INTRODUCCION

La importancia del mercado inmobiliario estriba en actuar como un

vínculo entre el comprador, el vendedor y el bien tangible o inmueble a
transar. En el caso de Venezuela, se presentan ciertas debilidades con
respecto a dicho mercado, entre las que se permiten nombran la insuficiencia
en la oferta de bienes, problemas en el suministro de insumos para la
construcción, el incremento de los costos, aumento de la demanda con poca
oferta y debilidades en las políticas gubernamentales que rigen al sector. Sin
embargo, también se manifiestan potencialidades, tales como: oportunidades
de inversión, ventajas geográficas y demográficas en ciertos estados del país
(CONAPRI, 2005; Facchin, 2008; Asamblea Nacional, 2009).
La Isla de Margarita es quizás una de las zonas más activas del mercado
inmobiliario de Venezuela, entre otras cosas, porqué se encuentra en la
conjunción de una serie de cambios radicales que tuvieron sus inicios
tempranos en la irrupción del petróleo como base de la economía
venezolana, y que continuaron hasta alcanzar su hito más significativo
durante el gobierno de Carlos Andrés Pérez cuando se materializó el Puerto
Libre en Margarita.
El Municipio Gómez es uno de los municipios que conforman la Isla de
Margarita y al igual que cada uno de ellos, posee una serie de
características, potencialidades y debilidades propias que condicionan su
posicionamiento dentro del mercado inmobiliario, razones que establecen la
importancia que tiene para el sector conocer a profundidad estos aspectos
para así plantear estrategias acertadas que permitan establecer relaciones
de compra-venta de bienes raíces que transcienda lo monetario.
La recopilación de la información registral alcanzara su por qué y su
plena utilidad en la medida que sirva para la mejor praxis del negocio de
compra-venta de bienes raíces. Dos conceptos resultan vitales en el ejercicio
de dar significación a los datos registrales obtenidos: Información y
Mercado.
En lo que respecta a la Información como concepto esencial; dicho
sentido práctico queda explícitamente expresado si a partir de ella es posible
responder una batería de preguntas respecto al presente objeto de estudio, a
saber: ¿Por qué es útil la información registral del Municipio Gómez?, ¿Para
qué sirve dicha información?, ¿Cuáles son las peculiaridades del municipio
en el ámbito del mercado inmobiliario de la Isla de Margarita?, ¿Cuál es la
realidad actual del mercado de bienes raíces del Municipio Gómez?, ¿Cuál
será su futuro? y, ¿De qué variables depende cualquier proyección futura?.
Las respuestas a dichas interrogantes cobran valor en la medida en que
se convierten en herramientas, específicamente en herramientas para un
mejor desenvolvimiento dentro del mercado; entendiendo a éste, no solo
como oferta y demanda, ni como la totalidad de negocios llevados a cabo
dentro de un espacio y tiempo determinado, sino como la amplia y compleja
red de interrelaciones entre compradores, vendedores e intermediarios.
Como regla general, una cantidad significativa de las operaciones de
compra-venta de bienes raíces implican, además de la participación lógica de
compradores y vendedores, la intervención de un tercero, a saber: los
intermediarios, comúnmente conocidos con asesores o corredores. Para
cada una de esas partes, la información es una herramienta vital e
indispensable para garantizar la consecución de un acto de compra-venta
beneficioso y oportuno para todas las partes.
Ello es así en la medida que la compra-venta de bienes raíces suele
tener implícitas motivaciones que van más allá del beneficio puro y duro: y
precisamente por dichas motivaciones la red de interrelaciones que se
establece durante el proceso de compra-venta gana complejidad, y la
satisfacción de las necesidades se hace más sutil y más complicada.
La Información necesaria para establecer relaciones de compra-venta de
bienes raíces del tipo ganar-ganar debe transcender lo monetario, se hace
indispensable, no sólo comprender a los clientes, sino también un profundo
conocimiento del entorno, de sus debilidades y potencialidades, y de las
características de los bienes raíces propios de dicho entorno; así como el
reconocimiento de entornos similares alternativos conjuntamente con la
comprensión de las características y peculiaridades de los mismos.
El presente trabajo tiene como objeto y punto de partida recabar
información registral respecto al mercado inmobiliario del Municipio Gómez
del Estado Nueva Esparta, específicamente la cantidad de operaciones
inmobiliarias realizadas en dicho Municipio en el período comprendido entre
Enero y Septiembre del año 2019, teniendo como propósito final presentar no
sólo la recopilación de la data registral, sino que además se ofrecerá
información útil para la mejor praxis del negocio de compra-venta de bienes
raíces.
El período escogido para el estudio a nivel microeconómico comprende
los años desde el 2005 hasta el 2011. Tal como lo establece Flores y Flores
(2008), mientras el nivel macroeconómico busca explicar la estructura del
mercado inmobiliario, el nivel microeconómico pretende describir el
comportamiento del mismo. Los resultados permitirán contribuir al
conocimiento de la realidad urbana en relación al segmento de apartamentos
reduciendo las asimetrías de información características de este tipo de
mercado (Aranda y otros, 2003).
 Antecedentes

En lo que al mercado inmobiliario se refiere, no es concebible dicho

mercado como tal, ni mucho menos se puede esperar que sea sano y
creciente si no existen ciertas condiciones: primero, los bienes inmuebles
como mercancía; segundo, la capacidad monetaria y la necesidad de adquirir
dichos bienes; tercero, un aumento significativo de la demanda como efecto
del crecimiento en términos absolutos de la población; y cuarto, la libertad y
el derecho de poder adquirir bienes raíces bajo el amparo de la racionalidad
jurídica.
En Venezuela tales condiciones se dieron de manera muy tardía
respecto al resto del Mundo Occidental. Una larga lista de etcéteras tiene la
responsabilidad del retraso del país en la incorporación a las grandes
transformaciones económico-sociales que dieron un vuelco radical a la
organización y modos de interrelación de las sociedades occidentales. A los
efectos de este trabajo y sólo como datos secundarios, basta con señalar: la
larga guerra de independencia, la incapacidad de acceder a la propiedad
privada de una vasta proporción de la población, tanto de hecho como de
derecho; la prolongada duración de la esclavitud como medio de producción;
el estancamiento de la actividad económica, básicamente anclada en la
agricultura extensiva; el empobrecimiento generalizado de la población; las
guerras federales, y las pobres condiciones sanitarias de una buena parte del
país, responsables de la propagación de enfermedades endémicas
típicamente tropicales que costaron vidas humanas y llevaron a la
paralización prolongada del crecimiento poblacional.
La irrupción del petróleo como base de la actividad económica, y
especialmente la instalación de los grandes campos petroleros controlados
por compañías de capital extranjero, fue el punto de despegue definitivo del
cambio. A partir de allí la fisionomía, la actividad económica y la organización
social se transformaron radicalmente. Aun cuando es necesario aclarar que
tales cambios no afectaron a la generalidad del país, sólo a la región capital y
a aquellos estados en los cuales se había iniciado la actividad de
explotación, y producción del oro negro
La isla de Margarita no fue una de las zonas sacudida por tales
transformaciones; de hecho, el cambio de Margarita tuvo lugar aún más
tardíamente. La Isla siempre estuvo muy relegada en cuanto a desarrollo y
servicios se refiere: sin un servicio de agua corriente (es decir agua por
tuberías), sin cloacas, electricidad y comunicación por carreteras entre sus
distintas poblaciones, sin actividad comercial o productiva de carácter
industrial o pre-industrial, y prácticamente sin interconexión con tierra firme,
Margarita quedo estacionada durante una buena parte del siglo XX en el
rango de pequeña comunidad pesquera.
Por su naturaleza de Estado insular, la comunicación entre tierra firme y
la Isla dependía de medios de transporte diferentes al transporte terrestre, y
estos medios eran de todo punto de vista pobres y bastante irregulares.
Por otro lado, en virtud de la inviabilidad de una actividad agrícola
productiva y de importancia significativa, motivado no sólo a la escasez
crónica de agua, tanto corriente como de lluvia; además debido a la
salobridad de una gran parte de sus suelos, sus habitantes se dedicaron con
preferencia a la actividad pesquera de todo tipo, incluyendo la “pesca de
perlas”.
Con la consolidación de la pesca como la principal actividad productiva,
la gente de los pueblos interiores de la Isla fue abandonando paulatinamente
dichos pueblos interiores y asentándose “provisionalmente” en pequeñas
rancherías alrededor de las costas, más específicamente alrededor de los
tres puertos principales: Porlamar, Pampatar y Juan Griego, los cuales por
cierto tenían quizás igual comunicación con tierras foráneas que con el
propio territorio de Venezuela. E
Durante años la población del Estado Nueva Esparta permaneció casi en
estado de estancamiento, o bien llego incluso a decrecer por efecto de las
migraciones negativas, es decir, como resultado de la mano de obra que se
veía en necesidad de abandonar la Isla en busca de mejores condiciones de
trabajo; como dato referente a las condiciones de trabajo resulta oportuno
señalar que para 1940 el sueldo promedio de un obrero en la isla era de 1.98
Bs, ubicándose como el salario más bajo de toda Venezuela, mientras que el
Caracas el sueldo promedio de los obreros era de 6.99 Bs. (Bravo, L., 1993)
Los datos demográficos aportados por los diferentes Censos de
Población y Vivienda son la prueba gráfica de las condiciones de vida arriba
descritas. Para 1926 la población de Nueva Esparta alcanzaba un total de
69.392 habitantes, para el año 1936 la cifra de pobladores del Estado es de
73.375 habitantes, y en 1941 baja a la cantidad de 69.195. Por otro lado,
además de la escasa población se destaca el hecho que la mayoría de los
habitantes estaban disgregados en poblados o rancherías: es decir, se
trataba de una población en su mayoría rural; según se comprueba a partir
de las cifras aportadas por el citado Censo de 1941: de los 69.195 habitantes
censados, 16.159 constituían población urbana, 2.260 habitantes eran
clasificados como población sub-urbana y 27.776 eran población rural.
Finalmente, es importante agregar que la situación de muy escaso
crecimiento demográfico se mantuvo hasta el Censo de 1961, cuando
apenas se contabilizaron 89.492 habitantes (Bravo, L., 1993)
El despegue del Mercado Inmobiliario de Margarita puede ubicarse en
una conjunción de hechos, cambios socio-económicos entre los cuales por
supuesto se destaca el sector Turismo, el cual generó de rebote un
incremento de la demanda de Bienes Raíces.
Los primeros cambios en Margarita tuvieron sus inicios en hechos
fundamentales ocurridos en las décadas de los 50 y 60 del siglo pasado: la
regularización del servicio de agua potable a través de tuberías conectadas
con tierra firme, la electrificación de importantes zonas, y el desarrollo de
carreteras internas que permitieron la comunicación entre las distintas
poblaciones de la Isla; por último y de vital importancia, también a finales de
los años 50, más específicamente en 1957, se inauguran las principales
compañías de servicio de Ferry entre Margarita y tierra firme, facilitando no
sólo el transporte regular de carga y vehículos, primordialmente el
movimiento de personas desde y hacia la Isla (Schael, A., 2011). Sin
embargo, el gran salto económico-social de la Isla tiene lugar a partir del 1 de
Abril de 1975, bajo la presidencia de Carlos Andrés Pérez, cuando entra en
vigencia la Ley que consagra el Régimen de Puerto Libre en la Isla de
Margarita. (Bravo, L., 1993)
El primer indicador objetivo del cambio social en la Isla esta expresado
por las datos demográficos, para el Censo de 1971 se produce un aumento
más o menos significativo de la población, y se contabilizan 118.830
habitantes, lo cual se traduce como la brusca interrupción de la condición
estacionaria de la población. A partir de ese momento y como lo demuestran
los sucesivos Censos, la población de Margarita no ha parado de crecer.
El segundo cambio lo constituye el paso de lo rural a lo urbano en cuanto
a población se refiere. En efecto, según lo evidencian los números
registrados por los citados Censos, entre 1961 y 1971 la población urbana
paso del 47.2% del total de la población censada al 55.7%, hasta alcanzar en
la actualidad un aproximado de 75.7% de población concentrada en zonas
urbanas.
Pero no todos los núcleos urbanos agruparon y agrupan dicho
porcentaje de población urbana; de hecho aproximadamente el 60% de ese
75.5% de población, está ubicado en la conurbación Porlamar-Pampatar,
incluyendo Villa Rosa y sectores del Valle del Espíritu Santo; el restante
15.5% se reparte entre La Asunción, Juan Griego y Paraguachí. Mientras
que los Municipios del interior apenas si sufrieron cambios porcentuales en lo
relativo al total de su población, es decir, mantuvieron su población estable.
El tercer cambio está referido a la actividad productiva, en la actualidad
la mayor parte de la población activa está ubicada en el sector terciario de
producción; en otras palabras, el sector comercio y servicios acapara
aproximadamente la más de la mitad de la población económicamente
activa, alcanzando alrededor de un 55% de la misma; mientras que el 45%
restante queda repartido entre la pesca como segunda actividad productiva
de importancia, las labores artesanales en tercer lugar, y por último la
agricultura.

El Municipio Gómez

El Municipio Gómez está ubicado al noreste de la Isla de Margarita, su

superficie es de 97.79 km2, la Capital del Municipio es Santa Ana del Norte,
y está dividido en cinco parroquias: Bolívar, Guevara, Matasiete, Santa Ana y
Sucre. A su vez, como capitales de parroquia están: El Maco para Bolívar, El
Valle de Pedro González para Guevara, la Parroquia Matasiete comprende
Tacarigua, Sucre contiene los límites de Altagracia, y por supuesto la
parroquia Santa Ana tiene a Santa Ana como capital.
Lo primero que parece de importancia reflexionar respecto al Municipio
Gómez es que no se ubica entre los municipios típicamente urbanos, ni su
fisionomía ni su demografía se han visto afectadas por el incremento
sustancial de la población. De hecho, se encuentra entre los municipios
interiores que apenas reflejaron cambios en cuanto a cantidad de habitantes;
desde el punto de vista numérico se toman las cifras aportadas por el
Instituto Nacional de Estadística, INE (2011) donde se evidencia que en el
año 2001 su población era de 30.237 habitantes, lo cual representaba el
8.1% del total de la población de Margarita, mientras que si bien para 2011 la
población alcanzó la cifra de 40.409 habitantes, en términos porcentuales y
en relación a la población total de la Isla, ese número solo representó el
8.2%, es decir una variación positiva de 0.1 porcentual.
Continuando con el tema demográfico, según el Censo de Población y
Vivienda del 2011, seccional Nueva Esparta, los 40.409 habitantes del
Municipio Gómez se reparten de la forma siguiente: Santa Ana 14.508
habitantes, Tacarigua 4.935 habitantes, Pedro González 4.949 habitantes y
Altagracia 12.541 habitantes. Mientras que para el Censo de 2001, Santa
Ana contaba con 11.217 habitantes, Tacarigua con 4.650 habitantes, Pedro
González con 3.772 habitantes, y Altagracia con 8.588 habitantes;
comparando los datos entre el Censo de 2011 y el Censo del 2001 puede
establecerse el crecimiento porcentual por centro poblado, es así como se
concluye que Santa Ana tuvo un crecimiento del 2.6%, Tacarigua apenas
reflejo un crecimiento del 0.5%, Pedro González obtuvo un crecimiento de
2.8%, y finalmente Altagracia creció un 3.8%. (INE, 2011). Por último, el
Municipio Gómez se caracteriza por ser una comunidad criolla en general, y
con poca presencia de extranjeros.
Los barrios, aldeas y caseríos de Gómez destacados en el citado censo
del 2011 son: Guayacán, El Maco, Altagracia, Pedro González (que está
formado por dos grupos de poblados: El Valle y La Playa), La Vecindad, El
Cercado, Tacarigua, Bolívar, Gamboa y San Sebastián. (INE, 2011)
En cuanto a la vivienda, y también según los datos del Censo 2011,
existen unas 13.855 unidades en el Municipio, de las cuales 11.052 están
ocupadas, 474 son habitadas ocasionalmente, y las restantes deshabitadas o
en construcción. Entre las habitadas 2.134, es decir el 19.31%, han sido
construidas a partir del año 2001 en adelante, y se las cataloga como
nuevas, entre esas viviendas de construcción reciente un 11.99% son
quintas. El resto de las 13.855 viviendas se reparte de la forma siguiente:
78.59% son casas, 6.20% apartamentos y 2.5% ranchos. (INE, 2011). No se
encuentran bloques populares en Gómez, ni grandes torres, ni edificios, pero
sí urbanizaciones con viviendas unifamiliares generalmente de una sola
planta, bifamiliares y multifamiliares de tamaño pequeño o medio, entre ellas
se destacan: Bahía de Plata, Lomas del Griego, Altos del Moro, Los Peñeros
y Los Cocoteros.
La actividad económico-productiva de este municipio es tradicional y
fundamentalmente artesanal, se destacan: la producción de chinchorros
tejidos del Norte de Santa Ana, realizados en forma de malla o red; en El
Cercado se concentran los alfareros; el Valle de Pedro González se
especializa en la producción del mapire, pieza de cestería realizada con
hojas de palma tiernas, si bien de fecha reciente también existen en este
Valle importantes centros turísticos incorporados a la actividad económica
del Municipio; mientras que el Maco es reconocido por la producción de
calzado de Cuero.
Además, y según datos del Ministerio de Explotación y Comercio, la
actividad agraria también se suma a la actividad artesanal en la base
económica, se contabilizaron 198 explotaciones agrícolas que ocupan 678
hectáreas. Por último, también se ha ido generando una pequeña actividad
comercial, principalmente en manos de comerciantes asiáticos. (González,
R., 2013)
Todas las poblaciones del Municipio Gómez disponen de agua por
tuberías; pero no todas las poblaciones cuentan con cloacas, con lo cual la
disposición de los desechos sólidos se efectúa bien mediante pozos
sépticos, o bien mediante otras formas desarrolladas a tal efecto. De igual
manera, todas las poblaciones disponen actualmente del servicio eléctrico. El
transporte por su parte es deficiente; Santa Ana del Norte solo cuenta con
una línea de transporte público colectivo, constituida básicamente por los
típicos carritos por puesto, que la comunica con El Cercado y El Maco,
mientras que desde Tacarigua hay un servicio hasta San Sebastián.
Finalmente, el Municipio no cuenta con hospitales ni clínicas privadas, pero
sí cuenta con dispensarios en las poblaciones de mayor concentración
demográfica. (González, R., 2013)
Proporcionando una visión más cercana de las poblaciones que
conforman este municipio Marcano, C. (2008) hace notar que algunos de los
pueblos de Gómez fueron originalmente pueblos indígenas, entre esos
pueblos indígenas están: El Cercado, Pedro González y Tacarigua. Así
mismo se encuentran en el municipio pueblos de origen español: El Maco,
Altagracia, Santa Ana y San Sebastián. Los pueblos que conforman el
municipio Gómez tuvieron cierta participación en la gesta de independencia,
de hecho en 1816 Simón Bolívar fue nombrado jefe supremo de los ejércitos
en el templo de la Villa de Santa Ana del Norte. Cada uno de los pueblos de
este municipio tiene su historia:
Santa Ana: la fecha de su fundación es incierta, pero si se puede afirmar
que para 1651 existen documentos que dan cuenta de su existencia. Santa
fue el centro más importante de la parte norte de la isla, y cuna de
importantes próceres como francisco esteban Gómez, el general Policarpo
Mata, el comandante Andrés Mata y Petronila de Mata. En ella se conservan
varias edificaciones de significación histórica: la casa de Francisco Esteban
Gómez, hoy casa de la cultura, la casa de Policarpo y Andrés Mata hoy
biblioteca pública, la casa donde vivieron Juan Bautista y Luisa Cáceres hoy
casa parroquial de Santa Ana.
Su crecimiento poblacional es lento y son pocas las calles nuevas que
tiene Santa Ana, así como pocas urbanizaciones privadas, de hecho solo se
puede hablar de un urbanismo algo organizado. Todavía existen viviendas
del siglo XIX y principios del siglo XX.
Según los datos virtuales suministrados por el instituto de patrimonio
cultural, esta población se caracteriza por un centro poblado conformado por
un conjunto urbano de características tradicionales, representado mediante
una retícula irregular que divide sus calles y manzanas. El patrón parcelario
que define el casco histórico es homogéneo, de proporciones alargadas, con
frentes anchos y patios internos. Construcciones de un solo piso, alrededor
del núcleo histórico se encuentra la mayor cantidad de edificaciones
tradicionales. Los sistemas predominantes son muros de adobe o bahareque
y techos de caña brava cubiertos de tejas, homogeneidad de ornatos y
heterogeneidad cromática en fachadas.
Es entre los años 50 y 60 del siglo pasado que comenzaron las
construcciones con paredes de bloques de cemento, frisos, platabandas, es
decir la típica vivienda del auge petrolero, pero manteniendo las tejas típicas
de las casas de la zona.
En Santa Ana funciona la alcaldía del municipio, el concejo municipal, la
prefectura y el registro subalterno. Cuenta con una escuela básica publica
nacional que tiene hasta sexto grado, un liceo bolivariano que atiende hasta
quinto año del nivel diversificado, un colegio privado, una estación de
servicio, dos farmacias, supermercados y pequeños comercios, cristalería,
panadería, ambulatorio, centro de atención integral y licorerías.
La Vecindad, tiene comunicación vial terrestre con Altagracia, Santa
Ana, El Maco, El Cercado y con Juan Griego y Los Millanes. Su crecimiento
poblacional es paulatino, aunque recientemente se ha visto más acelerado.
Tiene una iglesia moderna de data reciente, una escuela pública básica,
colegios privados, estadio, ambulatorio rural tipo 1, panadería, estación de
servicio, licorerías y pequeños comercios.
El Cercado, pueblo de indios, comunidad relativamente pequeña. En los
últimos 20 años se han construido allí dos urbanizaciones con un numero
limitado de viviendas, financiadas por cuenta propia. Las viviendas allí
construidas son predominantemente de un solo piso, con paredes de bloques
de cemento y techos de platabanda, techos con cubiertas de tejas, o techos
de acerolit. La típica vivienda margariteña de la época independentista
(bahareque, techo de caña brava, y de una sola agua) se conserva en pocas
cantidades aquí, se ven esencialmente en la calle principal y por la vía que
conduce Tacarigua adentro o a San Sebastián.
El sustento económico de esta población es la confección de piezas de
barro. Tiene escuela básica, ambulatorio rural tipo 1, escuela de capacitación
para la enseñanza de la artesanía elaborada con barro, con tornos y hornos
de calefacción, también cuenta con pequeños negocios donde se exponen
los productos artesanales.
El Maco de Bolívar es un reducido valle ubicado entre el cercado y la
vecindad. Se trata de una población pequeña, de 2500 habitantes
aproximadamente, que ha mantenido su fisonomía por años. Está dividida en
dos, maco abajo que se fundó primero, y maco arriba que se constituyó
posteriormente, con una calle alterna de nueva data, y un sector de casas no
proveniente de financiamiento. Se trata básicamente de casas construidas
por personas de la comunidad para sus descendientes, con el fin de
mantener a las familias cerca, aunque también se ubican algunas pocas
casas de personas venidas de otros lados.
El tipo de vivienda es relativamente nueva, en su mayoría del siglo xx,
específicamente entre los años 60 y 70. Tienen unidad educativa bolivariana,
ambulatorio, hogares de cuidado diario, abastos, pequeños comercios,
parque infantil y un centro cultura con una antigüedad de unos 70 años. Las
calles del pueblo eran de lajas y piedras, y no fue sino 1966 que se
asfaltaron.
Según los datos arriba comentados, el Municipio Gómez se define como
una Zona Rural Costera. Para definir una zona como rural se utilizan
parámetros tales como: la actividad económica propia de la zona, la
disponibilidad de servicios públicos y la cantidad de habitantes.
Definitivamente, la población de Gómez está estancada, los servicios
públicos son deficientes, y su actividad económica es artesanal y agrícola, y
además la compra-venta de Bienes Raíces está regulada por una legislación
especial y diferente en varios de sus poblados.
De acuerdo a la Ordenanza del Concejo del Municipio Gómez-Santa
Ana, sobre Catastro Municipal y de Impuestos respecto a los inmuebles
ubicados dentro de dicha zona, el Uso y Variable se determina sobre los
siguientes tipos de viviendas:
 Inmuebles Rurales (Terrenos)
 Inmuebles Urbanos
 Viviendas ubicadas en sitios rurales y Antiguas
 Viviendas Familiares y Multifamiliares
  Inmuebles- Propiedad Horizontal, Quintas, Apartamentos, Town
House
 Locales Comerciales, Galpones, Manufacturas Industriales
 Hoteles y Posadas.
Finalmente, y en lo que respecta a su carácter costero, el Municipio
comprende Zonas de Costa que están bajo el Régimen de Zonas de Interés
Turístico (ZOIT) con condiciones especiales para la atracción turística, entre
las cuales se destacan:
 Playa Puerto Cruz
 Playa Puerto Viejo
 Playa Guayacan
 Playa Caribe
 Playa Zaragoza
 MARCO TEÓRICO

Aspectos teóricos en relación al Mercado Inmobiliario

El mercado inmobiliario comprende el bien inmueble ofertado, los

vendedores del mismo y los demandantes o compradores, interesados en
adquirirlo (Flores y Flores, 2008). En el ámbito de la economía mundial este
mercado es considerado como uno de los que experimenta mayores
fluctuaciones en los últimos años. El Banco Mundial lo cataloga como fuente
de riesgo para el crecimiento económico, siendo altamente vulnerable a los
escenarios políticos, financieros demográficos y de empleo, por lo que en los
últimos años se ha visto afectado negativamente debido a la recesión
económica mundial (Naciones Unidas, 2008; Inmuebles.com, 2011).
En cuanto a la dinámica económica a nivel nacional, dicho mercado
ejerce impactos significativos, por ejemplo:
 El sector construcción y de servicios inmobiliarios ha experimentado
una disminución en su velocidad de crecimiento La tasa de expansión
para el 2006 era de 36% en el 2006, pasando a 13,2% en el 2007 y a
un 4,1% en el 2008. La contracción de sector ha tenido como causa la
desaceleración en los sectores de producción del acero, hierro,
cemento y cabillas. Los períodos de crecimiento han sido gracias a in-
versiones en infraestructura pública y ciertas inversiones provenientes
del sector privado en el área de viviendas y edificios (Asamblea
Nacional, 2009).
 En los informes referentes a la Misión Vivienda Venezuela y el plan de
desarrollo habitacional de Mayo 2011, se afirma que la construcción
tiene un peso de 30% en el PIB, por lo que si se potencia esta área,
se garantiza en parte el crecimiento de la economía (Asamblea
Nacional, 2009).
  El área de vivienda, hábitat y desarrollo urbano se incluye dentro de
las necesidades prioritarias de investigación a nivel nacional (MCTII,
2011). Las líneas de investigación incluyen: la generación y gestión de
la información para la planificación y seguimiento, producción de
edificaciones, planificación y gestión urbana, entre otros.

También se pueden mencionar algunas características generales del

mercado inmobiliario a partir de las propuestas presentadas por Llinares y
otros (2001) y López (2007), entre ellas:
 Posee una influencia significativa en la dinámica económica de los
países.
 Presenta un comportamiento cíclico de expansión y contracción
relacionados con los ciclos económicos tradicionales.
 El sector construcción posee un carácter estratégico en el marco de
las políticas de empleo, ya que es uno de los que posee mayor
capacidad de empleo directo e indirecto a corto plazo (MT, 2004).
 Es altamente influenciable por variables externas al sector: tipos y
porcentajes de interés, índices de rentabilidad del mercado, ingresos
promedios per cápita, inflación, costos de materias primas para la
construcción, densidad poblacional, incertidumbre político-social, etc.
 Generan conglomerados de negocios o redes de organizaciones de
productos y servicios relacionados con alta cohesión e interacción que
brindan un alto valor agregado: empresas constructoras, entes
financiadores, entes reguladores, proveedores de servicios
profesionales y de asesoría, propietarios de terrenos, registros y
notarías, etc.
Figura N° 1. Sistema de Valor del Sector Construcción

Adaptación Propia. Fuente: Morán (2012)

 Posee un alto grado de subcontratación.

 Tiene una alta segmentación, es decir, el mercado de casas se
comporta con una dinámica distinta al mercado de apartamentos,
oficinas o terrenos.
 Las variables utilizadas para caracterizarlo no son homogéneas:
ubicación, uso, disponibilidad de bienes y servicios, condiciones
externas, accesabilidad, infraestructura de comunicaciones y
transporte, características de las construcciones circundantes, etc.

En relación a la lógica del comportamiento del mercado inmobiliario, la

misma está influenciada por los aspectos reguladores y las políticas
estadales de promoción relacionadas con la construcción, además de la
configuración de la oferta privada. En el primer caso, oferta estadal,
prevalece el aspecto social y, en la segunda, oferta privada, el aspecto de
rentabilidad de la inversión. Desde la perspectiva de la teoría económica, los
elementos constitutivos (ofertantes, demandantes, bienes inmuebles)
presentan una lógica de comportamiento esquematizada de la siguiente
manera:

Tabla N° 1. Lógica de comportamiento del Mercado Inmobiliario

Expansión Contracción Recesión Recuperación

 Desarrollo de  Entrada de  La dinámica del  La situación
nuevos nuevos sector y coyuntural tiende
proyectos. proyectos construcción a mejorar.
 Promoción y promociones. disminuye.  La demanda
publicidad.  Altas  Los promotores comienza a
 Crecimiento  expectativas de retrasan el inicio crecer
sostenido de la rentabilidad y de proyectos. nuevamente.
demanda. aumento en los  Fuerte  El mercado
 Alto porcentaje costos de disminución de comienza a
de demanda adquisición de la oferta y la absorber el
insatisfecha. bienes demanda. exceso de oferta
 Oferta de planes inmuebles.  Disminuyen las ociosa.
de crédito por  Comienza la inversiones en el  La situación del
parte de las disminución de sector. mercado tiende
instituciones la demanda por  Condiciones a equilibrarse.
financieras. los altos costos y económica
 Alta rentabilidad por ende de la generales
en el negocio. rentabilidad. deterioradas.
 Aumento del  El sector de  Disminuyen los
dinamismo del construcción nuevos
sector mantiene su proyectos e
construcción. dinamismo. iniciativas de
construcción.
 La banca
restringe la
actividad
crediticia.
 Pérdida de
confianza del
sector.
 Quiebras y cierre
de empresas
relacionadas con
el sector.
Adaptación Propia. Fuente: Moneo (2008).
Del mercado inmobiliario y sus operaciones

Las operaciones de los productos que componen el mercado inmobiliario

dependen del tipo, de la forma de la operación y del financiamiento. Estas
condiciones hacen complejo el comportamiento del mercado cuando se
comparan con otros mercados, ya que los bienes inmuebles tienen múltiples
atributos que dificultan su comparación directa con otras unidades.
Achour, D. y Castañeda, G. (1997), considera que entre las
características del mercado inmobiliario están: la fragmentación, la opacidad
y la viscosidad. González (2006), citado por Camacaro, M. (2011) sobre la
fragmentación, explica que el mercado inmobiliario no es único, pues está
conformado por un conjunto de segmentos de mercado. Existen inmuebles
residenciales que difieren de los comerciales o industriales, además los
residentes a su vez se pueden clasificar en viviendas unifamiliares o
multifamiliares, y este último a su vez en apartamentos que se corresponden
con el área y el número de habitaciones.
Esto significa que cada mercado es perfectamente divisible lo que hace
complejo el análisis del comportamiento de los precios. Esta condición tiene
mucha relación con la opacidad en las transacciones, visto que la falta de
visibilidad afecta a los consumidores o inversionistas que no tienen fácil
acceso a la información sobre precios y cantidades. Esto no solo acarrea
problemas a los agentes inmobiliarios, también a los tasadores, ya que hay
dificultad para formar una base de flatos continua para fundamentar los
análisis cuando se realizan los avalúos.
Existe mucha discrecionalidad en reflejar los precios en los documentos
de compra venta, bien sea por asunto de interés de impuestos o porque el
propietario no quiere informar públicamente el monto de la transacción.
Evidentemente que esa falta de transparencia en cifras es lo que
conlleva a revisar un sin números de operaciones registradas para poder
obtener una muestra representativa para la aplicación de las técnicas de
tratamientos de datos y dar evidencia empírica a los métodos de estimación
del valor de mercado.
La situación se hace aún más compleja cuando hay eventos de
contracción de los mercados, esto es, no existe un suficiente volumen de
ventas registradas. Si bien es cierto que existe la información de la oferta
presente en el mercado, también lo es la necesidad de evaluar sus precios
dentro del contexto de la velocidad de venta y la especulación.
Es lógico pensar que la entrada y salida de productos en el mercado
inmobiliario no es totalmente libre, ya que existen costos asociados a las
operaciones cuando los inversionistas materializan una venta o una compra
de un activo.
De modo que esa característica llamada viscosidad es un obstáculo
dentro del análisis del precio y que tiene que ser tomado en cuenta,
expresada a través de los gastos de registro, pago de solvencias, honorarios
profesionales para abogados y tasadores, comisión de venta por la
intermediación financiera, pago de impuestos propiedad inmobiliaria y pagos
del impuesto sobre la renta de las transacciones.
Ahora bien, en cuanto a la fijación de los precios en las transacciones en
el mercado inmobiliario es bueno diferenciar lo que significa el mercado
primario y secundario, así como el papel de los agentes económicos en la
fijación de los precios. Igualmente cuando es un precio de contado y cuanto
es a crédito (financiamiento propio del vendedor o por intermedio de un ente
financiero).
El mercado primario se puede definir como el mercado donde son
ofertados y transados inmuebles, nuevos o usados, por los promotores del
desarrollo o aquel que realizó la inversión para su construcción, es decir, su
primer propietario, quien estableció el precio según el análisis de inversión
del negocio inmobiliario.
 Está caracterizado por las ventas realizadas antes, durante o después
de terminada la construcción del producto inmobiliario. En este mercado, el
promotor inmobiliario juega un papel determinante en la fijación de los
precios de sus productos.
El mercado secundario se caracteriza porque las ventas se hacen sobre
inmuebles que se han vendido por lo menos una vez y que generalmente son
usados. En este mercado, cuando se habla de una economía desarrollada,
gran parte de la población no busca un inmueble ni coloca un determinado
bien a la venta, sin consultar con un personal altamente calificado y bien
informado, esto es, con un profesional experto en tasación.
Éste le suministra al diente un informe de avalúo, una estimación del
valor u opinión, conteniendo un rango de valores, con el cual el vendedor y el
comprador se sientan a negociar y procuran ajustar eventuales diferencias
cerrando la operación con un precio muy cercano a lo expuesto por el
experto en su informe. Como se aprecia a simple vista, el tasador influye
directamente en el mercado.
Pellegrino (1998), citado por Camacaro, M. (2011) expone que se parte
de un círculo virtuoso. El profesional establece valores básicos que son
aceptados por sus clientes, estos negocian con apoyo en esos valores y
cierran la transacción con c precios coincidentes o bien cercanos a aquellos
estableados en los avalúos. Finalmente, esos precios de cierre pasan a
integrar los bancos de datos, en los cuales se fundamentan los profesionales
tasadores para emitir su opinión, cerrando así el círculo.
De allí que la fijación de los precios inmobiliarios es producto del elevado
equilibrio de las opiniones y estrategias de los agentes económicos que
intervienen en las transacciones, donde existen márgenes de ganancias
ajustadas a la naturaleza de la inversión. La estabilidad económica permite
inclusive hacer proyecciones hacia donde se pueden mover los precios en un
futuro sin desviaciones aparentes. Lo que difícilmente ocurra en los
mercados inmobiliarios de muchos países latinoamericano en especial, el
mercado venezolano.

Los Registros de la Propiedad Inmueble

Tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de

dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia
legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, orientando
y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros).
Afirma certeramente Lacruz Berdejo, J.L., y Sancho Rebullida, F. (1991),
que el Registro puede ser considerado como una hemeroteca especial, ya
que allí cualquiera puede consultar los periódicos que se encuentran a
disposición del lector. Esto, sin embargo, no puede ser un elemento
justificativo para que la Dirección asegure la certeza y exactitud de las
noticias. En este caso estamos ante una nueva publicidad de hecho.
Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros
inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que
ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes
inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la
realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).
En consideración a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se
considera íntegro, o sea, de acuerdo con la presunción antes citada, pero no
exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de
impugnación al que inscribió su adquisición.
Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la
sucesión de títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por
vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad
alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que
hayan registrado o no su adquisición.
 Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos
causahabientes, este problema debería resolverse a favor del primero que
registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier
iure).
Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales
sobre el mismo bien, ocurre una prelación temporal entre los
causahabientes; ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir.
Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento
Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular del
derecho enajenado.
Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido
causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el
único en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor,
yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el
punto de vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad,
por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio título
adquisitivo.
 MARCO METODOLÓGICO

Tipo de Investigación

La metodología está referida al momento que alude el proceso de

investigación, con el objeto de ponerlo de manifiesto a propósito de recabar
información registral respecto al mercado inmobiliario del Municipio Gómez
del Estado Nueva Esparta, específicamente la cantidad de operaciones
inmobiliarias realizadas en dicho Municipio en el período comprendido entre
Enero y Septiembre del año 2019.
De acuerdo a esto la investigación descriptiva, según Hernández,
Fernández y Baptista (2013), “es una investigación relacionada con la
presentación de la descripción, registro, análisis, e interpretación la
información que permitirá conocer la realidad existente a través de los
resultados obtenidos, para así dar posibles soluciones a la problemática
planteada”. (p. 59). En tal sentido, para este estudio se realizará una gestión
dirigida a la data registral, sino que además se ofrecerá información útil para
la mejor praxis del negocio de compra-venta de bienes raíces, por tanto este
estudio se desarrolló considerando los lineamientos de una investigación
descriptiva.
Cabe señalar que este estudio se fundamentara en una investigación de
campo, la cual consiste, según la Universidad Pedagógica Experimental
Libertador. UPEL, (2010) en el “Análisis sistemáticos de problemas con el
propósito de describirlo, explicar sus causas y efectos, entender su
naturaleza y factores constituyentes a predecir su ocurrencia”. (p. 5). Se
considera en este estudio la realidad de la situación del mercado inmobiliario
del municipio Gómez en el estado Nueva Esparta, considerando los datos tal
cual como se presentan en la realidad. El presente trabajo de tipo
descriptivo, se apoya en una investigación de campo no experimental. Las
fases desarrolladas fueron:
 Fase 1. Diagnóstico. Revisión de materiales relevantes a fin de definir los
antecedentes y fundamentar los argumentos de análisis presentados. Incluye
el estudio y la selección de los criterios o variables que permiten describir el
comportamiento del mercado inmobiliario.

Selección de la Población y Muestra

Recolección de los datos en función de los criterios o variables de

análisis seleccionados.

Tabla N° 2. Datos Disponibles - Referenciales 2019. Tipo de inmueble

Trimestre Terreno Vivienda TOTAL

Ene – Mar 2019 8 4 12
Abr – Jun 2019 12 3 15
Jul – Sep 2019 28 4 32
Total Tipo Inmueble 48 11 59
Elaboración Propia.

Población: En este caso específico, la población está formada por una

base de datos de 59 referenciales de ventas de terrenos y viviendas en el
mercado primario y secundario del municipio Gómez del estado Nueva
Esparta correspondientes a los tres primeros trimestres del año 2019 y
protocolizadas ante el Registro Inmobiliario del Municipio Gómez de este
mismo estado. En dichos referenciales se detalla vendedor y comprador,
ubicación, área m2, precio unitario y fecha de protocolización de la compra-
venta, entre otros datos. Los referenciales son registros de transacciones de
compra y venta de inmuebles agrupados en zonas físicas homogéneas
(Ruiz, 2005). Son utilizados para avalúos, tasaciones, asesorías sobre
créditos hipotecarios, entre otros.
 Muestra: Las unidades de análisis pertenecientes a la muestra de interés
son cada uno de los inmuebles, tipo terreno o vivienda, involucrados en una
transacción de compra/venta en el municipio Gómez en el período bajo
estudio. Siguiendo las especificaciones correspondientes al diseño, la
muestra bajo estudio está formada por 59 referenciales de ventas de
terrenos y viviendas de la población señalada. Se considera que la misma es
válida y representativa porque se trata de datos concretos obtenidos a partir
de la mayoría de transacciones reales realizadas en el período bajo estudio,
las cuales están debidamente protocolizadas según exigencias de la Ley
correspondiente.

Técnicas de Recolección de Datos

En este punto es necesario indicar la necesidad de realizar una

preparación de los datos a través de la ejecución de las siguientes tareas
sugeridas por Briones (2002):
 Revisión preliminar de los datos a fin de eliminar datos ambiguos,
incompletos e inconsistentes. Por ejemplo, aquellos no encontrados
dentro del perímetro de estudio, áreas de 0 m2, falta de información
en la ubicación, mismo comprador y vendedor, por mencionar
algunos. Otro criterio de eliminación fue debido a precios
insignificantes para la operación de compra venta. Esta última
situación ocurre debido a los posibles errores e imperfecciones de los
precios establecidos para los inmuebles (evasión fiscal, errores en
documentos, preventa, venta entre familiares, etc.). Se concluyó en
una muestra de 59 referenciales. Lo anterior permitió normalizar los
datos y definir necesidades de codificación.
 Luego de depurar la base de datos se procedió a la selección de los
atributos más significativos de los inmuebles, es decir, los que poseen
mayor importancia para los compradores de inmuebles e influencian,
 en mayor grado, el proceso de establecimiento del precio unitario.
Entre ellos se seleccionaron los siguientes datos: área, fecha, edad,
cantidad de habitaciones, cantidad de baños, ubicación y calidad. Se
descartaron, por ejemplo: disponibilidad de maletero, estacionamiento,
área de terreno, frente promedio, fondo promedio, por mencionar
algunos. Los datos mencionados no estaban registrados o
incompletos, no se adaptaban al tipo de inmueble. De acuerdo a lo
anterior, la variable a ser explicada está representada por el precio
unitario de los bienes transados.
 Codificación de los datos de acuerdo a valores previamente definidos.
 Preparación del plan de análisis según los objetivos establecidos
(diseño de cuadros estadísticos, cálculos con la estadística
descriptiva, cálculo de correlaciones, cálculos de ecuaciones de
regresión, etc.).

Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos

La técnicas de recolección de datos a utilizar se verán condensadas por

las consultas bibliográficas, consideradas material de apoyo, lo cual para
Suárez (1999), significa,

…que el tema ha sido estudiado por otros autores, pero con

variables distintas y de ser coincidentes deberá considerarlos en
periodos de tiempo diferente o bien, con otros indicadores o
referentes empíricos, dentro de las mismas variables. Esta
revisión hará que el tema no sea igual a otras investigaciones y
que estará con mayor conocimiento para abordar, desde todo
punto de vista, la temática seleccionada en ese momento. (p. 398)

Para la elaboración del Trabajo de Grado será necesario recopilar

información mediante la consulta a diferentes fuentes documentales; según
Tamayo y Tamayo, (2.001), consideran que “a través de la lectura y la
reflexión se extraen los aspectos de utilidad para la investigación”, entre las
cuales se encuentran: Primarias y Secundarias” (p. 184). Se establecen
como fuentes primarias puesto que la información fue recabada del lugar
donde se encuentra el objeto de estudio, es decir, la Oficina de Registro
Inmobiliario del Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta; y de tipo
secundaria o documental, debido a que se utilizó la información contenida en
los Asientos Registrales correspondientes al primer, segundo y tercer
trimestre de 2019, es decir desde el mes de Enero a Septiembre.

Técnica de análisis de Datos

Para el análisis de datos descriptivo se utilizaron las funcionalidades

disponibles en la Hoja de Cálculo Excel® en relación a la estadística
descriptiva. Posterior a la ejecución del software mencionado, y tal como lo
establece Hernández y otros (2006), se procedió a realizar el análisis sobre
la base de los objetivos planteados.
En cuanto a la generación y utilización de un modelo estadístico
inferencial, se utilizó el programa estadístico automatizado denominado
SISREN. Dicha aplicación informática permite agilizar el procesamiento de
datos referentes a muestras relacionadas con el mercado inmobiliario,
soporta la interpretación de resultados estadísticos, la estructuración y
fundamentación de informes descriptivos, así como también, facilita el
análisis complejo en el área de la ingeniería de tasación (Camacaro, 2011).
Lo anterior se logra a través de la inferencia estadística y la regresión
múltiple que posibilitan la generación de información requerida para el
análisis e interpretación correspondiente.
En este punto se hace necesario formular un modelo econométrico. Este
permite una mayor comprensión del comportamiento del mercado
inmobiliario, estimar los valores de precio unitario según casos específicos y
determinar la tendencia de los mismos para un período de tiempo
establecido. El modelo inicialmente propuesto es el siguiente:
En el caso de la variable independiente fecha, la misma corresponde al
mes y año del documento de la operación de compra-venta en el Registro
Público. Se incluye debido a su carácter temporal con la finalidad de ajustar
el valor de los bienes según la fecha. La variable se enumeró de acuerdo al
número de trimestres trabajados en la muestra. Es decir, el 1er Trimestre de
2.019 corresponde a los meses Enero, Febrero y Marzo de ese año. El 2do
Trimestre corresponde a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2.019, y así
sucesivamente. Teniendo como último el trimestre, correspondiente a los
meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2.019.
El análisis cuantitativo y estadístico consistió en la organización de
frecuencias relativas a cada uno de los aspectos evaluados que sirvieron
para extraer las comparaciones y las estimaciones requeridas en el estudio
de las variables apoyando su presentación en las técnicas gráficas
presentando los resultados en cuadros y gráficos estadísticos.
Sabino (2000), la graficación es, “…una actividad derivada de la
representación de cuadros y consiste en expresar visualmente los valores
numéricos que aparecen en los cuadros. Su objeto es permitir una
comprensión global, rápida y directa de la información que aparece en cifras”
(p. 166). Para ello se utilizaron diagramas circulares y de barra, los cuales
son definidos según Balestrini (2004), como: “Un recurso que utiliza el
investigador para preparar los datos que ha reunido, mediante series de
cantidades que permite efectuar comparaciones e interpretaciones
fundamentadas en los elementos determinados” (p.169).
El análisis cualitativo de la información se realizó interpretativamente, lo
que de acuerdo a Arias, F. (2006), comprende “…se describen las distintas
operaciones a las que serán sometidos los datos que se obtengan” (p. 53)
para tratar de explicar las correlaciones existentes entre las variables de
investigación y la data obtenida en los Asientos Registrales correspondientes
al primer, segundo y tercer trimestre de 2019.
Con este tipo de análisis se afianzó el análisis cuantitativo, puesto que
con el mismo se interpretaron las posibles razones que dan origen a la
recolección de información registral respecto al mercado inmobiliario del
Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta, específicamente la cantidad de
operaciones inmobiliarias realizadas en dicho Municipio en el período
comprendido entre Enero y Septiembre del año 2019, la cual fue vista como
una necesidad que debe ser atendida.
 Análisis de Resultados

Este aparte de la investigación trata sobre los procesos que permiten

analizar la información recopilada; verificar su confiabilidad mediante la
triangulación; interpretar y comprender los resultados; y presentar y usar los
resultados. Debido a que la documentación es uno de los resultados más
importantes de un estudio de evaluación se demuestra, en términos
prácticos, cómo la investigación y el análisis se vinculan con la redacción de
las conclusiones.
En este análisis descriptivo se incluyen detalles suficientes para permitir
valorizar las variables de estudio y tomar los aspectos más relevantes para
generar conclusiones. Una característica muy importante del análisis es la
verificación, seguida de la verificación cruzada de la información a fin de
establecer la calidad y confiabilidad de los resultados. En síntesis, en esta
etapa las investigadoras descomponen el todo en sus partes, las recompone,
trasciende su significado y observa a través de las técnicas decididas, si los
resultados esperados se corresponden con los resultados obtenidos.
Una primera aproximación a la data obtenida, a partir de la revisión y
recopilación de información de los Asientos Registrales de las operaciones
de Compra-Venta de Bienes Raíces protocolizadas en el Registro
Inmobiliario del Municipio Gómez, pone en evidencia, en primera instancia
debilidades en el proceso registral reflejada en que una gran mayoría de los
asientos registrales no reflejaban como debe ser las características de los
bienes objeto de la operación de compra venta, así encontramos linderos
imprecisos, mal asiento de metrajes, en el caso de apartamentos muchas
veces se omitía número de habitaciones y baños, así como el piso en él se
encuentra el inmueble. Estas debilidades representan deficiencias
importantes al momento de realizar investigaciones que busquen fomentar
un mercado inmobiliario, ya que sus imprecisiones no permitirán realizar
proyecciones correctas y m8cho menos garantizar resultados.
Cuadro ¿?
Operaciones de Compra-Venta en el Municipio Gómez, agrupados por
trimestre – año 2019

Periodo Tipo de Propiedad Medidas/Características Ubicación Monto de Venta Fecha de Registro Cant.
TERRENO 336 MTS (bienhechuría) El Cercado 5.500 Bs 1/2/2019 1
483 MTS, Terreno Municipal
TERRENO vendido por la Alcaldía La Vecindad 1.500 Bs 1/2/2019 1
LOTE 298.74 MTS Tacarigua C/Guzmán 30.000 Bs 8/2/2019 1
TERRENO 250 MTS (bienhechurías) Tacarigua 500,00 Bs 21/2/2019 1
Pedro González, carretera hacia
TERRENO 250 MTS la playa 30.000 Bs 25/2/2019 1
TERRENO 286 MTS Santa Ana, vía principal 50.000 Bs 27/2/2019 1
1° TRIMESTRE

289.88 MTS (bienhechurías,

TERRENO casa y tranque) Pedro González, Las Gamboas 20.000 Bs 8/3/2019 1
TERRENO 620.65 MTS D233 Juan Griego 5.000.000 Bs 10/3/2019 1
TOTAL COMPRA – VENTA TERRENOS DEL PRIMER TRIMESTRE 8
APARTAMENTO 54 MTS, piso Juan Griego. Av Ppal. Catame,
C / Guzman. Rest. Catame 49.000 Bs 01/02/2019 1
CASA 133 MTS  Los Millanes 1.100.000 Bs 27/2/2019 1
CASA 393.67 MTS (Bienhechuría más
terreno) Tacarigua 50.000 Bs 1
APARTAMENTO 54.50 MTS, (1 hab. 1 baño 1er.
Piso) Juan Griego. Catame II 50.000Bs 29/3/2019 1
TOTAL COMPRA – VENTA VIVIENDAS DEL PRIMER TRIMESTRE 4
TERRENO 8.115.72 MTS Los 50.000 Bs 1/4/2019 1
TERRENO 516,70 MTS (casa con Las Arenas, Conjunto Turístico -
bienhechurías) Recreativo Los Chaguaramos.
Bahía de Plata 50.000 Bs 5/4/2019 1
TERRENO 502 MTS El Cercado-El Maco 40.000 Bs 5/4/2019 1
TERRENO 98.40 MTS Gaitoroco 50.000 Bs 5/4/2019 1
TERRENO 450 MTS El Cercado-El Maco 20.000 Bs 13/5/2019 1
TERRENO 375.79 MTS Juan Griego. Carretera 600.000 Bs 17/5/2019 1
2° TRIMESTRE

TERRENO 504 MTS Altagracia C/ Independencia 148.000 Bs 29/5/2019 1

TERRENO 219.25 MTS Altagracia 1.000 Bs 7/6/2019 1
TERRENO 192 MTS Tacarigua 140.000 Bs 19/6/2019 1
TERRENO 200 MTS Tacarigua 140.000 Bs 19/6/2019 1
TERRENO 133 MTS (bienhechurías) Los Millanes Los Veleros 140.000 Bs 25/6/2019 1
TERRENO 360 MTS Tacarigua 75.000 Bs 27/6/2019 1
TOTAL COMPRA – VENTA TERRENOS DEL SEGUNDO TRIMESTRE 12
APARTAMENTO 54 MTS Las Arenas. Edf. Las Dueñas
Beach Resort Condo 32.000 Bs 28/4/2019 1
APARTAMENTO 54 MTS Juan Griego. Catame I 50.800 Bs 15/5/2019 1
CASA 188.54 MTS en ruinas Zaragoza 5.000 Bs 11/6/2019 1
TOTAL COMPRA – VENTA VIVIENDAS DEL SEGUNDO TRIMESTRE 3
LOTE DE TERRENO 2.176,34 MT
2.176,23 MT
2.176.23 MT
2.177,23 MT
2.196,07 MT
2.176,13 MT San Sebastián 1.150.000 Bs 4/7/2019 7
TERRENO 102 MTS con bienhechurías
/casa sin terminar (cesión de
derechos) Santa Ana Los Arroyo 100.000 Bs 4/7/2019 1
TERRENO 225,68 MTS con vivienda Juan Griego Altos del Moro 5.000.000 11/7/2019 1
TERRENO 200 MTS  La Vecindad 700.000Bs 15/5/2019 1
3° TRIMESTRE

LOTE DE TERRENO 125.20 MTS, Ter. Urbano

124,70 MTS Pedro González 150.000 Bs 19/7/2019 2
TERRENO Comprador: Empresa 50.000.000 Bs. 22/7/2019 13
TERRENO 357 MTS Tacarigua 75.000 Bs 2/8/2019 1
TERRENO 297,86 MTS (bienhechurías,
casa y tanque de 10.000 Lts) Juan Griego 104.000Bs 16/8/2019 1
TERRENO 396 MTS  Altagracia 140.000 Bs 29/8/2019 1
TOTAL TERRENOS VENDIDOS DEL TERCER TRIMESTRE 28
APARTAMENTO No concluidos, con vialidad,
destinados al turismo, Conj. Res.
Beach Casal Altagracia 500.000 bs 02/07.2019 3
CASA-QUINTA Construcción 256.86 Mts.
Terreno 232,74 Las Arenas, Chaguaramos, Res.
Total MTS: 489,69. Dos Plantas Bahía de Plata 20.000 Bs 9/7/2019 1
TOTAL COMPRA – VENTA VIVIENDAS DEL TERCER TRIMESTRE 4
TOTAL COMPRA – VENTA TERRENOS 48
TOTAL COMPRA – VENTA VIVIENDAS 11
TOTAL OPERACIONES COMPRA- VENTA 59
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020
Gráfico ¿?
Representación porcentual de total de Operaciones de Compra-Venta
de Terrenos y Viviendas en el Municipio Gómez, agrupados por
trimestre – año 2019

Terrenos Viviendas
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020

Cuadro ¿?
Tipo de propiedades vendidas en el Municipio Gómez, agrupados por
trimestre – Año 2019

Periodo
1° 2° 3°
Tipo de propiedad Trimestre Trimestre Trimestre
TERRENOS  8 12 25
VIVIENDAS  4 3 4
Total Propiedades  12 15 29
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020
Gráfico ¿?
Representación porcentual de las Operaciones de Compra-Venta por
tipo de propiedad en el Municipio Gómez, agrupados por trimestre –
Año 2019

Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020

Gráfico ¿?
Representación porcentual del total de Operaciones de Compra-Venta
del Municipio Gómez, agrupados por trimestre – Año 2019
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020
Desde el aspecto cuantitativo, el desempeño del mercado inmobiliario
del precitado municipio es pobre; un total de cincuenta y nueve (59)
operaciones de Compra-Venta repartidas en un lapso de 9 meses resulta de
por si sustento suficiente para la anterior observación, pero dicha cifra resulta
aún más significativa si se compara con el total de operaciones de compra-
venta registradas en el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño que sólo en
el primer trimestre alcanzaron la cantidad de 70 ventas protocolizadas.
El segundo dato de importancia es que de las citadas 59 operaciones de
Compra-Venta, los terrenos constituyen el bien inmueble más vendido dentro
del Municipio Gómez; es así que para el Primer Trimestre de 2019 el 66% de
todos los Bienes Raíces intercambiados son terrenos, mientras que para el
Segundo Trimestre los terrenos alcanzan el 80% de participación dentro del
total de las ventas inmobiliarias registradas, y finalmente para el Tercer
Trimestre el porcentaje de terrenos negociados asciende a 87%.
El rubro Viviendas tuvo una participación muy baja en el Mercado
Inmobiliario de Gómez, para el Primer Trimestre del año 2019 la venta de
viviendas solo representó un 33% del total de operaciones, mientras que
para el Segundo Trimestre el porcentaje de viviendas negociadas desciende
al 20%, y en el Tercer Trimestre sufre un nuevo descenso y se ubica en
apenas un 12% del total de operaciones.
Cuadro ¿?
Tipo de viviendas vendidas en el Municipio Gómez, agrupados por
trimestre – Año 2019
Periodo
1° 2° 3°
Tipo de vivienda Trimestre Trimestre Trimestre
APARTAMENTOS 2 2 3
CASAS 2 1 1
Total Viviendas 4 3 4
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020
Gráfico ¿?
Tipo de viviendas vendidas en el Municipio Gómez, agrupados por
trimestre – Año 2019

Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020

Si se desglosa la venta de Viviendas por Tipo de Viviendas, y se analiza

el cuadro Tipos de Viviendas vendidas en el Municipio Gómez agrupadas por
Trimestre, se observa que en el Primer Trimestre apartamentos y casas
participan ambas con un porcentaje del 50% en el total de operaciones
registradas en dicho Trimestre.
Para el Segundo Trimestre se produce un cambio y la venta de
apartamentos alcanzan el 66%, y en el Segundo Trimestre con una sola
venta las casas participan solo en un 33% de todas las negociaciones del
viviendas del mercado; finalmente en el Tercer Trimestre los apartamentos
representaron el 75% de las ventas de todos los tipo de vivienda.

Cuadro ¿?
Terrenos vendidos por Centro Poblado en el Municipio Gómez,
agrupados por trimestre – Año 2019
Periodo
Total de Ventas por
Centro Poblado 1° Trimestre 2° Trimestre 3° Trimestre
Centro Poblado
JUANGRIEGO 1 1 2 4
EL CERCADO-EL MACO 1 2 3
LA VECINDAD 1 1 2
LOS MILLANES 1 1
TACARIGUA 2 3 1 6
PEDRO GONZALEZ 2 2 4
SANTA ANA 1 1 2
LAS ARENAS 1 1
GAITORO 1 1
SAN SEBASTÍAN 7 7
ALTAGRACIA 2 1 3
Total Ventas 8 11 15 34
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020

Cuadro ¿?
Total terrenos vendidos por Centro Poblado en el Municipio Gómez.
Enero – Septiembre, 2019
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020
Si bien al ubicar las operaciones de compra-venta de terrenos por
centros poblados no arroja datos particularmente significativos, no sólo
porque la data es insuficiente, también porque el total de las ventas se
reparte entre los distintos centros poblados del Municipio de una forma tal
que, resultaría aventurado y poco riguroso aseverar que es dable presumir la
preferencia de unos centros poblados sobre otros, si parece existir una cierta
tendencia.
Si se revisa cuidadosamente la data resumida en el cuadro de Terrenos
vendidos por Centro Poblado del Municipio Gómez agrupados por Trimestre,
así como los gráficos de barras, Tacarigua resulta el Centro Poblado más
significativo no tanto por la cantidad como por el hecho de haber participado
en al menos una venta en cada uno de los trimestres analizados, le siguen
en participación Pedro González, y la parte de Juan Griego cuyas
operaciones de compra-venta de inmuebles deben ser registradas en el
Registro del Municipio Gómez, en 4to y 5to lugar de concentración de
operaciones registradas están Altagracia y El Cercado-El Maco. Mención
aparte merecen las 7 ventas de terrenos registradas en San Sebastián
durante el Tercer Trimestre, no solo porque San Sebastián es uno de los
Pueblos de Tacarigua, más importante porque no registró ninguna venta en
el Primer y Segundo Trimestre.

Cuadro ¿?
Viviendas vendidas por Centro Poblado en el Municipio Gómez,
agrupados por trimestre – Año 2019
Periodo
Total de Ventas por
Centro Poblado 1° Trimestre 2° Trimestre 3° Trimestre
Centro Poblado
JUANGRIEGO 2 1 3
LOS MILLANES 1 1
TACARIGUA 1 1
LAS ARENAS 1 1 2
ZARAGOZA 1 1
ALTAGRACIA 3 3
Total Ventas 4 3 4 11
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020
Cuadro ¿?
Total viviendas vendidas por Centro Poblado en el Municipio Gómez.
Enero – Septiembre, 2019.

Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020

 En cuanto a la ubicación de las viviendas vendidas por centro poblado,
para el Primer Trimestre el 50% de las ventas se ubicaron en la zona de
Juan Griego que se debe protocolizar en el Registro Inmobiliario del
Municipio Gómez; para el Segundo Trimestre Juan Griego, Las Arenas y
Zaragoza participan por igual con un 33% cada una en el total de las
operaciones registradas; y finalmente en el Tercer Trimestre Altagracia
alcanza un 75% de las negociaciones de viviendas.

Cuadro ¿?
Total terrenos según su extensión vendidos en el Municipio Gómez,
agrupados por trimestre – Año 2019
1° 2° 3° Total Ventas
Cantidad de Metros
Trimestre Trimestre Trimestre por metros
0 - 100 1 1
101 - 200 2 4 6
201 - 300 5 2 2 9
301 - 400 1 2 2 5
401 - 500 1 1 2
501 - 600 3 3
601 - 700 1 1
701 - 800
801 - 900
901 - 1000
más de 1000 1 7 8
Total por Trimestre 8 12 15 35
Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020

Gráfico ¿?
Total terrenos según su extensión vendidos en el Municipio Gómez.
Enero – Septiembre, 2019

Fuente: Registro Inmobiliario del Municipio Gómez. Elaboración propia, 2020

Finalmente, en lo referente al Ítem Terrenos, al analizar el cuadro Total

Terrenos Vendidos según su Extensión y agrupados por Trimestre, los
terrenos entre 200 y 300 metros representan el 62% del total de las
negociaciones. de terrenos para el Primer Trimestre; sin embargo en el
Segundo Trimestre la data sufre un cambio significativo, y los rangos de 101
a 200, de 201 a 300, y de 301 a 400 metros obtienen por igual una
participación del 16% en el total de las ventas de terrenos, mientras que la
categoría entre 501 a 600 metros registro el 25% de las negociaciones de
terrenos; finalmente en el Tercer Trimestre, el 26% de las ventas se ubica en
los rangos entre 101 y 200, y 201 y 300 metros. También en esta categoría
de análisis, la venta de los 7 terrenos de San Sebastián no parece
información de suficiente como para establecer alguna tendencia en el marco
de este Trabajo
Antes de dar por concluido este apartado del presente trabajo, es
importante hacer hincapié en un hecho ya señalado: la imprecisión de los
documentos de registro vaciados en los Libros de Registro del Registro
Inmobiliario de Gómez, y especialmente en lo referente a los terrenos
vendidos, pues varios de dichos documentos registraban la venta de un
terreno con bienhechurías, sin mayor descripción de las bienhechurías, es
decir, sin especificar si dichas bienhechurías eran casas inconclusas, muros
perimetrales, o tanques de agua; y ello afecta la data de las viviendas,
particularmente al segmento casas, en la medida que pudieron haber sido
negociadas un numero ligeramente superior de casas de las que
efectivamente fueron registradas como tales.
Sin embargo, siendo que la citada imprecisión no se aprecia en la
totalidad de los documentos registrados, sino en unos pocos de ellos; sí
podemos estimar a partir de la data de los trimestres revisados, que la
compraventa de terrenos en el Municipio Gómez tiene mayor porcentaje de
participación en el Mercado Inmobiliario de dicho Municipio que el segmento
viviendas; y podemos añadir además que dentro de ese segmento terrenos,
son los terrenos unifamiliares pequeños los más vendidos. Por último, para
dar por finalizado este punto si es importante señalar que, la verificación de
la citada tendencia en lo que respecta a la comercialización de terrenos
requiere de la revisión de una data que abarque mayor cantidad de
Trimestres y Años de documentos de compraventa registrados.
Finalmente, en lo que respecta a la compraventa de viviendas, también
parece factible suponer una tendencia a la comercialización de unidades
habitacionales, apartamentos específicamente, de tamaño pequeño,
tendencia esta que podría ser verificada ampliando el rango de tiempo de
documentos registrados revisados.
Conclusiones

El conocimiento de la dinámica del mercado inmobiliario local y la

comprensión de las relaciones entre los actores involucrados en el mercado,
donde concurren las transacciones de compra y venta de inmuebles urbanos,
permite la elaboración de programas adaptados a las necesidades de
vivienda e infraestructura y la solución de problemas propios del sector, así
como conocer las fortalezas y debilidades del mismo. Adicionalmente se
cuenta con la posibilidad de realizar proyecciones o pronósticos de la
situación vinculada al fenómeno urbano en específico al mercado de terrenos
y viviendas sobre la base de los atributos más significativos de los bienes
transados.
Basados en la recopilación y análisis de la data registral, la primera
conclusión importante ya señalada es que el Mercado Inmobiliario de
Gómez esta estacionado, y ello queda suficientemente respaldado si se
toman en consideración los datos censales expuestos en los antecedentes
de este trabajo, a partir de los cuales se concluye que el crecimiento
poblacional de Gómez es poco significativo en términos porcentuales.
Sin embargo, no por ello deja de ser un mercado con
potencialidades, en particular para el segmento de mercado de clientes con
pocos recursos económicos, quienes pueden encontrar allí una posibilidad
real de comprar un espacio habitacional propio; siendo el crecimiento
poblacional muy poco significativo en términos porcentuales, no existe en el
Municipio un crecimiento activo de la demanda con la consecuente presión al
alza de los precios.
Por otro lado, y como atractivo adicional para los posibles compradores,
existe la posibilidad cierta de una mejora sustancial en lo que respecta a
la comunicación del Municipio Gómez con otros municipios al momento de
ser culminada la prolongación de la Autopista Luisa Cáceres. Además, la
comunicación con Juan Griego también ha mejorado significativamente
gracias a la gran avenida que comunica la prolongación Juan Griego con
Santa Ana, ello facilita el acceso a múltiples servicios, tales como: farmacias,
comercios, bancos, etc.
El carácter fundamentalmente artesanal-agrícola es puerta abierta para
ese segmento del mercado inmobiliario de pequeños comerciantes,
quienes estén aspirando a encontrar un espacio de comercialización de
bienes poco competido pero con potencialidad de crecimiento a mediano
plazo y con posibilidades de buena comunicación con el resto del territorio
insular. Y también para el pequeño segmento de mercado de los
emprendedores agrícolas que buscan tierras a bajo precio y de calidad para
el cultivo de productos agrícolas de tipo gourmet.
En cuanto al segmento del mercado inmobiliario de los pequeños
constructores, en virtud de las posibilidades de una mejoría sustancial
respecto a las comunicaciones, y debido a los bajos precios de los terrenos
en el municipio, la construcción y comercialización de unidades
habitacionales de tamaño pequeño o medio podría resultar una veta de
mercado rentable, especialmente si se hacen complejos pequeños, de bajo
costo, y se ubican en el eje Santa Ana-
En la actualidad, y utilizando una expresión de corte poético, el Municipio
Gómez “es tierra por arar” para aquellos cuyos recursos son limitados, y el
asesor inmobiliario que se ocupe de este mercado del municipio Gómez
puede utilizar la información aquí expuesta para asesorar a ese segmento
particular de compradores ya señalado, quienes tienen la necesidad, y la
disponibilidad económica pero carecen de la información suficiente.

Recomendaciones

Se recomienda, a nivel de instancias gubernamentales y municipales, la

sistematización del registro de transacciones siguiendo criterios de
continuidad, exactitud y completitud de manera de garantizar bases de datos
confiables para estudios, investigaciones y procesos de tasación realizados
por especialistas del ramo. Ello requiere también el ofrecimiento de niveles
adecuados de accesabilidad y visibilidad de estas bases de datos por parte
de dichas instancias. Adicionalmente, es pertinente realizar estudios
similares al presentado en segmentos distintos e incorporando variables
explicativas adicionales que estén relacionadas con características
estructurales, de localización y ambientales; es factible además, realizar
comparaciones entre segmentos diversos (apartamentos, casas, terrenos,
etc.) y ciudades que den una panorámica general del mercado inmobiliario
en el país.