UNIDAD 1 – DERECHOS REALES

INTRODUCCIÓN.
Derecho subjetivo y derecho objetivo. El derecho objetivo es el ordenamiento jurídico, o sea, el conjunto de preceptos
reguladores de la conducta humana, que emanan del Estado y que éste impone mediante su poder coactivo.
En cuanto al derecho subjetivo es un interés protegido por el derecho objetivo, mediante la atribución de un poder o una
facultad a una voluntad; o a la inversa, es una facultad o un poder atribuido a una voluntad por el derecho objetivo para la
protección de un interés.

Elementos de los derechos subjetivos. La relación jurídica y sus elementos.

Todo derecho subjetivo reúne tres elementos:
• El sujeto, que es el titular, o sea la persona a cuya voluntad el ordenamiento le atribuye un poder o una facultad, o cuyo
interés resulta protegido.
• El objeto, es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder, o la persona a la cual está facultado para exigir un
determinado comportamiento.
• La causa, que es el hecho o acto jurídico que le da nacimiento.

Clasificación de los derechos subjetivos.

1. Por su oponibilidad.
a. Absolutos. Existen frente a todos, son erga omnes, o sea que al poder o facultad del titular corresponde el deber de
abstención de todos los demás. EJ: derechos de la personalidad, los reales.
b. Relativos. Únicamente confieren a su titular la facultad de exigir un determinado comportamiento a persona o personas
determinadas, que no solo puede consistir en una abstención; sino también en una acción. EJ: derechos creditorios.

2. Por el carácter económico o no económico de su contenido.

a. Patrimoniales. Son susceptibles de apreciación pecuniaria. Pertenecen a esta categoría los derechos reales, los creditorios, los
de familia aplicados y los intelectuales, pero éstos últimos, sólo en el aspecto que consiste en la facultad de explotar
económicamente la obra.
b. Extrapatrimoniales. No son susceptibles de apreciación pecuniaria. EJ: los derechos de la personalidad, los de familia puros y
los intelectuales en cuanto al derecho moral de autor.

3. Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distinción de que sean patrimoniales o
extramatrimoniales, en:
a. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.
b. Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.
El Libro Cuarto del CCyC regula los derechos reales en trece títulos divididos en capítulos. El título 1 contiene las disposiciones
generales y el capítulo 1 los principios comunes. Nos parece adecuado abrir el estudio de los derechos reales mediante una
definición analítica del Dr. Guillermo Allende:
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público establecen
entre una persona y una cosa una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario a él, naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.
El artículo 1882 del CCyC, da el siguiente: el derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y las demás previstas
en este Código.
El poder jurídico ha sido definido como “un derecho subjetivo, cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad, sobre
personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad y, por lo tanto, en forma autónoma e independiente de toda otra
voluntad”.
El poder jurídico real es el que recae sobre cosas determinadas, tiene carácter patrimonial y se halla regulado principalmente
por normas de orden público.
En artículos sucesivos el CCCN se ocupa del objeto de los derechos reales, artículo 1883, de su estructura legal, artículo 1884, y
de las facultades de persecución y preferencia que le son propias, artículo 1886.
Los derechos reales son organizados por la ley en el interés individual de sus titulares, a condición de que ese interés no
conduzca al ejercicio del poder de forma tal que contraríe el interés superior de la comunidad.
El poder jurídico puede ser, según los casos, disponible o no, y por consiguiente, puede o no ser alienable, transmisible,
renunciable y prescriptible. Los poderes jurídicos reales pueden ser susceptibles de adquisición a título originario o derivado –
según los casos -, pueden ejercerse por representante. Pueden ser perpetuos o temporarios.
Los derechos reales son protegidos mediante acciones reales y gozan de los derechos de preferencia y persecución.
DERECHO REAL ES UN DERECHO SUBJETIVO. El derecho subjetivo integra una serie de facultades y atribuciones otorgadas por
el ordenamiento jurídico a favor de una persona, para obrar en defensa y protección de sus intereses. En cambio, se llama
derecho objetivo al conjunto de normas que regulan la conducta humana, al ordenamiento jurídico impuesto por el Estado.
Teniendo en cuenta que los derechos reales conceden a su titular facultades sobre una cosa – potestad -, y que éstas están
protegidas por el ordenamiento jurídico, fácil es concluir que los derechos reales importan derechos subjetivos. El titular tiene la
facultad de hacer respetar y cumplir con los fines del mismo derecho. Como, por ejemplo, el dueño defenderse ante la turbación
ilegítima.
En síntesis, los derechos reales son absolutos y patrimoniales, y los personales son relativos y también patrimoniales. El
efecto erga omnes de los derechos reales se aprecia claramente cuando se ejercen las facultades de persecución y de
preferencia.

CONCEPTO DE DERECHO REAL. DOCTRINAS.

a. Doctrina clásica. Esta concepción parte de la diferenciación neta entre los derechos reales y personales. Desde
tiempos romanos, el derecho real se presenta como un poder directo sobre la cosa que recae. Para asegurar la eficacia
de ese poder, sin intermediarios, directo, surgen las acciones reales, que se ejercen frente a cualquiera, erga omnes. El
derecho personal, en cambio, se asienta en una relación jurídica entre dos personas. La concepción clásica describe el
derecho real por oposición al personal, sobre la base de la existencia o no de un sujeto pasivo determinado, lo que
alude incuestionablemente a la diferente oponibilidad que media entre ambas categorías. Pero, además, esto le
permite entrar en el terreno de las facultades del sujeto activo – derecho personal – y titular – derecho real -, pues
mientras el primero puede obligar al sujeto pasivo a una conducta determinada de acción u omisión, el segundo puede
“Sacar” de una cosa un beneficio mayor o menor, según el contenido de su derecho.
b. Doctrinas unitarias. Así como la teoría clásica es dualista, éstas son las que impugnan la división dicotómica; derecho
real-derecho personal. Puede clasificárselas, a su vez, en personalistas o realistas, según que la pretendida unificación
se haga sobre una u otra categoría de derechos. Entre las primeras, la más célebre es la que se atribuye a Planiol, junto
con Michas, y se reduce a describir al derecho real como una obligación pasivamente universal. Parte de ideas
ampliamente difundidas con anterioridad a su formulación, en especial a las de Kant, quien afirmaba que toda relación
de derecho se establece entre personas, no entre persona y cosa, de modo que a todo derecho le corresponde un deber,
es absurdo suponer la obligación de una persona respecto de una cosa. También la doctrina alemana insistía en que la
relación se da entre personas, y no entre persona y cosa.
Esta doctrina unitaria impugna la concepción clásica en cuanto alumbra una relación directa entre el titular del
derecho y la cosa. Así, afirma que no existen diferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho personal en
la medida en que, tanto en uno como en otro, existe una obligación, dado que el derecho real sería también de
naturaleza obligacional, siendo su objeto una prestación consistente en una abstención u omisión que pesaría sobre
todos los integrantes de la comunidad.
En cambio, la doctrina unitaria “realista” de Gaudement, Saleilles, etcétera, reduce todo a una relación entre
patrimonios, y produce una despersonalización del derecho subjetivo al afirmar que los derechos personales no tienen
por objeto una conducta del deudor o sujeto pasivo, sino su patrimonio, circunstancia que se apoya en la célebre
máxima según la cual “el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores”.
c. Teoría de la institución. Clasifica a los derechos por su contenido institucional, preponderante en los reales y
menguado en los personales. Para aquellos derechos de mayor contenido institucional debe aplicarse el derecho
disciplinario, mientras que para los de menor contenido bastaría con normas estatutarias. Los derechos reales estarían
ubicados en una categoría intermedia, entre los derechos personalísimos y los de familia. Desconoce la distinción entre
derechos reales y personales.
d. Teoría del sujeto pasivo determinado. Arangio Ruiz y Ginossar advierten en los derechos reales sobre la cosa ajena, la
existencia de un sujeto pasivo determinado, a la manera de los derechos personales, con lo cual se produce una
relativización de los derechos reales. Este sujeto pasivo no es el sujeto pasivo universal de Planiol y de los sostenedores
de la doctrina unitaria personalista que ya se expuso, sino un sujeto concreto y determinado, al a manera de los
derechos personales. Dicho sujeto es el propietario de la cosa gravada por el derecho real desmembrado.
e. Doctrina moderna. Se toma el concepto de Allende que está al principio del resumen. Dicha definición presenta la
esencia, el contenido, sujeto, objeto y caracteres fundamentales del derecho real:
1. Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes;
2. De contenido patrimonial: los derechos reales son susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio, art. 16;
 3. Naturaleza jurídica de sus normas: sustancialmente de orden público, lo que surge de los artículos 1884 y 1887 –
numerus clausus -, lo que no quiere decir que todas las normas relativas a los derechos reales sean de orden
público;
4. Sujeto activo: puede serlo una persona humana o ideal;
5. Objeto: son las cosas ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes –
excepcionalmente pueden serlo otros bienes, artículo 1883 -;
6. Relación inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el derecho, no necesita
ningún intermediario. Inmediatez no significa “cercanía”, sino que el titular obtiene la utilidad sin necesidad de la
actuación de otra persona;
7. Publicidad: si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho pueda ser conocido
también por todos. Hay dos formas de cumplimentarlo: la tradición y la inscripción en registros especiales;
8. El sujeto pasivo es toda la sociedad, que está obligada a respetar la acción del titular del derecho sobre su cosa;
9. Acciones reales: protegen a los derechos reales en caso que se atente contra su existencia, plenitud o libertad;
10. Ius persequendi y ius preferendi: perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga – con las limitaciones de la
propia ley-,y obtener ventajas como el privilegio, derecho de exclusión, prevalecer sobre derechos reales
posteriores, etcétera.

DEFINICIÓN LEGAL. El artículo 1882 del CCyC, da el siguiente: el derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia y las demás previstas en este Código.
El derecho real es aquel que no tiene obligación correspondiente, que sí la tiene el derecho personal, con lo que se afirma la
división dicotómica que domina todo el método del Código. La definición del artículo 1882 resalta el poder jurídico directo de
una persona sobre el objeto, regulado por normas de orden público, con fuerte oponibilidad.
Dice el artículo 1882 que el derecho real es un poder jurídico, ya que es de la esencia de este tipo de derechos el poder que
tiene su titular sobre el objeto para desplegar sus facultades. El dominio es el derecho real que otorga la mayor cantidad de
facultades posibles, y otros otorgan menos, pero siempre el poder existe. El poder jurídico es un derecho subjetivo cuya esencia
consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos, que se ejerce en forma autónoma e independiente de otra voluntad. El
poder es jurídico, ya que puede haber poder sobre una cosa de hecho, con prescindencia de lo jurídico, como sucede con las
relaciones de poder.
Agrega dicha norma que es de “estructura legal”. Esto es así porque el contenido de los derechos reales está plasmado,
esencialmente, en la ley, artículo 1884. Aquí impera el orden público, aunque el Código reserva cierto margen a la autonomía
de la voluntad. Ese poder del titular sobre el objeto se ejerce en forma directa, sin intermediarios. Además, a las facultades
mencionadas, el Código suma las de persecución y preferencia.
El titular de un derecho real puede ser una persona humana o jurídica, con excepción de los derechos de uso y habitación, de
que sólo pueden ser titulares personas humanas – artículos 2154 y 2158.
 Caracteres y análisis

- DERECHO SUBJETIVO: El derecho real es un derecho subjetivo, ya que integra una serie de facultades y atribuciones
otorgadas por el ordenamiento jurídico a favor de una persona, para obrar en defensa de sus intereses. En cambio, el derecho
objetivo es el conjunto de normas que regulan la conducta humana (ordenamiento jurídico impuesto por el Estado).

- DERECHO ABSOLUTO: Los derechos reales son derechos ABSOLUTOS, es decir, oponibles ERGA OMNES. El sujeto tiene una
potestad sobre un objeto determinado, para cuyo ejercicio no requiere la concurrencia de ningún otro sujeto: no hay una
persona obligada a cumplir una prestación. Los derechos relativos, en cambio, son aquellos que afectan, relacionan, vinculan
y producen efectos, solo respecto de determinadas personas.

- DERECHOS DE CONTENIDO PATRIMONIAL: Tienen por objeto las cosas, y por definición estas últimos son los objetos
materiales susceptibles de valor pecuniario.

- REGULADOS SUSTANCIALMENTE POR NORMAS DE ORDEN PÚBLICO: En el ámbito de los derechos reales la legislación que es
inherente es de orden público, y por ende no puede ser dejada de lado por los particulares.

- SOLO SON CREADOS POR LEY (TAXATIVOS): El contenido de los derechos reales está plasmado, esencialmente, en la ley (en
el CCYC y en leyes especiales). Aquí impera el orden público, aunque el CCyC reserva cierto margen a la autonomía de la
voluntad.

Hay un números clausus, es decir, un numero cerrado de derechos, tal como el dominio, el condominio, etc. Esto es totalmente
distinto del régimen contractual; ya que en materia de contrato como rige el principio autonomía de la voluntad, los mismos
pueden crear distintas figuras que surjan de los acuerdos lícitos, como los contratos innominados.
 En otras palabras:

 Características los derechos reales

1. Son derechos absolutos (clasificación según su oponibilidad): porque no se concibe que alguien pueda ser titular de
un derecho real respecto de terminadas personas y no serlo respecto de otras.

Esta subclasificación proviene de la distinción entre derecho subjetivo y derecho objetivo. Estos surgen de una vieja dicotomía
que se extrae del derecho romano clásico cuando se hablaba de:
-la Norma agendi: una norma genérica, igualitaria, abstracta y dirigida a todos. (Derecho objetivo)
-la Facultas agendi: facultad que cada destinatario de esa norma puede ejercer en virtud de la aplicación de la norma en un
momento dado. (Derecho subjetivo)
A raíz de esta distinción surge la clasificación entre el derecho objetivo y el derecho subjetivo.
A los derechos subjetivos, a su vez, se los subclasifica en una enorme cantidad de categorías, pero la que interesa aquí es una
formulada por Federico Carlos de Savigny (jurista alemán), recogida hasta hoy en día: la distinción entre:

-Derechos absolutos: esparcen sus efectos erga omnes, es decir que son oponibles a todos. Ej. Derechos reales: mi condición de
propietario la puedo hacer valer frente a todo aquél que me quiera cuestionar ese título.

-Derechos relativos: se relativizan o afectan a determinadas personas. La eficacia de estos derechos se corresponde con
determinado número de sujetos (eficacia acotada). Ej. Acreedor/deudor –vendedor/comprador – locador/locatario. Los efectos
de los contratos se extienden activa y pasivamente pero no producen efectos frente a terceros.

2. De contenido patrimonial: el objeto de los derechos reales son las cosas, es decir, objetos materiales susceptibles de
valor pecuniario o de tener un valor económico.

3. Regulados sustancialmente por normas de orden público : el sistema que rige a los derechos reales es inherente a lo
que se llama ‘normas de orden público’.

¿Qué es el orden público? Su definición ha dado lugar a diversas teorías y discusiones que han trascendido hasta hoy. De manera
simplificada, hay dos aspectos concernientes al orden público:

- Orden público como concepto iusfilosofico: aquellas notas características y esenciales que distinguen a una sociedad en un
tiempo y un territorio dado.

-Orden público como concepto normativo: Savigny: aquellas normas positivas rigurosamente obligatorias para los particulares,
quienes no podrán alterar por su propia voluntad].

Es decir que, el orden público es el conjunto de normas y principios que establecen el marco jurídico sustancial y la
organización jurídico-social de un país en un momento y lugar dado, y que van mutando a medida que la sociedad va
cambiando.

4. Relación directa e inmediata: es una relación directa e inmediata de poder que el titular del derecho real ejerce sobre
la cosa objeto del derecho. El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor, sin que medie persona
obligada a suministrárselo. A diferencia de los derechos personales, no hay una persona que se interponga entre el
sujeto activo y la cosa.

5. Deber de abstención: en el derecho real hay a) un sujeto con un poder jurídico sobre una cosa, y b) toda una
sociedad, que pasiva y respetuosamente deberá abstenerse de realizar cualquier acto que interfiera o viole esa
relación jurídica de poder.

SOCIEDAD = SUJETO PASIVO (obligación de no hacer).

Todos los miembros de esa sociedad deben poder conocer la existencia de la relación o derecho real a respetar para que se le
sea exigible esa pasividad. Esto es así porque no se concibe que la sociedad este obligada a respetar un derecho que no conozca,
por eso los derechos reales necesariamente deben PUBLICITARSE.

- LOS DERECHOS REALES SE PUBLICITAN:

- Naturalmente a través de la posesión, y no a través de la tradición. Importa el desplazamiento de la cosa y permite que este
adquiera el derecho real y simultáneamente el poder jurídico que lo inviste. Ese poder lo ejerce a través de la posesión, de
manera pública, pacifica, etc. En todos esos actos se exterioriza el ejercicio de un derecho, de modo tal que la sociedad puede
advertir que, aparénteme, es el titular de algún derecho sobre la cosa.
- Formalmente: Desde el punto de vista artificial, los registros (registro inmobiliario, de automotores, de buques, etc.): Son un
recurso técnico que surgen de la inventiva del hombre para posibilitar el conocimiento de la existencia de un derecho, y ahora,
más modernamente, no solo permite conocer el titular de un derecho sino también gravámenes, entre otros.

- ¿Qué pasa si alguien no cumple con su obligación e interfiere en una relación real? La ley le confiere al titular del derecho
acciones reales. Éstas tienen dos características:

PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA. Dice el artículo 1886: “el derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en
poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente”. Esta norma consagra dos atributos típicos de los derechos reales.
En primer lugar, los derechos reales – oponibles erga omnes – atribuyen el derecho de persecución, esto es, la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien la tenga. Se trata del ius persquendi. En los derechos personales, el acreedor sólo puede
demandar – en principio – al deudor que se obligó. En el campo de los derechos reales, las acciones siguen la cosa más que a
una persona determinada, de allí que puedan ir contra cualquiera.
Sin embargo, esta facultad tiene límites, ya que en ciertas ocasiones el Código protege al subadquirente de buena fe y a título
oneroso, para favorecer la seguridad dinámica, y la circulación de los bienes.
En segundo lugar, aparece el derecho de preferencia, que tiene dos vertientes: por un lado, el derecho real constituido con
anterioridad prevalece sobre el constituido posteriormente – primero en el tiempo, primero en el Derecho-. Así, por ejemplo,
si el inmueble está hipotecado, y luego se lo grava con una servidumbre, el acreedor hipotecario puede solicitar que el inmueble
se ejecute libre de la servidumbre. Para que esto funciones menester que los derechos reales se encuentren debidamente
publicitados.
Por otro lado, se encuentra el privilegio, que permite a ciertos acreedores percibir su crédito con preferencia a otros, en el caso
de venta de la cosa. Los derechos reales de garantía cuentan con un privilegio.
• ACCIONES REALES:

Si existe alguien que viola el deber de abstención e interfiere y menoscaba la relación existente entre el titular del derecho y
la cosa, la ley le confiere al titular las llamadas acciones reales, acciones que, a diferencia de los personales, tienen las
siguientes características:

1- Ius persecuendi: Es el derecho de perseguir la cosa de manos de quien este.

2- ius preferendi: Derecho de preferencia que tiene el titular del derecho real respecto de cualquier otro. Cobra
operatividad con aplicación de la regla romana ‘prior in tempore potior in iure’ (primero en el tiempo, mejor en el
derecho).

Esta regla romana es inherente a los derechos reales y no a los personales, no es preferida aquella persona que tiene el título
más antiguo (derecho personal), sino aquella que fue puesta primero en posesión de la cosa (cuando además de título hay
tradición, y así también, hay derecho real). Aun así, esa preferencia no es automática; para que la ley se la conceda, el que
recibió la cosa debe haber obrado de buena fe (haber ignorado el otro había prometido la misma cosa a otras personas antes –
buena fe como valor jurídico).

OBJETO DEL DERECHO REAL. Dispone el artículo 1883 del Código que “el derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa”. El objeto también puede consistir en un
bien taxativamente señalado por la ley. La gran novedad es que el objeto de los derechos reales, de acuerdo a esta norma, no
sólo son las cosas sino que también pueden serlo los bienes. No es sencillo encontrar en el CCyC un caso de derecho real sobre
un derecho, pero se abre la puerta. Puede que así se considere al crédito instrumentado objeto de la prenda. Otro caso puede
ser el derecho de superficie cuando aún no se plantó, construyó o forestó.
No dice que la cosa sea cierta y determinada, y actualmente existente, pero son recaudos que cabe exigir, salvo supuestos de
excepción. Además de la materialidad, el objeto del derecho real se caracteriza por la especialidad, ya que sólo es posible
sobre cosas individualizadas, específicas, actuales. La especialidad se conecta con la inmediatez, en tanto el poder inmediato
sobre una cosa presupone que ésta fue determinada y que actualmente existe. Se advierten aquí las diferencias con los
derechos de crédito, que pueden tener por objeto bienes genéricos y/o futuros. La regla de la especialidad permite entender
que no exista el derecho real sobre el patrimonio, sino sobre las cosas singulares que lo componen. Quedan excluidas del
régimen de los derechos reales, las cosas del dominio público.
En principio, no puede haber derechos reales sobre “una parte material”, pues ello implicaría una partición antes de tiempo.
Por regla el derecho real recae sobre toda la cosa, aunque pueda ser dividido el uso. No obstante, hay excepciones, así el
artículo 2163 dice que “la servidumbre puede tener objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno”. También la
superficie, el usufructo, el uso y la habitación pueden tener por objeto partes materiales – artículos 2116, 2130, inc. a, 2154,
2158-. A su vez, la acción reivindicatoria puede intentarse por una parte material de la cosa, arts. 2251, 2252, 2261.
En cuanto al ejercicio, hay situaciones en las que si bien el derecho real se ejerce sobre toda la cosa, existen limitaciones de tipo
jurídico-ideal, no material, como sucede en el condominio, en el que el derecho real se ejerce sobre todo el objeto pero por una
parte indivisa. El objeto es sin duda “una cosa” y la referencia a la parte indivisa apunta a indicar la proporción del derecho sobre
la cosa, la medida de la participación en la cosa común, por ello se establece que se ejercita “por una parte indivisa”.
PATRIMONIO. DEFINICIÓN. El patrimonio, considerado como atributo de la persona, incluye a los derechos reales y
personales o creditorios. El patrimonio es concebido como una universalidad de derechos, que representa una unidad de
masa y de gestión a cago del titular, quien puede administrar y disponer a voluntad. No encontramos en el Código nuevo una
definición de patrimonio. En el Código se reconoce que el patrimonio es el conjunto de bienes con valor económico y también
los que tienen un valor afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social que sólo pueden ser disponibles por el titular
siempre que responda a esos valores, y según lo que establezcan las leyes especiales.
BIENES. Las nociones jurídicas de bien, cosa y patrimonio están sometidas a tensiones derivadas de los cambios socio
económicos de nuestro tiempo. En el Código Civil de Vélez Sarsfield, la noción estaba estrechamente vinculada a un enfoque
económico. El CCCN, como dijimos, cambia la significación de este vocablo en su sentido técnico tradicional, para aplicarlo a
los bienes ambientales, o al cuerpo, o a partes del cadáver. El artículo 14 del título preliminar del CCCN se refiere a los: a)
derechos individuales; b) derechos de incidencia colectiva. Y el artículo 15 establece que las personas son titulares de los
derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio, conforme con lo que se establece en este Código. Se
mantiene la clasificación existente en materia de derechos reales y personales, y en materia de derechos reales se consolida
la postura tradicional, que se basa en derechos individuales de las personas sobre bienes – susceptibles de valoración
económica -, pero al mismo tiempo, se contemplan otros aspectos que ya están en la práctica social y en el sistema jurídico,
que son los: a) derechos de propiedad comunitaria de los pueblos originarios; b) derechos sobre el cuerpo humano y sus
partes; c) derechos de incidencia colectiva.
CONCEPTO DE COSA. El nuevo código sigue la línea del anterior, ya que cosas son bienes materiales susceptibles de valor
económico. Establece el artículo 16: “bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer
sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas
son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre. Lo determinante es si
son materiales, es decir si entra una materia física en su composición. Por tanto las cosas podrán ser sólidas, líquidas o
gaseosas, pero al ocupar un lugar en el espacio resultarán comprendidas dentro del concepto.
El cuerpo humano no es una cosa y está alejado de toda idea de valor económico; por consiguiente, no puede ser objeto de un
derecho real. Tiene mayor vinculación con el sujeto del derecho, dado que es el soporte físico de la persona, y correspondencia
con los llamados “derechos personalísimos”, de absoluta oponibilidad y contenido extrapatrimonial. El cuerpo humano se
confunde con la persona, es el soporte que le da visibilidad, por lo que si el hombre no puede ser considerado cosa, tampoco
puede serlo el cuerpo humano.
Sin embargo, la situación puede ser vista desde otro ángulo cuando sus partes son lícitamente separadas. Se suele citar como
ejemplos el cabello, la sangre, la leche de madre, ciertos órganos, etcétera. Si esta separación no ofende el orden jurídico, tales
partes, en tanto tengan valor en el amplio margen que brinda el artículo 17, pueden ser consideradas cosas en el sentido técnico
del vocablo, por lo que se puede otorgar respecto de ellas actos dispositivos de derechos.
Vigente el Código anterior la doctrina se dividió en cuanto a si el cadáver, y partes del cuerpo humano separadas –
especialmente si son renovables – podían ser reputados cosas. Respecto de estas últimas, el Código parece inclinarse por la
negativa.
CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES.
1. Inmuebles. Tradicionalmente se han clasificado las cosas en muebles e inmuebles. se las distinguen en consideración
al carácter físico de su movilidad. Los inmuebles tienen posición fija, mientras que los muebles son susceptibles de
desplazamiento. La distinción entre muebles e inmuebles es relevante para determinar la ley aplicable, el régimen de
transmisión y adquisición de derechos reales, los recaudos que la ley exige para la prescripción adquisitiva, los
gravámenes que pueden constituirse y la competencia de los jueces.
Dentro del concepto de inmueble, el CCyC admite la clasificación de: Inmuebles por su naturaleza e inmuebles por
accesión física. Los inmuebles por su naturaleza son tal cual se presentan en la naturaleza, sin necesidad e la
intervención del hecho del hombre. Pueden identificarse en: 1) El suelo, 2) las cosas incorporadas a él de una manera
orgánica: o sea la vegetación natural y los árboles, aun cuando sean plantados por el hombre. La unión al suelo ha de
ser estable, ya que el vocablo “orgánica” excluye la posibilidad de que sea temporalmente – ejemplo, la vegetación que
resulte de la siembra o plantación debe ser catalogada dentro de la accesión por su semejanza con los edificios. 3) Las
cosas que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se
 encuentren inmovilizadas por su adhesión física al suelo, en tanto esa adhesión tenga carácter perdurable. En este
caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del
propietario. Esas accesiones deben haber sido incorporadas “con el propósito de dejar indefinidamente las cosas
adheridas al suelo” aún sin ser perpetuamente. La perdurabilidad exigida por el Código Civil y Comercial determina que
no puedan considerarse inmuebles por accesión física las carpas instaladas con fines de exposición o las casas
prefabricadas. El carácter físico de la accesión excluye la posibilidad de que la incorporación de las cosas muebles haya
sido teniendo en la mira la profesión u oficio del propietario, porque en tales casos las cosas conservarían su calidad de
muebles. El artículo 266 del CCN debe coordinarse con los artículos 1962 y 1963 del mismo cuerpo legal, que regulan la
accesión de inmuebles por construcciones, siembras y plantaciones, y la situación especial de la invasión de inmuebles
linderos. En éstos se dispone que, la propiedad de lo sembrado, plantado o construido pertenece al dueño del suelo sin
perjuicio de las soluciones planteadas en caso de invasión. En el caso de que el inmueble se divida en planos, como
ocurre en el derecho real de propiedad horizontal y en el derecho real de superficie, se quiebra el principio de accesión.
2. Muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa, artículo 227. Existe
la posibilidad de desplazamiento físico o material cuando la cosa puede ser trasladada y su entrega – esto es, la
tradición-, ocurre en forma manual de la cosa – artículo 1924-. Quedan excluidas las cosas muebles que están
adheridas físicamente al suelo con carácter perdurable. Las cosas que se desplazan por sí mismas son los semovientes.
Se trata de los animales, que se trasladan por sus propios medios, sin necesidad de una fuerza exterior, con
independencia de que también, en ciertas circunstancias, puedan ser ocasionalmente desplazados por el hecho del
hombre. Las cosas que para su desplazamiento deben servirse de una fuerza extraña son las cosas inanimadas. Algunas
caen bajo el régimen general de las cosas muebles – una mesa, una computadora, un cuadro-, otras tienen su propio
estatuto: buques, aeronaves, automotores.
3. Cosas divisibles. El artículo 228 del Código Civil y Comercial de la Nación señala que las cosas divisibles son las que
pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas; y que las porciones reales resultantes formen un todo
homogéneo y análogo con los restantes porciones y con la cosa en su estado originario. Debe ser posible el
fraccionamiento de la cosa, física y jurídicamente. La posibilidad física dependerá de la naturaleza del objeto y
obedecerá a normas particulares que se aplicarán en ciertos casos. Se niega el carácter de divisibles a aquellas cosas
cuyo fraccionamiento puede generar su destrucción parcial. Son cosas indivisibles cuando la división no fuera
físicamente posible porque la cosa se destruiría y las porciones reales resultantes no serían homogéneas entre sí ni en
relación al todo; o cuando la división pudiere hacerse físicamente pero no en sentido jurídico. Según el artículo 228,
segundo párrafo:
- Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento.

ENUMERACIÓN DE DERECHOS REALES.

A. “Numerus clausus”. Dice el artículo 1884: “Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo
por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”. Los
derechos reales y su estructura son creados y regulados por la ley – orden público -. Este segundo aspecto es una
regla que admite excepciones.
La norma en estudio dispone que los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. La mención de la “ley” no se
limita al Código, sino que abarca todas aquellas leyes que dicte el Congreso Nacional en uso de sus facultades
constitucionales. En caso contrario, es decir si se constituyesen otros derechos reales que los previstos en la ley o si se
modificasen los existentes, el mismo artículo dispone expresamente su nulidad. Así, por ejemplo, si se constituye el
derecho de enfiteusis, tal creación sería inválida.
En el campo de los derechos personales reina el principio de la autonomía de la voluntad privada y la libertad de las
convenciones, que es su consecuencia necesaria. Allí las reglas jurídicas son sustancialmente supletorias de la
voluntad no expresa o incompletamente expresada, y si bien se regulan tipos contractuales nominados, ello no
impide que los particulares se aparten de tal regulación, y aunque éstos, en sus convenciones, alumbren contratos no
previstos, u otros que resulten de una combinación de las figuras legisladas o no.
Además, tampoco se puede modificar la regulación legal que de los derechos reales hace el Código en los contratos o
testamentos que formalicen los particulares. El fundamento de esta disposición que hace del numerus clausus un
principio incontestable en materia de derechos reales, se apreció en la nota al artículo 2502 del Código derogado,
donde el Codificador, entre otras cosas decía: “el derecho romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un
pequeño número de derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tanto privada la creación arbitraria de
nuevos derechos reales”. Luego reseñó que los males que se produjeron a partir de la Edad Media, sobre todo luego en
la época feudal, por la creación incontrolada de una gran variedad de derechos y gravámenes, con lo que “las
propiedades iban a su ruina”, produciéndose una “fuente fecunda de complicaciones y pleitos” y perjudicando “la
explotación de esos bienes y la libre circulación de las propiedades, perpetuamente embarazadas”.
 El actual CCyC mantiene la regla tradicional del número cerrado, pero a la vez incorpora nuevos derechos reales: “los
conjuntos inmobiliarios”, “el tiempo compartido”, y el “cementerio privado”, y le da un marco más amplio al derecho
de superficie, ya que antes sólo se admitía la superficie forestal. A pesar del intento, no agregó a la lista a la
propiedad comunitaria indígena.
El artículo 1887 dispone lo siguiente: “Enumeración. Son derechos reales en este Código”:
a. El dominio; b. el condominio; c. la propiedad horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado; g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la
hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.

Este artículo enumera taxativamente los derechos reales permitidos. En esta materia rige el orden público y hay un
número cerrado de derechos reales permitidos. Vale decir que los derechos reales pueden ser creados por otras leyes,
además del Código Civil. Así sucede con la hipoteca naval, la prenda con registro, entre otros. Debe tratarse de leyes
nacionales, ya que a las provincias les está vedado crear derechos reales – artículo 75, inciso 12, Constitución
Nacional). Tampoco se podría crear un derecho real por decreto u ordenanza.

El número cerrado y la tipicidad son muy importantes en lo que concierne a los derechos reales sobre cosa ajena,
pues se parte del principio de libertad de los inmuebles. Si se admitiera una multiplicidad de derechos sobre cosa
ajena, se terminaría por vaciar de contenido y por desnaturalizar al derecho de dominio, como ocurrió en la Edad
Media.

DIFERENCIAS ENTRE CREACIÓN LEGAL Y FUENTE LEGAL. La creación del derecho real siempre es obra de la ley, mientras que la
fuente de constitución puede ser otra. Una cosa es el origen del derecho real, siempre legal, y otra distinta su causa fuente,
que puede ser la ley, el contrato, un testamento, etcétera. Las causas jurídicas de constitución varían según el derecho real de
que se trate. Así, por ejemplo, el condominio puede tener fuente legal, en cambio la hipoteca únicamente puede ser
convencional.

CONVALIDACIÓN. Se llama convalidación a la figura que permite regularizar la situación cuando alguien transmite un derecho
real que no tiene pero luego lo adquiere. En este sentido, dispone el artículo 1885 que “si quien constituye o transmite un
derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada”.

Por regla, nadie puede transmitir un derecho que no tiene, ni siquiera mejor al que tiene. Tal transmisión sería inoponible al
verdadero titular y generaría la responsabilidad del transmisor. No obstante, el artículo 1885 consagra el instituto de la
convalidación de los derechos reales. Este principio apunta a un acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente por
un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el
cumplimiento de los efectos legales pertinentes. Ello, claro está, sin perjuicio de los derechos adquiridos por terceros. El
principio de convalidación rige para “todos” los derechos reales. Si quien transmite el derecho real, cumpliendo con los
requisitos de forma – verbigracia: escritura pública si se trata de inmuebles -, no es el verdadero titular, es decir, no está
legitimado para efectuar la transmisión, el adquirente cuenta con un “justo título”, que le permitirá consolidar su situación al
cabo de 10 años de posesión, es de buena fe. Ahora, si antes de ese plazo el transmitente que no estaba legitimado por alguna
causa adquiere el derecho que ya transmitió, se opera la convalidación.

DERECHOS REALES NO INCLUIDOS POR EL CCYC.

1. Censos y rentas. Las rentas pueden constituirse como derechos personales o como derechos reales. En el primer caso –
ejemplo, renta vitalicia – no hay afectación de una cosa al cumplimiento. Hay renta real, llamada censo, cuando la
obligación asumida por el deudor de la renta se estable como carga de un bien inmueble y debe ser soportada por los
sucesivos adquirentes. Censualista es el que debe recibir el canon, renta o pensión, y censatario el que lo paga. Los
censos no están permitidos.
2. Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble rústico enajena su dominio útil,
permanentemente o por largo tiempo, a otra persona, a cambio de una pensión o canon cierto e invariable. El derecho
del enfiteuta es transmisible a los herederos y por acto entre vivos.
3. Vinculaciones. La unión o sujeción de todos o determinados bienes a dominio perpetuo de una familia estableciendo
un determinado orden sucesorio con prohibición de enajenar y los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en
algunas fundaciones reciben el nombre genérico de vinculaciones. El mayorazgo es el derecho por el cual el
constituyente establece el orden sucesorio asegurando la inalienabilidad e indivisibilidad del bien. También existieron
las capellanías.
4. Tanteo y retracto. El tanteo o preferencia es un derecho real que tiene un tercero para que en el caso de que el dueño
de una cosa lo enajene, lo prefiera a él. Este derecho da lugar al derecho de retracto, por el cual si el dueño realiza la
enajenación sin respetar la preferencia del tercero, éste puede dejar sin efecto la enajenación.
DERECHOS REALES LEGISLADOS FUERA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Como se dijo, el artículo 1887 del CCyC no obsta a
que por leyes nacionales se creen otros derechos. En efecto, el artículo 1884 se refiere a la necesidad de una ley, y el Código
es una ley pero no la única. De ahí que el artículo 1887 diga que “son derechos reales en este Código…”, permitiendo así que
pueda haber otros fuera de este ordenamiento. Entre los más importantes cabe mencionar:

- Los warrants, vinculados a derechos de garantía sobre cosas muebles (mercaderías, frutos y productos), tendientes a la
movilización del crédito prendario. Están legislados en las leyes 928 y 9643. El Código les reconoce privilegio, art. 2582,
inc. e.
- Los debentures, actualmente contemplados en la Ley 19550 de Sociedades Comerciales, también son una expresión de
los derechos de garantía, cuando las sociedades por acciones recurren al crédito público emitiendo estos títulos con
garantía especial o flotante.
- La prenda con registro es un derecho de garantía por el cual se afectan cosas muebles registrables que quedan en
poder del deudor, debiéndose inscribir el instrumento en un registro especial. Este derecho otorga al acreedor
diversas ventajas vinculadas con su ejecución judicial y un privilegio especial. Está regulado por el decreto-ley
15348/46.
- La Ley de Navegación 20.094 regula la copropiedad naval, que guarda algunas diferencias con el condominio del
Código, la hipoteca naval que se aplica a buques de más de diez toneladas y la prenda naval con desplazamiento para
buques de menos de diez toneladas.
- El Código Aeronáutico, ley 17.285, prevé la hipoteca aeronáutica, derecho de garantía cuyo objeto lo constituye una
aeronave o una parte indivisa o su motor.

- Casos dudosos o de naturaleza controvertida:

Aquellos donde no se sabe si son parte de los derechos reales o de los derechos personales.
I) Posesión: Savigny sostiene que es un hecho con construcción jurídica pero que no es un derecho real. Es parte del
contenido de los derechos reales, pero no comprende a todos porque no todos se ejercen mediante la posesión.
II) Locación: es un derecho de uso y goce de características personales y no reales. En la locación necesito del sujeto, la
otra parte, es decir el locador que debe tener una actitud de no hacer para poder recibir el uso libre de la cosa.
III) Hipoteca: se discute su naturaleza ya que es accesorio a un derecho personal y, a su vez, es un derecho real. El
crédito no influye en la naturaleza jurídica de la hipoteca, no lo modifica. El acreedor hipotecario tiene una relación con la cosa.
IV) Privilegios: no son derechos, sino calidades de las cosas o cualidades del crédito. Más que un derecho real o uno
personal, es una excepción procesal (ej. derecho a retención).
V) Obligaciones reales: son figuras intermedias entre el derecho real y el derecho personal. Dentro de las Obligaciones
Reales podemos tener las:
 Obligaciones ius ad rem: comprende aquellos casos en que habiendo adquirido una cosa esta no ha sido aún
entregada. Significa “derecho a la cosa, a poseer la cosa”.
 Obligaciones ius in rem (posesión ejecutiva de la cosa):
La doctrina sostiene que hasta que no se tenga el título y el modo, no hay derecho real.
 Obligaciones in faciendo: obligaciones de hacer algo a cargo del propietario de un fundo en favor del titular activo del
derecho real (hacer foco en la servidumbre in faciendo).
 Obligaciones propter rem: La obligación propter rem es aquella en la cual el deudor se determina por la relación de
poder que se tiene con una cosa. Ejemplo: el poseedor de una cosa es deudor de las obligaciones inherentes a la
misma. Cuando la cosa se transmite a otra persona, esa persona pasa a ser el deudor de la obligación actual y de la que
se hubiese devengado con anterioridad.
En la obligación propter rem, la regla es que el abandono libera de la obligación al deudor. Por lo tanto, si se abandona una
cosa mueble la misma pasa a ser una cosa sin dueño, en donde cualquiera que se haga de su posesión pasa a ser su titular. En
cambio, si se abandona una cosa inmueble la misma pasa a ser del estado.
Las expensas no son obligaciones propter rem porque el abandono no libera al deudor de la obligación de pagar las expensas. Es
decir que, yo puedo abandonar el depto y que pase a ser un bien del estado pero yo no quedo liberado.
Ejemplo de obligación propter rem: los condóminos que poseen un derecho real sobre una misma cosa, tienen a su vez
obligaciones recíprocas de contribuir a la conservación de la cosa común. De esta forma, si el condómino transmite su derecho
real sobre la cosa, también transmitirá al nuevo adquirente, la obligación correspondiente; por eso se llaman ambulatorias, pues
se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real.

- APUNTES DE CLASE SOBRE CASOS CONTROVERTIVOS:

1) Locación: es una obligación personal. No hay una inherencia sobre la cosa, ni tiene el locatario Ius preferendi ni persecuendi, y
si no se le respete su contrato sólo podrá intentar una acción de daños y/o incumplimiento contractual.
2) Leasing: interviene un dador, un tomador, que ejerce sobre el bien dado la posesión, existe una opción de compra (que es lo
que le da su trascendencia real). Pero mientras tiene la cosa, posee el uso y goce (personal). Carece de preferencia y
persecución.
3) Hipoteca: es un derecho real de garantía que excepcionalmente no se ejerce por la posesión. Por la inherencia del derecho
real a la cosa, goza de todos los privilegios y preferencias que otorgan los derechos reales.
4) Anticresis: es un derecho real de garantía. Es real ya que los frutos producidos del mueble o inmuebles no son accesorios de la
cosa, sino que forman un todo con la misma.
5) Privilegios: es el derecho de ser pagado antes que otros acreedores (accesorio al crédito principal). Surgen de la ley, pero por
el contrato (es personal).
6) Derecho de retención: derecho de mantenerse en la tenencia de cosa ajena hasta que le paguen lo adeudado. No hay
inherencia con la cosa, solo un derecho personal a tenerla hasta que se cancele la deuda.

DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES.

a. Objeto. El objeto de los derechos personales es la prestación, conducta del deudor a la que se obliga a favor del
acreedor – dar, hacer o no hacer-; el de los derechos reales generalmente es la cosa, que debe ser cierta, actual y
determinada. La inherencia de la cosa es el rasgo característico de esta clase de derechos, lo que resulta ajeno a los
derechos personales. En situaciones excepcionales el Código admite que el objeto sea un bien. Los derechos personales
pueden apuntar a cosas futuras o indeterminadas.
b. Sujetos. En cuanto a lo sujetos, la doctrina clásica sostiene que los derechos reales se diferencian de los personales
por la ausencia de sujeto pasivo. Los derechos personales admiten la unidad o pluralidad de sujetos activos y/o
pasivos, resultando siempre factible su concurrencia sin limitaciones. Los derechos reales, según su naturaleza, pueden
ser concurrentes o exclusivos, es decir que permiten prohíben la concurrencia sobre un mismo objeto del mismo
derecho real.
c. Orden público. En los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, con la sola limitación
que impone el orden público, la moral, las buenas costumbres, la buena fe. En los derechos reales predomina el orden
público, reservando un estrecho espacio a la autonomía de la voluntad.
d. Inmediatez. En los derechos personales la relación es indirecta o mediata entre el titular del derecho y el objeto,
puesto que el cumplimiento de la obligación depende, en principio, de la conducta del deudor. En los derechos reales,
el titular obtiene el beneficio directo de la cosa, sin que medie actuación de la otra persona; son inmediatos.
e. Carácter absoluto. Los derechos personales son relativos en cuanto a su oponibilidad, mientras que los derechos reales
son absolutos – son oponibles erga omnes-.
f. Publicidad. En los derechos personales no se requiere la publicidad, precisamente por ser relativos; la publicidad es
ajena a estos derechos. En los derechos reales, por tratarse de derechos absolutos y con la finalidad de que resulten
oponibles y sean respetados, deben ser conocidos por todos. Cuando se transmite o constituye un derecho real sobre
un inmueble, es necesaria la publicidad registral para que sea oponible a terceros.
g. Duración. Los derechos reales permanecen en el tiempo con respecto al beneficio que acuerdan al titular, pueden ser
perpetuos o temporarios, los derechos personales tienen un carácter instantáneo o transitorio pues el momento de
la obtención del beneficio por el acreedor coincide con la extinción del derecho. Los derechos personales son siempre
temporarios, pues no corresponde que una persona se encuentre obligada por siempre.
h. Ius persequendi. El sujeto titular de un derecho real goza del ius persequendi, lo que implica que puede perseguir la
cosa, sin importar – en principio – el sujeto que la tenga bajo su poder. Esto también suele denominarse “inherencia”.
El derecho personal, en principio, carece de persecución con relación al objeto.
i. Ius preferendi. Asimismo, el titular del derecho real goza también del ius preferendi que importa el derecho de ser
preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros derechos reales de igual o distinta naturaleza sobre la
misma cosa, posteriormente constituidos conforme al principio prior in tempore potior in iure. También algunos
derechos reales cuentan con privilegio para el cobro – verbigracia, hipoteca-.
j. Abandono. El acreedor puede renunciar a sus derechos personales en beneficio del deudor, lo que implica un modo
de extinción de las obligaciones. El titular de un derecho real puede abdicar de él mediante el abandono o renuncia de
su derecho. En el caso de que se trate de un inmueble y se abandone el dominio o la propiedad horizontal, se beneficia
al Estado; si se abandona el condominio, a los condóminos, y si se trata de un derecho real sobre cosa ajena, al dueño,
condómino o propietario horizontal. Si el objeto es mueble beneficia al sujeto que se ha apropiado de él, a los
condóminos y al dueño o condómino.
k. Pérdida de la cosa. En el derecho real, cuando el objeto se pierde, se opera su extinción, no así en el derecho
personal, ya que no se extingue aunque desaparezcan todos los bienes del deudor.
l. Posesión. Casi todos los derechos reales se ejercen por la posesión, lo que no ocurre con los derechos de crédito.
m. Prescripción. Cuando, por el transcurso del tiempo, se opera la prescripción adquisitiva, ésta importa un modo de
adquisición de determinados derechos reales, mientras que en los derechos personales rige la prescripción
liberatoria, que los extingue, impidiendo que la obligación pueda ser reclamada en juicio. Existe, sin embargo, un
modo de extinción de los derechos reales mediante una suerte de prescripción liberatoria que extingue los derechos
reales de goce o disfrute sobre cosa ajena y que se produce por el no uso.
 n. Causa. Los derechos personales se originan en la causa que determina la ley – título-, en los derechos reales, basta en
algunos casos el hecho o acto jurídico para que nazca el derecho real – título -, mientras que en otros se requiere que
sobrevenga o precede otro hecho o acto – modo – para que se produzca la adquisición del derecho.
o. Carácter estático. Así como la obligación presenta un carácter dinámico, ya que se trata de un instrumento importante
para el tráfico económico, los derechos reales presentan una situación más estática. Claro que son generalidades que
admiten en cada caso excepciones.
p. Acciones. Los derechos reales cuentan con la protección de acciones reales, que se dirigen contra cualquier persona
que pretenda negar su existencia, plenitud o libertad, mientras que los personales generan acciones que sólo pueden
dirigirse contra el obligado. Aquí cobra relevancia el ius persequendi, mencionado anteriormente.
q. Juez competente. En los conflictos vinculados a derechos reales, suele ser juez competente el del lugar en el que esté
situado la cosa, mientras que en los derechos personales puede serlo el del lugar de celebración del contrato, o de
cumplimiento de la obligación, o el del domicilio del deudor. La cuestión depende de los códigos procesales, que por ser
locales, pueden variar de una provincia a otra.

CONEXIONES ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS PERSONALES. Así como hay diferencias, también hay vinculaciones entre
ambos:
a. Las transmisiones de derechos reales por actos entre vivos tienen su causa fuente en un derecho personal – verbigracia,
compraventa, permuta, donación, etcétera-.
b. Hay derechos reales que son accesorios de derechos personales, como ocurre con los derechos reales de garantía. A su
vez, hay derechos reales que abarcan derechos personales accesorios – verbigracia, tiempo compartido, servidumbre,
etcétera-.
c. Cuando se ataca un derecho real, además de la protección posesoria o real, el titular puede pedir una indemnización
accesoria o sustitutiva. En ocasiones, la ley adjudica el derecho real, verbigracia, medianería, e impone al adjudicatario
la obligación de pagar el precio correspondiente.
d. Hay ciertas obligaciones que son ambulatorias, se transmiten con una cosa. También se las conoce como obligaciones
reales o propter rem.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

a. Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena. Dice el artículo 1888: “son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena…”. Cuando se constituye un derecho sobre cosa ajena – verbigracia, usufructo -, se configura
una carga real, y el derecho real sobre cosa propia está desmembrado; el dominio es imperfecto, art. 1964.
La superficie es un derecho real sobre cosa propia cuando ya hay propiedad superficiaria, tema controvertido en el
sistema anterior, que sólo admitió la superficie forestal. Por ende, si aún no se ejerció el derecho de plantar, construir o
forestar, el derecho es sobre inmueble ajeno. Los derechos reales sobre cosa ajena a su vez se dividen en derechos de
disfrute – superficie si no existe propiedad superficiaria, usufructo, uso, habitación, servidumbres – y de garantía –
hipoteca, prenda, anticresis-
b. Derechos reales principales y accesorios. Dispone el artículo 1889 que “los derechos reales son principales, excepto
los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda”. Los únicos
derechos reales accesorios, según el Código, son los de garantía, dependen para su existencia de un derecho personal al
que acceden, artículo 857. No se pueden adquirir por prescripción, art. 2565.
c. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Dispone el artículo 1890: “los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción”. Los derechos reales recaen esencialmente sobre cosas, las que
pueden ser inmuebles o muebles, y éstas a su vez son registrables o no registrables, cuando los documentos portantes
de derechos tengan acceso al registro, ya sea para su oponibilidad – buques, aeronaves, ganado-, o también para su
constitución – automotores, caballos de pura sangre-.
d. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Según el artículo 1891: “Todos los derechos reales regulados en este
Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. “las servidumbres positivas se ejercen por
actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión”. El artículo 1891 aclara en la parte
final que hay actos posesorios concretos en las servidumbres positivas, que son aquellas en las que la carga real
consiste en soportar su ejercicio – verbigracia, de paso -; es negativa si la carga real se limita a una abstención
determinada impuesta en el título, art. 2164.

- Concepto de carga real. Los derechos reales sobre cosa ajena importan cargas reales respecto del dueño. La idea de carga
real es la existencia de un derecho real adherido a la cosa, que debe ser mantenido.
 Las cargas reales son los derechos sobre cosa ajena vistos desde el lado de quien los soporta. (Hace referencia al aspecto pasivo
de los derechos reales). No deben ser confundidas con las obligaciones reales, que constituyen obligaciones (no derechos reales)
que se transmiten con la cosa.
Tratándose de derechos sobre cosa ajena, establece la presunción de libertad.
KIPER: en materia de servidumbres, constituyen un derecho real para el fundo dominante (servidumbre activa) y una carga real
para el fundo sirviente (servidumbre pasiva). En la hipoteca, el acreedor es el titular del derecho real, y el propietario de la cosa
hipotecada soporta la carga real.

EL ORDEN PÚBLICO Y LOS DERECHOS REALES. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley, artículo 1884. Más no
todas las normas que regulan los derechos reales son de orden público, sino solamente aquéllas que lo hacen
sustancialmente o estatutariamente. Tienen ese carácter las que se refieren a sus elementos y contenido y en cuanto a su
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción. Se señala como inválida la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura, artículo 1884. Sin embargo, a diferencia del Código Civil
derogado según el cual “todo contrato o disposición de última voluntad que constituye otros derechos reales o modifica los que
se reconocen valdrá sólo como constitución de derechos personales – si como tal pudiese valer-“, en el CCCN no se reglan los
efectos de tal creación. La solución la dará el juez, según sea el caso, quien indicará si carece de todo valor, si importa un
derecho personal, o si deviene en un derecho real próximo, arg. artículo 384.

SITUACIONES INTERMEDIAS. Las llamadas situaciones intermedias son supuestos en los cuales el dualismo de los derechos
patrimoniales se muestra más débil (derechos reales – derechos personales), en tanto hace crisis alguna de las diferencias,
pues se trata de derechos personales en los cuales se encuentra algún elemento que se ha señalado como propio de los
derechos reales.

Así, el derecho a la cosa – ius ad rem- será un derecho personal, pero oponible a terceros, igual que la obligatio scripta rem, y en
las llamadas obligaciones propter rem, la determinación del sujeto pasivo, y en alguna ocasión del activo, dependerán de quien
detente un derecho real o una relación de poder con una cosa – art. 1882, 1908, CCyC-.

Conviene tener presente que tercero es todo aquel que es ajeno a la relación jurídica patrimonial que se establece entre dos o
más personas. La relación no puede afectar a terceros, excepto casos previstos por la ley, arts. 1021 a 1024.

1. El derecho a la cosa. El ius ad rem es un término que desde su aparición en la baja edad media, “hizo fortuna” en
tanto expresa un derecho más vigoroso que el mero derecho personal. Desde tiempo antes de su investidura en un
feudo, el clérigo beneficiado tenía derecho a las cosas que integraban los “beneficios” del derecho canónico. Luego
de su paso por el derecho intermedio francés, esta institución llegó a la etapa actual como el derecho personal a
obtener una cosa, oponible a terceros.
En nuestro país, el ejemplo que confirmaba su existencia era el supuesto del adquirente por boleto que había pagado el
25% del precio y tenía posesión de la cosa, quien podía obtener la escrituración del bien oponiendo su derecho
personal a los acreedores del concurso o la quiebra del vendedor. La norma, art. 1185 bis CCyC, incorporada por la leu
17711 en 1968, fue fuertemente limitada a los inmuebles con destino a vivienda mediante el art. 150 de la ley 19551 de
concursos y quiebras. La limitación desapareció con la reforma de la ley 24522, actual ley de concursos.
La jurisprudencia había extendido el supuesto a las ejecuciones individuales, exigiendo como requisitos para su
procedencia: a) un boleto con fecha cierta; b) buena fe; c) la demostración de la transmisión de la posesión mediante
un perfecto eslabonamiento en la cadena de transmisiones que debe llegar al titular registral; d) publicidad suficiente,
sea registral o posesoria; e) pago de al menos el 25% del precio.
Estos recaudos han sido recogidos por el CCyC en sus arts. 1170 y 1171, que muestran la vigencia de este viejo instituto
que permite el titular de un derecho personal, lo pueda oponer exitosamente a terceros – como lo son los acreedores
del vendedor – ya sea en el concurso, la quiebra de este último, o cuando es individualmente ejecutado – si se trabaron
medidas cautelares sobre el inmueble, la fecha cierta del boleto debe ser anterior a la anotación de las medidas-.
2. La llamada “obligatio scripta rem” es otro ejemplo de un derecho personal oponible a terceros. En el derecho
romano, la formula “in rem scriptae” permitía oponer a cualquier poseedor un derecho personal, como en el caso de
quien adquiría la cosa, obligándose en razón de esa adquisición aunque no fuera parte en el contrato que suscribió su
antecesor, sin que exista un medio legal de liberarse como lo es la limitación de responsabilidad mediante el
abandono de la cosa que tipifica las propter rem.
En el CC, el ejemplo era el previsto por el art. 1498 conforme al cual “Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto
jurídico que sea, la locación subsiste en el tiempo convenido”. De este modo el locatario que goza de un derecho
personal puede oponerlo al sucesor a título singular. La situación especial es receptada actualmente por el art. 1189,
inc. b del CCyC.
3. Las obligaciones “propter rem”, luego de siglos de debate y compresiones diversas sobre su concepto, se definen en
la actualidad como “aquellas en la persona del acreedor o del deudor se determina por la propiedad o posesión de
alguna cosa”. Se trata de obligaciones que pesan sobre el patrimonio íntegro el deudor, aunque nacen, se desplazan
 y se extinguen junto con esa relación de señorío sobre la cosa, por lo que es posible que el deudor limite su
responsabilidad al valor de la cosa mediante el abandono que haga a favor del acreedor.
Así, por ejemplo, en las obligaciones de dar se consideran propter rem tanto el crédito como la deuda por el valor de la
medianería – arts. 1097, 1937, 2014, 2028, 2029 CCyC-, la obligación de pagar las expensas comunes en la propiedad
horizontal, sin que les asiste el derecho de abandono – arts. 2049 y 2050 CCyC-; los gastos de deslinde del fundo
colindante cuando ha habido confusión de límites – arts. 1937, 1963 CCyC-, la recompensa por el descubrimiento de un
tesoro o de una cosa perdida – arts. 1937, 1953, 1956 CCyC-. En las obligaciones de hacer, la de reconstrucción del
muro medianero para hacerlo más firme – art. 2024 CCyC-, la obligación del usufructuario de hacer las reparaciones
necesarias para la conservación de la cosa dada en usufructo, art. 2146 CCyC.
La denominación de “cargas reales”, no corresponde ya a las propter rem, y ha sido reservada en el CCyC para los
derechos reales sobre cosa ajena en relación al dueño de la cosa, art. 1888.

OTRA FUENTE SOBRE PROPTER REM. Se denominan obligaciones propter rem, ob rem o reales, a aquellas que nacen y se
transmiten en cabeza de personas que se encuentran en una relación real con una cosa(2). La obligación nace, de tal modo,
con sujetos perfectamente determinados pero éstos pueden ambular hasta el momento en que opere su extinción como
consecuencia de las sucesivas transmisiones del dominio, posesión o tenencia que puedan producirse hasta entonces. Alsina
Atienza describe esta característica de manera elocuente, señalando que en las obligaciones propter rem "la obligación viaja
con la cosa".
Apresurémonos a señalar que no es el derecho real o la relación de poder sobre un objeto lo que por sí solo da nacimiento a una
obligación propter rem; es preciso, además, que exista una causa generadora de esta última, al igual de lo que sucede con las
restantes relaciones obligatorias, pues tampoco hay obligación propter rem sin causa (art. 726).

Se mencionan como ejemplos de estas obligaciones: la obligación de contribuir en los gastos de conservación del muro
medianero y el crédito correlativo (art. 2026, 2027); la obligación de contribuir a los gastos de conservación o reparación, y las
mejoras necesarias de la cosa común (art. 1991); la obligación de los propietarios de unidades en propiedad horizontal de
contribuir al pago de expensas comunes y primas de seguro total del edificio art. 2048, 2049); las deudas provenientes de
impuestos, tasas y contribuciones sobre un inmueble, o por obras municipales, etcétera.

a) Según algunos, se trataría de una categoría híbrida, intermedia entre los derechos reales y las obligaciones, que tomaría de
éstas el contenido del vínculo y de aquéllos la circunstancia "de que tal vínculo no se establece entre personas determinadas,
sino entre quienes revisten la calidad de titulares de una relación de derecho real o posesoria respecto de alguna cosa, tanto en
el aspecto activo (acreedor) como pasivo (deudor)".

b) Otros, en cambio, la aproximan fuertemente a los derechos reales, y consideran que serían una especie del lado pasivo de los
llamados derechos reales in facendo.

c) Finalmente están quienes, en posición que compartimos, sostienen que las obligaciones propter rem son relaciones
obligatorias de carácter legal y que, más allá de sus particularidades, quedan alcanzadas por los principios rectores de éstas, en
particular el que sustenta la responsabilidad ultra rem.

En nuestra opinión, las obligaciones propter rem son verdaderas obligaciones y deben ser distinguidas de ciertas relaciones
reales con las que frecuentemente tienden a ser confundidas, con peligroso oscurecimiento de nuestra temática; en particular
con las cargas reales y los deberes inherentes a la posesión.

En tanto las cargas reales y los deberes inherentes a la posesión son deberes jurídicos particularizados, la obligación propter
rem es técnicamente una obligación, estructural e institucionalmente, por lo que en modo alguno puede ser tildada como una
figura híbrida, que navega a media agua entre los derechos reales y personales. Ella no claudica de su naturaleza de relación
personal por el hecho de presentar ciertas particularidades en los aspectos atinentes a su transmisibilidad y extinción, que
ponderan una situación de conexión fáctica con la cosa.

La problemática de la obligación propter rem debe ser considerada tomando en cuenta cada caso en particular, en función de la
obligación ya gestada, y no de manera abstracta mirando la relación hacia el futuro. En el supuesto de la obligación de contribuir
a sufragar los gastos del condominio, lo que se debe tener en cuenta a la hora de estudiar la obligación propter rem no son las
relaciones futuras, probables entre los condóminos, derivadas de tal condición, sino, específicamente, la obligación ya nacida
después que alguno de ellos ha sufragado dichos gastos y pretende que el otro se los reintegre proporcionalmente.

En la obligación propter rem, la responsabilidad del deudor originario nunca es intra rem y siempre responde con todo
patrimonio, lo cual no impide, veremos luego, que en algunos supuestos específicos, previsión normativa de por medio,
pueda autorizarse que el deudor facultativamente se libere haciendo abandono de la cosa.
El carácter propter rem de la obligación debe ser buscado no sólo en lo estructural, sino también institucionalmente.
Es posible que una obligación sea propter rem en uno de esos planos y no en el otro, en cuyo caso quedará abierta la
discusión sobre si puede ser considerada como tal o si estamos frente a una figura distinta.
En el plano estructural es importante tener en cuenta el aspecto genético, pues la obligación real nace a raíz de una conexión
con la cosa. Todas las obligaciones propter rem dependen de esa conexión. Sin embargo, como agudamente observa López de
Zavalía, sería más preciso señalar "que la obligación no nace sin conexión real, con lo que se quiere significar que además de ella
es preciso que haya otros hechos que integran el supuesto del nacimiento".

Admitida esta conexión, cabe preguntar si con ella queda configurada la obligación propter rem o si es preciso algún otro
requisito, como su ambulatoriedad o la facultad de abandono.

Aquí las aguas se dividen. Conforme a una tesis amplia, con esto sería suficiente, lo cual lleva a un número excesivamente
dilatado de obligaciones propter rem, que puede incluir en su seno a supuestos verdaderamente sorprendentes. La tesis amplia
incurre en frecuentes (y peligrosas) confusiones entre las obligaciones propter rem y otras relaciones jurídicas que no revisten
ese carácter como los deberes inherentes a la posesión (art. 1933) y las cargas reales (art. 1888).

Según otro enfoque es preciso que exista técnicamente una obligación —y no un mero deber jurídico— nacida de una causa-
fuente apta para generarla, cuya característica peculiar anidaría en vivir ligada a una relación de dominio o de poder sobre la
cosa, en una dependencia de tipo funcional que habrá de prolongarse hasta el momento mismo de su extinción. Pero esto
tampoco no resuelve gran cosa pues de admitirse esta posición restrictiva, habrá que preguntarse de inmediato cuáles son los
requisitos adicionales a tener en cuenta para definir el perfil de la obligación propter rem; si solamente su ambulatoriedad, o la
facultad de abandono, o ambos, a tal punto que si por ejemplo se exigieren todos ellos, podríamos llegar a no encontrar
ejemplos de obligaciones propter rem, o en el mejor de los casos uno o dos supuestos en todo el Código.

Caracteres
Atendiendo al régimen del Código Civil y Comercial la obligación propter rem presenta dos caracteres invariables: origen legal
y ambulatoriedad; y otro que puede estar presente excepcionalmente en alguna de ellas, la facultad de liberarse haciendo
abandono de la cosa.

a) Origen legal
El carácter propter rem de una obligación surge siempre de la ley. Es el legislador quien determina cuáles son las relaciones de
obligación que emergen por ser una persona titular de derechos reales o relaciones de poder. No es menester la utilización de
fórmulas sacramentales. Basta, simplemente, con que de dicha regulación surja claramente ese carácter. "Las partes —dice, con
razón, Ossola— no podrían válidamente pactarlas como tales, pues a ello se opone el principio de relatividad de los contratos
(arts. 959 y 1022 CCyC), en tanto se trata de obligaciones destinadas a proyectarse sobre terceros extraños a la relación
contractual" (19). La solución no varía cuando la génesis de la obligación propter rem no es un contrato, pues las obligaciones,
como regla, sólo producen efectos entre partes y no con relación a terceros.

b) Ambulatoriedad
Conforme al Diccionario de la Lengua de la Real Academia Española, ambular significa "andar", o sea, "ir de un lugar a otro"
En una obligación hay ambulatoriedad cuando los sujetos emplazados en uno u otro polo van mutando, por cualquiera de las
vías de transmisión que establece el ordenamiento jurídico (cesión de créditos, de deuda, de posición contractual, endoso,
transmisiones legales, etcétera). El tema presenta importancia cuando se trata de obligaciones que proyectan sus efectos en el
tiempo
Se dice que la ambulatoriedad es uno de los rasgos salientes de las obligaciones propter rem. En verdad, ella no es
característica exclusiva de la obligación propter rem, sino de que también aparece en otras relaciones obligacionales, en donde
los sujetos activo o pasivo pueden no estar precisamente determinados en algún momento, y sí en una etapa posterior. Tal lo
que sucede, por ejemplo, en materia de títulos valores al portador, en donde el acreedor sólo queda determinado de manera
plena cuando es presentado al cobro. Hasta ese momento el título y el crédito en él instrumentado puede ambular, pasar de
mano en mano, de acreedor en acreedor.
La ambulatoriedad está presente también en las obligaciones propter rem.
Se afirma que la calidad de acreedor o de deudor se asienta estrechamente sobre una relación de dominio o de poder sobre una
cosa, de suerte que al transmitirse la propiedad o la relación de poder sobre la cosa a un tercero, se transfiere la calidad de
acreedor o de deudor.
La obligación nace con sujetos perfectamente determinados, pero éstos pueden ambular como consecuencia de las sucesivas
transmisiones del dominio o de la relación de poder hasta el momento en que opere su extinción. Dicha ambulatoriedad se
produce en ausencia de acuerdo de partes, siempre que haya bases normativas para ello.
Nosotros creemos que conviene formular algunas distinciones según se trate de ambulatoriedad del crédito o de la deuda
propter rem.

IUS AD REM.
El ius ad rem se configura como una categoría intermedia entre el derecho real y el derecho de obligación. No implica una
potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que ésta se produzca en el futuro.
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho Canónico, siglo XII. Así, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este
no había tomado posesión del cargo se decía que no tenía el ius in re – derecho real- al Obispado pero tenía un ius ad rem –
derecho a la cosa-, es decir, una expectativa al mismo.
El ius ad rem comprendería aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa esta no había sido aun entregada. La figura del
ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy en día se ha tratado de relanzar esta figura a
través del siguiente supuesto:
La anotación preventiva. La anotación preventiva es un asiento registral de carácter provisional cuyo objeto es hacer constar una
situación jurídica que, por no estar consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por tanto, en estos
casos no cabría hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.

OTRA FUENTE. MOLINA QUIROGA.

Marcadé, por ejemplo, distinguía entre el ius in re, derecho que se ejercita en la cosa y el ius in rem, derecho que se persigue
contra una cosa, de modo que cuando se considera sobre qué se ejerce o debe ejercerse el derecho (objeto), resulta que unas
veces es in re y otras veces ad rem. Por otro lado, cuando se mira el sujeto pasivo del derecho contra el cual la acción se dirige,
este derecho o mejor esta acción es a veces in rem y otras veces in personam. Según este autor, el ius in re (derecho en la cosa)
es siempre también ius in rem (derecho contra una cosa), jamás ius in personam. Por el contrario, el simple ius ad rem (derecho
contra la cosa) es ordinariamente in personam y no in rem. Para este autor, la hipoteca es sin embargo ius ad rem (derecho al
dinero) y ius in rem (contra el inmueble), y el error (de considerar a la hipoteca un derecho real) se originaría porque la acción in
rem viene generalmente de un ius in re, y la hipoteca produce esta acción in rem. Marcadé entiende que ius in re es el que
pertenece a su titular inmediata y absolutamente sobre una cosa, de manera que es idénticamente el mismo contra todo el
mundo, erga omnes. En cambio, el ius ad rem es aquel que pertenece a su titular sobre una cosa, mediata y relativamente,
encontrando por intermediario y por base la obligación particular de una persona determinada.

DERECHOS REALES “IN FACIENDO”.

Al igual que en el supuesto anterior, nos encontramos con situaciones en que el contenido del derecho real impone una
prestación positiva, de hacer, pese a que los derechos reales -por norma general- tengan un contenido negativo, concretado
en el deber jurídico de abstención que se impone erga omnes. Los derechos reales in faciendo facultan a su titular a exigir el
cumplimiento de una prestación, a cargo del sujeto pasivo del mismo, género de las llamadas cargas reales. Ejemplo de tales
derechos serían las servidumbres positivas, en las que el propietarios del fundo sirviente gravado con la servidumbre viene
obligado a la realización de una obligación de hacer (permitir el paso, la saca de aguas, etc.).

No son pocos los autores que niegan tal naturaleza real a estos derechos, por cuanto requieren el cumplimiento -voluntario, o
forzoso por medio de la actividad jurisdiccional- por parte del obligado, sin que exista el poder directo e inmediato sobre la cosa
propio de los derechos reales.

OTROS DERECHOS, QUE MENCIONA EL PROGRAMA.

ARTICULO 14.- Derechos individuales y de incidencia colectiva. En este Código se reconocen:

a) derechos individuales;
b) derechos de incidencia colectiva.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pueda afectar al ambiente y a los derechos de
incidencia colectiva en general.
 Derechos de las comunidades indígenas
Los artículos en cuestión son dos. Estos son el art 75 inc 17 de la CN que prevé:
17. Reconocer la preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas argentinos.
Garantizar el respeto a su identidad y el derecho a una educación bilingüe e intercultural; reconocer la personería Jurídica de
sus comunidades, y la posesión y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan; y regular la entrega de
otras aptas y suficientes para el desarrollo humano; ninguna de ellas será enajenable, transmisible ni susceptible de
gravámenes o embargos. Asegurar su participación en la gestión referida a sus recursos naturales y a los demás intereses que
los afecten. Las provincias pueden ejercer concurrentemente estas atribuciones.
Y el artículo 18 del CCyC que es una transcripción del art 75 inc 17.
ARTICULO 18. Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y
propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo
humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.
 Derechos sobre el cuerpo humano.
El art 1004 del CCYC refiere a los objetos de los contratos y dice que cuando tengan por objeto derechos reales sobre el cuerpo
humano se aplican los art 17 y 56 del ccyc
“ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor
comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que
se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.
ARTICULO 56.- Actos de disposición sobre el propio cuerpo. Están prohibidos los actos de disposición del propio cuerpo que
ocasionen una disminución permanente de su integridad o resulten contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres,
excepto que sean requeridos para el mejoramiento de la salud de la persona, y excepcionalmente de otra persona, de
conformidad a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico.
La ablación de órganos para ser implantados en otras personas se rige por la legislación especial.
El consentimiento para los actos no comprendidos en la prohibición establecida en el primer párrafo no puede ser suplido, y es
libremente revocable”.
 Derechos sobre el cuerpo humano de la persona en vida.
Hay que tener presente que cuando hablamos de la persona vivía el cuerpo humano no es algo que este dentro del comercio,
pero los derechos sobre cada una de nuestras partes, tal como los órganos, pueden tener un valor. Ese valor no debe ser
tomado en términos económicos sino debe tener un valor conforme lo establece el art 17. Es decir, afectivo (dono mis órganos
para mi hijo), terapéutico (para tratar determinadas terapias), científico (para la investigación), humanitario en beneficio de la
humanidad o social en beneficio de algo más específico como una sociedad en particular. Se pueden donar piezas anotómicas,
tejidos, células madres, etc.
En esos términos es disponible y con el consentimiento de la persona. Es un tema que el CC no pudo haber previsto y por ello
es un tema incorporado en el CCYC.
Es un tema que trae conflictos éticos o bioéticos y que no toda la doctrina está de acuerdo con este tipo de cuestiones que
tiene que ver con la disposición de las partes humanas.
• PRINCIPIOS QUE RIGEN ESTA MATERIA:
-Deber de información respecto del alcance de las practicas que se deban realizar sobre el alcance del cuerpo
- Libre asentimiento sobre la ejecución de las practicas.
-Revocación, antes y durante la ejecución de las mismas
-Destino que debe ser informado al cedente
-No pueden ser contrarias a la ley, la moral y las buenas costumbres.
 Derechos sobre el cadáver.
El cadáver es un despojo humano y tanto este como sus partes pueden ser objeto de actos jurídicos, pero también debe
tenerse en cuenta la voluntad del fallecido (art 61 del CCYC sobre las exequias).
ARTÍCULO 61.- Exequias. La persona plenamente capaz puede disponer, por cualquier forma, el modo y circunstancias de sus
exequias e inhumación, así como la dación de todo o parte del cadáver con fines terapéuticos, científicos, pedagógicos o de
índole similar. Si la voluntad del fallecido no ha sido expresada, o ésta no es presumida, la decisión corresponde al cónyuge, al
conviviente y en su defecto a los parientes según el orden sucesorio, quienes no pueden dar al cadáver un destino diferente al
que habría dado el difunto de haber podido expresar su voluntad.

 ESTRUCTURA
ARTICULO 1884.- “Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
Los derechos reales solo pueden ser creados por ley. La mención de la ley no se limita solo al código, sino que abarca todas
aquellas leyes que dicte el Congreso de la Nación en uso de sus facultades constitucionales. Se trata de la noción de numerus
clausus o número cerrado de derechos reales, que por tanto, no podrán ser otros ni con otro contenido que el expresamente
prescripto por la ley.
Este artículo nos muestra como incide el orden público en la estructura de los derechos reales.
Se trata, en definitiva, de la noción de numerus clausus o número cerrado de derechos reales, la cual establece que los mismos
no podrán ser otros ni con otro contenido que el expresamente prescripto por la ley.
De esta forma, no pueden ser modificados por los particulares como si sucede con los derechos personales en donde ambas
partes de la relación contractual, si bien rigen su contrato con las normas imperativas impuestas en la legislación, pueden crear
sus propias normas, y utilizar las normas supletorias en caso de no haber regulado una determinada situación en el contrato. Sin
embargo, en el caso de los derechos reales sucede todo lo contrario, porque las normas que lo rigen son de orden público y por
lo tanto no pueden modificadas por la voluntad de las partes.
 Como consecuencia, podemos decir que los derechos reales se encuentran limitados, mientras que los derechos personales
encuentran su límite en la licitud del objeto del contrato, y la concurrencia de los principios de buena fe y la inexistencia de un
abuso en el derecho
La BUENA FE está definida en el art 9 el cual dice que los derechos deben ser ejercidos de buena fe. Hay dos tipos de buena
fe:
- La buena fe creencia: es estar persuadido de que la conducta de uno esta en conformidad con nuestros principios
socioculturales, es decir, que la persona esta convencida de que su actuacion es coherente, con la legalidad, legitimidad de las
normas y las buenas costumbres.
- La buena fe providad: es la conducta de la persona diligente y acorde a las normas socioculturales que emperan en la
sociedad.

El ABUSO DE DERECHO está definido en el ARTÍCULO 10 “El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o
el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si
correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización”.

Guillermo Allende tiene una visión moderada, por lo que sostiene que las normas de los derechos reales son sustancialmente de
orden público, reconociendo un estrecho margen a la autonomía de la voluntad. Esta tesis es seguida por Alterini y de ella se
deducen dos tipos de normas:
1) Estatutarias. Forman parte del orden público, fuera de la posibilidad de autorregulación. Ej. Art. 1884 y 1887. Son
normas que pueden ser modificadas solo ministerio legis (en función de la ley), por eso Alterini habla de taxatividad legal (los
derechos reales son los enumerados por la ley, pero abre la ventana a la creación de nuevos, también por ley).
2) Reglamentarias. Rige la escasa posibilidad de autonomía o autorregulación. Ej. En el dominio revocable, la
revocación tiene efectos retroactivos. Estos efectos forman parte de las normas reglamentarias, porque las partes pueden
disponer que no sean retroactivos. Ej2. en el usufructo, el usufructuario tiene la obligación de dar fianza, la cual puede ser
dispensada (elige no dar fianza). Ej3. en los derechos de garantía hay mayores ámbitos de autonomía.

 LA CONVALIDACIÓN (ART. 1885): CONCEPTO Y EFECTOS

ARTICULO 1885.- “Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitución o transmisión queda convalidada”.
Se llama convalidación a la figura que permite regularizar la situación cuando alguien transmite un derecho real que no tiene
pero luego lo adquiere.
Por regla nadie puede transmitir un derecho que no tiene, ni siquiera mejor al que tiene (nemo plus iuris, art. 399). Tal
transmision sería inoponible al verdadero titular y generaría la responsabilidad del transmisor.
Si quien transmite el derecho real, cumpliendo con los requisitos de forma (ej, escritura pública si se trata de inmuebles), no es
el verdadero titular (no está legitimado para efectuar la transmision), el adquirente cuenta con un “justo título”, que le permitirá
consolidar su situación al cabo de 10 años de ´posesion, si es de buena fe. Si antes de ese plazo el transmitente que no estaba
legitimado por alguna causa adquiere el derecho que ya transmitió, se opera la convalidación.

• Punto 6 - Derechos reales permitidos, limitados y prohibidos.

DERECHOS REALES PERMITIDOS:

- Dominio. Es el derecho real de mayor contenido; en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa
y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar,
gozar y disponer de la cosa.
- Usufructo. El usufructuario puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa; inclusive, su uso y goce es menos amplio
que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este último. Es esencialmente temporario e
intransmisible.
- Uso. Al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y gozar de la cosa, pero el contenido es menor pues no puede
hacerlo en su totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia.
- Habitación. No es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.
- Servidumbre. Únicamente da derecho a una determina, concreta o específica utilidad sobre un inmueble ajeno.
- Hipoteca. Se constituye, en garantía de un crédito, sobre un inmueble que queda en poder del constituyente y que es
gravado en una suma de dinero.
 - Prenda. También nace en garantía de un crédito, pero recae sobre una cosa mueble que es entregada al acreedor y que
queda gravada en una suma de dinero.
- Anticresis. Es el derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble
es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.
- Condominio. Es el derecho real de copropiedad de dos o más personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa.
- Propiedad horizontal. Es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia, consistente en una
unidad funcional de un inmueble edificado, que está integrada por una parte privativa, que es una fracción del edificio,
y por una cuota parte indivisa sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.
- Superficie forestal. Es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un
inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestación o silvicultura, haciendo propio lo plantado o adquiriendo la
propiedad de las plantaciones ya existentes. Es temporario, se ejerce por la posesión y puede extinguirse por el no uso.

DERECHOS REALES PROHIBIDOS.

- ENFITEUSIS. Es el derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente o por un largo plazo de un inmueble rústico
ajeno, mediante el pago de un canon.
- Superficie. Es el derecho real de usar, gozar y disponer, perpetuamente o por muy largo plazo, sobre todo o parte de un
edificio existente o a construir sobre un inmueble ajeno, mediante el pago de un solárium o sin él. Queda excluida de
este concepto la superficie forestal, que debe recaer necesariamente sobre un inmueble susceptible de forestación o
silvicultura y que ha dejado de integrar la nómina de derechos reales prohibidos.
- Censo. Es el derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su dueño y que faculta a su titular a
exigir periódicamente todo o parte de su renta en dinero o en especie.
- Vinculaciones. Son un concepto genérico de derechos reales por los cuales un inmueble es afectado a un
predeterminado orden sucesorio mortis causa, como en los mayorazgos, o a una obra piadosa, como en las capellanías.
- Derecho real “in faciendo”, autoriza a exigir un comportamiento positivo de personas que se determinan por una
relación jurídica real o posesoria.
- Derecho real de retracto. Es el derecho real que tiene un tercero para dejar sin efecto un acto de enajenación realizado
por el dueño de una cosa sin su consentimiento.
- Derecho real de tanteo o preferencia. Es el derecho real que tiene un tercero sobre una cosa, para el caso de que su
dueño se disponga a enajenarla, a ser preferido en su adquisición, ofreciendo pagar tanto como puede ofrecer otro. El
derecho de tanteo da lugar al de retracto, si la enajenación se realiza sin darle al titular la oportunidad de ejercitar
aquel derecho.

Modalidades e instituciones afines. En otras ramas del Derecho:

• Son derechos reales del Derecho comercial, la prenda con desplazamiento (que es parecida a la prenda del Código Civil), la
prenda sin desplazamiento o con registro, el warrant y las garantías de los debentures cuando son emitidos con garantía
especial o flotante.

• En el Derecho marítimo encontramos la copropiedad naval, la hipoteca naval (llamada así porque recae en un objeto
mueble, como lo es un buque de diez o más toneladas de arqueo total, y que permanece en poder de su dueño) y la prenda
naval (en la que el objeto es un buque de menos de diez toneladas, que es entregado al acreedor prendario)

• En el Derecho aeronáutico existe la llamada “hipoteca aeronáutica”, que recae sobre una aeronave, sobre una parte indivisa
de ella o sobre su motor, que continúa en poder del dueño. Asimismo, hay otros derechos reales en el Derecho de los recursos
naturales –dominio privado minero del Estado, derecho del concesionario minero, derecho del explotador minero, servidumbre
minera, usufructo minero, servidumbre rural- y en el Derecho administrativo –dominio privado del Estado, servidumbre
administrativa, ocupación temporaria del Estado, requisición de la propiedad privada, etc.-.

Asimismo, hay otros derechos reales en el Derecho de los recursos naturales –dominio privado minero del Estado, derecho del
concesionario minero, derecho del explotador minero, servidumbre minera, usufructo minero, servidumbre rural- y en el
Derecho administrativo –dominio privado del Estado, servidumbre administrativa, ocupación temporaria del Estado, requisición
de la propiedad privada, etc.-.

También se podría mencionar el dominio eminente del Estado o el dominio internacional, pero no configuran derechos reales,
sino que son manifestaciones de la soberanía en sus aspectos interno y externo.

Suerte de los derechos reales existentes con anterioridad a la sanción del Código Civil y que éste suprime. Al prohibirse la
enfiteusis, la superficie y las vinculaciones por cualquier término y los censos o rentas por más de cinco años, se planteó el
problema de determinar la suerte que debían correr, a partir de la fecha en que entró a regir el Código Civil, estos derechos
reales suprimidos pero que habían sido creados con anterioridad y que encontraban vigentes a esa fecha. Por un lado se sostuvo
la tesis de subsistencia, fundada en el principio de la irretroactividad de las leyes respecto de los derechos adquiridos. Por otro
lado, la tesis opuesta consideró que estos derechos reales quedaban automáticamente suprimidos, pues la incidencia del orden
público sería tan intensa que provocaría la extinción de ellos, sin necesidad de indemnización o compensación alguna al titular.
La primera teoría fue la cosechó mayor cantidad de adeptos y tuvo consagración legislativa con respecto a las capellanías, para
cuya redención debieron dictarse leyes locales. La inviolabilidad de la propiedad obliga a admitir la subsistencia de los derechos
suprimidos, pero deben ser expropiados, por ser de utilidad pública la supresión, mediante el pago de una justa y previa
indemnización. Esta tesis se bifurca en dos direcciones: una sostiene que es necesario dictar una ley de expropiación previa; y la
otra, entiende que el mismo Código Civil hace las veces de ley expropiadora a través de los arts. 2502, 2503 y 2614, pues, al
prohibir tales gravámenes, implícitamente está declarando que son expropiables a favor de los dueños de los inmuebles.