EDIFICACION EN SUELO AJENO

Dentro de las contingencias de la labor constructiva frecuentemente hay situaciones

conflictivas por edificación o invasión de terreno ajeno; por corrimiento de lotes que vienen
transmitiendo el error desde el primer edificante; cuando no se toman las debidas
precauciones  y, en lugar de calcular las medidas desde la esquina, se replantean las obras a
partir de la medianera del vecino.

Que es la accesión invertida?

La accesión invertida “se produce cuando el titular de lo construido parte en suelo propio y

parte en suelo ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la
construcción lo principal y el terreno lo accesorio”.  

Contempla aquellos supuestos de construcciones extralimitadas.-

Con esta figura se trata de evitar situaciones anormales de copropiedad, derechos de

superficie (es el derecho que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la
facultad de uso, goce y disposición del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo) o incluso la demolición
de lo construido.

Dicha regla se fundamenta en el mayor valor de lo construido y en la búsqueda de una

solución beneficiosa para la sociedad, amparada en la preservación de la obra.  

REQUISITOS PARA QUE SE PRODUZCA LA ACCESIÓN INVERTIDA.

A este respecto, partiendo de lo dispuesto en el Código Civil y la jurisprudencia, podemos

señalar los siguientes:  

1- La construcción debe haberse llevado a cabo en un suelo que, en parte pertenece al

constructor y en parte a propiedad ajena. 

2- Quien solicite el reconocimiento de la propiedad ajena por accesión invertida debe probar

ser titular de la construcción que invade el suelo ajeno. 

3- La construcción realizada en suelo propio y ajeno debe formar un todo indivisible. 

4- El valor de la totalidad de la parte construida debe ser superior al valor de la porción de

suelo invadido. 

5- El constructor debe haber actuado de buena fe, entendida como la creencia de que se
estaba construyendo sobre suelo propio o sobre el cual tenía derecho a construir. En este
sentido, la falta de oposición del propietario afectado por la invasión constituye un
elemento trascendente para demostrar esa buena fe, si bien a este respecto la jurisprudencia
del Tribunal Supremo no es del todo pacífica. 

EL PROPIETARIO DEL TERRENO INVADIDO PERCIBIRÁ UNA COMPENSACIÓN

Partiendo del cumplimiento de todos estos requisitos, el titular de la construcción

se convertiría en propietario del suelo ocupado. 

Ahora bien, la accesión invertida tiene como contrapartida el derecho del propietario del
terreno invadido a percibir una  compensación económica del
constructor, que vendrá determinada por:

 la suma del valor del suelo ocupado +

 el perjuicio económico que la pérdida del suelo genera para el resto del terreno no

afectado por la invasión. 

Finalmente, conviene destacar dos supuestos en los que la forma de actuar de las partes es

tenida en cuenta a la hora de aplicar o no la accesión invertida:  

 Mala fe del constructor y buena fe del propietario: el constructor conocía que no

tenía derecho a construir en suelo ajeno y a pesar de ello lo hizo. En este caso se
aplicaría el principio de accesión normal, de manera que el propietario del suelo
invadido:

a) hace suya la construcción sin obligación de indemnizar al constructor, o

b) puede exigirle al constructor, a su entera costa, la reposición del suelo a su estado original
con demolición de la obra, y una indemnización para reparar los daños y perjuicios derivados
de la construcción considerada ilícita. 

 Mala fe del constructor y del propietario: el constructor habría actuado a sabiendas

de que ha construido en una porción de suelo sobre la que no tenía derecho a
construir, mientras que el propietario del suelo invadido lo ha permitido sin
oponerse. En este caso concurriría una compensación de culpas, de tal forma que se
aplica la accesión invertida: el titular de lo construido parcialmente en suelo propio
y ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción.