PRIMERAS JONADAS mEOAMERICANAS DE DERECHOS REGISTRAL

Al haberse programado las Jornadas del epígrafe para mediados de

agosto del corriente año. y dado el elevado número de trebejos -poco me-
nos de cuarenta- que se hicieran llegar. la dirección de la REVISTANO-
TARIAL.de acuerdo con las autoridades de nuestro Colegio. resolvió alte-
rar su plan de publicaciones a fin de dar cabida en sus páginas a esa va-
liesa documentación.
Establecido de que eran necesarios dos números de la REVISTApara
cumplir ese cometido. se dispuso iniciar esa misión a partir de la presente
entrega. vale decir el número correspondiente el primer semestre del co-
rriente año. En él publicamos entonces los trabajos y ponencias correspon-
dientes a los temas I y Il, en su totalidad. y dejamos para la edición siguien-
te. vale decir el segundo semestre de 1982.los trabajos -son los más nu-
merosos- y ponencícs del tema III. Igualmente. en esta entrega se darán
a conocer la crónica y el desarrollo de las Jornadas. sus debates y resolu-
ciones.
El criterio expuesto nos permite una compensación: si por un lado de-
moramos este volumen. por el otro anticiparemos el siguiente cuyos origina-
les ya están preparados. lo que nos permite la satisfacción de culminar nues-
tro propósito.
Finalmente. pedimos excusas a nuestros distinguidos colaborades que
tenían trabajos propios a publicarse. y que por las razones expuestas hemos
debido demorar hasta la primera edición del año venidero. <Notade Re-
dacción).
TEMARIO DE LAS JORNADAS
Tema 1: Aspectos financieros del derecho real de hipoteca. La garan-
tía jurídica de la conservación del valor económico del in-
mueble hipotecado y del crédito garantizado. La movilización
de los créditos hipotecarios.
Tama D: La inexactitud registral. La rectificación de la inscripción.
Tema m: Registraciones personales.
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 TEMA 1 - TRABAJOS

ASPECTOS FINANCIEROS DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA.

LAS GARANTIAS JURIDICAS DEL MANTENIMIENTO DEL VA-
LOR ECONOMICO DEL INMUEBLEHIPOTECADO y DEL CREDI-
TO GARANTIZADO.LA MOVILIZACION DE LOS CREDITOS :En-
POTECARIOS. (*)

Por Alicia Esler Ferrero y Norma Alicia Juárez

Sumario

l. - INFLACION:concepto, causas y efectos.

II. - EL PRINCIPIODE ESPECIALIDADEN MATERIAHIPOTECARIAY

LAS CLAUSULAS DE ESTABILIZACION- Análisis de la Ley
NQ 21.309.

III. - CONCLUSIONES.

L- Inflación: concepto, causas y efectos.

Aparece en la vida de los pueblos, un fenómeno originado por cau-

sas muy diversas, que convertido evidentemente en un hecho económico,
trae aparejado consecuencias juridicas de profunda trascendencia social.

Se define a la Inflación como: "exceso de numerario o de poder adqui-

sitivo en manos de los consumidores en relación con la oferta de mercade-
rías o existencia de grandes cantidades de dinero inactivo en los depósitos
de los Bancos, 10 que produce una alza de precios ... " (1). La inflación es
un problema de neto carácter económico y "los factores que se traducirían
como desencadenanles del fenómeno ínílccíonorío. entre otros, serían los si-
guientes: a) Emisión de moneda (generalmente para enjugar déficit presu-
puestario); b) Aumentos de sueldos otorgados a las clases activas y pasivas
y c) Aumento desmesurado de los impuestos y tasas (con el mismo objetivo
que el indicado en a)". (2).

Los efectos principales que este fenómeno provoca, son los siguientes:
a) La desestabilización del mercado; b) El incremento desmedido de los pre-

(0) Aporte del Instituto de Cultura Notarial. Colegio de Escribanos de la Provincia. de

Córdoba.
(1) OSSORIO, Manuel, Diccionario de Ciencias Jur~dicBS, Políticas y Sociales. Ed. Hella.s-
ta, SRL. 1981, pág. 379.
(2) KAHN, Guido Berman, lnnación, Revista del Notariado N~ 748 (JuIto-Agoeto de 1976),
págs. 918 -919.

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dos; c) La inestabilidad y desvalorización monetaria y d) Lo. pculotíno pa-
.rcliznción y quiebra de los más importantes sectores de producción de un
país. En torno a este tema las distintas escuelcs económicas elaboran sus
propias teerías: algunas tratan de explicar los efectos socioeconómicos que
apareja la inflación; otrcs agrupan los distintos tipos de inflación a los efec-
tos de permitirnos interpretar fielmente, "la filosofía implícita en los planes
de estabilización" (3) adoptados por la conducción política de cado país.

Las profundas transformaciones sufridas en éstas últimas décadas en

el ámbito económico, nmplicmente reflejadas en la crisis del sistema mo-
netario nominalista receptado por nuestro Código Civil, han logrado afec-
tar la integridad de algunos institutos jurídicos básicos.

"La inflación desmesurada provoca una distorsión en el merccdo que-

brando las bases de los contratos, desde el punto de vista monetario, de
manera que la cantidad cierta y determíncdo de dinero numéricamente al
tiempo del nacimiento del contrato no corresponde al valor de la moneda
al tiempo del cumplimiento" (4).

Por ello, "ha tocado a los juristas de esta épocc, enfrentar el fenómeno
no ya de una inflación moderada propia de los defectos estructurales de
los países en desarrollo, sino a una hiperinílación desate da como conse-
cuencia de enormes apetitos sectoriales que procuraron dar participación
trascendental a un sector... " (5),hecho éste que generó numerosas injusti-
cias, primeramente beneficiando a los deudores en detrimento de los acree-
dores, para más tarde desembocar en el enriquecimiento desmedido de é&-
tos últimos. Ello configura un grave problema que hoy provoca un profun-
do malestar en nuestra sociedad.

Con el objeto de corregir el desfasaje producido por este fenómeno y

especialmente con el fin de lograr la reactivación del mercado de capitales,
se incorpora a nuestro sistema jurídico vigente. un paliativo: las llamadas
cláusulas de estabilización o reajuste, que brindan por sobre todo a los Bon-
cos la posibilidad de otorgar créditos con qcrcntío real. reajustables me-
diante la cláusula que se cdopte.

n. - El prinCipiode especialidad en maleria hipotecaria y las cláusulas de

estabilización - Análisis da la Ley N<?21.309.

En nuestro Código Civil, la hipoteca es uno de los derechos reales de

garantía, que recepta el principio de la especialidad a través de los arts.
-3.109- el expresar que "no puede constituirse hipoteca sino sobre cosas
inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero

(3) VlSINTINI, Alfredo Aldo, Sobre Política Económica Argentina-Banco de la Provincia

de Córdoba..Revista de Economía, 1978, N9 26. pág. 262.
(4) PAZIO de BELLO, Marta, Las Cláusulas de EstabilIzación y el Principio de Especia-
lidad, Reoista Jurídica Argentina La Ley, 1980, Tomo B. pág. 897.
~5) CHIAROMONTE, José Pedro, Hipotecas, Prendas y Créditos reajustables, Ley 21.309.
Revista Jurídica. La Ley 1977. Tomo D, pág. 1038.

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cierta y determinada" y arto -3131- que establece como requisito "el acto
constitutivo de la hipoteca. debe contener: la cantidad cierta de la deudo",

Atento a la circunstancia especial de transición que viven numerosos

países. que como el caso de Argentina. sufren las consecuencias del flagelo
ínllccíonorío, han tenido que recurrir a estas nuevas pautas que les permi-
tan adecuar la legislación ya existente al momento actual. Así nace la Ley
N° 21.309.

La ley de referencia arbitra los medios técnicos. para que respetcndo

el principio de especialidad. se conserve el necesario equilibrio que debe
existir entre las prestaciones dadas por las partes. Esta es la única forma
en que se da cumplimiento al principio básico de la justicia conmutativa:
la equidad.

El arto }9 de la citada Ley. establece que "se considerará cumplido el

requisito de la especialidad" en la medida en que se de cumplimiento a
las siguientes condiciones: 1) Consignar la cantidad cierta de la deuda ori-
ginaria; 2) Cláusula de estabilización o reajuste; 3) Número índice de actua-
lización adoptado; 4) Penado por los cuales se efectuará el ajuste y 5) Tipo.
de interés pactado.

Aquí cabe señalar una de las conclusiones pronunciadas en las vn Jor-

nadas de Derecho Civil. realizadas en Buenos Aires - séptimo despacho -
en donde se sostiene: "las cláusulas de estabilización no afectan el principio
de especialidad de la hipoteca. sino que la adecúan a la realidad econó-
mica-social. en el sentido de mantenerse estable la relación entre el gravá-
men y el valor del inmueble" (6).Coincidimos plenamente con lo anterior-
mente expresado. ya que sostenemos que esa es la función elemental que
debe cumplir la cláusula de estabilización adoptada. al ser aplicada en el
caso concreto.

~Asistimos diariamente a la instrumentación de obligaciones con garan-

tía real. especialmente hipotecarias y observamos en ellas la incorporación
de índices de reajustes totalmente ajenos. resultando en muchas ocasiones
hasta desconocidos por las partes o al menos por una de ellas. general-
mente el deudor. Estas cláusulas de estabilización, que como su nombre lo
indica, lejos de proveer a uno solución justa o estabilizadora, fundada en
el restablecimiento o mantenimiento del equilibrio que debe imperar entre
las partes, obliga, eh la mcryorío de los casos y muy rápidamente, a que
uno de los polos de la relación jurídica deba soportar todo el peso de la
inflación.

Mosset lturraspe dice que "el problema de la indexación, tiene ínsito

una problemática básica. la referente al índice adecuado" (7).Estamos con-
vencidos: que la ley NQ21.309 constituye un instrumento legal valioso. en
la medida en que fija los lineamientos generales a los que deberán some-

(6) BELMAÑA JUAREZ, Jor¡:e y CORNET, Manuel. La cláusulas de Estabilización y el

Principio de Especialidad ell la Hipoteca, 1979, Zeus-Tomo 18, pág. D-73 - 74.
(7) MOSSET lTURRASPE. J. '! JORTACK. V. Indexación, Abuso y Desmdexaclón, Ed. Ru-
bínzal, Culzoni, 1982. pág. 150.

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terse quienes deseen garantizar sus obligaciones, con la constitución de hi-
potecas. Pero creemos que en la práctica se desvirtúa totalmente el fin per-
seguido, en razón de no haberse previsto normativamente, lo concerniente
o: la determínccíón del tipo de cláusulas de estabilización que deberían adop-
tarse. Se podría haber establecido "la inclusión de varios Índices, pero en
un orden sucesivo de tal suerte que solo se podrá prescindir del primero o
de los primeros, cuando existiera imposibilidad para acceder al índice pre-
visto prioritariamente" (8), siempre que tales Índices resulten "sensibles a
]0 actividad económica del deudor y de su grupo conviviente, armonizados
con su salario y sus limitaciones... ,. (9).

Actualmente, en la mayoría de estas operaciones qorcmtíacdcs con hi-

potecas, han sido utilizados como cláusulas de estabilización, índices de
origen económico-financiero,provenientes de las Circulares emcncdcs del
Banco Central de la República Argentina; tales como la R.r. 202; R.F. 687;
Rr. 1050, etc. cuya aplicación resulta violatoria del principio de equidad,
que debe imperar interpartes, ya que producen un crecimiento descomunal
del capital adeudado y por consiguiente la imposibilidad del deudor de
dcr cumplimientoa la obligación contraída con el inmueble hipotecado, cu-
yo_ valor real ha sido cmplíc y cómodamente superado por la suma adeu-
dada.

Concretamente, "consideramos que la única forma de resguardar a las

portes y a los terceros, y de suyo el principio de especialidad, es teniendo
en cuenta el monto de la hipoteca en relación al ínmuble, en el origen y en
el cumplimiento de la obligación, y conocida la constante, moderarla en
relación a la pérdida promedio del valor adquisitivo de los ingresos" (lO).

También deseamos señclor que la ley que nos ocupa ha contemplado

la proyección registral de las referidas cléusulcs de estabilización, al pres-
cribir en su artículo 29 que el Registro de la Propiedad Inmleble "inscribirá
los gravámenes dejando constancia que los importes cubiertos por la garan-
tíc se encuentran sujetos a la cláusula de estabilización o reajuste pactada.
recaudos que deberán contener las certífíccciones que al respecto se expi-
dan". El arto3Q ha previsto los efectos que producen las hipotecas así cons-
1ituídas, estableciendo que "cumplida la inscripción en el Registro respecti-
va. .. tendrán efectos centre terceros desde el día del otorgarmiento de la
obligación hipotecaria. .. o en su caso, desde el día que se hubieran regis-
trado, no solo por la cantidad cierta inicial de la deuda. sino por la que co-
rresponda adicionar como consecuencia de la cláusula de estabilización o
recjuste .. de conformidad a lo determinado en la escritura o contrato res-
pectivo".

Moisset de Espanés expresa que " ... 10 publicidad registra! tiene.como

fin brindar seguridad al tráfico jurídico. protegiendo los intereses de terce-
ros que pueden verse afectados por estas operaciones. Ello exige que la de-

{8) ALTERINI, Jorge H. Las cláusulas de estabilización y el principio del Especialidad en

la Hipoteca. El Derecho, 1979. Tomo 84, pág. 812 _ 813, extractado de :Martfnez De La.
Cueva, Pablo. La clá.usula de estabilización de valor en la Hipoteca..
{9) MOSSET lTURRASPE, J. Y JORTACK, V. ob. cit. en nota 7, pág. 66.
(10) FAZZIO DE BELLO, M. ob. cit. en nota 4, pág. 897.

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terminación del crédito no se reduzca a las constancias que obran en lOS'.
instrumentos que lo constituyen. sino que se refieje en los asientos registra-
les. .. como así también en los certificados que sobre la base de tales asien-
tos se expidan ... " (1).

Ill, - Conclusiones:

1. - Que la ínflccíón es un hecho netamente económico y por ende. su

solución excede el marco de lo estrictamente jurídico. dependiendo exclu-
sivamente de las decisiones políticas-económicas que tomen las autorida-
des de un determinado país.

2. - Que atento a esta circunstancia coyuntural urge el derecho ade-

cuarse normativamente a ella. a loa efectos de evitar los conflictos sociales
injustos.

3. - Que la Ley NI?21.309 ha procedido a actualizar el Código Civil. al

incorporar -respetando el principio de especialidad en materia hipotecaria-
las cláusulas de estabilización o reajuste. como políctívo de la situación rei-
nante. sin dar solución integral al problema.

41?- Que deberán articularse las medidas legales tendientes a fijar los
tipos de clúusulcs de estabilización. que podrán ser adoptadas por las par-
tes. estableciéndose un orden sucesivo prioritario. siempre y cuando se ude-
cúen a la situación económica real de deudores y acreedores.