INTRODUCCIÓN

UNIDAD 1: LOS DERECHOS REALES – GENERALIDADES

A) LOS DERECHOS REALES. 1) Concepto. 2) Clasificación de los derechos reales.

a) Sobre cosa propia o ajena; b) Autonomía o accesoriedad; c) Contenido; d)
Facultades del titular; e) Duración.

OM
Los derechos reales se encuentran ubicados en el Libro Cuarto del CCCN. Además, el
Libro Sexto regula las disposiciones comunes a los derechos personales y a los
derechos reales.

El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas

.C
(sustancialmente de orden público) establecen entre una persona y una cosa una
relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario a él (naciendo para el caso de violación una acción real) y que
DD
otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.

ARTICULO 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,

que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
LA

titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
(Ver comentario)

El poder jurídico es un derecho subjetivo, consiste en un señorío de la voluntad, sobre

FI

personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad, en forma autónoma e

independiente de toda otra voluntad.
El poder jurídico real recae sobre cosas determinadas, tienen carácter patrimonial y se


halla regulado principalmente por normas de orden público.

Los poderes jurídicos reales pueden ser susceptibles de adquisición a título originario o
derivado, pueden ejercerse por representante. Pueden ser perpetuos o temporarios.

El derecho subjetivo es un interés protegido por el derecho objetivo mediante el

otorgamiento de un poder o facultad a una voluntad, o a la inversa, un poder o facultad
atribuido a una voluntad por el derecho objetivo para la protección de un interés.
Todo derecho subjetivo está integrado por tres elementos: sujeto, objeto y causa. El
sujeto es su titular, la persona humana o jurídica, cuya voluntad el ordenamiento le
otorga el poder o facultad. El objeto es la persona o la cosa sobre la que el sujeto ejerce

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su poder o el comportamiento que está facultado a exigir de determinada persona. La
causa es el hecho o acto jurídico que le ha dado nacimiento.
Además, todo derecho tiene un contenido, y es la naturaleza y la extensión de la
prerrogativa que da nombre y tipicidad al derecho subjetivo.
De los derechos subjetivos se han formulado diversas clasificaciones. Por su
oponibilidad se distinguen los derechos absolutos de los relativos. Son absolutos los
que existen frente a todos (erga omnes). Al poder o facultad del titular del derecho
corresponde un deber de abstención de los demás. Los relativos son aquellos que

OM
otorgan a su titular la facultad de exigir determinado comportamiento de persona o
personas determinadas, pudiendo ese comportamiento consistir principalmente en una
acción o hecho positivo.
Por el carácter económico o no de su contenido, los derechos son patrimoniales y
extrapatrimoniales. El patrimonio es considerado un atributo de la persona, e incluye los

.C
derechos reales y personales o creditorios. Es concebido como una universalidad de
derechos, que representa una unidad de masa y de gestión a cargo del titular, quien
puede administrar y disponer a voluntad. Las personas son titulares de los derechos
DD
individuales sobre los bienes que integran su patrimonio. Los bienes materiales se
llaman cosas (art. 15 y 16 del CCCN).

ARTICULO 15.-Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos

LA

individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se
establece en este Código.

ARTICULO 16.-Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo
FI

15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales
se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y
a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.


El CCCN les reconoce los derechos a las comunidades indígenas: de posesión y

propiedad de las tierras que tradicionalmente ocupan y aquellas que sean aptas y
suficientes para el desarrollo humano (art. 18 CCCN).

ARTICULO 18.-Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas

reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que
tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo
humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75
inciso 17 de la Constitución Nacional.

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ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
(Ver comentario)

Desde una perspectiva económica, los derechos reales se hallan vinculados con la

OM
riqueza individual, y consecuentemente con la del país donde se encuentren ubicados
esos bienes. Por tal razón, el Estado interviene en la regulación de las relaciones
jurídicas vinculadas a esta materia, colocando a los derechos reales dentro del orden
institucional, hallándose reservada la facultad de reglamentarlo.
La norma en estudio dispone que los derechos reales solo pueden ser creados por la

.C
ley. La mención "ley" no se limita al Código, sino que abarca todas aquellas leyes que
dicte el Congreso nacional. En caso contrario, dispone expresamente su nulidad.
El fundamento de esta disposición que hace del numerus clausus un principio en materia
DD
de derechos reales, se apreció en la nota al artículo 2502 del Código derogado, donde
el Codificador, entre otras cosas decía "El Derecho Romano no reconoce al lado de la
propiedad, sino un pequeño número de derechos reales, especialmente determinados,
y era por lo tanto privada la creación arbitraria de nuevos derechos reales". Luego,
LA

reseño los males que se produjeron a partir de la Edad Media, sobre todo en la época
feudal, por la creación incontrolada de una gran variedad de derechos y gravámenes,
con lo que "las propiedades iban a su ruina", produciéndose una fuente de
complicaciones y pleitos.
FI

Una declaración de las Jornadas de Derecho Civil realizadas en 1987 señalo que "En
palabras del codificador, armónicas con su formación romanista, la naturaleza de los
derechos reales está fijada en consideración al bien público y al de las instituciones


políticas. En consecuencia, debe descartarse la creación de nuevos derechos reales."

Esa misma idea fue reiterada en las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 2009
en Córdoba.
El actual Código Civil y Comercial mantiene la regla tradicional del número cerrado, pero
a la vez incorpora nuevos derechos reales: "los conjuntos inmobiliarios", "el tiempo
compartido" y "el cementerio privado", y le da un marco más amplio al derecho de
superficie. A pesar del intento, no agrego a la lista a la propiedad comunitaria indígena.
Cada vez que el legislador lo considere conveniente u oportuno, conforme a las
necesidades que demande la vida jurídica, puede ampliar la lista. Como contrapartida,
la nómina también puede achicarse, pero si el PL decide suprimir un derecho real y la

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decisión afecta derechos adquiridos por particulares, deberá disponerse la
correspondiente indemnización a fin de no vulnerar el derecho de propiedad que
garantiza el art 17 CN, y a la vez impedir que subsistan instituciones incompatibles con
el nuevo estado económico y social.

Los derechos reales se clasifican en:

- Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena:
ARTICULO 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real.

OM
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio,
la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre
cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin

.C
gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen
real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
(Ver comentario)
DD
Atiende a la posibilidad de desdoblamiento entre la titularidad del derecho y la propiedad
de la cosa. Cuando se constituye un derecho sobre cosa ajena, se configura una carga
real, y el derecho real sobre cosa propia esta desmembrado.
Los derechos reales sobre cosa ajena a su vez se dividen en derechos de disfrute
LA

(superficie si no existe propiedad superficiaria, usufructo, uso, habitación, servidumbres)

y de garantía (hipoteca, prenda, anticresis).
Son de disfrute aquellos que confieren a su titular facultades de uso y goce de la cosa,
mayores o menores según su contenido. En los de garantía, el beneficio que extrae su
FI

titular está relacionado con la seguridad que brinda al cumplimiento de la obligación

principal, y no con el uso y goce de la cosa. Sin embargo, tanto en la prenda como en
la anticresis, existen supuestos en los cuales el titular de estos derechos está facultado


para ejercer cierto grado de disfrute. Esta norma aclara el concepto de carga real, que
era controvertido. Dice que los derechos sobre cosa ajena importan cargas reales
respecto del dueño. La idea de carga real es la existencia de un derecho real adherido
a la cosa, que debe ser mantenido. La denominación “carga real” en el CCCN hace
referencia al aspecto pasivo de los derechos reales. Las cargas reales son los derechos
sobre cosa ajena vistos desde el lado de quien los soporta.
- Derechos reales principales y accesorios:
ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios
la hipoteca, la anticresis y la prenda.

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(Ver comentario)
Los únicos derechos accesorios, según el Código, son los de garantía. Dependen para
su existencia de un derecho personal al que acceden.
En cuanto a los efectos, según el artículo 857, la extinción, nulidad o ineficacia del
crédito principal, extinguen los derechos y obligaciones accesorios.
- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables:
ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los
derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de

OM
los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas
no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción.
(Ver comentario)
Los derechos reales recaen esencialmente sobre cosas, las que pueden ser inmuebles

.C
o muebles, y estas a su vez son registrables o no registrables, cuando los documentos
portantes de derechos tengan acceso al registro, ya sea para su oponibilidad (buques,
aeronaves, ganado) o también para su constitución (automotores, caballos de pura
DD
sangre).
- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios:
ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos
reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres
LA

y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y

determinados sin que su titular ostente la posesión.
(Ver comentario)
Con excepción de las servidumbres y la hipoteca, todos los derechos reales se ejercen
FI

por la posesión, es decir, el titular ejerce un poder de hecho sobre la cosa. No obstante,
hay actos posesorios concretos en las servidumbres positivas, que son aquellas en las
que la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita


a una abstención determinada impuesta en el título (art. 2164). El primer uso es modo
suficiente de adquisición de la servidumbre positiva (art. 1892).

El CCCN enumera causas generales de extinción de los derechos reales. Ellas son:
destrucción de la cosa, abandono y consolidación en los derechos reales sobre cosa
ajena.

ARTICULO 1907.-Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los

derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen,

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por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su
abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.
(Ver comentario)

- Destrucción:
Es lógico, ya que el derecho real carecería de objeto. La destrucción debe ser total, pues
si es parcial, el derecho real continuaría sobre la parte restante. Es indiferente que la
extinción haya sido fortuita, negligente o dolosa. En su caso, el perjudicado tendrá

OM
derecho a una indemnización, pero ello no obsta a la extinción del derecho real.
Cuando el art. 1907 CCCN dice “si la ley no autoriza su reconstrucción” alude al ejemplo
del art. 2122, en donde el derecho de superficie no se extingue si el superficiario
reconstruye o reforesta.
En algún caso, la extinción de la cosa puede ser jurídica en lugar de física, ejemplo, si

.C
la cosa pasa al dominio público del Estado, lo que no permitiría que la cosa no sea objeto
de un derecho real.
DD
- Abandono:
El abandono del derecho real, no de la posesión, debe ser categórico.

ARTICULO 948.-Prueba. La voluntad de renunciar no se presume y la interpretación de

LA

los actos que permiten inducirla es restrictiva.

Si se tratara de bienes inmuebles, la renuncia deberá ser formalizada por escritura

pública (art. 1017 inc. a).
FI

Quedan exceptuados los casos en los que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa.
Si se trata de cosas registrables, el abandono deberá ser registrado, ya sea la


inscripción declarativa o constitutiva.

Los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado (art. 236 inc. a).
La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos (art. 1989).
El abandono de cosa mueble no registrable (art. 1947) es una causal de extinción
absoluta pues la cosa se transforma en res derelictae y deja de tener dueño, por lo que
podrá ser adquirida por apropiación.
El abandono, si se trata de obligaciones propter rem (art. 1937) libera a quien lo hizo,
caso contrario no hay liberación (ej.: art. 2123 para la superficie).

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El abandono no debería perjudicar a terceros. No supone la extinción de los derechos
reales sobre cosa ajena constituidos por el renunciante. Los acreedores pueden pedir
que se declare inoponible si el acto los perjudica (art. 338).
No debe confundirse el abandono, con el no uso, medio de extinción de algunos
derechos reales en particular (usufructo, servidumbres). El abandono es un modo
unilateral de extinción de derechos reales, incluso de aquellos que son perpetuos como
el dominio, mientras que el no uso se asimila a la falta de ejercicio. El no uso es un
medio de extinción de derechos reales que para sobrevivir necesitan ser ejercidos.

OM
- Consolidación:
Se produce en los derechos reales sobre cosa ajena, cuando una misma persona reúne
la titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es dueño no tendría sentido que
mantenga un derecho sobre su propia cosa. En la superficie, también se encuentra

.C
previsto (art. 2124). La consolidación no puede operar en perjuicio de terceros, cuyos
derechos reales deben subsistir.
DD
Existen, además, las causas especiales de extinción, ejemplo, el no uso en el usufructo
que no se aplica al dominio.
También cabe distinguir entre causas de extinción absolutas (el derecho se extingue
para todas las personas) y relativas, en donde el derecho real se pierde para el titular
LA

del derecho, pero normalmente la cosa pasa a otro titular. Formas relativas son: la
enajenación, transformación, accesión, revocación y prescripción adquisitiva o
usucapión (en ellos la cosa sigue existiendo en cabeza de otro). Otra causal es la
expropiación regulada por la ley 21.499.
FI

B) DERECHOS REALES NO LEGISLADOS: 1) Enfiteusis; 2) Vinculaciones.



Existen derechos reales no incluidos por el CCCN, por lo tanto, no legislados:

- Los censos y las rentas: existe una renta real, llamada censo, cuando la obligación
asumida por el deudor de la renta se establece como carga de un bien inmueble y debe
ser soportada por los sucesivos adquirentes. Censualista es el que debe recibir el canon,
renta o pensión y censatario el que lo paga. No están permitidos.
- Enfiteusis: es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble rustico enajena
su dominio útil, permanentemente o por largo tiempo, a otra persona, a cambio de una
pensión o canon cierto e invariable. El derecho del enfiteuta es transmisible a los
herederos y por actos entre vivos.

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- Vinculaciones: La unión o sujeción de todos o determinados bienes a dominio perpetuo
de una familia estableciendo un determinado orden sucesorio, con prohibición de
enajenar, y los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas fundaciones
reciben el nombre genérico de vinculaciones. El mayorazgo es el derecho por el cual el
constituyente establece el orden sucesorio asegurando la inalienabilidad e indivisibilidad
del bien. Las capellanías constituyen un tipo de vinculación por la cual se establece, con
carácter real y generalmente a perpetuidad, una carga sobre un bien inmueble, con una
finalidad pía (intento de religión o caridad). Estuvieron permitidas hasta que la ley 4124

OM
las suprimió y dispuso una compensación en dinero.
- Tanteo y retracto: el tanteo o preferencia es un derecho real que tiene un tercero para
que en el caso de que el dueño de la cosa la enajene, lo prefiera a él. Este derecho da
lugar al derecho real de retracto, por el cual, si el dueño realiza la enajenación sin
respetar la preferencia del tercero, puede dejarse sin efecto la enajenación.

.C
C) LA CREACIÓN DEL DERECHO REAL. 1) Función de la voluntad. 2) el numero
clauso. 3) La constitución de los derechos reales. 4) La teoría del título y modo.
DD
Análisis del art. 750 y 1892 CCCN. 2) Adquisición: originaria y derivada. 3) La
inscripción registral. 4) La convalidación de los derechos reales. 4) El objeto de
los derechos reales.
LA

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles,

excepto disposición legal en contrario.
(Ver comentario)
FI

La regla que se establece es la transmisibilidad. En caso de duda, debe estarse a la

transmisibilidad. Los derechos reales (al igual que los personales) son transmisibles ya
sea por actos entre vivos o por disposición de última voluntad. Se trata de favorecer la


circulación de los bienes y evitar que queden estancados. Claro que "excepto
disposición en contrario". Así, el derecho de habitación no lo es. El usufructo sí, pero no
se extiende más allá de la vida del usufructuario cedente.

ARTICULO 398.-Transmisibilidad. Todos los derechos son transmisibles excepto

estipulación válida de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe
trasgresión a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres.

ARTICULO 1972.-Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula

la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de

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no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren
a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son
válidas si su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que
no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones

OM
legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
(Ver comentario)

Los modos generales de adquirir los derechos reales son los siguientes: a) título y modo,
b) voluntad de la ley, c) prescripción adquisitiva y d) sucesión.

.C
Estos son los aplicables a la mayoría de los derechos reales (no todos se pueden
adquirir por prescripción), pero vale aclarar que existen modos especiales de adquisición
de algunos derechos reales.
DD
Se llama convalidación a la figura que permite regularizar la situación cuando alguien
transmite un derecho real que no tiene, pero luego adquiere.
LA

ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que

no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
(Ver comentario)
FI

Por regla, nadie puede transmitir un derecho que no tiene, ni siquiera mejor al que tiene.
Tal transmisión seria inoponible al verdadero titular y generaría la responsabilidad del
transmisor.


Este principio, apunta a un acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente por
un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo
al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes,
claro, sin perjuicio de los derechos adquiridos por terceros.
Si quien transmite un derecho real, cumpliendo con los requisitos de forma, no es el
verdadero titular, el adquirente cuenta con un "justo título", que le permitirá consolidar
su situación al cabo de 10 años de posesión, si es de buena fe. Ahora, si antes de ese
plazo el transmitente que no estaba legitimado por alguna causa adquiere el derecho
que ya transmitió, se opera la convalidación.

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ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El
objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
(Ver comentario)

La gran novedad es que el objeto de los derechos reales, de acuerdo a esta norma, no
solo son las cosas, sino que también pueden serlo los bienes.
Además de la materialidad, el objeto del derecho real se caracteriza por la especialidad,

OM
ya que solo es posible sobre cosas individualizadas, especificas, actuales. La
especialidad se conecta con la inmediatez, en tanto el poder inmediato de una cosa
presupone que esta fue determinada y que actualmente existe. Se advierte aquí la
diferencia con los derechos de crédito, que pueden tener por objeto bienes genéricos
y/o futuros. La regla de la especialidad permite entender que no exista el derecho real

.C
sobre el patrimonio, sino sobre las cosas singulares que lo componen.
No se exige, como el Código anterior, que la cosa este en el comercio. Quedan excluidas
del régimen de los derechos reales las cosas del dominio público.
DD
Por regla, el derecho real recae sobre toda la cosa, aunque pueda ser dividido el uso.
No obstante, hay excepciones, así el artículo 2163 dice que "la servidumbre puede tener
por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno". También la superficie,
usufructo, uso y la habitación pueden tener por objeto partes materiales. A su vez, la
LA

acción reivindicatoria puede intentarse por una parte material de la cosa.

En cuanto al ejercicio, hay situaciones en las que, si bien el derecho real se ejerce sobre
toda la cosa, existen limitaciones de tipo jurídico-ideal, no material, como sucede con el
condominio, en el que el derecho real se ejerce sobre todo el objeto, pero por una parte
FI

indivisa.

Nota del art. 497 del Código de Vélez Sarsfield: “… El cód. francés distingue las


obligaciones en personales y reales, como distingue los derechos. Sus comentadores

dicen que una obligación es real, cuando incumbe al deudor, no relativamente a su
persona, sino sólo en su calidad de poseedor de una cosa cierta; en otros términos,
cuando el deudor, obligado al cumplimiento de la obligación, no lo es personalmente o
con su patrimonio, sino sólo como poseedor de ciertas cosas; y que así la obligación de
un tercer poseedor de un inmueble hipotecado, de pagar, o hacer entrega del inmueble,
es una obligación real. … Nosotros decimos que el derecho puede ser un derecho real,
como la hipoteca; pero la obligación del deudor es meramente personal con el accesorio
de la hipoteca, pero ésta no es una obligación accesoria. Cuando la cosa sale del poder
del que la obliga, y pasa a otro poseedor, éste se halla en la misma posición respecto

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del acreedor, que tiene un derecho real que cualquiera otra persona, a quien se prohíbe
impedir el ejercicio de los derechos reales; pero no le constituye la posición de deudor
... Derecho personal es aquél en que una persona es individualmente sujeto pasivo del
derecho. Derecho real es aquél en que ninguna persona es individualmente sujeto
pasivo del derecho. O, en términos más sencillos, un derecho personal es aquél que da
la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera, a dar,
a suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquél que da la
facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor"

OM
La doctrina clásica concibió a los derechos reales como aquellos que creaban entre la
persona y la cosa una relación directa e inmediata.

- Poder jurídico: es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un señorío de la

.C
voluntad sobre objetos, que se ejerce en forma autónoma e independiente de otra
voluntad. Denota la gama de facultades que el titular puede ejercer sobre la cosa.
- De estructura legal: “numerus clausus”. Los derechos reales son de orden público, no
DD
pueden ser creados por la voluntad de las partes, son creados por la ley. La ley crea el
derecho real típico, regulando su constitución, facultades, deberes, extinción, etc. No se
excluye absolutamente la autonomía de la voluntad porque esta se observa en la causa
generadora. Si se constituyen otros derechos reales no previstos, no valen como
LA

derecho real y en principio son nulos. El juez puede decidir si encuadran como el
derecho real más próximo o análogo según el fin practico perseguido por las partes, o
como derecho personal si como tal pudiere valer (conversión). Se excluye el sistema
numerus apertus evitando la multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes
FI

o cosas, lo cual es fuente de complicaciones y pleitos. Vélez adopta un sistema de

numero cerrado para que todos pudiéramos conocer qué tipo de derechos existen y cuál
es su contenido, el cual estamos obligados a respetar.


- Se ejerce directamente sobre su objeto y en forma autónoma: ejercicio directo e

inmediato. No hay nadie que se interponga entre el sujeto y la cosa para el ejercicio del
derecho. El Código de Vélez decía sobre la cosa y el CCCN dice sobre su objeto, por el
objeto de los derechos reales pueden ser tanto cosas como bienes.
- Confiere a su titular los derechos de persecución y preferencia: el titular del derecho
real puede ser una persona humana o jurídica, con excepción de los derechos de uso y
habitación que solo pueden ser titulares las personas humanas. Se trata del derecho de
poder perseguir la cosa en manos de quien se encuentre y el derecho de prioridad sobre
todo otro derecho constituido sobre el bien, luego de su publicidad (oponibilidad)
respectivamente. Ius persequendi es una facultad restitutoria, privilegiada e inmediata,

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de la que gozan los titulares de derechos reales sobre los bienes objeto de los mismos,
que les permite exigir el uso o el disfrute de la cosa a cualquiera que fuera el poseedor
y allí donde estuviera la cosa. El límite de este ius persequendi es el tercero de buena
fe y a título oneroso. Ius prederendi hace prevalecer un derecho real constituido con
anterioridad respecto de otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente; se relaciona con la publicidad registral, porque este derecho tiene como
presupuesto la publicidad suficiente la cual trae aparejada la oponibilidad erga omnes.

OM
ARTICULO 1887.-Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;

.C
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
DD
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
LA

k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
FI

(Ver comentario)

ARTICULO 1886.-Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la



facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su

preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.
(Ver comentario)

ARTICULO 392.-Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los

derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo,
quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto
contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.

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Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se
ha realizado sin intervención del titular del derecho.

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

ELEMENTOS Dos: sujeto (titular del derecho) y Tres: Sujeto activo (acreedor), pasivo
objeto (la cosa o bien) (deudor) y objeto (prestación)
CARÁCTER Presentan una situación más La obligación presenta un carácter
ESTÁTICO estática. dinámico, se trata de un instrumento

OM
importante para el tráfico económico.
NÚMERO. Rige el principio numerus clausus. El número es ilimitado. Las partes se
AUTONOMÍA DE Hay una enumeración taxativa. La encuentran facultadas para crear
LA VOLUNTAD. autonomía de la voluntad está relaciones jurídicas de acuerdo a su
vedada para la creación, voluntad. Impera el principio de la
modificación de la extensión, autonomía de la voluntad para regular

.C estructuración y contenido de los

derechos reales.
su contenido. Únicos limites: buena fe,
moral y buenas costumbres
DD
EJERCICIO En general, se da mediante la Son extraños a la posesión
posesión. El titular obtiene beneficio
directo de la cosa sin que medie
actuación de otra persona
ORIGEN Con el título (causa fuente) y modo Hecho o acto jurídico (causa fuente)
LA

(tradición o inscripción registral)

OPONIBILIDAD Absolutos, erga omnes. Se pueden Relativos
hacer valer contra cualquiera
FI

PUBLICIDAD Deben ser conocidos por todos para Es ajena a estos derechos
que resulten oponibles
DURACIÓN Permanecen en el tiempo (pueden Carácter instantáneo o transitorio. La
ser perpetuos o temporarios) obtención del beneficio por el sujeto


activo conlleva la extinción del derecho

IUS Derecho de persecución, de No gozan de este derecho
PERSEQUENDI perseguir la cosa en manos de quien
la posea. Como el derecho real se
encuentra adherido a la cosa, su
titular puede hacerlo valer a pesar de
que esta haya pasado a manos de un
tercero
IUS Derecho a ser preferido en el No corresponde. Si la ley
PREFERENDI ejercicio de su derecho con respecto excepcionalmente reconoce un

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 a otros derechos reales de igual o privilegio al sujeto activo, la preferencia
distinta naturaleza sobre la misma no depende de la fecha del crédito,
cosa, posteriormente constituidos. salvo que esté conectada a un derecho
real de garantía
LEY APLICABLE Donde está situada la cosa Lugar de celebración, el de
– JUEZ cumplimiento del contrato o domicilio
COMPETENTE de las partes.
EXTINCIÓN En algunos casos bastara la No se extingue, aunque desaparezcan
renuncia del titular, en otros la todos los bienes del deudor.

OM
renuncia debe tener la modalidad del
abandono que requiere el modo. La
pérdida de la cosa produce su
extinción
PRESCRIPCIÓN Adquisitiva: adquisición de Liberatoria: extinción de la obligación

.C determinados derechos reales por el

transcurso del tiempo. Liberatoria:
por el transcurso el tiempo, impidiendo
su futuro reclamo en juicio
DD
extingue derechos reales de goce o
disfrute sobre cosa ajena, que se
produce por el no uso
ACCIONES Los derechos reales cuentan con la Los derechos personales generan
protección de acciones reales, que acciones que solo pueden dirigirse
LA

se dirigen contra cualquier persona contra el obligado.

que pretenda negar su existencia,
plenitud o libertad.
FI


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