Jurisprudencia Nacional  

   

PROPIEDAD HORIZONTAL. VIOLACION ART. 7 DE LA LEY 13.512.

VIOLACION REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. DEMOLICION DE OBRA
NUEVA.
DERECHO CIVIL

VANIN, JUAN C/ VICARI ELISA LUISA Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

01/02/2005 - CNCiv. - Sala L

TEXTO COMPLETO

En Buenos Aires, a los dìas del mes de febrero de dos mil cinco, hallàndose reunidos en Acuerdo los
señores Vocales de la Sala “L” de la Càmara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal a fin
de pronunciarse en los autos : “Vanin, Juan c/Vicari, Elisa Luisa y otros, s/daños y perjuicios” y de
acuerdo al orden de sorteo la DRA. LOZANO dijo :

Contra la sentencia de fs. 464/476 apelan ambas partes. La actora expresa agravios a fs. 525/526 y la
demandada reconviniente expone sus quejas a fs. 532/536.

En primer tèrmino y por razones de buen método corresponde tratar los agravios de la co-demandada
Canals.

Cabe tener presente que las partes comunes constituyen jurídicamente un condominio de indivisiòn
forzosa y puede ser de uso comùn o de uso exclusivo pero, en este último caso no altera la esencia de
parte comùn. En el caso a estudio el perito interviniente (fs. 57/61; 328/329 y 340) determinò que se
realizaron obras sobre un espacio comùn que por ende, quedò reducido y aumentò la superficie cubierta,
sin perjuicio de que dicha obra no contò con la autorizaciòn de la autoridad pertinente..

El art. 7 de la ley 13512 es claro y concreto. Exige el consentimiento unànime de todos los propietarios
porque las obras nuevas son construcciones o modificaciones que se realizan en las partes comunes y
que pueden alterar la parte sustancial del edificio.

La clàusula tercera del reglamento del consorcio, cuya fotocopia fuera agregada junto con la demanda y
que no recibiera observaciòn alguna por parte de la accionada, señala cuàles son los espacios de
propiedad comùn, comprendiendo a la azotea dentro de los señalados. A mayor abundamiento, hay que
tener en cuenta que el artìculo quinto del mismo reglamento establece que “los bienes de propiedad
comùn en ningùn caso perderàn su condiciòn de tales o podràn ser alterados salvo resoluciòn unànime de
los copropietarios”.

Tanto la ley de Propiedad Horizontal como el reglamento de copropiedad son especìficos al señalar los
espacios comunes, y ambos determinan que la azotea reviste ese caràcter. Por lo tanto las
manifestaciones del quejoso carecen de fundamentaciòn fàctica y jurìdica a los efectos de ser tenidos en
cuenta porque es una interpretaciòn particular la que efectùa acerca del alcance de las partes comunes
del reglamento de copropiedad. El juez de grado estudiò pormenorizadamente la determinaciòn de los
porcentuales para la planta azotea y para la unidad en cuestiòn. Ademàs, la pretendida conformidad de
los propietarios que invoca la reconviniente se aleja de la unanimidad que no solo exige el propio
reglamento del consorcio, sino que es exigida por la ley. Como bien señala el juez, aùn en los casos de
desgobierno del consorcio, otorgar valor a esa conformidad serìa admitir un acto contrario a derecho. Por
todo lo expuesto propongo se rechace el primer agravio.

En la segunda queja la demandada reconviniente insiste en que la demoliciòn de la obra implica un

ejercicio abusivo del derecho porque no se ha tomado en cuenta el instrumento de fs. 105, que a criterio
de la recurrente, si bien sòlo tres de los propietarios otorgaron su autorizaciòn, el resto lo habìa
efectuado “implìcitamente” porque las obras datan de 1975. La tolerancia que invoca la quejosa,
inclusive referida al actor, no puede contravenir la normativa vigente en la materia tanto a nivel legal
como reglamentario. Y aunque las obras mencionadas no presentan indicios de que la seguridad se
encuentre afectada lo cierto es que, admitir la violaciòn legal o ignorar el legìtimo interès atendible del
accionante, impide ingresar al estudio del pretendido ejercicio abusivo del derecho.
En el caso puntual el propietario innovador ha violado el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal,
violaciòn que importa una infracciòn seria que no puede ser convalidada a nivel judicial. Por lo expuesto
opino que debe ser confirmada la sentencia sobre el particular.

La demandada se agravia por la procedencia de la indemnizaciòn por filtraciones observadas en la unidad

del actor, y èste por el monto otorgado que, conforme se queja no tuvo en cuenta el costo total de las
reparaciones. Las demandadas impugnaron el peritaje porque alegan que el origen de los daños estarìa
localizado (presuncionalmente) en otro predio y no en el propio. Pero lo cierto es que, como sostiene el
señor juez de grado, los fundamentos del experto tienen su correlato con las declaraciones de la testigo
Acosta ( fs. 305). Ha quedado demostrado no sòlo que las filtraciones existieron sino que cesaron toda
vez que fueron reparadas por la demandada. Si bien la prueba pericial es de importancia en todas
aquellos pleitos donde se ventilan conocimientos que exceden los del juez, no hay que dejar de tener en
cuenta los restantes elementos probatorios. No hay que olvidar que la instalaciòn de la calefacciòn se
encuentra anulada por pèrdidas ( ver fs. 59), màs la coincidencia fìsica entre las filtraciones del interior
de la vivienda con las de la entrada comùn.

En cuanto al monto de condena desde ya adelanto que no puede prosperar el agravio porque el actor no
ha acreditado el costo de las reparaciones. De allì que sòlo hay que tomar en cuenta la suma cuantificada
por el experto. Propongo se confirme la sentencia sobre la procedencia y monto de indemnizaciòn. -

El actor se agravia porque la sentencia de grado desestimò la pretensiòn del rubro valor locativo de la
unidad. No basta la mera invocaciòn de la lesiòn a un interès; el daño debe ser efectivamente probado, y
sobre quien lo invoca recae la carga de la prueba en torno a su existencia. La improcedencia del reclamo
es evidente porque la pèrdida del valor locativo como el lucro cesante deben ser efectivamente probados
por los medios de prueba al alcance del justiciable.Nada de eso ha acontecido en las presentes
actuaciones.

El actor se agravia por la procedencia de la reconvenciòn que ordena eliminar una conexiòn existente en
el caño comùn de agua. Alega que se trata de una obra preexistente a la compra de la unidad y que su
realizaciòn implica la materializaciòn de un mal necesario. Entiendo que las razones expuestas no tienen
entidad para permitir el apartamiento de las prescripciones legales y reglamentarias. Se trata de la
realizaciòn de una obra que conlleva una clara violaciòn al ordenamiento jurìdico. El perito de oficio
señala que esta instalaciòn reduce la presiòn de agua que abastece al edificio ( ver fs. 329) lo que a
todas luces se contrapone con el derecho de los restantes copropietarios a usar y gozar de ese beneficio,
por lo que propongo se rechace el agravio.

Se queja la demandada por el rechazo del resarcimiento derivado de la falta de agua. En este sentido
cabe destacar que el art. 265 del ordenamiento adjetivo es claro al señalar que el escrito de expresiòn de
agravios deberà contener la crìtica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere
equivocadas. Por ello, la crìtica debe contener fundamentos y una explicaciòn lògica del yerro del juez. En
defecto de esa crìtica concreta y razonada el recurso se considera desierto. La demandada se limita a
expresar que no se hace lugar al resarcimiento de los daños derivados de la falta de agua, màs allà de
que estarìan acreditados a travès de declaraciones testimoniales. Sin embargo no especifica el yerro en
que habrìa incurrido el juez de grado al analizar este aspecto. Por todo lo expuesto propongo que en este
punto se declare desierto el recurso. -

Tambièn se agravia por el rechazo de la reconvenciòn con respecto a la apertura de una puerta desde el
dormitorio al patio interno del edificio, como tambièn por la colocaciòn de rejas en la ventana exterior, ya
que, segùn su opiniòn, afectan lugares de propiedad comùn. Considero que en este aspecto no puede
hacerse lugar al reclamo porque no afecta el derecho de los copropietarios, sobre todo teniendo en
cuenta que la instalaciòn de rejas en las ventanas exteriores obedece a la necesidad de procurar
elementos que brinden una mayor seguridad en los tiempos que corren. Entiendo que la modificaciòn
introducida se presenta como innovaciòn, en razòn de su naturaleza y que su objetivo es lograr un uso o
goce màs eficiente del bien, para el propietario y su grupo familiar ( conf. Consorcio de Propietarios
Virrey del Pino 1498 c/ Birkner, Enrique”, C.N.Civ., Sala J, 31/3/1998, voto de la Dra. Zulema Wilde). Por
otra parte condenar a restituir al estado anterior, es olvidar los motivos que pueden obedecer al
resguardo de la seguridad de la unidad funcional.Asì, propongo se rechace este agravio..

En cuanto a la queja planteada por la actora con relaciòn a la tasa de interès aplicable, atento el criterio
sostenido por esta Sala corresponde se aplique la tasa pasiva promedio conforme lo resuelto en los
plenarios del fuero “Vazquez, Claudia c/ Bilbao, Walter” y “Alaniz c/ Transportes”, desde el 9 de junio de
1992 ( fecha del informe pericial) hasta su efectivo pago, atento la falta de agravio sobre el lapso
establecido en la sentencia de primera instancia. En este sentido debe modificarse el decisorio de grado..

Por ùltimo, la accionante se agravia por la forma de imposiciòn de costas de la sentencia de grado y
entiendo que no le asiste razòn. El decisorio recurrido establece que las costas seràn soportadas por los
respectivos sujetos pasivos que resultan vencidos por considerar que no ha habido mèrito alguno para
apartarse del principio general en la materia que emana del art. 68 del Còdigo Procesal. Se trata de una
demanda y reconvenciòn que han prosperado de modo tal que no justifica tal apartamiento.

Por los fundamentos expuestos al Acuerdo propongo se modifique la sentencia de fs. 464/476 y se
aplique la tasa pasiva promedio que publica mensualmente el Banco Central de la Repùblica Argentina
desde el 9 de junio de 1992 hasta su efectivo pago y se la confirme en todo lo demàs que ha sido
materia de agravios. Costas de Alzada en un setenta por ciento (70%) a cargo de la demandada
reconviniente y el 30% (treinta por ciento) restante a la actora atento el resultado de las apelaciones
vertidas.ASI VOTO.

El Dr. Pascual por razones anàlogas vota en el mismo sentido.

Con lo que terminò el acto, firmando los señores Vocales por ante mi que doy fe. Dres. Judith Lozano,
Emilio M. Pascual, Julio C. Speroni. Es copia fiel del original que obra en el Libro de Acuerdos de la Sala.

Buenos Aires, de febrero de 2005.

Y VISTO : lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente el

Tribunal decide : Modificar la sentencia de fs. 464/476 y aplicar la tasa pasiva promedio que publica
mensualmente el Banco Central de la Repùblica Argentina desde el 9 de junio de 1992 hasta su efectivo
pago y confirmarla en todo lo demàs que fue materia de agravios. Las costas de Alzada se imponen en
un setenta por ciento (70%) a la demandada reconviniente y el treinta por ciento (30%) restante a la
actora atento el resultado de las apelaciones vertidas.

Difièrese conocer de los recursos deducidos por honorarios y los correspondientes a la Alzada para
cuando exista liquidaciòn aprobada en los tèrminos del art. 1° de la ley 24432 y establezca el monto de
la condena a demoler.

El Dr. Rebaudi Basavilbaso no firma por haber intervenido en 1ra. Instancia (art. 109 Regl. Just.
Nacional),.

Regìstrese, notifìquese y devuèlvase.