Principios Inmobiliarios, Aspectos Técnicos y Legales

TRABAJO FINAL
1. ANALISIS CRITICO. –

Desde el punto de vista inmobiliario que actualmente se maneja basado en mi

experiencia como Ingeniero Civil constructor dedicado a construir para la venta
departamentos y actualmente casas bajo un estudio de mercado realizado en la
Ciudad de Cochabamba, puedo definir que actualmente tienen mayor demanda las
construcciones privadas de casas y departamentos monoambientes o estudio ya sea
en condominios o de forma particular.

Mencionar que estoy en el rubro de construcción y venta de inmuebles hace 10

años donde cabe mencionar que los años 2000 al 2012 la construcción y venta de
departamentos en Cochabamba de 3 y 2 dormitorios tenían mucha demanda los
precios no eran nada barato pero el país tenía buena salud financiera que gran parte
se a que el gobierno invertía al rubro inmobiliario para que los diferentes bancos
puedan realizar los prestamos sacando una ley para personas que no tenían ninguna
propiedad a su nombre como el préstamo social de vivienda con tasas de interés muy
bajas. Actualmente los prestamos sociales siguen vigentes, pero tienen algunas
restricciones, como ser la mayor parte de los bancos solo prestan a personas
dependientes, ya no prestan al 100% como antes lo hacían. Pero aun así las familias
bolivianas pueden acceder a los créditos si cumplen con los requisitos dispuestos.

En Cochabamba los precios de los terrenos son muy elevados ya que por ser
valle está rodeado de cerros no hay mucha expansión para poder crecer como ciudad
capital así que comprar terrenos para revender no es buena opción si es que no eres
un inversor con un proyecto diseñado para poder cubrir los altos costos de inversión
del terreno, es por eso que actualmente hay bastantes proyectos privados de
edificaciones saturando de la misma manera la oferta de departamentos.
Personalmente ingresé al área de construcción de departamentos el año 2014 y tuve
buenos beneficios hasta el 2018 tuve la fortuna de poder ver algo del BOOM
inmobiliario que anteriores años estaba con mucha más fuerza que hoy en dia.

Antes de la pandemia los precios de los departamentos estaban muy elevados

en Cochabamba, durante y después de la pandemia los departamentos bajaron
considerablemente de precio, pese a que los materiales importados a consecuencia
de la pandemia estaban por las nubes, debido a que las navieras tenían costos de
flete marítimo que aumentaron más del 100%, peso a eso los inmuebles tipo
departamentos bajaron de precio. Puede ser debido a muchos factores, uno de ellos
puede ser que debido al encierro que se tuvo en la cuarentena por varios meses, al no
poder salir a tomar aire fresco o muchas otras ventajas que te ofrece una casa privada
o en condominio creo que muchas de las familias tomen la decisión de comprar una
casa y ya no un departamento. En el entendido que siempre habrá mercado tanto para
departamentos como para casas.
 El 2019 me di cuenta que el mercado para la construcción y venta de
departamentos en Cochabamba ya estaba saturado, hay muchas constructoras que ya
están haciendo proyectos cada vez grandes, más económicos y más imponentes, lo
cual decidí salir del área de edificaciones con departamentos muy grandes empecé
hacer casas gemelas y departamentos monoambientes, un poco para absorber los
altos costos de terreno mencionados anteriormente en mi ciudad y el cual tomare
como ejemplo para este trabajo final. Estuvimos paralizados como todos el 2020 por la
pandemia, pero ni bien se pudo continuar lo hicimos terminando la construcción en
enero del 2021 y prácticamente ambas casas gemelas se vendieron en febrero del
2021 de igual manera los monoambientes amoblados se vendieron rápidamente
debido a los costos accesibles que se tenía, realmente quede satisfecho porque la
decisión que tome de ya no construir departamentos de gran tamaño si no
monoambientes inteligentes y casas inteligentes, con tecnología domótica (Tecnología
domótica que pude importar gracias al gran conocimiento que tengo en el sector de
importaciones, mercado exterior y aduanas), gran plus habían dado buen resultado.

Pero desde el punto de mi experiencia construir casas, o comprar en pre venta

para vender está dando muy buenos resultados, pero los monoambientes inteligentes
para una población joven en Cochabamba por los bajos costos y seguramente en
muchas ciudades de Bolivia están dando buenos rendimientos y utilidades. Hacer un
buen estudio de desarrollo inmobiliario es la clave del éxito, buscar un terreno con
buena ubicación, que tenga servicios básicos, que tenga varios accesos al lugar, que
sea geológicamente estable, y que no esté muy alejado de la ciudad son puntos a
favor al momento de la venta.
 PROYECTO
URBAN STUDIOS
AMELIA

UBICACIÓN DEL PROYECTO. –

- Para identificar un buen PROYECTO tenemos que tomar en cuenta la siguiente

información:
 Accesos a la zona y buen frente para sacar mayor provecho al terreno y al
proyecto.
 Contar con todos los servicios sanitarios como ser Agua potable, alcantarillado, luz,
gas domiciliario, fibra óptica para internet y tv cable y actualmente contar con
tecnología domótica para servicios inteligentes.
 Geología del suelo.
 Transporte público.
 Hospitales.
 Supermercados
 Parques.
  Avenidas y calles asfaltadas.
- Este proyecto fue pensado y diseñado para nuestra población mas joven para que
tanto estudiantes, como profesionales jóvenes puedan acceder a tener un ambiente
propio totalmente equipado y amoblado con tecnología de punta, ubicada en una de
las mejores zonas residenciales de Cochabamba, cerca de varias universidades como
ser: UNIVALLE, UPAL, UNIFRANZ, UCATEC. Cerca de Centros comerciales bastante
nuevos como ser PASEO ARANJUEZ, y clínicas y hospitales privados, además de
supermercados, plazuelas, etc.

DISENO ARQUITECTONICO, EQUIPAMIENTOS, ACABADOS, AREAS

COMPLEMENTARIAS, SERVICIOS E INDICES DE PRECIOS. -

DISENO ARQUITECTONICO

Plano distribución Estudio

 Plano distribución Estudio Tipo

Tecnología Domótica
EQUIPAMIENTOS Y ACABADOS. –

Material de primera calidad importados de industria brasilera como ser: pisos flotantes,
inodoros, lavamanos y accesorios, melamina para roperos, interruptores, y enchufes.
Equipamiento importado de la china de primera calidad, televisores, cocinas, microondas,
lámparas, sillas, mesas y sillones, colchones de industria nacional de primera calidad.

Nuestros precios según la zona, condominios cercanos con mismas características con
similares materiales y características que van desde los 900$us hasta los 1500$us tenemos
una media de 1200$us por m2. Con un índice de demanda elevado ya que por la zona
hay mas demanda y poca oferta teniendo un índice de 2,44.
AREAS COMPLEMENTARIAS Y SERVICIOS. –
Disfrutar de una piscina atemperada sin fin con una excelente vista a las montanas y a la ciudad no
tiene precio, acompañada de un gimnasio todo equipado, Parrilleros y salón de eventos para mas de 200
personas es algo que no tiene precio.

Servicio de Lavado equipado con máquinas de última generación para coadyuvar con
la limpieza de la ropa de todos nuestros clientes.
 Salón de Copropietarios para 200 personas.

Parrilleros disponibles para todos los copropietarios en el sector de la terraza.

 CONDOMINIO AMELIA URBAN STUDIOS.
FODA
FORTALEZAS
* Profesionales altamente calificados, con
bastante experiencia.
* Atención al cliente bilingüe, cordialidad y
disciplina.
* Personal actualizado permanentemente
con la tecnología.
* Proyecto de gran impacto por la
tecnología implementada.
* Zona segura con varios accesos y zonas
de entretenimiento y de relajación.
* Alta probabilidad de calificación crediticia
de nuestros clientes jóvenes.
OPORTUNIDADES
* Tasas de interés bajo para crédito de
vivienda social.
* Alto rendimiento para inversionistas que
quieran tanto para alquilar como para la
venta.
* Posible devaluación del boliviano hace
que la gente quiera comprar bienes.
* Bancos siguen ofreciendo créditos para
construcciones en el sector inmobiliario.
* La población joven quiere tener un
espacio propio donde puede vivir.
* Bajos costos de precio de venta por
tratarse de monoambiente.
DEBILIDADES
* Créditos bancarios son más fácil de
obtener para clientes que sean
dependientes.
* Los bancos ya no dan créditos al 100%
* Recursos económicos actualmente
limitados.
* Falta de parqueos dentro el condominio.
* Falta de áreas verdes para mascotas.
* Seguridad privada con baja educación.
AMENAZAS
* Falta de dólares en el país afecta
actualmente.
* La cantidad de inmobiliarias que no
cuentan con un registro legal y la falta de
control de parte del gobierno.
* Caída de precios ante una exposición de
una burbuja inmobiliaria.
* Corte de créditos al sector de vivienda
social o aumento en los intereses.
* Retrasos en los tramites por parte de las
alcaldías.
* Aumento del precio de los materiales de
construcción.
REPORTE DE DOCUMENTACION TECNICA Y LEGAL. –

1.- Se cuenta documentación tradicional de la compra del terreno.

2.- Planos individuales de los departamentos aprobados por la alcaldía municipal de
Cochabamba.
3.- Se cuenta con Folios individuales por PH (propiedad horizontal) de cada
departamento correctamente inscritos en derechos reales.
4.- Impuestos al día.
5.- Planos de Catastro.
6.- Se tiene una deuda grabada mediante el banco debido a la financiación del
proyecto que son liberados paulatinamente en el momento que se realizan los pagos
correspondientes al banco.

FACTORES IMPORTANTES DEL PROYECTO. -

Los factores para la elección de este proyecto fueron simplemente porque en la

actualidad la población joven busca vivir de manera independiente tener su propio espacio
propio y eso hace que el mercado para este sector este con bastante demanda ya que por
los mismos precios accesibles que uno tiene y gracias a la ayuda de los bancos para calificar
a un crédito hace que las ventas de este tipo de proyectos sean más sencillas y más
rentables.

Tomando en cuenta que es más fácil vender un ambiente pequeño debido a que es
más económico que un departamento de 3 o 4 dormitorios para familias más numerosas que
son muy costosas. Es mas prefieren comprar casas con PH dentro de condominios que un
departamento grande ya que la relación de precios es prácticamente lo mismo con la
diferencia que tu privacidad y comodidad es mucho mayor.

Este tipo de proyectos tipo estudio o monoambientes tienen que ser proyectos en zonas
residenciales y/o comerciales de gran demanda ya que un proyecto similar en lugares muy
alejados no es tan atractivo, por ejemplo, este proyecto elegido esta ubicado en una de las
mejores zonas de la ciudad de Cochabamba, cerca de centros comerciales, restaurantes,
clínicas, farmacias, parques, donde puedes llegar tanto a pie como en coche, cerca de
universidades. Quien no quisiera vivir en una zona así con monoambientes económicos. Hoy
en día prefieren invertir en un monoambiente que comprar un vehículo, por ejemplo, prefieren
vivir cerca a su universidad o trabajo e ir caminando, son muchos factores que hicieron en
elegir este proyecto.