SUMARIO No.

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EL DERECHO DE SUPERFICIE

EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1.- GENERALIDADES.- ¿Hasta dónde se extiende el derecho de propiedad? Para

establecer los
límites de este derecho es necesario trazar dos líneas imaginarias en forma vertical y
horizontal:
Por tanto, diremos que la propiedad en forma horizontal comprende toda la superficie del
suelo hasta donde lleguen los límites inscritos en el título propietario y en forma vertical, el
subsuelo y el sobre suelo.
Por tanto el propietario podrá disponer libremente tanto de la superficie horizontal en la
cantidad (en metros cuadrados) que así lo desee o también en forma vertical, en forma
separada el subsuelo o el sobre suelo.
2.- PROPIEDAD DEL SOBRESUELO Y DEL SUBSUELO.- Considerando al derecho
de propiedad desde el punto de vista horizontal, la cuestión no reviste problema, pues los
límites están claramente definidos ya sea en la escritura de propiedad o de algún otro modo
con la colocación de mojones que delimitan los linderos de una propiedad.
En forma vertical, es decir, realizando un corte longitudinal a la propiedad, ésta está
compuesta por la altura a que llega la edificación y por debajo de la tierra hasta donde tenga
interés el propietario (esto no se explica de otra manera que hasta donde alcancen los
cimientos o hasta el límite en la construcción de sótanos o depósitos subterráneos, etc.).
En cuanto a los actos de disposición (enajenación, arrendamiento, etc.) de la propiedad, la
extensión horizontal se la realizará en mérito a la superficie que desee disponer dentro de
los
límites de su propiedad.
Tratándose de la propiedad en forma vertical, el propietario podrá disponer del sobresuelo
sin perder el derecho sobre el suelo o podrá disponer del subsuelo, sin perder asimismo el
derecho sobre el suelo. A estos efectos, podemos dividir la propiedad en subsuelo (lo que
está debajo) suelo (la superficie terrestre misma) y sobresuelo (lo que puede construirse
encima del suelo).
2.1.- El derecho a construir.- Concepto.- Derecho real inmobiliario. El propietario (del
suelo) confiere a una persona el derecho a construir sobre su propiedad. Es el derecho del
sobresuelo que se otorga a un tercero para que pueda construir, manteniendo el propietario
su derecho real sobre el suelo.
2.1.1- Formas de constitución, duración y extinción.- Es un derecho que se ejercita sobre
propiedad inmueble ajena. Es un derecho prescriptible pues se lo ejercita dentro de los
cinco años de la firma del contrato o de la apertura del testamento. Si el concesionario no
edifica en ese lapso, su derecho caduca.
El derecho a construir se constituye por testamento o por contrato.
Sobre suelo
Suelo
Subsuelo
Edificación
Superficie
Cimientos
2.2.- El derecho de superficie. Formas de constitución.- Se refiere a lo edificado o
plantado
en suelo ajeno. Es decir, el derecho que un tercero adquiere sobre lo edificado en el
sobresuelo –
llamado por ello, propietario superficiario puesto que tiene un derecho de superficie
solamente-, manteniendo el propietario su derecho sobre el suelo.
En el derecho de superficie no se aplican las reglas de la accesión salvo pacto contrario.
Nuestra legislación reconoce que es un derecho real inmobiliario sobre cosa ajena, pues
reconoce su derecho sobre lo edificado o plantado al propietario superficiario a diferencia
de otras legislaciones que asimilan al derecho superficiario como un usufructo o una
servidumbre.
Se constituye por efecto del derecho a construir, por legado o transferencia y por contrato.
Así como el derecho a construir, el derecho de superficie es temporal pues no es posible la
concurrencia de dos propietarios sobre un mismo bien en forma indefinida. Por tanto, su
duración no podrá exceder de los 30 años. Cualquiera de los propietarios (del suelo o de la
superficie) podrá adquirir la propiedad del todo.
3.- PROPIEDAD DEL SUBSUELO.- El propietario del suelo, puede, asimismo disponer
de la propiedad del subsuelo, sin perder la propiedad del suelo. Le son aplicables, las
normas relativa al derecho de superficie de acuerdo a su naturaleza.
3.- DELIMITACIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.- DESLINDE Y
AMOJONAMIENTO.- Si la propiedad en forma vertical se extiende al subsuelo y al
sobre
suelo, en forma horizontal se extenderá hasta los límites de la extensión susceptible de ser
medida en metros cuadrados.
El deslinde supone la delimitación de esta extensión, es decir, en forma horizontal, para no
confundir ni superponer dichos límites en propiedad vecina y ajena. En tanto que el
amojonamiento supone la colocación de señales (mojones) que indican el límite de dicha
extensión (piedras, estacas, etc.).
Es de esperar que esta delimitación se haga en forma voluntaria, pero como no siempre
sucede así, procede el deslinde y amojonamiento, previa mensura (medición) judicial de la
propiedad.
La demanda se presenta al Juez Público en materia Civil con toda la documentación
respaldatoria. En audiencia de inspección se verifican los límites con la citación de los
vecinos. Si existe oposición se remite al Juzgado de Partido para su tramitación en la vía
ordinaria.
3.1.- El cerramiento.- Es el derecho del propietario de “cerrar” su propiedad colocando,
muros, setos, vallas, etc. con el objeto de cercar la extensión territorial que le pertenece y
separarla de las otras propiedades vecinas. Se puede dar en terrenos no edificados tanto
urbanos como rurales, respetando servidumbres, abrevaderos, travesías, etc.