Derecho Civil IV (Reales) - 2020

Clase 2 – 07/09/2020 – Dr. Alberti

Unidad 1
• Origen histórico del derecho real y de su terminología
Existen dos criterios acerca de la diferencia conceptual de los derechos reales y personales: el histórico y e filosófico-
jurídico. En el Derecho Romano no existía esta diferencia ya que el derecho era un poder, el del pater familias, que lo
ejercía sobre las personas y las cosas.
En una etapa posterior pueden encontrarse la distinción entre derechos reales y personales. Los derechos reales
surgen de acuerdo a necesidades socio económicas y lo que los caracterizó fue que se les fue concedido una ACTIO
IN REN- VINDICATIO (acción real) con una progresiva extensión “erga omnes”, que en los comienzos solo se concebía
para el dominio o la propiedad.
Los primeros de esos derechos reales fueron las servidumbres rusticas, luego las urbanas. Luego surgieron el
usufructo y el uso, los derechos de habitación, entre otros.
• Derechos Reales en Argentina
En nuestro ordenamiento jurídico, en el título IV capítulo 3 del Código Civil se incluían normas que constituían la
parte general de los derechos reales. En principio parecía que dicho ordenamiento jurídico no tenía una definición
concreta de los derechos reales, ya que en su art. 497 decía: “A todo derecho personal le corresponde una obligación
personal. No hay obligación que corresponda a los derechos reales”. Esta definición surge de la corriente clásica. Es
un concepto definitorio ya que expresa que el derecho real no tiene la obligación correspondiente que si tiene el
derecho personal.
• Teorías
- Teoría unitaria personalista de Planiol: Sostenía que una relación jurídica no puede existir entre un sujeto y
una cosa. Plantea, básicamente que la diferencia entre derechos reales y personales está dada en cuanto a
que en los derechos reales existe un sujeto pasivo indeterminado y de número ilimitado y en los derechos
personales el sujeto pasivo es determinado. En definitiva, Planiol unifica derechos reales y personales en una
única categoría, ya que todo derecho implica una relación entre personas; en los derechos personales la
relación se establece entre deudor y acreedor y en los derechos reales, la relación se establece entre el
titular del derecho y el resto de las personas.
- Teoría unitaria realista: Unifica los derechos en la categoría de los derechos reales. Mientras los derechos
reales, recaen sobre una cosa, los derechos personales no recaerán sobre una persona, sino sobre su
patrimonio. El centro de la obligación de esta teoría desplaza al sujeto por el objeto. El derecho obligacional
recae sobre el objeto o subsidiariamente sobre todas las cosas que integran el patrimonio del deudor.
Estas teorías no prosperan por tener escaso apoyo. Fueron objeto de muchas críticas, una de ellas es que no
recalcan la diferencia entre la relación de persona y cosa según se trate de derecho real o personal.
- Doctrina moderna: La teoría clásica, en tanto pone el acento en la relación entre el hombre y la cosa, no
puede ser desatendida; la esencia del derecho real se basa en esa potestad directa. Modernamente se
procura contemplar también el aspecto externo o dinámico, esto es, la relación del titular con el resto de la
sociedad, lo que se visualiza en la oponibilidad erga omnes, y en los derechos de preferencia y persecución.
Es importante la definición de Allende: “Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas de
orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que
previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al
mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación, una acción real y que otorga a sus titulares
las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”. Esta definición presenta la esencia, el
contenido, sujeto, objeto y los caracteres fundamentales del derecho real.

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• Clasificación de los Derechos Reales
Según su oponibilidad pueden ser absolutos o relativos. Según su contenido pueden ser patrimoniales o
extrapatrimoniales.
Los derechos subjetivos son pasibles de diversas clasificaciones, en cuanto a su a su oponibilidad se clasifican en
absolutos y relativos. Los absolutos existen “erga omnes”, es decir que hacen que valer frente a todos su poder de
titular corresponde una atención de los demás. Por ejemplo derechos intelectuales, derechos reales, derechos de la
personalidad (honor, la vida). Los relativos otorgan a su titular la facultad de exigir determinado comportamiento a
personas determinadas (alimentos, derechos de créditos, etc.).
Por otro lado, de acuerdo con su contenido pueden ser patrimoniales, que es cuando el objeto de estos derechos
tenga un valores económico. Los extrapatrimoniales son cuando estos derechos carecen de valor económico, por
ejemplo los derechos personalísimos.
Los derechos reales son absolutos, patrimoniales y su efecto erga omnes puede observarse en el ejercicio de las
facultades de persecución y preferencia.
• Creación de los Derechos Reales
En principio, el numero clausus, significa que estamos hablando de un numero cerrado, por lo que podemos decir
que los derechos reales son limitados, no puede existir otro que los enumerados y solo pueden ser creados por la
ley, ya sea por el Código Civil y Comercial u otra ley. La ley tiene exclusividad en la creación de estos derechos, los
particulares no pueden crear nuevos derechos reales por su propia voluntad o fijar su contenido, pero pueden dar
nacimiento a cualquiera de los ya existentes.
Tenemos el articulo 1882 donde se establece que el Derecho Real es el poder jurídico de estructura legal que se
ejerce directamente sobre su objeto de forma autónoma y que atribuye a su titular la facultad de persecución y
preferencia; y las demás previstas en el código.
El artículo establece que el derecho real es un poder jurídico ya que es la esencia de este tipo de derechos, el poder
que tiene su titular sobre el objeto para desplegar sus facultades. El dominio es el derecho real que otorga la mayor
cantidad de facultades posibles.
El derecho real es un podes jurídico, ya que es la esencia de este tipo de derechos el poder que tiene su titular sobre
el objeto para desplegar sus facultades. El poder jurídico es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un señorío
sobre objetos, que se ejerce en forma autónoma e independiente de otra voluntad.
Es de estructura legal porque el contenido de los derechos reales está plasmado, esencialmente, en la ley (artículo
1884).

- Articulo 1884 – Estructura: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es
nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.

Este poder del titular sobre el objeto se ejerce en forma directa, sin intermediarios.
El titular del derecho real puede ser una persona humana o jurídica, con excepción de los derechos de uso y
habitación que solo pueden ser titulares personas humanas. Esto esta previsto en los artículos 2154 y 2158.
• Persecución y preferencia

- Articulo 1886 - Persecución y preferencia: “El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la
cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro de-recho real o
personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente”.

El articulo 1886 establece que se atribuye al titular del derecho real la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentre y poder hacer valer su preferencia respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
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oponibilidad posteriormente. Esta norma consagra dos atributos típicos de los derechos reales. En primer lugar los
derechos reales oponibles erga omnes atribuye el derecho de persecución, esto es la facultad de perseguir la cosa en
poder de quien la tenga. En el marco de los Derechos Reales las acciones siguen la cosa mas que a una persona
determina, de allí que puedan ir contra cualquiera.
En segundo lugar aparece el derecho de preferencia que tiene dos vertientes: por un lado el derecho real constituido
con anterioridad prevalece sobre e constituido posteriormente. Por otro lado se encuentra el privilegio que permite
a ciertos acreedores percibir su crédito con preferencia a otros.
• Elementos de los Derechos Reales
- Sujeto: es la persona que es titular del derecho real
- Objeto: que es la cosa material
El concepto de Cosa se encuentra en los artículos 15 al 18. Las cosas son bienes materiales suceptibles de valor
económico. Hay situaciones especiales como la energía que no ocupa un lugar en el espacio pero tiene un contenido
económico susceptible de goce y disposición que se asimila a las cosas. Las normas referentes a las cosas se aplican a
la energía en la media que sean compatibles, ya que resulta imposible imaginar relaciones como la posesión y la
tenencia sobre la energía, mas sencilla resulta la asimilación en el ámbito de los derechos personales, se trata de un
contrato de compraventa o de prestación de servicio. Por ejemplo, cuando alguien roba o hurta energía es necesario
que se apliquen las disposiciones de nuestro código penal en materia de hurto o robo, así lo entendió la
jurisprudencia.
El cuerpo humano no es una cosa, y esta alejado de la idea de valor económico por lo tanto no puede ser objeto de
un derecho real. Tiene mayor vinculación con el sujeto del derecho, los llamados derechos personalísimos de
absoluta oponibilidad y contenido extrapatrimonial. Se confunde con la persona pero es el soporte que le da
visibilidad por lo que si el hombre no puede ser considerado cosas, tampoco puede serlo el cuerpo humano. Sin
embargo, la situación puede ser vista desde otro ángulo cuando sus partes son lícitamente separadas, por ejemplo,
el cabello o la sangre, ciertos órganos, etc. Si esta separación no afecta el orden jurídico tales partes pueden ser
consideradas cosas por lo que se puede otorgar respecto de ellas ciertos actos dispositivos de derechos (donación de
órganos). Esto esta previsto en el articulo 17 y 56 del Código.
Además del artículo 58 que regula las condiciones necesarias para que pueda realizarse una investigación en seres
humanos, en cuanto al cadáver parece razonable sostener que se trata de una cosa, generalmente sin valor
económico, excepto que sus huesos o partes estén en un museo o facultades de medicinas. Es inaceptable sostener
como hacen algunos que se trata de un resto de la personalidad o de una persona. La persona humana termina con
la muerte.
si bien es una cosa debe respetarse la memoria de la persona por lo que se entiende que son muy limitados los actos
jurídicos que pueden celebrarse a su respecto.
En el caso del embrión, al no haber una ley que contemple la situación, es algo complejo que divide a juristas
religiosos, filósofos, médicos, etc. Puede decirse que hay dos grupos principales: unos que consideran que el
embrión es una cosa y hay otro grupo que lo considera una persona.
El espacio aéreo, ha sido discutido en doctrina si puede ser objeto de los derechos reales. Se suele afirmar que este
no es una cosa que exista materialmente, pero se pueden celebrar contratos que pueden tener como objeto al
espacio aéreo. Por ejemplo, futuras construcciones, no sobre elevar, etc.
- Clasificación de cosas:
Se puede clasificar en cosas muebles e inmuebles. Las muebles son las que pueden desplazarse por si
mismas o por una fuerza externas (artículo 227). Las cosas inmuebles son aquellas que se encuentran fijas en
un lugar determinado y con carácter permanente, por ejemplo un edificio. Existen inmuebles por su
naturaleza, por ejemplo el suelo (articulo 225). También hay por accesión (artículo 226), deben haber sido
incorporadas con el propósito de dejar la cosa adherida al suelo.
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A su vez los inmuebles pueden ser divisibles (se puede fraccionar sin generar su destrucción) o indivisibles
(su fraccionamiento convierte a la cosa en inservible).
También se puede clasificar en principales y accesorias. Las principales tienen existencia propia. Accesoria
que dependa para su existencia de una cosa principal.
También hay cosas consumibles, por ejemplo el dinero, cuando se entrega por cualquier causa se produce
una extinción relativa. Las cosas consumibles son aquellas que pueden extinguirse con el primer uso, por
ejemplo la comida. Las no consumibles no dejan de existir con el primer uso, por ejemplo los autos.
También pueden ser fungibles y no fungibles (una cosa no puede sustituirse una cosa por otra, por ejemplo
un cuadro).
También hay frutos que son las cosas que un bien produce de manera renovable (pueden ser naturales,
industriales o civiles). También existen los productos.
Bienes con relación a las personas: bienes de dominio publico y de dominio privado.
Quedan excluidos del régimen de los derechos reales los bienes de dominio público.
• Diferencias entre derechos reales y personales
- Objeto: en los derechos personales es la prestación, conducta del deudor a la que se obliga a favor del
acreedor (dar, hacer, o no hacer); el de los derechos reales es generalmente la cosa, que debe ser cierta,
actual y determinada.
- Sujeto: en cuanto a los sujetos, la doctrina clásica sostiene que los derechos reales se diferencian de los
personales por la ausencia de sujeto pasivo.
- Orden público: en los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, con la sola
limitación que impone el orden público, la moral, las buenas costumbres, la buena fe. En los derechos reales
predomina el orden público, reservando un estrecho espacio a la autonomía de la voluntad.
- Inmediatez: en los derechos personales la relación es indirecta o mediata entre el titular del derecho y el
objeto, puesto que el cumplimiento de la obligación depende, en principio, de la conducta del deudor. En los
derechos reales, el titular obtiene el beneficio directo de la cosa, sin que medie la actuación de otra persona;
son inmediatos.
- Carácter absoluto: los derechos personales son relativos en cuanto a su oponibilidad, mientras que los
derechos reales son absolutos (son oponibles erga omnes).
- Perdida de la cosa: en el derecho real cuando el objeto se pierde, se opera su extinción, no así en el derecho
personal ya que no se extingue aunque desaparezcan todos los bienes del deudor.
- Prescripción: cuando por el transcurso del tiempo se opera la prescripción adquisitiva, esto importa una
forma de adquisición de determinados derechos reales, mientras que en los derechos personales rige la
prescripción liberatoria que los extingue impidiendo que la obligación pueda ser reclamada en juicio.
- Publicidad: en los derechos personales no se requiere la publicidad, por ser relativos, la publicidad es ajena a
estos derechos. En los derechos reales, por tratarse de derechos absolutos y con la finalidad de que resulten
oponibles y sean respetados, deben ser conocidos por todos.
- Duración: los derechos reales permanecen en el tiempo con respecto al beneficio que acuerdan al titular,
pueden ser perpetuos o temporarios, los derechos personales tienen un carácter instantáneo o transitorio,
pues el momento de la obtención del beneficio por el acreedor coincide con la extinción del derecho. Los
derechos personales son siempre temporarios, pues no corresponde que una persona se encuentre obligada
por siempre.
- “Ius persequendi”: el sujeto titular de un derecho real goza del ius persequendi, lo que implica que puede
perseguir la cosa, sin importar, en principio, que el sujeto la tenga bajo su poder. Esto también suele
denominarse “inherencia”. El derecho personal, en principio, carece de persecución con relación al objeto.

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- “Ius preferendi”: el titular del derecho real goza también del ius preferendi que importa el derecho de ser
preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros derechos reales de igual o de distinta naturaleza
sobre la misma cosa.
- Abandono: el acreedor puede renunciar a sus derechos personales en beneficio del deudor, lo que implica
un modo de extinción de las obligaciones. El titular del derecho real puede abdicar del mediante el
abandono o la renuncia de su derecho.
- Causa: Los derechos personales se originan en la causa que determina la ley (titulo), en los derechos reales,
basta en algunos casos el hecho o acto jurídico para que nazca el derecho real (titulo).
- Acciones: los derechos reales cuentan con la protección de acciones reales, que se dirigen contra cualquier
persona que pretenda negar su existencia, plenitud o libertad, mientras que los personales generan acciones
que solo pueden dirigirse contra el obligado.
• Clasificación de los derechos reales
En este aspecto, el Código Civil y Comercial clasifica a los derechos reales en Derechos reales sobre cosa propia o
ajena (art. 1888); Derechos reales principales y accesorios (art. 1889); Derechos reales sobre cosas registrables y no
registrables (art. 1890) y los que se ejercen o no por la posesión (art. 1891).
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena, es decir el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la
hipoteca, la anticresis y la prenda. El caso de la superficie variará según exista o no propiedad superficiaria.

- Articulo 1888 - Derechos reales sobre cosa propia o ajena: “Carga o gravamen real. Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de
un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado”.

El art. 1888 también se refiere a la carga o gravamen real, indicando que con relación al dueño de la cosa, los
derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. La regla es que las cosas se presumen sin
gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo
de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía, como la hipoteca, la
anticresis y la prenda. Los accesorios dependen su existencia de un derecho personal al cual puedan acceder al titulo
857 del Código.
Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos
portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción. En principio, son
registrables todos los derechos reales sobre cosas inmuebles y el dominio y condominio sobre automotores y
caballos pura sangre de carrera.
Todos los derechos reales mencionados se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Como la
decisión adoptada por la Comisión redactora fue no incluir a los regímenes especiales, no figura en el Código Civil y
Comercial la prenda sin desplazamiento, o prenda con registro, regulada por el decreto-ley 15.348, ratificado por ley
12.962 (DJA F-0282).
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados, sin que su titular ostente la
posesión.