.
Redacción. Forma. Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal). Estado de propiedad horizontal. Cláusulas
obligatorias y facultativas; estatutarias y reglamentarias. Reforma voluntaria. Nulidad y reforma judicial. Reglamento interno.
Requisitos para división en propiedad horizontal. Plano de mensura y subdivisión:
El plano de mensura: Es el primer paso que se debe realizar al momento de la inscripción en el registro del terreno o de la unidad funcional.
Para que el escribano pueda inscribir el terreno por medio de escritura pública es necesario el plano de mensura. Es realizado por un agrimensor
sobre el terreno o sobre la edificación. Son las medidas ciertas de la propiedad. Debe especificar todo lo que se encuentra en el terreno o en el
departamento o piso. Es necesario para la creación de la propiedad horizontal.
“Mensurar” significa medir o sacar medidas.
Subdivisión: Se realiza a partir del plano de mensura. Es la formación de la propiedad horizontal. Determina o arroja las unidades funcionales.
Reglamento de propiedad horizontal: Cláusulas obligatorias:
ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
-determinación del terreno;
-determinación de las unidades funcionales y complementarias;
-enumeración de los bienes propios;
-enumeración de las cosas y partes comunes;
-composición del patrimonio del consorcio;
-determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
-determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
-uso y goce de las cosas y partes comunes;
-uso y goce de los bienes del consorcio;
-destino de las unidades funcionales;
-destino de las partes comunes;
-facultades especiales de las asambleas de propietarios;
-determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
-especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas;
-determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
-determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
-forma de computar las mayorías;
-determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
-designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
-plazo de ejercicio de la función de administrador;
-fijación del ejercicio financiero del consorcio;
-facultades especiales del consejo de propietarios.

Naturaleza jurídica:
El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin
embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de
propiedad horizontal.
Redacción. Forma:
Puede ser redactado por:
- El propietario vendedor del inmueble: luego el reglamento debe ser aceptado por los compradores adhiriéndose al mismo.
- Todos los propietarios de las unidades funcionales en forma unánime: luego los futuros compradores irán adhiriéndose al reglamento.
Se debe redactar y acordar un reglamento de copropiedad por acto de escritura pública y se inscriba en el registro público de la propiedad. La
existencia del reglamento es siempre obligatoria y es un requisito previo para el reconocimiento de la propiedad horizontal.
Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal):
Para la inscripción del reglamento debe presentarse conjuntamente en un formulario o un plano del edificio extendido por profesionalidad con
título habitante. Con la inscripción del reglamento nace el derecho real de la propiedad horizontal.
Clausulas obligatorias:
- Especificación de las partes del edificio de la propiedad exclusiva.
- Determinación de la proporción que corresponde a cada piso o dpto. , con relación al valor del conjunto.
- Enumeración de las cosas comunes.
- Uso de las cosas y servicios comunes.
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 - Destino de las diferentes partes del inmueble.
-Cargas comunes y contribuciones a las mismas.
- Designación de representante o administrador, retribución y forma de remoción, facultades y obligaciones.
- Formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias o extraordinarias de los propietarios, persona que las preside reglas para
deliberar, quórum, mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar obras resoluciones, cómputo de los votos y
representación.
- Persona que ha de certificar los testimonios.
-Constitución del domicilio delos propietarios que no han de habilitar el inmueble. Clausulas
facultativas:
Dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor
aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse: las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los
intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas violaciones al reglamento;
facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales comerciales, entre otras.
Reforma voluntaria: clausulas estatutarias y reglamentarias:
ARTÍCULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de
dos tercios de la totalidad de los propietarios.
El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias. Para la modificación de las primeras, es
necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio. Para la modificación de las cláusulas reglamentarias basta con las mayorías
reglamentarias o legales.
El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el
consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente
Código.
Reglamento interno:
Al lado o conjunto al reglamento de copropiedad y administración puede existir un reglamento interno, el cual es opcional y regula normas de
convivencia por ejemplo: horario de mudanza, derechos, obligaciones del encargado, etc.

8. Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos suficientes. Partición en el condominio, en la comunidad
hereditaria y en la comunidad ganancial.
Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos suficientes: Cuando se trata de un
derecho real que se ejerce por la posesión hay tres modos de adquisición:
- TRADICIÓN: Con respecto a la tradición rige la teoría del título y el modo suficiente. Para la adquisición derivada entre vivos del derecho real
de la propiedad horizontal son necesarios el título suficiente hecho por escritura pública y el modo suficiente, o sea la tradición.
Para la oponibilidad a terceros interesados debe agregarse el requisito de la inscripción del título en el registro inmobiliario.
- SUCESIÓN: Estamos en presencia de un derecho real sobre la cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos sino también mortis
causa.
Se adquiere por sucesión ab intestato o testamentaria a titulo de heredero o por medio de un simple legado.
- PRESCRIPCIÓN: La propiedad horizontal es un derecho real usucapible, tanto por la usucapión larga como por la breve. En uno y otro
supuesto se le aplican las reglas de la usucapión. Para usucapir este derecho real no basta con la posición continuada a lo largo de los plazos
legales y con los requisitos pertinentes. Debe existir el llamado estado de propiedad horizontal.
Partición en el condominio, en la comunidad hereditaria y en la comunidad ganancial:
No hay ningún obstáculo para que los condominios de un edificio resuelvan en común acuerdo dividirlo en especie, incorporándolo al régimen de
propiedad horizontal. Para ello será necesario que la partición sea físicamente posible, ya
que cada una de las unidades que deben resultar de ella tendrán que tener independencia funcional y salida a la vía publica directamente
o por pasaje común.
Además, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condominio no valga exactamente a la participación que le correspondía en el condominio.
Estas circunstancias, por si solas, no constituyen un obstáculo para arriar la propiedad horizontal ya que mediando acuerdo entre todas las partes,
puede hacerse una partición mixta.

BOLILLA 11 II PARTE

PROPIEDAD HORIZONTAL. REGIMEN.

1. Consorcio. Principio y fin de la personalidad. Domicilio. Capacidad. Patrimonio. Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio.
Órganos.
Consorcio. Principio y fin de la personalidad. Domicilio capacidad. Patrimonio. Órganos:

ARTICULO 2044.-Consorcio. “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio
en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la
desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública
o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.”
El consorcio es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. se considera que es una persona jurídica distinta de cada uno
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de sus miembros, tiene patrimonio propio y su domicilio en el inmueble. El administrador no representa a los titulares, sino al ente consorcio. El
encargado no es empleado de cada uno de los consorcistas, sino de esta persona jurídica distinta de sus miembros.
El patrimonio propio del consorcio está integrado por las expensas cobradas, el fondo de reserva y los intereses punitorios por expensas
atrasadas y demás créditos. Como toda persona jurídica puede adquirir derechos y contraer obligaciones. Los órganos del consorcio son:
-La Asamblea de propietarios (órgano deliberativo)
-El Consejo de propietarios (órgano de vigilancia)
-El Administrador (órgano representativo)

La personalidad del consorcio se extingue al desafectar el inmueble del régimen de propiedad horizontal, ya sea por acuerdo unánime de los
propietarios o por resolución del juez. También se desafecta el inmueble cuando al quedar un solo dueño de todos los departamentos, este
decide extinguir ese sistema de Propiedad Horizontal e inscribe el inmueble en el Registro.

Cabe mencionar al fondo de reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o terceros, las unidades que adquiriera, y en general las
cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia. El código omite esta descripción, y lo deja librado a lo
que prevea el reglamento. No obstante, la doctrina suele atribuir a los referidos bienes tal calidad. Cabe incluir a los intereses que devenguen
tales sumas de dinero.
El consorcio tiene su domicilio en el inmueble
Como sucede con las personas jurídicas, el consorcio tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones. En el primer aspecto puede
reclamar el cobro de expensas y fondo de reserva, así como los créditos por rentas que tenga
derecho a percibir. También contrae obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos o frete a los propietarios cuando se hubieran
generado perjuicios por los que el consorcio debe responder. Además, se ha dicho que tiene capacidad para ser titular de unidades
funcionales tanto por atribución hecha en el propio reglamento, como por su posterior adquisición.

Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio:

El consorcio puede ser deudor de diversas obligaciones, es claro que dicha persona jurídica está obligada por sus deudas y responde con su
patrimonio. El problema se presenta cuando el patrimonio del consorcio es insuficiente para atender estos créditos. Desde hace tiempo, buena
parte de la doctrina señala la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, luego de ejecutados los bienes del deudor.
La ausencia en el código de una solución específica y la remisión a las normas que regulan las personas jurídicas privadas podría hacer pensar que
la voluntad del legislador fue la exoneración de la responsabilidad de los propietarios por las obligaciones del consorcio (143).
Dice el artículo 143 que “…Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se
prevén en este Título y lo que disponga la ley especial”. La ley especial, en este caso la regulación del derecho real de propiedad horizontal, dispone
que los consorcistas deben pagar las expensas, y éstas incluyen las obligaciones impuestas al administrador, lo que seguramente incluirá a las
deudas del consorcio
insatisfechas. Por lo tanto, los propietarios son responsables en forma personal y subsidiaria por estas deudas que hayan sido válidamente
contraídas por el administrador en ejercicio de sus facultades, o bien impuestas por la ley, el reglamento, o la asamblea.

2. Asambleas. Tipos. Funciones. Naturaleza jurídica de sus decisiones.

La asamblea es el órgano más importante del consorcio (órgano esencialmente deliberativo) y está compuesto por la reunión de todos los
propietarios, ya que representa la voluntad de todos ellos.
Mantiene su soberanía, y sus facultades son resolver y tratar ciertos temas, entre ellos:
-Los temas atribuidos a ella por ley o por el Reglamento de PH.
-Los temas atribuidos al administrador o al Consejo de Propietarios pero que son sometidos (por ellos) a la asamblea, o que lo haga quien
representa el 5% de los propietarios.
-Las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.
-Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si los hubiere. (2058)
Los tipos de asamblea son:

1. Ordinarias: son las que se celebran con periodicidad, el plazo está fijado en el reglamento, para tratar temas que hacen al
funcionamiento normal y habitual del consorcio; como la rendición de cuentas del administrador, la renovación de los miembros del
consejo de administración, etc.

- Extraordinarias: están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso. Se citan ante situaciones
imprevistas. Son temas de especial importancia o urgencia, como la remoción del administrador, etc.
En cuando a la naturaleza debemos decir que sus decisiones, tomadas dentro del marco de las previsiones legales y reglamentarias, obligan a
todos, aun a la minoría disidente y a los ausentes.

a) Presupuestos de la decisión: convocatoria, orden del día, lugar, día y hora, notificación, capacidad, representación y unificación de la
personería, quórum;
El primer paso para que pueda reunirse válidamente la asamblea, es la convocatoria.
Art. 2059.-Convocatoria y quórum. “Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto
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si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las
decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de
los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en
asamblea.”
La convocatoria la debe realizar el administrador y, en su defecto, el Consejo de Propietarios si lo hay. Debe ser hecha a través de un medio
fehaciente, el estatuto debe prever la forma de convocar a la reunión, así como la forma de notificación.
Aunque el CCyC no establece la forma de realizar la citación a la Asamblea se entiende que debe notificarse fehacientemente a todos los
propietarios y que dicha notificación incluya el orden del día (es decir los temas a tratar en la asamblea). Un ejemplo seria: “Habrá Asamblea el
día jueves a las 10hs. En el hall de entrada para tratar los siguientes temas: aumentos de expensas, remodelación del ascensor, pintura del hall
de entrada… etc.
Dice el artículo 2059 que la convocatoria debe ser confeccionada “con transcripción del orden del día, el que debe
redactarse en forma precisa y completa”. El orden del día consiste en la enumeración “precisa y completa” de los temas que serán objeto de
tratamiento y debate en la asamblea. Finalmente, culmina el primer párrafo del artículo 2059
advirtiendo que “es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar
el tema”.
El quórum es la cantidad de miembros del consorcio que debe estar presente para que la asamblea pueda deliberar válidamente. Es posible que
el Reglamento determine el quórum, pero corresponde tener en cuenta que el quórum ha de calcularse sobre la totalidad de los propietarios del
edificio y no sobre los asistentes a la asamblea, pues las mayorías también, se calculan sobre la totalidad de los propietarios (2052, 2057, 2060);
consecuentemente, deberá por lo menos coincidir con las mayorías requeridas para cada caso, o ser superior.
Las decisiones de la asamblea necesitan mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y se forma con la doble
exigencia: del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. Entonces las dos formas de computar
la mayoría que existen son:
-Por el porcentaje: cada propietario tiene un voto que equivale al porcentaje que el reglamento le asigna a cada unidad funcional. Es la parte
ideal que le corresponde sobre las partes comunes. La unanimidad se obtiene cuando la suma de los votos hace el 100% del valor de todas las
unidades.
-Por el número de unidades funcionales: cada propietario tiene un voto por departamento.
Aunque no se llegue a la mayoría absoluta de todos los propietarios para aprobar las decisiones, la mayoría de los presentes en dicha asamblea
puede proponer decisiones para realizar lo resuelto en ella.El administrador es el que convoca a la asamblea y redacta el orden del día. Los
propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, transcribiendo el orden del día
redactado en forma precisa y completa.Si durante la asamblea se trata un tema que no está en el orden del día, lo que se decida sobre ese tema
será nulo, salvo que estén presentes todos los propietarios y lo acuerden por unanimidad. Una vez que se acordó por unanimidad aceptar tratar el
tema, lo que se decida sobre dicho tema va a necesitar la mayoría requerida por el reglamento.
Dentro de las clausulas obligatorias del reglamento está la de determinar la forma de convocar la asamblea, su periodicidad y su forma de
notificación.
El art. 2059 admite la auto convocatoria de la asamblea. Las decisiones que se tomen en esta asamblea son válidas siempre que, tanto la auto
convocatoria como el temario a tratar hayan sido aprobados por mayoría de dos tercios de todos los propietarios. Luego, estas decisiones serán
votadas y, dependiendo del tema, se necesitara una mayoría absoluta, de dos tercios o unanimidad.

b) Formación de la decisión: cómputo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto, forma de votar, mayorías requeridas
(carácter de las normas que establecen determinadas mayorías);
Art. 2060.-Mayoría absoluta. “Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios
de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con
relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios
ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea”
La decisión para ser válida, debe contar con el voto favorable de la cantidad de personas que corresponda según el tema que se trate. En general
se computa un voto por cada propietario, salvo que el Reglamento establezca otra forma. Ej., podría establecer que los votos sean en proporción
a la parte del edificio que corresponde a cada propietario.
Para los asuntos comunes se exige la mayoría absoluta de los votos (mitad más uno, de todos los propietarios y no de los presentes, salvo que lo
diga el reglamento).
Para otros asuntos, la ley o reglamento o jurisprudencia establecen:
-.La unanimidad: en los casos en que se necesite hacer una nueva obra, cambiar el fin de las unidades, hipotecar el terreno, o modificar alguna
clausula estatutaria del reglamento, como la que detalla las partes comunes y propias.
-2/3 de todos los propietarios: cuando sea necesario modificar alguna clausula reglamentaria del reglamento, como cambiar las facultades
del administrador. En general se computa un voto por cada propietario, salvo que el reglamento establezca otra forma.
El adquirente de una unidad por boleto de compraventa o los titulares de otros derechos reales o personales que involucren a la unidad, no
pueden participar ni tienen derecho de votar en la asambleas, salvo si fueran apoderados a ese fin por el propietario, pero lo harían en nombre

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del propietario y no en su propio nombre.
Surgen de la ley tres mayorías posibles: absoluta (más de la mitad), dos tercios y unanimidad. El reglamento puede agravarlas. La novedad está
en el cálculo de dicha mayoría absoluta: “computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble
exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (2060).
Si hay quórum, pero no mayoría absoluta, porque no todos coinciden a la hora de votar, o directamente no hay siquiera quórum, la mayoría de
los presentes propone una decisión y la comunica a los ausentes por un medio fehaciente luego se aprueba, salvo que éstos, antes de 15 días, se
opongan con una “mayoría suficiente”.

c) Exteriorización de la decisión: actas y copias, notificación a los ausentes. Asambleas judiciales

El código impone la necesidad de la constancia en actas de lo ocurrido y resuelto por la asamblea. Se denominan actas los documentos que
tienen por objeto la comprobación de hechos y de actos.

Art- 2062.-Actas. “Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes
deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas
originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de
lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los
ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas”
El acta de la asamblea debe reunir los siguientes requisitos:
-Labrarse en el libro respectivo, confeccionada por un secretario de actas elegido por los propietarios.
-Contener: lugar, fecha y hora de la realización de la asamblea, nombre y firma de los propietarios presentes dejando constancia de su
asistencia, el orden del día y el resumen de lo deliberado sobre cada tema, las votaciones mayorías conseguidas y las decisiones adoptadas o
las propuestas por la mayoría de los presentes, etc.
-El acta debe ser firmada por el presidente de la asamblea y dos propietarios, y al pie el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
El libro de registro de firmas de los propietarios sirve para que el administrador coteje las firmas de los presentes con las originales registradas en
el.
Las propuestas deben ser comunicadas a los ausentes para que, si no están de acuerdo, puedan oponerse. Si antes de los 15 días de dicha
comunicación no hay mayoría suficiente que se oponga, entonces se aprueba.

Asambleas judiciales:
ARTICULO 2063.-Asamblea judicial: “Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios
que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a
realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no
llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar
la situación del consorcio”.
La asamblea judicial es una medida excepcional para cuando, por alguna razón puntual, sea imposible realizar la asamblea y haya
problemas que necesiten solución urgente.Así, si el administrador, o el consejo de propietarios en subsidio, omiten convocar a la
asamblea, los propietarios que representan el 10% del total pueden pedirle al juez que convoque a una asamblea judicial.
De todas formas, antes de esta medida extrema se considera que se deben agotar los recursos existentes: la auto convocatoria y la posibilidad
de declarar validas decisiones tomadas por unanimidad fuera de la asamblea. Es decir que se estaría pidiendo la asamblea judicial si no se
pudieron concretar las otras formas.Pueden pedirla los propietarios que representan el 10% del total y deben presentar el reglamento y
documentación que acredite su derecho real. Además, deben demostrar que se agotaron las vías existentes para realizar la asamblea, junto con
la necesidad de que la solución sea rápida.El juez fija dia y hora para la asamblea, a la cual convoca a los propietarios. Esta asamblea, con el juez
como presidente, resuelve con mayoría simple de presentes, y si no llega a una decisión decide el juez en forma sumarísima, pudiendo disponer
medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

3. Administrador. Representación. Quiénes pueden ser designados. Consejos de Administración. Naturaleza jurídica de sus funciones.
Designación originaria: mayorías, formalidades. Designaciones posteriores: mayorías, formalidades. Duración. Remoción. Derechos y
obligaciones. Alcance de sus decisiones. Remuneración
Administrador. Quienes pueden ser designados:
Art. 2065.-Representación legal. “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o
un tercero, persona humana o jurídica”
El administrador es aquella persona humana o jurídica, representante legal del consorcio, con carácter de mandatario, que puede ser propietario
o un tercero.Es el órgano de representación del consorcio. Es el órgano de ejecución del consorcio, que realiza lo necesario para que este cumpla
con su fin.Cuando el administrador designado es una persona jurídica, en el acta de la asamblea debe anotarse el nombre o razón social y el
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nombre del representante.
Quienes pueden ser designados: uno o varios de los consorcistas o un extraño. El administrador puede ser tanto una persona física como
jurídica, integrante del consorcio o ajena a él. Generalmente es unipersonal, pero nada impide que el reglamento de copropiedad prevea que
sea colegiada.
Consejo de administración. Naturaleza jurídica de sus funciones:
Generalmente el primer administrador es elegido por quien redacta el reglamento, que puede ser el dueño de todo el inmueble, sus
condóminos y en ciertos casos el superficiario. El administrador designado en el reglamento ecesita ser ratificado en una asamblea a realizarse
dentro de los 90 días, contados desde: 1) cumplidos 2 años de otorgado el reglamento; 2) ocupadas más del 50% de las unidades, lo que ocurra
primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de
P.H.
Pueden ser removidos sin expresión de causa. La mayoría necesaria para la remoción y designación de nuevo administrador es la
absoluta, pero el reglamento puede fijar una mayor.

Resulta incongruente que el art. 2065 haga referencia, con el carácter de mandatario, ya que la relación interna que vincula al administrador
con los consorcistas no es la de un mandato porque ella se origina, lisa y llanamente, en el propio reglamento. El código recepta la teoría del
órgano de acuerdo al art. 358 y el 143.En consecuencia, el administrador es representante del consorcio, y en tal carácter, su actuación,
facultades y deberes estarán sometidos al reglamento y a las disposiciones de la ley.

Designación originaria: mayorías, formalidades. Designaciones posteriores: mayorias, formalidades. Duración. Remoción. Derechos y
obligaciones:
El primer administrador es el que fue designado en el reglamento de propiedad horizontal por unanimidad, al ser esta la mayoría exigida para la
sanción del estatuto, y cesa al realizarse la primera asamblea, salvo que sea confirmado en ella. Esta primera asamblea debe realizarse dentro de
los noventa días, contados desde que se cumplieron dos años de que se hizo el reglamento o desde que se ocuparon la mitad de las unidades
funcionales, lo que ocurra primero.Este primer administrador, designado en el reglamento redactado generalmente por el dueño del edificio,
suele ser una persona de confianza, mientras que los posteriores serán nombrados y removidos, incluso sin expresión de causa, por la asamblea,
sin necesidad de reformar el reglamento, y duraran en el cargo el plazo que fije el reglamento.La mayoría necesaria para la remoción y
designación de nuevo administrador es la absoluta, pero el reglamento puede fijar una mayor.

Art. 2066.-Designación y remoción. “El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento
del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los
administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad
horizontal.Pueden ser removidos sin expresión de causa”.

Alcance de sus decisiones:

En general, el administrador tiene la facultad y obligación de cumplir y hacer cumplir las disposiciones, tanto legales como reglamentarias,
del reglamento de copropiedad y administración del reglamento interno, si lo hubiere, y las decisiones de la asamblea.
Remuneración:
El reglamento de copropiedad y administración debe establecer las bases para la remuneración del administrador. Así podrá determinarse una
forma fija o bien un porcentaje sobre la recaudación mensual.No obstante ello, nada impide que la actuación del representante del consorcio sea
gratuita, como suele suceder cuando las funciones son ejercidas por un integrante del mismo.

Derechos y obligaciones:
Art. 2067.-Derechos y obligaciones. “El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe:
-convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
-ejecutar las decisiones de la asamblea;
-atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de
seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
-practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
-rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de
propiedad horizontal;
-nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
-cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
-mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de
práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
-llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales
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de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
-en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
-notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
-a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto
con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
-representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su
carácter de representante legal.”

El administrador tiene los derechos que le otorguen la ley, el reglamento y la asamblea (2067). Así, por ejemplo, percibir una retribución por su
tarea, demandar a un consorcista que viole la ley, etc.

Entre sus principales obligaciones, de manera sintética, puede decirse que debe administrar el edificio, conservar en buen estado las cosas y
partes comunes, ocuparse de las reparaciones, recaudar los fondos necesarios para atender los gastos de funcionamiento, procurar el cese de
infracciones a la ley o al reglamento, dirigir al personal de servicio, convocar a las asambleas, rendir cuentas, llevar libros, cumplir y ejecutar lo
que resuelva la asamblea, etc. Además, teniendo en cuenta que debe velar por la seguridad del inmueble, debe tener presentes las normas
locales sobre seguridad e higiene.El código, en el artículo 2067, contiene una larga enumeración de obligaciones del administrador. La
enumeración no es taxativa.

4. Subconsorcios
Art. 2068.-Sectores con independencia: “En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal
puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector. En caso de conflictoentre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el
consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran”
Los subconsorcios son sectores con independencia (funcional o administrativa) dentro de edificios con estructura o naturaleza conveniente
para que existan (ej: cuando hay muchas unidades funcionales o varias torres o galerías comerciales, etc que hace que sea difícil
administrarlo en bloque)Debe estar prevista su existencia dentro del Reglamento. La independencia es funcional y económica, haciendo
posible la diferenciación de los gastos de cada sector.Se nombran subconsorcios por sectores diferenciados: áreas comerciales, viviendas,
cosechas, etc Cada sector puede tener: a) una subasamblea y b) un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve en definitiva. Como esta división es interna frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta
los diversos sectores que lo integran

5. Extinción del sistema. Casos. Destrucción. Deterioro. Mayorías. Cómputo. Situación de las minorías
Extinción del sistema. Casos:Este derecho real tiene causas propias de extinción y otras comunes con los de los demás derechos reales. Los modos
de extinción relativa del dominio que se aplican a la P.H. son: la prescripción, el abandono, la enajenación, la transmisión judicial en sus variantes.
Son causas propias de extinción de la P.H el grave deterioro o destrucción del edificio, la consolidación o confusión.

Destrucción. Deterioro.Mayorías. Computo. Situación de las minorías:Art. 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio: En caso de
grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición
y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros
dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.El artículo contempla el caso de grave deterioro o destrucción del edificio que puede conducir a la extinción de la propiedad
horizontal. Se considera grave destrucción o deterioro del edificio cuando este no puede en forma total o parcial cumplir con su destino.
En este caso, la asamblea por mayoría puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Se necesita en la asamblea la mayoría que represente más de la mitad del valor del edificio en cuanto a porcentaje.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros
dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes según valuación
judicial.En el código de Vélez se hablaba de vetustez para referirse al edificio extremadamente viejo. El CCC ahora se refiere a grave deterioro,
siendo más preciso que el anterior dado que ahora no se encuentra ligado al transcurso del tiempo.

6. Prehorizontalidad. Concepto. Antecedentes. Seguro obligatorio. Exclusiones

Prehorizontalidad. Concepto. Antecedentes
La prehorizontalidad es el estado de un inmueble en el que se va a construir, se está construyendo o ya se construyó un edificio pero aun esta
indiviso, siendo la intención someterlo luego al régimen de PH.Es decir que todavía no se afectó el régimen de la propiedad horizontal porque falta
la redacción del reglamento de PH y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.La prehorizontalidad es el estado de un inmueble en el
Eugenia Sanchez - Franja Morada
que se va a construir, se está construyendo o ya se construyó un edificio pero aun esta indiviso, siendo la intención someterlo luego al régimen de
PH.Es decir que todavía no se afectó el régimen de la propiedad horizontal porque falta la redacción del reglamento de PH y su inscripción en el
registro de la propiedad inmueble.El CCC trata el instituto de la prehorizontalidad, donde para poder hacer los contratos sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, se debe contratar un seguro obligatorio a favor del que compra, para el
supuesto de que no se cumpla con lo pactado, o que fracase la operación.Dentro de la prehorizontalidad se ubican los contratos celebrados sobre
unidades funcionales antes de la constitución de la propiedad horizontal (art. 2070), es decir antes de su afectación.

Seguro obligatorio. Exclusiones:

ARTICULO 2071.-Seguro obligatorio. “Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad
horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de
acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en
su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta
en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no
priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante”
Para proteger a los compradores de las unidades funcionales en edificios todavía sin construir, en construcción o construidos pero indivisos,
se establece en el art. 2071 la obligación por parte del titular del dominio del inmueble de constituir un seguro a favor del adquirente.
Este seguro es indispensable para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de PH.
Si el titular del dominio del inmueble no cumple con esta obligación pierde todo derecho contra el adquirente, salvo que cumpla íntegramente con
todas sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
De esta forma, si la prestación es de imposible cumplimiento el contrato se resuelve y se devuelve lo pagado a cuenta mas intereses.
Este seguro cubre el riesgo del fracaso de la operación, y su cobertura comprende:

 El reintegro de las cuotas abonadas más un interés retributivo, o

 El reintegro de las cuotas abonadas más la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El art. 2072 establece cuales son los contratos en donde no se aplica el seguro obligatorio por parte del titular del dominio del inmueble:
-Contratos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la
liquidación de personas jurídicas: en este caso no hay contrataciones entre tercero. Como la finalidad es proteger al comprador a fin de impedir
que el propietario del terreno desbarate sus derechos, en la división del condominio y adjudicación de unidades a los comuneros, estos
aparecen garantizados porque el derecho real del bien ya está inscripto a su favor y no podría ser gravado o enajenado sin su conformidad.
-Contratos sobre inmuebles del dominio privado del Estado.
-Contratos sobre construcciones relacionadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras
especialmente calificadas por el organismo de control (si de sus clausulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser
celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin).
En los puntos b) y c) se justifica la eximición, ya que se considera que la presencia de órganos del Estado es
suficientgarantía para el adquirente contra cualquier posible perjuicio.

BOLILLA 12 NUEVOS DERECHOS REALES

Conjuntos Inmobiliarios. Situación de las Provincias y distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código Civil y
Comercial. Terminología. Definición. Análisis crítico. Caracteres. Marco legal. Suerte de los organizados con anterioridad a la vigencia del Código
Civil y Comercial. Partes privativas y comunes, la cuestión del terreno. Facultades y obligaciones. Límites y limitaciones. Particularidades del
reglamento de propiedad horizontal. Expensas y otros gastos. Derechos de admisión y preferencia en la adquisición

Conjuntos inmobiliarios. Situación de las Provincias y distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del CcyC:
Antes de la sanción del CCC había dos posturas:

1) Que los conjuntos inmobiliarios se asimilaban a la propiedad horizontal, y que por ello no se debía crear un derecho real nuevo. En el año
68, la provincia de Bs As estableció que los inmigrantes iban a poder vender las unidades en la medida que tengan independencia
constructiva. Estas situaciones fueron tomadas por los clubes de campo, que se vendían como unidades a construir. 2) Otros creían que se
debía crear un nuevo derecho real de conjuntos inmobiliarios. Dentro de éstos hay conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, cementerios
privados y tiempo compartido Bajo la designación genérica de conjuntos inmobiliarios se comprende usualmente a los clubes de campo
(countries) y barrios cerrados o privados, a los centros de compras, a los parques industriales, al llamado tiempo compartido y a los
cementerios privados, todos con un denominador común: la incidencia del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la
fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos del propio conjunto para satisfacer las principales necesidades y
cubrir intereses del grupo.
Por diversas causas, la gente se ha agrupado y trata de sacar las mayores ventajas de un determinado bien y como consecuencia de esto, surgen
estas nuevas formas de propiedad. Las finalidades buscadas son muy variadas: abaratar costos, recreación, seguridad, concentración de oferta y
Eugenia Sanchez - Franja Morada
demanda, confort, etc.En el libro IV, el título VI aparece dedicado a los conjuntos inmobiliarios (en general) y dentro de este título, el capitulo 1
regula a los conjuntos inmobiliarios, el capitulo 2 al tiempo compartido y el capitulo 3 a los cementerios privados.
Por eso es que a los conjuntos inmobiliarios regulados en los arts. 2073 al 2086 se los ha llamado conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, para
separarlos de los regulados en los otros dos capítulos.Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás
elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones del nuevo CCyC
sibre “conjuntos inmobiliarios”, para conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Terminología. Definición. Análisis crítico:

Art. 2073.-Concepto. “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial
o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales”.

Los derechos reales se definen en función del concepto. Los conjuntos inmobiliarios, en cambio, no se definen por las facultades que su titular
puede ejercer sobre la cosa, sino que opta por una descripción fáctica de los objetos sobre los que se asientan.

Caracteres:
Art. 20174: Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
-Cerramiento: el lugar está delimitado con muros o cercos de ligustrina para marcar los límites del lugar y controlar la entrada y salida de gente
del mismo.
-Partes comunes (de uso y goce de todos los integrantes del emprendimiento) y privativas (uso y goce en forma exclusiva del titular)
-Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes: como las partes comunes están indisolublemente
ligadas a las privadas, no se pueden transferir las unas sin las otras ni dejar de contribuir con el mantenimiento y gastos de las comunes
alegando que no se usaran.
-Reglamento: en el que se establecerán los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario; este reglamento es ley para los integrantes.
-Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: son fijadas en el reglamento y deben contribuir todos los integrantes del complejo
-Entidad con personería jurídica: que agrupe a los propietarios de las unidades privativas
-Interdependencia y conformación de un todo no escindible: de las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativas, así como las
facultades que sobre ellas se tienen.
Marco legal:
Art. 2075.-Marco legal: “Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos
correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos
inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Suerte de los organizados con anterioridad a la vigencia del Código Civil y Comercial:
Art. 2075, 3° párrafo: “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos
reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Para esto el CCyC no fija un plazo ni establece cómo puede hacerse. Surge de esta forma una excepción a la irretroactividad de las leyes, que
será constitucional siempre que no vulnere los derechos amparados por las garantías constitucionales.

Facultades y obligaciones:
Art. 2078.-Facultades y obligaciones del propietario: “Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”.
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.No pueden variar el destino de las unidades funcionales en
forma unilateral sin consultarlo con los demás propietarios, y deben someterse a este reglamento, el cual les permite participar de las decisiones
fundamentales mediante asambleas.Este reglamento se inscribe en el Regristro y no puede ser modificado si no participan todos los
copropietarios. Las expensas pueden ser cobradas mediante juicio ejecutivo y las expensas extraordinarias deben ser aprobadas por todos.

Partes privativas y comunes, la cuestión del terreno:

- Cosas y partes necesariamente comunes:

Son necesariamente comunes o de uso común:
-Las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicaciones
Eugenia Sanchez - Franja Morada
-Las áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes
-Todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no este determinado se consideran comunes. Su identificación debe estar en el
Reglamento de Propiedad y Administración del Complejo, siendo tomada como común si no está determinada allí
- Cosas y partes privativas:La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe
reunir los requisitos de independencia funcional (según su destino) y saluda a la vía publica por vía directa o indirecta
- .Existe 3 formas de unidad funciona
- l:1-Construidas y terminadas2-En contruccion (las que están por finalizar pero no tienen aprobado el final de obra)3-A constituir
- Límites ylimitaciones:Art. 2079.-Localización y límites perimetrales: La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan
las normas provinciales y municipales aplicables. Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden
materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de
aspectos urbanísticos y de seguridad”.

En cuanto a la ubicación, las normas van a regularla y limitarla, teniendo en cuenta el bienestar general de la gente que vive en esa zona. Y en
cuanto a los límites perimetrales, su fin es controlar el acceso de las personas al complejo, evitando que entren aquellas ajenas al mismo o que
no han sido invitadas.

Art. 2080.-Limitaciones y restricciones reglamentarias: “De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad
horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así
también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el
reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera
parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se
presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario”.
Como el Reglamento forma parte del título de propiedad de cada UUFF, se entiende que al adquirir la UUFF se acepta dicho reglamento
conteniendo limitaciones y restricciones.

Expensas y otros gastos:

Art. 2081.-Gastos y contribuciones: “Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas,
servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”.
¿Cómo se mide el importe de las expensas o gastos de cada propietario? Está establecido en el reglamento de PH.
En general se establece un porcentaje en base a la UUFF, su magnitud, su cercanía a las partes comunes o accesos o lagos, y en base a la
utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por parte del titular, familiares e invitados.
Expensas:
son los gastos, costas o dinero usado para ciertas cosas, como las erogaciones surgidas por la administración, gastos de reparación y
conservación, etc. Su cumplimiento debe realizarse en tiempo y forma, y su cobro se reclama mediante vía ejecutiva siendo suficiente título el
certificado de deuda expedido por el administrador.

Derechos de admisión y preferencia en la adquisición:

Art. 2083.-Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios: “El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los
espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de
invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio
de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es
siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no
propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativainterna del conjunto
inmobiliario”.

Usuarios no propietarios pueden ser aquellos que quieren usar las canchas o piscinas, etc. Es decir, que si el dueño alquila su casa del country, el
inquilino debe cumplir con lo establecido en el reglamento en cuanto a cómo usar los espacios e instalaciones comunes. Los no propietarios
quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
El Reglamento puede tener cláusulas sobre derecho de admisión, y sobre acceso y uso de partes comunes siempre que no resulten
discriminatorias y arbitrarias o estén en contra de la moral y las buenas costumbres. Cuando una persona quiere ingresar, presenta su solicitud, y
un órgano de admisión resuelve en forma positiva o negativa, dando sus fundamentos. Este permiso puede ser revocado posteriormente por no
cumplir alguna norma del reglamento

Tiempo Compartido. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código. Antecedente legislativo.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 Definición legal. Análisis crítico. Objeto del derecho. Afectación. Efectos de las inscripciones. Deberes del emprendedor, del administrador y de
los usuarios. Extinción
Tiempo compartido. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código:
El tiempo compartido es el derecho real que consiste en el uso periódico y por turnos de uno o más bienes para el alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
No es solo para fines residenciales turísticos, y su objeto puede ser bienes inmuebles o muebles cuando por su alto valor convenga compartirlo.
En el tiempo compartido el titular del derecho puede usar y gozar de una cosa mueble o inmueble, determinada o determinable, en forma
periódica, exclusiva y alternada, durante un tiempo determinado dentro del año calendario o a determinar (flotante), sin alterar su sustancia
material ni su destino, aprovechando también sus servicios accesorios y pudiendo intercambiar su periodo de tiempo por otro en un complejo
distinto.
Antecedente legislativo. Definición legal. Análisis crítico:
Art. 2087.-Concepto. “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”.
En el tiempo compartido el titular del derecho real puede usar y gozar de una cosa mueble o inmueble (determinada o determinable) en forma
periódica, exclusiva y alternada, durante un tiempo determinado dentro del año calendario o a determinar (flotante), sin alterar su sustancia
material ni su destino, aprovechando también sus servicios accesorios y pudiendo intercambiar su periodo de tiempo por otro en un complejo
distinto.Hasta la sanción del CCC se aplicaba la ley 26.356 que regula el Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC). Actualmente, además de
los arts. Del CCC se sigue aplicando esa ley en su parte no derogada por el código. En este sistema el derecho real es inmobiliario ya que el objeto
es un inmueble acondicionado para vacacionar o con fines turísticos.Son complejos ubicados en lugares turísticos que tienen atractivos naturales
o artificiales, con infraestructuras importantes y servicios. Surgen porque es más económico y se puede cambiar de lugar de verano. (ej. Antes,
para ir de vacaciones a la costa, había que alquilar o comprar un dpto., mantenerlo todo el año y el tiempo real de uso eran pocas semanas al
año. Por lo tanto, ese capital invertido no daba lugar a ninguna ganancia).La ley 26.356 define al contrato de tiempo compartido como el convenio
escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por si o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante
un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y
con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás
condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio
de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida los gastos de administración y mantenimiento
correspondientes.

Objeto del derecho:

Art. 2088.-Bienes que lo integran. “Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al
que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea
compatible con los fines mencionados”.

Afectación:
Art. 2089: “La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento
periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos
establecidos en la normativa especial”.
La afectación es el acto jurídico unilateral mediante el cual el dueño de una o varias cosas decide destinarlas a la finalidad de tiempo compartido.
Si son inmuebles su afectación de formaliza con escritura pública, y si son muebles registrables con instrumento privado.
Art. 2090.-Legitimación: “El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que
dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada”.
Art. 2091.-Requisitos. “Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, el propietario, el administrador y el
comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con
posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093”.

Efectos de las inscripciones:

Art. 2092.-Inscripción: “El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción
comercial”.
Art. 2093.-Efectos del instrumento de afectación: “La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad
determina:
-la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede
comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;
-la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o
universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra”.
Como el artículo dice que son oponibles a los acreedores los derechos adquiridos por los usuarios, ante el incumplimiento del deudor solo
podrían ejecutarse las unidades no comercializadas. Y otro efecto es la intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, es decir, que no
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pueden ser disminuidos o alterados. Deberes del emprendedor, del administrador y de los usuarios.

Deberes del emprendedor, del administrador y de los usuarios:

Art. 2094.-Deberes del emprendedor: “Son deberes del emprendedor:
-establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento
de las obligaciones a cargo del administrador;
-habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los
usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad;
-garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las cuotas por gastos del
sistema de las unidades no enajenadas”.
Art. 2095.-Deberes de los usuarios del tiempo compartido: “Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:
-ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos
que les corresponden;
-responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que
ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;

-comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el
reglamento de uso;
-abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado
particularmente”.
Art. 2096.-De la administración: “La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso,
ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y
uso de los bienes”.
Art. 2097.-Deberes del administrador. “El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales
específicos:
-conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el
ejercicio de sus derechos;
-preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
-verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
-interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
-llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
-confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
-cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
-rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público,
--excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
-entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función;
-comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector”. Extinción del tiempo compartido.

Extinción:
Art. 2099.-Extinción: “La extinción del tiempo compartido se produce:
-por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
-en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se
debe dejar constancia registral;
-por destrucción o vetustez”.
1-Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación: Es en forma automática aunque se deben desafectar los bienes
del sistema de los registros donde se anotaron
2-Cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos: no se debe respetar el plazo inicialmente
establecido si no hubo enajenaciones o se rescindieron todos los contratos celebrados. Se debe acreditar la causal de extinción en forma
documental.
3-Por destrucción o vetustez: cuando existen estos casos se llama a asamblea de usuarios para decidir junto con el emprendedor el arreglo y/o
reconstrucción, o directamente concluir el régimen, desafectando el bien al régimen de TC. Debe establecerse por escrito en documento
público o privado

Cementerios Privados. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código. Definición. Análisis crítico.
Derecho real de sepultura. Inembargabilidad. Facultades y obligaciones del titular. Afectación. Efectos de las inscripciones. Facultades y
obligaciones del Administrador. Poder de policía mortuoria.
Cementerios Privados. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código. Definición. Análisis crítico:
Facultades y obligaciones del titular. Afectación. Efectos de las inscripciones. Facultades y obligaciones del Administrador. Poder
Eugenia Sanchez - Franja Morada
de policía mortuoria
Art. 2103.-Concepto: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”.
Los cementerios privados surgen por la necesidad de la gente de disponer, para el momento de su muerte o la de sus familiares, de un lugar
confortable, con servicios adicionales.
De esta forma, los cementerios públicos, que primero estuvieron administrados por la Iglesia y actualmente por el Estado, dejan de ser
exclusivos y le dan paso a los cementerios privados. Éstos son organizados por particulares bajo los controles estatales, e instalados sobre bienes
de dominio privado de quien realiza este emprendimiento con fines de lucro (titular del dominio) y cuyo administrador suele ser una persona
jurídica organizada como sociedad anónima.Los primeros en nuestro país fueron los de las comunidades alemanas y británicas, creados con el fin
de mantener sus costumbres mortuorias. El titular del dominio es el dueño del inmueble que va a ser destinado a cementerio. Tiene que hacer
una escritura de afectación del inmueble para dejar constancia de que desea destinarlo a la finalidad de cementerio privado.

Art. 2104.-Afectación: “El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garantía”.

Derecho real de sepultura:

Art. 2112.-Derecho real de sepultura: “Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.”
Este derecho no es sobre el cementerio privado como tal sino sobre las parcelas en que es dividido al realizar el fraccionamiento interno donde
se destinan a sepultura. Se aplica las normas sobre derechos reales, ya que la sepultura es un derecho real inmobiliario sobre una cosa
parcialmente propia, registrable, principal, no accesoria y que se ejerce por la posesión.
Inembargabilidad:
Art. 2110.-Inembargabilidad. “Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
-los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
-las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas”.
En ambos casos la parcela puede ser embargada y ejecutada para cubrir la deuda, usándose la vía ejecutiva y aunque este ocupada.
Facultades y obligaciones del titular:
Titular del derecho de sepultura es la persona que adquiere una parcela dentro del cementerio para enterrar a sus familiares o para el
mismo.
Art. 2107.-Facultades del titular del derecho de sepultura: “El titular del derecho de sepultura puede:
-inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las
exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
-construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto;
-acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
-utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas”.

Art. 2108.-Deberes del titular del derecho de sepultura: “El titular del derecho de sepultura debe:
-mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
-contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
-abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
-respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria”.
Facultades y obligaciones del Administrador:
Art. 2109.-Dirección y administración: “La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el
correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las
condiciones pactadas y reglamentadas”.
Poder de policía mortuoria:
Art. 2113.-Normas de policía: “El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás
normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria”.

1. Superficie. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Antecedentes: Derecho Romano. Código Civil. Ley
25.509. Modalidades. Derecho real sobre cosa ajena (derecho real de construir o forestar). Derecho real sobre cosa propia (propiedad
superficiaria). Orígenes de la propiedad superficiaria. Normas aplicables a ambas modalidades.
Superficie. Antecedentes: Derecho Romano. Código Civil. Ley 25.509:
El derecho de superficie es el derecho real de construir, plantar o forestar sobre un inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una
construcción, plantación o forestación ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado.
Este derecho otorga a su titular la propiedad superficiaria, así como el derecho de plantar, cultivar, edificar, etc. Tiene antecedentes en el
Derecho Romano, especialmente bajo Justiniano, que lo concibió como un jus in re aliena. El código de Vélez lo suprimió de modo expreso.
Se sancionó la ley 25.509 que creó y reguló el derecho real de superficie forestal.
La ley 26.994 deroga la ley 25.509, por lo que el derecho real de superficie queda expresamente regulado por el CCyC.
Definición legal. Análisis crítico:
Eugenia Sanchez - Franja Morada
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para
su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Este derecho real puede asumir dos formas: 1) como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones a realizarse en el futuro; 2) como
derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones ya realizadas. En la primera modalidad, el derecho de superficie recae sobre un
derecho, mientras que en la segunda tiene por objeto una cosa (construcción o plantación existente), que recibe el nombre de propiedad
superficiaria.

El objeto será un inmueble susceptible de forestación, plantación o construcción.

El derecho de forestar o de plantar se ejerce sobre un inmueble ajeno y que la propiedad superficiaria recae sobre las plantaciones, las que revisten
la naturaleza de inmuebles por naturaleza.

ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su
aprovechamiento.
Se ha previsto que el derecho se extienda más allá de la superficie indispensable para llevar a cabo la forestación, plantación o construcción, lo
que podría ser pactado por las partes en el acto constitutivo, precisamente para ocuparla con los implementos necesarios para el desarrollo de
la actividad.
Caracteres:
-Es un derecho real autónomo y principal.
-Sobre cosa propia o ajena según que la actividad haya comenzado o no.
-Temporario. No vitalicio.
-Su objeto es un inmueble, o un derecho a ejercer sobre el inmueble.
-Transmisible.
Modalidades:
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y
subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

2. Constitución de la superficie. Modos. Legitimación. Emplazamiento. Duración.

Constitución de la superficie. Modos:
ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos
o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
Es necesaria la instrumentación por escritura pública ya que se trata de la constitución de un derecho real que recae sobre inmuebles.
En el caso de superficie, para la publicidad del contrato se requiere la inscripción en el Registro.
La superficie puede ser constituida por testamento, y si fue constituida por contrato y el superficiario muere, sus herederos ocuparan su lugar, al
ser un derecho transmisible.

Legitimación:
ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal.
Pueden ser personas físicas o jurídicas.Si el dominio del inmueble le pertenece a más de una persona, todos los condóminos deberán concurrir al
acto constitutivo y prestar su consentimiento, lo que implica que no sea posible la constitución de este derecho por uno de los comuneros sobre su
parte indivisa.Quien adquiera el derecho de superficie debe ser una persona distinta del dueño del suelo. No obstante, sí sería posible que el
superficiario fuese condómino del terreno.El superficiario no puede conceder a su vez derecho de superficie sobre lo construido o plantado. Lo que
sí puede hacer es transmitir a un tercero su propio derecho.

Emplazamiento:
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
Duración:
ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de
cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede
ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Para fijar el inicio debe tenerse en cuenta el día en que se le traslada al adquiriente la posesión del inmueble de que se trate (establecido
como condición para adquirir el derecho), si ocurre después de firmado el instrumento de constitución del derecho. El derecho real se
Eugenia Sanchez - Franja Morada
 adquiere cuando concurren el titulo y el modo.Cuando el plazo pactado sea superior al legal, se lo deberá considerar constituido por el
máximo que admite la ley, pero no se anula todo el contrato.
3. Facultades del superficiario y del propietario.
Facultades del superficiario:
-Facultades materiales sobre inmueble ajeno:
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y
subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su
propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
-Facultades jurídicas:

ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho
de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Facultades del dueño del suelo:

ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que
las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Para realizar estos actos no precisa el consentimiento del superficiario. El propietario del inmueble afectado a superficie conserva el derecho de
enajenarlo, debiendo el adquiriente respetar el derecho real de superficie constituido.
Podrá afectar su derecho con usufructo, uso, habitación o servidumbres, pero siempre y cuando ello no interfiera con las facultades del
superficiario, ya que, materialmente, pueden resultar inconvenientes para el ejercicio de la facultad que se le confiere al superficiario.

4. Transmisión de la superficie.
ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.
Si bien las obligaciones que son accesorias de un derecho real sólo afectan al que las haya acordado y a sus herederos, partiendo del principio de
que no hay obligaciones que sigan a los derechos reales, esta norma dispone lo contrario y le impone al sucesor particular las obligaciones que el
superficiario haya asumido en el contrato.

5. Extinción de la superficie. Casos. Destrucción de la propiedad superficiaria, plazos para el ejercicio del derecho. Efectos.
Extinción de la superficie: casos:
ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de
una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o
forestar.
Se extingue por:

- Renuncia expresa, pero no libera al superficiario de sus obligaciones.

- Vencimiento del plazo contractual: operará por el simple transcurso del plazo que se haya convenido o, a falta de convenio, por
haberse llegado al término del tope legal de 50 o 70 años.
- Cumplimiento de una condición resolutoria: si transcurridos 50 o 70 años, según el caso, la condición no se cumplió, de todos modos debe
tenerse por extinguido al derecho por haberse alcanzado el plazo máximo de duración.
- Consolidación: puede ocurrir en cabeza del propietario, del superficiario o de un tercero.
- No uso.

Destrucción de la propiedad superficiaria, plazos para el ejercicio del derecho:

ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la
destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres
años para plantar o forestar.
Efectos:
ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o
legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o
sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho
de superficie.Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
La adquisición del titular del suelo es automática, y no hace falta tradición de la cosa, y el dueño entonces extiende su dominio a lo plantado o
construido.Cabe interpretar que si el superficiario continúa en el corpus del inmueble una vez extinguido el derecho, lo será en el carácter de
tenedor.Si la superficie se extingue antes del plazo, subsisten los derechos reales y personales impuestos por el superficiario.

ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del
derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario
durante los dos últimos años, descontada la amortización.

Normas aplicables a ambas modalidades:

ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce
en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción,
plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén
modificadas por las previstas en este Título.

BOLILLA 13 USUFRUCTO, USO , HABITACION

Usufructo. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Objeto. Comparación con la locación.

Usufructo. Definición legal. Análisis crítico:

ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo
menoscaba.
El dueño de una cosa confiere al usufructuario las facultades de usar y gozar. Asimismo, este último puede disponer de su derecho, mientras que
el dueño también conserva su poder de disposición.Dado que el dueño conserva su facultad de disponer, puede gravar la cosa con otros
derechos reales, los que deberán respetar al usufructuario si fue constituido con anterioridad.
Caracteres:

- Es un derecho real, tiene una relación directa e inmediata con el objeto.

- Sobre cosa ajena: siempre es un bien ajeno.
- Facultades de usar, gozar y disponer, no pudiendo alterar la sustancia de la cosa, ya que el usufructuario en algún momento debe
restituir el objeto.
- Es un derecho temporario: cualquiera sea el plazo convenido, no puede ir más allá de la vida del usufructuario, se extingue cuando
venza el plazo o condición pactados, o bien por la muerte del usufructuario. En el caso de las personas jurídicas, el máximo autorizado
es de 50 años, si no se previó uno menor. Además, no se transmite por causa de muerte a los herederos.
- Divisible: porque la cosa fructuaria que es su objeto es susceptible de división. Objeto:

ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes
objetos:
a) una cosa no fungible: puede recaer sobre una cosa mueble o inmueble ajena, actual, no fungible ni consumible, razón por la cual el
usufructuario tiene la obligación de devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo.
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales: es el cuasiusufructo, en donde el usufructuario adquiere la propiedad
de las cosas entregadas, ya que al concluir su derecho debe restituir otras de la misma calidad y especie, o su valor. Sólo se admite de
un conjunto de animales, debe devolver lo que recibió, y si faltan animales, cosas de la misma especie y calidad.
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario: en este caso el testador hace un legado a
favor de una persona determinada a la cual le otorga el uso y goce de una parte de su patrimonio. Cuando el usufructo es
testamentario, el inventario y estado deben hacerse por escritura pública.

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 6. Constitución del usufructo. Títulos y modos de constitución. Legitimación. Duración. Prohibición de constitución sucesiva, excepción.
Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer. Modalidades.
Constitución del usufructo. Títulos y modos de constitución:
ARTICULO 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:
-por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
-por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
-por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.
Legitimación:
ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el
superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer:
ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si
se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o
no pueda aceptar el usufructo.

Se trata del cousufructo. Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas, se da una comunidad del derecho real, que debe regirse
por las normas del condominio en tanto sean compatibles.Pueden ser dos o más los cousufructuarios. No es necesario que sus cuotas sean
iguales, ello dependerá de lo previsto en el acto constitutivo. Si se guardó silencio, se presume que lo son.En el supuesto de que sean varios los
usufructuarios, y se extinga para uno de ellos, los restantes continúan ejerciendo el derecho conferido. Se extingue el usufructo cuando se extinga
para el último de ellos, o bien venza el plazo previsto. No hay derecho de acrecer entre ellos, a menos que se haya previsto lo contrario en el acto
constitutivo.

Prohibición de constitución sucesiva, excepción:

ARTICULO 2132.- … No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
El código no permite que se establezcan usufructos sucesivos sino simultáneos a favor de diferentes personas.En cuanto a la excepción, por
ejemplo, José en su testamento le deja el usufructo de una casa a Juan, y a la muerte e Juan, a Pedro. No es válido el constituido a favor de Pedro, a
menos que Juan no acepte el establecido a su favor en primer término.
ARTICULO 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución.
Duración:
El usufructo es un derecho temporario, está limitado en el tiempo.
Dura de acuerdo al plazo o condición establecido en el acto constitutivo. Si las partes no lo han fijado, el código lo fija supletoriamente, ya que no
puede extenderse más allá de la vida del usufructuario. Además, la muerte es una causal de extinción del usufructo, en el supuesto de que el plazo
previsto fuese mayor.Si es una persona jurídica, dura 50 años.Si hay varios usufructuarios, puede durar tanto como se haya previsto, o hasta que
muera el último de los cousufructuarios.
Modalidades:
ARTICULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No
puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento
subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

7. Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. Inventario. Garantía.
Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. Inventario:
ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo,
antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del
usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado
del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el
cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
ARTICULO 2138.- Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad
indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.
Garantía:
ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al
ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

8. Derechos y obligaciones del usufructuario. Transmisión del derecho. Ejecución por los acreedores. Garantía.
Derechos del usufructuario:
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En primer lugar, el usufructuario tiene derecho al uso y goce del objeto sobre el que recae su derecho. Puede usarla y gozarla como lo haría el
dueño, pero con la limitación de no alterar la sustancia. No puede alterar el destino aunque es relevante lo que se haya previsto en el título
constitutivo.El uso y goce puede ser directo o indirecto, ya que el código autoriza al usufructuario a transmitir su derecho, o a constituir derechos
reales o personales.
ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal:
-los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que
faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
-los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;
-los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación
alguna.

ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la
sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias para la conservación de la cosa, cuya causa sea
posterior al inicio del usufructo, y las demás que se originen por su culpa.

Transmisión del derecho:

ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la
que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso
y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo
propietario.
ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a
favor de varias personas con derecho de acrecer.

Ejecución por los acreedores. Garantía:

ARTICULO 2144.- Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar
garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes.
Así como el usufructuario puede transmitir su derecho, también puede ser embargado y ejecutado pos sus acreedores. El adquiriente debe dar
garantía, la que en este caso es obligatoria.

Obligaciones del usufructuario:

ARTICULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
ARTICULO 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás
que se originen por su culpa.No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.
ARTICULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes
del acto de constitución de su derecho.Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar
su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
ARTICULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y
expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
ARTICULO 2149.- Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de
derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario.
ARTICULO 2150.- Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el
usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.

9. Derechos y deberes del nudo propietario.

Derechos:
ARTICULO 2151.- Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho, pero
no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede
optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Deberes:
-Entregar el objeto: una vez celebrado el contrato, el dueño tiene la obligación de entregarle el objeto al usufructuario para que pueda
gozar de él. Con la tradición nacerá el derecho real. Si no lo hace, el usufructuario puede demandarlo para que cumpla con tal obligación.
-Mejoras: debe realizar aquellas mejoras que no están a cargo del usufructuario, o de pagar su valor.
-Obligación de saneamiento: cuando es constituido por título oneroso, el nudo propietario debe garantir el goce pacifico de su derecho. En el
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caso del usufructo constituido a título gratuito, se aplican supletoriamente las reglas sobre donación.

10. Extinción del usufructo. Casos especiales. Efectos.

Extinción del usufructo:
El usufructo puede extinguirse por alguno de los modos previstos para la extinción de los derechos reales.
ARTICULO 1907.-Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los
derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la
consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
En el caso del usufructo, el abandono sería la renuncia del usufructuario, para diferenciarlo del no uso, que es otra causa de extinción.
En cuanto a la destrucción total de la cosa, cabe advertir que no se extingue el usufructo cuando se trata de cosas fungibles, que es el caso del
conjunto de animales, ya que pueden ser reemplazados los que hayan muerto por otros de igual especie y cantidad. Tampoco se extingue si la
destrucción es parcial, continúa sobre lo que reste.
La consolidación se da cuando se reúnen ambas calidades en la misma persona. Por ejemplo, el usufructuario compra o hereda la propiedad de la
cosa que disfruta.No se produce la consolidación si el usufructuario adquiere el condominio de la cosa que disfruta
. Casos especiales:
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la
constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni
autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Efectos:

ARTICULO 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y
sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo
propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar
en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Cuando cesa el usufructo, el nudo propietario recupera el objeto, ya que el usufructuario debe restituir los bienes a quien tenga derecho. El
usufructuario queda convertido en tenedor a nombre del nudo propietario hasta que la entrega se concrete.
Si se niega a restituir, o intervierte el título, el propietario deberá inicierar acciones para recuperar el objeto. Serán aplicables las normas
previstas para el poseedor de mala fe.

11. Uso y habitación. Definiciones legales. Análisis crítico. Caracteres. Comparación con el usufructo. Normas aplicables. Facultades y
prohibiciones. Ejecución por los acreedores. Estudio especial del derecho real de habitación del cónyuge y del conviviente supérstites.
Uso. Definición legal. Análisis crítico:
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión
y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Puede ser establecido sobre toda especie de cosas muebles o inmuebles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario. Puede
comprender los frutos de un fundo ajeno.
Normas aplicables. Comparación con el usufructo:
ARTICULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las disposiciones particulares
establecidas en el presente.
Por ende, se aplican las reglas previstas para el usufructo. Además, en caso de duda, cabe interpretar que se está en presencia de un usufructo
en lugar de un derecho de uso. Debe estar limitado el uso y goce en título, ya que de no ser así se trata de un usufructo.

Facultades y prohibiciones:
-Limitaciones al uso y goce
El usuario tiene el uso y goce de la cosa, pero con límites, ya que de no haberlos habría usufructo.
Esta limitación surge del título constitutivo. Por ejemplo, si un campo forestado en el cual se constituyó un derecho real de uso tiene capacidad
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para generar 100.000 toneladas de leña en un año, pero en el contrato constitutivo se estableció que el usuario solo puede gozar de 5.000
toneladas, dicha cantidad será el límite del uso y goce.
-Limitaciones a la facultad de disponer

ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
Puede transmitir su derecho, ya que el código solo le impide constituir derechos reales sobre la cosa.

Ejecución por los acreedores

:ARTICULO 2157.- Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se
limita a las necesidades del usuario y su familia.
Por ende, los acreedores del usuario, en principio, pueden embargar los frutos, no el derecho de uso. Por excepción, tales frutos serán
inembargables cuando el uso se limita a las necesidades del usuario y de su familia. La razón es su carácter alimentario.

Habitación. Definición legal. Análisis crítico:

ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él,
sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Morar significa habitar o residir habitualmente en un lugar, el cual debe ser apto para vivienda. Caracteres:

- Temporario: el derecho de habitación es limitado en el tiempo, pudiendo extenderse como máximo a la vida del beneficiario.
- Inherente a la persona: se tiene consideración esencial a la persona del beneficiario.
- Intransmisible: no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte. El habitador no puede constituir derechos reales o
personales sobre la cosa.
- Inembargable: por sus características, se encuentra fuera del comercio, y por esa razón no puede ser atacado por los acreedores del
habitador.
- El objeto es un inmueble: debe ser un inmueble apto para vivienda. Puede ejercerse sobre todo el inmueble o sobre una parte material.
- No se puede alterar la sustancia.
- Puede surgir de la ley: por voluntad del legislador, como ocurre en los casos del cónyuge o conviviente supérstite. Normas aplicables:

ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a excepción de las disposiciones particulares
establecidas en el presente.
Se trata de las normas previstas para el uso

.Prohibiciones:
ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir
derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
Impuestos, contribuciones y reparaciones:
ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para
vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

Estudio especial del derecho real de habitación del cónyuge y del conviviente supérstites:
La protección del derecho a la vivienda, en general, y de la vivienda familiar, en particular, tiene jerarquía constitucional.

Cónyuge supérstite:
ARTICULO 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de
pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Este derecho real nace por voluntad de la ley, y no es necesario requerirlo, ya que surge de pleno derecho. Requisitos:
- Inmueble de propiedad del causante: sin importar que sea propio o ganancial, y que a la apertura de la sucesión no se encuentre en
condominio con otras personas.
- No tener atribución preferencial: ARTICULO 2381.- Atribución preferencial de otros bienes. El cónyuge sobreviviente o un heredero pueden
pedir también la atribución preferencial: a) de la propiedad o del derecho a la locación del inmueble que le sirve de habitación, si tenía allí
su residencia al tiempo de la muerte, y de los muebles existentes en él;
- Último hogar conyugal: si los cónyuges se mudaron a otro, no se podría hacer valer este derecho. Caracteres:
- Vitalicio y gratuito: el cónyuge supérstite tiene el derecho de por vida, sin que se extinga por contraer un nuevo matrimonio o vivir en
unión convivencial. En efecto, el habitador podrá vivir solo o junto con su familia, y el hecho de que sea gratuito implica que los
restantes coherederos no pueden reclamarle el pago de un canon por el uso, como así tampoco a quienes lo ocupen junto con el
cónyuge.
- Oponibilidad: el nacimiento de este derecho se producirá con la muerte del causante, y por tratarse de un derecho real sobre un
inmueble deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. El derecho real de habitación es oponible erga omnes, incluso a
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 los acreedores de los herederos.

Extinción:
El derecho real de habitación del cónyuge supérstite se extingue por las causales previstas para la extinción del usufructo.
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
-la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se
entiende que es vitalicio;
-la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del
usufructo;
-el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a
extender la duración del usufructo;
-el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Situación del conviviente supérstite:

ARTICULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite que carece de vivienda propia
habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos
años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en
condominio con otras personas.

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o
bienes suficientes para acceder a ésta Para el conviviente no opera de pleno derecho sino que debe solicitarlo, no es vitalicio sino que tiene un
plazo máximo de dos años.El derecho real de habitación del conviviente supérstite no alcanza a las uniones de parejas cuando uno o ambos de sus
integrantes tengan impedimento de ligamen.

BOLILLA 14

Servidumbre

1. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Objeto.

Definición legal. Análisis crítico:

ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Caracteres:
- Es un derecho real porque: 1) la mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones reciprocas de las heredades; 2)
quien por título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre, puede usar de ella; 3) la muerte de quien ha
constituido una servidumbre no la extingue; 4) tiene carácter de inmediatez, adherencia y absoluto.
- Duración: puede ser perpetua o temporaria.
- Es un derecho real principal, recae sobre cosa registrable, y no se ejerce por la posesión. Para ser oponible a terceros
interesados de buena fe precisa la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Se requieren dos inmuebles: pertenecientes a personas distintas, al menos parcialmente, ya que un inmueble podría pertenecer a
una persona que fuera condómino del otro.
El inmueble en cuyo beneficio se establece la servidumbre se llama herdad, fundo o predio dominante, siempre hablando de una
servidumbre real, ya que si es una servidumbre personal, también se requieren dos inmuebles, pero el beneficio recae sobre la
persona de su titular, que es el titular dominante.
Una servidumbre no puede ser vendida por separado, porque es inherente al inmueble. El predio
dominante es aquel que recibe el beneficio, la utilidad, la ventaja.
El inmueble que soporta la cara siempre se denomina sirviente.

Objeto:

ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.

3. Clasificaciones legales. Positivas y negativas. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes. Otras
clasificaciones.
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 Clasificaciones legales. Positivas y negativas:
ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la
carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
La servidumbre positiva le permite al titular del fundo dominante realizar alguna actividad (por ej. Sacar agua), y el titular del fundo sirviente
debe soportar.La negativa le permite exigir al titular del fundo sirviente una abstención (por ej. No construir más allá de cierta altura, no
edificar). Es negativa la que prohíbe hacer algo que le sería lícito hacer al dueño si no existiera la servidumbre.La servidumbre negativa no se
ejerce por la posesión.La positiva se ejerce por actos posesorios concretos y determinados y se adquieren por la tradición, que se refleja en el
primer uso. Además, se pueden adquirir por usucapión (prescripción).

Reales y personales:
ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe
asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se
toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier
poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
La servidumbre real requiere necesariamente para su existencia de dos inmuebles, mientras que la utilidad que brinda el fundo sirviente debe
recaer en beneficio del fundo dominante y no de su titular, por lo que en nada incide la persona de este último.

La ventaja real le debe corresponder a la heredad dominante, esto es, sin importar quien sea su titular. La servidumbre real, mirada desde uno
u otro inmueble, es inherente a ellos. Esto significa que transmitido uno, o los dos, la servidumbre continúa gravándolos, no se extingue.
En la servidumbre personal no hay inherencia al fundo dominante las que, si bien no pueden ser separadas del fundo ni formar el objeto de una
convención, ni ser sometidas a gravamen, no se transmiten a los sucesores porque acaban con la muerte del titular o a los 50 años si fueran a
favor de personas jurídicas.Las personales también requieren para su constitución de la existencia de dos inmuebles, pero la utilidad del fundo
sirviente recae ya no directamente sobre el fundo dominante sino sobre la persona de su titular.
La servidumbre real se presume perpetua y la personal vitalicia. En ambos casos, se puede pactar un plazo menor. Además, en caso de duda, la
servidumbre se presume personal.
Continuas y discontinuas:
Es continua cuando se ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre, como en el caso de acueducto. La discontinua es la que su ejercicio
requiere un hecho del hombre y se da un intervalo de tiempo. Así, por ejemplo, la de transido, que requiere que el hombre pase. Ya no están
legisladas en el CCyC.
Aparentes y no aparentes:
La aparente es la que se manifiesta, se aprecia, está a la vista, por ejemplo el acueducto si los canales están visibles. Es no aparente si no se
aprecia por una señal exterior, por ejemplo el acueducto subterráneo. Ya no están legisladas en el CCyC.
Otras clasificaciones:
Activa y pasiva: la servidumbre se llama activa enfocada desde el fundo dominante, y pasiva respecto del fundo sirivente.
Perpetua o temporaria: las reales pueden ser perpetuas o temporarias. Las personales siempre son temporarias.

4. Constitución. Voluntaria o forzosa. Onerosa o gratuita. Legitimación. Identidad de titular sirviente y dominante. Prohibición de
constitución sucesiva en las servidumbres personales, excepción. Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer. Modalidades.
Transmisibilidad. Duración.
Constitución. Voluntaria o forzosa:
Por regla, la servidumbre resulta de un acuerdo entre el titular del fundo dominante y el del fundo sirviente. No obstante, el código
aclara que hay servidumbres impuestas por la ley.
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la
necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de
acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se
la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Se llaman servidumbres forzosas a aquellas que la ley autoriza e impone, con prescindencia de la voluntad u oposición del titular del fundo
sirviente.Son excepcionales ya que el dominio se presume libre de cargas, de ahí que la regla es que nadie puede imponer una servidumbre,
sino que debe haber una necesidad especial. Además, los casos tienen que surgir en forma expresa de la ley, la enumeración es taxativa.
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Esta servidumbre es irrenunciable, resguarda el interés público al tener en miras fundamentalmente razones económicas de bien común.

-La servidumbre de transito, también llamada “de paso”, es una servidumbre coactiva (no voluntaria), que se caracteriza por su inderogable
necesidad y estrecha dependencia de los presupuestos legales, fundándose en el interés de los particulares o en la utilidad pública.
Los titulares de un inmueble, si lo desean, pueden gravarlos con servidumbres de paso a favor de sus vecinos. Acá rige la autonomía
de la voluntad. No obstante, si se dan ciertas condiciones, el tránsito por el inmueble de otro se puede imponer, aun contra su
voluntad.
Los fundos obligados al paso podrán ser linderos o no. Bastará que se interpongan en el trayecto consiguiente al acceso para que
puedan resultar afectados.
-La servidumbre de acueducto se da cuando pasa el agua por predios ajenos mediante una canalización, sea ésta cubierta o no.
El titular de un inmueble que necesita el agua para su explotación económica puede hacerla pasar por otros predios, con el deber de
indemnizar.
-La servidumbre de recibir agua de predios ajenos consiste en obligarse al sirviente a tolerar el ingreso de las aguas que provengan de otras
heredades. El destino final de las aguas no es el dominante, sino el sirviente.
Esta clase importa que el sirviente reciba las aguas artificiales originadas en un predio superior a partir de algún artefacto (bomba de extracción,
molino, etc.). Si resulta un perjuicio grave para el fundo sirviente, será necesaria la canalización subterránea o en cañerías.

Onerosa o gratuita:

ARTICULO 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.

La presunción es iuris tantum y pesará sobre el titular del fundo dominante la prueba de lo contrario. Legitimación:

ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles
y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Comprende a los titulares de derechos sobre cosa propia, como a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena, como sucede con el
usufructuario.
En cuanto a sus modos de constitución, son el contrato, en cuyo caso el primer uso equivale a la tradición si la servidumbre es positiva.
Las servidumbres positivas son susceptibles de ser adquiridas por la prescripción larga, en donde el primer uso es modo suficiente.
El interesado deberá probar que ejerció una servidumbre positiva en forma continua durante el plazo legal.
En cuanto a la prescripción breve, podría ser útil para sanear los defectos del título otorgado por quien no estuviese legitimado.

ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitución.
Prohibición de constitución sucesiva en las servidumbres personales, excepción. Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer:
ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.El artículo impide el derecho de acrecer, excepto pacto en contrario, así como la
sucesión, en las servidumbres personales.Puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas para que la ejerzan al mismo
tiempo, pero no para que una suceda a la otra. La razón es evitar que se perpetúe una servidumbre que por ser personal está destinada a
concluir con la vida del titular, si no se pactó un plazo menor.La única posibilidad de admitir la sucesión se daría si el indicado en primer lugar no
quiere o no puede aceptar la servidumbre.Modalidades
:ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Por ejemplo, pueden someterse a un plazo o condición que limiten su duración
. Transmisibilidad:
ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con
derecho de acrecer.

5. Derecho y deberes del titular dominante. Derechos del titular sirviente. División de la heredad del inmueble sirviente.
Derecho y deberes del titular dominante:
ARTICULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la
utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.
ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias
indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
Poe ejemplo, en una servidumbre de sacar agua es necesario el paso para poder llegar al lugar en el que se encuentra el agua.
Estas servidumbres accesorias no fueron objeto de algún contrato, ya que las impone la ley, si se extingue la servidumbre principal
desaparecen las accesorias.
ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que
se trate de una servidumbre forzosa.
El ejercicio de la servidumbre implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo sirviente. Existe una regla de que el ejercicio debe causar el
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menor agravio posible al fundo sirviente.La norma dispone que de no haberse pactado otra cosa en el título, el límite del ejercicio de una
servidumbre es el de las necesidades del predio dominante en la extensión que tenía cuando fue constituida, es decir, no pueden tomarse en
consideración las nuevas necesidades del predio que surjan con posterioridad.En cuanto a la excepción, si la servidumbre es forzosa, ocurre que al
no haber título ni posibilidad de negociar, la ley deba imponer este criterio. Así, por ejemplo, si hay necesidad de pasar más veces que antes, o si
aumenta la explotación y se necesita sacar más agua a través de la servidumbre de acueducto. De no ser así, la servidumbre se vería
desnaturalizada.

ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y
conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble
sirviente o un tercero.
ARTICULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente
trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder
de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
El titular del fundo sirviente y terceros deben abstenerse de realizar trabajos que impidan el ejercicio de la servidumbre. Si lo hacen, deberán
hacerse cargo de volver las cosas a su estado anterior.
ARTICULO 2178.- Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden hacerse con independencia
del inmueble dominante.
Es una carga real inherente al inmueble, no puede ser separada ni ser objeto de acto jurídico alguno, ni de ejecución, con independencia del
inmueble al que accede.
ARTICULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.
Derechos del titular sirviente:
ARTICULO 2180.- Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.
No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado
con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la
turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
El titular no deja de ser dueño o (titular de otro derecho real) del inmueble y puede realizar todo aquello que puede efectuar un dueño o titular del
derecho real correspondiente.Por lo tanto, puede realizar actos de disposición jurídica (por ej. Venta, permuta donación, etc.) y actos de
administración (por ej. Locación). Estos actos no deben interferir en la servidumbre ya existente.

ARTICULO 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la
servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que
tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

6. Extinción. Casos especiales. Efectos.

Extinción:
En primer lugar, la servidumbre se puede extinguir por alguno de los medios generales previstos para la extinción de todos los derechos reales.

- Renuncia o abandono: se trata de la renuncia de la persona que se encuentra favorecida por la servidumbre.
Pueden renunciar el propietario del fundo dominante, los condóminos, o bien otros titulares de derechos reales legitimados para
adquirir servidumbres cuando ellos fueron los constituyentes.
La renuncia no será posible, sin embargo, en las servidumbres forzosas, ya que está en juego el orden público.
- Destrucción de la cosa: podría darse el caso de que su ejercicio llegase a ser absolutamente imposible por razón de ruina de alguno
de los predios, o por un cambio sobreviniente a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de la naturaleza o de
un hecho lícito de un tercero.
No se extinguiría cuando las cosas son restablecidas, o lo destruido es reparado, si ello es posible, siempre que se hubiere hecho
antes de los 10 años.
- Consolidación: por la reunión en la misma persona de la propiedad del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que haya
sido la causa que la haya motivado, o del predio dominante y la parte del fundo sirviente sobre la cual recaigan. La confusión puede
darse en cabeza de uno de los dos titulares o de un tercero que adquiera la propiedad de ambos.

Casos especiales:
ARTICULO 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las servidumbres:

a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

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 b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados;
si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la
constitución.
Efectos:
ARTICULO 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante.

BOLILLA 15 I PARTE

DERECHOS REALES DE GARANTIA

1. Las garantías en general. Clasificaciones. Legales y convencionales, personales y reales, generales y especiales
Las garantías en general:
Se entiende por garantía, en sentido amplio, toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su satisfacción,
atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades.La clasificación de derechos reales de garantía la encontramos dentro
de los derechos reales sobre la cosa ajena, dentro del mismo encontramos por ejemplo la hipoteca, prenda y anticresis.
El derecho real de garantía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (del deudor o de un tercero) que garantiza el pago de la deuda a
aquel acreedor.

Clasificaciones. Legales y convencionales, personales y reales:

Las garantías pueden ser de diferentes clases:

- Legales: son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios, etc.
- Convencionales: surgen de la voluntad de las partes
- Personales: se agrega otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con el pago. Por ejemplo en la fianza, Pedro
(fiador) le garantiza personalmente que Juan (deudor) va a cumplir, y que si este no cumple lo hará él en su lugar.
- Reales: el deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo el acreedor se cobre de ella. Ejemplos:
Venta con pacto de retroventa: el deudor da al acreedor la propiedad de una cosa suya, y este tendrá que devolvérsela a aquel
cuando cumpla con su deuda
Hipoteca: el deudor da al acreedor el derecho de ejecutar y hacer vender la cosa en subasta pública para cobrarse de ahí su
crédito, en caso de que el no pague su deuda
Prenda y anticresis: el deudor da al acreedor la posesión (no la propiedad) de la cosa, y al cumplir con su deuda, el acreedor le
devuelve la posesión de la cosa
Claro está que al acreedor le da más seguridad una garantía real que una personal, ya que cuenta con un bien cuyo valor sabe de antemano y del
cual podrá cobrarse teniendo en general 2 derechos: de obtenerlo para ejecutarlo, (aun si está
en manos de terceros porque el deudor lo enajeno) y de preferencia en el cobro, es decir que será el primero de los acreedores en cobrar cuando
el bien sea ejecutado.

2. Derechos reales de garantía. Créditos garantizables

Derechos reales de garantía:
El derecho real de garantía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (del deudor o de un tercero) que garantiza el pago de la deuda a
aquel acreedor.
ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garantía de créditos se rigen por las disposiciones
comunes de este Capítulo y por las normas especiales que corresponden a su tipo.
Créditos garantizables:
ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o
no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las
excepciones admitidas por la ley.
La regla general es que cualquier crédito es asegurable con una garantía real, ya sea puro y simple, a plazo, condicional (condición suspensiva o
resolutoria) o eventual, de dar (sumas de dinero o cantidades de cosas), hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
La obligación asegurada puede estar sujeta a una condición suspensiva (la garantía accede a un crédito exigible recién cuando se cumpla la
condición) o resolutoria (la deuda es exigible pero desaparece si se cumple la condición, en ese caso desaparece el gravamen).
Puede asegurarse tanto una obligación natural (donde el acreedor no tiene ninguna acción para exigir) como una obligación futura (créditos
eventuales); para esta última se necesitaría crear una hipoteca para garantizar el pago por daños y perjuicios que pudiera originar el
incumplimiento del contrato de locación.
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El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de 10 años, contados desde ese acto. Vencido el
plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

3. Accesoriedad. Consecuencias
Accesoriedad:
ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se
extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.La accesoriedad es una de las características
fundamentales de los derechos reales de garantía
. Consecuencias:Debe existir una obligación valida; si se transmite el crédito principal también lo hace la garantía; si se extingue la deuda se
extingue el derecho real de garantía. Ahora, que pasa si se extingue la garantía? La extinción del accesorio no afecta a la obligación principal (el
carácter accesorio del derecho real de garantía hace que siga la suerte del principal y la extinción de la obligación genera la del derecho real de
garantía).
4. Convencionalidad. Clausulas prohibidas
Convencionalidad:
ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con
las formas que la ley indica para cada tipo.
La convencionalidad es otra de las características fundamentales de los derechos reales de garantía; éstos solo pueden ser constituidos por
contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (el titular del objeto gravado y el acreedor de la obligación a garantizar) y con las
formas que la ley indica para cada tipo (puede ser instrumento público o privado, excepto cuando se grave una cosa inmueble, en cuyo caso
será exigible la escritura pública). Mediante un contrato creamos un gravamen para asegurar que se cumpla una obligación que puede surgir de
otro contrato (ej: compraventa de departamento).

Requiere la voluntad de las dos partes, que son el constituyente, que puede ser deudor o no, y el acreedor

Clausulas prohibidas :No es posible constituirlos por testamento, ni por imposición judicial o legal.

5. Especialidad. En cuanto al objeto. En cuanto a la determinación del crédito y en cuanto a la estimación del monto del gravamen.
Controversia: créditos indeterminados o abiertos, monto máximo, plazo. Garantías sobre el saldo deudor de cuenta corriente y de cuenta
corriente bancaria. Gravamen en moneda extranjera
Especialidad:
La especialidad tiene que ver con dos aspectos, el objetivo, relacionado con el objeto asiento del gravamen, y el crediticio que tiene que ver con
la obligación garantizada y el monto del gravamen.
En cuanto al objeto:
ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto
debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
El objeto de los derechos reales de garantía puede ser cosas y derechos (ej: prenda de créditos). Debe ser actual y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro).
Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que
van a garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrara eventualmente ante el incumplimiento del
deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.
Ejemplos:
-Inmueble: indicar su ubicación (provincia, ciudad, calles, número), superficie, valuación fiscal, nomenclatura catastral, etc.
-Auto: marca, modelo, número de motor y chasis, uso y destino, número de dominio, etc.
-Buques: número de matrícula, nombre, tonelaje, esbora, puerto de matrícula, etc.
-Aeronaves: marca, modelo, número de serie y matricula, etc.

En cuanto a la determinación del crédito y en cuanto a la estimación del monto del gravamen:
ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida
con la expresión del monto máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen
constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses,
costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el
plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
La especialidad respecto del crédito está ligada a la responsabilidad respecto a la cuantía, es decir, a una cantidad de dinero determinada, o
en su caso, el consiguiente valor estimativo.El código se limita a exigir que se establezca solamente el monto a que se extiende la garantía
real, y que determina el límite de la responsabilidad.De esta forma sabemos hasta que cifra va a tener que soportar el dueño de la garantia

Eugenia Sanchez - Franja Morada

real constituida, de parte del acreedor. La cifra por la que está afectado el objeto tiene un límite máximo que puede coincidir o no con el
importe del crédito garantizado.Los derechos reales de garantía pueden constituirse en seguridad de cualquier tipo de obligación. Ya se trate
de una de dar sumas de dinero, o de otra especie, habrá que consignar en el acto constitutivo un monto, una cantidad de dinero, que obrará
como máximo de la garantía real.La especialidad está dada no sólo en protección del constituyente, sino también en protección de terceros,
que tendrán seguramente interés en conocer el pasivo de sus deudores, con los consiguientes privilegios, y poder analizar así las
capacidades de pago consecuentes, y la certeza del crédito debe surgir de la pertinente publicidad posesoria o registral; es decir, que la
garantía no se extienda más allá del monto establecido.

Defectos en la especialidad:
ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o
del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
El incumplimiento del principio de especialidad puede provocar la nulidad de la garantía. Sin embargo, se brinda la oportunidad de suplir las
omisiones incurridas en las especificaciones de que da cuenta el art., y son los tribunales que entiendan en el juicio los que tienen las
facultades de apreciación según el conjunto de enunciaciones y las pruebas aportadas para precisar lo faltante y decidir si la garantía
cuestionada satisface el principio de la especialidad.

Controversia: créditos indeterminados o abiertos, monto máximo, plazo:

Créditos indeterminados o abiertos:
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente. Este último es el caso de la
“hipoteca abierta”.Se refiere a todos los créditos indeterminados que ingresen en la garantía real beneficiándose con las operaciones que la
integran tanto el acreedor como el deudor.Es la hipoteca que asegura una masa de créditos indeterminados en su causa-fuente, sean
presentes y/o futuros, a favor de un acreedor determinado, por un monto máximo y durante un plazo cierto.

El código admite expresamente esta posibilidad, no sólo para la hipoteca, sino para todos los derechos reales de garantía (prenda y anticresis).
El derecho real será válido y oponible erga omnes, en la medida que se vislumbre la razón de ser de la causa fuente generadora de las
obligaciones que serán objeto de la garantía real, y siempre que se consigne la cantidad cierta de dinero, plazos acordados, y el tipo de interés
pactado si se tratare de obligación dineraria, el valor estimativo de la deuda, todo ello, a fin de que quede explícitamente fijado el límite de
responsabilidad del asiento del derecho real de garantía.En concreto, las obligaciones garantizadas pueden ser eventuales o futuras, es decir,
no haber nacido aun. Lo que debe inexorablemente existir al tiempo de la constitución e el contrato u otra causa fuente de las obligaciones del
cual aquellas puedan nacer.

Monto máximo:
“… el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por
capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos…”
Esta norma consagra para todos los derechos reales de garantía la fijación del monto como “tope máximo”, sin distinguir los créditos
determinados de los indeterminados en su causa-fuente, ni tampoco establece la diferencia alguna con relación a objeto de la obligación, sea
de una suma de dinero o cualquier otra prestación.
No hay que confundir el monto del crédito con el monto del gravamen. El primero responde a la suma efectivamente adeudada, cuya
determinación no puede ocurrir a la fecha de constitución del derecho real. El segundo responde a esa cantidad “tope o máxima” hasta la cual
responde el derecho real, que le confiere al acreedor las facultades reipersecutorias y de privilegio que distinguen a los derechos reales de
garantía.

Plazo:
“…El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido
el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia”.
Esto no significa que los derechos reales de garantía no pueden durar más de 10 años. No es así, salvo que el derecho de anticresis no puede
extenderse más de diez años si se trata de inmuebles, y de cinco si se trata de cosas muebles. En ocasiones, la duración del derecho real de garantía
dependerá de la duración del derecho del constituyente.
Lo que quiere expresar el art. Es que cuando se constituye un derecho real de garantía sobre créditos indeterminados, la garantía
indeterminados, la garantía asegura a los créditos nacidos dentro de ese plazo máximo de diez años (puede ser menor). Esto es, si nacen nuevos
créditos entonces indeterminados
Garantías sobre el saldo deudor de cuenta corriente y de cuenta corriente bancaria:
El código contempla para los créditos eventuales que se originan en la cuenta corriente y la cuenta corriente bancaria un procedimiento de
conformación de saldo que permite expedir el título ejecutivo del crédito.
Gravamen en moneda extranjera:
ARTICULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de
constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, seestipuló dar moneda que no sea de curso legal en la
República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso

Eugenia Sanchez - Franja Morada

legal.
Ahora, la obligación de dar moneda extranjera es reputada de “dar cantidad de cosas” y, como consecuencia de ello, se dispone que “el deudor
puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.
En lo que interesa al principio de especialidad, cabe recordar que el art. 2189 exige que “el monto de la garantía o gravamen debe
estimarse en dinero”. En función de lo dispuesto por el art. 765, si se fija un monto en moneda extranjera ello no sería “dinero”, y no
estaría satisfecho el recaudo de especialidad. Incluso, pueden presentarse problemas en el Registro de la Propiedad Inmueble, si se
pretende inscribir un derecho real de garantía cuyo monto está expresado en moneda extranjera.

6. Indivisibilidad. En cuanto al objeto y en cuanto al crédito. Excepciones

Indivisibilidad:
ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes
afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.El acreedor cuya garantía
comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o
de la existencia de otras garantías.Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También
puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este
último si hace a su propio interés.
Toda la deuda gravita sobre todo el objeto afectado; si se divide la deuda o se extingue parcialmente, no ocurre lo mismo con la garantía.
Hasta que no se pague el derecho real es indivisible (y hasta que no se salde la deuda el objeto no estará libre de gravamen).
Vale aclarar que, además de las disposiciones y características comunes a todos los derechos reales de garantia, cada uno de ellos (hipoteca,
prenda y anticresis) va a regirse por normas especiales.

7. Extensión en cuanto al objeto. Extensión en cuanto al crédito. Subrogación real

Extensión de la garantia en cuanto al objeto:

ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las rentas debidas.Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
-los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros,
aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
-los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de
terceros, aun en las condiciones antes indicadas.Constituye una norma de orden público por cuanto versa sobre el objeto mismo del derecho
real. No pueden los particulares modificarla.
Extensión de la garantia en cuanto al crédito:
ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así
también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía
quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
Subrogación real:
ARTICULO 2194.- Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por
indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.Se duele denominar subrogación real a la
sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de tal modo que el bien nuevo, ya sea una cosa mueble o
inmueble, un crédito o una indemnización, ocupe el lugar del bien antiguo para ser sometido a su mismo régimen.
La subrogación real es la situación que se produce cuando el bien gravado en reemplazado (por indemnización, precio, etc.) al ser destruido,
expropiado o ser puesto fuera del comercio, etc.; y la garantia pasa a ese reemplazo.

Ejemplos:
-Indemnización: esto no significa que ahora el objeto será la indemnización, sino que sigue siendo el inmueble pero que ante casos que hacen
surgir la indemnización (incendios, derrumbes, etc.) dicho importe debido por el asegurador sirve para que el inmueble siga valiendo lo
inicialmente acordado (manteniendo su valor)
-Expropiación: si el Estado expropia el bien gravado, se extingue el objeto de la garantia, la cual se traslada al importe de la indemnización
(art. 28 ley 21.499)
En caso de la extinción parcial del objeto, la garantia subsiste sobre la parte material restante.Si se destruye por ejemplo todo el edificio, el
gravamen subsiste sobre su terreno, pero de todas formas se suele establecer en el contrato, un seguro por el que constituye el gravamen para que
el acreedor pueda cubrirse ante casos como incendios, terremotos, inundaciones, etc., y pueda cobrarse con dicha indemnización.

8. Facultades del constituyente. Inoponibilidad

ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no
puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación,
Eugenia Sanchez - Franja Morada
o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.
Los actos de disposición realizados sobre el objeto son validos entre las partes pero inoponibles al acreedor (él puede disponer del bien como si
este no hubiera sufrido ningún cambio o limitación). Qué actos pueden ser? Alquilarlo por un tiempo excesivo, demoler o modificar el inmueble
(salvo que sea para aumentar su valor o hacer reparaciones y siempre que esté la autorización del acreedor en el contrato), talar árboles o quitar
plantaciones del fundo o explotarlo inadecuadamente.
Si los actos lesivos realizados sobre la cosa por parte de su propietario o de terceros ajenos ya se consumaron el acreedor puede
recurrir a las siguientes figuras:
- Depósito del importe compensatorio del valor perdido de garantia: pedir que se calculen los deterioros o disminución del
valor de objeto y que se deposite el importe
- Suplemento al gravamen inicial: pedir el suplemento de la garantia para llegar a completar así el valor del total del objeto
- Pedir que se lo prive al deudor del beneficio del plazo : es decir que se le saque el tiempo pactado para cumplir con la obligación
principal de manera que se ejecute la garantia por no pagar la deuda (como si hubiera vencido el plazo)

Si los actos lesivos no se consumaron e acreedor puede usar las medidas cautelares para evitar que se produzcan, garantizando así su crédito.

Inoponibilidad:
ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
En caso de ejecución son inoponibles al acreedor (titular de la garantia) los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantia. El acreedor
puede actuar como si esos actos no existiesen, exigiendo que los bienes estén desocupados (si el acto fue alquilar la cosa) o sin gravámenes, o
con los accesorios que se hubiera separado de la principal.

9. Garantía constituida por el propietario no deudor. Responsabilidad. Ejecución. Derecho al remanente. Subrogación del propietario no
deudor
Garantía constituida por el propietario no deudor. Responsabilidad:
ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el
bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el
máximo del gravamen.
Entonces, ante el incumplimiento del deudor, el propietario no deudor responderá solo con el bien y hasta el máximo del gravamen, en
cualquiera de los siguientes casos:
-Cuando el propietario no deudor sea un tercero que constituye la garantia (en respaldo de la deuda ajena) sobre un objeto de su propiedad; o
-Cuando el propietario no deudor sea quien adquiere el bien gravado sin obligarse expresamente a pagar el crédito asegurado (no asume
la deuda)

Ejecución:
ARTICULO 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el
acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.
Una vez que el acreedor pide al deudor que le pague su deuda en el plazo estipulado, y este no cumple, aquel le reclamara al titular del objeto
dado en garantia que le pague lo adecuado.
El titular del objeto gravado (propietario no deudor) tiene varias opciones ante ese reclamo:
1-Pagar la deuda: se subroga en los derechos del acreedor en forma automática y puede reclamarle al deudor el reintegro del pago que hizo
(para desinteresar al acreedor)
2-Oponer excepciones: las que se proponen (junto con el ofrecimiento de la prueba) dentro de los 5 dias de recibida la intimación por el
acreedor (incompetencia, inhabilitación de título, falta de personería, cosa juzgada, etc.)
3-Entregar el objeto gravado para su ejecución (sin abandonar la propiedad del mismo) Derecho al remanente:

ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente
que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
El propietario no deudor tiene derecho al remanente del producido de la ejecución del bien gravado (con preferencia sobre los acreedores
quirografarios del deudor inicial), es decir lo que sobra del precio una vez subastado o vendido el bien y descontado el monto del gravamen
(satisfaciendo asi los intereses del ejecutante).
Subrogación del propietario no deudor:
ARTICULO 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho a:
-reclamar las indemnizaciones correspondientes;
-subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
Eugenia Sanchez - Franja Morada
-en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de
ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se
haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.
El propietario no deudor (titular del bien gravado por deuda ajena) puede:
-Pagar la deuda ajena-Soportar la ejecución del bien (realización de la garantia) Y a su vez, en ambos casos puede:
a-Reclamar las indemnizaciones correspondientes (daños y perjuicios por quien le transmitió el bien gravado)
:b-Subrogarse, en la medida en que puede, en los derechos del acreedor;
c-Si hay otros bienes gravados en beneficio de la misma deuda llamar a sus titulares al proceso de ejecución (o promover uno distinto) para que
respondan por la proporción que le correspondan soportar según lo pactado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los
bienes gravados (descontando el porcentaje que le tocaba afrontar a él con su bien).

10. Extinción. Cancelación registral

Extinción:
ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus
titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la
satisfacción de sus créditos.
Es decir que, una vez subastado el bien gravado, se extingue la garantia real y el adquierente recibe el bien sin gravamen alguno.
Existen 3 requisitos:

- Que la subasta sea pública. Ordenada en juicio o proceso donde se establezca la venta forzada del bien gravado
- Que los acreedores (hipotecarios, prendarios, anticresistas) hayan sido citados correctamente a la ejecución para hacer valer sus
derechos y obtener lo que le corresponda. Si no están debidamente citados la venta se hace igual y es válida pero a quien lo adquiere
se le aplican las garantías que pesan sobre el bien al hacer la subasta (pudiendo pedir para volver a realizar la subasta citando
correctamente o hacerse cargo de los gravámenes)
- Respetar el orden de preferencia de los acreedores una vez realizada la venta forzada Cancelación
registral:
- ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se
cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el
interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.
En forma voluntaria: la cancela su titular al dar un instrumento igual al exigido para constituir la garantía. El titular emite un acto expresando que
quiere que se deje sin efecto la constancia donde publicita el gravamen a su favor.
En forma judicial: la cancela el juez ante incumplimiento del acreedor.Con la extinción de la garantia, desaparece es decir que finaliza la obligación.
Con la cancelación se deja sin efecto un asiento registral que publicita la garantía real.

BOLILLA 15 II PARTE

HIPOTECA. FIDEICOMISO DE GARANTÍA

1. Derecho real de hipoteca. Definición legal

ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar
sobre su producido el crédito garantizado.
Analizando la definición tenemos que tener en cuenta:
- Derecho real: algunos autores lo niegan basándose en que el acreedor no adquiere la posesión de la cosa, es decir que faltaría la
relación directa entre el titular y la cosa; o que ante el incumplimiento del deudor, el acreedor no puede quedarse con la cosa,
sino solo ejecutarla y cobrarse de la venta. A pesar de esto para la mayoría de los autores se trata de un derecho real con
características especiales
El acreedor tiene derechos sobre la cosa y como consecuencia de ello es que el deudor se ve limitado. Asi por ejemplo, no puede
hacer nada que implique disminuir el valor del inmueble hipotecado; y si bien puede vender la cosa o alquilarla, etc., el acreedor
podrá ejecutarla sin importar quién sea el actual propietario
- De garantia: el deudor constituye hipoteca sobre un inmueble propio para garantizarle al acreedor hipotecario que va a cumplir con
la obligación que contrajo. Por ej: A es dueño de una casa, necesita dinero y pide un préstamo, y para garantizarle al acreedor que
va a devolverle el dinero hace una hipoteca sobre su casa de manera que si este no paga podrá cobrarse de ahí.
- Que recae sobre uno o mas inmuebles individualizados : no se aplica a muebles, salvo la hipoteca naval, aeronáutica y sobre minas; y
Eugenia Sanchez - Franja Morada
 se determina su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias datos de registración, nomenclaturas catastrales, etc.
- Que continúan en poder del constituyente: el bien no se desplaza, sino que queda en poder del dueño
- Que otorga al acreedor, ante el incumpliendo del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado: si el deudor no cumple el acreedor puede a) seguir y perseguir la cosa de manos de quien la tiene para hacer la
venta o ejecución para así poder cobrar; b) tener preferencia, prioridad en el cobro una vez hecha la venta.

2. Constitución. Legitimados. Hipoteca de parte indivisa. Forma. Determinación de inmueble. Inscripción

Constitución. Legitimados:
ARTICULO 2206.- Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie.
No debe haber ninguna ley que lo impida y deben tener capacidad.
Titular de dominio: el dominio que tiene el titular es revocable o fiduciario; puede igualmente constituir hipoteca pero sujeto a la consecuencia de
su extinción
Titular de condominio: el titular puede afectar la cosa por su parte indivisa
Titular de propiedad horizontal: puede constituir hipoteca sobre parte privativa y sobre la parte común inescindible
Titular de superficie: puede constituir hipoteca ya sea sobre el derecho a constituir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria, limitado al plazo de duración del derecho de superficie
Hipoteca de parte indivisa:
ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede
ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Según indica el art. el condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa, ya que es una de sus facultades la de constituir derecho real
de garantia para avalar obligaciones propias o ajenas).El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. La partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presto consentimiento expreso.

Si el acreedor hipotecario consiente la partición y en ella es beneficiario (quedando como dueño del bien) un condómino que no es el que
constituyó la garantia real, ésta desaparece.Si bien el beneficiario (al que le adjudican la propiedad del bien) es el que constituyo la hipoteca,
ésta subsiste (obviamente sobre la parte indivisa que se hizo el gravamen).Si el acreedor hipotecario no consiente, el resultado de la partición le
es inoponible, pudiendo pedir la ejecución de la garantia. Y si el bien pasa a un tercero ajeno al condominio la garantia subsiste.En el caso que la
hipoteca fuera constituida por todos los condóminos, aunque la cosa se haya adjudicado en partición a uno de ellos (o se haya enajenado a un
tercero ajeno), la hipoteca es válida y ejecutable ya que el gravamen recae sobre todo el inmueble y cada condómino está obligado por toda la
deuda: principio de indivisión del derecho real de garantia.

Forma:
ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en
contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la
registración.
Debe constituirse por escritura pública (salvo que una ley imponga otra cosa). El acreedor puede dar su aceptación posteriormente, pero debe
hacerlo por escritura pública y antes de la registración.
En el caso que no se constituya por escritura pública, no va a ser inválido el acto, sino que las partes se obligan a realizar en otro acto la forma
impuesta por la ley (promesa de hipoteca).El acreedor debe aceptar la constitución de la hipoteca, sino esta misma no podrá registrarse.
Determinación de inmueble:
ARTICULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización.
Inscripción:
ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se
renueva.

3. Ejecución hipotecaria: judicial, extrajudicial (bancos oficiales) y mixta (Ley 24.441)

El “régimen de ejecución especial de hipotecas” es el régimen que se aplica, según el art. 52 de la ley 24.441, siempre que las partes dejen
constancia de que se someten a este régimen expresamente. El procedimiento es el siguiente:
-Pasados los 60 días de producida la mora, el acreedor intima al deudor (por acta, carta doc., etc.) al pago íntegro de lo adeudado (por 15 días)
bajo apercibimiento de remate en forma extrajudicial
-Si el deudor NO paga, el acreedor se presenta contra el jue con la letra o cupones exigibles y con el certificado de dominio del inmueble
hipotecado, (para verificar su estado de ocupación) y obtiene la tenencia.
-Después se da traslado (por 5 días) al deudor, para que oponga excepciones, que si las tiene pueden ser: que no está en mora, que no fue

Eugenia Sanchez - Franja Morada

intimado al pago, que en ningún momento se pactó este régimen especial de ejecución, que hay vicios graves en la publicidad
-Rechazadas estas excepciones, el juez ordena verificar el estado del inmueble a través de un escribano
-Si el inmueble está ocupado, se intima a desocuparlo en forma pacífica, en 10 días; caso contrario interviene la fuerza publica

1. Extinción. Tratamiento particular del caso de la subasta judicial.

Extinción:
-Por vía de consecuencia:
La hipoteca es accesoria de uno o más créditos. Por ende, la extinción total de la obligación garantizada determina el fin del derecho real
accesorio. Esta es la regla que puede sufrir alguna excepción, como en el caso de la novación, o del pago hecho por un tercero.
La extinción del crédito debe ser total, pues su cancelación parcial hace que subsista la hipoteca, por ser indivisible.
-Por vía principal:
Pueden darse situaciones en que, sin que se extinga el crédito garantizado, la hipoteca se extinga.
Cabe mencionar a la renuncia formalizada en escritura pública, esto es, el abandono del derecho real, y a la consolidación, que se presentaría si
confluyen la propiedad de la cosa y el derecho de hipoteca en la misma persona.
También se extinguirá la hipoteca si se resuelve con efecto retroactivo el derecho del constituyente, como sucede en los casos de dominio
revocable. Otro supuesto sería el vencimiento del plazo, cuando quien la constituyó tenía un derecho sujeto a término, como sucede con el
superficiario.
Finalmente, el modo especial de extinción del derecho real es la subasta, en cuyo caso los derechos de todos los acreedores se trasladan al precio
obtenido.

4. Cancelación. Distintos casos. Caducidad de la inscripción.Cualquiera sea el plazo de duración de la hipoteca, lo cual dependerá del crédito
que garantiza, el código establece un plazo de caducidad de la inscripción registral, si antes no fue cancelada por el interesado o por un juez.
En efecto, dispone el art. 2210 que “los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se
renueva”. Los efectos de la caducidad son automáticos, a diferencia de la cancelación, que requiere la actividad del interesado y la
presentación de un documento ante el Registro.

No es un plazo de prescripción sino de caducidad, lo que significa que no se suspende ni se interrumpe. No se extingue el derecho real, sino la
inscripción. Si transcurre el plazo sin que antes se renueve la inscripción, se pierden los efectos del registro de la hipoteca, esto es, la
oponibilidad y, consecuentemente, la preferencia.
La hipoteca sigue existiendo, pero como si no estuviera inscripta. Si se reinscribe luego de vencido el término de caducidad, se habrá perdido la
prioridad y será oponible a terceros desde ese momento. Por ende, si en el tiempo intermedio se hubiera adquirido un derecho distinto (por ej.
Otra hipotea), el acreedor hipotecario se verá postergado. Seguirá siendo acreedor, pero habrá perdido las ventajas que tenía.

6. Securitización de hipotecas. Ley 24.441. Concepto e importancia en la dinamización del crédito. Letras hipotecarias. Características
generales. La letra hipotecaria estructural. Pago. Ejecución. Cancelación de la letra hipotecaria
Letras y pagarés hipotecarios:
Son títulos valores con garantia hipotecaria; están regladas en la ley 24.441 (art. 35 a 49). Quien las tenga en su poder (deudor o tercero)
podrá solicitar la cancelación, sin que sea necesaria ninguna otra prueba de que se ha pagado la obligación.
La cancelación podrá ser total o parcial según la cantidad de pagarés que se presenten al Registro.
Ejemplo: si firmaron 10 pagares hipotecarios y se presentan todos, la cancelación será total. Si solo se presentan algunos, la cancelación será
parcial.
La emisión de letras hipotecarias no impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario tendrá los derechos y
obligaciones del tercer poseedor de cosa hipotecada. La locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca será inoponible
a quienes adquieran derechos sobre la letra o sus cupones. El deudor o el tercero poseedor tienen la obligación de mantener la cosa
asegurada contra incendio en las condiciones usuales de plaza; el incumplimiento causa la caducidad de los plazos previstos en la letra.
Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdicción
donde se encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano y un funcionario
autorizado del registro, dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento de la hipoteca. Las letras hipotecarias deberán contener las
siguientes enunciaciones:

a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado;

b) Nombre del acreedor;
c) Monto de la obligación incorporada a la letra, expresado en moneda nacional o extranjera. En caso de que el mutuo hipotecario se
hubiera constituido en el marco de alguna excepción a lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias y
complementarias, las letras deberán dejar constancia de que el monto de la obligación se encuentre sujeto a la cláusula de
actualización que correspondiera;
d) Plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, salvo lo previsto en el artículo 41 para las letras
Eugenia Sanchez - Franja Morada
 susceptibles de amortizaciones variables;
e) El lugar en el cual debe hacerse el pago;
f) Tasa de interés compensatorio y punitorio;
g) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos regístrales y catastrales;
h) Deberá prever la anotación de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales;
i) La indicación expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su pago, y que el acreedor se halla
obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos;
j) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten.

También se dejará constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto del crédito. Las letras hipotecarias también podrán
ser escritúrales.Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo que se hará en el lugar habilitado para ello en el título, o en su
prolongación; deberá constar el nombre del endosatario, quien podrá volver a transmitir el título bajo las mismas formas, y la fecha del endoso.
No es necesaria notificación al deudor, y éste no podrá oponer al portador o endosatario
las defensas que tuviere contra anteriores endosatarios o portadores del título salvo lo dispuesto en el artículo 42, in fine. El endoso de la letra
hipotecaria es sin responsabilidad del endosante.Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de
intereses. Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. Si la
letra fuera susceptible de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones; en ese caso el deudor tendrá derecho a que
los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra, sin perjuicio de lo cual serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos
documentados que no se hubieren inscrito de esta manera.

Pago. Ejecución:
ARTICULO 42. El pago se hará en el lugar indicado en la letra. El lugar de pago podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto
a partir de su notificación al deudor.
El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento de ejecución especial previsto en el
título IV de esta ley cuando así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca. De ello deberá dejarse constancia en la letra y en
los cupones.

Cancelación de la letra hipotecaria:

La cancelación de la inscripción de la emisión de las letras, y por ende de la hipoteca, se podrá hacer a pedido del deudor mediante la
presentación de las letras y cupones en su caso con constancia de haberse efectuado todos los pagos de capital e intereses. El certificado
extendido por el juez tendrá el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de su presentación para la cancelación de la hipoteca.

7. Fideicomiso de garantía.
ARTICULO 1680.- Fideicomiso en garantía. Si el fideicomiso se constituye con fines de garantía, el fiduciario puede aplicar las sumas de dinero que
ingresen al patrimonio, incluso por cobro judicial o extrajudicial de los créditos o derechos fideicomitidos, al pago de los créditos garantizados.
Respecto de otros bienes, para ser aplicados a la garantía el fiduciario puede disponer de ellos según lo dispuesto en el contrato y, en defecto de
convención, en forma privada o judicial, asegurando un mecanismo que procure obtener el mayor valor posible de los bienes.
El código se limita a preveer brevemente, en esa sola norma, las facultades extrajudiciales de disposición del Fiduciario con respecto a los bienes
fideicomitidos, en la hipótesis de incumplimiento de la obligación garantizada.Ante el incumplimiento del deudor, el fiduciario, no "ejecuta" la
garantía sino que cumple con las instrucciones y la finalidad del contrato, en una de sus alternativas. La otra sería restituirle al segundo los
bienes si cumple con la prestación garantizada.El fiduciario no "ejecuta" la garantía en sentido procesal, sino que cumple con lo que se convino
en el pactum fiduciae: pagar la obligación garantizada en caso de incumplimiento a través de la disposición de los bienes fideicomitidos.
Respecto de las pautas para la estructuración y el ejercicio de Fideicomisos de Garantía, es más que conveniente que en el clausulado del
contrato de fideicomiso el Fiduciante (deudor) establezca expresa y claramente la instrucción al fiduciario para que, frente a la comprobación de
un hecho o manifestación objetiva y externa (suficientemente descripta) del incumplimiento de la obligación garantizada, el último disponga de
los bienes fideicomitidos y pague la obligación garantizada. Este punto es esencial, porque si el fiduciario, por ausencia de una condición o una
determinación precisa y objetiva que provea certeza, debe hacer un juicio o recurrir a su criterio para establecer si ha habido o no
incumplimiento de la obligación insoluta, se sujeta al riesgo de que realizado el bien se lo haga responsable
por su evaluación errada o se cuestione el Fideicomiso mismo por implicar, presuntamente, funciones de naturaleza judicial o arbitral.
Es fundamental que el fiduciario no resuelva controversia alguna. Debería limitarse a comprobar una situación claramente existente: el
incumplimiento de la obligación garantizada por parte del deudor. Supuesto, este último, previamente convenido por las partes para el desahogo
del fideicomiso en una de sus alternativas de funcionamiento. Es decir, proceder a la realización del bien fideicomitido y pagar al acreedor. Si
encuentra una situación dudosa —o conflictiva— y no obstante ello actúa, pone en juego una responsabilidad calificada.

BOLILLA 16

ANTICRESIS. PRENDA PRIVILEGIOS

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 1. Derecho real de anticresis. Definición legal. Caracteres. Objeto. Plazos.
Derecho real de anticresis. Definición legal:
ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Caracteres:
Derecho real de garantia: le da a su titular la posesión legitima del bien registrable, permitiéndole percibir los frutos debidos por una
obligación o crédito
Sobre cosas registrables individualizadas: tanto inmuebles como muebles registrables (buques, autos, aeronaves)
Cuya posesión se da al acreedor o tercero designado por las partes que ejerce la posesión en nombre del acreedor: se le entrega la cosa afectada
para que consiga los frutos y se los impute a la deuda garantizada. Si no alcanza o vence el plazo máximo, se procede a la venta forzosa del
objeto gravado y gozara del privilegio de preferencia sobre los otros acreedores para cobrar con el producido
Accesorios de un crédito u obligación: no puede existir sin el crédito u obligación a la cual garantiza. Si se extingue o es invalida la
obligación principal también lo es el derecho real de anticresis
Objeto:
Son objeto de anticresis las cosas muebles o inmuebles registrables debidamente individualizadas, esto incluye por ejemplo las acciones de
sociedades comerciales.

Plazos:
ARTICULO 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas
muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
El tiempo de la anticresis para cosas inmuebles no puede exceder de los 10 años para cosas inmuebles y de 5 años para cosas muebles
registrables. Es decir que estos son los plazos máximos de vigencia desde que se constituyó la garantia. Si el constituyente es el titular de un
derecho real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
Igualmente las partes pueden pactar plazos menores y hasta se puede renovar el periodo de tiempo. Para los muebles se establece un plazo
menor porque se considera que se desvalorizan más rápido por el paso del tiempo.
El plazo comienza a computarse desde que se adquiere el derecho real de garantia al concurrir título legítimo y modo suficiente.

2. Constitución. Legitimación. Formas

Constitución:
Se aplica la teoría del título y modo suficiente para la constitución de la anticresis; y además como recae sobre cosas registrables, requiere
publicidad suficiente.
En este caso existe una causa final específica que es la percepción de frutos para cancelar la deuda objeto de la garantia. Legitimación:

ARTICULO 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
superficie y usufructo.
En general no se da en los derechos reales como conjuntos inmobiliarios, ya que si se constituye sobre la parte indivisa por el condómino, el
acreedor tendría que tomar la cosa y los demás condóminos aceptarlo como coposeedor.
Para la superficie es el superficiario el que constituye derechos reales de garantia sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria por el plazo de duración del derecho de superficie.

3. Derechos y deberes del acreedor. Derecho de retención. Obligaciones del titular de la cosa gravada

Derechos y deberes del acreedor:

ARTICULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se
imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
Esos derechos son:
Usar y gozar de la cosa: para percibir los frutos imputándolos a gastos e intereses de la deuda y asegurando el capital de la obligación
principal. No aplica el derecho de retención del anticresista ya que no cuenta con el privilegio del cobro preferente sobre el precio del bien
gravado.
Hacer vender la cosa: una vez vencido el plazo o incumplida la obligación garantizada (privilegio de cobro sobre lo obtenido de la venta).
Usar las acciones posesorias y reales para mantener la posesión del objeto: frente a actos de turbación o despojo causados por el dueño del bien
o un tercero.
A que le paguen: 1. Gastos de administración y conservación de la cosa y mejoras necesarias hechas durante la garantia y 2. Mejoras y gastos
útiles: el acreedor no está obligado si no hay conformidad del dueño. Si las hizo las cobrara, y si no hay consentimiento del dueño puede pedir
el reembolso.

Deberes del acreedor:

ARTICULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla
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en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después de pagada la deuda,
no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los daños que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
Conservar y administrar adecuadamente la cosa gravada: pagando los gastos que eso conlleva, pudiendo ser luego reintegrado por su
propietario. Puede usarla tanto el acreedor anticresista como un tercero (imputando los alquileres al pago de la deuda). No puede modificar el
destino de la cosa; y si esto sucede el propietario puede exigir que le devuelvan la cosa y que le reparen daños y perjuicios.
Habitar el inmueble o usar la cosa mueble
Percibir los frutos, explotarla o darla en alquiler
Devolver el objeto al constituyente de la garantia con sus accesorios y aumentos, una vez exigida la deuda. Si una vez terminada la obligación
el acreedor sigue tomando los frutos y usando la cosa para intentar aplicar la prescripción adquisitiva, el titular puede usar la acción real y
personal de reivindicación para exigir su restitución.
Obligaciones del titular de la cosa gravada:
ARTICULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación del objeto, aunque éste no
subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble.
El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.

4. Extinción. Caducidad de la inscripción

ARTICULO 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de veinte años para inmuebles y
de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.

5. Derecho real de prenda. Definición legal. Objeto. Caracteres

Derecho real de prenda. Definición legal:

ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye
por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a
un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
Se da en seguridad del cumplimiento de una obligación; pudiendo ante el incumplimiento ejecutar el objeto de la garantia (cosa o documento).
No se puede hacer prenda sobre parte indivisa de cosa en condominio porque aunque la deuda sea de uno solo, se exige que el gravamen lo
constituyan todos los copropietarios.

Objeto:
“La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados...”
El objeto de la prenda son las cosas muebles (arts. 16 y 227). Cabe descartar a las cosas futuras ya que, como ocurre con los derechos reales, la
necesidad de hacer la tradición lo impide. No obstante, las cosas futuras podrian ser objeto de una promesa de prenda.
También la prenda puede recaer en “títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos” (art. 1859). Por último, son objeto
dla prenda los créditos instrumentados.
Caracteres:
Accesoriedad: accesorio del crédito que garantiza
Convencionalidad: solo se constituye por contrato celebrado por los legitimados y conforme a la ley
Especialidad: debe estar detallado el crédito y la cosa prendada

6. Constitución. Legitimación. Forma. Tradición. Posesión. Oponibilidad. Prendas sucesivas

Constitución. Legitimación. Forma. Tradición:

Para la constitución de la prenda, se debe realizar por instrumento público o privado; con fecha cierta (art. 2219). Teniendo el respectivo título y
modo suficiente (1892).
Posesión:
ARTICULO 2221.- Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o
del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o
hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.
Los derechos solo subsisten mientras el bien afectado este en poder del acreedor o del tercero designado. La prenda solo existe si hay
entrega de la cosa gravada (der. Real que se ejerce por la posesión efectiva de la cosa).Tanto el acreedor como el tercero, si pierden la
posesión pueden recuperarla, pero no pueden servirse de la cosa, usar o gozar de ella (salvo pacto en contrario).
Solo debe conservarla y cuidarla hasta que cumplan con el crédito que le deben. Tiene derecho a defender la cosa: acciones e interdictos
posesorios, acciones negatorias y de reivindicación, etc.Se puede dar en prenda dinero por ser una cosa mueble fungible o consumible. El acreedor
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toma ese dinero en su patrimonio y si luego el deudor cumple, debe devolver la misma cantidad y calidad.

Oponibilidad:
ARTICULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera
sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos
empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.
La prenda no es oponible a terceros si no está hecha por instrumento público o privado de fecha cierta. Debe contener:
-El importe del crédito
-La designación de los objetos prendados
Entre las partes alcanza con el acuerdo entre ellas y a tradición del objeto. Pero si no hay instrumento el titular queda sin el privilegio de cobro
si no puede demostrarse la existencia de la prenda, debiendo cobrar como un quirografario.

Prendas sucesivas:
ARTICULO 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en
cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los
acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada
con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la
prioridad o autorizar que ésta sea compartida.
Son aquellas constituidas sobre el mismo objeto en favor de distintos acreedores, ya sea en forma simultanea o sucesiva.
Cuando se constituye una prenda a favor de otro, se dice que esas prendas son sucesivas; prendas sobre el mismo objeto a favor de
distintos acreedores.
El primer acreedor (originario), que es quien tiene la cosa en su poder, debe aceptar poseer la cosa para los dos, o dársela a un tercero en
custodia. Obviamente este primer acreedor tiene prioridad sobre los demás, aunque las partes contratatantes pueden establecer otro orden de
prioridad.

7. Prenda de cosas. Cosa ajena. Derechos y obligaciones del acreedor prendario. Derecho de retención. Ejecución
Prenda de cosas. Cosa ajena:

ARTICULO 2224.- Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye al dueño que la
reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la
obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197.
ARTICULO 2225.- Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a
gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.
La regla general indica que el prendario no usa la cosa gravada, solo debe cuidarla; el acreedor solo puede usar la cosa prendada si es necesario
para su conservación.
Derechos y obligaciones del acreedor prendario:

ARTICULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea
necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
-dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
-pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
-reclamar daños y perjuicios.

ARTICULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta no
subsista.El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
ARTICULO 2228.- Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el
acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda
sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder,
previa audiencia del acreedor.La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el
privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.

ARTICULO 2230.- Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello
no afecta la validez de la enajenación.
Poseer la cosa
Reclamar gasto de conservación (2227)
Es poseedor, pero no puede usar la cosa sin autorización (2226)
Ejercer acciones posesorias
Realizar el valor de la cosa en caso de incumplimiento

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Excepcionalmente adjudicarse directamente la cosa (2229)
No puede vender la cosa salvo en caso del art. 2228 (venta del bien empeñado) Ejecución:

ARTICULO 2229.- Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con diez días de
anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales
mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
-el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo
establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe
ser designado por el juez a simple petición del acreedor;
-la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en la designación de una persona para
efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los
valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones
designadas en el contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las indicadas en los
párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su adjudicación.

8. Prenda de títulos valores. Prenda de créditos. Nociones de prenda con registro

Prenda de títulos valores:

ARTICULO 2231.- Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de
cosas.Se le aplican las reglas de la prenda de cosas (no de créditos).
El acreedor prendario tiene el título y puede ejecutarlo para percibir su crédito, devolviendo a su dueño el sobrante Prenda de créditos:
ARTICULO 2232.- Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser
cedido.

La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de
los derechos vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Se utiliza para garantizar obligaciones importantes, grandes y es sobre cualquier crédito instrumentado (por instrumento público o privado) que
puede ser cedido (aunque el derecho no puede este incorporado al instrumento y este no sea necesario para ejercer los derechos del crédito
prendado). Los requisitos con los que debe cumplir son:

a) Que el crédito sea por escrito, para verificar asi la entrega o tradición del instrumento
b) Que la obligación pueda cederse, no puede ser intuitu personae

ARTICULO 2233.- Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendado.
La prenda de crédito queda constituida al notificar la existencia del contrato al deudor del crédito prendado. Al deudor originario (titular inicial
del crédito prendado) hay que notificarle si hubo cesión, para que no le pague al acreedor cedente, sino cesionario. De manera que:
-Si le pago al cedente, a pesar de haber sido notificado, deberá volver a pagar al cesionario
-Si le pago al cedente, sin haber sido notificado, el acreedor cesionario no puede reclamarle

ARTICULO 2234.- Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado. Se aplican
las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el
deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229.
ARTICULO 2235.- Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del crédito pignorado depende de una opción o declaración del
constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y de común
acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al
prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda.

ARTICULO 2236.- Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito prendado se origina en un contrato con prestaciones
recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho

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contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.
Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de tal contrato, y éste es negado injustificadamente,
debe ser suplido por el juez.Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato
. Nociones de prenda con registro:
La ley 9.644, perfeccionada por la ley 12.962, introdujo la prenda sin desplazamiento, limitada al aspecto agrario.El código se ocupa de la prenda
con desplazamiento, cuyo objeto son cosas muebles no registrables o títulos de crédito. Ciertas cosas muebles registrables también pueden ser
objeto del derecho de prenda, pero se trata de la prenda con registro, legislada fuera del código, que se caracteriza por la falta de desplazamiento.
Esto lo aclara el art. 2220: Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero, o
el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una
deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación especial.
El código pide que se le atribuya “un valor consistente en una suma de dinero” para que se cumpla con el principio de especialidad. Lo demás
queda librado a la legislación especial, en tanto no colisione con el código.
Mientras que la prenda con registro se hace cognoscible a los terceros básicamente a través de las constancias del Registro público
respectivo (por ej. De automotores y créditos prendarios, de buques, etc.), la prenda con desplazamiento carece de publicidad registral y se
vale para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe de la publicidad posesoria y de la fecha cierta del instrumento portante de su
contrato constitutivo.

9. Extinción

ARTICULO 2237.- Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir
el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.
Si se extingue la prenda sin extinguirse el crédito dado en prenda, el acreedor debe devolver el instrumento probatorio del crédito prendado.
Por lo tanto:
- Se extingue la obligación principal que se asegura: se extingue la garantia real
- Se extingue la garantia real: no se extingue la obligación principal y esta queda sin garantia, sin tener el acreedor ningún privilegio

10. Privilegios: Definición legal. Naturaleza jurídica. Fundamento. Asiento. Caracteres Extensión. Cómputo. Ámbito de aplicación. Clases.
Privilegios especiales, extensión, subrogación real, rango en casos de concurrencia.
ARTICULO 2573.- Definición. Asiento. Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. Puede
ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor, excepto disposición legal en contrario y el supuesto de
subrogación real en los casos que la ley admite. El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley.
ARTICULO 2574.- Origen legal. Los privilegios resultan exclusivamente de la ley. El deudor no puede crear a favor de un acreedor un derecho
para ser pagado con preferencia a otro, sino del modo como la ley lo establece.
ARTICULO 2575.- Renuncia y postergación. El acreedor puede renunciar a su privilegio. El acreedor y el deudor pueden convenir la
postergación de los derechos del acreedor respecto de otras deudas presentes o futuras; en tal caso, los créditos subordinados se rigen por las
cláusulas convenidas, siempre que no afecten derechos de terceros.
El privilegio del crédito laboral no es renunciable, ni postergable.
ARTICULO 2576.- Indivisibilidad. Transmisibilidad. Los privilegios son indivisibles en cuanto al asiento y en cuanto al crédito,
independientemente de la divisibilidad del asiento o del crédito. La transmisión del crédito incluye la de su privilegio.
ARTICULO 2577.- Extensión. El privilegio no se extiende a los intereses, ni a las costas, ni a otros accesorios del crédito, excepto disposición legal
expresa en contrario.
ARTICULO 2578.- Cómputo. Si se concede un privilegio en relación a un determinado lapso, éste se cuenta retroactivamente
desde el reclamo judicial, excepto disposición legal en contrario.
ARTICULO 2579.- Procesos universales. Régimen aplicable. En los procesos universales los privilegios se rigen por la ley aplicable a los
concursos, exista o no cesación de pagos.
ARTICULO 2580.- Privilegios generales. Los privilegios generales sólo pueden ser invocados en los procesos universales.
ARTICULO 2581.- Créditos quirografarios. Los acreedores sin privilegio concurren a prorrata entre sí, excepto disposición expresa en contrario de
este Código
.
BOLILLA 5

Defensa de las relaciones reales

2. Defensa extrajudicial. Requisitos
ARTÍCULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe
protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial
llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y
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 sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.
Esta defensa en un supuesto excepcional al principio general consagrado en el art. 2239, (Vías Legales), y permite si concurren todos los extremos
establecidos en el art. 2240 poder defender manu militari, sin tener que ocurrir a las vías legales. Es un caso de legitima defensa. Este remedio
excepcional lo pueden intentar los poseedores y los tenedores y también los denominados servidores de la posesión a los que alude el el artículo
1911.

Vale decir que sería el supuesto de legitimación activa más amplia de las que contempla el CCyC., por cuanto incluye a los servidores de la
posesión. La defensa extrajudicial procede tanto frente al supuesto de turbación como de desapoderamiento.
La norma exige el cumplimiento de los siguientes recaudos:
a. La defensa como reacción para recobrar la posesión o tenencia de propia autoridad. Debe operar de manera inmediata luego del ataque
(la norma dice ”sin intervalo de tiempo”). De no reaccionar sin solución de continuidad, el lesionado debería recurrir a las acciones
judiciales.
b. En el acto de repulsar en forma extrajudicial los ataques para mantenerse en la posesión en la tenencia, o si se trata de recuperarlas, se debe
proceder ”sin exceder los límites de la propia defensa”, es decir que tendrá que existir proporcionalidad entre el ataque y los medios que se
eligen para la defensa frente a la agresión ilegítima, cuya valoración queda librada a la apreciación judicial.
c. La nueva norma permite este recurso cuando se debe repeler una ”agresión” o ”toda violencia”. Si bien ya no se habla de repulsar la
”fuerza” con el empleo de una ”fuerza suficiente” (como lo hacía su antecedente), los términos utilizados se asimilan solo a la agresión violenta
contra la relación de poder, y permiten excluir el supuesto de usurpación clandestina.
d. La posibilidad de una persona de protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, está condicionada a que los
auxilios de la autoridad judicial o policial lleguen demasiado tarde, es decir, cuando, de esperar su presencia, podrían consumarse los hechos
que se pretenden evitar. Por el contrario, no queda franqueada la defensa extrajudicial si tales auxilios pudieran ser temporáneos, pues es de
exclusivo resorte de las autoridades el prevenir o reprimir los hechos de violencia.

3. Defensa judicial. Acciones posesorias. Objeto. Desapoderamiento y turbación. Lesiones que habilitan su ejercicio.
ARTÍCULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias según haya turbación o
desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el
efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado
pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños.
Las acciones posesorias tienen por finalidad mantener la relación de poder , en el caso de turbación, y de recuperar la cosa objeto de la relación
de poder en el supuesto de exclusión absoluta o desapoderamiento.
Los ataques, sea turbación o desapoderamiento deben consistir en actos materiales. El art. 2338 no admite las llamadas turbaciones de derecho
que existen en el Derecho Francés.Aunque al referirse a dichos actos materiales que dan lugar a los supuestos de turbación (ataque menor) o
desapoderamiento (ataque mayor), incluye no solamente a los ya producidos, sino que además alude los de inminente producción.
Esos actos materiales a través de los cuales se consuman dichos ataques, según la redacción del citado art. 2238 del CCyC , deben ser “ejecutados
con intención de tomar la posesión , contra la voluntad del poseedor o tenedor”. Lo segundo no merece ningún tipo de reparo, ya que si el acto
fuera tolerado voluntariamente no habría ataque alguno. Ahora bien cuando exige que los mismos deban ejecutarse con una determinada
intención, lo que al fin de cuentas resulta determinante, es si esos actos materiales objetivamente apreciados tienen la virtualidad de hacer
perder la posesión o la tenencia a sus titulares actuales; o bien impedirles el ejercicio pleno de la respectiva relación de poder, más allá de que
medie o no tal intención de tomar la posesión o la tenencia.

El propio artículo 2238, en su tercer párrafo pareciera seguir esta línea de pensamiento cuando afirma que la acción es posesoria ( lo que
supone que se ha producido o se puede producir un ataque a la posesión o a la tenencia), si teniendo en consideración la naturaleza de los
hechos (los actos materiales) estos pueden causar o han causado el desapoderamiento o la turbación, aunque el demandado (o sea el que
ejecutó los actos) pretenda no impugnar la posesión del actor (o sea quién sufrió dichos actos). En consecuencia esto desvanece todo idea de
intención de poseer.

Turbación y desapoderamiento:
La turbación es un ataque menor, ya que no supone la exclusión absoluta, en general la turbación es un prolegómeno de la exclusión, el paso
previo, aunque no siempre una turbación termina en una exclusión absoluta.
En cambio el desapoderamiento implica un ataque de mayor entidad ya que trae como consecuencia la exclusión absoluta. Vale decir que en
este supuesto el ataque produce la pérdida de la relación de poder para el actual poseedor o tenedor excluido, y simultáneamente la adquisición
de la posesión o de la tenencia para el que ejecuta tales actos. La relación de poder así adquirida será ilegítima, de mala fe y viciosa.

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 4. Acción de despojo. Casos. Legitimación. Efectos.
ARTÍCULO 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre
una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de
los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor
ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se
comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Frente al supuesto de exclusión absoluta ( desapoderamiento), el artículo 2241 ha previsto la acción de despojo, cuyo objetivo es recuperar la cosa
objeto de la relación de poder.

La legitimación activa le corresponde a los poseedores y a los tenedores afectados por la exclusión, quienes pueden intentar la acción.
Los legitimados pasivos, es decir contra quién se puede intentar la misma son, en primer lugar el despojante, vale decir el autor material de la
exclusión, extendiéndose a sus herederos y sucesores particulares de mala fe. Entonces la acción de despojo tiene un efecto reipersecutorio
limitado a los sujetos indicados.La norma en cuestión dice que también corresponde la acción de despojo en contra del “dueño del bien si toma
la cosa de propia autoridad”. El hecho de que una persona sea titular de un derecho real o personal, en el caso de que fuera excluida de su
relación de poder no lo autoriza a recurrir a las vías de hecho, debe, por ser esa la regla ocurrir a las vías legales. Salvo claro el caso excepcional
de la defensa extrajudicial.
La acción también incluye el supuesto de que el ataque se materialice a través de la ejecución de una obra, aunque en este caso para que exista
desapoderamiento es necesario que la obra se realice sobre la cosa que es objeto de la posesión o de la tenencia. Si es una cosa inmueble ello
implicaría que la obra se ejecutó en el predio del poseedor o tenedor afectado, a diferencia de lo que ocurre si solamente media una turbación.
Legitimación: Poseedores de la cosa o de Universalidades de hecho o partes materiales de una cosa (2245), tenedores y coopossedores.
El último párrafo del artículo 2245, cuando se refiere a los tenedores, que están legitimados para intentar tanto la acción de mantener como la
de despojo. La norma en cuestión, coherente con el concepto de que el tenedor es representante del poseedor, establece que este puede
ejercer la acción de despojo , en forma directa y pedir ser repuesto en la tenencia cuando hubiese sido excluido de su relación con la cosa; o
bien subrogándose en el poseedor y requerir en su nombre que este sea repuesto en la posesión, para que luego este le otorgue al tenedor
la tenencia de la que fuera excluido. La norma no es de lo más feliz, no parece lógico que el tenedor vaya interponer una acción de despojo para
que el poseedor, cuya posesión representa, sea restituido, cuando él fuera excluido, para que luego el poseedor tenga que hacerle entrega de la
cosa y lo reponga en la tenencia. Lo realmente importante es que ahora los tenedores, todos los tenedores están legitimados.

La sentencia como se dijo dispondrá la restitución de la cosa ( mueble o inmueble), o la remoción de la obra.
5. Acción de mantener. Casos. Legitimación. Efectos.
ARTÍCULO 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o
poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente
realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a
producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Frente al supuesto de turbación, el artículo 2242, les otorga a los poseedores y tenedores, una acción judicial para garantizarles sean mantenidos
en sus respectivas relaciones de poder.
Es importante destacar que conforme lo expresa el artículo 2238, se incluye como acto turbatorio no solamente a los actos materiales
producidos, sino a los que se pueden llegar a producir, por ello el artículo 2242 habla de “amenazas fundadas” de sufrir un
desapoderamiento.En tal caso el Juez debe ordenar a quién ejecuta o puede ejecutar dicho ataque, que en un caso cese, y en el otro que se
abstenga de ejecutarlos. Pudiendo incluso ordenar medidas preventivas para que se impida se vuelvan a producirse.

La legitimación activa: Poseedores y Tenedores.

Legitimación pasiva : Se puede intentar contra quienes ejecuten o puedan ejecutar dichos actos turbatorios.
Turbación por obras: finalmente procede esta acción cuando el ataque turbatorio se materializa o concreta a través de actos materiales que
anuncian la inminente realización de una obra en el predio colindante.
6. Prueba, conversión y proceso de las acciones posesorias. Los interdictos procesales: su aplicación. ARTÍCULO 2243.- Prueba. Si es dudoso
quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más
próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga
que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.
ARTÍCULO 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la promoción de la acción, el
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 afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del
derecho de defensa en juicio.
ARTÍCULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o
el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.
Conforme a lo previsto en el artículo 2246 las acciones posesorias deben tramitar por el procedimiento de conocimiento más abreviado. Esto
supone que en virtud de ello, no puede existir amplitud de debate ni de prueba, actualmente correspondería al Juicio Sumarísimo , o el que a
criterio del Juez resulte el más abreviado.Conforme a lo establecido en el CCyC, ya no se pueden sostener los argumentos por medio de los cuales
se validaban los Interdictos regulados en buena parte de los Códigos de Procedimientos.
Es inevitable que aquellos Códigos Procesales que los regulen deban replantearse la necesidad de introducir modificaciones y eliminen
definitivamente a los Interdictos. Hoy ya no se justifican.
7. Petitorio y posesorio: relaciones. Derechos de la posesión. Derecho a poseer
ARTÍCULO 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
Esto responde fundamentalmente a los efectos propios de la cosa juzgada que se derivan tanto del posesorio como del petitorio.

La sentencia dictada en el posesorio hace cosa juzgada en sentido material, y cierra el debate posesorio. En el Posesorio no se discute ni quien
tiene derecho a poseer o mejor derecho a poseer, esto es propio del petitorio, acciones reales. En consecuencia si intento una acción real, en
dónde si se discute justamente quién tiene derecho o mejor derecho, no puedo luego intentar una acción posesoria, ya que el petitorio
incluyen la discusión posesoria, que se cierra con la sentencia que resuelve la acción real interpuesta. A la inversa no hay problema.
La discusión posesoria es ajena a la discusión petitoria, por ello el artículo 2270, deja en claro que es inútil la prueba del derecho real. En el
posesorio lo que hay que probar es que quién intenta la acción era titular de una relación de poder , posesión o tenencia, que sufrió un ataque,
(turbación o exclusión), y que la persona en contra de la que acciona fue quién ejecutó el ataque, además de que no hubiese transcurrido el
plazo de prescripción (un año). Esto se vincula directamente con el principio de la autonomía de las relaciones de poder, estas existen por sí
mismas, no dependen de ningún derecho real o personal que las pueda contener. (1917)

BOLILLA 17

ACCIONES REALES

1. Acciones reales. Definición legal. Enumeración. Ámbito de cada una. Lesiones que habilitan su ejercicio. Legitimación activa
Acciones reales. Definición legal:
ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales
contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde.

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.
Es decir que ante la acción del damnificado el demandado presenta la prescripción diciendo que las vías o defectos que hay en su derecho sobre
la cosa se subsanan por el paso del tiempo establecido para obtener por prescripción adquisitiva dicho derecho.
Lesiones que habilitan su ejercicio:
ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del
derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen
una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión.Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

2. Procedimiento judicial: demanda, sentencia, cosa juzgada.

ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y
subsistir al tiempo de la sentencia.
ARTICULO 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la
indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.
ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes
cotitulares.Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros
puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho
sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo
a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio.
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 3. Acción reivindicatoria. Objeto. Objetos no reivindicables.
Accion reivindicatoria. Objeto:
ARTICULO 2252.- Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material.
También puede serlo la universalidad de hecho.
Defiende la existencia del derecho real, persigue recuperar la cosa de manos de quien la tenga, ya sea en su totalidad o en parte material. Toda
cosa que puede poseerse puede ser reivindicada.
Objetos no reivindicables:
ARTICULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si
no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución.
ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos
que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad
entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
Son objetos NO reivindicables:
Los objetos inmateriales: no susceptibles de ser poseídas
Cosas indeterminables o fungibles (dinero)
Accesorios (si no se reivindica la cosa principal)
Cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución (frutos)
Autos inscriptos de buena fe no hurtados o robados
Automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante 2 años

4. Legitimación pasiva. Prueba en materia de inmuebles, de muebles registrables y de muebles no registrables. Efectos de la
sentencia.
Legitimación pasiva:
ARTICULO 2255.- Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del
reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda
alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido
en los términos del régimen especial.
Esta acción se ejerce contra el poseedor del objeto o contra el tenedor del objeto a nombre de un tercero o a nombre del reivindicante; estas
últimas dos variantes serian:

- “a nombre de un tercero” puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor, dando nombre y domicilio del
tercero a nombre de quien posee.
- “a nombre del reivindicante” quiere recuperar la cosa de manos de quien la tiene, para el reivindicante (ej: en virtud de un contrato
de alquiler, comodato, mandato, depósito, etc.) El caso sería así: se hace un contrato de locación y el locador, dueño de la cosa
alquilada, es el reivindicante y el locatario es el que posee en nombre de otro (del reivindicante). El dueño de la cosa alquilada puede
recuperarla a través de la acción que surge del contrato (acción personal de restitución por incumplimiento del contrato), o puede
ejercer la acción reivindicatoria (para el caso de que no pueda probar el contrato, o ante la prescripción de la acción personal)

Prueba en materia de inmuebles, de muebles registrables y de muebles no registrables:

ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas
siguientes:
si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la
cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado,
es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado,
se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero
propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables,
robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y
tampoco se constata la documentación y estado registral;
el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El demandado debe
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justificar de igual manera el derecho que opone;
si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el
derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;
si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor común, es preferida
aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda
decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.

ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de cosas muebles no registrables:
si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo,
siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente,
aunque éste sea de buena fe.
ARTICULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no
puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de
venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al
reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.
ARTICULO 2260.- Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho
real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio
insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin
intervención del titular del derecho.

Efecto de la sentencia:
ARTICULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus restos. En cuanto
a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.

6. Acción negatoria. Legitimación pasiva y prueba

ARTICULO 2262.- Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el
dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el
ejercicio de un derecho real.

ARTICULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el
inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
Posee contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre
indebida. Se usa también para reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real. Un ejemplo seria cuando el demandado pretende
tener un derecho real de servidumbre sobre un fundo ajeno y esa servidumbre no existe o existe pero los límites que se acordaron no se están
cumpliendo.
Legitimación activa: Quienes están legitimados para promoverla?
-Los poseedores de inmuebles
-Los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos
Legitimación pasiva: Contra quienes se realiza? Contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (aunque sea dueño del inmueble)

7. Acción confesoria. Legitimación pasiva y prueba.

ARTICULO 2264.- Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de
otro, especialmente sus servidumbres activas.
ARTICULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una
servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y
demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca.
Esta acción compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas,
Legitimación activa: Quienes están legitimados?
Los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
Titulares de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas
Acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a la posesión
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 Legitimación pasiva: Contra quienes? Contra cualquiera que impida los derechos inherente a la posesión de otro o sus servidumbres activas (ej:
titular del fundo sirviente).

8. Acción de deslinde. Ámbito. Legitimación activa y pasiva. El proceso judicial: requisitos, prueba y sentencia.
Acción de deslinde. Ámbito:
ARTICULO 2266.- Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y
antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
Se utiliza para fiar de manera cierta la línea divisoria entre inmuebles contiguos cuando hay estado de incertidumbre sobre el lugar exacto
por donde debe ubicarse.
Con esta acción finaliza la incertidumbre en cuanto al lugar por donde pasa la línea que divide a 2 o más fundos contiguos, pidiéndole al juez que
analice títulos de propiedad, planos de mensura, etc.
Los litigantes deben adjuntar a la causa títulos que prueben sus derechos sobre sus respetivos inmuebles. El objeto de esta
acción es demarcar, precisar los límites del fundo.
Legitimación activa y pasiva:
ARTICULO 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u
obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el
límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la
jurisdicción administrativa.
Legitimación activa: Titular de un derecho real sobre un inmueble que no está separado de otros (por edificios, muros, etc.)
Legitimación pasiva: son los colindantes a los cuales el titular del derecho real les exige que concurran con él fijar mojones u otras señales.

El proceso judicial: requisitos, prueba y sentencia:

ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los
respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no
es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los
colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

BOLILLA 18

PUBLICIDAD REGISTRAL CON RELACION A COSAS

Función de la registración:

En los derechos reales se tienen que dar a conocer para que su oponibilidad tenga validez, esto se hace en el registro de la propiedad inmueble.
Velez solo regulaba la registración de la hipoteca porque es el único derecho real que no se ejerce a través de la posesión, el resto los daba por
sentado. Justificaba esto diciendo que no existían personas idóneas para llevar a cabo esa tarea y que a la vez los catastros no colaboraban. El
código de 1982 ya tenía el primer registro de la propiedad inmueble cuyo objeto es la registración de todos los derechos reales que versen
sobre inmuebles cuando se constituyan, transmitan, modifican, etc.
La registración es a fines de su oponibilidad a terceros interesados de buena fe y que tenga publicidad para poder tomar conocimiento e ir a
reclamar un derecho. Luego con una reforma del código incluye un artículo que decía que la adquisición o transmisión de derechos reales sobre
inmueble solo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción en los registros inmobiliarios en la jurisdicción que corresponda, esto llevó a la
constitucionalización de los registros de la propiedad. Para dar publicidad mayor a la posesión y con fines jurídicos.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código
no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
título del derecho real.

La oponibilidad implica que no puede prevalecer una situación jurídica por sobre la otra en base a estas normas de orden público, los terceros
interesados no van a poder tener un mejor derecho. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión según el caso,
según hablemos de cosas muebles no registrables por eso hablamos de posesión (ej. bicicleta). La inscripción registral es obligatoria en casos
de inmuebles ej. caso, de cosas muebles registrables ej. automotores, las aeronaves y los buques. No pueden prevalecer de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real, puede ser
testigo, escribano o apoderado.

Caracteres de la publicidad registral inmobiliaria:

- El efecto de la registración inmobiliaria es declarativo, o sea el derecho real nace con la teoría del título y modo suficiente. La

Eugenia Sanchez - Franja Morada

 registración es solo a fines de su oponibilidad y publicidad, pero no como modo constitutivo del derechos reales.
- Los datos que se hayan registrados no son convalidantes, o sea se refiere a que por más que este registrado un título que adolece un
defecto formal no significa que por haber sido registrado se subsane, al revés, ese vicio va a permanecer. Por más que existan vicios
en el titulo que se va a registrar, estos vicios no se van a subsanar si no que van a seguir más allá de la registración.
- ¿Que se registra? Los títulos o documentos, título que da nacimiento a ese derecho real, el título en un inmueble es la escritura
pública y el escribano que la autoriza, nace el derecho real únicamente con el modo, la tradición. Como no hay un registro que
constate la tradición se dice que en el registro se publicitan títulos porque no se sabe si realmente se dio la tradición y por tanto el
nacimiento de ese derecho real.
Ley 17.801: Registro de la propiedad inmueble:

Artículo 1º ley - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL
FEDERAL.
Artículo 2º ley - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según
corresponda, los siguientes documentos:
Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Solo los documentos q pueden ser registrados son los que están en los 3 incisos. Estos documentos se ANOTAN. Los derechos reales se INSCRIBEN.
ARTICULO 1890 CCyC.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la
ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.
ARTICULO 1891 CCyC.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la
posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
ARTICULO 1892 CCyC.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables cuando el tipo del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
ARTICULO 1893 CCyC.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este
Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia
del título del derecho real.
Principios registrales:
Los principios registrales son orientaciones, líneas directrices que ayudan a la hora de interpretar el procedimiento de registración tanto a
los registradores como a los usuarios que a través de estos va a saber de qué manera tiene que peticionar, cuando, etc.
Especialidad
Rogación
Legalidad
Prioridad
Tracto
Presunción de integridad

ESPECIALIDAD: este principio hace alusión a que los inmuebles deben estar determinados. Aportar la mayor cantidad de datos. Cada uno de los
asientos registrables también debe aportar la mayor cantidad de datos a los fines de luego completar con el principio de integridad donde se
presume que está completo ese asiento.
Folio real: Es la manera que eligió el legislador para tomar como centro de imputación al inmueble y de ahí ver cuál es la vida de ese inmueble en
relación a las personas y los derechos. Hay 2 técnicas para registrarlo, la personal es hacer fichas que tengan que ver con la persona, ej nace
Juana Molina, le donan en tal año cuando tiene tantos, años, cuando tiene 18 año vende ese inmueble, después adquiere otro, etc. Acá se usa la
técnica real, porque hay muchos inmuebles, a través del inmueble en cartulinas auténticas perdurables. Los datos se piden cuando se pide el
Eugenia Sanchez - Franja Morada
informe de dominio en el registro y se entrega este folio real, esta fotocopia.
En el folio se encuentran los partidos se dividen en distintas circunscripciones estas a su vez se dividen en secciones, la sección si estamos en zona
urbana se vuelve a dividir en manzanas, y luego se divide en parcelas, parcela es un sinónimo de inmueble. Luego nos presenta la designación,
cuantas transacciones, movimientos se hicieron sobre este inmueble. Luego aparece la mensura del inmueble para determinar los límites del
inmueble. Luego la superficie, las medidas y linderos, osea, vecino de que otro inmueble, con que está lindando. Luego hay columnas, estas hacen
al principio de especialidad y determinación pero en este caso la determinación de la titularidad, en la columna A están los titulares sobre el
dominio, y luego columna B los asientos registrales.
Como se leen los folios reales? Se van anotando de manera cronológica, por eso hay que comenzar de abajo hacia arriba. Si tiene 10 asientos
reales hay que empezar por el numero 10 ese es el titular actual.

ROGACION: art.6 de la ley. Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
-El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
-Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones.
Dice la situación registral solo variara a petición del autorizante del documento (autor del documento), o su reemplazante legal y también quien
tuviera interés en asegurar el derecho que se ha registrado, osea las partes y el que compro tienen interés legítimo, también todos los
acreedores, que tipo de acreedores? Los que tienen interés legítimo para pedir que se publicite determinado documento, los acreedores,
además de las partes.
La rogación se hace a través de una solicitud, hay dos técnicas en el sistemas registrales, la técnica de inscripción es la que usamos hace alusión a
extraer breves notas del documento original y plasmarlas en la solicitud, es un resumen. Esa solicitud se llama minuta rogatoria, ingresa el
documento original más la minuta. Y la transcripción hace transcribir el documento por completo y dejarla como archivo en el registro.También
se puede desistir de la rogación, osea que pedir que no se registre, posibilidad de arrepentirse de dar esa publicidad tiene un límite, se tiene q
haber ingresado ese documento, calificado o no pero no tiene que haber llegado a instancia ultima que es la registración definitiva, en ese caso
tendríamos que ir a las reglas de los asientos registrales.
Debe expresar cual es la causa para no registrarlo.

LEGALIDAD: consiste en la atribución que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicita a los efectos de
ver si reúno los supuestos legales necesarios para ingresar al registro. Inscripción es para derechos reales. Anotación es para medidas
cautelares. Esos tienen q reunir los presupuestos legales, que son art. 1017, siempre q versen sobre inmuebles transmisiones constituciones
etc, deberán hacerse por escritura pública, es la formalidad exigida por la ley. También la adecuación a la norma, es trabajo del registrador es la
calificación de los documentos y la exteriorización del principio de legalidad a través del confronte del título y de la ley. Calificar es el examen q
hace el registrador confrontando osea teniendo a la vista explayando todos los documentos, tiene q ver q el documento original coincida con la
petición de la minuta rogatoria., también lo confronta con el folio real, con todo eso va cotejando q en los 3 documentos diga lo mismo y
redacta un breve resumen plasmándolo en la computadora.

Este principio está en el art. 8 y 9 de la ley

Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos.

Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

-Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
-Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio
de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento,
prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá
solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local,
durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.

La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
El 8 dice que el registro examinara la legalidad de las formas de los documentos cuya inscripción se solicite. Examina las formas q pueden hacer a
su nulidad. El art9 dice que una vez hecho el confronte tiene 3 posibilidades, primero tomarlo definitivo por no encontrar ningún problema y hoy
se le puede dar publicidad a ese documento y confecciona el asiento registral con esos nuevos datos, también pueden aparecer defectos que
pueden ser subsanables y se devuelve para q se aclare o existe una diferencia entre la escritura y la minutas entonces se tiene q subsanar
aclarándose esta cuestión.
Tiene 180 dias para rectificarlo y volver a ingresar ese documento al registro de la propiedad prorrogable por 180 dias más dos veces a petición
fundada. La tercer posibilidad es rechazar los documentos en nulidad absoluta y manifiesta, si se rechaza se niega la posibilidad de recurrir esta
negación administrativa de no registrarlo. Lo q se rechaza son esos documentos q no tienen vocación registral, por ejemplo una corrección de un
plano. Una cuarta forma es inscribir definitivo un asiento registral pero a su vez condicionarlo, su valide esta condicionada a las resultad de la
registración de otro documento.
TRACTO SUSECIVO: art.15 de la ley registral inmobiliaria 17 801. Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular
del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Implica que tiene que existir un concatenamiento perfecto entre cada asiento registral, tienen que estar unidos unos con otros de acuerdo a su
causa. No puede saltearse una persona, si registramos para dar oponibilidad a esos derechos reales. Se intenta evitar q haya títulos suficientes
q no se hayan registrado en la cadena de transmisión de derechos reales . Es un registro de títulos porque nunca se llega a conocer si se realizó
o no la tradición.
Existe el tracto abreviado en el Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones
contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Existen 4 supuestos, el primero relacionado a obligaciones pendientes si fallece aquel sobre el cual pesa esa obligación por ej. escriturar. Otro
supuesto habla de escritura simultaneas, acá se crea una doctrina que permite esta registración q no es requisito q sean de la misma fecha. Se
limita a estos 4 incisos. El efecto de la registración es declarativo.

PRIORIDAD
Primero en el tiempo mejor en el derecho. El primero que le haya dado publicidad a su derecho real prevalecerá en su derecho sobre alguna
pretensión jurídica posterior.
La prioridad directa y la prioridad indirecta.

Directa
Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos
otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
La prioridad ente dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación
asignados a los documentos asentados en el ordenamiento diario, en el ordenamiento se va dejando el primer asiento registral de los
documentos que van ingresando. Hoy hay dos sistemas: el web y el sistema papel, todavía se conserva en algunos lugares el papel.
Negocio de rango: se utiliza para hipoteca, el asiento primero en el tiempo, puede negociarse y aparecer segundo, puede ser a través de una
permuta de rango, es un negocio privado.
Indirecta

Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que
se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.

Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.

Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince,
veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal
en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán
requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que
soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no
dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca
de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor
de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Ningún escribano podrá autorizar documentos de trasmisión de derecho real sobre inmuebles sin tener el titulo inscripto en el registro así
como certificación expedida de dicha oficina, etc. La obligación debe cumplir con dos requisitos:

- Tener el titulo antecedente inscripto, a si se asegura el tracto sucesivo y de manera indirecta el escribano también puede conocer
que esa persona es el dueño porque tiene su título en mano y también lo cotejo en el registro de la propiedad,
- Certificación expedida a tal efecto, para poder registrar se necesitan 2 situaciones primero que la persona pueda disponer de su
patrimonio libremente y además debe pedir el certificado de dominio, quien debe cumplir con esto y quien tenga interés legítimo
(art.21 de la ley).

El registro es público para aquel que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, etc. En Buenos Aires los
que tienen interés legítimo son el titular registral, (se presume su interés), cualquier abogado, escribano, procurador, martillero, arquitectos,
contadores públicos, ingenieros y agrimensores y representantes de bancos y un intendente o gobernador, director de ministerio de
infraestructura.Ningún escribano puede autorizar documentos sin tener la certificación expedida a tal efecto para ganar en el tiempo, la
indirecta es mejor en cuanto a que garantiza mayor tiempo, gana el primero entonces la prioridad indirecta que lo retrotrae en el tiempo hasta
un tanto de 70 días, es un mecanismo mejor.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Quienes están legitimados para pedir el certificado? Solo los escribanos, porque la ley con la prioridad indirecta crea un mecanismo para que
siempre tenga prioridad una transmisión o constitución de derechos reales para que exista el tráfico inmobiliario, la circulación de los inmuebles
por la connotación directa q tienen lo político con lo inmobiliario. Ya
q se cobran impuestos, se mejoran los inmuebles, etc. beneficia al interés público, lo que no sucede con otro tipo de registración como la traba
de cualquier medida cautelar q no se le otorga esa propiedad indirecta, si es embargo entra por prioridad directa.

Para que se de la prioridad indirecta: empieza con el pedido de certificado de dominio, con esto se hace una notación preventiva y a la vez
publicita que existe un negocio jurídico en gestación, se hace un asiento diciendo lo que va a suceder y para que se pidió ese certificado de
dominio, así se retrotrae en el tiempo cumpliendo todos estos pasos.
Bloqueo registral o cierre registral: es inmutabilidad de la situación jurídica, implica que si tenemos un inmueble titular de la persona X que al
momento no tiene ninguna medida cautelar en su contra ni ninguna transmisión, ni constituyo hipoteca, y después se detecta en el registro que
al final si tenía un embargo y aparece en el folio real, la inmutabilidad de la situación, significa que desde que se pidió ese certificado para el
peticionante (el escribano), es un inmueble totalmente limpio porque lo dice la ley donde permite que más allá de que ingresen medidas
cautelares que lo graven al inmueble en pos de un interés particular, el estado permite que gane prioridad la compraventa.

El asiento registral ingreso después del pedido del certificado por eso tiene prioridad lo del escribano, si luego no se usa va a tener prioridad el
embargo. El art. 24 indica que desde el certificado va a tener 45 días más el escribano para poder traerlo a la ciudad de la plata para su
registración.

Si no se escritura dentro del plazo de validez, cae todo este sistema de la prioridad indirecta y de la retroprioridad. Los plazos de validez son 3: 15,
25 o 30 días, depende la jurisdicción del escribano, 15 para los q sean de la plata, 25 para los escribanos de provincia de bs as y 30 para capital
federal o de otra provincia, dentro de ese plazo tienen que escriturar tiene que haber nacido la escritura pública desde que está hecha, se
empiezan a contar los 45 días para el ingreso del documento.

Si se inscribe dentro del plazo de los 45 días, su fecha de registración va a ser anterior al momento de la instrumentación o del certificado. A
esto se agrega que la forma de contarse la validez de los plazos es desde las 0 horas apuntando a la circulación de los bienes. Una vez pedido el
certificado el registro no puede expedir lo otro mientras esté vigente el primero, se intenta evitar las dobles ventas.

Propiedad indirecta Publicidad formal y material: Formal es dar a conocer a través de constancias registrales, estas son las del art.1902 para
acreditar la posesión, son el informe de dominio, es una fotocopia de un folio real tiene un plazo de validez de 90 dias, los certificados de
dominio, y certificados de inhibiciones. La publicidad material es el procedimiento de registración de los documentos, que culmina con el
rechazo. Es el documento que viene de afuera del registro hacia adentro y lo transcribimos haciendo un asiento registral que son breves notas.

Eugenia Sanchez - Franja Morada