Derechos reales

Un derecho real es un poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa. Este poder puede ser directo e
inmediato o indirecto y mediato, y puede suponer un aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible a terceros. La
figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en
contraposición a los derechos personales o de crédito. Los principales derechos reales son la propiedad, el usufructo, la
servidumbre, la hipoteca, la prenda, la anticresis, la enfiteusis y el censo. La posesión puede ser o no un derecho real según el
ordenamiento jurídico.

Índice
Concepto
Clasificación
El ius ad rem
Derechos reales in faciendo
Obligaciones propter rem
Clasificaciones de los derechos reales
Doctrina italiana
Doctrina alemana
Doctrina española
Regulación por países
Argentina
Dominio
Condominio
Usufructo
Uso
Servidumbre
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Propiedad horizontal
Superficie
Chile
España
México
El Salvador
Guatemala
Véase también
Referencias
Bibliografía
México
España
Puerto Rico
Concepto
Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: «derecho real, el titular adquiere un poder inmediato y directo
sobre un bien, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos»[cita requerida]

La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que de los derechos reales deriva un deber de
abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes). Se ha señalado que esta tesis no parece aceptable,
dado que existen innumerables casos en los que no hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente. Los
derechos reales no podrían ser solo una facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a concluir que el derecho de propiedad
sobre una cosa mueble no nacería hasta que un tercero la hurta o roba.

Una concepción intermedia establece dos elementos de los derechos reales:

Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.

Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.
Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre
una cosa, y son ejercitable frente a terceros.

Clasificación
Los derechos reales se diferencian de los derechos obligacionales:

Por razón de las personas:

En los derechos reales, interviene un solo sujeto activo

determinado y un sujeto pasivo colectivo e indeterminado.
En el derecho de crédito, además de esos mismos, figuran un
sujeto pasivo individualmente determinado.
Por razón del objeto:

En los derechos reales, el objeto es una cosa corporal,

específica y determinada.
En el derecho de crédito el objeto es una prestación del deudor.
En razón del poder que atribuyen al titular:

En los derechos reales, implica el poder sobre una cosa.

El derecho de crédito, un poder o facultad contra la persona del
deudor, para exigirle una prestación de hacer o no hacer.
Por razón de su eficacia: Cuadro comparativo de derechos
En los derechos reales, es el prototipo de los derechos reales y personales
absolutos, al poder ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su
sujeto activo es el titular, quien ejerce sus derechos sobre la
cosa y la colectividad actuaría como sujeto pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el
titular ejerce sobre la cosa.
El derecho obligacional es el típico derecho relativo (inter partes), porque sólo puede hacerse efectivo con la
persona del deudor como sujeto pasivo, en contraposición al acreedor, que actúa como sujeto activo.
Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:

En los derechos reales, toma su configuración de la ley y obedece al principio de orden público. Los
diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos
nacionales, suelen estar establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a un numerus clausus
El derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón por la cual existen tantas
obligaciones como figuras jurídicas se puedan imaginar.
Por razón del origen:

Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.
 Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho romano clásico
son el contrato y el delito, variando en los distintos ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles
de usucapión.
Por razón de su duración y causas de extinción:

Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la
cosa, se produce la extinción del derecho.
El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto que su ejercicio lo extingue,
y subsiste aún desapareciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las
obligaciones).
Por objeto de protección registral.

Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegido por el ordenamiento
jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o,
en su caso, su posesión.
El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante registro.

El ius ad rem
El ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir un poder inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban
reducidos a meros efectos obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se aplicaba en aquellos casos en
que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido entregada.

En la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento,
una resolución judicial, para obtener la posesión o utilidad económica de una cosa determinada que aún no tiene. Los supuestos
más comunes son: la anotación preventiva y la doble venta.

El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española.

Derechos reales in faciendo

Los derechos reales in faciendo . Es el vínculo jurídico entre dos personas; son aquellos que confieren a su titular el derecho a
obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación.

Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene
autonomía propia, sino que existe como consecuencia de los mismos derechos reales; sin embargo, el punto es discutido y hay
quienes consideran que se trata de derechos personales

Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo a las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al
aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca.
Por derechos reales in faciendo, se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un
hacer a favor del titular del derecho.

En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en los derechos reales existiera un sujeto pasivo determinado
y se ampliaría su obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte del
mismo.

No obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es plenamente aplicable en nuestro derecho, al menos en el
caso del derecho real de servidumbre voluntaria, pues el dueño del predio sirviente pudiera, hipotéticamente, estar obligado a un
hacer, si a eso se obligara en el negocio constitutivo (v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del camino
establecido).

Obligaciones propter rem

Las obligaciones propter rem son aquellas en que el obligado no está determinado sino por su relación con la cosa.

Son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho u obligación que tiene su origen en una cosa
determinada, que se goza o que está gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo.

Como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad horizontal y como obligación propter rem la de contribuir
a los gastos comunes.

Clasificaciones de los derechos reales

Doctrina italiana
Derechos de goce y disposición.
Derechos de simple goce.
Derechos de garantía.

Doctrina alemana
Derechos reales provisionales (posesión).
Derechos reales definitivos.

Doctrina española
Sobre cosas corporales (no siempre)

De protección provisoria.
De protección perfecta y definitiva.

Plenos.
Limitados: goce, garantía y adquisición.

Sobre bienes incorporales.

Regulación por países

Argentina
Los derechos reales están regulados actualmente en el Libro Cuarto del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, tras la
unificación de ambos códigos, producida en el año 2014, con la sanción de la ley 26.994.1 Anteriormente, se encontraban
regulados en el Libro Tercero del Código Civil de la República Argentina de 1869 redactado por Dalmacio Vélez Sársfield, con
las modificaciones pertinentes de la 17.711 de 1968. Con relación al método del código derogado se puede afirmar que El autor
reproduce el método de Mackeldey, como lo especifica en la nota inicial al libro tercero, diciendo "al tratar de las cosas y de la
posesión antes que de los derechos reales, seguimos la opinión y el método de Mackeldey, porque las cosas y la posesión son los
elementos de los derechos reales".2 Tanto en la codificación de Vélez como en el código vigente se aplica el sistema de numerus
clausus, debido a que sólo pueden constituirse los enumerados por ley, tales derechos son el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado, la superficie,el usufructo, el uso, la
habitación, la servidumbre, la hipoteca,la antícresis y la prenda3 .

Dominio
Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los
límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.4

Condominio
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.5

Usufructo
Es el derecho de usar y gozar, pero no disponer la cosa, inclusive su uso es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse
al destino determinado por este último.

Uso
Al igual que el usufructo, es el derecho de usar y gozar de una cosa, pero no en su totalidad, sino sólo en cuanto le sea preciso
para satisfacer necesidades personales y las de su familia.

Por su parte, la habitación no es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.

Servidumbre
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer
ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.

Hipoteca
Derecho sobre la cosa ajena que tiene por finalidad garantizar al titular del derecho de hipoteca, el pago de la deuda, sin traslado
de posesión.

Prenda
Es un derecho real de garantía sobre una cosa mueble. A diferencia de la hipoteca, esta sí se transfiere al acreedor, a menos que se
trate de la prenda sin desplazamiento, que no se transfiere.

Anticresis
La anticresis es el derecho en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble es entregado al
acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago de una ganancia

Propiedad horizontal
Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este
Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre
ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Superficie
Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para
su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales6

Chile
El Código Civil de Chile se inclina por la doctrina del numerus clausus en cuanto a la enumeración de los distintos derechos
reales, siendo tales, en consecuencia, aquellos que la ley establece. Es decir, sólo la ley puede crear derechos reales.

El artículo 577, inciso 1º, define el derecho como aquel "que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona". El
inciso 2° del mismo artículo los enumera:

Dominio
Herencia
Usufructo
Uso y habitación
Servidumbres activas
Prenda
Hipoteca
En el artículo 579 señala que el censo es un derecho personal en cuanto puede dirigirse contra el censuario, aunque no esté en
posesión de la finca acensuada, y derecho real en cuanto se persiga esta.

Tratándose de las concesiones del dominio público minero o de las aguas (artículos 2º del Código de Minería y 6º del Código de
Aguas), la legislación chilena también habla de derechos reales, aunque en estos casos se trata técnicamente de concesiones.

Derecho Real de Conservación.

Se encuentra establecido y regulado en la ley número 20.930 (https://www.leychile.cl/Consulta/m/norma_plana?org=&idNorma=
1091906), que "Establece el Derecho Real de Conservación Medioambiental", y está definido en el inciso primero del artículo
segundo de la misma, en el cual se señala:

"Definiciones. El derecho de conservación es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental
de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario
del predio en beneficio de una persona natural o jurídica determinada."

España
En España aparte de la propiedad o dominio, son también derechos reales: la posesión, el usufructo, el uso, la habitación, el
censo, la servidumbre, entre otros, pues no existe límite a la existencia de derechos reales.

El problema no es de numerus clausus, sino que los derechos precisan llenar los requisitos de fondo y forma que impone la
especial naturaleza de los mismos, para ser considerados derechos reales.

El titular de un derecho real goza del uso de determinadas acciones sumarias para la defensa frente a quien lo inquiete en el goce
natural del derecho:

1. La propiedad: acción reivindicatoria.

2. La posesión: no inscribible.
3. Los derechos de usufructo, uso y habitación: inmediatez.
4. Las servidumbres: acción confesoria.
5. Los censos: aunque regulados en el Libro IV del Código Civil, son derechos reales.
 6. El derecho de superficie: Ley del Suelo.
7. La prenda y la hipoteca: acción directa.
8. La anticresis: controvertida; sí es derecho real según la Dirección General del Registro y del Notariado español.
9. El derecho de retracto: mixta si se anota.
10. El derecho de tanteo: si la doctrina y la jurisprudencia es favorable.
11. El derecho de opción: sí, siempre que no se trate un compromiso personal o promesa de venta.

México
Los derechos reales reconocidos en México se clasifican de dos formas; la primera denominada de goce en donde encontramos:
propiedad, uso, usufructo, habitación, servidumbre, superficie; la segunda se denomina de garantía: prenda, hipoteca.
Encontramos también la condición resolutoria de la venta, el pacto de reserva, el derecho de retención, la propiedad intelectual y
la propiedad industrial.

El Salvador
Según la legislación salvadoreña, se entienden por derechos reales a:

El dominio
Herencia
Usufructo
Uso o habitación
Servidumbres activas
Prenda
Hipoteca

Guatemala
En la legislación guatemalteca, los derechos reales están incluidos en el Libro II del Código Civil, también conocido como
Decreto Ley 106. Este libro se nomina como: De los bienes de la propiedad y demás derechos reales.

Según el Código Civil de Guatemala, los derechos reales son los siguientes:

1. Propiedad, como el derecho real por excelencia, otorga un poder amplio e inmediato (de goce, disposición y
persecución) sobre la cosa.
2. Posesión, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo de aprovecharse de ésta, téngase
o no título sobre la misma.
3. Usucapión, entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa necesariamente en la previa posesión para
que por el transcurso del tiempo se transforme en propiedad.
4. Accesión, que deviene en complemento de la propiedad en cuanto los frutos naturales y civiles que la cosa
produce, pertenecen al propietario.
5. Usufructo, uso y habitación, que respectivamente, en razón del aprovechamiento de los frutos y del goce de la
cosa, producen respecto al titular de esos derechos una relación inmediata y directa sobre de aquella.
6. Servidumbres, que crean una relación directa de dependencia entre dos o más inmuebles, o parte de éstos, a
favor y en beneficio de otro u otros inmuebles.
7. Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bienes inmuebles y la segunda sobre bienes muebles, para
garantizar la obligación con preferencia a cualquier acreedor, anterior o posterior en el tiempo que no hubiese
inscrito similar derecho con antelación.

Véase también
Portal:Derecho. Contenido relacionado con Derecho.
Obligación jurídica
 Teoría del patrimonio
Acción real (derecho)
Acción hipotecaria

Referencias
1. Miriam Smayevsky. «Teoría General de los Derechos Reales» (http://www.nuevocodigocivil.com/wp-content/uplo
ads/2015/02/Los-derechos-reales-en-el-Codigo-Civil-y-Comercial-De-La-Nacion.-Por-Miriam-Smayevsky.pdf).
http://www.nuevocodigocivil.com. Consultado el 12 de octubre de 2016.
2. Mirta Liliana Bellotti. «Los bienes , las cosas y el objeto de los derechos reales en el proyecto de Código Civil» (h
ttp://www.justiniano.com/revista_doctrina/losbienes.html). Consultado el 12 de octubre de 2016.
3. Bueres, Alberto (2015). Código Civil y Comercial de la Nación analizado, comparado y concordado. Hammurabi.
p. 244. ISBN 978-950-741-681-1.
4. «Artículo 1941 del Código Civil y Comercial» (http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-23999
9/235975/texact.htm). Consultado el 12 de octubre de 2016.
5. «Condominio arts. 1983 a 2036» (http://www.codigocivilonline.com.ar/condominio-arts-1983-a-2036/). Consultado
el 8 de junio de 2019.
6. «Artículo 2114 del Código Civil y Comercial» (http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-23999
9/235975/texact.htm). Consultado el 12 de octubre de 1016.

Bibliografía

México
José Arce y Cervagontes. De los Bienes. México: Porrua.
Antonio de Ibarrola, Cosas y sucesiones. México: Porrua.
Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménes, Bienes y derechos reales. México: Porrua.

España
Díez-Picazo, Luis; Gullón Ballesteros, Antonio (1998). Instituciones de Derecho civil. II/1 Derechos reales (2.ª
edición). Madrid: Tecnos. ISBN 9788430931880.

Puerto Rico
Código Civil de Puerto Rico, Título 31 de las Leyes de Puerto Rico, Anotadas.
José Puig Brutau. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III, Volumen 1, "El Derecho Real - La posesión, La
propiedad, sus Límites, Adquisición y Pérdida, Ejercicio de Acciones".

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Esta página se editó por última vez el 22 nov 2019 a las 17:52.

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