RESUMEN EJECUTIVO

1. LA IDEA DEL NEGOCIO

Nuestro grupo de inversionistas plantea la creación de la empresa Constructores Asociados S.A.C.
dedicada a la construcción y comercialización de edificios de departamentos. El publico al cual nos
dirigimos es el de las personas del nivel socioeconómico A2 y B1, con 1 ó 2 hijos, que busquen una
vivienda cómoda, con buena ubicación y diseño arquitectónico.

Inicialmente se cuenta con una oportunidad de negocio para adquirir una vivienda a un costo por debajo
de su valor de mercado, el cual sería adquirido con capital de la empresa y las ganancias obtenidas
fruto de su venta, se capitalizarán para obtener un mayor flujo de caja con el cual se puedan llevar a
cabo los Proyectos de Construcción de edificios 1 y 2.

2. EL ORIGEN Y POSIBLE MAGNITUD DE LA RENTA ECONOMICA

Origen
El origen de la renta económica está dado por la venta de la casa y los departamentos que se van a
construir.

Magnitud
En el caso del Proyecto Compra-Venta de la casa, la magnitud de la renta está dada por la diferencia
entre el costo del inmueble más los gastos de reparación y remodelación y la venta del mismo.

En el caso de los Proyectos de Construcción, la magnitud de la renta está dada por la diferencia entre la
adquisición de los terrenos y la construcción de los departamentos versus la venta de los mismos.

3. ANALISIS DEL MACROENTORNO

3.1. Entorno Legal
Para la realización de un proyecto de construcción, se debe tener en regla los títulos de propiedad del
inmueble y adicionalmente, realizar todos los trámites municipales para poder hacer la remodelación
respectiva, los cuales se detallan a continuación:
 Pedir en registros públicos el certificado de gravamen, Pedir el Certificado de parámetros
urbanísticos para ver la zonificación de la propiedad y lo que se puede hacer en ella; Presentar el
anteproyecto arquitectónico; Presentar el proyecto definitivo a la municipalidad, incluyendo los
planos arquitectónicos completos, los planos estructurales de instalaciones eléctricas e
instalaciones sanitarias; Una vez aprobado el proyecto, la municipalidad te emite la liquidación de
 la licencia de construcción, la cual, junto con el pago respectivo a la municipalidad, ésta te otorga
la Resolución de la licencia de Construcción.
Los trámites a realizar para la compra del inmueble son los siguientes:
 Mandar a elaborar la minuta de compra ,Ingresarlo a la para elaborar la escritura pública, la cual
una vez firmada por ambas partes, se entrega el cheque y el notario envía los partes notariales
para inscribir en registros públicos al nuevo propietario.
Los trámites para la venta de los departamentos son los siguientes:
 Pedir la conformidad de obra al municipio, adjuntando el certificado de numeración, la minuta de
declaratoria de fábrica y la de independización, Hacer la declaración de autovalúo ante la
municipalidad .
3.2. Entorno del Sector Inmobiliario

Según el censo efectuado en el Perú en 1993 existían 5,099,592 unidades habitacionales. Esta cifra si
se compara con la obtenida en 1981 nos da un incremento anual del orden de 121,249 unidades
habitacionales nuevas por año que en su gran mayoría fueron hechas de forma informal y carentes de
condiciones mínimas de habitacionales.

Si bien es cierto que existe un crecimiento en la oferta de unidades habitacionales se estima que el
déficit habitacional para el año 2000 ascendía a 1,233,000 de viviendas.
Se sabe que el 29% de la población nacional se concentra en Lima metropolitana por lo cual este
resulta ser el mercado inmobiliario mas atractivo. La oferta inmobiliaria formal comercializada durante
los años 1999, 2000 y 2001 fueron de 4,988 , 5,266 y 5,138 viviendas respectivamente. Esta producción
acumulada no es significativa si se considera que representa el 4.2% como promedio anual de las
viviendas comercializadas entre los años 1981 y 1993.

Se estima que para el año 2007 la población nacional ascenderá a 28,644,321 habitantes, lo que
representaran 6,094,536 hogares si se considera una media de 4.7 habitantes por hogar. Esto
significaría un crecimiento de 91,697 nuevos hogares demandados por año para los próximos cuatro
años. Teniendo en cuenta esta proyección de la población nacional, el déficit habitacional para el año
2007 podría incrementarse en un 60%.
Para solucionar el problema habitacional en el país se requiere que se construyan o adecuen 1,904,375
viviendas considerando la construcción de 90,000 viviendas adicionales por año para cubrir el
crecimiento poblacional.
Como sector la construcción es muy importante como motor del desarrollo y principal generador de
empleo, debido a que, según información de CAPECO por cada millón de dólares que se invierte en
construcción se generan 125 nuevos puestos de trabajo. Por otro lado este sector involucra a otros
sectores conexos es decir por cada 100 dólares que se utilicen en la construcción se requieren 52
dólares son invertidos en insumos los que tiene un efecto multiplicados en 31 ramas de actividades,

2
causando el mayor efecto en la producción minero no metálico (32.9%), siderurgia (10.2%) y mueblería
metálica y madera (8.6%).
3.3. Intensidad de la competencia
La rivalidad de los constructores en este segmento es alta, ya que el sector construcción al estar en
pleno auge y motivado sobre todo por las facilidades de financiamiento, hace que existan actualmente
muchos interesados en entrar en este mercado, lo cual genera que se reduzca la rentabilidad promedio
de esta industria.
- Otra característica se refiere a que en la actualidad todavía existe una demanda insatisfecha, en lo
que respecta a viviendas de tipo multifamiliares la cual es una oportunidad para todas las empresas
constructoras del país.

La oferta de vivienda se encuentra constituida en su gran mayoría por unidades multifamiliares, como se
muestra el cuadro a continuación:

OFERTA OFERTA FUTURA OFERTA TOTAL

TIPO DE VIVIENDA INMEDIATA
 
UNIDADES % UNIDADES % UNIDADES %
CASAS 1 060 13,0 2 893 51,3 3 953 28,7
DEPARTAMENTOS 7 091 87,0 2 744 48,7 9 835 71,3
TOTAL 8 151 100,0 5 637 100,0 13 788 100,0
Fuente: CAPECO

De los 9,835 departamentos que se ofrecen en el mercado, el 72% se ofrecen a un precio menor a
USD40.000 y el 16% entre USD40.000 y USD60.000 (este es el rango donde se encuentra el proyecto
Berlin) y solo un 12% corresponden a un precio mayor a USD60.000.
En lo que se refiere a tamaño (por metros construídos), del total de oferta de departamentos, el 45%
son menores a 70m2, el 18% se ubican entre 70 y 80m2 (proyecto Berlín) y el 37% son mayores a
80m2.

3.4. Presencia de productos sustitutos

Entre los sustitutos de los departamentos que Constructores Asociados S.A.C. se debe enfrentar, son
los siguientes:

- La oferta de departamentos más antiguos pero de mayor tamaño,

- El alquiler de departamentos con similares características del proyecto Berlín,

3
- La oferta de departamentos más baratos, pero en distritos de menor prestigio (proyecto Mivivienda),
- La oferta de casas antiguas, ubicadas en zonas de menor prestigio y a un precio similar a la del
proyecto Berlín.

3.5. Poder del comprador

Todas las empresas constructoras deben prestar atención a lo que quieren sus clientes o posibles
clientes potenciales. Sin embargo, hay considerables diferencias entre los mercados respecto a lo
poderosos que son los compradores y lo capaces que son de obligar a una reducción de precios o de
influir en los niveles de calidad del producto.

El primer factor que se debe analizar al determinar el poder del comprador, es el número de
compradores y la distribución de sus compras. En el caso del sector construcción, el número de
compradores es elevado y sus compras individuales son menores, lo cual hace que su poder de
negociación sea mínimo.

En segundo lugar, hay ciertas características del producto mismo, como son la estandarización de los
productos, que en este caso, no se da, ya que los departamentos que se ofrecen en el mercado son
muy variables, desde precio, diseño, acabados, ubicación, entre otros.

En tercer lugar, cuando los compradores pueden integrarse hacia atrás, produciendo el bien para ellos
mismos, esto incrementa su poder de negociación, ya que no necesitan de la constructora para que les
haga su vivienda, sino que pueden ellos mismos contratar a un ingeniero de obra para que les
construya su vivienda según necesidades y requerimientos.

Por último están los factores institucionales asociados con la forma en la cual se llevan a cabo las
transacciones en el sector construcción, que son pertinentes para el poder del comprador. En este caso,
la información sobre la competencia y los departamentos que se ofrecen en el mercado están a la luz de
todos, lo cual hace que el poder de negociación de los compradores sea mayor, ya que eso reduce los
costos de investigar entre las demás edificaciones de la competencia.

3.6. Poder de los proveedores

En el caso específico del sector construcción, tenemos como proveedores principales los vendedores
de materiales de construcción y los bancos que otorgan el financiamiento a las empresas constructoras.
Entre los factores que más influyen tenemos los siguientes:

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- Número de proveedores disponibles: está claro que mientras más proveedores disponibles haya,
mejor. En el caso de los bancos, como se sabe, cada vez existen menos entidades financieras
debido a las fusiones entre estas, lo cual hace que los pocos que queden, quieran obtener a los
mejores clientes con buen historial y que no sean riesgosos. En el caso de Constructores Asociados
S.A.C. al ser una empresa nueva, sin historial, es más difícil poder conseguir buenas tasas,
mayores importes y plazos, lo cual hace que los bancos tengan un alto poder de negociación frente
a nosotros. En el caso de los proveedores de materiales de construcción, sucede una situación
similar, ya que el proyecto Berlin, al ser el primer proyecto de Constructores Asociados S.A.C y al
ser un proyecto relativamente pequeño, hace que no podamos negociar con ellos para conseguir
mejores precios en relación con las empresas constructoras grandes, las cuales, pueden obtener
mejores precios, por el mayor volumen de materiales que compran.
- La estandarización del producto: este también es un factor importante. En el caso de los bancos,
respecto a este rubro, estos tienen poco poder de negociación, ya que el proceso de otorgamiento
de créditos en los distintos bancos que existen en el Perú, son similares, lo cual hace que
Constructores Asociados S.A.C pueda elegir y/o cambiar de banco, dependido de las mejores
condiciones que les ofrezcan.
3.7. Competidores potenciales
En el caso del sector construcción, los competidores potenciales juegan un papel importante, ya que
siempre está latente la amenaza de nuevos ingresos al sector construcción, lo cual hace que puedan
ofrecer proyectos buenos a precios más bajos y con buenos acabados. Por lo tanto, la entrada de estos
competidores potenciales tienen una alta implicancia en este sector y se debe siempre estar atentos a que
esto no suceda y si llegara a suceder, anticiparse a los hechos o tomar las medidas correctivas para poder
solucionar el problema a tiempo.
4. EL DOMINO DEL PROYECTO (INDUSTRIAL)
El dominio de nuestro proyecto abarca desde la constitución de la empresa, contratación del personal
requerido, el estudio de pre-factibilidad, elaboración de los proyectos, contratación de arquitecto,
ingeniero de obras, la supervisión de obras para controlar el cumplimiento de acuerdo a fechas
programadas, compra de materiales de construcción y de acabados; así como el proceso de venta de
los departamentos.

Cabe mencionar que el Proyecto Compra/Venta es una oportunidad que nos servirá para obtener mayor
capital y está orientado a personas naturales del sector socioeconómico A2 y B1 que cuenten con
familia y deseen un hogar ubicado en un lugar céntrico de San Isidro, que cuente con cierto nivel de
comodidades como jardín, dos cocheras, amplios dormitorios y sala. Se estima que la inversión para el
proyecto compra venta y que incluye la compra del inmueble y su remodelación del inmueble asciende
a la suma de US$ 103,872 dólares americanos. Se estima vender la casa en US$ 130,000. Esto precio
de venta en función al valor del metro cuadrado construido en zonas aledañas residenciales de San
Isidro

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En cuanto a la construcción y venta de departamentos, nuestro principal mercado está conformado por
personas naturales del sector socioeconómico A2 y B1. De acuerdo al estudio de mercado, los factores
que más valoran los clientes potenciales de este segmento son:Tranquilidad ,Cercanía a la familia,
Buena ubicación, Costumbres
Nos orientaremos al segmento de profesionales con 1 o 2 hijos puesto que es en esta etapa cuando
normalmente el departamento “queda chico” y la familia busca una mayor comodidad en lo referente a
espacio e independencia. A esta edad también la pareja alcanza casi su plenitud en su carrera
profesional por lo que los ingresos mejoran conyugalmente.
5. ESTUDIO DE MERCADO

5.1. Análisis de la demanda

CAPECO ha publicado un informe donde se distribuye el numero de hogares según estrato social. Los
resultados de este cuadro nos muestra que un 6.12% de los hogares se encuentran en el estrato alto
mientras que el 52.06% en el estrato medio. Es importante mencionar que el 41.82% se encuentra
ubicado en el estrato bajo. En este trabajo nuestro enfoque va dirigido al nivel medio el cual cuenta con
un poder adquisitivo estándar para los cuales debería ir dirigido el tipo de vivienda que se pretende
implementar.

Se tiene que separar dos conceptos distintos cuando se habla de demanda por un lado las estadísticas
siempre nos hablan de demanda potencial, la cual es definida como el crecimiento de la población
durante los últimos años. Siguiendo este concepto para el año 2007 en Lima Metropolitana se contará
con 7,775,138 habitantes. Y la demanda real que es la que cuenta con un nivel de poder adquisitivo que
puede acceder a créditos hipotecarios.

Hay que tener en consideración un dato importante acerca del sector medio de la población: el 19.77%
actualmente se encuentra alquilando viviendas. Este es el primer sector en al cual deberían dirigirse las
ofertas inmobiliarios debido a que ante las instituciones financieras el record de pago de los alquileres
es una buena forma de calificar a las personas. Cabe indicar que la cuota de los créditos hipotecarios
en estos momento son muy similares a los montos de alquiler que están pagando ( hasta US$350 por
mes).

El Sistema Financiero a partir del último año ha acuñado un nuevo concepto para calificar el ingreso por
familia. Tradicionalmente se consideraba solo los ingresos conyugales para poder calificar, actualmente
se considera el ingreso familiar que consiste en todos aquellos ingresos que el hogar percibe. Es decir
que ahora se consideran los ingresos de los hijos y de algún familiar directo que viva con ellos. Todos
aquellos que aporte al ingreso del hogar quedan registrados en los Bancos como Codeudores de las
obligaciones.

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Otro dato importante para el trabajo es que el 17.97% de la población que no tiene vivienda esta
interesado en adquirir una y de este porcentaje el 41.86% de las personas interesadas tiene entre 20 y
24 años de edad. Este dato es importante porque se trata en su mayor parte de jóvenes profesionales o
técnicos que se encuentran en los primero años de su vida laboral y que en muchos de los casos están
pensado en formar un hogar.
La demanda efectiva en Lima Metropolitana y el Callao según el estudio de CAPECO efectuado en el
2003 nos muestra que existe una demanda efectiva de 211,682 viviendas.
De esta información se puede concluir que en estrato socioeconómico medio se concentra el 67% de la
demanda efectiva de viviendas con un total de 140, 871 unidades. Esta demanda efectiva es estática y
dentro de cualquier proyección se debe considerar el efectivo del crecimiento del número de personas
de esta estrato social.

Desde el punto de vista de precio de las viviendas el 91.51% del total de la demanda insatisfecha se
contra en viviendas por debajo de los US$30,000, importe que coincide con las 35 UIT que financia el
programa Mivivienda. Solo el 1.26% de esta demanda se encuentre por encima de los US$50,000.

El 81.35% de la demanda efectiva de vivienda se encuentra en los hogares con un ingreso mensual
superior a los US$200 y en general los hogares con ingresos entre US$300 y US$1,000 buscan adquirir
viviendas entre US$10,000 y US$50,000.
La demanda por viviendas para el sector socioeconómico medio tiene preferencias por ciertos distritos
de la capital. Es así que el nivel medio alto, con ingresos mensuales entre US$1,000 y US$2,000,
prefieren vivir en San Miguel y Santiago de Surco; el nivel medio, con ingresos mensuales entre
US$400 y US$1,000, prefieren vivir en Pueblo Libre, San Miguel y Los Olivos y el nivel medio bajo, con
ingresos mensuales entre US$151 a US$400, en Santiago de Surco y Los Olivos.

5.2. Análisis de la oferta

Según CAPECO, la oferta de edificaciones en los últimos años muestra una clara tendencia hacia
construcciones dirigidas a viviendas y sigue una tendencia creciente año a año. Para el 2002 los metros
cuadros construidos en viviendas representan el 75% del total lo cual muestra que este sector es el mas
dinámico de la actividad edificadora. Dentro de la oferta de viviendas se destaca que el 88% esta
compuestas por departamentos y 12 % en casas.

Para Julio del 2002 la oferta inmobiliaria en Lima Metropolitana ascendía a 6,468 unidades de las cuales
895 correspondían a casas y 5,573 a departamentos. Por el desarrollo urbanístico de la capital ya es
difícil encontrar terrenos para la construcción de complejos habitaciones de casas por lo cual, y tal como
muestran las cifras, el mayor desarrollo se da por el lado de los departamentos.

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La oferta de departamentos se concentra entre precios de venta de US$20,000 a US$40,000 lo que
representa un 46% de la oferta actual de viviendas, es decir que la mayor oferta de departamentos es
consistente con la mayor demanda ubicada en el sector socioeconómico de nivel medio.

El 65% de las unidades ofertadas y poco mas del 70.9% del total de área ofertada se concentra en los
distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja, Jesús María, Lince,
Magdalena del Mar, Pueblo Libre y San Miguel. Por otro lado el 31.7% del total de oferta de viviendas
se encuentran ubicados en los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre y San
Miguel que son distritos de clase media.

En el siguiente cuadro se muestra los precios por estrato socioeconómico que muestran la oferta de
departamentos que se tiene a Julio del 2002.

PRECIO DE UNIDADES OFRECIDAS

LA VIVIENDA ESTRATO SOCIOECONÓMICO TOTAL
EN US DÓLARES ALTO MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO BAJO
Hasta 10000 1 2 0 0 0 3
10 001 - 15 000 0 0 2 0 0 2
15 001 - 20 000 0 406 34 0 20 460
20 001 - 30 000 32 507 601 209 212 1 561
30 001 - 40 000 159 478 245 21 101 1 004
40 001 - 50 000 199 212 207 8 7 633
50 001 - 60 000 150 153 356 3 4 666
60 001 - 70 000 120 98 20 0 0 238
70 001 - 80 000 82 33 4 0 0 119
80 001 - 100 000 218 44 2 1 0 265
100 001 - 120 000 166 18 5 0 0 189
120 001 - 150 000 106 2 0 0 0 108
150 001 - 200 000 194 12 0 0 0 206
200 001 - 250 000 67 6 3 0 0 76
250 001 - 300 000 9 12 0 0 0 21
300 001 - 500 000 4 1 0 0 0 5
MÁS DE 500 000 17 0 0 0 0 17
TOTAL 1 524 1 984 1 479 242 344 5 573

FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones en proceso de construcción.

Como se puede observar de los resultados del cuadro en el estrato socioeconómico medio alto el 70%
de la demanda se encuentra entre el rango de precios de US$15,000 y US$40,000 siendo la distribución
muy pareja en este rango. Para el sector socioeconómico medio el 41% de la oferta se encuentra ubica
entre el rango de precios de US$20,000 y US$30,000 y para el sector socioeconómico medio bajo el
86% se encuentra dentro del mismo rango de precios que en el caso anterior. Estos resultados
muestran que la mayor concentración de oferta de departamentos para el total del sector medio se

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encuentra entre los US$20,000 y US$30,000, esto representa 1,317 departamentos que es el 24% de la
oferta total de departamentos total en Lima Metropolitana y el Callao.

5.3. Entrevistas de profundidad

Con el objetivo de evaluar la demanda real de nuestro proyecto, realizamos 6 entrevistas de

profundidad a diferentes entendidos en la materia (principalmente corredores). Adjuntamos sus
nombres, cargos y un resumen de los aspectos mas importantes para efecto de análisis de nuestro
proyecto.

NOMBRE OCUPACION
Alvaro Basesta Corredor
Denisse Abad Ejecutiva de ventas inmobiliarias BCP
Jorge Ingunza Ingeniero – Constructor
Carlos Bisbal Corredor
Juan Pablo Eyzaguirre Jefe de proyectos inmobiliarios B. Sudamericano
Fabiola Carrillo Decoradora profesional
Michel Beltrán Arquitecta – Constructora

“Para este tipo de proyecto, lo mas aconsejable es sacrificar margen sobre las dos primeras ventas
iniciales para poder tener el acceso directo al banco que financiará el mismo. Yo les recomendaría esa
estrategia. Este tipo de departamentos se venden hoy en día en muy corto plazo, puesto que la
demanda es alta y los bancos cada vez están mas flexibles con las condiciones para el financiamiento
de créditos hipotecarios. La ubicación de su edificio, el tamaño, acabados y precios definitivamente
están orientados a este segmento de demanda (Entre $40M y $60M)…(A. Basesta)

“Respecto al tipo de departamento que se vende mas rápido, te puedo comentar que el perfil de
demandantes está compuesto principalmente por profesionales entre 30 y 40 años, recién casados, que
buscan un departamento no muy grande, cómodo y ubicado en una zona residencial, como lo es la
zona donde proyectan construir. El tamaño del inmueble debe estar entre 80 y 100mts. Con una
cochera, 3 baños, acabados promedio, nada lujoso pero tampoco corriente” (D. Abad)

“El mercado objetivo para estos departamentos debe ser de gente joven, profesionales, o matrimonios
sin hijos o con 1 hijo. Por lo general los que compran buscan ubicación y precio por lo que ambas
variables deben ser muy bien explotadas a la hora de ofrecer el inmueble. Por lo que conozco hay muy

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buena demanda por la zona de miraflores, donde planean realizar su proyecto…El que construí hace 1
año tenía 12 departamentos de 80mts2 en promedio cada uno y los vendí en 11 meses….casi el 50%
financiado bajo el programa Mi Vivienda”(M. Beltran)

“ Algunas de las cosas que deben considerar para la venta de estos departamentos en lo que se refiere
al precio final del mismo son: La densidad del edificio comparado con otros edicifios nuevos que están
construyendo por la zona como los de la calla Coronel Inclán, Prolongación Arenales, la paralela entre
la Av.Comandante Espinar y la Huaca Pucllana, etc.. Pienso que frente a estos, su proyecto se vuelve
muy interesante porque la densidad del mismo es bajo y está a media cuadra de un parque, que
siempre es otro factor que el comprador en estas zonas busca”.(J. Ingunza)

“La venta de estos departamentos es muy fluida por lo que vengo apreciando en los últimos 8 meses,
sobretodo en Miraflores. Estimo que se demorarán entre 8 y 14 meses en venderlos…la estrategia que
les puede servir es el de trabajar con un buen corredor…Nosotros manejamos bases de datos y
constantemente tenemos ofertantes y demandantes. El aviso en periódicos, y el mismo panel que se
pone en el lugar de la construcción son otras buenas alternativas para ofrecer sus departamentos…por
lo menos esa es la forma como trabajamos hoy.”(C. Bisbal)

“El precio promedio de los departamentos que atiendo para decoración en esta zona, del tamaño que
plantean construir está entre $45M y $60M…si sus precios están en ese rango, no deberían tener
problemas en venderlos a muy corto plazo puesto que he notado un crecimiento en la demanda…”(F.
Carrillo)

“Para el banco, la pre-venta, ubicación del proyecto, el costo del mismo y el currículum del constructor
es muy importante, por lo que en el caso de ustedes deberían contar con el V°B° de un constructor
reconocido. Fuera de eso, es un típico proyecto pequeño, como muchos que hoy en día estamos
atendiendo.”(J.Eyzaguirre)

6. ESTRATEGIA COMPETITIVA GENERICA E INDIVIDUAL

La estrategia competitiva genérica al cual Constructores Asociados S.A.C está enfocada es a una
estrategia de enfoque o de nicho del mercado basado en la diferenciación, ya que lo que se busca es un
segmento más limitado de compradores (es decir, personas del nivel socioeconómico de clase media y
media alta, que deseen vivir en Miraflores, en un departamento cómodo, de buen diseño, con una
buena distribución y ubicación y a un precio acorde a los del mercado) y superar la competencia,
ofreciendo a los miembros del nicho, un producto acorde con sus necesidades y requerimientos, mejor
que las ofertas de los rivales. Nuestra diferenciación se basa en la ubicación del edificio, ya que este se

10
encuentra en la misma calle Berlín, a una cuadra del segundo ovalo de Pardo y a tres cuadras del
Malecón Cisneros.

6.1. Proyectos a desarrollar

La empresa plantea el desarrollo de dos proyectos de construcción los cuales han sido planificados en
base a los estudios de mercado.
El financiamiento de estos proyectos parten de la compra venta de una casa ubicada en el distrito de
San Isidro (proyecto compra – venta) El resultado de esta operación, junto con el aporte de los
accionistas sirven como el inversión para los (2) dos proyectos de construcción subsiguientes
A continuación pasamos a describir los proyectos:
6.1.1. Proyecto compra – venta

Se plantea llevar a cabo la compra venta del inmueble descrito a continuación a fin de poder llevar a
cabo los proyectos descritos como Proyecto Construcción 1 y Proyecto Construcción 2.

6.1.1.1. Ubicación
El inmueble objeto de la compra - venta se encuentra ubicado en Prolongación Arenales 480 San Isidro,
esquina con Daniel Alomia Robles.
6.1.1.2. Contexto Urbano
La zona donde se ubica el proyecto es residencial de un nivel socioeconómico medio superior (A)
según el estudio de niveles socioeconómicos de Datum Internacional (ver Anexo III)
El terreno se coloca frente a una calle residencial y cercana al cruce de la Avenida Aramburu con
Arequipa. Si bien es una zona de alto trafico y cercana a una serie locales, la ubicación de la casa se
encuentra en una calle tranquila y de poco trafico.
La casa se encuentra a 4 cuadras del Ovalo Gutierrez donde se puede encontrar restaurantes, cines,
una tienda E Wong y la Iglesia Maria Reina.
Area de terreno : 270 mt2
Area construida: : 252 mt2
6.1.2. Proyecto construcción 1
6.1.2.1. Ubicación
El proyecto se desarrollará en un terreno ubicado en la Calle Berlín No 1015 – 1025, Esquina con Martín
Napanga en el distrito de Miraflores.
6.1.2.2. Contexto Urbano
La zona donde se ubica el proyecto es residencial de un nivel socioeconómico alto medio superior (A1)
según el estudio de niveles socioeconómicos de Datum Internacional (ver Anexo III)

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El terreno se coloca frente a una calle residencial y tranquila y se encuentra rodeada de viviendas y
edificios multifamiliares, el inmueble se ubica a dos cuadras de la Marina y el Parque “El Faro”,
atractivos lugares de esparcimiento con vista al mar.

El terreno se encuentra a una cuadra de la Av. José Pardo, en el segundo Ovalo y a cuatro cuadras de
Comandante Espinar, lo cual permite un fácil acceso al lugar y su comunicación inmediata con zonas
comerciales que se desarrollan a lo largo de dichas avenidas.
Área del terreno : 281 m2
6.1.2.3. Proyecto Arquitectónico
El proyecto esta formado por un semisótano, (4) pisos de altura y una planta de azotea. El Edificio
cuenta con (8) departamentos de (3) dormitorios, (8) estacionamientos, cisterna y tanque
hidroneumático.
6.1.3. Proyecto construcción 2
El proyecto de construcción 2 será similar al proyecto de construcción en cuanto a mercado objetivo,
ubicación, diseño, infraestructura, acabados y mercado. Se ha considera un área construida 12.36 %
más grande y se han estimado los costos de construcción con el mismo incremento para los costos
variables involucrados. ( ver Anexos IV y V Programación de costos Proyecto 1 y 2)

7. FUENTES DE FINANCIAMIENTO
 Proyecto Compra - Venta Adquisición de una casa
Para la adquisición del inmueble se considerará que será cubierta por las aportaciones de los
accionistas, motivo por el cual no será necesario contar con los servicios de una entidad financiera.
 Proyectos 2 y 3: Adquisición de los terrenos y construcción de departamentos
A continuación se presentan las opciones consideradas para financiar la adquisición de los terrenos y la
construcción de los departamentos:
7.1. Opciones de financiamiento del mercado
7.1.1. Fideicomiso
Una opción es utilizar un Fideicomiso Inmobiliario, el cual es una Estructura de Garantía que permite
mitigar el riesgo de financiar proyectos inmobiliarios.
En el fideicomiso inmobiliario existen tres actores:
a) Fideicomitente (promotor, Inversionista, comprador): transfiere los activos al Fideicomiso y a cambio
recibe certificados de participación.
b) Fiduciario: Debe administrar los flujos del proyecto para los contratistas, cobra las ventas y paga el
financiamiento del proyecto.
- Al término adjudica los inmuebles y reparte las ganancias, según contrato a cambio de los
certificados de participación.
c) Fideicomisario existen dos tipos:
- Senior: banco

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- Subordinado: comprador, inversionistas y promotor
Ventajas:
- Garantía para el cliente de que el proyecto concluirá y obtendrá su inmueble
- Permite financiar directamente al Constructor/promotor con crédito hipotecario, abaratando costos
de proyecto
- Se agiliza la operatividad del Crédito Hipotecario.
- Permite la ejecución del proyecto sin requerir garantías adicionales a las del mismo proyecto
- Aísla al proyecto del riesgo del constructor, del promotor de los participantes y del riesgo del propio
banco. Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen fuera de él antes de su culminación
- Permite una fácil titulización de la cartera hipotecaria o sindicación de las operaciones

Desventajas
- El banco cobra US$ 10,000 por la estructuración del Fideicomiso
- El banco cobra US$6,000 mensual por la administración
- Según investigación realizada, esta opción es viable y adecuada para proyectos inmobiliarios de
mas de US$ 7 millones, de tal manera que signifique el 1% de los gastos y pueda ser rentable
7.1.2. Crédito para construcción
Para este tipo de financiamiento, los bancos prefieren proyectos de empresas ya conocidas y con
experiencia en este tipo de negocios, caso contrario pueden castigar el financiamiento con una tasa
mas elevada.
Entre los requisitos que solicita el banco se encuentra la presentación del Estudio Técnico del proyecto
que debe estar aprobado por la municipalidad.
Los peritos de la entidad financiera revisan el proyecto y determinan el porcentaje de departamentos
que deben estar vendidos para cubrir o disminuir el riesgo. Para nuestro caso, se estima que el banco
requiera que los departamentos se encuentren prevendidos en un 30%.
Luego de aprobado el proyecto y que se cuente con el porcentaje de pre ventas requeridos, debemos
hacer una hipoteca sobre el terreno y todo los que se construya en él, así como firmar un contrato con el
banco y un pagaré.
Las cuotas iniciales de preventa son ingresadas a una cuenta intangible del banco. Posteriormente, el
banco hará desembolsos de acuerdo con el avance de la obra.
Este préstamo y los intereses que genere, serán pagados al final del proyecto contra el registro de las
ventas realizadas.
Las tasas utilizas por los bancos se encuentran alrededor del 14%, sin embargo se puede obtener
mejores condiciones debido al boom de este tipo de proyectos. Una de las razones por las que se
puede obtener estos porcentajes es que el banco identifica que el negocio está en los créditos
hipotecarios (usuarios finales) mas que en el financiamiento de la construcción, esto debido a que el
primero es a largo plazo y reporta mayores beneficios para los bancos.

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Cabe mencionar que si bien podrían existir problemas para obtener el financiamiento del banco, Sin
embargo, una de las fortaleza de la empresa es que cuenta con un accionista que tiene vínculos con las
entidades bancarias, la cual podría disminuir o incluso eliminar la barrera anteriormente comentada.
En caso el cliente decida tomar el crédito con un banco diferente al que financia el proyecto el primero
solicita al segundo una carta fianza por el bien que está siendo adquirido por su cliente; luego de lo cual
desembolsa el 100% al banco constructor. Esta carta fianza tiene un costo aproximado de 2% anual del
valor del departamento, el cual es pagado por el constructor y no será considero en el proyecto por ser
un monto poco significativo ya que no se da en todos los casos.
En caso el edificio ya se encuentre construido y el cliente opte por un crédito hipotecario en un banco
diferente al que financia al constructor, no existe la necesidad de una carta fianza ya que el bien ya
existe, por lo que el Banco2 entrega el 100% del valor al Banco1.
Usualmente el banco empieza a hacer efectivo el préstamo al constructor después de un mes de
iniciado el trámite. Asimismo, exige al constructor que cuente con el 35% del capital para la construcción
del inmueble (sin considerar pre-ventas), además de haber pre-vendido el 30% de los departamentos.
Estas cifras pueden ser ajustadas en la medida en que se trate de un proyecto de alta rotación
pudiendo llegar hasta un 27 % de aporte exigido.
7.2. Opción de financiamiento seleccionada
Debido a la magnitud del proyecto se ha decidido optar por financiar el/los proyectos con un crédito para
construcción a través de una entidad bancaria, descartando la opción del fideicomiso por considerarse
muy costosa.
Cabe mencionar que si bien el cliente debe pagar un arras de US$1,000, este monto no será
considerado en el flujo de caja, debido a que el dinero deberá ser depositado por el constructor en la
cuenta intangible del banco.
Se asume que el primer mes se pre venderán 3 departamentos, cumpliendo con el 30% requerido por el
banco, el banco realizará dos desembolsos en los meses 3 y 5 del 50% del total y que el pago por la
adquisición del terreno se realizará mediante una cuota inicial y pagos parciales en los tres meses
siguientes.
En este caso, se calcula que el banco trabajará con una tasa de interés de 14 % anual para ambos
proyectos
Finalmente, de acuerdo a información brindada por personas que se encuentran en el negocio
inmobiliario, el COK requerido es del 20%.

8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

- Existe una oportunidad para comprar una vivienda para su posterior venta. Es un negocio de corto
plazo que permitirá incrementar el patrimonio de los accionistas.

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- Debido a que se prevé un incremento en el sector construcción para los próximos dos años de 3.8%
y 5% respectivamente, se han evaluado dos proyectos de construcción para ver la posibilidad de
invertir en este sector con el patrimonio que generaría la compra/venta de la casa.

- Luego de un estudio de mercado, se ha determinado que existe un segmento atractivo , compuesto

por personas del nivel socio-económico A2 y B1 con uno o dos hijos que buscan viviendas como las
que hemos evaluado en nuestro proyecto.

- Los socios aportan US$ 89,000 dólares para la conformación de la empresa y el inicio de
operaciones. Esta cantidad servirá para financiar la compra venta de la propiedad previamente
mencionada (Proyecto compra – venta). La utilidad proyectada de esta operación asciende a US$
26,128 dólares americanos.

- El Proyecto de Construcción 1 considera un total de egresos US$ 400,000 dólares americanos, de

los cuales el 29 % serán aporte de los socios y el 71% representa deuda con una entidad
bancaria.

- El Proyecto de Construcción 2 considera una total de egresos de US$ 441,000 dólares

americanos, de los cuales 55 % serán aporte de socios y 45 % financiamiento bancario.

- Los índices de rentabilidad obtenidos al evaluar el proyecto son favorables:

El Proyecto Compra Venta de casa con una duración de 6 meses, generará un VANE de US$
20,600 y un TIRE de 28.19% , considerando un COK de 10% .
El Proyecto de Construcción 1 generará un VANE de US$ 80,900 con un TIRE de 43.5%, un
VANF de US$ 93,750 y un TIRF de 110%.
El Proyecto de Construcción 2 generará un VANE de US$ 92,850 con un TIRE de 47%, un VANF
de US$ 99,000 y un TIRF de 65%.

- Los indicadores financieros VANE, VANF, TIRE y TIRF indican que los proyectos evaluados son
rentables y superan el COK de los accionistas, por lo cual recomendamos su ejecución.

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