Unidad 1 - Derechos Reales

Simón García Méndez
UNIDAD 1: TEORIA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

• Punto 1 - Concepto de derechos reales: definición legal: análisis. Elementos y
caracteres de los derechos reales.
ARTICULO 1882.- “Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,
que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código”.
Los derechos reales son derechos absolutos de contenido patrimonial, cuyas normas,
sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una
cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad
(sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación
negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus
titulares las ventajas inherentes al “ius persequendi” y al “ius preferendi”.
 Caracteres y análisis
- DERECHO SUBJETIVO: El derecho real es un derecho subjetivo, ya que integra una
serie de facultades y atribuciones otorgadas por el ordenamiento jurídico a favor de
una persona, para obrar en defensa de sus intereses. En cambio, el derecho objetivo es
el conjunto de normas que regulan la conducta humana (ordenamiento jurídico
impuesto por el Estado).
- DERECHO ABSOLUTO: Los derechos reales son derechos ABSOLUTOS, es decir,
oponibles ERGA OMNES. El sujeto tiene una potestad sobre un objeto determinado,
para cuyo ejercicio no requiere la concurrencia de ningún otro sujeto: no hay una
persona obligada a cumplir una prestación. Los derechos relativos, en cambio, son
aquellos que afectan, relacionan, vinculan y producen efectos, solo respecto de
determinadas personas.
- DERECHOS DE CONTENIDO PATRIMONIAL: Tienen por objeto las cosas, y por
definición estas últimos son los objetos materiales susceptibles de valor pecuniario.
- REGULADOS SUSTANCIALMENTE POR NORMAS DE ORDEN PÚBLICO: En el ámbito de
los derechos reales la legislación que es inherente es de orden público, y por ende no
puede ser dejada de lado por los particulares.
- SOLO SON CREADOS POR LEY (TAXATIVOS): El contenido de los derechos reales está
plasmado, esencialmente, en la ley (en el CCYC y en leyes especiales). Aquí impera el
orden público, aunque el CCyC reserva cierto margen a la autonomía de la voluntad.
Hay un números clausus, es decir, un numero cerrado de derechos, tal como el
dominio, el condominio, etc. Esto es totalmente distinto del régimen contractual; ya
que en materia de contrato como rige el principio autonomía de la voluntad, los
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mismos pueden crear distintas figuras que surjan de los acuerdos lícitos, como los
contratos innominados.
En otras palabras:
 Características los derechos reales
1. Son derechos absolutos (clasificación según su oponibilidad): porque no se
concibe que alguien pueda ser titular de un derecho real respecto de
terminadas personas y no serlo respecto de otras.
Esta subclasificación proviene de la distinción entre derecho subjetivo y derecho
objetivo. Estos surgen de una vieja dicotomía que se extrae del derecho romano
clásico cuando se hablaba de:
-la Norma agendi: una norma genérica, igualitaria, abstracta y dirigida a todos.
(Derecho objetivo)
-la Facultas agendi: facultad que cada destinatario de esa norma puede ejercer en
virtud de la aplicación de la norma en un momento dado. (Derecho subjetivo)
A raíz de esta distinción surge la clasificación entre el derecho objetivo y el derecho
subjetivo.
A los derechos subjetivos, a su vez, se los subclasifica en una enorme cantidad de
categorías, pero la que interesa aquí es una formulada por Federico Carlos de Savigny
(jurista alemán), recogida hasta hoy en día: la distinción entre:
-Derechos absolutos: esparcen sus efectos erga omnes, es decir que son oponibles a
todos. Ej. Derechos reales: mi condición de propietario la puedo hacer valer frente a
todo aquél que me quiera cuestionar ese título.
-Derechos relativos: se relativizan o afectan a determinadas personas. La eficacia de
estos derechos se corresponde con determinado número de sujetos (eficacia acotada).
Ej. Acreedor/deudor –vendedor/comprador – locador/locatario. Los efectos de los
contratos se extienden activa y pasivamente pero no producen efectos frente a
terceros.
2. De contenido patrimonial: el objeto de los derechos reales son las cosas, es
decir, objetos materiales susceptibles de valor pecuniario o de tener un valor
económico.
3. Regulados sustancialmente por normas de orden público : el sistema que rige a
los derechos reales es inherente a lo que se llama ‘normas de orden público’.
¿Qué es el orden público? Su definición ha dado lugar a diversas teorías y discusiones
que han trascendido hasta hoy. De manera simplificada, hay dos aspectos
concernientes al orden público:
- Orden público como concepto iusfilosofico: aquellas notas características y esenciales
que distinguen a una sociedad en un tiempo y un territorio dado.
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-Orden público como concepto normativo: Savigny: aquellas normas positivas

rigurosamente obligatorias para los particulares, quienes no podrán alterar por su
propia voluntad].
Es decir que, el orden público es el conjunto de normas y principios que establecen el
marco jurídico sustancial y la organización jurídico-social de una país en un momento y
lugar dado, y que van mutando a medida que la sociedad va cambiando.
4. Relación directa e inmediata: es una relación directa e inmediata de poder que
el titular del derecho real ejerce sobre la cosa objeto del derecho. El sujeto
activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor, sin que medie
persona obligada a suministrárselo. A diferencia de los derechos personales, no
hay una persona que se interponga entre el sujeto activo y la cosa.
5. Deber de abstención: en el derecho real hay a) un sujeto con un poder jurídico
sobre una cosa, y b) toda una sociedad, que pasiva y respetuosamente deberá
abstenerse de realizar cualquier acto que interfiera o viole esa relación jurídica
de poder.
SOCIEDAD = SUJETO PASIVO (obligación de no hacer).
Todos los miembros de esa sociedad deben poder conocer la existencia de la relación
o derecho real a respetar para que se le sea exigible esa pasividad. Esto es así porque
no se concibe que la sociedad este obligada a respetar un derecho que no conozca, por
eso los derechos reales necesariamente deben PUBLICITARSE.
- LOS DERECHOS REALES SE PUBLICITAN:
- Naturalmente a través de la posesión, y no a través de la tradición. Importa el
desplazamiento de la cosa y permite que este adquiera el derecho real y
simultáneamente el poder jurídico que lo inviste. Ese poder lo ejerce a través de la
posesión, de manera pública, pacifica, etc. En todos esos actos se exterioriza el
ejercicio de un derecho, de modo tal que la sociedad puede advertir que, aparénteme,
es el titular de algún derecho sobre la cosa.
- Formalmente: Desde el punto de vista artificial, los registros (registro inmobiliario, de
automotores, de buques, etc.): Son un recurso técnico que surgen de la inventiva del
hombre para posibilitar el conocimiento de la existencia de un derecho, y ahora, más
modernamente, no solo permite conocer el titular de un derecho sino también
gravámenes, entre otros.
- ¿Qué pasa si alguien no cumple con su obligación e interfiere en una relación real?
La ley le confiere al titular del derecho acciones reales. Éstas tienen dos características
(ARTICULO 1888):
- Ius persequendi: es el derecho de perseguir la cosa en manos de quien esté. En los
derechos personales, el acreedor solo puede demandar (en principio) al deudor que se
obligó. En el campo de los derechos reales, las acciones siguen a la cosa más que a una
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persona determinada. Sin embargo, esta facultad tiene límites, ya que en ciertas
ocasiones el CCyC protege al subadquirente de buena
- Ius preferendi: derecho de preferencia que tiene el titular del derecho real de hacer
valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.
El ius preferendi se completa con la aplicación de la regla romana ‘prior in tempore
potior in iure’ (primero en el tiempo, mejor en el derecho).
Esta regla romana es inherente a los derechos reales y no así a los personales. La
misma establece que no es preferida aquella persona que tiene el título más antiguo
(derecho personal), sino aquella que fue puesta primero en posesión de la cosa
(cuando además de título hay tradición, y así también, hay derecho real). Aun así, esa
preferencia no es automática; para que la ley se la conceda, el que recibió la cosa debe
haber obrado de buena fe (haber ignorado que el otro había prometido la misma cosa
a otras personas antes – buena fe como valor jurídico). Ejemplo: Los derechos reales
de garantía cuentan con privilegio.
• ACCIONES REALES:
Si existe alguien que viola el deber de abstención e interfiere y menoscaba la relación
existente entre el titular del derecho y la cosa, la ley le confiere al titular las llamadas
acciones reales, acciones que, a diferencia de los personales, tienen las siguientes
características:
1- Ius persecuendi: Es el derecho de perseguir la cosa de manos de quien este.
2- ius preferendi: Derecho de preferencia que tiene el titular del derecho real
respecto de cualquier otro. Cobra operatividad con aplicación de la regla
romana ‘prior in tempore potior in iure’ (primero en el tiempo, mejor en el
derecho).
Esta regla romana es inherente a los derechos reales y no a los personales, no es
preferida aquella persona que tiene el título más antiguo (derecho personal), sino
aquella que fue puesta primero en posesión de la cosa (cuando además de título hay
tradición, y así también, hay derecho real). Aun así, esa preferencia no es automática;
para que la ley se la conceda, el que recibió la cosa debe haber obrado de buena fe
(haber ignorado el otro había prometido la misma cosa a otras personas antes – buena
fe como valor jurídico).
 Regulación de los derechos reales en el CCYC
- El CCYC DEFINE a los derechos reales en el ARTÍCULO 1882 y dice que “El derecho real
es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia,
y las demás previstas en este Código”.
Explicación:
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El derecho real es el:

“poder jurídico” porque contempla el conjunto de facultades reales que otorga la ley al
titular del derecho real sobre el objeto.
“de estructura legal” porque su contenido está plasmado esencialmente en la ley.
“se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma “. Significa que el titular
del derecho ejerce su facultad sobre un objeto sin necesidad de colaboración o
intervención de otras personas. Esto se diferencia del derecho personal, en donde es el
acreedor el que ejerce su derecho, pero no sobre una cosa, sino sobre el deudor (ej:
reclamando el cumplimiento de una prestación).
“y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia” (ESTA
EXPLICADO ARRIBA)
• Punto 2 - Derechos reales y personales: Semejanzas y diferencias

- Semejanzas: ambos derechos son de contenido patrimonial.
- Diferencias:
DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES
OBJETO La Cosa que debe ser cierta, actual y Es la Prestación, es decir, la conducta del
determinada. deudor a la que se obliga a favor del acreedor
(dar, hacer o no hacer). Los derechos
personales pueden apuntar a cosas futuras o
indeterminadas.
SUJETOS Activo: titular del derecho real. Admiten la unidad o pluralidad de sujetos
activos y/o pasivos, resultando siempre factible
Pasivo: sujeto ausente; es indeterminado (la
su concurrencia sin limitaciones (sujetos
sociedad toda).
determinados o determinables).
ORDEN Predomina el orden público, reservando un Impera el principio de autonomía de la

PÚBLICO estrecho espacio a la autonomía de la voluntad, con la sola limitación que impone el
voluntad. orden público, la moral, las buenas costumbres
y la buena fe.
INMEDIATEZ La relación es directa e inmediata porque el La Relación es indirecta/mediata entre el titular

titular obtiene el beneficio directo de la cosa, del derecho y el objeto, porque el
sin que medie la actuación de otra persona. cumplimiento de la obligación depende de la
conducta del deudor.
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OPONIBILIDA Absolutos, oponibles erga omnes. Relativos.

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PUBLICIDAD Se requiere publicidad porque para que sean Al ser relativos no se requiere publicidad.
oponibles y respetados, deben ser conocidos
por todos.
DURACIÓN Permanecen en el tiempo con respecto al Tienen carácter transitorio, pues el momento
beneficio que acuerdan al titular; pueden ser de obtención del beneficio por el acreedor hace
perpetuos o temporarios. a la extinción del derecho.
La duración es, en principio, ilimitada y, en Son siempre temporarios, pues no corresponde
general, no se extinguen por el no uso. que una persona esté obligada por siempre.
ABANDONO El titular puede abdicar de su derecho El acreedor puede renunciarlos en beneficio del
mediante el abandono o la renuncia del deudor (lo que implica un modo de extinción
mismo. (ej. si se trata de inmueble y se de las obligaciones).
abandona el dominio o la propiedad
horizontal, se beneficia al Estado).
PÉRDIDA DE Cuando el objeto se pierda, se opera su No se extingue aunque desaparezcan todos los
LA COSA extinción. bienes del deudor.
POSESIÓN Casi todos los derechos reales se ejercen por No ocurre con los derechos de crédito.
la posesión.
PRESCRIPCIÓN Opera la prescripción adquisitiva por el Rige la prescripción liberatoria que los
transcurso del tiempo, que importa un modo extingue.
de adquisición de ciertos derechos reales.
No hay adquisición por usucapión.
Hay adquisición por usucapión.
CAUSA Basta en ciertos casos el hecho o acto jurídico Se originan de la causa que determina la ley
para que nazca el derecho real (título), (título).
mientras que en otros se requiere que
procesa otro hecho (modo) para que se
produzca la adquisición del derecho.
CARÁCTER Presentan una situación más estática. Hay La obligación presenta un carácter dinámico, ya
ESTÁTICO excepciones. que se trata de un instrumento importante
para el tráfico económico.
ACCIONES Cuentan con la protección de acciones reales, Generan acciones que solo pueden dirigirse
que se dirigen contra cualquier persona que contra el obligado.
pretenda negar su existencia o plenitud.
Cobra relevancia el ius persequendi.
JUEZ En los conflictos vinculados a derechos reales, Puede serlo el juez del lugar de celebración del
COMPETENTE suele ser juez competente el del lugar en el contrato, o de cumplimiento de la obligación, o
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que esté situada la cosa. el del domicilio del deudor. La cuestión

depende de los códigos procesales locales.
REGULACIÓN Numerus clausus. Principio de autonomía de la voluntad: pueden

crearse (son ilimitados).
- También hay vinculaciones entre ambos:

- Las transmisiones de derechos reales por actos entre vivos tienen su causa
fuente en un derecho personal (ej. compraventa, permuta, etc.).
- Hay derechos reales que son accesorios de derechos personales, como ocurre
con los derechos reales de garantía.
- TEORÍAS:
La división entre los derechos reales y personales no siempre existió. Antiguamente,
los romanos y su mentalidad era pragmática, ya que eran prácticos y no hacían
categorizaciones. Los romanos no hacían una división entre derechos reales y
personales, pero, implícitamente, referían a esa categorización a través de las
ACCIONES. Es decir que no los categorizaban pero legislaban las acciones:
-ACTIO IN REM: acciones reales
-ACTIO IN PERSONAM: acciones personales.
Esto ocurría porque había una figura central en la Roma Antigua que era la del prater
familia, y este era el centro de la autoridad y el soberano. Todos estaban bajo su órbita
de poder soberano, tanto las cosas como las personas.
Si una persona debía reclamar algún derecho sobre una cosa, automáticamente
utilizaba la acción rem, y si debía reclamar sobre una persona, iniciaba la acción in
personam.
La división de estos derechos surgió con teorías que empezaron a categorizar estos
dos tipos de derechos subjetivos. Entre ellas:
1) TEORIA CLÁSICA O DUALISTA:
Es aquella que divide y reconoce dos categorías de derechos subjetivos que son los
derechos reales y personales, y que tienen en común la patrimonialidad, siendo la
única relación de semejanza. Esta es la que reconoció el cogido de Velez.
Distingue los derechos reales de los personales, sobre la base de la existencia o no de
un sujeto pasivo determinado, lo que lleva a la diferente oponibilidad de cada uno.
2) TEORIA PERSONALISTA (monista, unitaria):
Kant decía que las únicas relaciones posibles eran las relaciones entre las personas, y
que por supuesto, en el ámbito de derecho, al ser las únicas posibles, resultaría
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absurdo pensar en relaciones entre personas y cosas. Esta teoría fue seguida por otra
línea de autores como IHENING. Por lo tanto decía que solo existía una única categoría
de derechos subjetivos y eran los personales. A diferencia de la teoría clásica que
reconocía dos categorías.
Afirma que no existen diferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho
personal en la medida en que, tanto en uno como en otro, existe una obligación (el
objeto del derecho real sería una prestación consistente en una abstención que
pesaría sobre toda la sociedad).
Esta teoría merece objeciones graves: por ej., confunde los conceptos porque esa
obligación pasiva universal no es una obligación en el sentido técnico de la palabra,
dado que no tiene contenido económico para el obligado (no agrava su patrimonio). En
rigor, no es una obligación a cargo de la sociedad, sino un mero deber se abstención.
3) TEORIA REALISTA:
La misma establecía que todas las relaciones eran siempre entre personas y cosas.
Toma en cuenta, para fundar su postura, que en los derechos reales la relación del
titular con la cosa es en forma directa, y en los derechos personales la relación es entre
la persona y todo su patrimonio.
La crítica a esta teoría es que el patrimonio, además de estar compuesto por cosas
está compuesto también por bienes que no son cosas. También hay críticas que se
basan en que el patrimonio es la garantía general de los acreedores, etc.
4) TEORIA DE LA INSTITUCION:
Esta teoría no es útil para definir al derecho real, solo muestra una de sus
características ya que admite la distinción entre derechos reales y personales.
Clasifica a los derechos por su contenido institucional. Los derechos reales estarían
ubicados en una categoría intermedia, entre los derechos personalísimos y los de
familia (máximos exponentes del mayor contenido institucional).
5) TEORIA DEL SUJETO PASIVO DETERMINADO:
Advierte en los derechos reales sobre cosa ajena, la existencia de un sujeto pasivo
concreto y determinado, como sucede con los derechos personales, con lo cual se
produce la relativización de los derechos reales. Dicho sujeto es el propietario de la
cosa gravada por el derecho real desmembrado. Incluso en el derecho de dominio
puede haber un sujeto pasivo determinado, que sería el vendedor de la cosa, ya que
debe la garantía de evicción.
6) DOCTRINA MODERNA:
Es una teoría que trata de armonizar (o conectar) a la teoría clásica o dualista (en
donde existían dos categorías de derechos), con la personalista.
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Por lo tanto tiene una visión eclética, al tratar de armonizar ambas versiones, y hace
hincapié en considerar la relación interna entre el titular y la cosa, pero también toma
de la teoría personalista el aspecto externo, que se vincula con la oponibilidad erga
omnes respecto de todos los hombres.
De esta manera, el derecho real implica una relación directa e inmediata con la cosa
(esfera interna); pero no se puede dejar de reconocer que el derecho real tiene
repercusión con respecto a otras personas, es decir, que hay una esfera relacionada
con la oponibilidad, absolutez del derecho, y el respeto que toda la sociedad tiene.
De esta manera, existe hoy en día la vigencia de las dos teorías que dan lugar a dos
aéreas de estudio dentro del sistema del derecho civil, pero no puede dejarse de
reconocer que hay conexiones o semejanzas entre ellas.
- Casos dudosos o de naturaleza controvertida:
Aquellos donde no se sabe si son parte de los derechos reales o de los derechos
personales.
I) Posesión: Savigny sostiene que es un hecho con construcción jurídica pero
que no es un derecho real. Es parte del contenido de los derechos reales, pero no
comprende a todos porque no todos se ejercen mediante la posesión.
II) Locación: es un derecho de uso y goce de características personales y no
reales. En la locación necesito del sujeto, la otra parte, es decir el locador que debe
tener una actitud de no hacer para poder recibir el uso libre de la cosa.
III) Hipoteca: se discute su naturaleza ya que es accesorio a un derecho
personal y, a su vez, es un derecho real. El crédito no influye en la naturaleza jurídica
de la hipoteca, no lo modifica. El acreedor hipotecario tiene una relación con la cosa.
IV) Privilegios: no son derechos, sino calidades de las cosas o cualidades del
crédito. Más que un derecho real o uno personal, es una excepción procesal (ej.
derecho a retención).
V) Obligaciones reales: son figuras intermedias entre el derecho real y el
derecho personal. Dentro de las Obligaciones Reales podemos tener las:
 Obligaciones ius ad rem: comprende aquellos casos en que habiéndo adquirido
una cosa esta no ha sido aún entregada. Significa “derecho a la cosa, a poseer
la cosa
 Obligaciones ius in rem (posesión ejecutiva de la cosa):
La doctrina sostiene que hasta que no se tenga el título y el modo, no hay derecho
real.
 Obligaciones in faciendo: obligaciones de hacer algo a cargo del propietario de
un fundo en favor del titular activo del derecho real (hacer foco en la
servidumbre in faciendo).
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 Obligaciones propter rem: La obligación propter rem es aquella en la cual el

deudor se determina por la relación de poder que se tiene con una cosa.
Ejemplo: el poseedor de una cosa es deudor de las obligaciones inherentes a la
misma. Cuando la cosa se transmite a otra persona, esa persona pasa a ser el
deudor de la obligación actual y de la que se hubiese devengado con
anterioridad.
En la obligación propter rem, la regla es que el abandono libera de la obligación al
deudor. Por lo tanto, si se abandona una cosa mueble la misma pasa a ser una cosa sin
dueño, en donde cualquiera que se haga de su posesión pasa a ser su titular. En
cambio, si se abandona una cosa inmueble la misma pasa a ser del estado.
Las expensas no son obligaciones propter rem porque el abandono no libera al
deudor de la obligación de pagar las expensas. Es decir que, yo puedo abandonar el
depto y que pase a ser un bien del estado pero yo no quedo liberado.
Ejemplo de obligación propter rem: los condóminos que poseen un derecho real
sobre una misma cosa, tienen a su vez obligaciones recíprocas de contribuir a la
conservación de la cosa común. De esta forma, si el condómino transmite su derecho
real sobre la cosa, también transmitirá al nuevo adquirente, la obligación
correspondiente; por eso se llaman ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa
sobre la que se ejerce el derecho real.
- APUNTES DE CLASE SOBRE CASOS CONTROVERTIVOS:
1) Locación: es una obligación personal. No hay una inherencia sobre la cosa, ni tiene
el locatario Ius preferendi ni persecuendi, y si no se le respete su contrato sólo podrá
intentar una acción de daños y/o incumplimiento contractual.
2) Leasing: interviene un dador, un tomador, que ejerce sobre el bien dado la
posesión, existe una opción de compra (que es lo que le da su trascendencia real). Pero
mientras tiene la cosa, posee el uso y goce (personal). Carece de preferencia y
persecución.
3) Hipoteca: es un derecho real de garantía que excepcionalmente no se ejerce por la
posesión. Por la inherencia del derecho real a la cosa, goza de todos los privilegios y
preferencias que otorgan los derechos reales.
4) Anticresis: es un derecho real de garantía. Es real ya que los frutos producidos del
mueble o inmuebles no son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con la
misma.
5) Privilegios: es el derecho de ser pagado antes que otros acreedores (accesorio al
crédito principal). Surgen de la ley, pero por el contrato (es personal).
6) Derecho de retención: derecho de mantenerse en la tenencia de cosa ajena hasta
que le paguen lo adeudado. No hay inherencia con la cosa, solo un derecho personal a
tenerla hasta que se cancele la deuda.
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- SITUACIONES INTERMEDIAS:
1) Ius ad rem (derecho a la cosa): es el derecho a exigir que se realicen los tramites
tenientes para la adquisición plena del derecho. Ej: tengo titulo suficiente, pero no el
modo suficiente, entonces lo puedo exigir.
Fue dejado de lado porque existe la teoría del titulo y el modo para la adquisición de
los derechos reales.
2) Obligaciones propter rem: son obligaciones que nacen por y con la cosa
(independientemente de la persona). Nacen, se transmiten y se extinguen con el
nacimiento, la transmisión y extinción de la titularidad de derechos reales.
Puedo liberarme del pego haciendo abandono de la cosa, porque no son personales
(nacen con la cosa).
Las expensas no son obligaciones propter rem, porque no se pueden abandonar.
3) Derechos reales in faciendo: otorgaría a su titular la facultad de obtener de una
persona determinada o determinable un cierto comportamiento, y esto es típico de los
derechos personales (obligaciones de hacer). No hay obligaciones que correspondan a
derechos reales.
• Punto 3 - Régimen de los derechos reales en el CCYC

Hay importantes cambios con el nuevo CCYC, en relación al viejo CC, en cuanto a que
se incorporan nuevos tipos de derechos reales, se modifican existentes, etc. Entre los
nuevos derechos reales figuran los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados,
el tiempo compartido, etc. El antecedente de la reforma es el anteproyecto de 1998.
En cuanto al viejo código, Vélez Sarfield, en el libro tercero, que trataba sobre los
derechos reales comenzaba hablando de las cosas, diferenciándolas y luego seguía por
la posesión. Hay una nota en el libro tercero donde Vélez, siguiendo a Makerden, decía
que prefería comenzar por dos elementos de los derechos reales, como las cosas y la
posesión y luego avanzar sobre el resto de los derechos reales. Por ende, no había una
teoría general de los derechos reales, como si hoy lo tiene el libro cuarto del CCYC.
Ahora al haber una parte general plantea principios generales para todos los derechos
reales del ccyc y luego al tratarlos, especifica sus notas características.
Particularmente, en los derechos ralaes de garantía también se da una teoría general
y luego se los especifica. Tal como la hipoteca, prenda y anticresis.
El libro cuarto del CCYC regula de la siguiente manera:
- En el primer título regla la teoría general de los derechos reales, sus principios,
extinción y oponibilida, etc.
- En el título dos desarrolla la teoría general de la posesión y tenencia o las relaciones
de poder. También refiere al ejercicio, conservación y efectos de los derechos reales
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- A partir del título tres se despliegan la regulación completa de todos los derechos
reales que contiene el CCYC. Rige en principio del numerus clausus. También regula
que pasan los derechos reales creados por las partes, que en realidad no son derechos
reales.
- En el titulo 13 se desarrollan las acciones posesorias y reales.
El CCYC también da un concepto de derechos reales en el ART 1882. En cambio, en el
viejo código no había una conceptualización en los artículos de derechos reales, pero si
lo hacía en sus notas. Por ejemplo la del 497, o las 2502.
En cuanto a la incorporación de los derechos reales se puede mencionar el derecho
real de propiedad horizontal. Vélez Sarfield renegaba de esta figura jurídica ya que
creía que era un lugar de conflicto que iba a traer problemas y era mejor no regularla.
Pero en 1949 con el traslado de las poblaciones a las grandes ciudades, se
comenzaron a crear edificios de propiedad horizontal y por lo tanto había que
regularla, porque se terminó imponiendo esa realidad. Por ello la ley 13512 de
propiedad horizontal elimina el art del cc que renegaba de esta figura como derecho
real, y se regulo y se le dio naturaleza jurídica de derecho real.
 OBJETO DE LOS DERECHOS REALES
ARTICULO 1883.- “Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
El objeto de los derechos reales es, principalmente, la COSA. A su vez, de acuerdo al
artículo 1883, el objeto de los derechos reales no sólo son cosas, sino que también
pueden ser los bienes.
Si bien el CCYC no lo dice, la cosa debe ser cierta, determinada y actualmente
existente. Además de la materialidad, el objeto del derecho real se caracteriza por la
especialidad, ya que solo es posible sobre cosas individualizadas, específicas, actuales.
La especialidad se conecta con la inmediatez, en tanto el poder inmediato sobre una
cosa presupone que ésta fue determinada y que actualmente existe.
Se advierte la diferencia con los derechos de crédito, que pueden tener por objeto
bienes genéricos o futuros. La regla de la especialidad permite entender que no exista
el derecho real sobre el patrimonio, sino sobre las cosas singulares que lo componen.
Por regla el derecho real recae sobre toda la cosa, aunque pueda ser dividido el uso.
Hay excepciones (art. 2163: ‘la servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una
parte material del inmueble ajeno’).
Hay situaciones en las que, si bien el derecho real se ejerce sobre toda la cosa, existen
limitaciones de tipo jurídico-ideal, no material. Ej. condominio: el derecho real se
ejerce sobre todo el objeto, pero por una parte indivisa. El objeto es una cosa y la
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referencia a la parte indivisa indica la proporción del derecho sobre la cosa, la medida
de la participación en la cosa común.
 La novedad es que el objeto de los derechos reales no sólo son cosas, sino que
también pueden serlo bienes. Ejemplo: sucede ello en los casos de constitución de
hipoteca sobre el derecho de superficie cuando existe propiedad superficiaria.
 Además de la materialidad, el objeto del derecho real se caracteriza por la

especialidad, ya que solo es posible sobre cosas ciertas, determinadas y
actualmente existentes.
 Se advierte la diferencia con los derechos de crédito, que pueden tener por objeto
bienes genéricos o futuros. La regla de la especialidad permite entender que no
exista el derecho real sobre el patrimonio, sino sobre las cosas singulares que lo
componen.
 Por regla el derecho real recae sobre toda la cosa, aunque pueda ser dividido el
uso. Hay excepciones (art. 2163 – ‘una parte material de la cosa’).
 Hay situaciones en las que, si bien el derecho real se ejerce sobre toda la cosa,
existen limitaciones de tipo jurídico-ideal, no material. Ej. condominio: el derecho
real se ejerce sobre todo el objeto, pero por una parte indivisa. El objeto es una
cosa y la referencia a la parte indivisa indica la proporción del derecho sobre la
cosa, la medida de la participación en la cosa común.
 Su relación con la clasificación de bienes y cosas
El CCYC permite el ejercicio de derechos reales sobre bienes. El termino bienes es
abarcativo de cosas, derechos (por ejemplo, la hipoteca sobre el derecho real de
superficie; los derechos reales que se puedan someter sobre los conjuntos
inmobiliarios; el derecho de usufructo sobre partes indivisas) y créditos. Las cosas son
los bienes materialmente determinados que tienen un bien económico. El CCyC iguala
la energía y las fuerzas naturales que pueden ser puedas al servicio del hombre como
cosas, y ejercer sobre ellos determinados derechos reales.
A tal respecto el ARTÍCULO 16 del CCYC establece:
“Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.”
Aquí juegan dos artículos importantes el art 43 (párrafo 2) de la CN, y el art 14 del
CCYC.
Artículo 43.- Toda persona puede interponer acción expedita y rápida de amparo,
siempre que no exista otro medio judicial más idóneo, contra todo acto u omisión de
autoridades públicas o de particulares, que en forma actual o inminente lesione,
restrinja, altere o amenace, con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, derechos y
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garantías reconocidos por esta Constitución, un tratado o una ley. En el caso, el juez
podrá declarar la inconstitucionalidad de la norma en que se funde el acto u omisión
lesiva.
Podrán interponer esta acción contra cualquier forma de discriminación y en lo relativo
a los derechos que protegen al ambiente, a la competencia, al usuario y al consumidor,
así como a los derechos de incidencia colectiva en general, el afectado, el defensor del
pueblo y las asociaciones que propendan a esos fines, registradas conforme a la ley, la
que determinará los requisitos y formas de su organización.
Toda persona podrá interponer esta acción para tomar conocimiento de los datos a
ella referidos y de su finalidad, que consten en registros o bancos de datos públicos, o
los privados destinados a proveer informes, y en caso de falsedad o discriminación,
para exigir la supresión, rectificación, confidencialidad o actualización de aquéllos. No
podrá afectarse el secreto de las fuentes de información periodística.
Cuando el derecho lesionado, restringido, alterado o amenazado fuera la libertad
física, o en caso de agravamiento ilegítimo en la forma o condiciones de detención, o
en el de desaparición forzada de personas, la acción de hábeas corpus podrá ser
interpuesta por el afectado o por cualquiera en su favor y el juez resolverá de
inmediato, aun durante la vigencia del estado de sitio.
ARTICULO 14.- Derechos individuales y de incidencia colectiva. En este Código se
reconocen:
a) derechos individuales;
b) derechos de incidencia colectiva.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pueda
afectar al ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general.
 Derechos de las comunidades indígenas
Los artículos en cuestión son dos. Estos son el art 75 inc 17 de la CN que prevé:
17. Reconocer la preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas argentinos.
Garantizar el respeto a su identidad y el derecho a una educación bilingüe e
intercultural; reconocer la personería Jurídica de sus comunidades, y la posesión y
propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan; y regular la
entrega de otras aptas y suficientes para el desarrollo humano; ninguna de ellas será
enajenable, transmisible ni susceptible de gravámenes o embargos. Asegurar su
participación en la gestión referida a sus recursos naturales y a los demás intereses
que los afecten. Las provincias pueden ejercer concurrentemente estas atribuciones.
Y el artículo 18 del CCyC que es una transcripción del art 75 inc 17.
ARTICULO 18. Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas
reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que
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tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo

humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75
inciso 17 de la Constitución Nacional.
 Derechos sobre el cuerpo humano.
El art 1004 del CCYC refiere a los objetos de los contratos y dice que cuando tengan
por objeto derechos reales sobre el cuerpo humano se aplican los art 17 y 56 del ccyc
“ARTICULO 17.- Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo
humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico,
científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que
se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.
ARTICULO 56.- Actos de disposición sobre el propio cuerpo. Están prohibidos los actos
de disposición del propio cuerpo que ocasionen una disminución permanente de su
integridad o resulten contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, excepto que
sean requeridos para el mejoramiento de la salud de la persona, y excepcionalmente
de otra persona, de conformidad a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico.
La ablación de órganos para ser implantados en otras personas se rige por la
legislación especial.
El consentimiento para los actos no comprendidos en la prohibición establecida en el
primer párrafo no puede ser suplido, y es libremente revocable”.
 Derechos sobre el cuerpo humano de la persona en vida.
Hay que tener presente que cuando hablamos de la persona vivía el cuerpo humano
no es algo que este dentro del comercio, pero los derechos sobre cada una de nuestras
partes, tal como los órganos, pueden tener un valor. Ese valor no debe ser tomado en
términos económicos sino debe tener un valor conforme lo establece el art 17. Es
decir, afectivo (dono mis órganos para mi hijo), terapéutico (para tratar determinadas
terapias), científico (para la investigación), humanitario en beneficio de la humanidad o
social en beneficio de algo más específico como una sociedad en particular. Se pueden
donar piezas anotómicas, tejidos, células madres, etc.
En esos términos es disponible y con el consentimiento de la persona. Es un tema
que el CC no pudo haber previsto y por ello es un tema incorporado en el CCYC.
Es un tema que trae conflictos éticos o bioéticos y que no toda la doctrina está de
acuerdo con este tipo de cuestiones que tiene que ver con la disposición de las partes
humanas.
• PRINCIPIOS QUE RIGEN ESTA MATERIA:
-Deber de información respecto del alcance de las practicas que se deban realizar
sobre el alcance del cuerpo
- Libre asentimiento sobre la ejecución de las practicas.
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-Revocación, antes y durante la ejecución de las mismas

-Destino que debe ser informado al cedente
-No pueden ser contrarias a la ley, la moral y las buenas costumbres.
 Derechos sobre el cadáver.
El cadáver es un despojo humano y tanto este como sus partes pueden ser objeto de
actos jurídicos, pero también debe tenerse en cuenta la voluntad del fallecido (art 61
del CCYC sobre las exequias).
ARTÍCULO 61.- Exequias. La persona plenamente capaz puede disponer, por cualquier
forma, el modo y circunstancias de sus exequias e inhumación, así como la dación de
todo o parte del cadáver con fines terapéuticos, científicos, pedagógicos o de índole
similar. Si la voluntad del fallecido no ha sido expresada, o ésta no es presumida, la
decisión corresponde al cónyuge, al conviviente y en su defecto a los parientes según
el orden sucesorio, quienes no pueden dar al cadáver un destino diferente al que
habría dado el difunto de haber podido expresar su voluntad.
• Punto 4 – Estructura legal. Régimen legal aplicable a los derechos reales. El orden
público y sus implicancias. Normas estatutarias y reglamentarias.
 ESTRUCTURA
ARTICULO 1884.- “Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
Los derechos reales solo pueden ser creados por ley. La mención de la ley no se limita
solo al código, sino que abarca todas aquellas leyes que dicte el Congreso de la Nación
en uso de sus facultades constitucionales. Se trata de la noción de numerus clausus o
número cerrado de derechos reales, que por tanto, no podrán ser otros ni con otro
contenido que el expresamente prescripto por la ley.
Este artículo nos muestra como incide el orden público en la estructura de los
derechos reales.
Se trata, en definitiva, de la noción de numerus clausus o número cerrado de
derechos reales, la cual establece que los mismos no podrán ser otros ni con otro
contenido que el expresamente prescripto por la ley.
De esta forma, no pueden ser modificados por los particulares como si sucede con los
derechos personales en donde ambas partes de la relación contractual, si bien rigen su
contrato con las normas imperativas impuestas en la legislación, pueden crear sus
propias normas, y utilizar las normas supletorias en caso de no haber regulado una
determinada situación en el contrato. Sin embargo, en el caso de los derechos reales
sucede todo lo contrario, porque las normas que lo rigen son de orden público y por lo
tanto no pueden modificadas por la voluntad de las partes.
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Como consecuencia, podemos decir que los derechos reales se encuentran limitados,
mientras que los derechos personales encuentran su límite en la licitud del objeto del
contrato, y la concurrencia de los principios de buena fe y la inexistencia de un abuso
en el derecho
La BUENA FE está definida en el art 9 el cual dice que los derechos deben ser
ejercidos de buena fe. Hay dos tipos de buena fe:
- La buena fe creencia: es estar persuadido de que la conducta de uno esta en
conformidad con nuestros principios socioculturales, es decir, que la persona esta
convencida de que su actuacion es coherente, con la legalidad, legitimidad de las
normas y las buenas costumbres.
- La buena fe providad: es la conducta de la persona diligente y acorde a las normas
socioculturales que emperan en la sociedad.
El ABUSO DE DERECHO está definido en el ARTÍCULO 10 “El ejercicio regular de un
derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como
ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría
los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena
fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la
situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho
anterior y fijar una indemnización”.
Guillermo Allende tiene una visión moderada, por lo que sostiene que las normas de
los derechos reales son sustancialmente de orden público, reconociendo un estrecho
margen a la autonomía de la voluntad. Esta tesis es seguida por Alterini y de ella se
deducen dos tipos de normas:
1) Estatutarias. Forman parte del orden público, fuera de la posibilidad de
autorregulación. Ej. Art. 1884 y 1887. Son normas que pueden ser modificadas solo
ministerio legis (en función de la ley), por eso Alterini habla de taxatividad legal (los
derechos reales son los enumerados por la ley, pero abre la ventana a la creación de
nuevos, también por ley).
2) Reglamentarias. Rige la escasa posibilidad de autonomía o autorregulación.
Ej. En el dominio revocable, la revocación tiene efectos retroactivos. Estos efectos
forman parte de las normas reglamentarias, porque las partes pueden disponer que no
sean retroactivos. Ej2. en el usufructo, el usufructuario tiene la obligación de dar
fianza, la cual puede ser dispensada (elige no dar fianza). Ej3. en los derechos de
garantía hay mayores ámbitos de autonomía.
 LA CONVALIDACIÓN (ART. 1885): CONCEPTO Y EFECTOS
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ARTICULO 1885.- “Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que

no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada”.
Se llama convalidación a la figura que permite regularizar la situación cuando alguien
transmite un derecho real que no tiene pero luego lo adquiere.
Por regla nadie puede transmitir un derecho que no tiene, ni siquiera mejor al que
tiene (nemo plus iuris, art. 399). Tal transmision sería inoponible al verdadero titular y
generaría la responsabilidad del transmisor.
Si quien transmite el derecho real, cumpliendo con los requisitos de forma (ej,
escritura pública si se trata de inmuebles), no es el verdadero titular (no está
legitimado para efectuar la transmision), el adquirente cuenta con un “justo título”,
que le permitirá consolidar su situación al cabo de 10 años de ´posesion, si es de buena
fe. Si antes de ese plazo el transmitente que no estaba legitimado por alguna causa
adquiere el derecho que ya transmitió, se opera la convalidación.
 PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA
ARTICULO 1886.- “Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la
facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su
preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente”.
En primer lugar, los derechos reales (oponibles erga omnes) atribuyen el derecho de
persecución, esto es, la facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga. Se
trata del ius persequendi. En los derechos personales, el acreedor sólo puede
demandar al deudor que se obligó. En el campo de los derechos reales, las acciones
siguen la cosa más que a una persona determinada, de allí que puedan ir contra
cualquiera.
En segundo lugar, aparece el derecho de preferencia (ius preferendi), que tiene dos
vertientes: por un lado, el derecho real constituido con anterioridad prevalece sobre el
constituido posteriormente (primero en el tiempo primero en el Derecho).
Por otro lado, se encuentra el privilegio, que permite a ciertos acreedores percibir su
crédito con preferencia a otros, en el caso de venta de la cosa. Los derechos reales de
garantía cuentan con privilegio.
• Punto 5 - Enumeración de los derechos reales en el CCyC
ARTICULO 1887.- “Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
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e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda”.
Vale destacar que los derechos reales pueden ser creados por otras leyes, además del
CCyC. Así sucede con la hipoteca naval, la prenda con registro, entre otros. Debe
tratarse de leyes nacionales, ya que a las provincias les está vedado crear derechos
reales (art. 75 inc. 12 CN). Tampoco podría crearse por un decreto u ordenanza.
Derechos reales creados por otras leyes
-Warrants, vinculados a derechos de garantía sobre cosas muebles (mercaderías y
productos).
-Debentures, también son una expresión de los derechos de garantía.
-Prenda con registro: es un derecho con garantía por el cual se afectan cosas muebles
registrables que quedan en poder del deudor, debiéndose inscribir el instrumento en
un registro especial.
-La Ley de Navegación regula la copropiedad naval, la hipoteca naval (se aplica a
buques de más de 10 toneladas) y la prenda naval (buques de menos de 10 toneladas).
-El Código Aeronáutico prevé la hipoteca aeronáutica, derecho de garantía cuyo objeto
los constituye una aeronave o una parte indivisa o su motor.
 CLASIFICACIÓN LELGAL DE LOS DERECHOS REALES (1888 a 1891):
a) Derechos reales sobre cosa propia o ajena (ARTÍCULO 1888)
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido,
el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena. (derechos de disfrute: superficie si no existe
propiedad superficiaria, usufructo, uso, habitación, servidumbre y derechos de
garantía: hipoteca, prenda, anticresis).
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Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen
cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo
de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.”
La superficie es un derecho real sobre cosa propia cuando ya hay propiedad
superficiaria. Por ende, si aún no se ejerció el derecho de plantar construir o forestar,
el derecho es sobre inmueble ajeno.
- Concepto de carga real. Los derechos reales sobre cosa ajena importan cargas reales
respecto del dueño. La idea de carga real es la existencia de un derecho real adherido a
la cosa, que debe ser mantenido.
Las cargas reales son los derechos sobre cosa ajena vistos desde el lado de quien los
soporta. (Hace referencia al aspecto pasivo de los derechos reales). No deben ser
confundidas con las obligaciones reales, que constituyen obligaciones (no derechos
reales) que se transmiten con la cosa.
Tratándose de derechos sobre cosa ajena, establece la presunción de libertad.
KIPER: en materia de servidumbres, constituyen un derecho real para el fundo
dominante (servidumbre activa) y una carga real para el fundo sirviente (servidumbre
pasiva). En la hipoteca, el acreedor es el titular del derecho real, y el propietario de la
cosa hipotecada soporta la carga real.
b) Derechos reales principales y accesorios (ARTÍCULO 1889)
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.’
Los únicos derechos reales accesorios son los de garantía. Dependen para su
existencia de un derecho personal al que acceden (art. 857). No se pueden adquirir por
prescripción.
c) Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (ARTÍCULO 1890)
Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción
de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan (oponibilidad o
constitución). Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.’
d) Derechos reales ejercidos por la posesión o por actos posesorios (ARTÍCULO
1891)
Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto
las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
sin que su titular ostente la posesión.’
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Hay actos posesorios concretos en las servidumbres positivas, que son aquellas en las
que la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a
una abstención determinada impuesta en el título.
 EJERCICIO POR LA POSESIÓN O POR ACTOS POSESORIOS:
ARTICULO 1891.- “Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la
posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
sin que su titular ostente la posesión”.
Todos los derechos reales, excepto las servidumbres y la hipoteca, se ejercen por la
posesión, es decir, el titular ejerce un poder de hecho sobre la cosa.
Hay actos posesorios concretos en las servidumbres positivas, que son aquellas en las
que la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a
una abstención determinada impuesta en el título.
• Punto 6 - Derechos reales permitidos, limitados y prohibidos.
Derechos reales permitidos, entre ellos: el dominio y sus desmembraciones
(usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, hipoteca, prenda y anticresis y la
superficie forestal).
Restricciones y límites al dominio: “Los propietarios de bienes raíces, no pueden
constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos, ni rentas que se
extiendan mayor termino que el de 5 años, cualquiera sea el fin de la imposición. Se
entiende que la enfiteusis, superficie y las vinculaciones están prohibidas, en tanto que
los censos o rentas están permitidos pero limitados al término de 5 años.”
• APUNTES DE CLASE – 17/3 DE ROSA
DERECHOS REALES – INTRODUCCIÓN
Los derechos reales se distinguen claramente de los derechos personales.
Savigny y Windscheid distinguieron, según sus alcances, los derechos en absolutos y
relativos. Los primeros poseen un alcance erga omnes, es decir, producen efectos
frente a todas las personas (ej. derechos reales). Los segundos, en cambio, poseen un
alcance inter partes, lo que quiere decir que solo producen efectos frente a
determinadas personas, que son las que, en principio, integran una determinada
relación jurídica (ej. derechos personales).
Así, una persona es propietaria de una casa frente a toda la sociedad, pero quizás,
siendo deudora también por deber cierta prestación, solo lo es frente a una persona.
Estos derechos reales poseen como objeto a bienes materiales (materialidad jurídica,
no física --> ej. la prenda sobre un crédito recae sobre un objeto inmaterial físicamente
hablando, pero material jurídicamente hablando) susceptibles de apreciación
pecuniaria.
21
Otra diferencia es que los derechos reales, como regla general, están regidos por
normas de orden público (normas positivas rigurosamente obligatorias), las cuales
identifican a una sociedad determinada, y no pueden ser dejadas de lado por la
voluntad de las partes. En materia de derechos personales, en cambio, rige el principio
de autonomía de la voluntad.
Pero no todas las normas atinentes a los derechos reales son de orden público, solo lo
son las estructurales o estatutarias. Las otras sí, que son las reglamentarias.
- ¿Y por qué los derechos reales están regulados por normas de orden público?
Vélez Sarsfield decía que los derechos reales están concebidos en miras al bien
público y político. Sería inconcebible una sociedad en la que cada persona pueda
establecer, por ejemplo, un concepto y un alcance distinto por cada dominio existente.
Así, se busca alcanzar cierta paz en el tema en cuestión.
Estas normas de orden público regulan una relación jurídica, de poder jurídico, que se
da entre una persona (el titular del derecho real) y una cosa (el objeto del derecho
real). Es una relación directa e inmediata, pues, en principio, no tiene interferencias.
Pero, no obstante ser inmediata, estos derechos tienen proyecciones, pues genera en
todos los miembros de la sociedad, una obligación de no hacer, esto es, una obligación
de respeto y de abstención de cualquier tipo de turbación sobre dichas relaciones
jurídicas.
Para que les sea exigible esta obligación a dichos terceros, estos deben tener la
posibilidad de conocer dicha relación. Ello se logra a través de la publicidad.
La posesión es el medio de publicidad natural, pues, como decía Ihering, uno al ver a
una persona comportarse como propietario de una cosa, ya se abstiene de cualquier
tipo de turbación sobre tal relación.
El otro medio de publicidad es el denominado registral.
- ¿Qué pasa si una persona turba a otra en su relación con la cosa con la cual posee
un derecho real?
En estos casos, la ley concede a los perjudicados una acción real. Estas están dotadas
de 2 notas características:
- Ius persequendi: facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra.
- Ius preferendi: prerrogativa del titular del derecho real a ser preferido por
sobre cualquier otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.
El único requisito que la ley le exige al preferido es la buena fe.
Es el resultado de la máxima romana “prior in tempore, potior in iure”, que quiere
decir, “primero en el tiempo, mejor en el derecho”.
22
Guillermo Allende formuló la siguiente definición para el concepto en cuestión:

“El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público establecen entre una persona y una cosa una
relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario a él, naciendo para el caso de violación una acción real y que
otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.
Son derechos reales en este Código:

a) el dominio; h) el usufructo;
b) el condominio; i) el uso;
c) la propiedad horizontal; j) la habitación;
d) los conjuntos inmobiliarios; k) la servidumbre;
e) el tiempo compartido; l) la hipoteca;
f) el cementerio privado; m) la anticresis;
g) la superficie; n) la prenda.
• APUNTES DE CLASE – 22/3 ELBA FRONTINI

DERECHOS REALES
Los derechos reales están regulados en el Código Civil y Comercial en el libro IV (antes
lo estaban en el Código Civil, ya derogado, en el libro III), entre los arts. 1882 y 2276.
El Código Civil y Comercial derogó:
- Código Civil (ley 340) y Código de Comercio (ley 2637).
- Ley 13.512.
- Ley 14.394.
- Leyes 19.724 y 20.276.
- Art. 1 de la ley 24.240.
- Artículos 1 a 26 de la ley 24.441 (Fideicomiso).
- Ley 25.509 (Superficie).
- Capítulos 3, 4, 5 y 9 de la ley 26.356. Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido
(STTC).
23
El nuevo sistema incorpora en la regulación de los derechos reales una parte general,
lo cual antes no era así. Se elimina, además, la regulación de las cosas en este libro,
pues ahora se encuentra ella en el libro primero. Se mantiene el sistema de numerus
clausus.
El hombre utiliza, desde tiempos de antaño, cosas para satisfacer sus necesidades.
Por ello, conjuntamente, también nació su necesidad de conservar dicha cosa en su
poder, para utilizarla a su antojo. Nace así la idea de dominio.
Entonces, para evitar conflictos entre personas, los Estados comenzaron a regular el
estado y los usos de las cosas. Encontramos, en nuestra regulación, una fuerte e
inmediata influencia del Derecho Romano sobre la materia.
- Caracteres de los Derechos Reales:
- DERECHO ABSOLUTO: oponibilidad erga omnes.
- DE CONTENIDO PATRIMONIAL: son susceptibles de valor, integran el
patrimonio. De acuerdo a su regulación, una sociedad tendrá un determinado
sistema económico.
- NATURALEZA JURÍDICA: sustancialmente de orden público (art. 1884 y 1887).
Se relaciona ello a la característica de numerus clausus (en contraposición, el sistema
de numerus apertus) que posee el sistema. Esto quiere decir que los únicos derechos
reales son los que se encuentran regulados en el Código Civil y Comercial. Toda otra
forma de utilización de la cosa no será considerada un derecho real, y, por lo tanto, no
tendrá sus consecuencias (será meramente un derecho personal).
Como regla, estos derechos no pueden ser modificados por las partes.
Este sistema pareciera otorgar una mayor seguridad jurídica.
Todos los derechos reales nacen de una forma de utilización “madre”, que es el
dominio. Es el mayor cúmulo de facultades sobre una cosa.
- SUJETO ACTIVO: persona humana o jurídica (ideal).
- SUJETO PASIVO: toda la sociedad, obligada (obligación de no hacer) a respetar
la relación del titular sobre la cosa.
- OBJETO: las cosas (ciertas, determinadas, en el comercio y existentes). Como
excepción, los bienes taxativamente señalados por la ley (art. 1883).
Antes se hablaba de una cosa, entera. Hoy, con el nuevo código, se habla de una cosa,
por el todo o por una parte indivisa. Los bienes también fueron incorporados.
- RELACIÓN INMEDIATA: se obtiene la utilidad en forma directa.
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- PUBLICIDAD: para ser respetado por todos, el derecho real necesita ser
conocido (tradición o inscripción registral).
- IUS PERSEQUENDI, IUS PREFERENDI: perseguir la cosa de manos de quien se
encuentre, y, al ser titular, obtener ventajas como los privilegios, derecho de
exclusión, la prioridad en el tiempo, etc.
- DEFENSAS: acciones reales que protegen los derechos reales en caso de
ataques. También existen las acciones posesorias.
- Clasificación de los derechos reales:

 Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art. 1888):
 Cosa total o parcialmente propia:
 Dominio.
 Condominio.
 Propiedad horizontal.
 Conjuntos inmobiliarios.
 Tiempo compartido.
 Cementerio privado.
 Superficie.
25
 Cosa ajena:
 Usufructo.
 Uso.
 Habitación.
 Servidumbre.
 Hipoteca.
 Prenda.
 Anticresis.
Los derechos reales sobre cosa ajena son cargas o gravámenes respecto del “dueño”
de la cosa.
Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario (ej. escritura).
Duda sobre existencia, extensión o modo: se interpreta a favor del titular del bien
gravado.
 Derechos reales principales o accesorios (art. 1889):
 Principales:
 Dominio-Condominio.
 Usufructo-Uso-Habitación.
 Propiedad Horizontal.
 Conjuntos inmobiliarios.
 Tiempo compartido.
 Cementerio privado.
 Superficie.
 Servidumbre.
 Accesorios: no pueden ser constituidos si no existe una obligación
(obligación de cualquier tipo) que se busca garantizar. Son:
 Hipoteca.
 Prenda.
 Anticresis.
 Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art. 1890):
26
 Registrables: cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el

respectivo registro a los efectos que correspondan (ej. derechos reales
sobre cosas inmuebles).
 No registrables: cuando los documentos portantes de derechos sobre su
objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción (ej. derechos
reales sobre cosas muebles --> ej. un celular).
- CONVALIDACIÓN
En principio, solo puede transmitir un derecho real quien es titular del mismo. No
obstante, el art. 1885, brinda la posibilidad de poder constituir o transmitir un derecho
real sin ser titular. Para ello, dicha persona debe adquirirlo posteriormente.
Transmitir o constituir un derecho real sobre una cosa que no me pertenece, sin
adquirirla posteriormente, puede llegar a constituir un delito de estafa.
Ej. Venta de automóvil sin ser titular del mismo, pero luego constituyéndose el
enajenante como tal. El derecho real se transmite desde este último momento.
• APUNTES DE CLASE – 23/3 MOLINE
ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES
Artículo 1884. Estructura. “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura.”  NUMERUS CLAUSUS
La enumeración taxativa de los derechos reales está plasmada en el artículo 1887. En
la actualidad, no existen más derechos reales que los 14 establecidos en dicho artículo.
No obstante, podrán crearse más a través de nuevas leyes (como pasaba en su
momento con, por ejemplo, la propiedad horizontal).
ORDEN PÚBLICO  Las normas sustanciales o estatutarias de los derechos reales (que
son la mayoría) no pueden ser dejadas de lado por acuerdo de las partes (ej. forma de
constitución, plazos). Ello, porque, en consonancia con el art. 12 del CCyC, las normas
que regulan a los derechos reales son de orden público (en contraposición a la materia
contractual, en la que el principio es la autonomía de la voluntad, y el orden público la
excepción). Aquí, la autonomía de la voluntad solo interviene en unos muy pocos y
enumerados casos, siempre que no se altere la estructura legal (es decir, sus
extinción).
El Código Civil derogado en su art. 2502 establecía que podrían hacerse valer como
derechos personales, si cumplían con la legalidad exigida según el caso. En el nuevo
Código Civil y Comercial, ello no está establecido específicamente, pero
analógicamente se utiliza el mismo criterio. PERO JAMÁS SERÁN DERECHOS REALES.
27
No hay que confundir las normas de Orden Público (que hacen que la autonomía de la
voluntad no puede ejercerse en lo que se refiere a cláusulas que hacen al nacimiento o
no de un derecho real), con el nacimiento que dio origen al derecho real. Ejemplo -->
no debemos confundir un contrato de mutuo con la hipoteca que garantiza su
cumplimiento.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL DE LOS DERECHOS REALES

El CCyC en sus arts. 1 y 2 hace referencia a que la conflictiva que pueda presentarse,
debe resolverse conforme lo que dicta la CN y los tratados de DDHH. Así, se establece
que “la ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las
leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos,
los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento.”
Se intentó, con esta forma de “Constitucionalización del Derecho Privado, tratar de
dejar que el mismo se vea como “selectivo”. Por ello se incorporaron nuevos derechos
(algunos como Derechos Reales y otros que tienen incidencia en el Derecho Real). Ellos
son:
- Propiedad indígena: art. 18.
- Derechos de incidencia colectiva y Límites de los derechos en materia
ambiental: arts. 14, 240 y 241.
- Vivienda: art. 244 y 256.
- Aplicación de las relaciones de consumo en los derechos reales de tiempo
compartido y cementerios privados: art. 2100 y 2111.
PRINCIPIO DE BUENA FE
El art. 9 del CCyC establece que los derechos deben ser ejercidos de buena fe. En
algunos casos, la buena fe es atributiva del propio derecho (pues para tener el título y
el modo, se debió actuar con buena fe), y en otros se presume (ej. posesión).
Los derechos reales no escapan de la norma, y siempre deben ejercerse observando
este principio en su ejercicio.
EL ABUSO DEL DERECHO

El art. 10 del CCyC indica cómo debe ejercerse el derecho en general: no debe
constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo, entendiendo como tal el que contraría los fines
del ordenamiento jurídico o el que excede los límites de la moral, la buena fe y las
buenas costumbres.
28
Es el juez quien debe evitar este ejercicio abusivo.
LA CONVALIDACIÓN
Art. 399. Regla general. “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.”
Art. 1885. Convalidación (excepción): “Si quien constituye o transmite un derecho real
que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada.”
• APUNTES DE CLASE – 30/3 MOLINÉ
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
El fundamento de que ciertos bienes sean registrables y ciertos no, es la publicidad.
En nuestro sistema, el registro es declarativo de derechos. Pero, con cosas muebles
registrables, el momento en que se celebra ello es constitutivo de derechos.
En cuanto al ejercicio de los derechos reales, ellos se ejercen por la posesión, salvo las
servidumbres y las hipotecas, en los que un sujeto goza del derecho, y otro lo soporta.
DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES (distintos a los ya estudiados)

• Publicidad:
 DR: los que requieren registración son oponibles y absolutos a partir de la
registración.
 DP: son ajenos a la registración.
• Competencia:
 DR: juez del lugar donde se encuentra la cosa.
 DP: puede pactarse, puede ser a elección del acreedor, puede ser a elección del
deudor.
DUDOSA NATURALEZA
Leasing: interviene un dador, un tomador, que ejerce sobre el bien dado la posesión, y
su derecho debe respetarse del mismo modo que la locación. Existe una opción de
compra y, mientras tiene la cosa posee el uso y goce, sin ello implicar un derecho real
sobre la misma, al carecer de toda preferencia y persecución.
Si bien la fuente es un derecho personal, tiene trascendencia real, lo que crea
confusión.
29
30

Unidad 1 - Derechos Reales

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Unidad 1 - Derechos Reales

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Simón García Méndez

UNIDAD 1: TEORIA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

-Orden público como concepto normativo: Savigny: aquellas normas positivas

El derecho real es el:

• Punto 2 - Derechos reales y personales: Semejanzas y diferencias

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

ORDEN Predomina el orden público, reservando un Impera el principio de autonomía de la

INMEDIATEZ La relación es directa e inmediata porque el La Relación es indirecta/mediata entre el titular

OPONIBILIDA Absolutos, oponibles erga omnes. Relativos.

que esté situada la cosa. el del domicilio del deudor. La cuestión

REGULACIÓN Numerus clausus. Principio de autonomía de la voluntad: pueden

- También hay vinculaciones entre ambos:

 Obligaciones propter rem: La obligación propter rem es aquella en la cual el

• Punto 3 - Régimen de los derechos reales en el CCYC

 Además de la materialidad, el objeto del derecho real se caracteriza por la

tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo

-Revocación, antes y durante la ejecución de las mismas

ARTICULO 1885.- “Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que

Guillermo Allende formuló la siguiente definición para el concepto en cuestión:

Son derechos reales en este Código:

c) la propiedad horizontal; j) la habitación;

d) los conjuntos inmobiliarios; k) la servidumbre;

e) el tiempo compartido; l) la hipoteca;

f) el cementerio privado; m) la anticresis;

• APUNTES DE CLASE – 22/3 ELBA FRONTINI

- Clasificación de los derechos reales:

 Registrables: cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL DE LOS DERECHOS REALES

EL ABUSO DEL DERECHO

Es el juez quien debe evitar este ejercicio abusivo.

DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES (distintos a los ya estudiados)

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