Voces: ACCION QUANTI MINORIS ~ COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ DAÑO

MORAL ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ INDEMNIZACION ~ VICIO REDHIBITORIO

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L(CNCiv)(SalaL)
Fecha: 07/10/2008
Partes: Acebedo, Marcelo Guillermo c. Samprad S.A.
Publicado en: LA LEY 03/12/2008, 03/12/2008, 8 - LA LEY2008-F, 690 -
Cita Online: AR/JUR/9103/2008

Sumarios:
1. En una acción "quanti minoris" interpuesta por el adquirente de un inmueble en virtud de la aparición de
vicios ocultos subsanables — en el caso, filtraciones, malas terminaciones en revoques y pisos, deficiente
aislación acústica, etc.— , resulta improcedente pretender que se indemnice la disminución del precio que
habría sufrido el inmueble a causa de esos desperfectos si se ha fijado una suma de dinero para atender el costo
de las reparaciones realizadas en aquél, máxime cuando el valor de la propiedad aumentó considerablemente
desde que fuera adquirido por el actor.

Jurisprudencia Relacionada(*)
Ver Tambien
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G, "Burgueño, Walter Ricardo y otro c. Alto Palermo S.A.", 11/12/2007, La
Ley Online; sala I, "Mato de Solari, Liliana I. y otros c. Kasa S.A.", 23/11/2006, LLOnline.
(*) Información a la época del fallo

2. Corresponde hacer lugar a la indemnización por daño moral pretendida por el adquirente de un inmueble en
virtud de las reparaciones que debió efectuar como consecuencia de defectos de construcción tales como
filtraciones, malas terminaciones en revoques y pisos, pues el vendedor conocía o debía conocer por su
profesionalidad, que tales vicios iban a aparecer con prontitud, lo cual supone la existencia de mala fe de su
parte.

Jurisprudencia Relacionada(*)
Ver Tambien
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala A, "Clavel, Marta G. c. Viviendas Rolón de Siteca S.R.L.",
12/10/2004, DJ 2005-3, 150.
(*) Información a la época del fallo

Texto Completo:

2ª Instancia. — Buenos Aires, octubre 7 de 2008.

El Dr. Liberman dijo:
I.- Contra la sentencia de fs. 441/456 se alzó disconforme el accionante, expresando agravios a fs. 484/486,
cuyo traslado fue contestado a fs. 497/500.
II.- Al pretender Acebedo mantener vivo el contrato de compraventa celebrado conservando el inmueble,
estamos frente a la acción "quanti minoris" prevista en el art. 2176 del Código Civil. De este modo, considero
que la jueza ha encuadrado correctamente el marco jurídico de la acción intentada.
III.- El apelante cuestionó ampliamente el fallo dictado en la instancia anterior. En primer lugar, se hará el
estudio de las críticas vertidas con relación al menor valor de reventa del inmueble, y respecto del monto fijado
por la pérdida de superficie útil al engrosar la pared del dormitorio con el material de aislación. Si bien la señora
jueza "a quo" atendió el reclamo concerniente al valor de los metros cuadrados perdidos, desestimó la partida
vinculada con el menor valor de reventa del inmueble.
En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse en la cosa vendida vicios ocultos, el

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comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor,
restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio
redhibitorio (art. 2174 C.Civil). La acción "quanti minoris" reafirma la voluntad de mantener vivo el contrato,
otorgando al acreedor la facultad de ejercer la acción prevista teniendo en cuenta la índole de los vicios. Pero, tal
como dispone el art. 2175 del código, si opta por una no puede después promover la otra. Santos Cifuentes, en
comentario al art. 2174, sostuvo que por medio de esta acción se trata de obtener la devolución de una parte del
precio en proporción al menor valor de la cosa por causa del vicio. Y cuando el defecto es subsanable, se ha
admitido que se tengan en cuenta los costos para lograrlo, y la suma de la reparación de la cosa será la que
corresponda descontar (en "Código Civil y leyes complementarias Comentado...", dir. Belluscio, coord.
Zannoni, ed. Astrea, Buenos Aires, 1994, t. 9, pág. 797).
En la especie ha quedado demostrado que los vicios ocultos aparecidos en el inmueble del actor son
subsanables. De este modo, mal puede el quejoso pretender que se fije una suma de dinero para atender tanto el
costo de las reparaciones realizadas en el departamento (aislamiento del dormitorio, fs. 21) como las que deben
efectuarse; y a su vez que se indemnice la disminución del precio que habría sufrido la propiedad a causa de
estos desperfectos. Además, como se desprende de la copia certificada del título de propiedad acompañado a fs.
25/31, Acebedo escrituró la compraventa en el mes de abril de 2004 pagando un precio de $83.000, y el perito,
al momento de elaborar su informe en agosto de 2006, estimó en $378.000 el valor del inmueble (fs.299). Esto
conduce a afirmar que, contrariamente a lo expuesto por el recurrente, el valor de su departamento aumentó
considerablemente si se lo compara con el precio pagado en esa operación. Por ende, corresponde desestimar las
críticas vertidas, y proponer al acuerdo la confirmación de la sentencia en este punto (cfr. art. 2174 Código
Civil).
Tampoco cabe dar recepción a las quejas vinculadas con el valor de los metros cuadrados perdidos al
engrosar la pared con el material de aislación. Ha hecho bien la sentenciante anterior en apoyarse en el dictamen
pericial tomando como pauta indicativa el valor del m2 al momento de la compra del inmueble ($3.000 x m2);
ello sin perjuicio de que resultó bastante más elevado del que se pagó en aquella oportunidad. Pero, no habiendo
críticas de la demandada a este fallo, propongo confirmar la partida otorgada.
IV.- Ahora bien, la parte actora también se quejó de que no se haya atendido su reclamo respecto de los
demás defectos de construcción (pto. 2.4).
La jueza rechazó esta partida porque entendió que no integraba el concepto de vicios ocultos. Vinculado con
esta cuestión, el perito ha sido sumamente claro en que los daños detectados en la propiedad aparecieron como
consecuencia de una dirección de obra deficiente y debido a malas practicas constructivas (ver fs.300 y 372
vta.). Refirió que en la ventana de la cocina pudo observar formación de óxido por defectos en la aplicación de
antióxidos y pintura, que el piso de madera del living comedor y del dormitorio adolecen de defectos de
colocación (fs. 298), y que además existen fisuras en las paredes del dormitorio (fs. 299). En definitiva, el
ingeniero civil advirtió diversos defectos constructivos tales como filtraciones, malas terminaciones en revoques
y pisos, fisuras varias, etc. Todos estos extremos, además, han quedado debidamente comprobados por
confesión ficta al no haber comparecido el representante legal de la demandada a la audiencia en que debía
absolver posiciones, habiendo sido correctamente citado para ello. Defectos corroborados a través de otros
medios probatorios.
Así las cosas, y como bien señalara el apelante en sus quejas, no se pasa por alto que el perito señaló que en
las sucesivas visitas al inmueble fueron apareciendo nuevas fisuras en el departamento (fs. 372). Por no haber
existido estos desperfectos al momento de la compra de la unidad, corresponde atender las quejas vertidas por
Acebedo en este punto.
Por ende, habiendo la magistrada anterior atendido el reclamo concerniente a la aislación acústica del
inmueble ($6.080), propongo al acuerdo otorgar la suma de $2.925 para cubrir el costo de las reparaciones en
los pisos de madera y en la pintura del departamento (ver costo estimado por el perito a fs. 373).
V.-También agravió a Acebedo no haber considerado la sentencia el resarcimiento de daño moral.
"La garantía del enajenante frente al comprador respecto de los vicios se encuentra estrechamente asociada a
la buena fe negocial, la que exige cada vez más compromiso de veracidad y no reticencia en la información
sobre la cosa vendida. La exigencia será acorde con las circunstancias, siempre teniendo en cuenta que no son
vicios menores o intrascendentes los que ampara esta garantía (vicios redhibitorios), y los que exceden deben
ser informados al comprador " (Gregorini Clusellas, Eduardo L., en "El resarcimiento por vicios redhibitorios y
el daño moral", LA LEY, 2007-A, 192-193). Garantía que opera con más fuerza cuando, como en el caso, se

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trata de relaciones de consumo (op. y loc. cit., nota 6 en pág. 193).
¿Se infringió en la especie este deber de buena fe con la conducta asumida por la accionada? La actitud de
Samprad S.A. no fue la que debe caracterizar a la buena fe negocial que debe primar en esta clase de
operaciones. La administradora del consorcio, Sra. Silvia Diana Garro, explicó que las torres son de buena
categoría, y que tienen muchos servicios comunes (pileta de natación, SUM, gimnasio, lavandería; fs. 281), lo
que de algún modo conduce a pensar lo angustiante que debe haber sido para Acebedo creer que estaba
comprando una unidad de nivel a estrenar, y al poco tiempo encontrarse con todos estos inconvenientes. Los
serios problemas de acústica -y demás desperfectos- detectados en el inmueble provocan malestares y trastornos
en la vida diaria.
En efecto, toda acción dolosa constituye una grave violación del principio de la buena fe (art.1198, C.Civil),
que rige la conducta de las partes de un acto jurídico en el momento anterior, coetáneo y posterior a su
celebración. Esta violación engendra la obligación de resarcir el daño causado conforme a los principios de la
responsabilidad contractual. Y ello torna aplicable el último apartado del art.2176 C. Civil, ya que sería injusto
dejar de indemnizar al adquirente este perjuicio sufrido por la mala fe del enajenante (cfr. Llerena, y Cám. Civ. y
Com. Mar del Plata, Sala 1ra., citados por Calvo Costa, en Bueres-Highton, ob. cit., t. 4D, pág. 760; CNFed.
Civ. y Com., Sala II, 26/6/1984, LA LEY, 1985-B, 569, N° 36.839-S).
Amerita conceder una reparación del daño moral no sólo las circunstancias antes expuestas sino todas las
que surgen del reconocimiento de hechos emergentes de la confesión ficta. Demuestra que el vendedor conocía
o debía conocer, por su profesionalidad, los defectos que iban a aparecer con prontitud, lo que es mala fe a los
efectos de ampliar la indemnización del art. 2176, hallándose incurso en la responsabilidad agravada allí
prevista.
El daño moral comprende los padecimientos, angustias e inseguridades sufridos por el actor y provocados
por el estado en el que se vio obligado a vivir. Se trata, en el caso, de una prueba "in re ipsa", que surge de los
mismos hechos, y que hace que cobre operatividad la norma que contiene el art. 522 del Código Civil (cfr. esta
Sala, expte. N° 64.597, entre otros).
Hace poco tiempo a este tribunal ha tocado fallar en caso que guarda similitudes con el presente
("Monchietti c. Contel", 6-11-2007; nro. 57.751). En rigor, tanto en ese caso como en el que ahora toca decidir,
además de la dolorosa sensación de engaño, los sufrimientos de índole espiritual se reflejaban de la totalidad de
las pruebas incorporadas. En la especie se ha agraviado el interés de afección consistente en el goce de la
vivienda que, como dice Zavala de González, consiste en una relación subjetiva entre la persona y el bien
("Personas, casos y cosas...", Hammurabi, Buenos Aires, 1991, pág. 212).
Ahora bien, constante y reiteradamente se ha dicho que para resarcir el daño moral no existen parámetros
exactos. Por tal motivo, es que más que en ningún otro rubro su estimación queda sujeta al arbitrio del juzgador
y debe ser fijada equitativamente teniendo en cuenta las circunstancias personales de la víctima y las
particularidades del caso planteado (cfr. esta Sala expte. 62.316, entre muchos otros).
En ese orden de ideas, en el caso hay que apreciar también la conducta del deudor. "La mirada del juez
-decía Orgaz- tiene que abarcar todo el caso a juzgar, con todos sus elementos: al autor del daño para apreciar su
responsabilidad, la gravedad de la culpa y del daño, la posición económica y social, etc.; y desde luego al
damnificado, la índole y extensión de su perjuicio, su situación patrimonial, las repercusiones que el hecho ha
tenido y tendrá en su sensibilidad, seguridad, dicha, honor, etc." ("El daño moral...", E.D. 79-862 y nota 27).
Morello, en cita de Zannoni -que comparte el criterio-, expresa que la función de satisfacción del dinero se cuela
siempre por los flancos de la reparación, sin desdibujar el concurrente papel ejemplificador que también
corresponde acordar a la indemnización del daño moral («El daño en la responsabilidad civil», ed. Astrea,
Buenos Aires, 1987, pág. 320/1). No es similar la penuria de la familia de quien muere en un accidente de
tránsito de la del asesinado alevosamente (Iribarne, Héctor P., "De los daños a la persona", Ediar, Buenos Aires,
1993, pág. 407); no es lo mismo, no es agravio similar el que sufre quien compra una vivienda con problemas
desconocidos para el vendedor que el del comprador engañado. No hay que desatender la conducta del ofensor
(Iribarne, cit.); en fin, es satisfacción para la víctima y castigo ejemplar al autor (Peñalba Pinto, "La
naturaleza...", E.D. 210-1168/9).
Desde esa óptica, propicio al acuerdo modificar la sentencia de grado en este punto, otorgando en concepto
de daño moral la suma reclamada en la demanda, esto es la cantidad de $20.000 (conf. art. 165, C. Procesal).
VI.- Por último, considero que asiste razón al pedir que se reconozca la suma de dinero abonada al
arquitecto M. M. en concepto de honorarios profesionales por asesoramiento técnico, cuyo comprobante de pago

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fuera acompañado a fs. 20. Por eso, propongo al acuerdo otorgar la suma de $150 por los gastos incurridos para
comprobar la deficiente aislación acústica en el departamento.
No ocurre lo mismo con los gastos efectuados para remitir los reclamos fehacientes previos y necesarios
para iniciar esta acción. Al tratarse de erogaciones que las partes se ven obligadas a efectuar como consecuencia
de la sustanciación de este proceso, forman parte de las costas del juicio.
VII.- Por todo ello, propongo al acuerdo modificar la sentencia apelada otorgando: (1) la suma de $2.925
para cubrir los gastos de reparación por los defectos de construcción detectados; (2) $150 en concepto de gastos;
(3) $20.000 en concepto de daño moral, y (4) confirmarla en lo demás que fuera materia de agravios. Las costas
de alzada se imponen en un 90% a cargo de la demandada y en un 10% a cargo de la parte actora, atento el
resultado y alcance de las apelaciones.
Los Dres. Rebaudi Basavilbaso y Pérez Pardo por análogas razones votan en igual sentido.
Y vistos: lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente por
unanimidad de votos el Tribunal decide: modificar la sentencia apelada otorgando: (1) la suma de $2.925 para
cubrir los gastos de reparación por los defectos de construcción detectados; (2) $150 en concepto de gastos; (3)
$20.000 en concepto de daño moral, y (4) confirmarla en lo demás que fuera materia de agravios. Las costas de
alzada se imponen en un 90% a cargo de la demandada y en un 10% a cargo de la parte actora, atento el
resultado y alcance de las apelaciones.
Difiérese conocer de los recursos deducidos por honorarios y los correspondientes a la Alzada para cuando
exista liquidación aprobada en los términos del art. 1° de la ley 24.432.
Regístrese, notifíquese y devuélvase. — Víctor Fernando Liberman. — O. Hilario Rebaudi Basavilbaso. —
Marcela Pérez Pardo.

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