II.

ANÁLISIS JURÍDICO

CÓDIGO CIVIL:

Artículo 885.- Bienes inmuebles

Son inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y
las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Las naves y embarcaciones.
5. Los diques y muelles.
6. Derogado.
7. Las concesiones para explotar servicios públicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9. Derogado.
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Respecto a este artículo se menciona que los bienes inmuebles del suelo,
subsuelo y sobresuelo son de modo independiente cada uno ya mencionado,
ósea la sala civil comprende este artículo no como la totalidad del predio como
inmueble entre el suelo, subsuelo y sobresuelo, sino que cada uno
independientemente.

Artículo 887.- Noción de parte integrante

Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar

o alterar el bien.
Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

Respecto a este artículo Carlos Ferdinand Cuadros Villena citado por Fredy
Silva Villajuan (2020) considera “(…) el bien integrante es aquel que forma
parte de otro bien, o se une físicamente a él, tales como los ladrillos con que se
construye un edificio, las vigas, columnas, puertas, ventanas, porque su unión
conforma una cosa nueva, perdiendo su individualidad”.(pág. 36) Finalmente,
este artículo prohíbe que las partes integrantes sean objeto de derecho
singular, en palabras de Fredy Silva esta prohibición es:
(…) aplicable únicamente cuando dichos bienes no han sido

separados físicamente”, pues si se han segregado, esos bienes si

pueden ser objeto de derecho singulares, “tal como ocurrirá con el

terreno resultante luego de la demolición de la edificación, así

como con los materiales obtenidos de dicha demolición (…). (pág.

37)

La parte demandante cita este artículo pues considera el sobresuelo como un

bien accesorio por lo tanto debería seguir la suerte del bien principal que para
ellos es el terreno.

Artículo 913.- Presunción de posesión de accesorios

La posesión de un bien hace presumir la posesión de sus accesorios.

La posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que
se hallen en él.

Es fácil de entender este articulo pero a la vez al ser simple nos trae ciertas
dudas respecto el tipo de posesión exigible y cuál es el tipo de posesión en la
que se ejerce sobre esas cosas muebles, Rolando Acosta Sánchez (2020)
citando a Manresa menciona que “(…) los muebles son poseídos como
propietario por el poseedor del inmueble de que se trate, cualquiera sea el título
de este, porque lo común es que los inmuebles se entreguen desprovistos de
muebles(…)”(pág.168) pero a la vez un comentario que disiente sobre este
aspecto también citado por Acosta sobre Pérez es “el articulo 913 solo lleva a
presumir cuál es el objeto de la posesión (los muebles dentro de un inmueble),
mas no la posesión misma(si existe, y si tiene igual o distinta calidad a la
posesión que se ejerce sobre el inmueble)”.
La sala civil considera que no se debe atribuir este artículo ya que la edificación
no es un bien accesorio sino un bien principal.

Artículo 914.- Presunción de buena fe del poseedor

Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.

La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del
bien inscrito a nombre de otra persona.

Se presume la buena fe del poseedor salvo prueba en contrario dicho de otra

manera en comentario de Muro (2020) “(…) probada la mala fe del poseedor,
es decir, demostrando en juicio que este conoce la inexistencia o invalidez de
su título y por lo tanto a dejado de ser un poseedor de buena fe (…)”. (pág.171)
En la segunda parte de este artículo se menciona una excepción a esta regla
pues la buena fe no puede oponerse a persona con derecho inscrito en
Registros.

Se menciona en los fundamentos del recurso de casación que se vulnera este

artículo pues la parte demandada había actuado en mala fe pues pesé a estar
inscrito el bien en los registros público, este edifico en propiedad ajena.

Artículo 923.- Noción de propiedad

La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y

reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y
dentro de los límites de la ley.

Esta norma define uno de los derechos reales que es la propiedad el cual
confiere 4 derechos que son las servirse del bien, disfrute de los frutos del bien,
derecho a prescindir del bien y la reivindicación del bien, es decir recuperar el
bien cuando está en manos de terceros.

Artículo 938.- Noción de accesión

 El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él.

Acosta (2020) define la accesión como un hecho jurídico adquisitivo por el cual
dos cosas que son de distinta persona, se unen materialmente cuya
segregación es imposible físicamente o no es conveniente económicamente,
entonces esto genera el problema de definir a quien le corresponde la
propiedad de la cosa nueva. (pág. 320) La solución que encuentra el derecho
es definir solo a uno como el dueño del nuevo bien y al otro solo le corresponde
un derecho de crédito según haya actuado de buena o mala fe.

Artículo 941.- Edificación de buena fe en terreno ajeno

Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo

puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le
pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el
valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el
valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el
valor comercial actual del terreno.

Acosta señala que “(…) el dueño de la cosa principal resulta, por esa
integración, dueño de las cosas accesorias integradas, cuya propiedad y todo
derecho sobre ellas se extingue. (…) en atención a la buena fe (…) arbitra
compensaciones pecuniarias”. Sin embargo, cabe resaltar que para que el
propietario indemnice estas compensaciones pecuniarias, estas edificaciones
deben traerle alguna utilidad o beneficio caso contrario como refiere Albaladejo:

(…) el interés del dueño del suelo resultaría doblemente afectado: lo

construido no solo perjudica la cosa principal (suelo, sobresuelo, etc.),
sino que además debe pagar el costo de las obras lesivas y estaría en la
posibilidad de reclamarle al constructor una indemnización.

Artículo 942.- Mala fe del propietario del suelo

 Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el
artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede
exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor
comercial actual del terreno.

Artículo 943.- Edificación de mala fe en terreno ajeno

Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la

demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la
indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación
de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del
invasor.

Acosta (2020) citando a Huertas y Diez Picazo considera:

La mala fe del constructor consistirá en su pleno conocimiento de la

pertenencia del suelo a otro sujeto y de su propia carencia de un título
habilitante para edificar (Huerta, 2002, p.122), es decir, de que las obras
que ejecuta suponen una invasión inexcusable de la propiedad ajena
(Diez Picazo,2007, p.272). La regla impone una sanción frente a la
ejecución de un acto ilícito por parte del constructor, a quien niega una
indemnización pese a su objetivo empobrecimiento y al enriquecimiento
operado en el patrimonio del dueño del suelo. (pág. 335)

La sala civil transitoria concluye que al ser la edificación un bien principal y no

accesoria como se fundamentaba por la parte demandante, los artículos 938,
941,942 y 943 son correspondientes a este caso pues es imposible pretender
la restitución física y jurídica de solo el terreno o la edificación ya que estas no
pueden segregarse porque estás forman una nueva cosa, se debe definir solo
a uno como el dueño del nuevo bien y al otro solo le corresponde un derecho
de crédito según haya actuado de buena o mala fe.

Artículo 954.- Extensión del derecho de propiedad

 La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y
hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.

Para Rivera (2020) los alcances señalados en el artículo 954 debe extenderse
“(…) dentro de los planos verticales del perímetro superficial, hasta donde sea
útil al propietario el ejercicio de su derecho (…)” (pág. 387), en otras palabras,
la propiedad no es ilimitada como en la antigua roma se creía resumida en la
frase “desde el cielo hasta el infierno” sino hasta donde le sea útil al propietario.

Artículo 955.- Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a

propietario distinto que el dueño del suelo.

Rivera (2020) acerca de este articulo menciona que “El artículo 955(…) a
efectos de precisar que el subsuelo y el sobresuelo pueden ser materia de un
derecho exclusivo de propiedad, que recae en propietario diferente al titular del
suelo” (pág. 393). Es decir que tanto el subsuelo y sobresuelo al ser tratados
de manera independiente pueden ser de distinto propietario al suelo, ejemplo:
los distintos pisos de un edificio con salida propia podrán ser objeto de
propiedad separada.
En la casación, la sala civil considera que el caso presentado también como
inmuebles independientes el suelo y el sobresuelo es por eso que no se podría
considerar en accesorios como lo menciona en los motivos la parte
demandante.

Artículo 2013.- Principio de legitimación

 El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se
declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución
o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando
se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los
supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con
arreglo a las disposiciones vigentes.

Respecto al caso, se menciona que no se puede atribuir este artículo pues lo

inscrito es el terreno más no la edificación pues solo se puede oponer este
artículo sobre en lo que recae el derecho de propiedad y no sobre lo ajeno.