Derechos Reales (1° Parcial)

Prieto Camila Giselle – Elementos de Derecho Reales 1
TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

Introducción: El Código vigente, siguiendo la teoría aplicable en la mayoría de los sistemas occidentales de derecho,
adopta la distinción entre derechos reales y derechos personales denominados teoría clásica. Según esta teoría, los
derechos reales y los derechos personales tienen una profunda distinción y una regulación específica los uno de los
otros.
Concepto de Obligación: El Art. 724 establece que “La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el
acreedor tiene el derecho de exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el
incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés”.
El derecho personal implica un vínculo, pero en este caso el vínculo es entre sus partes. Ese vínculo faculta a una
persona a exigir de otra persona el cumplimiento de otra prestación –que puede ser de dar, hacer o no hacer–.
Los derechos personales tienen un esquema que consiste en tres elementos: El sujeto activo o acreedor que se
vincula con el sujeto pasivo o deudor, y ese vínculo se cierra con el tercer elemento que es la prestación.
SUJETO ACTIVO SUJETO PASIVO
PRESTACIÓN
En cuanto a los caracteres propios de los Derechos Personales: Relativos; La relación es entre sujetos; Prevalece la
autonomía de la voluntad; La ley es de aplicación supletoria; El objeto es una conducta humana (dar, hacer,
omisión); Nacen de los hechos o actos jurídicos que producen su adquisición; Se extinguen por prescripción
liberatoria; Son siempre temporales; No se adquieren por prescripción adquisitiva.
Concepto del Derecho Real: El Art. 1882 establece que “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal que
se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución
y preferencia, y las demás previstas en este código”.
El derecho real implica un vínculo jurídico directo e inmediato entre el titular del derecho y la cosa. El titular del
derecho real puede ejercer todos los derechos que le son reconocidos por la ley y esos derechos deben ser
respetados por toda la comunidad.
TITULAR LA COSA
Importante: Puede recaer sobre un derecho cuando la ley lo indique taxativamente (Superficie forestal y Prenda de
derechos).
En cuanto a los caracteres propios de los Derechos Reales: Absolutos; Oponibilidad erga omnes; Creados y regulados
por la ley; Sus Normas son de orden público; Si los particulares crean derechos reales o modifican su contenido la
sanción es la nulidad; El objeto es una cosa; La relación es directa entre el sujeto y la cosa, ningún derecho real
puede consistir en un hacer; Se adquieren con la concurrencia de título suficiente (acto jurídico causal) y modo; No
produce la extinción del derecho por mero transcurso del tiempo; Se adquieren por prescripción adquisitiva; En
ocasiones son perpetuos y otras temporales; El ordenamiento contempla acciones específicas para su tutela; El
titular tiene derecho de persecución y preferencia.
Distinción entre derecho objetivo y derecho subjetivo: Ambas facetas del derecho se complementan y conforman
un todo inseparable. El derecho objetivo es el sistema de normas visto en su faz externa y el derecho subjetivo es el
sistema de normas examinado interiormente, desde el ángulo del sujeto del derecho, y comprende la posibilidad
que le confiere el ordenamiento para exigir aquellos derechos que se le reconocen como propios.
Distinción entre derechos patrimoniales y extrapatrimoniales: Según tengan o no contenido económico.
Distinción entre derechos reales y personales. Wolff. 1743: Desarrolla la teoría clásica que luego amplían POTHIER,
ACCARÍAS, LAURENTE y otros juristas franceses que distingue nítidamente entre derechos reales y personales. Según
esta teoría el derecho real recae directamente sobre cosas individualmente determinadas (en el sentido de objetos
corporales susceptibles de valoración económica), de las que el titular puede obtener su utilidad legal sin
intermediarios, debiendo ser respetadas por todos. Por su parte, el derecho personal es aquel que faculta a una
persona a exigir de otra el cumplimiento de cierta prestación, ya sea de dar, de hacer o de no hacer. En los
personales la relación es entre sujetos. Activo- pasivo- cosa objeto o prestación. En los reales la relación es directa
entre el titular y la cosa.
Teorías unitarias: Niegan la distinción y que existan diferencias fundamentales entre ambos tipos de derechos,
reconociendo en ambos una naturaleza obligacional que en el caso de los derechos reales consiste en una
abstención u omisión que pesaría sobre toda la sociedad.
La teoría clásica en el Código de Vélez: desarrolla la estructura del Código Civil conforme la distinción entre
derechos reales y derechos personales.
Patrimonio: Es un atributo de la persona constituido por bienes: derechos y cosas materiales susceptibles de
apreciación económica. Es decir, es el conjunto de derechos reales y derechos personales.
Título preliminar. Capítulo IV del CCyC. Regula bienes y cosas
Art. 15 – Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que
integran su patrimonio conforme lo que se establece en este código.
Art. 16 – Bienes y cosas. Los derechos pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones sobre las cosas se aplican a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre. Este es el objeto de lo derechos reales.
Art. 17 – Los derechos sobre el cuerpo humano y sus partes no tienen valor comercial sino afectivo, científico,
terapéutico, humanitario o social y pueden ser disponibles por su titular en tanto se respeten alguno de esos valores
y conforme a las leyes especiales. El derecho sobre el cuerpo, los órganos, los genes. No integra el objeto de los
derechos reales en cuanto carecen de un valor económico.
Art. 18 – Derecho de las comunidades indígenas Constitucionaliza el derecho privado dando cabida al 75 inc. 17 de
la constitución, reconoce el derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente
ocupan a las comunidades indígenas reconocidas con personería jurídica adquirida mediante el Registro de
comunidades indígenas. No se incorporó como derecho real.
Bienes. Regulados en el Titulo III del libro Primero. Art. 225 a 241. Definen: Art. 225 Inmuebles por naturaleza, 226
Inmuebles por accesión, 227 cosa mueble, 228 cosas divisibles, 229, cosas principales, 230 cosas accesorias, 231
cosas consumibles, 232, cosa fungible, 233 frutos y productos, 234 bienes fuera del comercio, 235 bienes
pertenecientes al dominio público, 236 bienes del dominio privado del estado, 237 determinación y caracteres de las
cosas del Estado, 238 Bienes de los particulares y 239 aguas de los particulares.
Bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva. El art. 240 contempla límites al ejercicio de los derechos
individuales en pos de los derechos de incidencia colectiva. Deben ejercerse conforme las normas del derecho
administrativo en protección del interés público, el agua, la flora, la fauna, los ecosistemas, etc. Que no pueden ser
conculcados por regulaciones locales.
Art. 242 – Función de garantía del patrimonio. Garantía común: Todos los bienes del deudor están afectados al
cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores con excepción de aquellos que
este Código o leyes especiales declaran como inembargables o inejecutables” Ej. Ropa, muebles, herramientas de
trabajo. (art. 744) Protección de la vivienda
Art. 244 a 256 inclusive. Remitimos al tratamiento específico en bolilla XII.
Teoría general de los derechos reales. Art. 1882 a 1891
- Concepto Art. 1882.
- El Objeto: La cosa (toda o una parte indivisa) o un bien taxativamente señalado por la ley. Art. 1883
- Causa del Derecho real. 1. actos jurídicos (contrato); 2. Ley (Accesorios indispensables, posesión vale título), 3
adquirente de buena fe a título oneroso); 3. Prescripción adquisitiva; 4. Actos de última voluntad.
Principios comunes
Art. 1884 – Estructura Numerus clausus. Implica que son creados y regulados por la ley. La regulación de los
derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley o
la modificación de su estructura.
Art. 1885 – Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
El acto nace potencialmente nulo, pero si en el transcurso de su frágil vida el transmitente lo adquiere la transmisión
se convalidad con efecto retroactivo.
Art. 1886 – Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder
de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya
obtenido oponibilidad posteriormente.
Art 1887 – Enumeración. Son 14 derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad
horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el
usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.
Art. 1888 – Clasificación.
 Sobre cosa total o parcialmente propia: Dominio, Condominio, Propiedad horizontal, Conjuntos inmobiliarios,
Tiempo compartido, Cementerio privado, La superficie cuando existe propiedad superficiaria.
 Sobre cosa ajena. Constituyen para su titular una carga o gravamen real. (las cosas se presumen sin
gravámenes): Superficie cuando no existe propiedad superficiaria, usufructo, uso, habitación, servidumbre,
hipoteca, anticresis y prenda.
 Derechos principales y accesorios. 1889. Son principales los derechos sobre cosa propia y los derechos de
disfrute sobre cosa ajena. Los accesorios son los derechos reales de garantía. Hipoteca, prenda y anticresis.
 Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.1890 Según su adquisición, transmisión o extinción,
gravámenes se inscriban en un registro.
 Ejercidos por la posesión o por actos posesorios. 1891 Todos los derechos reales se ejercen por la posesión con
excepción de las servidumbres y las hipotecas. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados (sacar agua de un fundo) (pasar)
TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES. SEGUNDA PARTE
Adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales: Transmitir un derecho real implica transmitir la calidad
de titular del derecho a otro que a partir de la transmisión lo reemplaza y ocupa su lugar.
La adquisición de los derechos reales: Hay dos formas de adquisición:
1. Originaria: Es cuando el sistema reconoce la posibilidad de adquirir un derecho real en forma libre y absoluta, sin
que derive de un vínculo anterior.
2. Derivada: Es cuando ese derecho real es transmitido de alguna manera por un enajenante a un adquirente –uno
que transmite y otro que adquiere–. A su vez, dentro de esta forma de adquisición podemos distinguir entre a)
actos entre vivos; y b) por causa de muerte.
Art. 1896 – Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir derechos reales o imponer su
constitución.
Art. 399 – Regla del nemo plus iuris. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que
tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas. La regla también se aplica para derechos personales.
Sufre excepciones.
La teoría del título y el modo en la adquisición derivada de los derechos reales por actos entre vivos: Cuando
hablamos de adquisición de los derechos reales, nos adentramos a lo que la doctrina denomina como la teoría del
título y modo suficiente ¿Por qué? Porque la adquisición derivada de los derechos reales por actos entre vivos
requiere de 2 elementos: 1) Titulo suficiente y 2) Modo suficiente. El siguiente articulo exige la concurrencia de
ambos elementos.
Art. 1892 – Titulo y modo suficiente. El derecho real se adquiere con la concurrencia de título suficiente más modo
suficiente.
Titulo suficiente: El título es el acto jurídico revestido de las condiciones de fondo y forma establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir un derecho real. El título es el acto jurídico causal de la transmisión
(esta causa puede ser, por ejemplo: la compraventa, la permuta, etc.). Ocurre que, en materia de inmuebles, ese
acto jurídico debe estar plasmado en escritura pública (Art. 1017).
Modo suficiente: El modo es la tradición posesoria en los derechos reales que se ejercen por la posesión. La
tradición es la entrega material de la cosa de una persona a otra persona que la recibe. Es importante aclarar que la
tradición no puede suplirse por formulas escritas. La tradición es constitutiva en todos los casos en que se adquieran
derechos reales que se ejercen por la posesión. ¿Qué quiere decir que sea constitutiva? Que sin tradición no se
adquiere el derecho real.
La inscripción registral tiene que ver con que aquellos bienes que son registrables requieren que la adquisición, la
transmisión o la extinción del derecho se inscriba en un registro público. Esa inscripción tiene distintos efectos:
- En materia de inmuebles, el efecto de la inscripción es registral declarativo. Esto quiere decir que el efecto es
hacer oponible erga omnes, hacer oponible a toda la comunidad, hacer que toda la comunidad conozca quien es
el titular de ese derecho real.
- En materia de automotores, el efecto de la inscripción registral es constitutiva. Esto quiere decir que para que sea
realmente dueño del automotor debe hacer la transferencia, sin la transferencia no se es dueño.
Entonces, para adquiere un derecho real hace falta el titulo suficiente (como acto causal) y el modo suficiente (como
acto material). A su vez, esta transmisión para su oponibilidad a terceros: en materia de inmuebles, debe contar con
la inscripción registral; y, en materia de automotores es requisito constitutivo la inscripción.
Requisitos de la tradición traslativa de dominio: Ahora, ¿de qué manera esa tradición es una tradición traslativa de
dominio? Es decir: ¿qué hace que cuando yo recibo una cosa, adquiera la calidad de dueño? ¿Cualquier cosa que me
entregan lo es? No.
Para que aquello que yo recibo me dé la calidad de dueño, para que sea una tradición traslativa de dominio hace
falta diversos requisitos:
 Debe haber legitimación. Debe ser realizada por el titular de la cosa.
 Debe haber Titulo suficiente (acto causal).
 Capacidad de ambas partes
 Si se trata de inmuebles, la escritura pública e inscripción registral no alcanzan para tener por operada la
transmisión.
No es necesaria la tradición material en dos supuestos : Ahora, existen dos únicos casos en los que no es necesario
la tradición material de la cosa:
(1) Traditio brevi manu
El tenedor deviene poseedor. Es el caso del locatario que tiene la tenencia del inmueble y por un acto jurídico pasa
a tener el dominio de ella. Es decir, el locatario asciende. Por ejemplo: María se le da la oportunidad de comprar el
departamento que alquilaba, y lo compra. El acto jurídico causal es la compraventa que estará plasmada en una
escritura pública. Esto no basta, por lo que debería recibir la posesión material. Sin embargo, gracias a este instituto,
no hace falta ya que permite, haciendo constar en la escritura pública que se trata del caso en el que el locatario
tiene la tenencia de la propiedad, pero por un acto jurídico causal pasa a tener la tenencia de ella. Por eso decimos
que asciende de categoría.
El tenedor pasa a tener a nombre de otro poseedor. Por ejemplo: Siguiendo el mismo caso, el propietario decide
vender, pero María no lo puede comprar. Con lo cual el propietario lo transmite a otra persona. Aquel adquirente
necesariamente debería recibir la posesión, con lo cual, si su deseo es seguir alquilando, no podría alquilárselo a
María, y si se lo alquilará nuevamente, María tiene que sacar todo, entregar al propietario, que este entregue la
posesión material al adquirente, y que otra vez María ingrese. Sin embargo, con esta figura, va a poder, con la debida
constancia material y fecha cierta, no entregar la posesión material de la cosa, sino que María que tenía la cosa a
nombre del propietario pasa a tenerla a nombre del adquirente.
(2) Constituto posesorio
El poseedor deviene tenedor. Es cuando el propietario (poseedor) la transmite a otro reservándose la tenencia. Es
decir, el poseedor desciende. Por ejemplo: Un propietario vende su departamento para pagar deudas. Cuando el
adquirente, nuevo propietario, la compra como inversión y la alquila, y se la alquila al antiguo propietario. Entonces,
este último debería vaciar todo, entregar la posesión al adquirente y después volver a ingresar en calidad de
inquilino. Es acá cuando interviene esta figura.
Básicamente, en todos los casos hace falta la tradición, transmisión material y efectiva, que no puede suplirse por
ninguna forma escrita salvo por estos dos casos.
Publicidad de los derechos reales: Los derechos reales deben ser respetados por todos y reconocidos por todos. De
hecho, la publicidad es requisito para la oponibilidad del derecho.
- Esta la publicidad posesoria. Desde siempre, el acto más clara del vínculo con la cosa es tenerla, es la posesión.
- Esta la publicidad registral. La inscripción registral puede ser declarativa o constitutiva.
Art. 1893 – Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Adquisición legal de los derechos reales: El Art. 1894 habla de los casos de adquisición originaria. Esto es cuando el
derecho real se adquiere porque la ley dice que se adquiere. Hay casos en los que la ley decide que el derecho real
se adquiere: como es el caso del derecho real de habitación del cónyuge y conviviente supérstite; condominio con
indivisión forzosa; los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe y con título oneroso.
Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales o personales son transmisibles salvo disposición
legal en contrario, tanto a título oneroso o gratuito. La transmisibilidad de los derechos es la regla general. Al tratar
cada derecho real iremos analizando las particularidades propias de cada uno de ellos.
Extinción de los derechos reales: Hay dos formas de extinción:
1. Relativa. Se extinguen para mí, pero continúan en otro. Por ejemplo: Transmisión por actos entre vivos o de
última voluntad propia de todos los derechos patrimoniales
2. Absoluta Destrucción. Extinguida la cosa se extingue el derecho real por falta de objeto.
- Abandono (De inmuebles por escritura pública).
- Consolidación (El caso del usufructuario que adquiere el dominio por donación).
POSESIÓN Y TENENCIA
Introducción: Pueden existir muy diversas y numerosas relaciones entre personas y cosas, en nuestra materia las
más importantes son las siguientes:
 Yuxtaposición local. Es la relación de mero contacto físico con la cosa sin voluntad jurídicamente relevante de
tener ese contacto. Ejemplo: Si estamos dormidos nos colocan un objeto en la mano (no hay voluntad).
 Relaciones que responden a un vínculo de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Hay relaciones que
responden a vínculos de dependencia o servicio (Ejemplo: Relación del obrero de una fábrica con su máquina de
trabajo); hospedaje (relación del pasajero de un hotel con esa habitación que le asignan) u hospitalidad (vínculo
con los muebles de la casa de un amigo en cuya cosa me hospedo).
 Tenencia. Se ejerce un poder físico sobre una cosa, pero reconociendo en otra persona un señorío superior
(Ejemplo: El inquilino de un inmueble).
 Posesión. Se ejerce poder físico o material sobre una cosa desconociendo en los hechos todo otro señorío
superior sobre ella (Ejemplo: el ladrón que tiene en su poder la billetera que robó).
El Cód. solo se ocupa puntualmente de la posesión y la tenencia, denominándolas “relaciones de poder”.
La posesión: Hay posesión cuando una persona por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Hay dos elementos diferenciados: 1) el corpus –que ese
contacto material con la cosa–; y 2) el animus domini –el poseedor se comporta como si la cosa fuera propia, lo sea o
no–.
La tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa
y se comporta como representante del poseedor. Acá solo hay un elementos: 1) el corpus. No hay animus domini ya
que el tenedor reconoce en otro un señorío superior.
Relaciones de poder (objeto y sujeto):
En cuanto al objeto de la posesión y la tenencia, es la cosa determinada y que la relación puede recaer sobre la
totalidad o una parte material de la cosa. Ejemplo: Yo poseo un automóvil, el objeto de mi posesión (relación de
poder) es el automóvil.
La relación de poder también puede recaer sobre una universalidad de hecho. La universalidad de hecho es un
conjunto de cosas tratados como unidad. Ejemplo: Rebaño, biblioteca.
En cuanto al sujeto, la relación de poder puede ser ejercida por una o varias personas (humanas o jurídicas) sobre la
totalidad o una parte material de la cosa.
Clasificación de las relaciones de poder: La posesión o tenencia puede ser:
 Legitima. La relación de poder es legítima cuando constituye el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley. La legitimidad se presume salvo prueba en contrato
(iuris tantum).
 Ilegitima. Será ilegitima cuando no comporte el ejercicio de un derecho real o personal legalmente constituido.
 Ilegitima de buena fe. Es cuando no exista derecho real o personal respaldándola; pero quien la ejerce está
convencido de que, si lo tiene porque no ha conocido, ni pudo conocer, que no existe el derecho. Recordemos
que la buena fe requiere el examen de la documentación y de las constancias registrables si se trata de cosas
registrables y también de los actos de verificación cuando fueran exigidos por la ley. La buena fe se presume
iuris tantum, salvo los casos en los que la mala fe se presume.
 Ilegitima de mala fe:
 Ilegitima de mala fe simple. Esto es cuando no concurrieran los requisitos para configurar la buena fe o se
presumiera la mala fe.
 Ilegitima de mala fe viciosa. La relación de poder será ilegitima, de mala fe y viciosa cuando: a) respecto de
los inmuebles, fuera adquirida por violencia, clandestinidad o abuso de confianza; y b) respecto de las
cosas muebles fuera adquirida por hurto, estafa o abuso de confianza.
El momento en que queda determinada la buena o mala fe, según el Art. 1920 es el del comienzo de la relación de
poder y permanece invariable hasta que se produzca una nueva adquisición.
El Art. 1921 dispone que los vicios son relativos, esto es que solo quien ha sufrido un vicio (ejemplo: la víctima del
hurto) puede acusar al poseedor o tenedor de vicioso, no cualesquiera otras personas, respecto de las cuales la
relación no será viciosa.
Presunciones legales: El Cód. consagra diversas presunciones, que buscan facilitar la prueba en materia de
relaciones de poder:
- Presunción de posesión (1911). Quien ejerce un poder de hecho (corpus) sobre una cosa se presume iuris tantum
que es poseedor. Si utilizará la cosa sobre la base de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad no sería presumido poseedor, sino que entraría en la categoría de “servidor de la posesión”.
- Presunción de legitimidad (1916). Las relaciones de poder se presumen iuris tantum legitimas.
- Presunción de buena fe y de mala fe (1919). La relación se presume iuris tantum de buena fe. Pero hay
supuestos en que los que la ley presume la mala fe: cuando el título es de nulidad manifiesta, cuando se adquiere
de quien habitualmente no hace tradición de esas cosas y carece de medios para adquirirlas y cuando recae sobre
ganado marcado o señalado y se adquiere de quien no lo registró.
- Presunción de fecha y extensión (1914). Si la relación de poder reposa sobre un título, es decir si existe derecho
real o personal, se presume iuris tantum que la relación se inició desde la fecha del título y tiene la extensión que
resulte del título.
- Principio de inmutabilidad de la causa (1915). Nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo
la especie de su relación de poder, con lo que tal como ella se adquirió continua. No obstante, puede producirse
un cambio en el supuesto que se denomina “interversión del título”.
- Presunción de continuidad (1930). Se presume iuris tantum que el sujeto actual de la posesión o la tenencia que
prueba haberla ejercitado anteriormente la mantuvo durante el tiempo intermedio.
- Innecesaridad de título (1917). El sujeto de la relación de poder no tiene la obligación de producir título que
sustente su relación. Salvo que deba exhibirlo como obligación inherente a su posesión.
- Relatividad de los vicios (1921).
¿Cómo se adquieren las relaciones de poder? Se adquieren voluntariamente, por medio del contacto con la cosa. Es
necesario que la persona sea capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan
10 años.
Los modos de adquisición se clasifican en unilaterales y bilaterales. Se denominan unilaterales cuando la relación de
poder se adquiere con la sola voluntad del adquirente. Los bilaterales implican la conjugación de la voluntad del
adquirente y del transmitente.
La adquisición unilateral se concreta a través del apoderamiento, por cualquier modo que se obtenga (Ejemplo: la
ocupación de un inmueble por un usurpador).
La adquisición bilateral, el modo es la tradición. Hay tradición cuando una persona entrega voluntariamente una
cosa a otra que la recibe, siendo necesaria la realización de actos materiales que otorguen el poder físico sobre la
cosa y emanados de las dos partes o por lo menos de una de ellas. Las meras declaraciones de entrega o recepción
de la cosa tienen efeto entre las partes, pero no sirven para tener operada la tradición respecto de terceros. Para
adquirir por tradición la posesión o la tenencia es necesario que la cosa esté libre de toda otra relación excluyente y
que no medie oposición alguna. No es necesaria la tradición en los supuestos de traditio brevi manu y constituto
posesorio.
Publicidad posesoria. Actos posesorios. La prueba: La relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos
o materiales exteriores sobre la cosa, reveladores de la voluntad de comportarse como titular de un derecho real o
personal (exista este o no). Estos actos hacen publica la relación de poder (publicidad posesoria).
Los actos posesorios son aquellos actos propios de quien es un poseedor animus domini, que no realizaría un
tenedor (ejemplo: construir, mejorar el inmueble, etc.).
Conservación: El Art. 1929 establece que “la relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio
este impedido por alguna causa transitoria”. Por ejemplo: Si transitoriamente no puedo realizar ningún acto material
sobre mi campo porque está inundado.
Extinción de la relación de poder:
- Cuando se extingue la cosa. Ejemplo: La computadora se destruye en un incendio.
- Cuando otro priva al sujeto de la cosa. Ejemplo: Un ladrón me roba la computadora.
- Cuando es físicamente es imposible su ejercicio en forma perdurable. Ejemplo: Un ladrón me roba un cuadro
valioso y se traslada a un ignoto pais del extranjero.
- Desaparece la posibilidad razonable de hallar la cosa perdida. Ejemplo: Se cae mi celular al fondo del mar.
- El abandono expreso y voluntario. Ejemplo: Tiro la computadora al tacho de basura.
¿Cuáles son los efectos de las relaciones de poder?
Deberes inherentes a la posesión (Art. 1933)
 Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al respecto (hallador
de una cosa perdida)
 Deber de respetar las cargas reales (derechos reales de disfrute o garantía) y los límites al dominio (humo, calor
olores, luces, vistas etc.).
 Respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa como podría ser una medida de no innovar.
Efectos propios de la posesión
 Adquisición legal de los derechos reales sobre cosa mueble 1895. la posesión de buena fe del subadquirente de
cosa mueble no registrable hace adquirir derecho real. salvo que la cosa sea hurtada o perdida.
 Prescripción adquisitiva. Adquirir el derecho real por el transcurso de un determinado tiempo establecido por la
ley 1897.
 Pagar los impuestos, tasas y contribuciones que gravan la cosa salvo disposición legal en contrario 1939.
Efectos propios de la tenencia. Deberes. 1940.
 Conservar la cosa (pude reclamar el reintegro al poseedor)
 Nominatio autoris. Individualizar o nombrar al poseedor cuando es perturbado y comunicárselo bajo
apercibimiento de responder por los daños (Recibe una demanda de reivindicación y no la comunica impidiendo
la defensa en tiempo propio)
 Obligación de restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de aquellos que la
pretenden.
Unión de posesiones: Es la unión o suma de dos posesiones. El interés práctico de la unión radica en que permite
acumular tiempo de posesión para alcanzar el número de años necesario para usucapir. Se deben distinguir dos
supuestos: sucesión a título universal y sucesión singular. En el primero no puede hablarse propiamente de unión de
posesiones.
En el segundo, las posesiones son distintas e independientes entre sí, pero deben unirse si se dan los requisitos
exigidos. Y esta unión puede ser conveniente para el computo del tiempo que se requiere para que se consume la
prescripción adquisitiva. Ejemplo: Si mi antecesor ha ocupado un inmueble sin título alguno y lo ha poseído durante
15 años, me convendría unir mi posesión a la suya, porque de esta manera yo solo necesitaría poseer el inmueble 5
años más para convertirme en propietario por usucapión larga, que no requiere buena fe ni título alguno.
Inmutabilidad de la causa. Interversión de título: Dice el 1915 que nadie puede cambiar, ni por su mera voluntad, ni
por el transcurso del tiempo, la especie de su relación de poder (posesión o tenencia): o sea que en el carácter que
comenzó continúa hasta su extinción. Esto es lo que se conoce como inmutabilidad de la causa. No obstante, este
principio cede cuando ocurre una “interversión de título” (cambio de la causa), que pude ser unilateral o bilateral.
Sera bilateral en el caso de mediar acuerdo de los interesados. Será unilateral cuando quien está ejerciendo una
relación de tenencia actos materiales positivos por si mismo que excluyan al poseedor, sin que quede la más mínima
duda de su propósito de privarlo de sus facultades sobre la cosa. Ejemplo: Propietario que va a vender la propiedad y
la presta a un amigo para que viva allí hasta la venta. Pero cuando se produce la venta y le pide la desocupación del
inmueble, el amigo dice que posee porque posee, su posesión se presume legitima.
Régimen jurídico de las cosas muebles (1894 a 1895): Los derechos reales recaen sobre cosas. Y las cosas son
muebles o son inmuebles. Las cosas muebles son aquellos que pueden desplazarse por sí mismos o por una fuerza
exterior. Y dentro de las cosas muebles tenemos a las cosas muebles registrables y las cosas muebles no registrables.
Dispone la Adquisición legal de los derechos reales sobre cosas muebles no registrables: Art. 1895 “Adquisición
legal de derechos reales sobre muebles por subadquirentes: La posesión de buena fe del subadquirente de cosas
muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita”.
Requisitos para la adquisición:
 Posesión de buena fe.
 Que no se trate de cosa hurtada o perdida.
 Confieren al poseedor la propiedad de la cosa frente a todos por mero efecto de la ley, excepto frente al anterior
propietario que para reivindicarla deberá probar que el subadquirente la adquirió por título oneroso
 ¿Es requisito el Titulo oneroso? NO. Solo para repeler la acción reivindicatoria del dueño primitivo necesita título
oneroso. La prueba de la onerosidad recae sobre el propietario que pretende reivindicar.
Ejemplo: Romina (enajenante) le presta un libro a Camila (adquirente), Camila le regala el libro a Juan. Juan
(subadquirente) tiene la posesión del libre, tiene buena fe y la cosa no ha sido robada ni hurtada. Por ende, es
propietario. Si Romina quiere reivindicarla, ella debe probar que la adquisición fue gratuita.
Consideraciones generales:
 El código adopta la máxima “posesión vale título” al disponer la adquisición legal de derechos reales sobre
muebles por subadquirentes.
 Se aplica cuando el propietario se desprendió de la cosa voluntariamente, aunque su voluntad estuviere viciada.
Lo dio en locación, préstamo, depósito, Quien la recibe es tenedor y actuando con abuso de confianza la
transmite a un tercero en forma onerosa o gratuita.
 El código se aparta del 399. Admite la adquisición legal a non domino (admite que alguien adquiera la propiedad
cuando no devienen del legitimado).
Fundamento de la adquisición legal:
Es importante que tengamos en cuenta que el derecho permanentemente se disputan estas 2 seguridades: la
seguridad estática y la seguridad dinámica. Tengamos en cuenta que las cosas muebles no registrables circulan
permanentemente y es muy difícil que esas transmisiones dejen una memoria instrumental de todo el antecedente.
Por eso se ha optado por la seguridad dinámica en defecto de la seguridad estática. Y, además, esta máxima
“posesión vale título”, en materia de cosas muebles no registrables es casi una máxima uniforme en la mayoría de
los sistemas modernos de renombre occidental.
DERECHO REAL DE DOMINIO
Propiedad y dominio: Hay que distinguir propiedad en sentido amplio y propiedad en sentido restringido. La CN, en
su art. 14, garantiza a todos los habitantes de la Nación a usar y disponer de la propiedad y, en su art. 17, declara
que la propiedad es inviolable. La CN se refiere a la propiedad, pero en un sentido amplio que abarca tanto la
protección de los derechos personales como la protección de los derechos reales, esto es bienes materiales e
inmateriales que en su conjunto integran el patrimonio de una persona.
Ahora, hay otro concepto de propiedad, pero en sentido técnico, ese es el derecho real de dominio, el más extenso y
completo que puede recaer sobre una cosa determinada
Concepto de dominio: El dominio es el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible
tener sobre su objeto. La diferencia con los demás derechos reales, a los que les corresponde el ejercicio de
determinadas facultades sobre la cosa: el dueño tiene todas las posibles, por más que, naturalmente, deba obrar
dentro de los límites que le marca el ordenamiento jurídico.
Entre sus caracteres, decimos, que el dominio es absoluto, porque su titular ejerce la mayor cantidad de facultades
que un sujeto puede tener sobre una cosa: derecho de poseer, usar, gozar y disponer material y jurídicamente sobre
una cosa, de manera exclusiva y perpetua. Los demás derechos reales son fragmentos del derecho real de dominio.
Cuando hablamos así del dominio, nos referimos al dominio perfecto porque como expresa el art. 1941, el dominio
se presume perfecto hasta que se demuestre todo lo contrario.
Clases de dominio: El dominio es perfecto cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real
hacia otras personas ni sujeta a condición o plazo. Por el contrario, el dominio es imperfecto cuando no goza de
estas condiciones.
Dominio perfecto: El dominio perfecto es aquel que establece el art. 1941. En cuanto a sus caracteres:
- Absoluto. Otorga todas las facultades reunidas en una misma persona (usar, gozar, disponer material y
jurídicamente). No existe ningún otro titular de derecho que reúna sobre si semejante cantidad de facultades.
- Exclusivo. El derecho real de dominio no puede tener más de un titular.
- Perpetuo. Porque no tiene límites en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue,
aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que este otro adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva.
- Excluyente. Es la facultad del propietario de excluir a otro del uso y goce de la cosa, a cualquiera que pretenda
usarla, gozarla o disponer.
- No abusivo. El ejercicio del dominio no debe ser abusivo.
- Limites. El dominio se encuentra limitado por normas de orden público, ya sea en interés de la comunidad o en
interés especifico de la vecindad.
En cuanto a las facultades del titular del derecho de dominio: tiene la facultad de enajenar (transmitir el derecho
real), puede constituir derechos reales, tiene la facultad de administrar (ejemplo: alquilar), también puede
abandonar y, finalmente, puede disponer jurídica y materialmente (usar, gozar y disponer).
En cuanto a la extensión del dominio: El art. 1945 dice que el dominio comprende los objetos que forman un todo
con la cosa (ejemplo: compró un inmueble, lo compro con las cañerías de agua y gas) o son sus accesorios (ejemplo:
el auto y las ruedas). El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en
que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto en normas especiales. Todas las construcciones, siembras
o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derecho de
propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario.
Dominio imperfecto: El art. 1946 menciona los supuestos de dominio imperfecto:
1. Dominio revocable. El dominio revocable es aquel que esta sujeto a concluir por el cumplimiento de una
condición resolutoria o de un plazo resolutorio. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición
voluntaria expresa, o por la ley. En el dominio revocable existen dos sujetos: el transmitente que se convertirá en
revocante, y el dueño que es titular imperfecto. Al cumplirse el plazo o condición resolutoria, el primero
recuperar la propiedad plena de la cosa.
El plazo no puede durar más de 10 años desde la constitución. Si en ese plazo no se revoca queda establecido
como dominio perfecto.
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto; pero los actos jurídicos que
realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
En cuanto a los efectos, la revocación del dominio de cosas registrables tiene efecto retroactivo al día en que se
adquirió, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley. Cuando se trata de cosas no
registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros salvo terceros de mala fe que sabía que el
dominio había sido constituido por quien no tenía el dominio perfecto, por lo que tienen una obligación personal
de restituir la cosa.
Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactivo, los actos son oponibles al dueño.
2. Dominio fiduciario. El dominio fiduciario es aquel que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto
de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. Es un dominio que nace para
extinguirse, es decir que es un dominio que se extingue al cumplimiento de un plazo o condición resolutoria
previsto en el contrato de fideicomiso. El titular va a estar limitado por las obligaciones impuestas en el contrato
de fideicomiso, pero fuera de esas limitaciones y las propias de este derecho, ejerce la titularidad del dominio
fiduciario como cualquier titular de un derecho real de dominio. Una vez concluido este dominio fiduciario, el
titular de este dominio fiduciario va a estar obligado a otorgar todos los actos que sean necesarios para la
transmisión del derecho real a las personas designada en el contrato de fideicomiso.
3. Dominio desmembrado. Son todos los derechos reales constituidos por el titular. Se regulan por las normas
propias de cada derecho, son cargas reales y afectan el carácter absoluto.
Modos de adquisición: Cuando hablamos de modo de adquirir el dominio son aquellos hechos y actos humanos y
jurídicos previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa mueble o inmueble a una persona.
El dominio se adquiere por actos entre vivos o mortis causa, a título universal (cuando el heredero adquiere todos
los derechos que tenía respecto de las cosas el causante) o a título singular, y esencialmente en forma originaria o
derivado.
Modo de adquisición originario: Esto ocurre cuando nace en cabeza del adquirente, sin atención al derecho del
antecesor. La adquisición no tiene limitaciones salvo las previstas por la ley. Son modos originarios: la apropiación,
la accesión, la percepción de frutos y la prescripción adquisitiva.
 Apropiación. La apropiación exige la aprehensión de una cosa susceptible de ser apropiada, hecha por una
persona capaz con intención de adquirir. Son susceptibles de apropiación las cosas sin dueño o abandonadas por
sus dueños. Los inmuebles quedan excluidos de este modo de adquisición. No son susceptibles de apropiación las
cosas perdidas, los animales domésticos o domesticados, los tesoros, las cosas perdidas.
 Transformación. Se trata de un modo de adquisición del dominio por el cual una persona, utilizando una materia
que no le pertenece, realiza un trabajo y de la ejecución de ese trabajo resulta un nuevo objeto. Chequear art.
1957 y los supuestos de buena y mala fe.
 Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie el hecho del
hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la
que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar que cosa tenía mayor
valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales (se crea un condominio). Art. 1958.
 Accesión de cosas inmuebles. Acrecentamiento de un inmueble sin el hecho del hombre. Art. 1959. (Aluvión-
paulatino; Avulsión Súbito).
 Construcción siembra y plantación. Son casos de accesión artificial por el hecho del hombre que construye,
siembra o planta con materiales ajenos. Art. 1962
 Invasión de inmueble colindante. Se construye invadiendo el inmueble colindante. Art. 1963.
 Prescripción adquisitiva. Art. 1897 y siguientes.
 Régimen de frutos y mejoras. Art. 1935
Modo de adquisición derivada: Esto ocurre cuando es recibida por un propietario anterior en virtud de un acto
jurídico causal, que determina la transmisión del dominio, y en consecuencia adquirido con las limitaciones que
aquel tenía. Son modos derivados: la tradición, la sucesión.
Extinción del dominio: El CCCN no consagra causales expresas de extinción del dominio perfecto. De tal modo,
resultará aplicable la norma genérica del art. 1907 sobre extinción de los derechos reales, con arreglo al cual se
extinguirá por destrucción total de la cosa o consumo total y por su abandono.
El abandono no debe ser confundido con el no uso. El dominio no se extingue por el no uso, salvo que concurra la
usucapión por otro. Respecto del abandono, si se trata de inmuebles, deberá ser instrumentado en escritura pública
e inscripto para su oponibilidad a terceros de buena fe. Si se trata de cosas muebles registrables jugarán las nomas
de los pertinentes ordenamientos. El abandono de cosas muebles no registrables las convierte en cosas sin dueños
susceptible de apropiación.
Límites al dominio: El derecho real de dominio no es ilimitado. Existen limites y estos se han ido ampliando con el
pasar de los años. Los límites al dominio están regulados desde los arts. 1970 a 1982 del Cód.
El propietario debe soportar limitaciones en el ejercicio del derecho real de propiedad. Su derecho debe ser ejercido
en forma regular dentro de los límites previstos por la ley art. 1941. Se privilegia el interés de la sociedad por sobre
el interés individual. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (Art. 10)
Existen dos tipos de restricciones al dominio:
Restricciones en interés público. Estas son regidas por el Derecho Administrativo. Son ilimitadas en su número y
clases. En general son limitaciones que no dan derecho a indemnización (servidumbres administrativas,
expropiación, normas de higiene pública, tranquilidad, horarios, velocidades máximas y mínimas etc.)
Restricciones basadas en el interés de los vecinos. Estas son las regulados por el Código Civil y Comercial. Son
limitaciones que no generan ninguna indemnización de daños salvo que la actividad que el otro realiza nos genere
un perjuicio.
- Cláusulas de inenajenabilidad (art. 1972).El titular de dominio puede enajenar o no, sin embargo, es nula la
cláusula por la cual el propietario se obliga a no enajenar, ya sea a título oneroso o se obligue a no constituir
derechos reales. Esta clausula de no enajenar va a ser valida únicamente cuando se obligue a no enajenar a
personas determinadas. Ahora, esto se da, por ejemplo, con los donantes o testadores, ya que ellos pueden
establecer una prohibición al donatario respecto a enajenar, pero por plazo máximo de 10 años. Lo mismo los
condóminos, que pueden obligarse a no dividir, pero por un máximo de 10 años renovable en forma expresa por
otros 10 años.
- Limites en interés particular de los vecinos (arts. 1973 a 1982). Estos límites no son taxativos y que en todos los
casos lo que va a primar son las normas administrativas del lugar.
 Inmisiones inmateriales (art. 1973). Los titulares de dominio deben soportar el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones que se produzcan en los inmuebles de vecinos, deben soportar sin
indemnización. Claro, los jueces pueden dictar la cesación de la modestia cuando excedan la “normal
tolerancia”, y los jueces podrán en ese caso condenar al que lo provoca a indemnizar los daños aun cuando
medio autorización administrativa.
¿Cuál es la “normal tolerancia”? Es la prioridad en el uso. También se tendrá en cuenta el interés general, las
exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad.
 Camino de sirga (art. 1974). El camino de sirga es una franja en inmuebles limítrofes a ríos o canales
navegables. Es decir que todo titular de dominio que es limítrofe a un rio o a un canal debe dejar libre una
franja de 15 metros para el uso de los barcos. Es una restricción de fuente legal, en interés público porque
pretende facilitar o no entorpecer la navegación por aguas. No genera indemnización en favor del propietario.
El propietario no puede ni construir, ni plantar, ni sembrar, ni realizar ninguna obra que pudiera afectar la
navegación o el tránsito de personas o animales. Y, cualquiera que se sienta perjudicado, se encuentra
legitimado para pedir la remoción.
El estado puede reglamentar ese uso, pero no puede construir en esa franja ya que para ello tendría que
expropiar.
 Luces (art. 1979) y Vistas (art. 1978). Las vistas son aberturas que permiten la visual sobre el inmueble vecino.
Las vistas pueden ser frontales o laterales. Son frontales las que permiten que una persona de pie, sin girar la
cabeza, pueda ver el fundo vecino; son las que atentan contra la privacidad del vecino en mayor medida, por
eso la distancia es mayor (3 metros). Las laterales son las que permiten la visual del fundo vecino solo de
costado, sino necesario girar la cabeza hasta un lado u otro (60 cm). Las luces son aberturas que permiten pasar
la luz y el aire, pero no observar el fundo del vecino. Las alturas dispuestas apuntan a preservar la intimidad del
vecino.
 Árboles y arbustos y otras plantas (art. 1982). El propietario no puede tener árboles que perjudiquen a sus
vecinos a ninguna distancia. La norma suprime las distancias mínimas optando por una pauta subjetiva que es la
normal tolerancia. El vecino puede exigir que se retiren o se corten las ramas si producen humedad, privan de
luz, sol, etc. El código autoriza al lindero a cortar las raíces que penetran en su inmueble no dice lo mismo
respecto de las ramas
 Soportar instalaciones provisorias y paso de personas por obras linderas (art. 1977). El titular de dominio debe
soportar la colocación de escaleras, andamios, traslado de personas y materiales imprescindibles para las obras
en los inmuebles vecinos Ejemplo de las filtraciones en los muros elevados de la medianera. Indemnizable si
ocasionan daños.
 No realizar obras que afecten el curso natural de las aguas (art. 1975). Es una necesidad que no realice
ninguna obra que afecte el curso natural de las aguas o las desvíe o modifique su velocidad con excepción de
aquellas meramente defensivas. Y, si lo hace puede ser intimado por el perjudicado a remover e indemnizar.
 Recibir agua, arena y piedras que se desplacen naturalmente sobre su fundo proveniente de inmuebles
vecinos (art. 1976). El titular debe soportar el escurrimiento natural de las aguas, arena y piedras que
descienden de otro fundo. Debe soportar el escurrimiento de las artificiales que no le causen perjuicio.
DERECHO REAL DE CONDOMINIO
Concepto de condominio: El Código establece en su art. 1983 que el condominio es el derecho real de propiedad
sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título disponga otra proporción.
Características del condominio:
 Unidad de objeto.
 Pluralidad de sujetos (2 o más).
 Propiedad por partes ideales.
Presunción sobre igualdad de partes: El Cód. establece que las partes condóminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el título, disponga otra proporción.
Constitución del condominio: El condominio puede surgir de: contrato, por acto de última voluntad, por la ley, por
usucapión, y también puede originarse en la apropiación de una cosa no registrable por varias personas.
Destino de la cosa común: El destino de la cosa común será el acordado unánimemente por los condóminos, el
impuesto por el testador y, en ausencia de estas disposiciones, el que resulte de la naturaleza de la cosa o del uso al
cual estaba afectada de hecho al nacer el condominio. En caso de desacuerdo, le corresponderá resolver al juez, con
arreglo a las pautas indicadas. Todo condómino debe respetar el destino de la cosa, se trate de un condominio con o
sin indivisión forzosa. Si la cosa tiene un determinado destino, los condóminos pueden de común acuerdo
(unanimidad) asignarle otro.
Existen distintos tipos de condominio: El condominio puede ser sin o con indivisión forzosa.
(1) Condominio sin indivisión forzosa o condominio normal: Es aquel sen el cual cualquiera de los condóminos
puede solicitar la partición en cualquier tiempo, y sin la conformidad de los demás, excepto que la ley diga lo
contrario o que se haya convenido la partición.
Facultades de los titulares del derecho de condominio:
 Las facultades respecto de toda la cosa son restringidas porque está el otro.
 Las facultades respecto de la parte indivisa son amplias.
Facultades sobre la parte indivisa (art. 1989): El titular del derecho de condominio puede enajenar y puede gravar
sin consentimiento de los demás, y también puede ser embargado y su porcentual de propiedad puede ser
ejecutado por sus acreedores. Como se dijo, puede enajenar sin la autorización del otro porque sobre su parte
indivisa las facultades son amplias.
Facultades sobre la cosa
 Facultades de uso y goce, conjunta o individualmente sin alterar su destino (art. 1986). Se le permite al
condómino el uso y goce de la cosa común sin alterar su destino, y con tal que no la deteriore en su interés
particular; y obstaculice el ejercicio de iguales facultades por los restante condóminos.
 Convenio de uso y goce (art. 1987). Pueden los condóminos convenir el uso alternado o exclusivo y excluyente
sobre determinadas partes materiales
 Uso y goce excluyente (art. 1988). Suele suceder que uno solo de los condóminos use la cosa y que los demás –
que también podrían usarla en su calidad de copropietarios– toleren tal situación. Ese uso excluyente por uno de
los comuneros lo es a titulo de copropietario y no de locatario. Por lo tanto, nada debe por dicho uso mientras
nadie formule ningún reclamo.
No obstante, la ley considera que cuando un condómino se beneficia de la cosa común, esto da derecho a los
demás de obtener una indemnización. En este caso, el condómino que no usa ni goza de la cosa puede formular
un reclamo a quien ejerce el uso exclusivo. Pero se entiende que, mientras no hace el reclamo, consiente con la
ocupación gratuita. A partir de la notificación fehaciente del reclamo, el oponente tiene el derecho que le otorga
la norma. En caso de conflicto con el comunero ocupante, deberá promoverse la correspondiente acción judicial
en procura de la indemnización.
 Los actos materiales o jurídicos sobre la totalidad de la cosa o sobre una parte de ella materialmente
individualizada requieren la conformidad de todos los condóminos (art. 1990). No se requiere conformidad para
mejoras necesarias o útiles.
Obligaciones de los condóminos:
a) Gastos (art. 1991). Los condóminos deben contribuir al pago de gastos de conservación y reparación de la cosa
común. La contribución es debida por cada condómino en la medida de su parte indivisa. Si uno(s) paga, se le
debe reembolsar lo que hubiese pagada más allá de su proporción. Si uno solo afronta el gasto, puede reclamar
intereses.
b) Deudas (art. 1992). El que la contrae es el obligado frente al tercero, pero tiene acción para repetir. Si todos la
contraen responden ante los terceros por partes iguales salvo que se haya estipulado solidaridad o expresión de
cuotas. El que pagó de más puede repetir.
c) Administración de la cosa común (arts. 1993 a 1995).
- Imposibilidad de uso y goce común (art. 1993). Si no es posible el uso y goce en común debido a la naturaleza
de la cosa (ejemplo: una cortadora de pasto) o si media oposición de alguno de los condóminos, deberán
reunirse en asamblea para resolver sobre su administración.
- Asamblea (art. 1994). Cualquier condómino puede convocar a la asamblea citando a los demás en forma
fehaciente, indicando la finalidad y con antelación suficiente. La resolución de la mayoría absoluta de los
condominios obliga a todos (mitad más uno) (aunque la mayoría la tenga uno solo) en caso de empate decide
la suerte.
- Frutos (art. 1995). Los condóminos pueden acordar la división de los frutos de la cosa común como les plazca.
Si no hay acuerdo unánime ni estipulación en el instrumento de constitución del condominio, se distribuyen
los frutos conforme su parte.
Extinción del condominio: El Cód. no consagra causales expresas de extinción del condominio, salvo en lo que hace a
la partición. De tal modo, resultará aplicable la norma genérica del art. 1907 sobre extinción de derechos reales. La
conclusión del condominio puede ocurrir por la división o partición y por la prescripción adquisitiva entre
condóminos.
La partición (art. 1997): En el condominio sin indivisión forzosa, cada condómino puede ponerle fin en cualquier
momento, pidiendo la división de la cosa común, o sea, la partición. La partición es aquella mediante la cual la parte
ideal que corresponde a cada condómino se convierte en una porción o lote material equivalente a su interés en la
cosa.
En el condominio sin indivisión forzosa, la facultad de pedir la partición es de orden público, por ende, irrenunciable
e imprescriptible.
Actualmente, la ley permite solo dos modos de partición: en especie y por venta. Procederá la división en especie
cuando la cosa sea divisible –es decir que la cosa pueda fraccionarse en partes materialmente determinadas–,
resultando cada uno de los condóminos adjudicatarios de una parte o lote. Así, por ejemplo, que la cosa sea un
inmueble de dimensiones y de características tales que pueda someterse al régimen del derecho real de propiedad
horizontal.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que la división de bienes no podrá hacerse cuando convierta en antieconómico el
aprovechamiento de las partes, por ejemplo: la división de un diamante. En suma, no podrá realizarse la partición en
especie de bienes cuando: a) La división sea material o jurídicamente imposible; o b) La participación de los bienes
convierta en antieconómico el uso o aprovechamiento.
En tales casos procederá la partición por venta, pudiendo realizarse en venta privada, subasta pública o particular.
Pero siempre que sea posible la partición en especie, aun cuando sea solo uno de los condóminos quien las solicite,
esta será la forma preferida de la ley.
(2) Condominio con indivisión forzosa: A diferencia de lo que ocurre con el condominio normal u ordinario, en el
condominio con indivisión forzosa, la facultad de los condóminos de solicitar la partición en cualquier momento se
encuentra suspendida (condominio con indivisión forzosa temporaria) o no existe (condominio con indivisión forzosa
perdurable).
Condominio con indivisión forzosa temporaria: Fuentes de la partición temporaria:
La convención (art. 2000). Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de
diez años: Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez a años, se considera celebrada por
ese tiempo. El plazo que sea inferior a los diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite.
La sentencia (arts. 2001 y 2002)
- Partición nociva (art. 2001). También puede suceder que la división sea “demorada” por razones de nocividad.
Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves o perjudiciales, el juez
puede disponer su postergación por un plazo máximo de 5 años renovable por una vez.
- Partición anticipada (art. 2002). A pedido de parte, y siempre y cuando concurran circunstancias graves, el juez
puede autorizar que la indivisión forzosa temporaria se deje sin efecto, autorizando la partición antes del tiempo
previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
- Publicidad de la indivisión o su cese (art. 2003). Para su oponibilidad a terceros es requisito que, en caso de
bienes registrables, las clausulas que dispongan la indivisión temporaria como su cese, deban ser inscriptas en el
registro.
Los actos de última voluntad (art. 2330): Es la indivisión impuesta por el testador. El testador puede imponer a sus
herederos, aun legitimarios, la indivisión de la herencia por un plazo no mayor a diez años. Puede también disponer
que se mantenga indiviso por ese plazo, o en caso de haber herederos menores de edad, hasta que todos lleguen a
la mayoría de edad: a. Un bien determinado; b. Un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero,
o cualquier otro que constituye una unidad económica; c. Las partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la
cual es principal socio o accionista. En todos los casos, cualquier plazo superior al máximo permitido se entiende
reducido a éste. El juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido de un
coheredero, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad.
Pactos de indivisión entre coherederos (art. 2331): Los herederos pueden convenir que la indivisión entre ellos
perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición provisional de uso
y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio
concluido por sus representantes legales o con la participación de las personas que los asisten requiere aprobación
judicial. Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al término del anteriormente establecido. Cualquiera
de los coherederos puede pedir la partición antes del vencimiento del plazo, siempre que medien causas justificadas.
Oposición de cónyuge o heredero (arts. 2332 y 2333).
- Oposición del cónyuge a la partición de una unidad económica (art. 2332). Puede pedir la postergación de la
partición, el plazo es de 10 años y puede ser prolongada judicialmente a pedido del supérstite hasta su
fallecimiento.
- Oposición de un heredero (art. 2333). Refiere al heredero que ha participado activamente en la explotación de la
empresa en las mismas circunstancias que las establecidas en el artículo 2332. También 10 años.
Condominio con indivisión forzosa perdurable: Fuentes de partición perdurable:
La ley. Los supuestos de indivisión forzosa perdurable contemplados en el CCCN son dos:
1. Condominio con indivisión forzosa sobre accesorios indispensables (arts. 2004 y 2005). Es cuando el condominio
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenecen a distintos propietarios. Este supuesto involucra a inmuebles y será cuestión de hecho determinar en
cada caso concreto cuando los accesorios de hecho determinar en cada caso concreto cuando los accesorios son
indispensables al uso común de los fundos y están afectados a ello. El condominio recae solo sobre las cosas
afectadas al uso común de los inmuebles y no sobre estos. Ejemplos: pasillos, bebederos, etc. Cada condómino
puede usar de la cosa común para las necesidades de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el
derecho igual de los restantes condóminos.
2. Condominio con indivisión forzosa sobre muros, cercos y fosos (art. 2006 a 2036). Primero que nada, existen
distintos tipos de muros, los cuales están en el art. 2006. Sin embargo, hay que distinguir entre los muros desde el
punto de vista físico y los muro desde el punto de vista jurídico.
Muros desde el punto de vista físico: (¿Dónde está el muro?)
- Muro lindero, separativo o divisorio. Es el que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
Básicamente, comprende a todos los muros que cumplen la función de marcar la línea divisoria de un lote
respecto de otro. De modo que, si existen dos terrenos, y entre ellos hay un muro, ese muro será llamado
divisorio.
- Muro encaballado. Es el lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Este
muro debe marcar y separar dos inmuebles. Pero además de ello, se requiere que haya sido edificado de
modo tal que se asiente por mitades en ambos fundos. Por ejemplo, el muro espesor de 30cm que se
construye encaballado asentar 15cm en cada un de los lotes que separa.
- Muro contiguo. Es el lindero que se asiente totalmente en uno de los inmuebles colindantes. Este muro se
asienta completamente en uno de los lotes que divide, de modo que el filo coincide con la línea divisoria y
todo su espesor se extiende hacia un solo predio. Si se mantiene el ejemplo del muro de 30cm de espesor, y se
lo emplaza de forma contigua, debe tener los 30cm sobre un solo terreno.
- Muro de elevación. Es el lindero que excede la altura del muro de cerramiento. Este muro es el segmento de
parde que continua por encima del muro de cerramiento. Es decir, comienza a los 3m de altura y se extiende
hacia arriba en toda su altura. Materialmente es el mismo muro divisorio, que hasta los 3m se llama muro de
cerramiento y por encima de esos 3m se llama muro de elevación. Pero jurídicamente puede ser considerado
un objeto distintos, dado que el muro puede ser medianero hasta la altura de 3m y privativo en la parte que
excede.
- Muro enterrado. Es el ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie. Dicho de otro modo, el muro enterrado es la pared de un sótano. Es común –por ejemplo– que en
zonas céntricas se construyan edificios con dos o tres subsuelos destinados a cochera. Y si en el predio
contiguo se hace una construcción semejante, van a tener un muro enterrado que separa un edificio de otro,
es decir, una cochera de la otra. Este muro también puede ser privativo o medianero, pues el tratamiento
legal es igual al muro de elevación.
Muros desde el punto de vista jurídico: (¿De quién es el muro?)
- Muro medianero. Es el lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. El muro es
objeto del derecho real de condominio, por partes iguales, de titularidad de ambos vecinos. Este muro no es
accesorio ni forma parte de ninguno de los predios que divide, sino que es un objeto inmueble independiente
cuya titularidad corresponde, por mitades, a los propietarios de los predios que separa.
- Muro privativo o exclusivo. Es el lindero que pertenece a uno solo de los colindantes. Este tipo de muro es
objeto de dominio, tiene un dueño exclusivo que no es otro que el titular dominial del suelo sobre el cual el
muro ha sido asentado, y del cual forma parte.
- Muro de cerramiento. Al lindero de cerramiento forzoso, que sea encaballado o contiguo.
Régimen legal del muro de cerramiento forzoso
- Obligación de construir un muro de cerramiento forzoso. Todo propietario de un predio ubicado en núcleo
urbano, o en sus arrabales, tiene la obligaciones de erigir un muro separativo del predio colindante. Y puede
emplazarlo de forma contigua o encaballada, es decir, puede asentarlo completamente dentro de su terreno, o
puede asentar la mitad dentro de su terreno y la otra mitad dentro del predio que separa. Debe cumplir con los
requisitos consagrados para este tipo de muro que, conforme a los arts. 2007 y 2008, son cuatro: a) dividir
predios ubicados en núcleo poblado o sus arrabales, b) ser estable. C) aislante y d) de 3m de altura.
- Naturaleza del muro de cerramiento. Crédito a favor del constructor. El muro que cumple con las exigencias
legales para ser considerado “muro de cerramiento forzoso” es medianero desde el primer momento de su
edificación, es decir, que pertenece en condominio a ambos vecinos. La ley instituye un crédito a favor del
edificante contra el vecino que no hizo aporte para la construcción de la pared.
No influye en la naturaleza del muro el emplazamiento que tenga, pues el condominio queda igualmente
constituido tanto si es contiguo como si es encaballado.
La única diferencia está dada por los rubros que integran el crédito a favor del constructor, pues si el muro es
encaballado, puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos; mientras que, si es contiguo, tiene
derecho para exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos, más la mitad del valor del terreno (art. 2014).
Este crédito es un derecho personal, exigible desde el mismo momento en que se comienza con la construcción
de la pared (art. 2020) y para compeler al deudor a su cumplimiento, el titular cuenta con la acción por cobro de
medianería. Esta acción no tiene un plazo especial de prescripción, por lo que debe entenderse comprendida en
el plazo genérico de 5 años.
- Posibilidad de convertir el muro medianero en privativo. El muro medianero puede convertir en un muro
privativo por efecto de la abdicación de su derecho de parte de alguno de los condóminos.
En el art. 2028 dice que el condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción,
conservación o reconstrucción de un muro puede librarse mediante la abdicación de su derecho de medianería.
Y el efecto lo consagra el art. 2029 que dispone que la abdicación del derecho de medianería por el condómino
implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
El caso se produce cuando el constructor pretende cobrar su crédito por medianería, es decir, la mitad del valor
de pared y de los cimientos si construyo el muro encaballado; y la mitad del valor de la pared, los cimientos y el
terreno si construyo el muro contiguo. Ya se indicó que el crédito es exigible durante 5 años desde el inicio de la
construcción, por lo que puede reclamar el pago mediante la acción de medianería. Pero el deudor no puede o
no quiere pagar su deuda tiene la posibilidad de abdicar, y con ello transmitir a su acreedor el derecho de
medianería, esto es transmitir su 50% indiviso de la pared y del suelo en que se asienta. De este modo, la pared
cambia su naturaleza, pues deja de ser objeto del derecho condominio, y se convierte en objeto de dominio
exclusivo del constructor (ex acreedor).
La misma solución resulta factible cuando uno de los condóminos reclama al otro la mitad de los gastos de
conservación o reconstrucción.
En este caso, el crédito se origina en la obligación que tienen ambos vecinos de contribuir a los gastos de
conservación o reconstrucción del muro impuesta por el art. 2027, que reza: los condóminos están obligados,
en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared.
Entonces, cuando se requiere soportar un gasto por arreglo o reconstrucción de la pared, y uno de los vecinos
no puede o no quiere contribuir, puede abdicar de la medianería y evitar la contribución. Pero, va de suyo, que
al mismo tiempo transmitirá a su vecino la parte que tiene en el condominio, por lo que el muro pasará ahora a
ser privativo.
Cabe aclarar que cualquier comunero también tiene la facultad de renunciar a su parte indivisa sin necesidad de
ser deudor por los gastos de edificación, conservación o reconstrucción.
- Posibilidad de convertir el muro privativo en medianero. El vecino que no tiene derecho sobre el muro
conserva la facultad de volver a adquirir la medianería y así recuperar el carácter de cotitular. Eso sí, debe pagar
la mitad del valor de la pared y también la mitad del valor del terreno.
- Importante. Si una vez pasados los cinco años el vecino que no lo utilizó “específicamente” lo utiliza, no renace
la obligación de pago y puede oponer la prescripción liberatoria.
Régimen legal de los muros de elevación y enterrado
- Carácter privativo del muro. Se entiende que el muro de cerramiento puede ser utilizado por ambos vecinos,
pero, la utilidad del muro de elevación (excedente) y enterrado es para uno solo de los vecinos, para aquel que
lo construye, esos muros pertenecen a título de dominio solamente al vecino constructor. El muro de elevación
y el enterrado serán medianero una vez que el vecino colindante adquiera la medianería.
En primer lugar, cabe señalar que los colindantes pueden acordar entre ellos lo que estimen pertinente
respecto de la adquisición del condominio del muro de elevación o del muro enterrado; y desde luego
determinar en el contrato el “precio” a pagar.
En defecto de acuerdo, quien construyo el muro de elevación solo podrá exigir el pago correspondiente al
vecino desde que este lo utilice efectivamente para fines específicos (ejemplo, apoyar construcciones, introducir
cañerías, etc.). En cambio, no configuraría “utilización especifica” el colgar jaulas, colocar clavos para colgar
ropa, revocar la pared y en la medida en que lo utilice y no en toda su longitud.
A partir de la utilización comenzara a correr el plazo de prescripción liberatoria del crédito por cobro de
medianería (5 años). Y también a partir de la utilización arranca el curso de la prescripción adquisitiva del
condominio sobre el muro (10 o 20 años).
Abdicación de la medianería: El art. 2028 contempla la posibilidad de liberarse de la obligación de pago originado
por la construcción, conservación o reconstrucción del muro mediante la abdicación de sus derechos de
medianería, ello implica transmitir al otro vecino su derecho sobre el muro y el dominio del terreno en el que se
asienta. Deben confeccionarse planos y realizarse por escritura pública. El muro a partir de la abdicación pasará a
ser contiguo y privativo del otro vecino. Si luego quiere adquirir la medianería debe pagar pared, cimientos y
terreno.
Prueba de la medianería. Presunciones, documentos y signos (arts. 2010 a 2013).
- Presunciones (art. 2010). A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura
mayor a los tres metros se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de
esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
- Exclusión de las presunciones (art. 2012). No se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un
edificio o éstos entre sí.
- Documentos y signos (art. 2013). Debe provenir de instrumentos públicos o privados que contengan actos
comunes a los dos titulares colindantes o sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos. La prueba
de resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.
Medianería Rural (arts. 2032 a 2033)
ARTICULO 2032 – Atribución, cobro y derechos en la medianería rural. El cerramiento es siempre medianero,
aunque sea excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
ARTICULO 2033 – Aplicación subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y
obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.
Condominio de árboles y arbustos (arts. 2034 a 2036)
ARTICULO 2034 – Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con
relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
ARTICULO 2035 – Perjuicio debido a un árbol o arbusto. Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier
tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar
mediante el corte de ramas o raíces.
ARTICULO 2036 – Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con
el consentimiento de ambos condóminos.
PROPIEDAD HORIZONTAL (ART. 2037 A 2069)
Concepto: La propiedad horizontal es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece ese Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes
y conforman un todo no escindible. Es un derecho real autónomo.
Modos de adquisición: 1. Titulo suficiente (modo) e inscripción para su oponibilidad a terceros; o 2. Sucesión en los
derechos del propietario; o 3. Prescripción adquisitiva.
Nacimiento de la propiedad horizontal: Puede ser afectado al estado de PH por el propietario, los condóminos o el
superficiario; o nace por la partición del condominio; o por la división de la comunidad hereditaria.
Constitución del sistema de propiedad horizontal: Están legitimados para afectar el inmueble a propiedad
horizontal: el titular de dominio y los condóminos, y también el superficiario (art. 2120). Hay ciertos requisitos
administrativos y jurídicos para someter al inmueble al estado de propiedad horizontal. Los requisitos
administrativos son:
1. Plano de construcción aprobado: Este es el plano habitual de todo inmueble.
2. Confección de plano de mensura: Este requisito es esencial ya que determina la existencia de este derecho, sin el
no existe propiedad horizontal. El plano de mensura es aquel que divide cuales serán los sectores privativos y los
sectores comunes.
3. Aprobación del plano para la redacción del reglamento de PH: Ese plano de mensura debe ser aprobado por la
municipalidad local.
En cuanto a los requisitos jurídicos: Se debe redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de
escritura pública. Este reglamento será conforme a la normativa del Código y significara la ley del consorcio, lo
importante en cuanto a este reglamento es que hace una clara distinción entre cuales son las partes propias y cuales
son las partes comunes. Ese reglamento debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad de inmueble. Esa
inscripción hace nacer el estado de propiedad horizontal.
Objeto del derecho real de propiedad horizontal: El objeto de este derecho es la unidad funcional, esta es la parte
privativa o propia y, en unión inescindible, la porción indivisa sobre las partes comunes, dentro del inmueble. La
unidad funcional puede consistir en departamentos o pisos, locales, cocheras, etc.; en una sola planta o en varias
plantas. El Cód. habla que también es unidad funcional “locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional; y comunicación con la vía publica, directamente o
por un pasaje común”.
- Cosas y partes comunes: Estas pueden ser de uso común o de uso exclusivo de alguno o de algunos de los
propietarios, lo cual lo determina el reglamento. En caso de silencio de algunas de las partes, se considera que es
común. Ejemplo: el terreno, los pasillos, terrazas, etc. (art. 2041 las nombra). Estas no pueden ser convertidas en
privativas por el reglamento. Además, el Cód. también nombra las cosas y las partes comunes no indispensables
(art. 2042 las nombra). Ejemplo: el gimnasio, el lavadero, la piscina, etc.
- Cosas y partes propias (privativas): Son las cosas limitadas por las estructuras de la unidad funcional. Ejemplo:
puertas interiores, ventanas, tabiques internos (no las paredes), etc. (art. 2043 las nombras).
Consorcio de propietarios: El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
privada del consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y
el administrador. Se extingue la personalidad del consorcio por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. En cuanto al patrimonio del consorcio se entiende que seria
conformado por las expensas, el fondo de reserva, etc. ¿Qué pasa si el consorcio quiebra o entra en concurso? En
principio, los miembros del consorcio (propietarios) no responden por las obligaciones de la persona jurídica, lo cual
se discute. Marini de Vidal dice que la responsabilidad de los propietarios debe ser subsidiaria e ilimitada.
Facultades materiales y jurídicas de los propietarios: En relación a las partes privativas, los propietarios tienen
facultades materiales (usar conforme a su destino y normas del reglamento; gozar –percibir los frutos–; y disposición
material limitada ya que no puede variar el aspecto externo de su unidad ni cambiar el destino); y facultades
jurídicas (enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales).
Obligaciones de los propietarios: El propietario esta obligado a cumplir con las disposiciones del reglamento de PH,
y del reglamento interno, si lo hay; conservar en buen estado su unidad funcional; pagar expensas comunes
ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; contribuir a la integración del fondo de reserva, si
lo hay; etc. Todas sus obligaciones están regladas en el art. 2046.
Prohibiciones: No pueden ni los propietarios ni los ocupantes: destinar las unidades funcionales a usos contrarios a
la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de PH; no pueden perturbar la tranquilidad de los demás
de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; etc. Todas las prohibiciones están regladas en el art. 2047.
Infracciones: En caso de violación de la prohibiciones establecidas, ya sea las del Cód. o las del reglamentos, el
consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por
la vía procesal más breve del ordenamiento local. El ocupante no propietario puede ser desalojado en caso de
reiteración. Art. 2069.
Pago de expensas ordinarias y extraordinarias: El sistema del PH requiere de un sostenimiento económico por parte
de los obligados al pago. Las expensas son las erogaciones que deben soportar para la subsistencia del sistema de PH
(mantenimiento, funcionamiento, etc.). En algunos casos, el reglamento puede eximir a un propietario de pagar
ciertos segmentos, ciertos gastos. Las expensas ordinarias son aquellas tienen por objeto el funcionamiento,
seguridad y conservación del inmueble edificado. No requieren aprobación previa de la asamblea. Comprenden los
gastos que son generados por los servicios comunes, honorarios del administrador, del personas, del encargado, etc.
Mientras que las expensas extraordinarias son aquellas que deben ser decididas por la asamblea de propietarios,
son gastos que no forman parte del desenvolvimiento cotidiano del consorcio. Estas expensas no siempre existen.
Obligados al pago: Los propietarios y los poseedores por cualquier título están obligados al pago de expensas. Sin
embargo, hay que hacer algunas aclaraciones: Un adquirente esta obligado al pago de las expensas que adeudaba el
enajenante, por lo que responde solo con la cosa. Además, están obligados al pago de las expensas devengando
durante su titularidad de las que responde con todo su patrimonio. Mientras que el enajenante sigue adeudando las
expensas, no se libera, por lo que responderá con todo su patrimonio. El convenio entre el enajenante y el
adquirente (por ejemplo: pactan que el adquirente va a pagar menos) es inoponible al consorcio. Otro tema
importante son los locatarios, ellos no están obligados al pago de expensas, el consorcio no tiene acción respecto de
ellos.
Naturaleza del crédito por expensas: Es una carga real que, impuesta por la ley, recae en cabo de quien adquiere el
derecho real, aun cuando las expensas se hubieran devengado antes de su adquisición. Sin embargo, no es una
obligación propter rem (en razón de que en el caso de la deuda por expensas, si bien el adquirente esta obligado a
abonarla, el enajenante no queda liberad, sino que ambos se convierten en codeudores). Prescribe a los dos años –
en este plazo el consorcio puede ejecutar el tema expensas–.
El certificado de deuda: El administrador tiene la facultad de emitir, ante el incumplimiento del pago de las
expensas, el certificado de deuda que establece la deuda liquida y exigible. En caso de que existiera consejo de
propietarios, debe estar aprobado por dicho órgano. Ese certificado de deuda tiene carácter de titulo ejecutivo, por
lo que el cobro de las expensas adeudas debe realizarse mediante el procedimiento ejecutivo.
El administrador: Es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o
un tercero, persona humana o jurídica. El administrador designado en el reglamento de PH cesa en oportunidad de
la primera asamblea si no es ratificado en ella. En ese caso, en la primera asamblea se debe designar otro. Los
administradores, salvo el primero, deben ser nombrados y removidos por la asamblea. Pueden ser removidos sin
expresión de causa. La mayoría necesaria para la remoción y designación de nuevo administrador es la absoluta,
pero el reglamento puede fijar una mayor. En cuanto a sus derechos y obligaciones, están establecidos por la ley, el
reglamento de PH y los dispuestos por asamblea. Dentro de sus derechos se encuentra la percepción de sus
honorarios. En cuanto a sus obligaciones, entre ellas están: convocar asamblea y redactar el orden del día; ejecutar
las decisiones de la asamblea; administrar las cosas de aprovechamiento común, elegir al personal de servicio y
despedirlo, recaudar fondos y realizar los gastos necesarios para la conservación y mejores del edificio, convocar
asambleas, rendir cuentas, etc. Todas sus obligaciones están reguladas en el art. 2067.
Asambleas: Es la reunión de propietarios que deliberan y resuelven sobre los asuntos que les atañen. Sus
atribuciones se encuentran regladas en el art. 2058, entre ellas esta la de resolver las cuestiones no contempladas
como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo hubiere, etc. Las decisiones en dichas
asambleas son obligatorias, incluso para quienes no votaron o lo hicieron en disidencia. La forma para convocar a
estas asambleas debe estar prevista por el reglamento, sin embargo puede autoconvocarse una asamblea con los
2/3 de la totalidad de los propietarios. En esas asambleas solo puede tratarse el orden del día ; o pueden tratarse las
cuestiones que le sean sometidas por el administrador, consejo o por quien represente el 5% de la parte indivisa en
relación al conjunto. Algo curioso es que puede haber decisiones sin asamblea por unanimidad de todos los
propietarios, y esa decisión será válida. Hay dos tipos de asamblea: la asamblea ordinaria –que es aquella convocada
una vez al año, donde se tratan los temas que estén en el orden del día– y la asamblea extraordinaria –aquella que
es convocada por el administrador, por uno o alguno de los copropietarios, o autoconvocada–.
Mayorías: No todas las decisiones que tome la asamblea tienen la misma mayoría. Hay tipos: la mayoría absoluta –
esta mayoría se forma con la doble exigencia del numero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de
estas con relación al conjunto. Ejemplo: obras nuevas o mejores que no requieran la unanimidad–; la unanimidad –
se requiere para mejoras y obras nuevas que afecten la estructura del inmueble, que fueran en beneficio de un
propietario, lo que agravie el derecho de propiedad, cambiar el destino de las partes comunes si agravia el derecho
de propiedad, etc.–; la mayoría agravada –consiste en 2/3 de los propietarios para la reforma del reglamento, y para
que resulte apropiada la auto convocatoria y el temario de la asamblea autoconvocada–; y la mayoría de valor –la
que se requiere en caso de destrucción parcial o toral. Ejemplo: demolición, venta, reconstrucción–.
Asamblea judicial: Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omite convocar a la asamblea, los
propietarios que representen el 10% del total puede solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez
debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial
puede resolver con la mayoría presente. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y
si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
Reglamento de propiedad horizontal: Es el contrato otorgado por escritura publica por el o por los titulares del
dominio del inmueble, a través del cual manifiestan su voluntad de afectar el inmueble al régimen de propiedad
horizontal. La inscripción del reglamento en el Registro de la Propiedad de Inmueble es necesaria para la
oponibilidad a terceros interesados. Este reglamento rige los derechos y obligaciones de los titulares de PH. En
cuanto al contenido del reglamento, debe contener: determinación del terreno; determinación de las unidades
funcionales y complementarias; enumeración de los bienes propios; enumeración de los bienes comunes; etc. Todo
lo nombrado recién son clausulas obligatorias que le dan validez al reglamento (art. 2056). Por otra parte, existen
clausulas facultativas que pueden o no existir en el reglamento, por ejemplo: fijar multas a causa de incumplimiento
de las normas previstas en el reglamente, entre otras.
Modificaciones en cosas y partes comunes: Existen tipos: las que requieren mayoría –requieren consentimiento de
la mayoría de los propietarios previo informe técnico de un profesional autorizado. Tanto la aceptación como la
denegación es revisable ante el juez. La decisión de la mayoría solo se suspende por una orden judicial expresa–; las
que requieren unanimidad –esto pasa si afecta sustancialmente la estructura del inmueble, el porcentual de
propiedad, y si es en interés de un propietarios–. Ahora si es en favor de un propietario, son a su costo la obra y la
modificación del reglamento y de su inscripción si hubiere lugar a ellos. En cuanto a las reparaciones urgentes, se
tienen que dar 3 requisitos para que cualquier copropietario realice las modificaciones: a) la ausencia del
administrador; b) no existe consejo de propietarios o se encuentre ausente; y c) la urgencia en la necesidad de
efectuar reparaciones implica que no existe la posibilidad de convocar una asamblea, siendo necesaria una
reparación rápida. Realizadas las reparaciones, el propietario que las efectuó tiene el derecho de solicitar el
reintegro de los gastos, que podría ser negado total o parcialmente por el consorcio si el gasto resulte injustificado.
Consejo de propietarios: Es el órgano de fiscalización, controla y acompaña la actividad del administrador, pero no
lo sustituye. Es facultativo. Suscribe el certificado de deuda, aprueba disposiciones de fondo de reserva, ejerce la
administración del consorcio en caso de vacancia, controla aspectos económicos y financieros del consorcio.
Subconsorcios: Se encuentra regulado en el art. 2068. Los subconsorcios para existir deben estar previstos en el
reglamento de propiedad. Son distintos sectores con cierta independencia entre sí, que pese a encontrarse dentro
de un inmueble sometido a un sistema de PH, pueden tener una administración separada, llamada subadministrador
y una reunión de propietarios diferenciada, llamada subasamblea, que tienen competencia en lo que corresponde a
cada sector independiente. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores
que lo integran.
Prehorizontalidad: La prehorizontalidad es la situación jurídica previa a la existencia de la propiedad horizontal.
Abarca el periodo desde el momento en que se ofrecen en venta las futuras unidades, que pueden existir
físicamente o estar en construcción, hasta el nacimiento del “estado de propiedad horizontal”. Recordemos que el
estado de propiedad horizontal se alcanza con la redacción del reglamente de propiedad y su inscripción
conjuntamente con los planos de mensura y subdivisión. El objetivo de esta normativa es brindar un marco de
protección a los compradores por boleto de compraventa, que no adquieren el derecho real de PH, ni pueden
jurídicamente hacerlo, dado que el emprendimiento se encuentra en una etapa inicial, en un proyecto que es de
resultado incierto, que puede culminar en PH o fracasar.
El titular de dominio del inmueble que tiene proyectado construir en el futuro o someter el edificio ya construido al
sistema de la propiedad horizontal, en forma previa a la celebración de cualquier contrato que tenga por objeto
unidades de dicho inmueble, debe contratar un seguro a favor de los adquirentes. Esta exigencia esta fundada en el
riesgo del fracaso del emprendimiento, para operar ante el incumplimiento por parte del titular dominial frente al
“adquirente”. El beneficiario del seguro es el adquirente y la contingencia cubierta es el incumplimiento de la
adquisición del derecho de PH sobre la unidad objeto del contrato por imposibilidad de cumplimiento, ante la obra
inacabada o también ante aquellos supuestos en los que hipotecas u otros gravámenes, tales como embargos,
quiebras, que impiden la escrituración a favor de los compradores. El adquirente debe recibir la devolución de las
sumas que había abonado a cuenta de precio, con más los intereses. Establece como norma que el incumpliendo del
seguro impide al enajenante el reclamo de sus derechos contra el adquirente, salvo que hubiera cumplido
íntegramente las obligaciones a su cargo, pero priva de la posibilidad de reclamar al comprador. Quedan excluidos
de la obligación de contratar seguros los contratos enumerados en el art. 2072, ejemplo: los que versan sobre
inmuebles de dominio privado del Estado.
Extinción del sistema de propiedad horizontal:
a. Por destrucción y grave deterioro: El sistema de PH se extingue ante el supuesto de grave deterioro o
destrucción del edificio, siempre que la asamblea decidiera su demolición y venta de terreno con una mayoría de
mas de la mitad del valor, la reparación o la reconstrucción. Si se opta por esta última, la minoría no puede ser
obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender
la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial–.
b. Por confusión: Puede presentarse el caso de que una sola persona venga a ser propietario de la totalidad de las
unidades; en ese supuesto se extinguirá por confusión el derecho de PH. Pero, para que se produzca la
desafectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal, será menester que el único propietario vuelque
su voluntad en tal sentido en una escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble. En el supuesto de que no se instrumente la desafectación, el edificio seguirá afectado al régimen de
PH, pero en el denominado “estado de propiedad horizontal”, por lo que el único propietario de todas las
unidades podría enajenarlas sobre la base del mismo plano y del mismo reglamento.
c. Por decisión unánime de los propietarios: La resolución de la desafectación del inmueble de la propiedad
horizontal en este caso determina la constitución del derecho de condominio entre os antes titulares del derecho
de PH. Debe instrumentarse por escritura pública de desafección, o puede ocurrir resolución judicial. La
inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria para su oponibilidad a terceros interesados.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS (ARTS. 2073 A 2086)
Concepto: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a los dispuesto en las nomas administrativas locales.
Aclaración importante: El art. 1887 incorpora a los conjuntos inmobiliarios como derechos reales, quedando vedada
su posible constitución como derecho personal y, además, el tercer párrafo del art. 2075 establece que todos los
conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del nuevo ordenamiento que se hubieran establecido como
derechos persones o como mixtos deben adecuarse a las previsiones normativas que regulan este derecho real. El
Código impide su constitución como derechos personales o mixtos, solo pueden ser constituidos como derecho real.
Es más, el Código impone la adecuación.
Adecuación: Entonces, todos los conjuntos inmobiliarios que se constituyan con posterioridad al 31 de agosto de
2015 solo pueden organizarse como derechos reales, pero la obligación de adecuarla es compleja debido a que
implica elevados costos. De hecho, el Código no ha establecido un plazo para que aquellos que están organizados
como derechos personales o mixtos lo adecuen, ni tampoco ha establecido una sanción para quienes no realicen la
adecuación. Entonces, lo que ocurre es que van a coexistir los conjuntos inmobiliarios organizados como derechos
personales y los posteriores organizados como derechos reales.
Elementos característicos: El cerramiento perimetral, las partes privativas y partes comunes interdependientes las
una de las otra formando un todo no escindible, las partes comunes están en estado de indivisión forzosa y son
afectadas a la utilidad de todos los propietarios, conforman una entidad con personaría jurídica propia, tiene un
reglamento que define los órganos de funcionamiento, asamblea, régimen disciplinarios, obligaciones al pago y los
gastos y cargas comunes, conforme las previsiones legales.
Marco legal: Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios se rigen por las normas administrativas aplicables a cada
jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de PH, con las
modificaciones que establecen las normas propias.
Cosas y partes necesariamente comunes: Las áreas comunes recreativas y sociales se destinan para el uso y goce
de los propietarios de las unidades privativas, quienes deben respetar su destino y ajustarse a la reglamentación
particular de cada conjunto, apareciendo comúnmente restringido el acceso a sus invitados y a no propietarios. Las
vías de circulación interna, en cambio, pueden ser utilizadas por propietarios, invitados y demás autorizados por
aquellos o por el propio complejo. Lo que no esté determinado como propio se considera común.
Cosas y partes privativas: La unidad funciones que constituye parte privativa puede hallarse construido o en proceso
de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por
vía directa o indirecta.
Facultades y obligaciones del propietarios: Cada propietario debe ejercer su derecho conforme a las normas del
instituto con las restricciones impuestas por la ley y el reglamento con miras a la buena convivencia y la protección
de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos. Además, cada propietario debe pagar expensas en la
proporción que establece el reglamento para sostener los gastos de funcionamiento, conservación, mejoras. Se
extiende la obligación de efectuar contribuciones especiales para el caso en que se sirvan de las instalaciones de uso
común, familiares o invitados de los propietarios de las unidades funcionales.
Limitaciones o restricciones reglamentarias: El reglamento puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole,
crear servidumbre y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello
con miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe
ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen
el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario. El reglamento:
- Puede establecer las condiciones de uso y goce de los espacios comunes para los propietarios y su familia. El uso
y goce de los espacios y servicios comunes es personal y no susceptible de transmisión total o parcial.
- Puede limitar el uso de los servicios comunes a terceros. Los terceros no propietarios quedan obligador al pago o
aranceles por el uso y la forma de utilización.
- No puede impedir la transmisión de las unidades, pero puede realizar limitaciones, y arrogarse un derecho de
preferencia a favor del consorcio o del resto de los propietarios.
- Prevé las sanciones que puede aplicar el consorcio en caso de conductas violatorias graves o reiteradas al
reglamento por parte de los titulares de unidades funcionales.
TIEMPO COMPARTIDO (ARTS. 287 A 2102)
Concepto: Existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.
Naturaleza jurídica: Si bien se trata de un derecho que el Código tipificado como real ya que el art. 2101 establece
que “al adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales”, el art. 2088 siembra un
manto de dudas al afirmar por su parte que “...con independencia de la naturaleza de los derechos que se
constituyen o transmiten y del régimen legal al que los bien se encuentran sometidos...”. El conflicto no fue resuelto
por la reforma, así que parecería que la norma dejo abierta la posibilidad de considerar su regulación según la
voluntad del promotor del sistema, pudiendo instrumentarlo aun por medio de derechos personales.
Partes que intervienen en la gestión del sistema:
 Usuario: Quien adquiere el derecho de uso periódico en el sistema, sea por si mismo o por cesión de ese derecho
a terceros. El derecho implica la tenencia interesada del bien objeto del tiempo compartido por la unidad de
tiempo acordada y afectada a su uso y goce bajos las condiciones impuestas en el contrato.
 Propietario: Es el titular de los bienes afectados.
 Emprendedor: Es el desarrollador o promotor de la afectación del sistema de tiempo compartido sobre uno o
más objetos determinados, lo financia y comercializa. Si no coincide con la persona del propietario, lo instruye o
asesora.
 Comercializador: Esta encargado de la promoción, publicidad y venta de las unidades de tiempo en que se dividió
el sistema. El propietario, el emprendedor y el comercializador pueden ser una misma persona física o jurídica.
 Administrador: Es la persona que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los
bienes que integran el tiempo compartido. Este podrá coincidir también con el emprendedor y el propietario.
Legitimación y afectación: La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la
finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la cual en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por
escritura pública. Puede realizar el instrumento de afectación de un tiempo compartido el propietario (titular de
dominio) o los condóminos (titulares de condominio). En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona
del emprendedor, este debe estar autorizado por el propietario para realizar la afectación.
Para que los que se produzca la afectación, se deben cumplir requisitos: los bienes deben estar libres de gravámenes
y restricciones; el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para
disponer de sus bienes; y el propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción
de la escriturade afectación, pero en tal caso es inoponible a terceros.
Inscripción: El instrumento de afectación debe ser inscripto: a) en el respectivo registro de la propiedad y b) en el
registro de prestadores y establecimientos afectados a sistema de tiempo compartido previsto en la ley especial
previo a todo anuncio ofrecimiento o promoción comercial.
Efectos de la afectación: La inscripción del instrumento de afectación determina: a) que no puede modificarse el
destino previsto en el instrumento; y b) e derecho de los usuarios no pueden ser alterados o disminuidos por
acreedores del propietario o el emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
Deberes del emprendedor: Se encuentran nombradas en el art. 2094, estas consisten en establecer el régimen de
utilización y comercialización; habilitar un registro de titulares que debe supervisar la autoridad de aplicación, donde
consten detalladas las condiciones de ejercicio, periodos, categoría, cambios de titularidad; garantizar el ejercicio de
los derechos de los usuarios; y pagar los gastos del sistema por las unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios: Se encuentra en el art. 2095, estas consisten en que deben ejercer el derecho sin alterar su
naturaleza; responden por los daños que causen ellos y los terceros que autoricen a su uso ; deben pagar las
expensas que se denominan “gastos del sistema” y cualquier otro gasto que corresponda.
Deberes de la administración: Se encuentran en el art. 2097, están consisten en que debe realizar la gestión del
emprendimiento para el mantenimiento y uso de los bienes por parte de los usuarios; liquida y cobra las expensas;
vela por la conservación y funcionamiento del establecimiento y del sistema; debe rendir cuentas ante los usuarios y
al emprendedor; etc.
Cobro ejecutivo de expensas: La acción de cobro ejecutivo es necesaria para garantizar el correcto mantenimiento
del funcionamiento del sistema afectado. El certificado emanado del administrador en el que consta la deuda por
gastos de sistema y el plazo para abonarla, constituye título ejecutivo, ya que esos ingresos son vitales para su
funcionamiento y desarrollo. Entonces, se puede accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, aunque debe
intimarse al pago en forma previa y fehaciente.
Extinción del sistema de tiempo compartido: Se produce a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de
afectación; b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se ha rescindido la totalidad de
los contratos, circunstancia en la que se debe dejar constancia registral; c) por destrucción o vetustez.
Relación de consumo: Las relaciones entre el propietario, emprendedor, comercializador, administrador y los
usuarios se rigen por las normas que regulan las relaciones de consumo. Le son aplicables las leyes 24240 y la ley
26993 que regula el sistema de resolución de conflictos en las relaciones de consumo
CEMENTERIO PRIVADO (ARTS. 2103 A 2113)
Concepto: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privadas afectados a la inhumación de
restos humanos. Sus elementos característicos son: 1) la necesaria habilitación municipal; 2) el cerramiento; 3) las
partes comunes y privativas; 4) el estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes; y
5) el reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, dirección y administración del cementerio, las
limitaciones y restricciones a los derechos del titular del derecho de sepultura, y régimen disciplinario, la obligación
de contribuir con los gastos y contribuciones para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio.
Afectación del inmueble: El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, la que se inscribe en el Registro de propiedad de inmueble
juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Reglamento de afectación y uso: Este reglamento debe contener la descripción del inmueble, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes; fijación y forma del canon de administración que pude ser periódico o en un único
pago; debe regular las normas internas sobre acceso, circulación de titulares y visitantes, normativas sobre
inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados, funcionamiento de los órganos de administración; no
contempla la necesidad de Asambleas como ocurre en la PH.
Derecho real de sepultura: Como se dijo, el titular de dominio o los titulares en el supuesto de condominio, pueden
afectar el inmueble. Tal sometimiento permitirá la “transmisión a favor de terceros” del derecho de sepultura sobre
la parcela, resultando entonces titulares del derecho de sepultura. Este derecho implica un derecho real que se
proyecta sobre la parcela respectiva y que confiere las facultades unidas al derecho de sepultar. Este derecho se
adquiriere en forma derivada con titulo y modo suficiente, y la inscripción del titulo en el registro inmobiliario es
necesaria para la oponibilidad a terceros de buena fe. Podrá también adquirirse por prescripción adquisitiva larga y
breve.
Facultades del titular del derecho de sepultura: Puede realizar inhumaciones, exhumaciones, reducciones y
traslados hasta la dimensión establecida en el reglamento; construir sepulcros (todo de conformidad a las normas
del cementerio y del estado en el marco del poder de policía mortuoria); acceder al cementerio y utilizar todos los
lugares comunes, parques, capillas, oratorios.
Deberes del titular del derecho de sepultura: Debe mantener el respeto y decoro, respetar las disposiciones y
reglamentaciones nacionales, provinciales y locales; contribuir al pago de las expensas comunes, impuestos tasas y
contribuciones que graven el bien.
Dirección y administración: La dirección y administración del cementerio esta a cargo del administrador, quien debe
asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercido los derechos
sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.
Registro de inhumaciones: Es obligación del administrador del cementerio privado llevar el registro de
inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada y el registro de titulares de los derechos de
sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.
Inembargabilidad: Las parcelas exclusivas destinadas a sepulturas son inembargables e inejecutables salvo a) los
créditos provenientes de saldo de precio de compra y construcción del sepulcro, y b) las expensas, tasas, impuestos y
contribuciones correspondientes a aquellas.
Relaciones de consumo: La relación entre el propietario y administrador se considera relación de consumo y quedan
sujetas a las norma de defensa del consumidor.
USUFRUCTO (ARTS. 2129 A 2153)
Concepto: El usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata
de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Caracteres: Se trata de un derecho real sobre bien ajeno, limitado, temporal, intransmisibles por causa de muerte; el
usufructuario no puede alterar la sustancia.
Conservar la sustancia: Es obligación para el usufructuario no destruir la cosa, no alterar su individualidad –en
sentido de materia y de destino– que tenia la cosa al momento de su constitución. El destino puede determinarse
por convención de las partes, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Objeto: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los
siguientes objetos: a) una cosa no fungible (ni consumible) –ya que debe restituir la misma cosa–; b) un derecho,
solo en los casos en que la ley lo prevé; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; y d) en
todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Legitimados para constituir usufructo: Están legitimados el dueño –perfecto o imperfecto–; el titular de un derecho
de PH –el usufructo recae sobre su unidad funcional–; el superficiario –porque tiene facultades de uso, goce y
disposición, tanto respecto al derecho de plantar o construir propiedad superficiaria–; los condóminos –sobre su
parte indivisa y no requieren el consentimiento de los demás condóminos– .
Usufructo a favor de varias personas: El usufructo puede establecerse a favor de varias personas en forma conjunta
y simultánea. Si se extingue para uno subsiste para los restantes, sin embargo, los demás no tienen derecho a
acrecer salvo convención en contrario al tiempo de la constitución. Tampoco puede establecerse a favor de varias
personas que se sucedan entre sí a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el
usufructo.
Modos de constitución: El usufructo puede constituirse por contrato y por disposición de última voluntad; puede
adquirirse por prescripción. No existe usufructo legal, ni judicial – en ningún caso el juez puede constituir un
usufructo o imponer su constitución–.
El código dice que el usufructo puede constituirse a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda
propiedad; b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce; c) por la transmisión de la nuda
propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
El usufructo convencional puede ser por contrato oneroso o gratuito. En caso de duda, la constitución del usufructo
se presume onerosa.
Modalidades: El usufructo puede constituirse pura y simplemente o sujetarse a condición o plazo resolutorio, si se lo
construye por acto entre vivos. Se prohíbe constituir usufructo sujeto a modalidad suspensiva a fin de evitar
perjuicios en la cosa dada en usufructo (si se permitiera, el propietario no cuidaría ni mejoraría la cosa puesto que
cumplido el plazo o condición otra persona recibiría la cosa para usufructuarla). En cambio, se admite tratándose de
usufructo testamentario la condición y plazo suspensivo, mas la constitución solo es valida en tanto se cumplan
antes del fallecimiento del testador.
Duración: El usufructo es un derecho temporal (limitado en el tiempo). Si es a favor de una persona humana, el
usufructo puede establecerse por un plazo o pactarse vitalicio; si no se pacto plazo, se entiende que es vitalicio. Si se
establece un plazo y la persona fallece antes, el usufructo se extingue. Si es a favor de persona jurídica, puede
constituirse por el plazo máximo de 50 años. Si no se pacta plazo, se extingue a las 50 años de su constitución. Si la
persona jurídica se extingue antes del plazo, se extingue el usufructo.
Obligaciones del usufructuario antes del uso y goce: Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a
inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. En principio es
facultativo, y puede hacerse por instrumento privado, salvo que alguna de las partes sea menor de edad o incapaz, o
que el usufructo se constituya por testamente, en estos últimos casos deben ser hechos por escritura pública. En el
usufructo constituido por testamente la obligación de inventariar no puede ser dispensada, ya que es una norma de
orden público.
La falta de inventario y de determinación del estado del objeto del usufructo, hace presumir que se corresponden
con la cantidad indicada en el titulo y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya
previsto lo contrario.
Garantía suficiente: Puede establecerse la obligación en el acto constitutivo con el objeto de garantizar la
conservación y restitución de los bienes una vez extinguido el usufructo. En todos los casos es optativa.
Derechos del usufructuario:
Frutos y productos. Pertenecen al usufructuario los frutos percibidos –aquellos que hayan sido separados de la cosa
principal–; los frutos pendientes al tiempo de la constitución –los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al
nudo propietario–; y los productos de la explotación anterior a la constitución, tiene derecho a buscar tesoros y
obtener la mitad de los que encuentren.
Derechos reales y personales. El usufructuario transmitir su derecho y constituir derechos personales de uso y goce
y los derechos reales de servidumbre, uso y habitación y anticresis. Se extinguen con el usufructo. El adquirente, con
carácter previo a la constitución, debe dar garantías suficientes de la conservación y constitución al nudo
propietario. El usufructuario no se libera de su obligación.
Mejoras facultativas. El usufructuario puede realizar mejoras, además de las que está obligado a hacer, sino alteran
a sustancia de la cosa. Están mejoras no son indemnizables, pero puede separarlas si no causan daño a los bienes.
Ejecución por acreedores. El derecho de usufructo puede ser embargado y ejecutado por las deudas del
usufructuario. El adquirente en la subasta tiene la obligación de garantizar al nudo propietario la conservación y
restitución del bien.
Obligaciones del usufructuario: Debe ejercer el usufructo sin modificar ni la materialidad ni el destino del objeto;
realizar a su costo las mejoras posteriores al acto constitutivo: las de mero mantenimiento, las necesarias y las
derivadas por su culpa–no están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito–. El nudo propietario
puede exigir su realización aun antes de la extinción; no debe pagar las mejoras originadas en causa anteriores en
causas anteriores a la constitución, salvo que lo haya recibido sin inventario o determinación de su estado; debe
pagar impuestos, tasas y contribuciones y expensas comunes en la PH –la falta de pago autoriza la ejecución del
derecho de usufructo–; debe comunicar al nudo propietario bajo apercibimiento de daños toda perturbación de
hecho o de derecho que sufridas en razón de la cosa; y debe restituir en la cantidad y estado recibido.
Derechos y deberes del nudo propietario: El nudo propietario conserva las facultades de disposición material y
jurídica (porque no deja de ser el dueño), pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario ya que caso contrario
el usufructuario puede exigir el cese y si es oneroso puede dar lugar a reducción del precio. En cuanto a sus deberes,
el nudo propietario debe entregar al usufructuario la cosa con sus accesorios, debe realizar las mejoras que no están
a cargo del usufructuario, etc.
Extinción del usufructo: Se produce por el cumplimiento del plazo; por la muerte del usufructuario; la extinción de la
personas jurídica usufructuaria –o a los 50 años si no se pactó plazo menor–; el no uso por persona alguna durante
10 año; el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Efectos de la extinción: El usufructuario debe restituir la cosa. Y se extinguen todos los derechos reales y personales
que hubiera constituido sobre la misma.
USO (ARTS. 2154 A 2157)
Concepto: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una ajena, su parte material o indivisa, en la
extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del
uso y goce, se entiende que se constituyó un usufructo. El derecho real de uso solo puede constituirse a favor de
personal humana.
Objeto: Son las cosas, ya sea muebles o inmuebles, sea en el todo o en una parte material o una parte indivisa.
Normas supletorias: Se aplican supletoriamente las normas que regulan al usufructo.
Limitaciones: El usuario no puede constituir derecho reales sobre la cosa. El código nada dice respecto a la
posibilidad de constituir derechos personales, interpretamos que solo podría cederse o locarse cuando se ha
constituido a título oneroso
Ejecución por acreedores: Los acreedores no podrán embargar los frutos cuando el uso de estos se limita a las
necesidades del usuario y su familia. La limitación que habrá de constar en el acto constitutivo. Podrán embargarlos
en la medida que en que excedan esas necesidades.
HABITACIÓN (ARTS. 2158 A 2161)
Concepto: Es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin
alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Objeto: Son las cosas inmuebles edificadas, en todo o en parte material.
Normas supletorias: Se aplican supletoriamente las normas que regulan el usufructo.
Limitaciones: El habitador tiene derecho a “morar en el inmueble” pero no tiene derecho a los frutos. El habitador
no puede constituir derechos reales ni personales sobre la cosa. Puede estar sujeto a plazo pero, en todos los casos,
se extingue con la vida del habitador, puesto que no es transmisible por causa de muerte. No es transmisible
tampoco por acto entre vivos. Y, por último, el derecho de habitación no es ejecutable por los acreedores.
Obligaciones: El habitador debe hacerse cargo de los impuestos, contribuciones y reparaciones de la casa o parte de
ella, según la extensión material de su derecho.
DERECHO DE HABITACIÓN DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE (ART. 2383)
Concepto: El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito y de pleno derecho sobre el
inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no
se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. No se
extingue al contraer nuevas nupcias.
Importante: Se extingue con la muerte del habitador, pues no pasa a los herederos.
DERECHO REAL DE HABITACIÓN DEL CONVIVIENTE SUPÉRSTITE (ART. 527)
Concepto: El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren
el acceso a esta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el
inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas. El derecho es inoponible a los acreedores del causante. Se extingue
si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda
propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.
Importante: Dice “puede invocar el derecho”, no actúa de pleno derecho como en el caso del cónyuge. Así que,
quien lo pretende deberá acreditar en el sucesorio la concurrencia de los respectivos requisitos.
SUPERFICIE (ARTS. 2114 A 2128)
Concepto: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del objeto del derecho.
Objeto: La superficie es un derecho real sobre inmueble ajeno si se otorga a su titular el derecho de plantar, forestar
o construir sobre terreno (vuelo o subsuelo) de otro y hacer suyo lo plantado, forestado o construido, naciendo
entonces la propiedad superficiaria (que recaerá sobre cosa propia: lo planto o construido). Y recaerá sobre cosa
propia si existe propiedad superficiaria desde el inicio, es decir si el derecho de superficie se concede sobre
plantaciones o construcciones ya existentes. Las plantaciones o construcciones respecto de las cuales se constituye
el derecho de superficie serán entonces cosa propia, separadamente del dominio del suelo; este último continuará
en cabeza del nudo propietario y seguirá siendo para el superficiario “inmueble ajeno”. En todos los casos, coexiste
con la propiedad del titular del suelo.
Modalidades: El derecho puede presentarse en dos modalidades: a) Primera modalidad aparece cuando el derecho
real constituido permite construir, plantar o forestar en sueño ajeno y adquirir la propiedad de lo edificado o
plantada, con independencia de la propiedad del suelo; b) Segunda modalidad se presenta cuando el derecho de
superficie es concedido sobre una construcción o plantación ya existente en un inmueble. Al construirse la superficie
se desdobla por un lado la propiedad del suelo –que permanece en cabeza del constituyente, quien queda con un
dominio imperfecto o nuda propiedad– y por el otro la propiedad de lo construido o plantado –que pasa a ser
propiedad del superficiario en carácter de “propiedad superficiaria“–.
Emplazamiento: El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada,
con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de
propiedad horizontal. Puede recaer sobre una extensión mayor que la necesaria para la plantación o construcción, si
resulta útil para el aprovechamiento de esta.
Plazos: El derecho de superficie es un derecho temporario, por lo que esta destinado a durar el plazo que las partes
convencionalmente determinen en el acto constitutivo, siempre que se mantenga en los limites que fija la ley. El
plazo máximo, cuando se trata de construcciones es de 70 años, mientras que cuando se trata de plantaciones o
forestaciones el plazo máximo será de 50 años. El plazo se cuenta desde la adquisición del derecho real. El plazo
puede ser prorrogado siempre que no excede los plazo máximos.
Legitimación: Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derecho reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal. En el caso del condominio, se requiere el consentimiento unánime de todos los
condóminos para la constitución de este derecho sobre toda la cosa o una parte material de ella, ya que no se podría
constituir sobre una parte indivisa.
Adquisición: El derecho de superficie se constituye por contrato gratuito u oneroso y puede ser transmitido por
actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. Puede sanearse el titulo por
prescripción breve.
Facultades del superficiario: El superficiario puede constituir derechos rales de garantía sobre el derecho de
construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, esos derechos que constituya están limitados al plazo
de duración de la superficie; puede constituir la propiedad horizontal sin autorización del propietario del suelo,
siempre durante el plazo de vigencia de la superficie y salvo pacto en contrario; y puede transmitir el derecho de
superficie por actos entre vivos y por causa de muerte.
Facultades del propietario: El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho,
siempre que la ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Destrucción de la propiedad superficiaria: La propiedad superficiaria no se extingue por la destrucción de lo
construido, plantado o forestado, salvo pacto en contrario, si el superficiario construye, nuevamente dentro del
plazo de 6 años, que se reduca a 3 años si se trata de plantas o forestar.
Subsistencia y transmisión de las obligaciones: La transmisión del derecho de superficie comprende la transmisión
de las obligaciones. En caso de transmisión del derecho, el superficiario continúa siendo responsable ante el
propietario. El superficiario es responsable también en caso de desuso o abandono por el adquirente.
Extinción: Se extingue este derecho por la renuncia expresa; el vencimiento del plazo; cumplimiento de una
condición resolutoria pactada; por consolidación; y el no uso durante 10 años para el derecho construir; y de 5 años
para el derecho de plantar o forestar. Consumada la extinción, el superficiario deberá desprenderse de la posición
para restituirla al propietario y este recuperará automáticamente la plenitud de su derecho.
Efectos de la extinción: Si se extingue por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo
hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales constituidos por el
superficiario (salvo que se extinga antes del plazo). Ahora, si se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando las parcelas
hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Los derechos reales constituidos subsisten como si no
hubiese habido extinción. Subsisten los derechos personales por el tiempo establecido.
Indemnizaciones: Producida la extinción el titular del suelo debe indemnizar al superficiario excepto pacto en
contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo o en acuerdos posteriores. De
no haberlo fijado las partes la ley contempla en subsidio que para fijar la indemnización se tendrán en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario en los últimos dos años, descontada la amortización.
SERVIDUMBRE
Concepto: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Objeto: Como se dijo, la servidumbre siempre requerirá de la existencia de dos inmuebles pertenecientes a
propietarios distintos, uno será el titular del inmueble dominante (el que se favorece con la servidumbre) y otro que
será el titular del inmueble sirviente ajeno (el inmueble que la debe soportar). El objeto de la servidumbre es la
totalidad o una parte del inmueble sirviente.
Contenido: Puede tratarse de obligación de dejar hacer o de una abstención. Jamás la servidumbre puede implicar
una obligación de hacer para el propietario del fundo. La servidumbre siempre se presume onerosa.
Clasificación:
Positivas y negativas. La servidumbre es positiva si la carga consiste en soportar el ejercicio de una acción (ejemplo:
sacar agua), es negativa cuando se trata de una abstención (ejemplo: no hacer algo que hubiera sido legitimo hacer
sin la servidumbre, como lo seria no edificar a mayor altura).
Personales y reales. La servidumbre personal es la constituida a favor de una persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. Siempre es convencional y temporal. Se presume vitalicia cuando lo es a favor de persona
humana, y acaba con la muerte de este titular cualquiera sea el plazo convenido, pues es intransmisible mortis
causa. Si es constituida a favor de una persona jurídica, se extingue con esta o a los 50 años de su constitución, si no
se pacto menor duración. Puede constituirse una servidumbre personal a favor de varios titulares, pero sin derecho
de acrecer, salvo pacto en contrario. La servidumbre real es inherente al inmueble dominante y que debe procurar
una ventaja real a este; entendemos que exige que el beneficio lo sea para la heredad dominante, cualquiera fuera
su propietario (es el caso de fundos encerrados o sin agua). Se presume perpetua salvo pacto en contrario.
LA SERVIDUMBRE SE PRESUME ONEROSA, PERSONAL Y, EN CASO DE QUE SEA REAL, PERPETUA.
Forzosas o legales. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea la necesidad
jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa o legal. La ley solo faculta al beneficiario a imponerla o
reclamar su constitución a quien la deberá soportar “forzosamente”, no pudiendo rehusarse a la constitución si
concurren los presupuestos de la ley. Desde luego, deberán ser indemnizadas, pues implican un desmembramiento
del dominio: si no hay acuerdo sobre su monto, lo determinara el juez o la autoridad local si está involucrada la
población. Son servidumbres forzosas: la de tránsito de fundos encerrados, acueducto y la de recibir agua extraída o
degradada artificialmente, cuando no presente perjuicio grave para el fundo sirviente o se canalice
subterráneamente o por cañerías.
Adquisición: La servidumbre podrá adquirirse por contratos onerosos o gratuitos, por disposición de última
voluntad, por imperativo legal. Se descarta expresamente la constitución por el juez o impuesta judicialmente.
Legitimación: Están legitimados para constituir los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se
ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Transmisibilidad: Las servidumbres reales se transmiten conjuntamente con el inmueble, ya sea que se enajene el
fundo sirviente o dominante. Cuando los fundos se enajenan ya sea el fundo sirviente o el dominante, los nuevos
titulares adquieren el inmueble con la servidumbres reales. No puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante. La servidumbre personal se extingue con la transmisión del inmueble y es intransmisible por causa de
muerte.
Derechos y obligaciones del titular del dominante: El titular dominante no puede constituir derechos reales; puede
constituir derechos personales que guarden relación con la servidumbre, si constituye derechos personales continua
siendo responsable ante el propietario; debe ejercer la servidumbre en su extensión aun cuando aumenten las
necesidades del fundo dominante, salvo que se trate de una servidumbre forzosa; tiene a su cargo las mejoras
necesarias; tiene la facultad de hacer cesar en el inmueble sirviente todo aquello que menoscabe su derecho
(Ejemplo: construcciones que dificulten el transito); comunicar al sirviente cualquier perturbación de hecho o de
derecho, si no lo hace responde de los daños en tanto le ha impedido ejercer las defensas necesarias.
Ejecución por acreedores: La servidumbre en sí misma no es ejecutable. No pueden ser embargadas ni vendidas con
independencia del fundo que gravan o benefician.
Derechos del titular del fundo sirviente: Conserva todas las facultades jurídicas y materiales propias de su derecho
en cuanto no turbe el ejercicio de las servidumbres (Ejemplo: construcciones que afecten la servidumbre de
tránsito).; puede realizar obras, mejoras y constituir derechos reales; en ningún caso puede privar al dominante de la
utilidad a la que tiene derecho. En caso de turbación, el titular del fundo dominante puede exigir el cese de la
turbación o la disminución del precio. El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la
servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado.
Extinción de la servidumbre: Resultan aplicables las causas comunes a todos los derechos reales: destrucción total
de la cosa, abandono y consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena. Siendo causas especiales: 1) la
desaparición de toda utilidad para el dominante; 2) el no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier
razón; y 3) en las servidumbres personales, la muerte del titular persona humana o, si fuere jurídica, su extinción o el
transcurso de 50 años desde su constitución, en ambos casos salvo pacto de plazo menor.
Efectos de la extinción: Se extinguen todos los derechos personales constituidos por el titular del fundo dominante.
El titular del sirviente continuará ejerciendo su derecho libre de la carga que lo gravaba. El titular del fundo
dominante deja de gozar la facultad que le otorgaba la servidumbre.

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