Desarrollo Inmobiliario

Clase 5- Promotores/desarrolladores inmobiliarios

 Definiciones y dudas
Promotores inmobiliarios- desarrolladores inmobiliarios- desarrolladores urbanos

Formiga (2005): un nuevo tipo de agente inmobiliario corresponde a los promotores o desarrolladores.
“Buscadores de oportunidades” en cuanto descubren y valorizan inmuebles armando una oferta
atractiva
- Sus actividades abarcan desde la elección de terrenos y la elaboración del proyecto, a definir las
estrategias de comercialización y financiación, que se completa con la ejecución de la obra
- Diferencia entre promotores urbanizadores: aquellos que realizan la expansión de la ciudad a partir
de la construcción de suelo urbano, mediante la transformación de suelo rural y promotores
verticalizadores: extienden la ciudad en altura, multiplicando el suelo urbano en sentido vertical,
para un uso mas intensivo del suelo

¿Entonces se puede crear suelo?

Lovera (2011): Separación entre las funciones de promoción y construcción
Las empresas promotoras suelen ser pequeñas en cuanto a cantidad de trabajadores, dada la tendencia a
subcontratar y a que sus funciones no requieren personal numeroso (gran uso de softwares específicos)

El promotor inmobiliario y el empresario constructor son dos tipos de agentes con distintas funciones, a
los que se suma el capital financiero como pivote que facilita la producción y el consumo

Agente promotor: obtención del terreno, definición del proyecto, asegurar fuentes de financiamiento,
supervisar la construcción y encargarse d ela comercialización
Se apropian de la mayor parte del excedente de la operación inmobiliaria

Agente constructor: control técnico de la producción, ejecución en sitio de la obra,

Schteingart. Estudio de 1989 sobre los años 60s y 70s en
México (ZMCM)
Promotores inmobiliarios privados grandes y medianos
También diferencia entre promotores y constructores
Habla de promoción avanzada, con producción en serie. Lo diferencia de
producción por encargo

Metodología de trabajo:
- encuesta a muestra representativas de empresas que realizaron
“promociones” de 100 o mas viviendas (medianos entre 100 y 1000-
Grandes mas de 1000)

- Identificaron las operaciones con: localizacuón, cant. de viviendas (100 a

mil y tramos de a 1000), fechas de realización, tipos de crédito
(hipotecario, para sectores medios, de interés social) , fraccionamiento
versus conjunto habitacional
Schteingart. Estudio de 1989 sobre los años 60s y 70s
en México (ZMCM)
Cuestionario en tres partes:

1. origen del capital promotor, vinculación de las empresas con otras empresas o grupos,
organización interna
Clasificar las empresas

2. prácticas generales de la empresa y tipo de viviendas (o lotes) producidos

caracterizar sus prácticas relativas a la tierra urbana, al financiamiento, a la
programación y ejecución de la operación

3. análisis de una operación mas a fondo

identificar combinación y valorización de distntos capitales
5 categorías de promotores (los nombres no aportan mucha claridad)

Categoría I: grandes constructoras que promueven vivienda

Su actividad principal era la construcción. No sólo de vivienda, sno de otras tipos de edificios y
de obra pública. Realizan promoción para no depender de promotores y suman ambas
ganancias: la de la producción y la de la promoción
(diferencia entre aquellas que tienen capital de origen extranjero y las que no)

Categoría II: promotoras y constructoras predominantemente viviendistas

gran constructura pero exclusivamente de vivienda

Categoría III: promotoras y constructoras solo de vivienda

empresas que desarrollaron la construcción como necesidad surgida de la promoción

Categoría IV: promotoras de vivienda y otros

se encargan d ela promoción sin agregar la actividad de la construcción (que la encargan a otra
empresa, para vender producto terminado)

Categoría V: fraccionadoras
fraccionan sin incluir la construcción. Venden lote sin vivienda
Algunas variables consideradas

1. origen del capital promotor, vinculación de las empresas con otras empresas o grupos,
organización interna

. grupos familiares o mixtas

. origen del capital: en la construcción (gdes obras civiles), en otras ramas
productivas (por ej. textil)
. actividades productivas: realizan todas las actividades incluída en el proceso de
producción y distribución de vivienda o no todas?
. organización empresarial: holdings, grupos,
. cantidad de empleaos
Algunas variables consideradas

2. prácticas generales de la empresa y tipo de viviendas (o lotes) producidos

caracterizar sus prácticas relativas a la tierra urbana, al financiamiento, a la
programación y ejecución de la operación

. volumen de producción (cant de operaciones y tamaño)

. localización de las operaciones
. formas de financiamiento con recursos propios o ajenos
. utilidades
. ritmo de ejecución
. utilización de tecnologías
. reservas territoriales (no se obtuvieron buenas rrespuestas)
Algunas variables consideradas
Estrategias en relación con la tierra:
- ante la dificultad de conseguir tierra, se reducen los amaños de los terrenos y/o se
incrementa la producción de vivienda colectiva (edificios)
- el estado ofertó más tierra pública a los promotores
- terrenos expropiados que pasan a los privados
- (casos extremos en que los promotores lo compraron al estado a bajo costo y luego lo
vendieron al mismo estado a un precio mayor)
- mecanismos de los promotores para seleccionar terrenos: estudios de mercado, oferta de
propietarios, asociaciones con propietarios,
- varios terrenos que pasaron de ser rurales a urbanos (bajos costos)
- valorización “por engorde”
- a veces se compraba el terreno pagando sólo una parte y luego se terminaba de pagar con
las ventas de los inmuebles
“Tierra y proyecto urbano en el Plan Federal de
Vivienda”
Ante la falta de tierra pública disponible para desarrollar los conjuntos de vivienda, la
PBA instrumentó una nueva modalidad de licitación. Las licitaciones incluían la
construcción de vivienda junto con la oferta de suelo. En estos casos, ganaba el
oferente que presentara los mejores lotes, ya que el precio por vivienda
estaba prefijado. Para esto se consideraban el trazado y las condiciones urbanas de
cada lote. En la práctica, debido al alto cupo de viviendas que se quería construir y la
baja oferta de lotes de calidad, se terminaron aceptando algunos lotes que no reunían
los requisitos establecidos.
“Tierra y proyecto urbano en el Plan Federal de
Vivienda”
“Tierra y proyecto urbano en el Plan Federal de
Vivienda”
Capdevielle (2015) sobre Córdoba
Desarrollistas: estudio de localización del sitio, estudio de mercado actual y potencialidad
futura, desarrollo del proyecto arquitectónico y económico financiero, estudio e
instrumentación de mecanismos de financiamiento en los mercados de capitales, promoción
y comercialización de producto (pre y post venta)

Análisis de estrategias empresariales

Reconstrucción de la trayectoria de la empresa, sus emprendimientos y concepción sobre la

ciudad, así como sus vínculos con el resto de las empresas y con organismos públicos

Estrategia: unión empresaria, vínculo con el estado municipal, estrategias de emplzamiento y

expansión, prácticas de financiación
 Capdevielle (2015) sobre Córdoba
Estrategias de unión: CEDUC Cámara empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba
Posicionamiento político unificado en torno a la construcción de una nueva ciudad “transformar la
ciudad” “reformar la ciudad”
Objetivos:contribuir al desarrollo armónico de la actividad de proyectos inmobiliarios y urbanísticos
e interactuar con los poderes públicos y privados la construcción
Entre sus líneas de acción está “participación en el análisis de toda normativa que involucre la
actividad”
(en entrevistas: permanente participación en la redacción de las normas. Legitima capacidad de
intervenir en las políticas públicas)

Estrategia de vínculo con el estado municipal: convenios público-privados “convenios

urbanisticos”
Implicaron cambios en los usos del suelo, coeficiente d eprovechamiento del suelo, capacidad
constructiva, FOT, FOS, usos y morfología.
 Capdevielle (2015) sobre Córdoba
Estrategias de financiamiento: creación de la demanda

Acceso al mercado d ecapitales + financiamiento externo

Reasignación de flujos de valor de otras actividades (hasta 2008)

Estrategias para llegar a pequeños y medianos ahorristas:

. producción de desarrollos aptos para líneas de crédito hipotecario del Banco de Córdoba
. fideicomisos

Estrategias de emplazamiento y expansión territorial:

Descubrir nichos de oportunidad. transformación funcional y física de äreas relegadas (peor con
posibilidad de accesibilidad)
Formación de bancos de tierra: requiere disponer de capital
Raspall (2017) sobre Caballito en CABA
La oferta de vivienda nueva no fue el producto de decisiones de individuos atomizados que
buscan maximizar sus ganancias, sino más bien el resultado de las prácticas de promotores
inmobiliarios que buscaban sobrevivir en el tiempo, reduciendo la incertidumbre sobre la
base del establecimiento de vínculos estables con inversores e inmobiliarias y de la réplica
de estrategias satisfactorias, propias y ajenas.

Las prácticas de actores involucrados en la construcción de edificios pequeños y medianos,

entre medianeras y con valores próximos a la media de la ciudad, no fueron prácticamente
estudiadas, aun cuando fueron responsables de la mayor parte de la oferta provista por el
mercado inmobiliario formal.
Raspall (2017) sobre Caballito en CABA
Promotores inmobiliarios: agente que compra un terreno, arma un proyecto y contrata a un
arquitecto o a un estudio de arquitectura para que lo diseñe y a una empresa constructora
para construirlo. Una de las tareas centrales de los promotores consiste en gestionar el
capital que se inmovilizará a lo largo de todo el proceso involucrado en la construcción de un
edificio. Una vez terminada la obra, vende las unidades, recupera los capitales
comprometidos y obtiene una ganancia, producto de la diferencia entre el costo de
producción y el valor de venta (Topalov, 1979). De este modo, los promotores constituyen el
nodo que articula y coordina al conjunto de actores que participan en la construcción y
comercialización de viviendas para estrenar.

Caballito: Promotores inmobiliarios, inmobiliarias, inversores y empresas constructoras

Promotores: lugar central, como organizadoras y coordinadoras de todos los procesos

y actores que participan de la producción de vivienda,
El “desarrollador-plataforma” David (2017)

Financiarización del mercado inmobiliario: inversionistas y capitales de diversas partes del

mundo invierten en inmuebles.. Los mercados se transforman por la creciente influencia de
las estrategias y herramientas de evaluación financiera.
Se promueve la idea de que los desarrolladores deben convertirse en
“desarrolladores-plataforma”: dedicarse a proponer oportunidades de inversión y ofrecer
servicios de desarrollo y administración de proyectos

Empresas inversoras, inversiones por cuenta de terceros: empresas de seguro, fondos de

inversión soberanos, fondos de inversión privados, empresas de inversión inmobiliaria que
cotizan en bolsa