Lección 3.- La dinámica de los derechos reales (II). La modificación y extinción de los derechos reales.

Modificación de los derechos reales

El CC, dentro del título dedicado a la propiedad, regula lo que denomina “derecho de accesión” en el art. 353
donde establece que “​la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se
les une o incorpora, natural o artificialmente​”. En coherencia con ello, dedica las siguientes secciones al
“derecho de accesión respecto al producto de bienes” (o sea, los frutos), al “derecho de accesión respecto a
los bienes inmuebles” y al “derecho a los bienes muebles”. En ellas incluye supuestos distintos entre los que,
en ocasiones, existen muy pocos elementos en común.

La accesión supone la modificación del objeto de los derechos reales por virtud de la unión o incorporación a
la cosa, considerada principal, de otra cosa diferente a ella, que tiene consideración de accesoria; de forma
que la incorporación o unión de este segundo elemento considerado accesorio determina el que el principal
adquiera una configuración o una reformación diferente. Sino no habría modificación.

No es el contenido del derecho real lo que se entiende modificado, puesto que de ser así se estaría hablando
de otro derecho real; sino que el objeto en sí, su alteración física.

Como regla, la situación jurídico-real atinente al objeto modificado será la misma que existía sobre la cosa
principal antes de la modificación: misma propiedad y mismo título o causa legal.

Accesión por agregación de terrenos a una finca (accesión fluvial)

El caso más claro de accesión se da en los casos en que por adhesión física de tierras a una finca, ésta
incrementa su superficie. Como es evidente, ese fenómeno solo puede suceder cuando la finca linda con las
aguas de un río, embalse, lago o mar; pues de otro modo, las tierras que se adquieran a la porción principal
del terreno pueden modificar su aspecto pero no cambiar su extensión.

Las hipótesis que contempla nuestro ordenamiento son:

- En primer lugar, el ​aluvión se regula en art. 367 CC y consiste en la incorporación al predio ribereño de
las partículas de tierra que arrastra la corriente.
- En segundo lugar, el 370 CC regula la ​mutación de cauce​.

Accesión sin alteración de la extensión de la finca: ​superficies solo cedit

El principio general y su desarrollo normativo
La accesión más relevante es la que se produce sin alteración de la superficie, de la extensión de la finca; en
base al principio de que la superficie cede, se incorpora, al suelo. Como regla, cuando una cosa mueble se
incorpora de manera inseparable a una finca, esta pierde su individualidad y su aptitud para ser objeto de los
derechos reales. Tanto que la finca, aún modificada en su conformación, mantiene esa misma existencia que
tenía como objeto del derecho real. Nuestro CC lo recoge del siguiente modo:

- En primer lugar, ​considerando al suelo como soporte esencial de la propiedad inmobiliaria y así lo
señala el art. 350 CC: “​el propietario de un terreno es dueño de la superficie y de lo que está debajo de
 ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las
servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las leyes de minas y aguas y en los reglamentos de
policía”​ .
- En segundo lugar, expone que ​la integración en la finca de los materiales empleados para hacer
determinadas obras o plantaciones se produce incluso, como regla, también en el caso de que los
materiales sean ajenos​. Esto resulta del art. 358 CC, conforme lo cual “​lo edificado, plantado o
sembrado en predios ajenos, y las mejoras y reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los
mismos, con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes​”.

Este principio se desarrolla en el Código de la siguiente manera:

1. Cuando es el dueño del predio el que realiza la obra o plantación, tiene lugar siempre la
accesión en su más propio sentido. “​El propietario del suelo -dice el CC en su art. 360- que hiciere en
él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u otras obras con materiales ajenos, debe abonar su
valor; y, si hubiere obrado de buena fe, estará además obligado al resarcimiento de daños y
perjuicios”​ . O sea, que en este caso se incorpora automáticamente a la finca la construcción, obra o
plantación, y el antiguo dueño de los materiales solo tiene un derecho de crédito frente al
propietario de aquélla: quien le ha de pagar el valor de los materiales (el que tuvieran en el
momento de la incorporación) y además, en caso de mala fe, indemnizar por los daños y perjuicios
que pudiera haber causado.

2. En cambio, si la obra, construcción o plantación en la finca se realiza con materiales propios,

deben hacerse las siguientes precisiones:
a. Cuando las obras o plantaciones hechas por otro con sus propios materiales se desarrollan
en el marco de una relación jurídica -real o de crédito- con el propietario, en principio,
existe una relación entre los dos sujetos intervinientes que tendrán que liquidarse
acudiendo a los supuestos de liquidación de las situaciones posesorias.
b. En segundo lugar, faltando esa relación jurídica entre el incorporante y el dueño de la finca,
el fenómeno de la propia accesión se produce, desde luego si el primero actúa con mala fe,
porque “​el que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado,
plantado o sembrado, sin derecho a indemnización​” (art. 362 CC). Pero, pese a la
incorporación a su propiedad, que es automática, “​el dueño del terreno en que se haya
edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se
arranque la plantación o siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que
edificó, plantó o sembró​”(art. 363 CC).

En cambio, no se da la propia accesión si el incorporante hubiere actuado de buena fe; o

sea, creyendo que era titular de un derecho que le permitía construir y adquirir lo
construido. En cuyo caso, aquélla se sustituye por lo contemplado en el art. 361 CC, según el
cual “​el dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá
derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en
los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al
que sembró, la renta correspondiente”​ . Aquí la buena fe consiste en la creencia del
 incorporante de ser dueño del terreno o titular de otro derecho que le permita construir en
él adquiriendo lo edificado.

Excepciones
El principio general que se condensa en la máxima ​superficies solo cedit tiene excepciones. Además de la que
resulta del art. 361 CC cabe apuntar las siguientes:

A) En primer lugar, existen derechos reales limitados que facultan para construir en suelo ajeno,
adquiriendo la propiedad de lo edificado hasta que, por extinción del derecho, revierta al dueño del
suelo lo que se hubiera construido, produciéndose así la accesión. Solo entonces se produce la
aplicación del principio ​superficies solo cedit.​ También existen derechos que permiten construir una
nueva planta sobre bajo o un edificio ajeno, adquiriendo definitivamente la propiedad de lo
edificado (derechos de sobreedificación y subedificación); así como plantar en predio ajeno, con el
mismo efecto de adquirir la propiedad de la plantación (derecho real de vuelo sobre fincas rústicas
ajenas).

La elasticidad de la propiedad indica que una facultad concreta, en este caso la facultad del
propietario a adquirir aquello que se incorpora a su suelo, y en otros casos el derecho de los frutos;
una vez se extingue esa facultad vuelve a integrarse en el derecho de propiedad.

B) Otra excepción es la que se da en los casos de ​dominio dividido por aprovechamientos​, en los cuales
el disfrute de cada uno de estos no tiene lugar como titular de un derecho real en cosa ajena, sino a
título de dueño exclusivo del mismo, correspondiendo al dominio del suelo a la comunidad
indivisible formada por los titulares de los distintos aprovechamientos. En estas hipótesis las
plantaciones que haga el titular del aprovechamiento u otra persona, concluidas en ese derecho real
denominada de aprovechamiento, no acceden al suelo. Es una figura frecuente tipificada por ley en
algunos derechos forales.

C) Finalmente, la excepción más notable, por frecuente, es la que se da en el caso de la ​propiedad

horizontal o de casas por pisos: aquí la ley posibilita la existencia de partes de un edificio (cada piso o
local susceptible de aprovechamiento independiente) como objetos de un derecho de propiedad (y,
por consiguiente, de derechos reales limitados) ​separada de la del suelo y la de los demás ​elementos
comunes del edificio, que corresponde a la comunidad especial formada por los dueños de los
distintos pisos o locales. El elemento común básico es el suelo sobre el que asienta el inmueble.

Las construcciones extralimitadas y la llamada “​accesión invertida​”

Cuando el dueño de un terreno, u otro a su costa, construye ocupando de buena fe parte de la finca ajena, la
aplicación de las soluciones expresamente previstas en el CC conduciría a subsumir el caso en su art. 361; de
modo que el dueño de esta última tendría la opción de hacer suya la parte del edificio que invade su finca,
indemnizando al constructor, o exigir que éste le comprara el terreno invadido. De elegir lo primero, como no
cabría pensar que adquiera el trozo de edificio asentado sobre su fundo, no habría más remedio que admitir
que ingresaría en una comunidad sobre el edificio, de la que sería partícipe con el vecino edificante y que
cualquiera de ellos podría disolver vendiendo el edificio en pública subasta. O sea que, en la práctica, se vería
abocado a vender el terreno al invasor.

El TS, estimando injustas e irrazonables tales soluciones, ha optado por admitir que, en estos casos, sea el
constructor que de buena fe se extralimita quien pueda exigir que la parte del terreno invadida se haga suya,
abonando la oportuna indemnización a su dueño, comprensiva tanto del valor de aquélla cuanto de la
pérdida de valor del resto de la finca a resultas de la inmisión, pero no “otros perjuicios derivados de la
construcción y apoyados en las expectativas negociales de la posible edificación”.

Para que se aplique esta solución hace falta, según el propio TS, que concurran los siguientes requisitos:

1º Que el constructor “que la pretende sea titular dominical de lo edificado”. Que sea dueño de lo construído.

2º Que “la edificación se haya realizado en suelo que en parte pertenece al edificante y, en parte, en
propiedad ajena”.

3º Que “las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible”.

4º Que “el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior del suelo invadido”.

5º Que “el edificante haya procedido de buena fe”. Esta consiste en la creencia de tener derecho a edificar en
el terreno invadido, y correlativa ignorancia del derecho ajeno.

Causas de extinción de los derechos reales

Los derechos reales se ​extinguen en cuanto dejan de tener existencia como tales derechos. No obstante,
cuando dejan de pertenecer a un concreto titular para pasar a ser de otro titular distinto, estamos ante un
supuesto de ​pérdida​. Cabe señalar que no todos los casos de pérdida coinciden siempre con los de
transmisión derivativa del dominio; puesto que también existen supuestos en los que la adquisición por otro
sujeto tiene carácter originario. Ej. expropiación o usucapión de abandono.

Por una parte, el derecho de propiedad solamente se extingue por destrucción total de la cosa; y si recae
sobre un bien mueble, por renuncia o abandono del mismo, puesto que ello convierte a ese objeto en una ​res
nullius,​ o lo que es lo mismo, que no pertenece a nadie.

En el caso de abandono de un inmueble la propiedad pasa, sin necesidad de ninguna actuación, a la

Administración del Estado; lo dice la Ley de Patrimonio de la Administración del Estado.

Por otra parte, en cuanto a las causas de extinción de los derechos reales limitados, hay que atender a lo
dispuesto para cada uno de ellos. No obstante, en principio, las que tienen alcance general son:

1. ​Consolidación​. Reunión en una única persona de la titularidad del dominio o derecho real gravado y del
derecho real de que se trate. En el ámbito de obligaciones hablaríamos de confusión de derechos.

2. ​Prescripción de acciones reales que nos protejan el derecho concreto y que en algunas ocasiones resulta
coincidente con la usucapión de la propia libertad del bien​. En el caso de derechos reales usucapibles a los
 que cuente de la prescripción, decae la acción de tipo accesoria. Es decir, si yo tengo un plazo de
prescripción para ejercitar una acción real, que es compatible normalmente con los plazos de la usucapión.
Es otra causa de extinción de los derechos.

3. ​Adquisición originaria del dominio de la cosa, de una persona distinta del constituyente de gravamen​. Ej.
por usucapión, por expropiación… Tiene una excepción en el supuesto de las servidumbres aparentes
porque por ser notorias se van a imponer al que adquiera la condición de titular amparado por la fe pública
registral.

4. ​Renuncia o abandono del derecho real​. El dueño puede provocar una pérdida o la extinción de la cosa
mediante el abandono de la cosa. No es más que la dejación de la posesión con la intención de perder la
propiedad. El abandono no es una pérdida, porque no se tiene la intención de recuperarlo.

Es una manifestación del principio de renunciabilidad de los derechos subjetivos, mediante la cual el
propietario también está efectuando, de alguna manera, una facultad de su dominio, en este caso es la
disposición que permite transmitir o gravar.

5. ​Cumplimiento de la condición o en términos resolutorios, si se ha constituido un derecho real sometido

a condición o a término​. Pues cuando se produce esa causa suspensiva de la determinación de la vigencia
del derecho, decae, luego también es causa de extinción.

En todos estos casos, los derechos reales limitados se consolidan con el dominio que recupera absolutamente
su plenitud.