Rubinzal on-line

Ficha de fallo
Caratula: Jonch, Ernesto O. vs. Consorcio de Propietarios Alberdi
Fecha: 27/12/2010
Juzgado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala H
Fuente: Rubinzal on line
Cita: RC J 8861/11

Sumarios del fallo (1)

Civ. y Com. / Responsabilidad civil del Consorcio de Propietarios

Civ. y Com. / Propiedad horizontal > Constitución y administración del consorcio de propietarios. >
Responsabilidad civil del consorcio.
Vinculo a fallo completo

Texto del fallo

En Buenos Aires, a los 27 días del mes de Diciembre de 2.010, hallándose reunidos los señores Jueces
integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos
de dictar sentencia en los autos "Jonch, Ernesto Osvaldo c/Cons de Prop Alberdi...y otro s/daños y perjuicios"
y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 311/5), que hizo lugar a la demanda que perseguía la
indemnización de los daños y perjuicios sufridos en la unidad del actor a causa de una inundación, provocada
por una mal realizada desobstrucción de la cañería, expresan agravios el actor (fs. 832/3) y el consorcio
codemandado (fs. 336/8). Este último contestó el traslado a fs. 342, y el primero lo hizo a fs. 343/7.

El actor se agravia de que se haya fijado una tasa de interés del 8 % hasta el dictado de la sentencia; solicita
que desde la producción del hecho hasta el efectivo pago se aplique la tasa activa fijada en el plenario
"Samudio".

El consorcio demandado, si bien no cuestiona la responsabilidad atribuida, ofrece una diferente versión de los
hechos, y realiza una valoración de la prueba que no coincide con la del fallo, para sostener que el monto del
daño emergente debe ser inferior al admitido. A su vez, cuestiona la procedencia del daño moral, pues dice
que no se ha probado que el hecho afectase la salud del actor, y también la imposición de costas.

Es un hecho no controvertido en esta instancia que el inmueble del actor, a causa de una inundación causado
por un desperfecto en la cañería, sufrió daños varios susceptibles de reparación. En lo que no coincide el
consorcio demandado es en la entidad de tales daños. También resalta su conducta, y critica la del actor, que
considera que resistió sus ofrecimientos de solución formulando reclamos exagerados.

Señaló el perito arquitecto designado de oficio que los daños fueron originados por la obstrucción de la
cañería cloacal que une los baños y piletas de cocina de las unidades funcionales. En lo que aquí interesa,
agregó que "observó en su inspección las siguientes afectaciones, que se pueden observar dentro del período
transcurrido y que han dejado sus huellas: deterioro del piso parquet, casi en su totalidad. Los zócalos de estos
pisos. Marcos de las puertas que han sido afectados por el agua y el orín que oxidaron y reventaron sus
revoques. El modular tiene afectado su enchapado. La biblioteca de roble. Una puerta corrediza que separa la
cocina del estar. En algunos sectores se puede apreciar que ha sido afectada la pintura de paredes y puertas. El
diván cama ha sido afectado en su estructura. Dos sillas de roble y otros muebles que componen el estar, los
cuales se ven muy afectados. La base de la heladera. Libros, revistas y bibliografía especializada, y una mesa
de T.V." (Fs. 236/6).

Al responder el traslado conferido del peritaje, este aspecto del dictamen no fue impugnado por el demandado

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(ver fs. 251), de modo que la existencia de estos daños no puede ser discutida en esta etapa del proceso.

Sin perjuicio de ello, las fotografías obrantes a fs. 14/19 bis muestran también la entidad de los deterioros. A
mayor abundamiento, surge de la documentación acompañada que en el edifico se realizaron asambleas, en las
que se aprobó hacerse cargo de las "reparaciones y refacciones" necesarias a causa de los daños originados en
las filtraciones ocurridas en la unidad del actor (ver por ejemplo, fs. 34).

También los testigos se refirieron a esta situación (ver fs. 164 vta, 170). En cuanto al testimonio del empleado
y del portero (fs. 174 y 176), fuera de que son empleados del consorcio demandado, lo cierto es que el primero
dice que no se le permitió entrar al departamento, lo que no demuestra la inexistencia de los deterioros, como
pretende la apelante. Algo similar ocurre con los vecinos integrantes del Consejo de Administración, que
declaran a fs. 178 y a fs. 180/1. No obstante, estos últimos declara que el consorcio tuvo la voluntad de reparar
el daño, pero que no se ponían de acuerdo en el monto.

En cuanto a la entidad de los daños, el actor reclamó en concepto de reparaciones y reemplazo de muebles la
suma de $ 19911. Acompañó facturas que fueron reconocidas en este litigio. Además, observando la
liquidación obrante a fs. 57, los montos se muestran razonables de acuerdo a mi experiencia persona. Es cierto
que puede haber presupuestos más baratos, pero también lo es, como sostiene el actor, que tiene derecho a
elegir lo que considere de una calidad acorde a lo que tenía antes de producirse el deterioro. De lo que se trata
es de volver al acreedor al estado anterior al incumplimiento.

El consorcio demandado, en lugar de reemplazar algunos muebles, ofreció que fuesen reparados. Así surge
de, por ejemplo, la carta documento cuya copia puede verse a fs. 240. No se ha producido en autos prueba que
permita saber si con la reparación se hubiera enjugado el daño sufrido, o algunos muebles deben ser
reemplazados. No obstante, acudiendo a mi experiencia, debo suponer que muebles mojados y oxidados como
dijo el perito, no pueden volver a su estado anterior sin huellas, luego de una reparación. Si es así, el actor
tiene derecho a que un mueble nuevo reemplace al deteriorado.

En suma, por las razones expuestas, considero que debe confirmarse lo resuelto en primera instancia con
relación al daño emergente.

Con relación al daño moral, sostiene la demandada que los problemas de salud alegados por el actor son
ajenos a los hechos que motivan este juicio.

Esta Sala ha resuelto en otras oportunidades que cuando el inmueble afectado es la vivienda del perjudicado,
y se producen inundaciones, daños de cierta importancia, olores, etc., que afectan de alguna manera el
proyecto de vida y que, con seguridad, han debido causar angustia, es procedente la indemnización del daño
moral. Por ende, es indiferente que la situación haya afectado, o no, la salud del actor, pues de todos modos
sería viable el resarcimiento.

Se ha señalado que el menoscabo de bienes con valor pecuniario es idóneo para causar un daño moral
indemnizable sólo si a la incolumidad de esos bienes se vincula lo que se denomina como "interés de
afección" (Zavala de González, M., "Resarcimiento de daños", t.1, "Daños a los automotores", pág. 174 y ss.;
ídem, "Personas, casos y cosas en el derecho de daños", pág. 211). Señala dicha autora que "el inmueble en el
que una persona reside con cierta permanencia es donde despliega la cotidiana existencia personal y familiar; a
él se ligan, en consecuencia, legítimas afecciones de sus moradores...Dentro de los bienes materiales, para el
común de las personas a casi nadie importa alguno más que 'la casa' (sobre todo si es propia) y no como asunto
de pura relevancia económica, sino atendiendo inclusive a los hondos afectos que se apoyan en la raíz espacial
del discurrir vital" ("Personas...", cit., pág. 214).

Ocurre que en el caso, la situación vivida excedió lo que se consideran meras molestias. Es indiscutible la
desagradable impresión que al actor debió causar el hecho que motiva estos autos y sus posteriores
consecuencias, situación que ya lleva varios años. La alteración de su vivienda y de su modo de habitarla,

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debió prodigar una lesión de índole espiritual y perturbadora.

Por lo demás, el monto fijado por la a quo se muestra razonable y propongo que se lo confirme.

Se agravia el actor de que se haya fijado la tasa del 8 % anual hasta el momento de la sentencia, y tiene razón.
Resolvió este Tribunal -por mayoría- a partir de la causa "Northlands" (24/04/2009), que debe ser la tasa
activa en lugar de la pasiva, por lo que debe modificarse este punto del fallo apelado.

Además, advierto que la a quo sostuvo debía fijar la referida tasa del 8 % porque los montos "han sido fijados
a valores actuales" (fs. 315 vta). Esto no es exacto ya que, salvo en lo que respecta al daño moral, el daño
emergente fue fijado en función de presupuestos y facturas acompañados por el actor unos años atrás.

Por todo lo expuesto, propongo que se modifique la sentencia apelada, que se fije la tasa activa por todo el
período computable según la sentencia apelada, y que la confirme en todo lo demás que resuelve, con costas
de esta instancia al consorcio vencido. La Dra. Liliana E. Abreut de Begher por las consideraciones expuestas
por el doctor Kiper, adhiere al voto que antecede.

El Dr. Mayo dijo:

Por las razones que expusiera en autos "Northlands Asociación Civil de Beneficencia c/Solari Claudia s/cobro
de sumas de dinero" (recurso 499.526 del 24/04/09) -a cuya lectura íntegra me remito por razones de
brevedad-, considero que corresponde aplicar la pasiva promedio que fija el Banco Central de la República
Argentina establecida en los plenarios "Alaniz Ramona Evelia c/Transportes 123 SACI interno 200 s/daños y
perjuicios" que mantiene la doctrina establecida en la sentencia "Vazquez Claudia Angélica c/Bilbao Walter y
otros s/daños y perjuicios" hasta el dictado del plenario "Samudio de Martinez Ladislaa c/Transporte
Doscientos Setenta SA s/daños y perjuicios" y a partir de aquí hasta el efectivo pago la tasa activa fijada en
este último acuerdo (arts. 301, 303 y ccs. del CPCC).

En consecuencia, considero que los intereses deberán liquidarse de la manera indicada precedentemente,
adhiriendo respecto de las demás cuestiones a los fundamentos vertidos por mis colegas preopinantes.

Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mi de lo que doy fe.

Fdo. Jorge A. Mayo (en disidencia parcial) - Liliana E. Abreut de Begher - Claudio M. Kiper.

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por mayoría

de votos, el Tribunal decide:

Modificar la sentencia apelada, fijándose la tasa activa por todo el período computable según la sentencia
apelada y confirmarla en todo lo demás que resuelve, con costas de esta instancia al consorcio vencido.

Regístrese, notifíquese y oportunamente, devuélvase.

Jorge A. Mayo (en disidencia parcial) - Liliana E. Abreut de Begher - Claudio M. Kiper.

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