Accesión industrial y accesión familiar:

Consecuencias legales de las edificaciones en suelo ajeno y de las

realizadas con caudal social en terreno de uno de los cónyuges

Diego André Pesantes Escobar

Director del Observatorio de Jurisprudencia Civil
de LP-Pasión por el Derecho
 Código Civil Peruano de 1984
Artículo 310.- Bienes sociales

Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302,

incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su
trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de
todos los bienes propios y de la sociedad y las rentas de los
derechos de autor e inventor.
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios
construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de
los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento
del reembolso.
 Algunas interrogantes

¿El segundo párrafo del artículo 310 se limita a señalar que

el la construcción realizada tiene la calidad de bien social?

¿Cómo opera el término “reembolso” en el mencionado

dispositivo normativo?

¿Terreno y construcción pasarán a ser considerados bienes

sociales?
 Distintas tesis

A Todo el inmueble pasa a ser considerado un bien

social

Solo la construcción es bien social y debe aplicarse

B el artículo 941 del C.C.

La edificación es bien social y el terreno es bien

C propio
 Tesis B

JORGE ORTIZ PASCO

“ (…) de la lectura del artículo 310 en
ningún momento se regula o establece
que el cónyuge propietario pierde el
dominio del suelo, puesto que
solamente considera como un bien
social a lo edificado”. (Ortiz Pasco,
2021, p. 961)
“Desde la lectura del artículo 941 del
Código Civil, si el predio (terreno) era
del cónyuge, este “tiene el derecho de
optar” entre, hacer suyo lo edificado
pagando a la cónyuge el valor de la
edificación u obligar a la cónyuge para
que le pague el valor del terreno a
valor comercial”. (Ortiz Pasco, 2021, p.
961)
 Código Civil Peruano de 1984
Artículo 938.- Noción de accesión

El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere

materialmente a él.

Artículo 941.- Edificación de buena fe en terreno ajeno

Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede

optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el
terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la
edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de
la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual
del terreno.
 Código Civil Peruano de 1984
Artículo 942.- Mala fe del propietario del suelo

Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el artículo
941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se
le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial actual del
terreno.

Artículo 943.- Edificación de mala fe en terreno ajeno

Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la

demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la
indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de
pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.
 Requisitos para la aplicación de las
reglas de accesión
Ajenidad del suelo
1

Unión indisoluble del suelo y la edificación

2

Presencia de una edificación

3

Inexistencia de vínculo jurídico

4
Buena fe del constructor
i) Cuando exista en el constructor una creencia
equivocada de que construye en terreno
propio.
ii) Cuando exista en el constructor una creencia
equivocada de que tiene un derecho que le
faculta a edificar.
Ejemplos
1) Padre dona a su hijo un terreno y no se
cumple con realizarlo mediante escritura pública.
El hijo edifica.
2) “A” celebra un contrato de superficie con “C”.
Este último se encontraba confiado en que la
propiedad aparecía solamente a nombre de “A”,
sin embargo, este era casado.
Mala fe del propietario del suelo
Se refiere a la conducta deliberadamente
negligente del dueño del suelo que toma
conocimiento de una construcción que se está
llevando a cabo en su propiedad y a pesar de
esto la consiente o tolera pues sabe que
eventualmente ello le va a generar un beneficio
económico.
1) Roberto es propietario de 2 predios colindantes,
siendo uno de ellos un terreno y el otro un predio
edificado en el cual habita y tiene un negocio.
Dado este hecho, se logra demostrar que tuvo las
posibilidades de conocer que en el predio de al
lado se estaba edificando
 Mala fe del constructor y del propietario del
suelo
Casos

1) Tal como ha ocurrido alguna vez (STS de 17 de marzo de 1973),

imaginemos el escenario en el cual ambos (constructor y propietario)
admiten su mala fe.

2) El caso en el cual después que una inmobiliaria hace entrega de los

departamentos a una comunidad de propietarios, procede a construir
locales y un garaje en el subsuelo, a vista y paciencia de los
propietarios. (STS de 16 de junio de 1998)
3) Por último, se presenta el caso en el cual una empresa realiza
una construcción en un terreno que le pertenece a una segunda
empresa. Lo interesante del caso y que lleva a entender que existió
mala fe en ambas partes, fue que, no solo los socios de ambas
empresas eran familiares; sino que, además, la segunda empresa le
llevaba la contabilidad a la primera, pudiendo de esta manera
conocer los gastos a detalle que respecto a la construcción se
estaba realizando. (STS de 13 de julio de 2000)
 Construcción de buena fe
en terreno ajeno (art. 941 del C.C.)

Pagando el valor de la
edificación, cuyo monto será
Hacer suya la edificación
el promedio entre el costo y
el valor actual de la obra
El dueño del suelo
tiene dos opciones
En este caso, el constructor
Obligar al constructor a que
debe pagar el valor
le pague el terreno
comercial actual del terreno
Edificación de mala fe en terreno ajeno (art. 943 del C.C.)

Hacer suya la En este caso no tendrá la

edificación obligación de pagar su valor

El dueño del suelo Exigir la demolición (a

tiene dos opciones cargo del «invasor»)de lo
edificado si le causare
perjuicio, más el pago de
la indemnización
correspondiente
Mala fe del propietario del suelo (art. 942 del C.C.)

Puede exigir que se le

pague el valor actual de la
edificación
El constructor de buena fe
tiene dos opciones
Puede pagar el valor
comercial actual del
terreno
 Principales objeciones a la tesis del profesor
Ortiz Pasco

De ninguna parte del segundo párrafo del artículo 310 se puede

extraer las opciones fijadas en el artículo 941 del Código Civil, pues el
primer dispositivo es claro en señalar que será únicamente el
cónyuge propietario del suelo quien recibirá el pago.

Si fuera cierto que el cónyuge propietario del suelo no pierde el

dominio exclusivo sobre este, ¿por qué se le debe abonar el valor del
suelo al momento del reembolso sin que antes haya operado un
desembolso?
 CCXX Pleno del Tribunal Registral (2019)

Interpretación de los artículos 310 del código civil y 79 del RIRP}

Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de
gananciales edifica sobre el terreno propio de uno de los cónyuges, se
produce –por imperio de la ley– la conversión en social de todo el
inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene
la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del RIRP
bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge
propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de
matrimonio.
 Tesis C (parte 1)

Julio Pozo Sánchez

Para nuestro ordenamiento, la propiedad Nuestro ordenamiento jurídico resalta la

predial está conformada por suelo, subsuelo
y sobresuelo; por tanto, es posible que cada
uno de ellos cuente con un propietario
diferente, tal como indica el artículo 955 CC
cuando señala explícitamente que “el
subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer,
total o parcialmente, a propietario distinto
que el dueño del suelo”. (Pozo Sánchez, 15
de julio del 2020)
diferencia entre los propietarios del suelo y
el sobresuelo cuando se refiere al modo de
adquisición originario de la accesión. Así,
conforme al artículo 938 CC, se permite
adquirir al propietario de un bien (suelo) lo
que se une o adhiere a él (fábrica) para que
ambos formen parte de una sola esfera
patrimonial. (Pozo Sánchez, 15 de julio del
2020)
 Tesis C (parte 1)

Juan Carlos Del Aguila Llanos

- “la norma no señala que el terreno -Respecto a la razón por que se

sea social”
- “(…) incluso en el momento del
fenecimiento, el terreno siempre
será bien propio. Siempre será
bien propio el terreno y por eso el
reembolso”
da el rembolso, señala que dicho
reembolso se dará porque para el
propietario del terreno este es
“un bien propio que no puede, ya
usufructuar, personalmente”
 Principales objeciones a la tesis del profesor
Julio Pozo
1) Su interpretación le da la espalda al artículo 887 que señala que

“Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos

singulares” y al artículo 889 que indica que “Las partes integrantes
de un bien y sus accesorios siguen la condición de éste, salvo que la
ley o el contrato permita su diferenciación o separación”.

Debemos tener en cuenta que la edificación es una parte integrante del

predio.
 Principales objeciones a la tesis del profesor
Julio Pozo

2) Es cierto que el artículo 955 indica que suelo y sobresuelo pueden

pertenecer a propietario distinto, pero ello sería así siempre y cuando
una norma lo autorice, como ocurre con el derecho real de superficie y
la propiedad horizontal.
3) En realidad el artículo 938 no favorece a su tesis, pues este artículo
hace referencia a una unión automática en cuanto a las titularidades de
la construcción y el terreno.
 Principales objeciones a la tesis del profesor
Julio Pozo

4) Si el bien (terreno) nunca salió de la esfera patrimonial exclusiva del

cónyuge, ¿entonces por qué habría que reembolsarle?
5) ¿La norma señala que el reembolso se dará por la pérdida de un
usufructo? ¿la norma no es clara y refiere que en dicho reembolso se
abonará el valor del suelo?
 Tesis A
El segundo párrafo del artículo 310 del Código Civil peruano tiene un claro antecedente en
el derogado artículo 1404 del Código Civil español.
Existe doctrina española que demuestra la forma en la cuál se entendía ese artículo 1404.

El segundo párrafo del artículo 310 del Código Civil peruano de 1984, tiene un antecedente
nacional en el artículo 184 del Código Civil peruano.
Hasta donde he podido averiguar, en ningún país han optado por la tesis de las
titularidades separadas (véase el caso de Francia o de España en la actualidad).
Solo con esta tesis hace sentido el término reembolso plasmado en el segundo párrafo del
artículo 310.
La mayor parte de la jurisprudencia nacional se muestra conforme con esta tesis.

No tendría sentido que este artículo se limite a repetir lo señalado en el artículo 311
(subrogación)
 Artículo 318.- Fin de la sociedad de
gananciales
Fenece el régimen de la sociedad de gananciales:
1. Por invalidación del matrimonio.
2. Por separación de cuerpos.
3. Por divorcio.
4. Por declaración de ausencia.
5. Por muerte de uno de los cónyuges.
6. Por cambio de régimen patrimonial.
 Normativa española

Artículo 1404 del Código Civil español (artículo actualmente

derogado)

Las expensas útiles, hechas en los bienes peculiares de cualquiera

de los cónyuges mediante anticipaciones de la sociedad o por la
industria del marido o de la mujer, son gananciales.
Lo serán también los edificios construidos durante el
matrimonio en suelo propio de uno de los cónyuges,
abonándose el valor del suelo al cónyuge a quien pertenezca. (El
resaltado es nuestro)
 Normativa española

Artículo 1359 del Código Civil Español (artículo vigente desde 1981)

Las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se

realicen en los bienes gananciales y en los privativos tendrán el carácter
correspondiente a los bienes a que afecten, sin perjuicio del reembolso
del valor satisfecho.
No obstante, si la mejora hecha en bienes privativos fuese debida a la
inversión de fondos comunes o a la actividad de cualquiera de los cónyuges,
la sociedad será acreedora del aumento del valor que los bienes tengan
como consecuencia de la mejora, al tiempo de la disolución de la sociedad
o de la enajenación del bien mejorado. (El resaltado es nuestro)
 Autor español deja el asunto más claro

“La reforma del Derecho de familia de 1981, al haber suprimido de

la regulación de la sociedad de gananciales la denominada
accesión invertida del hoy derogado artículo 1404, 2.° C. c., ha
repuesto, como principio, la plena vigencia del derecho común de
la accesión en el régimen económico-matrimonial «legal»”.

(Rams Albesa, Joaquín. «Las accesiones en la sociedad de gananciales».

En Anuario de Derecho Civil, núm. 38, vol.2 (1985), p. 401)
 Código Civil Peruano de 1936

Artículo 184

Son bienes comunes:

(…)
5.- Los edificios construidos a costa del caudal común, en
suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose el valor
del suelo a quien le pertenezca; (…)
 Jurisprudencia

Si la construcción fue realizada con inversión de los ex convivientes, el

terreno que pertenece a uno de ellos, también se ha transformado en bien
social

(Casación N° 4516-2017-Del Santa)

Tras el fenecimiento del vínculo matrimonial, y en la etapa de división y

partición, el magistrado no puede excluir sin fundamentación alguna, el
inmueble (suelo y construcción) sobre el cual existe una elevada apariencia
de haberse convertido a bien social
(Expediente N° 08259-2013-PA/TC)
 Jurisprudencia

Al aplicarse un supuesto de accesión familiar, el pensionista se ha

convertido en propietario del predio junto a su cónyuge y puede, en
consecuencia, acceder al beneficio de poder deducir de la base imponible
del impuesto predial, un monto equivalente a 50 UIT.
(Casación 23805-2018, Cajamarca)

Ampliaciones realizadas en el inmueble durante el matrimonio, tienen la

calidad de bien social, no importando si uno de los cónyuges contaba o no
con fuentes de ingreso económico.

(Casación N° 3199-2010-La Libertad)

 Jurisprudencia
Terreno comprado a plazos por uno de los cónyuges cuando era soltero: si
se ha pagado casi la totalidad de cuotas cuando se encontraba casado, no
convierte al inmueble en bien social; sin embargo, si ocasiona tal efecto
que las construcciones se hayan realizado durante el matrimonio.
(Casación N° 2303-2017-Lima Norte)

Algunas secciones de un inmueble pueden pertenecer a uno solo de los

cónyuges mientras que otras a la sociedad de gananciales

(Casación N° 4640-2018-Arequipa)
 Jurisprudencia

Artículo 296 del Código Civil

Aunque no se haya inscrito la sustitución del régimen patrimonial, esta

se entenderá perfectamente efectuada para las relaciones entre los
cónyuges, y, por lo tanto, las edificaciones realizadas con posterioridad,
por uno solo de ellos, le pertenecerán únicamente a este.

(Casación N° 2310-2018-La Libertad)

Efectos de la edificación en suelo
ajeno: una visión comparada
 PERÚ ESPAÑA
ARGENTINA MÉXICO ITALIA
(Código Civil: arts. (CC: arts. 361 a
(CC: art. 1962) (CC: arts. 900 a 905) (CC: art. 936)
941 a 943) 364)
El dueño del suelo
tiene dos
opciones: A) Hacer
suyo lo edificado El dueño del suelo El dueño del suelo
pagando el valor El dueño del suelo tiene dos opciones: tiene una única
El dueño del
de la edificación, tiene dos A) Puede quedarse opción: Quedarse
Constructor de cuyo monto será el suelo tiene una
opciones: A) Hacer con la edificación, con lo edificado, ante
única opción:
buena fe y promedio entre el suya la obra, previo pago de una lo cual debe: a)
Indemnizar al
propietario del costo y el valor previa indemnización a pagar el valor de los
constructor el
suelo de buena actual de la obra; indemnización; o,
mayor valor
favor del materiales y el precio
fe o, B) Obligar al B) Obligar al que constructor; o, B) de la fuerza laboral;
adquirido por la
invasor a que le edificó a pagarle el Puede obligar al o, b) pagar el
construcción.
pague el terreno. precio del terreno. constructor a pagarle aumento del valor
En este caso, el el precio del terreno. aportado al suelo.
invasor debe pagar
el valor comercial
actual del terreno.
 PERÚ ESPAÑA
ARGENTINA MÉXICO ITALIA
(Código Civil: arts. (CC: arts. 361 a
(CC: art. 1962) (CC: arts. 900 a 905) (CC: art. 936)
941 a 943) 364)

El dueño del suelo

El dueño del suelo
tiene una única
El constructor de tiene dos
El dueño del opción: Quedarse
buena fe tiene dos opciones: A) con lo edificado,
Constructor de opciones: A) Exigir Hacer suya la suelo tiene una
única opción: El dueño del suelo ante lo cual debe: a)
buena fe y a que se le pague obra, previa pagar el valor de los
Indemnizar al solo tendrá derecho
propietario del el valor actual de indemnización; o, materiales y el
constructor el a: que se le pague el
suelo de mala la edificación; o, B) B) Obligar al que mayor valor precio del terreno precio de la fuerza
Pagar el valor edificó a pagarle
fe adquirido por la laboral; o, b) pagar
comercial actual el precio del
construcción. el aumento del valor
del terreno. terreno.
aportado al suelo.
 PERÚ ESPAÑA
ARGENTINA MÉXICO ITALIA
(Código Civil: arts. (CC: arts. 361 a
(CC: art. 1962) (CC: arts. 900 a 905) (CC: art. 936)
941 a 943) 364)

No hay solución
El dueño del suelo
legal explícita para
tiene una única
este supuesto. *En
opción: Quedarse
Constructor Explícitamente se el anterior Código Explícitamente se
con lo edificado, ante
reconoce que se Civil redactado por reconoce que se
de mala fe y No hay solución lo cual debe: a) pagar
procederá como si Vélez Sarsfield si procederá como si
propietario legal explícita para el valor de los
ambos hubieran existía solución ambos hubieran
del suelo de este supuesto. materiales y el precio
procedido de explícita, procedido de buena
mala fe de la fuerza laboral;
buena fe. procediéndose fe
o, b) pagar el
como si ambos
aumento del valor
hubieran actuado
aportado al suelo.
con buena fe
 PERÚ
ESPAÑA ARGENTINA MÉXICO ITALIA
(Código Civil: arts.
(CC: arts. 361 a 364) (CC: art. 1962) (CC: arts. 900 a 905) (CC: art. 936)
941 a 943)
A) Si la diferencia de
valor no es
El dueño del suelo importante: El dueño
tiene dos opciones: del suelo puede exigir El dueño del suelo tiene
El dueño del suelo
A) Exigir la la demo- lición de lo dos opciones: A)
tiene dos opciones: El dueño del suelo tiene
demolición (a costa edificado (a costa del Quedarse con lo
A) Quedarse con lo dos opciones: A)
Constructor del constructor) de lo
edificado sin tener
constructor). B) Si la
Quedarse con lo
edificado: Ante lo cual
de mala fe y edificado si le diferencia de valor es debe pagar conforme a
que pagar edificado sin tener que
causare perjuicio, importante el dueño lo señalado en la parte
propietario más el pago de la
indemnización alguna
del suelo tiene dos
pagar indemnización
superior. B) Ordenar la
del suelo de al constructor. B) alguna al constructor. B)
indemnización opciones: a) Quedarse demolición de lo edifica-
Pedir la demolición Pedir la demolición de lo
buena fe correspondiente; o,
de lo edificado (a
con lo edificado,
edificado (a costa del
do, pero solo hasta que
B) Hacer suyo lo pagando el valor de hayan pasado 6 meses
costa del constructor).
edificado sin los materiales y el desde que tomó noticia
constructor).
obligación de pagar trabajo; o, b) Exigir al de la incorporación.
su valor. constructor el valor
del suelo y un pago
por daños generados.