LA LOCACIÓN EN UN CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

PARTICULARIDADES
Año 2004 / N° 2 / Pag. 383 /

Autor

Rinessi, Antonio Juan

Sumario

I. Naturaleza jurídica de la propiedad horizontal. II. El dominio en la propiedad

horizontal. III. Facultades del propietario con respecto a las cosas y partes comunes. IV.
Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes. V. Violación de las prohibiciones.
VI. Obligaciones del locatario. 1. Las obligaciones propter rem. 2. La obligación de
respetar el derecho del locatario. 3. La obligación del locatario en las relaciones de
vecindad. a) Uso contrario a la moral o buenas costumbres. b) Contrarios a los fines
previstos en el reglamento. c) Obligaciones impuestas por la normal tolerancia. d)
Perturbación a los vecinos. 4. Prohibiciones impuestas en función de seguridad y riesgo.
VII. Violación de las prohibiciones. VIII. Obligación del pago de expensas. 1. Poseedor
por boleto. 2. Tenedor locatario. 3. El locatario no integra el consorcio. IX.
Apoderamiento de los propietarios.

I. Naturaleza jurídica de la propiedad horizontal II. El dominio en la propiedad

horizontal III. Facultades del propietario con respecto a las cosas y partes comunes IV.
Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes V. Violación de las prohibiciones
VI. Obligaciones del locatarioVII. Violación de las prohibiciones VIII. Obligación del
pago de expensasIX. Apoderamiento de los propietarios

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LA LOCACIÓN EN UN CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

PARTICULARIDADES

I. Naturaleza jurídica de la propiedad horizontal

Entendiéndose que el propietario de un piso o departamento en propiedad horizontal
goza de los derechos propios del dominio, con algunas restricciones que son particulares
de este régimen, nada mejor para dar claridad a la relación que se crea en la locación,
que analizar la esencia de este derecho que proviene del régimen de propiedad
horizontal.
Existen distintas elaboraciones doctrinarias acerca de la naturaleza jurídica de la
propiedad horizontal en la legislación comparada, que aquí omitiremos por considerar
que lo que nos interesa es lo relativo a la organización que de los derechos de propiedad
hace la ley 13.512. Por lo tanto nos circunscribiremos a las opiniones doctrinarias y
jurisprudenciales que se han efectuado con respecto a dicho régimen legal.
Basándose en el hecho de que la propiedad horizontal supone la existencia de
propiedades privativas juntamente con comunes, se ha considerado como una
communio pro indiviso [1]. Esta doctrina ha sufrido muchas críticas.
También se ha sostenido que la propiedad horizontal es un dominio integrado con un
condominio de indivisión forzosa, según lo dispuesto en el artículo 2° de la ley, que
reconoce a cada propietario ser dueño exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre las cosas que son de uso común del edificio o
indispensables para mantener su seguridad. Este criterio asimila el régimen de la
propiedad horizontal a los propios del dominio y condominio del Código Civil [2]. Sin
embargo este criterio no toma en cuenta las modificaciones que la ley regla con respecto
al condominio, como tampoco aquellas restricciones que recaen sobre el dominio que
organiza.
Otra doctrina sostiene que se trata de un derecho real autónomo, justamente porque la
propia ley impone restricciones como también pautas distintas para uno y otro derecho,
lo cual lo convierte en un derecho singular con relación a los derechos de dominio y de
condominio. Se destacan como fundamento de esta doctrina las particularidades del
régimen con la obligación de un reglamento de copropiedad, sometimiento de las
decisiones a una asamblea de consorcistas, la administración por un representante de los
consorcistas, entre otras relativas a los diferentes derechos [3].
Otra opinión que se registra es la de ser un condominio de indivisión forzosa con
participación de uso y goce. Según ello la misma ley ha organizado un condominio de
indivisión forzosa perpetua con participación perpetua de uso y goce. Así se sostiene
que el inmueble es común o del condominio de los consorcistas en todas sus partes, con
ello se evita hacer distinciones entre las paredes, que serían comunes, y revoques,
pinturas, etcétera, que serían privativos. Al aceptarse esta opinión se facilita también la
solución de la diaria controversia respecto de quien debe soportar las reparaciones, ya
que será principio que estén a cargo de la comunidad [4].
Podemos concluir que no se trata del condominio y dominio legislado en el Código
Civil, porque ambos derechos en la ley 13.512 se encuentran modificados, a pesar de
que se parezca al condominio con indivisión forzosa, como también al dominio.
La jurisprudencia por su lado ha sostenido que no debe olvidarse la naturaleza propia
del sistema de propiedad horizontal, que no puede ser desnaturalizado admitiendo
soluciones contrarias al texto de la ley [5]. La ley 13.512 no sólo ha creado una nueva
forma de condominio sino también una modificación sustancial del régimen de dominio
[6]. El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autónomo, nuevo y distinto
de los derechos reales enumerados en el artículo 2503 del Código Civil, que recae sobre
una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento y
un porcentaje de cosas comunes. La autonomía del derecho de propiedad horizontal no
quita que se trate de un condominio y un dominio o básicamente de un condominio,
pero a los que se agregan mayores restricciones a más de una organización dinámica
fundada sobre una administración obligatoria, asambleas, etcétera [7].
Para que no queden dudas acerca de este nuevo derecho real, se ha sostenido que la ley
13.512 no se ha limitado a la creación de un condominio similar al normal, sino que al
combinar las figuras jurídicas del dominio individual con la de un condominio especial
de indivisión forzosa ha dado nacimiento a un derecho real autónomo con características
propias, cuyo principal rasgo distintivo radica en la configuración de un ente con aptitud
para adquirir derechos y contraer obligaciones, constituido por el consorcio, y cuyo
órgano representativo y ejecutivo es el administrador del edificio. El consorcio se rige
por sus órganos o sea que no puede funcionar sin la existencia de los mismos y, aun
cuando hubiere finalizado el tiempo por el cual fuera designado su representante legal,
debe seguir funcionando con dicha representación hasta que se designe otra persona, por
aplicación analógica del artículo 53 del Código Procesal [8].
II. El dominio en la propiedad horizontal
El titular es dueño exclusivo del piso o departamento y copropietario de las cosas
comunes, pero con una estructura básica común y en un mismo terreno. En
consecuencia en la vida consorcial se da una gruesa trama de derechos y obligaciones
entre consorcio y consorcistas, y éstos entre sí, anudados o entretejidos en base a la ley
y al reglamento de copropiedad y administración, a los que se agregan las decisiones
asamblearias y administrativas.
Con respecto al ejercicio del derecho de propiedad del piso o departamento, éstas son
las propias facultades del dueño; así lo refirma el artículo 2° de la ley 13.512.
En tal sentido, comenzando a enumerarlas señalaríamos el derecho de poseer la cosa, de
servirse de ella, de usarla y gozarla, de disposición, constitución de gravámenes reales y
derechos reales como servidumbre, uso habitación y anticresis; a su vez el artículo 4° de
la ley aclara: que el propietario, sin consentimiento de los demás, puede además de
enajenar el piso o departamento que le pertenece, constituir derechos reales y personales
sobre el mismo. De lo que se desprende que podrá dar en locación, en razón de tratarse
de un derecho personal.
Lo importante recae indudablemente en la extensión de este derecho personal de dar en
locación, que sin embargo la ley no se detiene en reglamentarlo, de donde quedará
enmarcado según los alcances del ejercicio del derecho de dominio que el titular goza
con respecto a su piso o departamento, y a la vinculación que juntamente con tal
derecho ostenta en relación a la cosa común. Nos referiremos en primer lugar a la
descripción del encuadre del derecho de dominio con respecto a la cosa privativa, para
luego señalar los vínculos con el ejercicio del condominio con sujeción al reglamento de
copropiedad.
Con respecto al ejercicio del derecho de dominio, éste en la propiedad horizontal
importa cada vez menos la idea de uso y goce ilimitados, y la máxima qui suoiure utitur
neminem ledit ha dejado de tener aplicación [9].
Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el
régimen de la propiedad horizontal, requiriendo un comportamiento mucho más
circunscripto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y bienestar del prójimo.
Las restricciones y límites al dominio establecidas por la ley 13.512 y los reglamentos
respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal
y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los
copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema.
El régimen de la propiedad horizontal es un sistema que, por su especificidad, exige que
las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucho más rigurosa,
ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas
y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de
copropiedad y administración [10].
Si bien en principio la ley 13.512 reconoce a cada propietario la máxima utilización de
su unidad, ese ejercicio está limitado por la concurrencia de los derechos de igual
jerarquía de los demás, habida cuenta del interés general que significa la conservación
del edificio y subsistencia del régimen consorcial [11].
Las limitaciones o restricciones al dominio en la propiedad horizontal son de dos clases:
1) Las establecidas en la ley, y
2) las impuestas reglamentariamente en el reglamento de copropiedad. Estas últimas
están regidas en cuanto a su ponderación por las normas constitucionales
correspondientes a este derecho.
Las limitaciones legales surgen del artículo 6° de la ley 13.512, en estos términos:
Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
En cuanto a los ruidos la jurisprudencia ha precisado que los ruidos molestos pueden
consistir en pisoteos y tumbos que producen las criaturas de corta edad en juegos
infantiles, los taconeos de los mayores, la música llevada a su mayor volumen, el
arrastre de sillas y otros muebles, las voces o gritos destemplados, y en general el
estrépito y barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas precauciones y
cuando no se actúa con prudencia. Además se ha señalado que los que residen en
edificios de propiedad horizontal poseen experiencia sobrada acerca de la ubicación de
los ruidos, pudiendo diferenciar perfectamente los provenientes del departamento
situado encima suyo de aquellos que proceden de otras unidades [12].
También se ha precisado con respecto a las vibraciones como ruidos, que no es
necesario que éstos causen patologías auditivas para que deban cesar. Basta al efecto
que provoquen una perturbación que no sólo afecte el descanso, sino que no permita el
desenvolvimiento normal de la convivencia entre vecinos [13].
Con respecto a sustancias peligrosas se ha decidido el caso de un taller de reparaciones
de muñecas, que comprendía la restauración, composturas, reparaciones o decoración de
las mismas con materiales inflamables, lacas nitrocelulósicas de olor fuerte, alcohol de
quemar, thinner, y donde el reglamento de propiedad prohibía expresamente la
ocupación de cualquier tipo de taller; el fallo determinó indemnizar a los copropietarios
accionantes y el retiro del taller [14].
Contraría los fines previstos en el reglamento la transformación de un espacio abierto en
uno cubierto, destruyendo el equilibrio de la totalidad del edificio cuya división en
unidades se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una
proporcionalidad de situaciones, que no deben modificarse arbitraria y unilateralmente.
Tal régimen correría el riesgo de desnaturalizarse y convertirse en un semillero de
conflictos [15].
También el artículo 5° de la ley introduce otra limitación al ejercicio del derecho de
propiedad, consistente en prohibir toda innovación o modificación que pueda afectar la
seguridad del edificio o los servicios comunes.
Con respecto a las restricciones reglamentarias, participan del carácter de normas
estatutarias, de las que afectan la extensión y la existencia misma de los derechos reales
y personales de los copropietarios sobre las partes privativas y comunes [16].
Las limitaciones reglamentarias impuestas en el reglamento de copropiedad, tales como
el destino de vivienda de las unidades, no sólo tiende a evitar a los condóminos las
molestias que normalmente ocasiona el establecimiento de un comercio, oficina, o un
consultorio, con su incontable secuela de afluencia de clientela, sino también por el uso
excesivo de las instalaciones comunes y particularmente en el caso del uso del ascensor.
La imposición de estas cláusulas restrictivas en el reglamento no son inválidas y
encuentran su respaldo legal en el artículo 6° de la Ley de Propiedad Horizontal [17].
El artículo 7° que se refiere a obras nuevas determina que el propietario del último piso
no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos, aclarando que la obra nueva que afecte el
inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

III. Facultades del propietario con respecto a las cosas y partes comunes
El artículo 2° de la ley 13.512, además de una enumeración de las partes comunes del
edificio, aclara previamente que el terreno y las cosas de uso común del mismo, o
indispensable para mantener su seguridad, son de copropiedad de los propietarios de los
departamentos o pisos. En la enumeración incluye:
a) los cimientos, muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, puerta de entrada, jardines;
b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etcétera;
c) los locales para alojamiento del portero y portería;
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Agrega por último que esta enumeración no tiene carácter taxativo, por lo que pueden
surgir, y ello ha ocurrido, otros elementos no enumerados, tales como:
a) Los balcones, aun cuando para algunos son privativos y para otros comunes porque
forman parte de la fachada del edificio [18];
b) las puertas de ingreso a cada departamento. Existe dualidad de pareceres, mientras
que unos sostienen que son privativas, otros afirman ser comunes. De todas maneras
están sujetas a restricciones en cuanto a su aspecto exterior, que debe ser uniforme con
el resto de los departamentos;
c) las ventanas que dan al exterior del edificio o a partes comunes forman parte del
muro que es común. Sin perjuicio de lo expresado la ley menciona a los sótanos y
azoteas que revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

IV. Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes

Las prohibiciones establecidas por el artículo 6° que hemos examinado con anterioridad
alcanzan a los ocupantes, situación que comprende tanto a inquilinos como a meros
ocupantes. En tal sentido estas prohibiciones, por más que no estuvieran establecidas en
el contrato de locación, deben ser observadas por el locatario so pena de aplicarse las
sanciones que establece la propia Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 15. Sin
perjuicio de ello, están los derechos que corresponden al propietario de la unidad como
locador, cuando se ha infringido el contrato, pudiendo, si así se ha estipulado, provocar
el desalojo del locatario por incumplimiento o violación del contrato.

V. Violación de las prohibiciones

El artículo 15 de la ley 13.512 establece que en caso de violación por parte de los
propietarios u ocupantes de las normas del artículo 6°, el representante o los
propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y
acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto
hasta veinte días o multa en beneficio del fisco de doscientos a cinco mil pesos... Más
adelante aclara la norma que si el infractor fuera un ocupante no propietario, podrá ser
desalojado en caso de reincidencia.
Highton aclara que tratándose de un ocupante no propietario, si bien las penas son las
mismas del propietario, se puede llegar hasta el desalojo del ocupante, en caso de
reincidencia en la violación de la prohibición, pues ello es grave sanción, más aún en
época de escasez de vivienda [19]. Estimamos que este último argumento ya no es
válido por cuanto ha variado fundamentalmente en la actualidad el mercado locativo, en
que se han equilibrado bastante los intereses en pugna entre locadores y locatarios,
sobre todo con respecto a los precios de los alquileres.
La sanción dispuesta por el artículo 15 solamente se refiere a las violaciones al artículo
6°, como son:
a) Los destinos de usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de copropiedad o administración;
b) la perturbación con ruidos o de cualquier otra manera de la tranquilidad de los
vecinos, o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

VI. Obligaciones del locatario

1. Las obligaciones propter rem

El crédito por expensas, mirado desde el punto de vista pasivo, participa de la naturaleza
jurídica de las denominadas obligaciones propter rem, ya que se desplaza siguiendo la
titularidad dominial, aunque no presenta uno de los caracteres típicos de las
obligaciones de esa categoría, que es la posibilidad de liberarse mediante el abandono
[20].
Se refiere a ella la ley 13.512 en su artículo 17, determinando que las obligaciones que
tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del
edificio, sigue siempre el dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes
de su adquisición, y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los
artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
En el supuesto de las expensas comunes en la propiedad horizontal -ha expresado
Bueres [21]- ningún propietario podrá liberarse por renuncia del uso y goce de los
bienes o servicios comunes ni por el abandono del piso o departamento que le
pertenece, vale decir, que la ausencia de posibilidad de abandono hizo dudar a algunos
autores acerca del carácter propter rem de este deber jurídico, aunque la doctrina
prevaleciente estima que nos encontramos frente a una cabal obligación real. Estas
observaciones -ha dicho el profesor- nos conducen a afirmar que la categoría de las
obligaciones reales (propter rem), debe captarse con criterio de amplitud, pues de
seguirse unos lineamientos rigurosos en lo que hace a ciertas exigencias que se pretende
sean constantes, la sistematización se haría imposible, y ello reconducirá a la aptitud de
renunciar a toda ordenación.
A su vez ha sido avalado este criterio en el plenario de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil del 18 de febrero de 199922, al sostenerse que la obligación de
pagar las expensas comunes, por ser propter rem, pasa al adquirente de la cosa a
diferencia de los impuestos, tasas o contribuciones que son gobernadas por las reglas del
artículo 503 y 1195 del Código Civil.
Miradas desde el punto de vista activo, son derechos personales que van unidos a la
titularidad del derecho real, o de una relación posesoria. Sin embargo en la ley 13.512,
por virtud del artículo 8°, ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas
comunes del uso o goce de los bienes o servicios comunes, ni por el abandono del piso o
departamento que le pertenece.
Cuando se trata de prestaciones sucesivas, como ocurre con las expensas, el deudor
propter rem, igualmente responde con todo su patrimonio, pero sólo por las devengadas
durante su titularidad; por las anteriores, en cambio, responde únicamente con la cosa
(art. 3266, Cód. Civ.).
Cualquier convención en contrario en cuanto a la distribución del pago de las expensas
resulta inoponible al consorcio, el que puede accionar contra el titular actual por el total
debido, sin perjuicio de la acción de repetición que eventualmente pudiere ejecutarse
contra su antecesor [23].
El sujeto pasivo del crédito por expensas es cada uno de los titulares de la propiedad
horizontal, y es un principio general que rige con independencia de las convenciones
que pudieran haberse celebrado con terceros, las que para el consorcio son res inter alios
acta; pero en el caso de haberse celebrado un contrato de locación por el cual se pone a
cargo de éste el pago de las expensas, éste en principio es el obligado al pago ante el
consorcio, pero si dejara de pagarlas no puede ser ejecutado por el consorcio, el que
solamente tiene acción contra el titular de la unidad.Éste a su vez tendrá la pertinente
acción de reintegro contra el primero, no por virtud de la ley 13.512 sino en razón del
contrato de locación, atento a lo dispuesto por el artículo 1578 del Código Civil. Esta
acción ejecutiva, como determina la norma legal, podrá concretarse con el embargo
sobre los bienes del deudor sujeto al privilegio concedido por el Código al locador.
Siendo entonces por virtud del contrato de locación, el locatario deudor del locador en
consecuencia de la cláusula pactada en ese sentido, y a su vez el locador deudor del
consorcio por el mismo concepto, es obvio que éste está habilitado para subrogarse en
los derechos del locador para perseguir el cobro del crédito. Esta subrogación tendrá
posibilidad de ejercitarse en la medida en que las expensas tanto ordinarias como
extraordinarias hayan sido asumidas por el locatario, de lo contrario la subrogación no
tendría ningún beneficio para el consorcio, por la razón de que solamente las ordinarias
cabrán en la subrogación, no así las extraordinarias, que tendrá que ejecutar
independientemente del titular dominial.

2. La obligación de respetar el derecho del locatario

Considerando que las obligaciones propter rem nacen de la ley (tipicidad), se estima que
la obligación del adquirente de respetar el derecho del locatario es de esa esencia. Por lo
que se refiere a la naturaleza jurídica del derecho del locatario se ha discutido si se trata
de un derecho personal o real, y dentro de la primera opción se piensa que hay un
contrato tácito entre el enajenante y el adquirente, por existir una delegación
acumulativa y no novatoria. Busso en cambio señala que no hay consentimiento tácito
que valga entre adquirente y enajenante, pues el derecho del inquilino tiene génesis
legal. Esto lleva a considerar que la obligación surgida del artículo 1498 del Código
Civil sea considerada como propter rem, aunque no haya liberación del transmitente
(locador), ni pueda hacerse efectivo el derecho de abandono [24].
Se ha dicho sin embargo que esa obligación se basa en la equidad y buena fe, y que
precisamente esta última -la buena fe-, determina que el artículo 1498 del Código Civil
posee vigencia sólo cuando el adquirente conocía la existencia de la locación, pues en
caso contrario el inquilino pierde el derecho que le acuerda la susodicha norma, y sólo
tiene una acción contra el locador, lo que hace afirmar a Bueres que no parece
justificado ese predominio del derecho del adquirente por sobre el locatario si no hubo
mala fe de ninguno de ellos [25].

3. La obligación del locatario en las relaciones de vecindad

a) Uso contrario a la moral o buenas costumbres

Las relaciones de vecindad se expresan como un límite al dominio, determinando de
esta manera un marco de actuación del propietario, en relación a idénticos derechos de
dominio de fundos colindantes o vecinos.
Esto mismo sucede en el derecho de propiedad horizontal, pero su cumplimiento es
mucho más severo. Si bien el derecho sobre la unidad es pleno y tiene todas las
características del derecho de propiedad, la circunstancia de estar todos los propietarios
vinculados por esa situación de hecho que supone la convivencia en un mismo edificio,
la de ser copropietarios y usuarios de las partes comunes, la estrecha vecindad, impone
ciertas restricciones al dominio que caracterizan el derecho de propiedad horizontal. La
abstención de determinadas conductas importa una restricción al derecho de propiedad
en razón del régimen especial al que está sometido [26].
En tal sentido el artículo 6° de la ley 13.512 impone al propietario y ocupante de los
departamentos o pisos una serie de prohibiciones que, si bien son propias del derecho de
dominio, se extienden a cualquier ocupante, y con mayor razón al locatario que es
ocupante del bien en virtud de una relación jurídica legítima, como es el contrato de
locación. Por lo tanto tales prohibiciones se extenderán sin excepciones al locatario de
la unidad, que está facultado por el contrato a usar y gozar del mismo, con los mismos
alcances que lo puede hacer el propietario.
Sin embargo debemos advertir que las prohibiciones que impone el artículo 6° al
propietario u ocupante del departamento o piso, en su primer inciso a, de destinarlo a
usos contrarios a la moral o buenas costumbres, son más bien propias del régimen de
convivencia que del régimen de dominio, pero se extenderán al locatario en razón de
que la norma involucra en las prohibiciones al propietario y ocupante.

b) Contrarios a los fines previstos en el reglamento

Del mismo inciso surge otra restricción cual es la prohibición a fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administración. La mención del destino es
una circunstancia que el reglamento de copropiedad y administración deberá contener,
porque así lo dispone el artículo 3°, inciso 5° del decreto reglamentario 18.734/49. Esta
mención debe ser lo más precisa posible a fin de no dar lugar a equívocos para cuya
resolución sea necesaria la intervención judicial. Pero si el reglamento nada dice no
obsta considerar que el uso general de los propietarios marca una pauta que los jueces
pueden tener en cuenta.
Además las mismas prohibiciones que el reglamento establezca para los propietarios
deben de ser observadas por los locatarios, en lo que se refiere al destino, como por
ejemplo, si está prohibida la instalación de consultorios y estudios profesionales, obliga
a todos a observarla, aun a aquellos que tuvieran una autorización para darle a su unidad
aquel destino, pero no procuraron oportunamente la pertinente modificación del
reglamento, estando en condiciones de hacerlo [27].
El locatario por mandato del Código Civil, con respecto al contrato de locación, debe
darle al piso o departamento el uso y goce estipulado, y a falta de convenio, aquel para
el que la cosa ha servido antes, o al que regularmente sirven cosas semejantes (art. 1554,
Cód. Civ.). Por lo tanto mientras el piso o departamento no sea destinado por
reglamento a otros usos, corresponderá el de vivienda, por las características de la
edificación.
Se ha sostenido que la disposición reglamentaria que prohíba dar a las unidades
sometidas al régimen de propiedad horizontal un destino distinto al de vivienda familiar
no puede, en principio, considerarse abusiva, toda vez que los destinos convenidos
encuentren su justificación en impedir que cualquiera de tales unidades sea utilizada
para una finalidad diferente a la acordada [28].

c) Obligaciones impuestas por la normal tolerancia

El inciso b, del artículo 6°, en su primera parte consagra una disposición que es el
correlato del artículo 2618 del Código Civil que prohíbe los ruidos molestos,
considerando tales aquellos que exceden la normal tolerancia. Si bien la norma se
refiere al derecho de propiedad, no obstante se ha interpretado que también compete al
usufructuario, al usuario, al habitador y al acreedor anticresista, así como a los
poseedores y tenedores [29], entre los cuales se cuenta a los locatarios.
El nuevo artículo 2618 reformado por la ley 17.711 dispone que las molestias que
ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por
el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización
administrativa para aquéllos. Spota [30] sobre el particular señala que debe distinguirse
entre acto ilegal, en cuanto acto ilegítimo en sí mismo, que ultrapasa los límites
objetivos de la norma; acto excesivo, que constituye un acto legítimo, ejercido de
acuerdo con los límites objetivos establecidos por la norma, pero que se traduce en un
ataque o menoscabo al derecho ajeno, y acto abusivo, que si bien respeta los límites
objetivos del derecho, desvía la finalidad en vista de la cual el ordenamiento jurídico
ampara a la persona en la prerrogativa que ejerce, causando daño al derecho o al interés
legítimo y directo de los demás. Para este autor la responsabilidad en las relaciones de
vecindad es un supuesto de responsabilidad objetiva por el ejercicio legítimo de un
derecho subjetivo, aun cuando excesivo por ultrapasar las incomodidades ordinarias de
la vecindad y reportar asimismo un ataque al derecho ajeno, al causarle un daño
positivo.
Se trata de un supuesto de responsabilidad civil sin antijuridicidad, donde la doctrina del
riesgo creado, madre de la teoría objetiva, halla una de sus más claras expresiones [31],
por cuanto el artículo en su segundo párrafo determina que los jueces, según las
circunstancias del caso, pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de
tales molestias.
Veamos ahora en qué coinciden los supuestos señalados en la norma del artículo 2618 y
los que menciona el artículo 6°, inciso b, en su primera parte. Según Flah [32] la misma
lectura admite el inciso b, del artículo 6°, porque el objetivo siempre es la normal
convivencia y la tranquilidad de los vecinos, susceptible de ser afectada no sólo por más
perturbaciones sino, como expresa el mismo inciso en su segunda parte, al ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
El acatamiento a las disposiciones de la ley y del reglamento son fundamentales para
mantener la convivencia. Sobre tales aspectos las mismas restricciones que pesan sobre
cabeza del propietario se van a trasladar al locatario, no solamente por la expresa
mención de la ley, de extenderse al ocupante, sino por cuanto el locatario por contrato
tiene el ejercicio del derecho de uso y goce de la cosa, que son desprendimientos del
titular del derecho de propiedad, salvo aquellos que pudo haberse éste reservado, en la
medida de no haber extendido la locación a toda la cosa inmueble (parte de un
departamento o piso).
El fundamento de no perturbar con ruidos molestos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos no es otro que el de procurar que los propietarios u
ocupantes mantengan una buena convivencia consorcial, sin más alteración que las
derivadas de un uso regular de los distintos sectores según el destino asignado. La
jurisprudencia en este sentido ha hecho una aplicación variada de la apreciación judicial
con respecto a la tenencia de los animales, en relación con la perturbación de la
tranquilidad de los vecinos: Así determinó la exclusión de un animal en virtud de la
prohibición expresa contenida en el reglamento [33]. En otro caso tomó en cuenta que
en el horario en que se oía al animal sus ruidos se mezclaban con los demás
provenientes de la calle, resolviéndose en consecuencia que no correspondía su retiro
[34]. En otro caso se resolvió que la prohibición establecida en el reglamento no puede
extenderse en términos absolutos; pero su generalidad, que alcanza a todos los animales
que pueden causar molestias, tiene por fin impedir que se aumente la tenencia en los
departamentos o evitar la discusión de cuáles son los que la ocasionan, ya que por lo
general ninguno de los propietarios admite que lo sea el propio [35].
No cualquier molestia puede ser impedida: deben soportarse ciertas incomodidades
menores, en tanto éstas no excedan la normal tolerancia. Mientras no se colme la
medida, hay entre vecinos un deber de paciencia, ya que ciertas incomodidades deben
aceptarse como un precio, a veces duro, de la civilización moderna, pero si se demuestra
que la molestia excede lo razonable, hay que ponerle coto [36].
Corresponde en primer lugar armonizar los límites de la normal tolerancia con el
ejercicio regular del derecho sancionado por la norma del artículo 2513 del Código
Civil, que dispone el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y
gozarla conforme a un ejercicio regular en sincronía con el principio general del artículo
1071 del mismo Código. En este sentido la descalificación del ejercicio de un derecho
es también un límite, pero en este caso proviene del derecho mismo. El derecho debe ser
ejercido de un modo regular, conforme a la buena fe, las buenas costumbres, los fines de
la ley. Es decir que el derecho en su nacimiento contiene un perímetro que el ejercicio
posterior no puede transgredir [37].

d) Perturbación a los vecinos

En el inciso b, del artículo 6° de la ley 13.512 se establecen dos clases de restricciones.
Aquí nos vamos a referir a la perturbación con ruidos, o con otros medios, de la
tranquilidad de los vecinos, porque cabe dentro de las que venimos analizando en la
especie.
Se trata de una limitación similar a la contenida en el artículo 2618 del Código Civil,
pero mucho más severa en atención a la íntima conexión de las unidades. Las
inmisiones pueden referirse a humo, calor, olores, luminosidad, ruido, vibraciones, u
otras molestias similares. Si la actividad corresponde a un destino permitido, la normal
tolerancia se medirá con menos rigor que en el supuesto de un uso no admitido en el
reglamento; ello por cuanto el propietario ha aceptado algunas incomodidades si el
edificio admite diversos fines, especialmente cuando no pueden subsanarse las
molestias y éstas son las mínimas que la actividad permitida puede producir. La
prohibición de tenencia de animales puede quedar involucrada en esta traba genérica, si
no es específica [38].

4. Prohibiciones impuestas en función de seguridad y riesgo

En la segunda parte del inciso b, del artículo 6°, éste agrega otro género de
prohibiciones distintas a la contenida en el mismo inciso, y que ha sido objeto de los
comentarios precedentes. Se trata de aquellas actividades que comprometan la seguridad
del inmueble, o las que pongan en riesgo el inmueble por ser mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el edificio. Se ha dicho que tales supuestos deben dilucidarse sobre la
noción de la normal tolerancia, y precisar cuándo la seguridad del inmueble queda
comprometida.
Aunque referidas al objeto específico sobre el que recae este derecho, aquellas
prohibiciones previstas en la segunda parte del inciso b, del artículo 6°, son restricciones
análogas a las del artículo 2621 del Código Civil. En consecuencia, aun estando
admitido un destino industrial o comercial, la unidad no puede dedicarse, por ejemplo a
la fabricación o venta de material de pirotecnia o muy inflamable, o funcionar como
depósito de sustancias corrosivas, y en tal sentido es irrelevante la autorización
administrativa.
Dentro de este punto -manifiesta Highton [39]- se pueden incluir como restricciones o
prohibiciones las modificaciones en el objeto exclusivo a que se refiere el artículo 5°,
cuando en su párrafo 1° se refiere a toda innovación o modificación que pueda afectar la
seguridad del edificio o los servicios comunes. Estando vedado al locatario por el
contrato de locación realizar, sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma
de la cosa arrendada, o fuesen prohibidas en el contrato, u obras nocivas para la cosa o
que muden su destino (arts. 1565 y 1566), no cabría pensar que el locatario pueda llevar
a cabo estas obras, porque de hacerlo estaría violando el contrato de locación celebrado,
además de afectar las obligaciones del propietario de la unidad, con las consiguientes
responsabilidades de éste.
Cabe por lo tanto delimitar con bastante precisión en el contrato de locación acerca de
las prohibiciones que no solamente surgen de la relación locativa, sino de aquellas que
se desprenden de los artículos 5°, 6° y 7° de la ley 13.512 para delimitar la órbita de las
responsabilidades, que necesariamente, aunque las transgreda el locatario, frente al
consorcio recaerá sobre el propietario.

VII. Violación de las prohibiciones

El artículo 15 de la ley 13.512 se ocupa del procedimiento a las violaciones del artículo
6° de la ley. El artículo tanto se refiere a los propietarios como a los ocupantes,
categoría que podemos asimilar al locatario.
Highton [40] estima que no obstante referirse el artículo a las violaciones del artículo
6°, puede hacerse extensivo el criterio legal a las prohibiciones de los artículos 5° y 7°
de la ley.
Si el autor de la violación a los principios consagrados en el artículo 6° fuese el
propietario será pasible de arresto hasta veinte días. Sanción que prácticamente no se
aplica. En cambio la multa que prevé el artículo como sanción tampoco se aplica porque
ha quedado completamente desactualizada en virtud de los procesos inflacionarios que
vivió el país, razón por la cual reiteradamente se han modificado los valores de la
moneda.
Si en cambio el autor de la violación ha sido un ocupante no propietario (locatario), para
Highton [41] las penas son las mismas que para los propietarios. Pero además es posible
aplicar el desalojo, siempre que fuera reincidente.
En cuanto a la reincidencia requerida, Flah [42] entiende que es genérica, es decir que
bastará haber incurrido en dos infracciones al artículo 6° y que exista condena en la
primera, sin exigirse que la segunda violación sea de la misma especie que la
precedente.
Si el infractor fuese un ocupante no titular del dominio, la acción puede ser igualmente
entablada contra el propietario, la circunstancia que la ley confiera acción directa contra
ese ocupante no importa cercenarla contra el titular de la unidad.
Para el caso de que la acción se dirigiera contra el ocupante, la legitimación activa
correspondería a los representantes de los propietarios o al propietario afectado. La
gravedad de la sanción y el hecho de no existir relación contractual entre el ocupante no
propietario y los demás copropietarios, imponen una solución diversa a la del
propietario. Opina Flah [43] que el ejercicio de la acción sólo compete al representante,
o en su caso al propietario de la unidad ocupada por el locatario infractor, y a los
propietarios que hubiesen padecido perjuicios como consecuencia de la violación.
Fuera de este procedimiento y de las causales de sanción prevista en la norma legal, es
opinión coincidente que no podrían establecerse vía reglamentaria otras sanciones, por
cuanto se está frente a un régimen que corresponde a un derecho real, y como todo
derecho real, su creación y reglamentación debe hacerse por ley.

VIII. Obligación del pago de expensas

1. Poseedor por boleto

Se ha reconocido por la jurisprudencia que el poseedor por boleto que se encuentra en
posesión del inmueble está obligado al pago de las expensas, en virtud de una relación
jurídica nacida en una comunidad de derechos e intereses, que crea obligaciones
recíprocas entre los comuneros, similares a las que aparecen regladas en la ley 13.512.
Se consideró que por aplicación del artículo 814 del Código Civil, el ocupante
comprador de una unidad horizontal que tomó a su cargo el pago de las expensas
comunes del propietario vendedor queda obligado en la misma forma que éste, en igual
situación y grado y por el todo, frente al consorcio que le requirió el cumplimiento de la
obligación (delegación imperfecta) [44]. En tal sentido existen dos obligados pasivos en
virtud de la delegación imperfecta: el titular registral que sigue respondiendo, no
obstante que el poseedor también pueda ser alcanzado por la deuda. Cierta doctrina
sostiene una posición contraria [45].

2. Tenedor locatario
En cambio no se ha reconocido, y por lo tanto es inoponible al consorcio, la obligación
asumida por un tercero acerca del pago de las expensas comunes [46]. El titular
dominial -se sostuvo en otro fallo- responde con todo su patrimonio por la deuda
propter rem (expensas) devengada durante el tiempo que dure esa titularidad. Por tanto,
es irrelevante alegar que la acción de cobro de la misma debe dirigirse contra el
inquilino desalojado [47].
Highton afirma con ciertos condicionamientos que el locatario que asume el pago de las
expensas sea quien abone las mismas, percibiéndolas el administrador de sus manos con
el efecto natural de la fuerza cancelatoria del pago, pero el contrato es res inter alios
acta en relación al consorcio, frente a quien el deudor es el propietario, el cual de
ninguna manera podrá ampararse en las cláusulas contractuales para decir que otro y no
él está obligado al pago. Pero no hay duda de la posibilidad del consorcio de subrogarse
en los derechos del consorcista para cobrar directamente al tenedor.
Por cierto que si existe el pacto contractual, los locatarios son deudores en relación al
locador. En tal sentido -sostiene la autora- en tanto aprovechen las ventajas dadas,
pueden caracterizarse como deudores del consorcio, pues ciertas restricciones y límites
del propietario y del poseedor se extienden al mero tenedor.
En cambio, según Gabás [48] no le corresponde abonar los gastos de inversión en obras
nuevas en el edificio o los que insuma la reparación, sustitución o reposición
extraordinaria que mejore la cosa e implique valorización del inmueble,
indemnizaciones por despido de algún dependiente del consorcio; seguros contra
incendio que preservan la propiedad para su dueño, quien de acaecer el siniestro no
pensará que la indemnización sea percibida por el locatario.
Si el locatario paga estos conceptos podrá reclamar del propietario según su relación
contractual, si ello estuviera previsto. Como en igual sentido si quien pagó es el
propietario, estando a cargo del locatario por contrato, podrá aquél repetir y además
ejercer la acción de desalojo por falta de pago.

3. El locatario no integra el consorcio

Por lo general no se reflexiona sobre la particularidad de que el consorcio en la
propiedad horizontal esté constituido por propietarios de las unidades, por resultar obvio
y además referirse circunstancialmente la ley 13.512 en varios de sus artículos.
En el artículo 8° se indica que los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor
de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables
para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
Sin perjuicio de poder los propietarios en ausencia del administrador realizar expensas
necesarias para la conservación y reparación de partes, también dispone el mismo
artículo en su parte final que ningún propietario podrá librarse de contribuir a las
expensas comunes por renuncia del uso y goce del bien o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
En el artículo 9° se establece que al constituirse el consorcio de propietarios deberá
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura
pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento -aclara la
norma- sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría
no menor de dos tercios.
A su vez el inciso d, del mismo artículo estipula que el reglamento debe proveer la
forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá
la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que la ley exija una mayoría especial.
En el artículo 10 se establece que los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos,
serán resueltos, previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos.
Estas reproducciones de algunas de las normas de la ley 13.512 bastan para demostrar
que el consorcio de la propiedad horizontal solamente está constituido por los
propietarios de las unidades de departamentos o pisos del correspondiente edificio, por
lo que en principio no podrán intervenir terceros, como tampoco locatarios.
En tal sentido corresponde que el reglamento establezca la manera de representar a
aquellos que se encuentren ausentes, o que por algún motivo no puedan asistir a las
asambleas convocadas a tal efecto por el administrador. Corresponderá como más
lógico apoderar al locatario para que represente al propietario en caso de ausencia; sobre
todo porque estará en mejores condiciones de traer a la asamblea cuestiones que puedan
ser de interés del consorcio en razón de participar en el funcionamiento del edificio, o
en interés de quien representa, por cuanto es tenedor del bien que ocupa, y por ello
estará en conocimiento de los detalles propios de la unidad.

IX. Apoderamiento de los propietarios

Un aspecto no dilucidado es el que se refiere a la forma en que deberán otorgarse los
apoderamientos por parte de los propietarios para ser representados en las asambleas del
consorcio. Por lo general se prevé en los reglamentos que serán otorgados en
instrumento privado, atento a no existir con respecto a este mandato formalidad especial
en el Código Civil.
Sin perjuicio de lo expresado, el reglamento de copropiedad puede establecer otros
requisitos como ser: la autenticación de la firma, que puede ser otorgada por un
escribano o también ser certificada por el mismo administrador del consorcio.
Otro aspecto a reflexionar sería la posibilidad de que el locatario pueda ser autorizado
en el mismo contrato de locación celebrado con el titular del dominio de la unidad, para
representarlo en las asambleas del consorcio. No encontramos obstáculos para ello,
siempre y cuando el administrador registre el contrato de locación, y se ponga en
conocimiento de los demás consorcistas esa representación.

1 RACCIATTI, Hernán, Propiedad por pisos o por departamentos, 3 ' ed.,

Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 49.
2 NOVILLO CORVALÁN, Sofanor, La institución creada por la ley 13.512. Su
caracterización jurídica en la doctrina, en L. L. 64-860, sec. Doct.
3 PALMIERO, Andrés R., Tratado de la propiedad horizontal, Depalma, Buenos
Aires, 1974, p. 21.
4 GATTI, cit. por HIGHTON, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad,
Hammurabi, Buenos Aires, 2000, p. 73.
5 CNCiv., sala C, 17-11-75, E. D. 67-522.
6 CNCiv., sala C, 5-5-60, L. L. 98-735.
7 J1 'Inst.ECCom. N° 22, 26-7-85, L. L. 1987-A-57.
8 CNCiv., sala L, 2-7-91, Jurisp. CNCiv., Isis, sum. 1957.
9 CNCiv., sala E, 5-3-79, E. D. 84-489.
10 C1 'CCom. de Bahía Blanca, 3-4-75, E. D. 61-415.
11 CNECC, sala II, 25-2-81, E. D. 93-186.
12 C1 'Civ. de Bahía Blanca, 3-4-75, E. D. 61-414.
13 CNCiv., sala H, 27-9-91, Jurisp. CNCiv., Isis, sum. 1988.
14 CNECC, sala IV, 15-12-77, Gaceta de Paz del 8-6-78.
15 CNCiv., sala M, 25-11-97, L. L. 1998-C-676.
16 CNECC, sala IV, 18-11-80, E. D. 92-641.
17 CNECC, sala IV, 13-11-80, E. D. 92-498.
18 MARIANI DE VIDAL, Curso de Derechos Reales, t. II, ps. 124 y 238.
19 HIGHTON, ob. cit., p. 317.
20 AREÁN, Beatriz, El crédito por expensas, en Revista de Derecho Privado y
Comunitario, N° 2002-2, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, p. 233.
21 BUERES, Alberto, Obligaciones "propter rem" y cargas reales, en Revista de
Derecho Privado y Comunitario, N° 2002-2, p. 371.
22 Causa: "Servicios Eficientes c/Yabra, Roberto Isaac s/Ejecución hipotecaria".
23 CNCiv., sala E, 8-9-78, L. L. 1979-A-547.
24 BUSSO, Eduardo, Código Civil anotado, Ediar, Buenos Aires, 1949, t. III, p. 47.
25 BUERES, ob. cit., p. 371.
26 CNCiv., sala B, 28-12-2001, L. L. del 15-4-2002.
27 CNECC, sala IV, 10-4-79, Rep. L. L. XL, J-Z, 1908, sum. 22.
28 CNCiv., sala A, 24-9-98, E. D. 185-300.
29 ALTERINI, Jorge H., Código Civil anotado, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
1981, t. IV, p. 426.
30 SPOTA, Alberto G., Tratado de Derecho Civil. Parte general, Depalma, Buenos
Aires, 1960, vol. 2, N° 294.
31 CLERC, Carlos M., Relaciones de vecindad y responsabilidad civil, en Derecho
Privado, libro en homenaje al Dr. Alberto Bueres, Hammurabi, Buenos Aires, 2001, p.
1841.
32 FLAH, Lily R., Las relaciones de vecindad en el régimen de propiedad
horizontal, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, N° 2002-2, Rubinzal-
Culzoni, Santa Fe, p. 161.
33 CNCiv., sala D, 16-12-76, Rep. L. L. XXXVIII, J-Z, 1526, sum. 27.
34 CNECiv., sala I, 15-11-85, L. L. 1989-C-597.
35 CNECiv., sala IV, 17-6-81, L. L. 1981-D-486.
36 BUERES, Alberto y HIGHTON, Elena I., Código Civil, Hammurabi, Buenos
Aires, 1997, t. 5, p. 482.
37 LORENZETTI, Ricardo Luis, Abuso del derecho. Contratos de duración y
distribución de bienes, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, N° 16, p. 123.
38 HIGHTON, ob. cit., p. 256.
39 HIGHTON, ob. cit., p. 256.
40 HIGHTON, ob. cit., p. 313.
41 HIGHTON, ob. cit., p. 317.
42 FLAH, ob. cit., p. 165.
43 FLAH, ob. cit., p. 166.
44 CNCiv., sala D, 11-10-66, E. D. 16-346.
45 MOLINA QUIROGA, Cobro de expensas comunes cuando se ha vendido la
unidad sometida al régimen de propiedad horizontal, en L. L. 1996-458.
46 JCCom. de Rosario, J. A. 1997-IV, síntesis.
47 CNCiv., sala K, 22-4-94, J. A. 1997-IV, síntesis.
48 GABÁS, Derecho práctico de propiedad horizontal, t. II, ps. 130 y ss.