Tendencias en los mercados

de la construcción e
inmobiliario, 2004-2020, Perú
ECON-286

Semana 5
Sistematizado por
hlopeza@upao.edu.pe
Prof. Héctor R. López Álvarez
 EL ING. CIVIL y los PROYECTOS
1. LOS PROYECTOS de INVERSIÓN, PRIVADA y PÚBLICA
(SOCIAL) SON INTERDISCIPLINARIOS: Grupo compuesto por
un Ing. Civil, un administrador (o economista o ing. industrial), un
contador, un abogado, entre otros.
2. Se necesita tener el EXPEDIENTE TÉCNICO (costos y gastos
del proyecto, planificación y cronograma del proyecto,
MSProject), FINANZAS (flujos de caja y evaluación del proyecto,
cálculo de inversiones y de financiamiento, estados financieros
del proyecto, cálculo de impuestos, de pagos de
remuneraciones, de tributos municipales,…), ESTUDIO LEGAL
(contratos y constitución de la empresa), ESTUDIO DE
MERCADO (encuestas, mediciones y proyecciones de la
demanda, precios y comercialización), ESTUDIO DE IMPACTO
AMBIENTAL (para proyectos de infraestructura), entre otros.
3. Un buen proyecto jamás puede hacerlo una sola persona, más
aún los de infraestructura.
 ¿Qué necesita saber el Ing. Civil? 1
1. ESTUDIO DE MERCADO:
✓ ANÁLISIS DE LA DEMANDA: DEMANDA INSATISFECHA,
demanda histórica, real, A TRAVÉS DE ENCUESTAS.
Proyecciones de la demanda a futuro.
✓ ANÁLISIS DE OFERTA: de la competencia, de aquellos
proyectos inmobiliarios cerca al Proyecto, de proyectos
potenciales (terreno vacío a construir), de antiguos proyectos en
el mercado.
✓ ANÁLISIS DE PRECIOS en el mercado.
✓ ANÁLISIS DE COMERCIALIZACIÓN del producto en venta
(inmueble, terreno, otros), de empresas de la competencia.
✓ EL RESULTADO DEL ESTUDIO DEL MERCADO ES SABER SI
EXISTE DEMANDA INSATISFECHA, ES CUANTIFICAR LA
DEMANDA EN N° DE FAMILIAS, EN FAMILIAS POR N.S.E O
ESTRATOS, EN CONOCER/IDENTIFICAR LA COMPETENCIA,
EN CONOCER LA COMERCIALIZACIÓN DE LA COMPETENCIA.
 ¿Qué necesita saber el Ing. Civil? 2
2. ESTUDIO TÉCNICO + LEGAL + AMBIENTAL +
ORGANIZACIONAL:
✓ Obtener los COSTOS y GASTOS (EGRESOS) del proyecto a
través del Exp. Técnico.
✓ El TAMAÑO DEL PROYECTO (N° de pisos del edificio de
departamentos) sale como un % porcentaje de la demanda
insatisfecha.
✓ La LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO depende de la
disponibilidad de recursos financieros para comprar un terreno allí
donde existe una mayor demanda insatisfecha.
✓ Los aspectos legales del proyecto depende de uno o varios
abogados.
✓ El estudio ambiental lo puede elaborar un Ing. Civil certificado o
por otro profesional especializado.
✓ Si la empresa constructora o inmobiliaria ya ha construido más de
2 proyectos, la organización ya está constituida.
 ¿Qué necesita saber el Ing. Civil? 3
3. ESTUDIO ECONÓMICO – FINANCIERO + EVALUACIÓN:
✓ La INVERSIÓN del PROYECTO requiere obtenerse del CAPITAL
ACTIVO FIJO, TANGIBLE (maquinarias, equipos, muebles e
inmuebles) e INTANGIBLE (estudios realizados –de suelos, del
mismo proyecto- de comercialización) y del CAPITAL de
TRABAJO, (sueldos y salarios, materia prima y materiales
indirectos)
✓ El FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO, % de aporte de la
empresa constructora, % de aporte de capital ajeno (terceros); %
de aporte de la institución financiera; y/o compras anticipadas.
✓ FLUJOS de INGRESOS (por ventas) y EGRESOS del
PROYECTO (COSTOS y GASTOS)
✓ ESTADOS FINANCIEROS DEL PROYECTO: Flujo de caja,
Estado de ganancias y pérdidas, Balance General.
✓ FLUJOS de CAJA ECONÓMICO y FINANCIERO para la
evaluación del proyecto
✓ La EVALUACIÓN DEL PROYECTO: Si ES O NO ES RENTABLE.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO 2004-2013 (1)
➢ Las empresas constructoras e inmobiliarias obtuvieron muchas
ganancias por la prosperidad macroeconómica y microeconómica
de la minería, formal e informal (ilegal)
➢ El PBI peruano aumentó y en mayor proporción en familias
ligadas directa e indirectamente al auge minero.
➢ Todos los NSE quieren tener Necesidades Básicas Satisfechas,
principalmente en VIVIENDA, alimento, vestimenta y educación.
➢ También los niveles de corrupción y de delincuencia organizada
aumentaron con esta prosperidad.
➢ El canon minero en departamentos/regiones mineras se tradujo
en mayores obras/proyectos de infraestructura: Hubo más trabajo,
más ingresos para todos, mayor distribución de la riqueza.
➢ Riqueza macroeconómica (impuestos, reservas monetarias
internacionales,...) repercute en riqueza microeconómica
(empresas más ricas y poderosas, más competitivas), aunque no
en la misma proporción, familias con más consumo-compras por
haber mayor trabajo.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO 2004-2013 (2)
Las jóvenes parejas, los millennials, (jóvenes entre 25-30 años) los
beneficiados por el auge minero pudieron comprar vivienda:
• De menor área o metraje por el incremento del precio del suelo.
• Departamentos de un promedio de 60 m2 , tendencia similar al
mercado inmobiliario chileno y colombiano.
• Hubo un aumento en el costo de los materiales de construcción
aunque en menor % que el aumento en el precio de los deptos.
• El aumento del costo de la mano de obra en el sector
construcción fue en igual o mayor proporción que el precio de los
deptos.
• Existe una tendencia en reducir los espacios en pro de rentabilizar
los proyectos: Desarrollar «productos» más pequeños y de más
bajo costo es ahora la consigna para rentabilizar los proyectos.
• Existe un nuevo estilo de vida familiar: Familia nuclear con menos
espacio construido pero con áreas verdes y de esparcimiento en
condominios o edificios multifamiliares.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO 2004-2013 (3)
• Existen ordenanzas municipales en donde se impide construir
deptos. de 20m2, como en Europa o Japón.
• Se apunta a optimizar el máximo espacio posible.
• En los deptos. con acabados de lujo (marmol, granito,… NSE A)
también existe competencia entre las inmobiliarias/constructoras.
• Algunos clientes prefieren que su depto. sea entregado «en gris»
(sin acabados)
• Los planes de zonificación para las zonas de expansión urbana
constituyeron una información clave para algunas grandes
empresas constructoras/inmobiliarias.
• El desafío en época del auge fue el de comprar (terrenos) áreas
saneadas y con saneamiento básico.
• Todo crecimiento económico en auge requiere satisfacer la
creciente demanda del mercado de oficinas y negocios para
alquilar/comprar.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO 2004-2013 (4)
• Se registraron muchas denuncias por el mal estado del depto.
entregado o por demoras en la entrega.
• En épocas de auge constructor/inmobiliario, aparecen empresas
desconocidas, a veces informales.
• El Estado/gobierno no regulaba/controlaba adecuadamente la
oferta constructora/inmobiliaria.
• Las zonas de expansión horizontal, en las afueras o periferia de
las grandes ciudades son las áreas más demandadas por las
empresas industriales limeñas.
• En esta época, se construían 19 veces más deptos. que casas
porque existe claramente un crecimiento vertical en los centros
urbanos de las grandes ciudades.
• En Lima, el crecimiento de la vivienda en esta época fue un 95%
de deptos., y de sólo un 5% de casas.
• El crecimiento vertical fue y es un proceso natural, normal en las
grandes ciudades.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO 2004-2013 (5)
• Las facilidades de acceso al crédito y la estabilidad política y económica
permitieron también este crecimiento vertical. Los bancos comerciales
aprovecharon para colocar más préstamos hipotecarios.
• Muchos preferían una casa a un depto. pero el precio del suelo se elevó
mucho, solo los de NSE A podían comprar casa.
• Preferir casa a depto. implicaba elegir sitios muy lejanos del centro
urbano, con mayores costos de transporte, de seguridad, en lugares con
pocos servicios y mucha informalidad.
• También el precio del suelo de los conos norte y sur en Lima se
elevaron, mucho de precio.
• No olvidar que Lima es aproximadamente 10 veces más poblado que
Trujillo.
• Existe alternativa para los que no tenían para pagar una cuota inicial
(20% del precio del depto.) = ALQUILAR. También los ricos e
inversionistas compraban vivienda/edificios/oficinas para alquilar.
• Los jóvenes recientemente independientes alquilaban vivienda cerca de
su trabajo, en zonas comerciales y/o residenciales, en Lima.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO 2004-2013 (6)
• Las familias de NSE A están en pos de una segunda vivienda: de
campo, de playa, en una segunda ciudad.
• Los clientes que tienen capacidad de pago pueden obtener
fácilmente financiamiento bancario para una segunda vivienda.
• Los programas de vivienda del gobierno no ofrecían ni ofrecen la
posibilidad de la compra de una segunda vivienda.
• También aumentó la compra de una segunda vivienda para
obtener una renta y plusvalía en el tiempo.
• Los precios de la vivienda NO dejaban de subir en este auge:
Alrededor de un 10 % anual.
• La escasez de espacios donde construir originó en parte esta
alza.
• Los precios de terrenos y deptos. en zonas residenciales
aumentaron más que el promedio anual, en las zonas más caras.
Lo normal eran un crecimiento de un 4 % anual.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO 2004-2013 (7)
• Los millennials alquilaban y también compraban, especialmente en Lima,
en zonas residenciales, caras.
• El stock que se agota son los terrenos que se encuentran en zonas
residenciales y que aún no están construidos. También en viviendas
antiguas que al ser compradas son demolidas para construir edificios de
oficinas o de deptos., por efecto del proceso de Gentrificación.
¿Qué caracteriza a la demanda inmobiliaria en el norte?
✓ En Trujillo, Chiclayo y Piura tiene más importancia el baño que el
dormitorio (en Lima)
✓ Se replica casi la misma tendencia de Lima en el norte, deptos. y baños
más pequeños.
✓ En Piura, las ventanas son más grandes que en Lima.
✓ La gente no tiene costumbre de vivir en edificios por encima de los seis
pisos, en todo el norte.
✓ La gente no está bien informada sobre los precios de la vivienda aunque
quiere comprarla.
✓ Ahora prefieren vivienda con espacios verdes, con seguridad y enrejados
en su perímetro, con guardianía permanente, aunque en espacios
reducidos en deptos.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO, 2013-2020 (1)
• Se acabó la época de la alta rentabilidad en el sector construcción.
• La búsqueda de eficiencia es ahora el norte de todas las empresas
constructoras porque la rentabilidad del sector bajó del 30 al 15%.
• Antes las empresas compraban insumos, acabados y hasta
terrenos con pocos instrumentos de rentabilidad, pagaban sin
previo análisis: Había rapidez en hacer la obra porque la demanda
insatisfecha era amplia, los deptos. se vendían en planos.
• La época de los altos márgenes de rentabilidad ya terminó; por
varias razones macroeconómicas y microeconómicas.
• Existe una demanda aún insatisfecha para el producto: Depto. de
US$ 60 mil.
• No llegó a suceder la burbuja inmobiliaria que sí pasó en
Norteamérica y en Europa.
• Habrán empresas constructoras que en estos últimos 3 años
saldrán del mercado (cerrarán, quebrarán)
• Lima siempre crecerá inmobiliariamente.
 MERCADOS CONSTRUCCIÓN-
INMOBILIARIO, 2013-2020 (2)
• Los precios internacionales de los minerales bajaron mucho y el
Perú con grandes explotaciones mineras se estanca.
• Lima congrega a todos los NSE, a todas las demandas.
• Se empieza a reducir el PBI, el Perú crece mucho menos y esto
repercute en los mercados de la vivienda, de deptos.
• Aparecen otros instrumentos financieros para pagar el precio de
un depto. o su cuota inicial: (Leasing hipotecario)
• La compra de una vivienda es siempre muy racional.
• Las empresas constructoras sí tienen demanda insatisfecha en
áreas residenciales y para NSE A, en Lima.
• El auge inmobiliario/constructor ya pasó y nuevamente las
empresas deben de ingeniarse para construir y vender lo más
rápido posible.
• La crisis del COVID19 agudizó el problema del lento crecimiento
de los mercados de la construcción e inmobiliario: La crisis ha
empeorado dichos mercados.
 CONCLUSIONES
1. El mercado de la vivienda, construcción e inmobiliario, es casi el
único bien duradero, que puede crear una crisis o estancamiento
económico (macroeconómico), o una prosperidad conjuntamente
con el auge minero.
2. El negocio de la construcción requiere buen y casi exacto
planeamiento de una inversión debido a su costo y precio, motivo
por el que debe ser financiado/pagado a muy largo plazo.
3. Los aspectos macroeconómicos (política económica) pueden
influir mucho en los mercados de la construcción e inmobiliario.
4. Normalmente las familias o demandantes de vivienda, compran
poco o no compran en épocas de crisis macroeconómica.
5. La compra de una vivienda requiere de mucha y buena
información, la toma de decisión toma tiempo.
6. Cualquier situación de crisis actual o venidera hace que estos
mercados se estanquen; las familias y empresas postergarán sus
compras de vivienda o de locales respectivamente.
 PREGUNTAS 1
1. ¿Cuáles son las tendencias del mercado de la
construcción/inmobiliario en las principales ciudades del país?
Explique.
2. ¿Cuáles son las tendencias del mercado construcción/inmobiliario
en las principales ciudades del NORTE del país? Explique.
3. ¿Por qué tuvieron gran auge los mercados de la construcción e
inmobiliario durante varios años? Explique.
4. A qué se debe que desde el año 2013, la empresas constructoras
deben de ser más eficientes? Explique.
5. ¿Qué deben hacer actualmente las empresas constructoras para
ser más rentable? Explique.
6. ¿Qué está pasando en el N.S.E. A y B respecto al mercado de la
vivienda? Explique.
7. ¿Qué está pasando en el N.S.E. C y D respecto al mercado de la
vivienda? Explique.
8. ¿Por qué no hay mercado inmobiliario ni de construcción para el
N.S.E. E? Explique.
 PREGUNTAS 2
9. ¿Por qué se dice que es más conveniente para un Ing. Civil
constructor, producir y vender para el N.S.E. A?
10. ¿Es mal negocio construir para el N.S.E. C y D?
11. ¿Por qué únicamente con un Exp. Técnico no se puede hacer un
proyecto de inversión?, qué le falta al Exp. Técnico?
12. ¿Qué información da el estudio de mercado y no la da el Exp.
Técnico?
13. Si en caso el Ing. Civl no es el empresario constructor, qué le
interesa al Ingeniero y qué le interesa al empresario? Explique.
14.¿Cuándo vendrá otro período de auge en la economía peruana
que beneficie al mercado de la construcción? Explique.
15. Cuáles los daños/costos de la crisis del COVID 19 que afectan a
los mercados de la construcción e inmobiliario.
16. ¿Quiénes han salido más afectados por esta crisis pandémica?
Los demandantes o los ofertantes de vivienda/locales
comerciales/industriales? Explique.
17. Según Ud., y, a fines del 2020, ¿cuál es el futuro cercano de
estos dos mercados, campo profesional del Ing. Civil? Explique.