Contratos de crédito inmobiliario: análisis de la LCCI

Universidad Internacional de La Rioja
Facultad de Derecho
Máster Universitario en el Ejercicio de la Abogacía

Cuestiones controvertidas de los contratos
de crédito inmobiliario
Trabajo fin de estudio presentado por: Carlos de Joaquín Rivera

Tipo de trabajo: Teórico
Área jurídica: Derecho Mercantil
Director/a: Dr. Sebastián López Maza.
Fecha: 16/12/2021
Carlos de Joaquín Rivera
Cuestiones controvertidas de los contratos de crédito inmobiliario
Resumen
La finalidad del presente trabajo es realizar un análisis de los aspectos principales de la LCCI.
Asimismo se abordarán cada una de las cuestiones principales que se encuentran reguladas
en la LCCI. Sin duda, la regulación de los contratos de crédito inmobiliario y el sistema
hipotecario español han demostrado tener una enorme incidencia en la salud de nuestro
sistema financiero. Prueba de lo anterior son las graves notas que quedaron a la luz a raíz de
la crisis financiera de 2008.
De este modo, se nos brinda la oportunidad de estudiar de forma integral un nuevo régimen
jurídico que tiene como objetivo reforzar la seguridad del mercado hipotecario español.
Tanto los tribunales españoles como el TJUE han realizado una extensa labor interpretativa
de toda aquella normativa que trata de garantizar el derecho fundamental a la vivienda, tal
como establece la STJUE de 10 de septiembre de 2014.
Palabras clave: (De 3 a 5 palabras)
Crédito inmobiliario, prestatario, prestamista, hipoteca y protección al consumidor.
Abstract
The purpose of this work is to carry out an analysis of the main aspects of the LCCI. Likewise,
each of the main issues that are regulated in the LCCI will be addressed. Undoubtedly, the
regulation of real estate credit contracts and the Spanish mortgage system have proven to
have an enormous impact on the health of our financial system. Proof of the above are the
serious notes that came to light as a result of the 2008 financial crisis.
In this way, we are given the opportunity to comprehensively study a new legal regime that
aims to strengthen the security of the Spanish mortgage market. Both the Spanish courts
and the CJEU have carried out extensive interpretive work on all the regulations that seek to
guarantee the fundamental right to housing, as established by the STJUE of September 10,
2014.
Keywords: Housing Credit, provider, creditor, mortgage, consumer protection.
2
Índice de contenidos
1. Introducción ................................................................................................................... 6
1.1. Justificación del tema elegido .................................................................................. 6
1.2. Problema y finalidad del trabajo .............................................................................. 7
1.3. Objetivos ................................................................................................................. 8
2. Marco teórico y desarrollo .............................................................................................. 9
2.1. Marco Jurídico de la Unión Europea ......................................................................... 9
2.1.1. La armonización normativa y la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo

y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 ........................................................................... 9
2.1.2. La transposición de las Directivas relativas al crédito inmobiliario y el

ordenamiento jurídico español ..................................................................................... 13
2.2. Cuestiones controvertidas de la Ley 15/2019, de 15 de marzo ............................... 17
2.2.1. Entrada en vigor ............................................................................................. 17
2.2.2. Conceptos clave .............................................................................................. 18
2.2.3. El control de transparencia material ............................................................... 24
2.2.3.1. La ficha europea de información normalizada (FEIN) y el cálculo de la TAE

24
2.2.3.2. Control de transparencia material en la LCCI ........................................... 30
2.2.4. Índices de referencia y comisiones de dudosa licitud ...................................... 35
2.2.4.1. Luces y sombras de los índices de referencia ........................................... 36
2.2.4.2. La polémica comisión de apertura ........................................................... 38
2.2.5. Cláusulas controvertidas ................................................................................. 41
2.2.5.1. Cláusula suelo .......................................................................................... 41
2.2.5.2. El vencimiento anticipado ........................................................................ 44
3. Conclusiones. ................................................................................................................ 48
Referencias bibliográficas .................................................................................................... 53
3
Listado de abreviaturas
ATS: Auto del Tribunal Supremo
BE: Banco de España
BOE: Boletín Oficial de España
CCAA: Comunidad Autónoma
CC: Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se aprueba el Código Civil BOE-A-1899-
4763
CDFUE: Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea DOUE-Z-2010-70003
CE: Constitución Española BOE-A-1978-31229
DGRN: Dirección General del Registro y del Notariado
ECE: Economía y Empresa
EHA: Economía y Hacienda
FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada
FIPRE: Ficha de Información Precontractual
FJ: Fundamento Jurídico
IDGRN: Instrucción de la Dirección General del Registro y del Notariado
JPI: Juzgado de Primera Instancia
LEC: Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil BOE-A-2000-323
LH: Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la
Ley Hipotecaria BOE-A-1946-2453
LCC: Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo BOE-A-2011-10970
LCGC: Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación
LCCI: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario BOE-A-
2019-3814
4
LOSSEC: Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de

crédito BOE-A-2014-6726
LS: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana BOE-A-2015-11723
MEE: Ministerio de Economía y Empresa
MJ: Ministerio de Justicia
RCGC: Registro de las Condiciones Generales de Contratación
RD: Real Decreto
RDL: Real Decreto Legislativo
RP: Registro de la Propiedad
STC: Sentencia del Tribunal Constitucional
STJUE: Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
STS: Sentencia del Tribunal Supremo
TAE: Tasa Anual Equivalente
TFM: Trabajo de Fin de Máster
TFUE: Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea DOUE-Z-2010-70002
TRLGDCU: Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el

texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras
leyes complementarias BOE-A-2007-20555
UE: Unión Europea
5
1. Introducción
El sector hipotecario y el mercado inmobiliario se encuentran en un proceso de adaptación a
las nuevas exigencias legislativas de nivel nacional y comunitario. A este sector le precede
una crisis que puso de manifiesto una serie de puntos débiles que debían ser superados
mediante un esfuerzo normativo. La LCCI se alza así como aquella norma que tiene como
objetivo establecer un marco de seguridad jurídica en el mercado hipotecario.
La LCCI entró en vigor en el ordenamiento jurídico español el 15 de junio de 2019 en un

contexto en el que la justicia española y comunitaria ya venían esforzándose en disciplinar
una buena praxis en la concesión de préstamos hipotecarios. En este sentido la LCCI se
concibió como tipo legislativo dirigido a corregir la desproporcionada y lesiva forma de
conceder este tipo de préstamos: limitando y regulando las principales cláusulas que la
jurisprudencia ya señalaban como abusivas, restableciendo el equilibrio en la relación
jurídica entre el prestamista y el consumidor así como introduciendo una serie de medidas
dirigidas a la concesión responsable de los préstamos con garantía hipotecaria.
La casuística y la jurisprudencia han demostrado la complejidad práctica de todas estas

cuestiones. Ello ofrece una oportunidad analítica a los efectos de realizar un análisis crítico
de la LCCI.
1.1. Justificación del tema elegido
La Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores
para bienes inmuebles de uso residencial modificó la Directiva 2008/48/CE y la Directiva
2013/36/UE así como el Reglamento (UE) nº 1093/2010. El considerando 14 de la Directiva
2014/17/UE establece la obligación de trasposición de su contenido normativo a los
ordenamientos jurídicos de los estados miembros.
El considerando 3 y 4 de la Directiva 2014/17/UE señala que la relación jurídica que une al

prestamista y al prestatario de un contrato de crédito inmobiliario es asimétrica. Este
carácter asimétrico implica un desequilibrio en el conjunto de derechos y obligaciones que
suscribe el prestatario.
6
Los considerandos enunciados anteriormente justifican que este factor de desigualdad entre
las partes requiera la exigencia de un plus de diligencia y responsabilidad que deberá
observar el prestamista.
Cabe destacar que la Directiva 2014/17/UE permite a los Estados miembros adoptar
disposiciones más severas y restrictivas en aras a la protección de los consumidores. En
consecuencia, el articulado de la LCCI y la voluntad del legislador fue de imprimir más
protección al prestatario hipotecario. Un ejemplo de lo anterior se encuentra en el apartado
primero del artículo 4 Directiva 2014/17/UE –que remite a la definición contenida en el
artículo 3, letra a) Directiva 2008/48/CE-.
El legislador comunitario establece la definición legal de prestatario como consumidor, es

decir, toda persona física que, en las operaciones previstas en la Directiva 2008/48/CE, actúa
con fines que están al margen de su actividad comercial o profesional. Sin embargo, el
apartado primero del artículo 2 LCCI amplía su ámbito de aplicación a todas las personas
físicas que tengan o no la consideración de consumidor. Ello se confirma en el apartado
primero del artículo 4 LCCI dónde la definición legal de prestatario no está supeditada a la
condición de consumidor.
Así, la justificación de esta temática va dirigida al análisis de consecución de estos objetivos

estudiando los aspectos principales de la LCCI. También será objeto de estudio cómo los
jueces nacionales y comunitarios han ido solventando las principales cuestiones que afectan
al mercado hipotecario español en un contexto de proliferación normativa.
1.2. Problema y finalidad del trabajo
El cometido principal de este TFM es analizar la regulación contenida en la LCCI a efectos de

determinar el grado de cumplimiento de los principales objetivos que se encuentran en su
exposición de motivos: En primer lugar, el restablecimiento del equilibrio en la relación
jurídica entre el prestamista y el prestatario de un contrato de préstamo hipotecario en
atención a las obligaciones contenidas en las normas de conducta y transparencia y, en
segundo lugar, reforzar el régimen jurídico que disciplina una serie de aspectos principales
en todo el desarrollo de la celebración de contratos de crédito inmobiliario.
7
Junto con lo anterior, se tratarán también las limitaciones y las previsiones que pueden
afectar a aquellas cláusulas de un crédito inmobiliario. El análisis crítico que pretende este
TFM es el de verificar cuál es el grado de éxito de la LCCI en su objetivo de establecer un
marco jurídico reforzado.
1.3. Objetivos
El objetivo general de este TFM es el análisis de la regulación introducida por la LCCI con
respecto a los objetivos planteados a nivel de política hipotecaria nacional y comunitaria. De
manera específica se tratará de refrendar la normativa contenida en la LCCI con los
principales pronunciamientos jurisprudenciales que contengan una importante
interpretación de su aplicación.
Se expondrán las limitaciones principales introducidas por la LCCI en materia de concesión

de préstamo hipotecario y se confirmará la efectividad de las mismas con aportaciones
doctrinales. La realización de una crítica objetiva en cada uno de los epígrafes será asimismo
un objetivo importante que perseguirá la finalidad de detectar aquellos aspectos normativos
que pueden ser mejorados o corregidos. Finalmente se realizará una labor de síntesis de
todos los objetivos anteriores en un apartado de conclusiones principales.
8
2. Marco teórico y desarrollo

En el año 2007 se encuentra el primer precedente por parte de la UE de armonizar la
regulación del mercado del crédito inmobiliario. El 18 de diciembre de 2007 la CE publicó el
Libro Blanco dónde se señalaron las primeras direcciones y objetivos que debían ser
alcanzados. El objetivo de esta obra era la instauración de unas directrices tendentes a la
integración uniforme de la regulación del mercado inmobiliario. Concretamente, se
delimitaron como ámbitos de actuación normativa: la información precontractual, los
indicadores de solvencia, la TAE y el asesoramiento previo sobre los préstamos hipotecarios.
De este modo la CE anunció la relevancia para el sistema financiero de la UE y de los estados

miembros de contar con un régimen armonizado en materia de crédito hipotecario. El
establecimiento de este marco normativo debía observar los principios rectores del TFUE en
materia de actividades transfronterizas. En el considerando 4 de la Directiva 2014/17/UE se
señala que, para lograr este cometido, debía ser objeto de regulación estricta: el
comportamiento irresponsable de los agentes del mercado, los créditos suscritos por los
consumidores con moneda extranjera y la ineficacia de los regímenes aplicables a estos
agentes (intermediarios de crédito y entidades no crediticias).
Acorde con lo anterior, el objetivo de la Directiva 2014/17/UE es la de garantizar que todos

los consumidores que suscriban contratos de crédito para la adquisición de bienes
inmuebles de uso residencial gocen del máximo grado de protección.
2.1. Marco Jurídico de la Unión Europea
2.1.1. La armonización normativa y la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del

Consejo, de 4 de febrero de 2014
La LCCI representa la materialización de la Directiva 2014/17/UE al conseguir su

transposición normativa y también al implantar un marco de seguridad jurídica reforzado en
el mercado de crédito inmobiliario (GÓMEZ 2019, p.35).
La transposición de la Directiva 2014/17/UE al ordenamiento jurídico español también

puede analizarse desde la óptica de la protección al consumidor. Debe subrayarse que la
LCCI refuerza la protección dispensada por la Directiva 2014/17/UE a toda persona física sea
o no consumidora.
9
El artículo 2 de la Directiva 2014/17/UE no impuso la obligación a los Estados Miembros de

adoptar disposiciones más restrictivas en materia de protección al consumidor. El espíritu de
esta Directiva radica en la transposición de un núcleo irreductible de seguridad jurídica en
materia de créditos hipotecarios. La voluntad del legislador con la entrada en vigor de la LCCI
fue de ir más allá no sólo respetando todas las disposiciones imperativas de la Directiva sino
estableciendo una regulación más restrictiva.
La voluntad del legislador comunitario de mantener un canon mínimo de uniformidad y

seguridad jurídica entre los Estados Miembros se puede apreciar al analizar el apartado
segundo del artículo 2 Directiva 2014/17/UE. En éste se establece que los Estados Miembros
no pueden incorporar disposiciones que diverjan o contradigan el precepto citado con
anterioridad. De esta forma, se otorga cierto margen a los Estados Miembros para armonizar
su legislación interna con la Directiva 2014/17/UE y a su vez se garantiza un mínimo de
uniformidad legislativa entre éstos.
La doctrina aboga por sostener que la trasposición normativa de la Directiva 2014/17/UE se

sostiene en el principio de protección del consumidor como principio de orden público de la
UE (MÁRQUEZ 2019, p.10). La LCCI supone de este modo la materialización de los artículos
38 CDFUE y 169 TFUE.
Resulta llamativo que una de las instituciones que el legislador comunitario blinda a través
de la Directiva 2014/17/UE es la información precontractual. Ello se confirma no sólo por
constar en la enumeración del apartado segundo del artículo 2 sino por el desarrollo
pormenorizado que consta en el artículo 14.
La finalidad buscada por el legislador comunitario al introducir las disposiciones del artículo
2.2 Directiva 2014/17/UE es garantizar una esfera de protección que acompañe al
consumidor en todo el proceso de contratación. Algunos autores confirman que la Directiva
2014/17/UE trata de reforzar que la aceptación y celebración de un crédito hipotecaria sea
fruto de un proceso racional (DÍAZ 2015, p.14). La formación del consentimiento del
consumidor trata de encauzarse a través de un proceso racional dónde la información
precontractual adquiere un papel esencial. Es en este estadio dónde la finalidad de la FEIN
como novedad de la transposición de la Directiva 2014/17/UE queda plenamente
confirmada.
10
En relación con lo anterior se puede estudiar una importante cuestión prejudicial del año
2017. Se trata de la STJUE de 26 de marzo de 2019 1 en la acumulación de los asuntos C-
70/17 y C-179/17. Su fundamento reside en la interpretación del artículo 267 TFUE. Destaca
la STJUE citada por la enumeración y descripción de los efectos jurídicos resultantes de una
mala praxis en sede de la información precontractual con los consumidores.
Uno de los pronunciamientos más importantes de la STJUE de 26 de marzo de 2019 es la

conjunción entre la ausencia de información precontractual por parte del prestamista y la
generación de una ineficacia esencial en el consentimiento del consumidor. Nótese que el
juez comunitario no tacha la ausencia de información como un posible error o vicio en el
consentimiento del consumidor.
La STJUE citada en el párrafo anterior contiene un importante fundamento jurídico

relacionado con el artículo 169 TFUE. El máximo intérprete comunitario legitima la expulsión
del mercado hipotecario al prestamista que infrinja los deberes de información
precontractual. Esta infracción es acorde al principio de protección del consumidor en el
ámbito de la UE que goza de principio de orden público.
Debe advertirse que, aunque la protección al consumidor adquiera un rango de principio de

orden público comunitario, la protección jurisdiccional sólo goza de carácter ex post. El
control jurisdiccional nacional y comunitario se produce cuando el consumidor emprende
una acción legal contra el prestamista al haber infringido la normativa relacionada con la
información precontractual.
Una protección transversal e íntegra al consumidor se hubiera conseguido si la Directiva

2014/17/UE hubiera disciplinado un auténtico control ex ante de carácter jurisdiccional. A
diferencia de ello tanto la Directiva como la LCCI han constituido este control previo a través
de la ordenación de la actividad de las entidades financieras que ofertan los créditos y con el
contenido de los contratos de crédito inmobiliario (ARROYO 2017, p.7).
Prueba de lo anterior es el desarrollo normativo y la previsión legislativa que introduce la

LCCI, con respecto a la Directiva 2014/17/UE, a través de su Capítulo III «régimen jurídico de
1
STJUE (Gran Sala), de 26 de marzo de 2019 (ECLI:EU:C:2019:250)
11
los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas

inmobiliarios» y del Capítulo IV «régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus
representantes designados y los prestamistas inmobiliarios».
Debe prestarse atención también al ámbito de aplicación de la Directiva 2014/17/UE y de la

LCCI. De las definiciones del apartado primero del artículo 3 de la Directiva como del artículo
2 LCCI puede apreciarse cierta uniformidad en lo que a sus definiciones se refiere. En todo
caso, podemos diferenciar tres aspectos clave para comprender cuando estas relaciones
jurídicas crediticias entran en el ámbito de aplicación de estas normas. Un primer criterio es
el subjetivo que diferencia al prestamista, como persona física y/o jurídica que debe
encontrarse realizando su actividad profesional, del sujeto pasivo –prestatario, fiador o
garante- que tiene que ser necesariamente una persona física.
Existe una diferencia importante entre la LCCI y la Directiva 2014/17/UE en relación con
concepto de sujeto pasivo de la relación crediticia. El ámbito de referencia en la LCCI del
sujeto pasivo alude a cualquier persona física fuere o no consumidor. Junto al criterio
subjetivo existe un criterio objetivo que se refiere al objeto de los créditos inmobiliarios. El
criterio objetivo de la Directiva y de la LCCI se ve desarrollado con la misma técnica
legislativa. Los apartados del artículo 2 LCCI y del artículo 3 de la Directiva formulan una
enumeración positiva y negativa señalando que contratos quedan dentro y fuera de sus
ámbitos de aplicación.
A pesar de que el ámbito objetivo de ambas normas sea notablemente coincidente en la

LCCI se pueden encontrar ciertas cuestiones que no se regulan en la Directiva 2014/17/UE:
cuestiones de validez de contratos de crédito, posibles efectos jurídicos relacionados con la
inscripción de los contratos en el RP o cuestiones post contractuales, entre otros aspectos.
Para un sector de la doctrina el grado de armonización pretendido por la Directiva

2014/17/UE es moderado «(…)a pesar del objetivo declarado, lo que caracteriza a esta
Directiva es el de prever una serie de normas de conducta más bien dirigidas a las entidades
financieras concedentes del crédito que la estricta protección de los consumidores»(ALBIEZ
DOHRMAN 2015, pp.3-4).
12
La transposición normativa de la Directiva 2014/17/UE no se agota con la LCCI. Existe una

verdadera ramificación a lo largo del ordenamiento jurídico español tendente a la regulación
del crédito hipotecario e inmobiliario. De este modo, es importante exponer aquella
normativa que ha quedado afectada por su entrada en vigor así como la normativa que
desarrolla el propio contenido de la LCCI.
 Normativa afectada por la LCCI:

 Instrucción de 31 de julio de 2019, de la DGRN sobre el uso de las plataformas
telemática para la preparación del acta de información previa y la escritura de
préstamo hipotecario en aplicación de la LCCI.
 Instrucción de 14 de junio de 2019, de la DGRN para el uso de las plataformas
informáticas de las entidades financieras y gestorías para la tramitación de la
información previa a las escrituras de préstamo hipotecario en los días
siguientes a la entrada en vigor de la LCCI.
 Instrucción de 14 junio de 2019, de la DGRN sobre la firma de operaciones
cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se
han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior formalizándose el
préstamo tras la entrada en vigor de la LCCI.
 Instrucción de 13 de junio de 2019, de la DRGN de depósito de condiciones
generales de la contratación y reflejo del mismo en las escrituras de préstamo
y en el Registro de la Propiedad desde la entrada en vigor de la LCCI.
 Normativa desarrollada por:
 RDL 309/2019 de 26 de abril reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.
2.1.2. La transposición de las Directivas relativas al crédito inmobiliario y el ordenamiento

jurídico español
Existe una verdadera proliferación normativa en materia de regulación de contratos de

crédito inmobiliario. La celeridad en la transposición al ordenamiento jurídico español de la
Directiva 2014/17/UE puede tacharse de mínima si se compara con el grado de desarrollo
normativo que ha alcanzado la LCCI. En todo caso la doctrina ha afirmado que ambas normas
persiguen la misma finalidad de poner en funcionamiento el nuevo mecanismo de garantía
de transparencia material (CABANAS 2019, p. 1).
13
El RD 309/2019 de 26 de abril se puede concebir como una de las disposiciones normativas

que responde a la necesidad del legislador de concluir la adaptación de nuestro
ordenamiento jurídico a la Directiva 2014/17/UE. Probablemente la motivación del
legislador en imprimir rapidez en el desarrollo normativo de la LCCI tiene como origen el
procedimiento sancionador, iniciado por parte de la CE, ante la demora en la transposición
de la Directiva 2014/17/UE.
De este modo el RD 309/2019 de 26 de abril se presentó como una de las normas principales
y necesarias para cubrir y proteger los derechos de los prestatarios reconocidos en la LCCI.
Asimismo el RD 309/2019 de 26 de abril aporta la importante finalidad de hacer cumplir los
requisitos del artículo 15 LCCI. Este conjunto de requisitos se dirigen a verificar si en la
formalización de un crédito inmobiliario se han observado los requisitos de transparencia.
El desarrollo normativo realizado por el RD 309/2019 de 26 abril ha comportado algunas

implicaciones que deben exponerse. Principalmente se ha realizado una delimitación
normativa entre la actividad de concesión del crédito inmobiliario y el asesoramiento de los
mismos. Este deslinde normativo y objetivo conlleva la aplicación de un régimen de
garantías distinto en función de estar en sede de la concesión de un crédito o bien en
materia de asesoramiento.
El artículo 42 LCCI presenta como novedad la posibilidad de desarrollar de forma

reglamentaria aquellos requisitos de deben cumplir los prestamistas para su inscripción en el
registro que se regula en el artículo 42 LCCI. Este conjunto de requisitos se fundan en la
exigencia de una capacitación técnica y operativa mínima que deben reunir los prestamistas
para el cumplimiento de los requisitos de evaluación de solvencia y transparencia material.
Como se ha comentado con anterioridad la LCCI se aplica a todo prestamista, sea persona
física o jurídica, que intervenga en la concesión de crédito inmobiliario de manera
profesional. En este punto se puede apreciar una carencia normativa por parte de esta ley
debido a que su ámbito de aplicación desplegará sus efectos sobre aquellas personas físicas
o jurídicas que intervengan con una finalidad inversora o especulativa. Resulta importante
identificar este vacío regulatorio por las implicaciones que puede tener la ausencia de un
régimen normativo que regule la actividad de los inversores privados.
14
Se trata de aquellos operadores –personas físicas y/o jurídicas- que dentro de su actividad
profesional ofrecen o realizan, entre otras actividades lucrativas, la concesión de crédito
inmobiliario. La causa de que la LCCI resulte de aplicación a este tipo de agente del mercado
inmobiliario se debe a que su ámbito de aplicación no expulsa a los sujetos cuya actividad
profesional no fuere exclusivamente la concesión de crédito inmobiliario.
Al no encontrarse en la LCCI un régimen específico para este tipo de agentes inversores se

producen una serie de dudas interpretativas. Principalmente, se puede señalar que este tipo
de operadores no parecen cumplir con los requerimientos de inscripción en el registro de
prestamistas. Este factor conlleva la habilitación por parte de la LCCI de una serie de
participantes en el mercado de crédito inmobiliario que están lejos de poder cumplir con los
requisitos de transparencia y solvencia de su artículo 42.
La principal implicación de esta falta de inscripción registral es la expulsión de este tipo de

agentes del mercado inmobiliario en todas aquellas actividades que conlleven la concesión
de crédito. De este modo se puede concluir que la LCCI se alza como un elemento normativo
que dificulta la actividad inversora del crédito inmobiliario. También puede afirmarse que la
LCCI impide de manera indirecta que el crédito inmobiliario se presente como un elemento
puramente especulativo que vaya en detrimento del régimen de protección del prestatario o
consumidor.
La Orden ECE/482/2019, de 26 de abril protagoniza junto al RD 309/2019 de 26 de abril una

de las principales labores del desarrollo reglamentario de la LCCI. El ámbito de aplicación de
la Orden queda totalmente integrado en la LCCI. Ahora bien, existen una serie de previsiones
que solamente se encuentran reguladas en Orden ECE/482/2019 de 26 de abril. Destacan
fundamentalmente dos: el régimen de transparencia de la hipoteca inversa y la regulación
sobre la publicidad en cuanto al desarrollo del apartado primero del artículo 6 LCCI.
El desarrollo normativo de la información precontractual no se agota en el RD 309/2019 de

26 de abril. La Orden citada anteriormente introduce una regulación extensiva de toda la
información que deberá contener la FIPRE. Concretamente, la Orden ECE/482/2019 realiza
una labor descriptiva de todo el artículo 9. Se reconduce de forma preceptiva todo su
contenido en el documento FIPRE de un crédito inmobiliario.
15
La Orden ECE/482/2019 de 26 de abril también desarrolla: hipoteca inversa, préstamo en

moneda extranjera, acto de celebración, metodología de cálculo de valor de mercado e
interés variable en préstamo, ficha de advertencias estandarizadas y ficha de información
precontractual.
Acaban de completar el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario las

siguientes normas:
 Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos

usurarios.
 Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios.
 Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios
financieros destinados a los consumidores.
 Ley 41/2007, por la que se modifica la Ley 21/1981, de 25 de marzo de
regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y
financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia
y por la que se establece determinada norma tributaria.
A la legislación concreta del mercado del crédito inmobiliario debe añadirse otro conjunto
de normas que también resultan de aplicación. Adquiere la máxima importancia, entre todas
las demás, la LEC. La entrada en vigor de la LCCI introdujo un nuevo régimen del vencimiento
anticipado y de los intereses de demora que provocó modificaciones en la LEC y la LH. El
contenido que debe destacarse de la LEC es el comprendido entre sus artículos 681 a 698
donde se regula el procedimiento de ejecución hipotecaria. Como elemento de cierre de
este marco jurídico principal debe añadirse el TRLGDCU.
Se unen a la Orden ECE/482/2019 de 26 de abril, la Orden de 12 de diciembre de 1989 sobre

tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de
las entidades de crédito y la Circular del BE nº8/1990 de 7 de septiembre. A todo ello se le
pueden añadir las instrucciones de la DGRN y el conjunto de medidas normativas adoptadas
por las CCAA en aras de cumplir con el derecho a la vivienda del artículo 47 CE.
Del entramado normativo se puede afirmar que existe un verdadero escenario de

proliferación normativa e interpretativa que ya ha tenido destellos de inconstitucionalidad.
16
Existe la comprobación en la STC 93/2015 de 14 de mayo2 y STC 16/2018 de 22 de febrero 3

de 2018 donde se reconoce la dificultad de la aplicación conjunta de las disposiciones
estatales básicas y las autonómicas de desarrollo en la distribución competencial de España
como estado descentralizado.
De las sentencias mencionadas anteriormente se puede concluir que España presenta un

marco jurídico proliferado en relación con el mercado del crédito inmobiliario. La
justificación reside en la existencia de disposiciones normativas de distinto rango jerárquico
que obedecen al ejercicio de las competencias estatales y autonómicas. Este factor tiene
como efecto la existencia de cierta colisión normativa que ha comportado distintos recursos
de inconstitucionalidad como el que resuelve la STC 93/2015 de 14 de mayo4 o bien la STC
de 16/2018 de 22 de febrero5.
2.2. Cuestiones controvertidas de la Ley 15/2019, de 15 de marzo
2.2.1. Entrada en vigor
La entrada en vigor de la LCCI se detalla en su disposición final 16ª. En este sentido la LCCI
entró en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE. Concretamente, esta fecha fue el
16 de junio de 2019. De los efectos jurídicos resultantes de la entrada en vigor de la LCCI
debe destacarse la no retroactividad de sus disposiciones si bien con excepciones. Una de las
excepciones es la que se prevé para aquellos contratos de crédito inmobiliario que,
habiéndose celebrado con anterioridad a su entrada en vigor, posteriormente se haya
producido su vencimiento anticipado.
La excepción mencionada en el párrafo anterior contiene un elemento que debe señalarse y

que resulta importante en cuanto al análisis de la entrada en vigor de la LCCI. Se trata
principalmente de la alegación del prestatario acerca del favorecimiento del vencimiento
anticipado suscrito antes de que la LCCI. El favorecimiento se refiere a aquella alegación del
prestatario en la que señala que el vencimiento anticipado le resulta más favorable sin la
2
Centro de Documentación Judicial: ECLI:ES:TS:2015:93 (Id Cendoj.: 28079130022015100018)
3
Iberley: ES:TC:2018:16.
4
Buscador de jurisprudencia constitucional del TC: ECLI: ES: TC: 2015:93.
5
Buscador de jurisprudencia constitucional del TC: ECLI: ES: TC: 2018:16.
17
aplicación de la LCCI. Asimismo cabe afirmar que existe una reserva a favor del prestatario
de escapar del ámbito de aplicación de la LCCI en materia del vencimiento anticipado.
Debe advertirse también que no será de aplicación la LCCI al vencimiento anticipado

producido con anterioridad a su entrada en vigor –indistintamente que hubiere incoado un
procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y de su estado de tramitación-.
A tenor del sustantivo del apartado segundo de la disposición transitoria 1ª, puede
identificarse otra excepción distinta a la señalada en los párrafos anteriores. Los contratos
de crédito inmobiliario celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI recaerán
en el ámbito de aplicación de esta norma si son objeto de novación o subrogación con
posterioridad al 16 de junio de 2019.
El apartado tercero de la misma Disposición blinda el derecho de reembolso anticipado del

apartado sexto del artículo 23 de la LCCI. Quiere decirse que el deudor no se verá impedido
de poder ejercer el reembolso anticipado por haber celebrado el contrato de crédito
inmobiliario con anterioridad o posterioridad a la entrada en vigor de la LCCI.
2.2.2. Conceptualización del contrato de crédito inmobiliario
El artículo 1088 del CC no señala la esencia del concepto de derecho de crédito sino que se
refiere al contenido de la prestación. La interpretación del precepto anterior junto al artículo
1911 del CC permite deducir la definición de este concepto. La doctrina lo define como aquel
derecho del acreedor tendente a conseguir del deudor una prestación de dar, hacer, o no
hacer una cosa, garantizándose con todo el activo patrimonial del obligado –responsabilidad
patrimonial universal del deudor-(ROCA y BRUTAU, p. 77).
La singularidad del derecho de crédito se manifiesta en el medio empleado para garantizar la

efectividad del crédito a favor del acreedor en una relación jurídica. En los contratos de
crédito inmobiliario la garantía se presenta como un derecho real. La definición que contiene
el artículo 4 LCCI define el contrato de crédito inmobiliario como un contrato donde el
prestamista cede o promete ceder un préstamo a un prestatario que ostente la condición
del artículo 2 LCCI.
La definición anterior añade el matiz que afecta a la modalidad de pago del contrato de
crédito inmobiliario. La modalidad de pago podrá ser de pago aplazado, crédito u otra
facilidad de pago similar. El artículo 2 LCCI al establecer el ámbito de aplicación dispone que
18
sus efectos jurídicos afectaran a los préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real
de garantía que recaiga en un inmueble de uso residencial. Extiende su definición añadiendo
que los trasteros, garajes y cualesquiera otros elementos que no forman parte de la vivienda
se comprenden inherentes a ésta si cumplen con su función doméstica.
Sin dejar el artículo 2 LCCI también se añade una acepción o definición al contrato de crédito
inmobiliario. Se trata de aquellos préstamos que se otorgan con la finalidad de adquirir o
conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir,
siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
De las primeras definiciones que aporta la LCCI acerca del contrato de crédito inmobiliario
destaca que este tipo de contrato es un contrato de préstamo. El crédito inmobiliario es
pues un contrato de carácter real, unilateral, traslativo del dominio y oneroso según
establece el contenido comprendido en los artículos 1753 y 1756 del CC.
A estos caracteres debe añadirse una nota singularísima del crédito inmobiliario. En este
sentido no puede afirmarse que el crédito inmobiliario esté sujeto a condición tal y como
establece el artículo 1113 CC ya que no existe un elemento de incertidumbre en la
realización de un hecho futuro. Quiere decirse que las partes en su celebración ya conocen
que el crédito se va a emplear para la adquisición o conservación de derechos de propiedad.
En contraposición con ello se puede definir el contrato de crédito inmobiliario como un

préstamo finalista. La STS 352/2016 de 30 de mayo6 utiliza el concepto de préstamo finalista
con una subsunción exacta a la definición del artículo 2 LCCI. El crédito inmobiliario al gozar
de este componente finalista nos permite definir su objeto con mayor exactitud. Lo anterior
quiere indicar que la cifra del préstamo inmobiliario será como mínimo el valor económico
del objeto en el que recaiga el derecho real de garantía. En otras palabras, el contenido del
préstamo inmobiliario es la cifra del crédito que queda garantizada con el derecho real de
garantía.
Del razonamiento anterior se puede deducir la equivalencia económica entre el crédito

inmobiliario y el inmueble de uso residencial que se garantiza. Existe así una simetría en esta
6
Centro de Documentación Judicial: STS 2598/2016 - ECLI: ES: TS: 2016:2598.
19
relación jurídica entre el objeto principal de la misma y el derecho real de garantía o, más
bien, entre el derecho principal y el derecho accesorio.
Dentro del marco de los caracteres principales del crédito inmobiliario destaca la función
residencial y doméstica que debe realizar el inmueble que se ofrece como garantía. La
función doméstica no se presenta en el derecho positivo español como un concepto definido
de forma taxativa en la ley. Cabe esperar del TS una labor interpretativa que llene de
contenido este concepto jurídico indeterminado como lo viene realizando con algunos
conceptos --ajuar doméstico, a modo de ejemplo- de distintos sectores del ordenamiento
jurídico.
Si que existe unanimidad en la doctrina del concepto de residencia y domicilio. De los

artículos 181 y 183 del CC se puede apreciar que lo relevante es la voluntad de permanecer o
animus manendi. De este modo el uso residencial se puede definir como aquel empleo
circunstancial o eventual de la residencia pero con cierta voluntad de estabilidad
(FERNÁNDEZ, p. 646).
La función doméstica englobará entonces todo aquel elemento que, estando anexo o no con
el inmueble de uso residencial, lo complementa a efectos de conseguir cumplir con la
finalidad residencial. De este modo cualquier elemento dirigido a la residencia estable y
tendente al ejercicio de los derechos más básicos de una persona participará en la función
doméstica o residencial de un inmueble.
Aún siendo fácil clasificar lo que puede ser comprendido dentro de la función doméstica lo
cierto es que existen una serie de elementos que podrían ostentar esta calificación de forma
incorrecta. Sirva como ejemplo las labores de urbanización realizadas en una parcela dónde
esté ubicado un inmueble de uso residencial a efectos de cumplir con el principio de
desarrollo territorial y urbano sostenible de la LS.
En este caso el titular del derecho de propiedad realiza una instalación a efectos de integrar
las dotaciones del tejido urbano y cumplir con sus obligaciones urbanísticas. La instalación
recibe por la LCCI la calificación de residencial y deviene imprescindible para la finalidad
natural del inmueble pero no tiene cabida dentro de la función doméstica por no realizar
ninguna aportación al desarrollo de la vida de las personas que ahí residen.
20
Sin ningún género de duda será labor de la jurisprudencia determinar qué elemento del
inmueble residencial cumple con esa función. La variación sobrevenida de la calificación de
un elemento como partícipe de la función residencial o doméstica puede perjudicar los
derechos de las partes de un crédito inmobiliario. Piénsese en la calificación como no
residencial de un complejo residencial anexo al inmueble que se ha ofrecido como garantía.
El efecto inmediato sería la pérdida de valor de la garantía ofrecida y el menoscabo del
crédito del acreedor.
En este punto es necesario definir el concepto de prestatario de un contrato de crédito

inmobiliario. El apartado primero del artículo 4 LCCI lo describe de forma taxativa. Se excluye
del concepto legal a las personas jurídicas y a su vez, se permite que sean prestatarios todas
las personas físicas tengan o no la condición de consumidores.
Esta definición que ofrece la LCCI es interesante en varios sentidos. En el primero de ellos se
presenta cuando el deudor de un crédito es un consumidor. En este caso sucedería que se le
aplicarían el sistema de garantías del TRLGDCU y de la propia LCCI. En consecuencia podría
darse el supuesto en que la persona física que no fuere consumidora y estuviera vinculada
por un contrato de este tipo quedase excluida de las acciones legales que contempla el
TRLGDCU.
Esta exclusión se justifica en la adquisición del crédito inmobiliario dentro del ámbito de su
actividad empresarial o profesional del deudor. Asimismo si el deudor persona física
adquiere un crédito inmobiliario a efectos de conseguir algún tipo de inmovilizado pero para
destinarlo a un uso ajeno a su actividad mercantil también quedaría excluido del sistema de
garantías del TRLGDCU.
También es importante recalcar que, según la letra b) del apartado primero del artículo 2
LCCI, cuando el objeto del crédito inmobiliario fuere conceder un préstamo para adquirir o
conservar derechos de propiedad ya construidos o por construir el deudor se verá protegido
por la LCCI y por el TRLGDCU siempre que reúna la condición de consumidor. De modo
contrario, para este tipo de crédito inmobiliario si el deudor no es consumidor quedará
excluido de las garantías de la LCCI y del TRLGDCU.
Existe pues un ámbito de desprotección para el deudor persona física no consumidor que
adquiere un préstamo para la adquisición de un inmueble sobre plano, por ejemplo. Para
21
finalizar el conjunto de conceptos clave que se identifican con los elementos principales de
un contrato de crédito inmobiliario debe explicarse el concepto de prestamista inmobiliario.
Este concepto se contempla en el artículo 4 LCCI que remite al artículo 2 de la misma ley.
En este sentido será prestamista inmobiliario toda persona, física o jurídica, que conceda
préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobe un inmueble de uso
residencial. También se considerara prestamista al que conceda préstamos con el objetivo
de conseguir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles ya construidos o
pendientes de construir siempre que el prestatario, fiador o garante fuere un consumidor.
Estas actividades relativas a la concesión de préstamos deben formar parte de la actividad

profesional del prestamista inmobiliario. La LCCI ofrece una definición de prestamista un
tanto ambigua dónde se abre un espacio para cuestionar si la actividad de algunos agentes
del mercado financiero e inmobiliario puede ser considerada como profesional y en
consecuencia, como prestamistas.
Un ejemplo de ello se halla en las operaciones de venta de créditos inmobiliarios realizadas

por las entidades financieras con el objetivo de sanear de sus activos préstamos cuyos
intereses parezcan de difícil cobro. En este punto se presentan algunos grises difíciles de
resolver cómo la siguiente cuestión: ¿El adquirente de este crédito de carácter inmobiliario
se convierte en prestamista por subrogación?
El boletín de «preguntas frecuentes» emitido por el registro de intermediarios de crédito

inmobiliario y prestamistas inmobiliarios publicado por el BE –actualizado a fecha de 25 de
octubre de 2020- dilucida la cuestión en función del cumplimiento de los requisitos de los
artículos 42 y 43 LCCI. La tesis afirmativa sostiene que deben considerarse a los adquirentes
crediticios como prestamistas inmobiliarios siempre que puedan cumplir con las obligaciones
impuestas por la LCCI para poder inscribirse en el registro.
El considerando 21 de la Directiva 2014/17/UE parece defender esta posición afirmativa

citando directamente a los compradores de crédito en su ámbito de aplicación. Existen
autores que sostienen la tesis contraria a considerar a estos agentes como prestamistas
inmobiliarios por entender que la actividad del adquirente crediticio no puede acoplarse a
las exigencias técnicas de los procedimientos de evaluación de solvencia (AMÉRIGO 2020, p.
5).
22
Un ejemplo de ello se encuentra en la cesión del crédito por una entidad financiera cuando
existe una situación de impago de un prestatario. En este supuesto se hace difícil sostener
un nuevo examen de solvencia del al que se vería obligado el cesionario para acceder al
registro de los artículos 42 y 43 LCCI. Entre otros argumentos se añaden la ausencia de
planes de formación para los empleados del adquirente crediticio y al que estarían obligados
si la entidad en la que trabajan tiene la calificación de prestamista según la LCCI.
La doctrina reconoce que ni la tesis afirmativa ni la negativa pueden ser operativas en el

mercado de crédito inmobiliario. Tanto la introducción de los adquirentes de crédito al
régimen de los prestamistas inmobiliarios como su desconexión conlleva a la misma
consecuencia de perjudicar al prestatario al verse menoscabada su posición jurídica por la
subrogación (DOHRMANN et al. 2014).
El artículo 3 LCCI establece el carácter imperativo e indisponible de las disposiciones

contempladas en esta ley. El legislador estableció de forma preventiva que la consecuencia
directa del pacto de renuncia en esta materia sería la nulidad de pleno derecho. Una vez más
la redacción y la técnica legislativa empleada en el desarrollo normativo de la LCCI nos ofrece
una ventana de consecuencias prácticas que merecen ser comentadas.
En primer lugar debe recordarse que la LCCI se aplica a los prestamistas profesionales ya
fueren personas físicas o jurídicas y a los consumidores cuando adquieren préstamos para la
adquisición y/o conservación de derechos de propiedad sobre inmuebles construidos o por
construir.
Sucede así, como señala (GÓMEZ 2019, p.3) que el pacto de renuncia puede ser dirimido por
el consumidor de préstamo inmobiliario a través del examen de abusividad del artículo 90
TRLGDCU. En este supuesto el consumidor de un crédito inmobiliario se ve inmerso en un
régimen de protección acentuado dónde tendrá a su disposición las garantías propias del
TRLGDCU y de la LCCI.
En el otro extremo debe realizarse una consideración sobre las personas físicas que, sin ser
profesionales y/o empresarios, conceden un préstamo de forma ajena a su actividad
profesional y el mismo queda garantizado sobre un inmueble de uso residencial. La
condición objetiva de actuar con un propósito ajeno a la actividad profesional del
23
prestamista en la concesión de un préstamo le permite escapar de la nulidad de pleno

derecho de la LCCI y del control de abusividad del TRLGDCU.
De encontrarse el deudor en la situación descrita en el párrafo anterior éste se vería inmerso

en una situación de desprotección en lo que a su posición jurídica se refiere pudiendo acudir
solamente a la vía del artículo 6 del CC.
2.2.3. El control de transparencia material
El principio de transparencia supone el máximo exponente de la transposición de la Directiva

2014/17/UE al ordenamiento jurídico español. La armonización normativa no se agotó tan
solo en la mera labor de transposición. Ésta se completó mediante la unificación de criterios
normativos realizada por la jurisprudencia comunitaria y del TS.
La STS de 9 de mayo de 20137 protagonizó el desarrollo jurisprudencial del principio de

transparencia bifurcando el control de transparencia formal con el control de transparencia
material. En este orden introductorio se puede definir el control de transparencia como un
parámetro abstracto de validez de una cláusula predispuesta que, al proyectarse sobre los
aspectos imprescindibles de un contrato, tiene por objeto que el contratante conozca o
pueda conocer con facilidad la carga económica y jurídica que supone la vinculación al
contrato (AGÜERO 2018, p.6).
2.2.3.1. La ficha europea de información normalizada (FEIN) y el cálculo de la TAE
El artículo 14 Directiva 2014/17/UE regula la información precontractual y ha sido

incorporada al ordenamiento jurídico español a través del artículo 10 LCCI. Los sujetos
obligados a facilitar la información precontractual son el prestamista y si ha lugar, el
intermediario de crédito o su representante.
Se introduce un elemento finalista entendido como la finalidad que debe perseguir la

aportación de la información precontractual al sujeto pasivo –prestatario, fiador o garante-.
La finalidad debe ser la de conseguir una « (…) comparación de los préstamos hipotecarios
del mercado, la evaluación de sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre le
conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora justificada (…)».
7
Centro de Documentación Judicial: STS 1916/2013 - ECLI: ES: TS: 2013:1916 (Id Cendoj:
28079119912013100009).
24
Ahora bien, debe resaltarse un aspecto contemplado tanto por la Directiva 2014/17/UE
como por la LCCI. Se trata de un elemento temporal que tanto el legislador comunitario
como nacional lo condicionan a « (…) la toma de una decisión fundada sobre la conveniencia
o no de celebrar un contrato de préstamo sin demora justificada (…)».Tanto en la Directiva
2014/17/UE como en la LCCI este plazo es de 10 días. La mención que realiza la Directiva
2014/17/UE acerca de este plazo es de plazo de reflexión, una designación acorde con la
toma de la «decisión fundada».
Aparentemente la introducción por la LCCI de un plazo de 10 días puede tildarse de novedad

legislativa con origen en la transposición de la Directiva 2014/17/UE si bien su fundamento
radica en el principio general de buena fe recogido en los artículos 1257 y 1258 CC. En
concreto, cabe afirmar que la actuación conforme a la buena fe implica que el sujeto de una
relación jurídica que posee información sobre aspectos esenciales en la formación del
consentimiento del otro contratante, le dé traslado de los mismos.
Este traslado de información debe protegerse en aquellas relaciones jurídicas donde subyace
un desequilibrio y desigualdad inter partes caracterizada por la falta de conocimiento sobre
los productos y servicios que el consumidor pretende contratar (CALLEJO, BARRÓN y
LLOBETO 2003, p.490).
La doctrina se muestra unánime en afirmar que en las relaciones jurídicas entre empresarios
y consumidores la correcta formación de la voluntad contractual impone al empresario la
obligación de ceder al consumidor todo lo relativo y necesario para saber y decidir con
fundamento si quiere celebrar o no el negocio jurídico de que se trate (DOHRMANN y
MARÍN 2014, p.343). Si bien existen algunas indicaciones acerca de la mala redacción o
técnica legislativa empleada en la regulación de la información precontractual.
Principalmente se aprecia al referirse al «prestatario» tal y como realiza el artículo 10 LCCI ya
que debería calificarse como de «potencial prestatario» acorde a los artículos 12 y 14 LCCI
(ORDÁS ALONSO 2018, p.34).
Existe una plena identificación doctrinal y jurisprudencial en lo relacionado con la finalidad

que debe perseguir la información precontractual. Prueba de ello es la STS de 15 de junio de
25
20188 dónde se reconoció que la información precontractual tiene una proyección no sólo
en la constitución de una hipoteca sino inclusive en un supuesto de novación modificativa de
préstamo hipotecario.
Como exponente de todo lo anterior la FEIN se concibe como aquel documento entregado
por el prestamista de un contrato de crédito inmobiliario –intermediario de crédito o su
representante designado- que recoge todas aquellas condiciones personalizadas del crédito.
Es importante destacar que la configuración de la oferta personalizada se realiza después de
haber evaluado el perfil del prestatario o consumidor.
La FEIN se concibe como aquel cauce dónde debe sustanciarse y hacerse efectivo el proceso
de toma de decisión del prestatario sobre la oferta del crédito inmobiliario. La ubicación
sistemática de la LCCI confirma este carácter funcional ya que en el artículo 10 se describe el
desarrollo y el concepto de información precontractual. A su vez, en su apartado segundo se
hace remisión a la FEIN y al anexo I de la propia ley.
La regulación de la FEIN en la LCCI no se agota en su artículo 10. En el artículo 14 se regulan

también un conjunto de normas de transparencia en la comercialización de préstamos
inmobiliarios. Este conjunto de normas se articulan en varios aspectos. El primero de ellos
trata acerca de cuáles son los sujetos obligados que deben observar tales normas: el
prestamista, el intermediario de crédito o su representante designado.
El segundo aborda el aspecto temporal acerca de la entrega de la FEIN junto con otra
documentación recogida en las letras del apartado primero del artículo 14. Concretamente,
deberán entregarse al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez
días naturales respecto al momento de la firma del contrato.
El contenido de la FEIN gozará de un carácter vinculante para la entidad durante el plazo

descrito anteriormente lo que hace surgir una obligación que impide al prestamista
hipotecario desviarse de la oferta personalizada e inicialmente propuesta al prestatario
durante un mínimo de diez días y en todo caso, hasta la firma del contrato.
El artículo 15 LCCI recoge la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia

material y, la letra c) del apartado segundo, representa una novedad introducida por la LCCI
8
Centro de Documentación Judicial: ECLI: ES: TS: 2018:2187 (Id Cendoj: 28079119912018100021).
26
con respecto a la relación existente entre el principio de transparencia material y la

intervención del notario.
De este modo será el notario el facultado para verificar toda la documentación acreditativa
del artículo 14 LCCI. El proceso de verificación estará dirigido a comprobar que toda la
documentación es acorde con el principio de transparencia en la comercialización de
préstamos inmobiliarios. Concretamente, el notario informará de forma individualizada al
prestatario si requiere o necesita asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas
en la FEIN y hará constar en el acta notarial todo lo que acontezca en relación a tal extremo.
La disposición transitoria cuarta de la Orden EHA/2899/2011 reporta que con anterioridad al

21 de marzo de 2019 los prestamistas estaban legitimados para usar la FEIN prevista en el
artículo 22 y en el anexo II de la Orden EHA/2899/2011.
Con respecto al Anexo I de la LCCI, los datos más importantes que debe comprender la FEIN
son los siguientes:
 Prestamista: identificación e información sobre la entidad que concede el crédito

hipotecario.
 Intermediario de crédito: identificación del intermediario que ha actuado como
gestor para la consecución del crédito con especial mención a su comisión o al modo
de cobrar sus servicios.
 Características principales del préstamo: importe, el plazo, tipo de interés y si es
variable, fijo o mixto; valor de la vivienda hipotecada, capital total a reembolsar,
descripción de la garantía hipotecaria y el límite máximo de la financiación. Especial
mención a la divisa si es distinta al euro.
 Tipo de interés y otros gastos: exposición de la TAE del crédito hipotecario, sus costes
y, de forma preceptiva, debe desarrollarse un ejemplo concreto e individualizado de
cómo se desarrolla su cálculo.
 Tabla dónde se ilustre el reembolso: debe adjuntarse un cuadro de amortización del
préstamo hipotecario.
 Mensualidades: es decir, el importe y coste de cada mensualidad.
 Reembolso anticipado: consecuencias económicas y jurídicas de la anticipación de
todo o una parte del préstamo hipotecario pendiente. Debe mencionarse y
27
desglosarse la comisión que se devengaría de proceder el prestatario a accionar este

tipo de reembolso.
 Derechos accesorios: con especial indicación a cómo puede y debe el prestatario
proceder, principalmente, a ejercer su derecho de subrogación. Igual de
trascendente es mencionar cómo proceder a ejercer el derecho de desistimiento a
favor del prestatario y del tiempo que dispone el prestatario para aceptar la oferta
del crédito hipotecario.
 Reclamaciones: modo y desarrollo preceptivo para interponer las reclamaciones que
resulten del contrato de crédito inmobiliario.
 Efectos del incumplimiento de las obligaciones contractuales: descripción de las
consecuencias jurídicas y económicas que resultarían para el caso que el prestatario
incumpliera sus obligaciones.
 Supervisor: indicación de las entidades supervisoras de la entidad financiera y,
también, del intermediario de crédito si hubiere participado.
Debe recordarse que la FEIN es uno de los aspectos que quedan regulados en el apartado
segundo del artículo 2 Directiva 2014/17/UE por lo que los Estados Miembros no pueden
introducir divergencias ni contradecir el contenido mínimo previsto en la Directiva para este
documento. La estructura de la FEIN se encuentra regulada en el anexo II de la Directiva
2014/17/UE.
Existe cierto sector de la doctrina que advierte que la nueva LCCI ha introducido un efecto
contrario que perjudica, paradójicamente, al desarrollo de la información precontractual y
que se materializa en la fase notarial especialmente en el momento de determinar cuál es el
grado de comprensibilidad real del cliente (CORDERO 2018, p. 22). Casi de manera abstracta
y plenamente subjetiva el notario tiene que determinar si el proceso de formación de la
voluntad del prestatario se ha formado atendiendo: la debida información publicitaria –art. 5
LCCI-; a la información general –art. 7 LCCI-; a la información precontractual personalizada
mediante la FEIN –art. 8 LCCI-; a las explicaciones correctas y a la extensa relación de
documentos adicionales que deben ser entregados –arts. 13.1 y 12.1 LCCI-.
En este orden de cosas, el concepto de la TAE es aquel indicador en formato porcentual que
se utiliza para la comparación de dos o más préstamos en un plazo. Si bien, la LCCI en su
artículo 4 recoge una serie de definiciones legales entre las que se comprenden la del
28
concepto de la TAE. El artículo 8 LCCI dispone la fórmula de cálculo de la TAE haciendo una
remisión, en su apartado primero, al anexo II del epígrafe I de la LCCI.
En este artículo se establece el marco de cómo debe desarrollarse el cálculo de la TAE. Para
ello deberá atenderse a un contrato de crédito vigente durante el tiempo pactado por los
contratantes y que las partes cumplirán con las obligaciones en las condiciones pactadas y
en los plazos estipulados. Si el contrato de crédito inmobiliario permitiera modificaciones del
tipo deudor y de los gastos incluidos en la TAE que no puedan ser cuantificados, la TAE
deberá ser calculada cómo si el tipo deudor y demás gastos del contrato no tuviesen
modificaciones con respecto al tipo deudor establecido en el momento de la celebración del
contrato.
El artículo 35 LCCI realiza otra mención importante a la TAE estipulando que la remuneración
que deba abonarse al intermediario de crédito por parte del prestatario será incluida en el
cálculo de la TAE, previa comunicación al prestamista.
La disposición final duodécima de la LCCI modificó la LOSSEC. Resulta importante destacar

que la LCCI legitima al MEE para dictar disposiciones relativas a aspectos trascendentes en
materia hipotecaria como es la información precontractual. Sin embargo, queda excluida de
esta facultad las reglas de cálculo de la TAE del anexo II y la FEIN. El punto anterior puede
justificarse en el componente imperativo del apartado segundo del artículo 2 de la Directiva
2014/17/UE.
El desarrollo normativo y conceptual de la TAE queda confirmado si se contrasta con la

derogada LCC. Su artículo 18 se redactó a modo de cláusula genérica entendiendo que la TAE
era un indicador que comprendía todos los « (…) demás gastos y cargas que el consumidor
esté obligado a pagar para el crédito (…)». Cronológicamente, la Directiva 2014/17/UE y la
LCCI realizaron un esfuerzo para describir de forma pormenorizada todos los conceptos que
deben quedar incluidos en la TAE y a desarrollar su cálculo en sus respectivos anexos así
como dotar a este indicador de un estatuto imperativo que debe constar obligatoriamente
en la FEIN.
Sin dejar el marco comunitario, la Directiva 2008/48/CE de 23 de abril de 2008, relativa a los
contratos de crédito al consumo y por la que se derogó la Directiva 87/102/CEE es un
precedente importante. La Directiva 2008/48/CE de 23 de abril de 2008 se puede concebir
29
como un verdadero intento legislativo de disciplinar y desarrollar la TAE. La interpretación

que realizó la STJUE de 19 de diciembre de 20199, «Asunto CreditSlovakia» fue tajante pues
se confirmó que la «normativización comunitaria de la TAE suponía fortalecer la libre
competencia entre entidades prestamistas y, de este modo, de obtener un mercado interior
realmente único».
Existen ciertas aportaciones doctrinales que discrepan de la consecución de un verdadero

mercado interior único mediante la ordenación y el desarrollo normativo de la TAE (DÍAZ
2019, p. 18). El núcleo de la cuestión queda representado por las operaciones financieras
comerciales ya que su objeto versa sobre un contrato de crédito inmobiliario dónde el
cálculo de la TAE se calcula de forma distinta. La modalidad de cálculo de la TAE de este tipo
de operaciones es distinta a como se calcula en los créditos inmobiliarios con consumidores
y/o personas físicas o jurídicas que actúan de forma ajena a su actividad profesional.
Posiblemente el logro de un mercado interior único se podría completar normativizando la

TAE de forma autónoma y específica para este tipo de operaciones y así fortalecer las
actividades y transacciones transfronterizas en concordia con los intereses de la UE.
2.2.3.2. Control de transparencia material en la LCCI
Es importante realizar una división del control de transparencia material que ofrece la LCCI.
En primer lugar podemos delimitar un ámbito propio del control de transparencia material
de carácter precontractual. El control precontractual de transparencia se dirige plenamente
a que el prestatario alcance un grado óptimo de información del significado y alcance de las
cláusulas más importantes del contrato de crédito inmobiliario (MARÍN 2016, p.9).
El FJ 3º de la STS de 16 de enero de 2017 10 señala un importante matiz. El adquirente de un

bien o servicio con ánimo de lucro no debe ser excluido necesariamente de la condición de
consumidor. Este pronunciamiento tiene una gran relevancia en materia inmobiliaria ya que
se reconoce jurisprudencialmente la compatibilidad entre el ánimo de lucro y la actuación
ajena a un propósito profesional con la condición de consumidor.
9
InfoCuria Jurisprudencia: ECLI:EU:C: 2019:1115
10
Centro de Documentación Judicial: ECLI: ES: TS: 2017:16 (Id. Cendoj: 28079120012017100003)
30
Esta identificación de elementos en la persona del consumidor permite fortalecer la

seguridad jurídica en un ámbito mercantil concreto. Se trata del ámbito relativo a la
adquisición de un préstamo por un consumidor con la finalidad de adquirir un inmueble
construido o pendiente de construir para su posterior enajenación. En este sentido se
fortalecen dos aspectos: en primer lugar, permitir a los particulares la obtención de
rendimientos inmobiliarios de forma complementaria a su actividad profesional y en
segundo lugar, a que se vean protegidos en esta operativa del control de transparencia de la
LCCI fomentando la liquidez del mercado inmobiliario.
El control de transparencia material debe proyectarse sobre todas las cláusulas del crédito,
especialmente sobre aquellas que revistan mayor importancia y complejidad. Una de las
novedades más importantes introducidas por la LCCI se observa en la figura del notario. La
LCCI faculta al fedatario público de velar por el cumplimiento del control de transparencia
material. El legislador dedica el artículo 15 de la LCCI a cómo debe desarrollarse esta labor
en sede notarial. Debe advertirse que el artículo citado anteriormente debe interpretarse
junto a la Disposición Adicional Octava relativa a las obligaciones de notarios y registradores
con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario.
El control precontractual de transparencia material se materializa en el momento en que el

fedatario público levanta el acta notarial. Es en ese momento dónde el notario comprobará
el cumplimiento de las obligaciones de la LCCI que deben cumplir los prestamistas. El
artículo 5 LCCI aporta algunos elementos objetivos que integran el verdadero control de
transparencia material precontractual. El deber informativo a favor del prestatario debe
articularse en la información sobre aquellas hipótesis de los riesgos que le pueda reportar la
vigencia del préstamo.
La exigencia del control de transparencia precontractual implica anticipar la actividad del

fedatario. Antes de la entrada en vigor de la LCCI el notario sólo participaba en la firma de la
escritura del préstamo. La anticipación se produce cuando en sede notarial el prestamista
debe entregar al prestatario, diez días antes de la firma del préstamo, los siguientes
documentos:
 FEIN
 FiAE
 La Información acerca de los gastos incurridos en la firma del préstamo inmobiliario.
31
 La confirmación de que se ha notificado al prestatario de la obligación de percibir

asesoramiento gratuito del notario de su elección.
El contenido y la prelación del párrafo anterior pueden concebirse como el núcleo duro del
control de transparencia material precontractual (MIRANDA 2018, p.10). La doctrina
defiende que la LCCI no persigue que el notario realice los deberes de transparencia que
recaen en el prestamista sino que el objetivo es aumentar la labor de asesoramiento del
fedatario con el fin de garantizar que estos deberes se cumplan (DÍAZ 2018, p.5).
Algunos autores aportan luces y concretan el concepto de «riesgos razonables para su

situación» del artículo 5 LCCI. Por ejemplo (ARIZA 2020, p.3) dispone que se trata de aquellas
cláusulas más importantes del crédito inmobiliario en las que, por su especial incidencia con
el objeto del contrato, el prestatario debe de haber alcanzado un grado de comprensión
correcto acerca de las expectativas legítimas y razonables del alcance de tales cláusulas.
Si lo descrito anteriormente se produce de forma correcta el notario, cumpliendo con la

obligación de la letra c) del artículo 15 LCCI, elevará el acta notarial que será necesaria para
la firma del préstamo. Se acreditará que la documentación preceptiva ha sido entregada al
prestatario. Debe destacarse en este punto el apartado noveno del artículo 15 LCCI.
La LCCI impone una obligación al propio prestatario a efectos de alcanzar el control de

transparencia que a éste le favorece. Dicho de otro modo, el prestatario debe acudir como
mínimo un día antes a la firma del préstamo para recibir el asesoramiento preceptivo del
notario. Lo llamativo de esta cuestión es que el incumplimiento del prestatario de esta
obligación implica la no extensión del acta notarial y la no autorización del préstamo según
el apartado quinto del artículo 15 LCCI.
Un razonamiento interesante que puede deducirse del párrafo anterior es la aparente

ineficacia del contrato de crédito inmobiliario si el notario o el prestamista hubieren
incumplido las obligaciones que le impone la LCCI. Según la clasificación doctrinal acerca de
la ineficacia de los negocios jurídicos el efecto directo para este supuesto sería la nulidad por
la violación legal que se regula en los artículos 6.3 y 1255 CC (CASTÁN 2009, p. 192).
32
La STS de 17 de julio de 2019 11 dictaminó la nulidad de una cláusula suelo por incumplir el
control de transparencia. Lo relevante fue que no quedó acreditada la aportación de la
información precontractual de los prestamistas en relación a esa cláusula suelo lo que
conllevó a su declaración de nulidad de pleno derecho.
El apartado sexto del artículo 15 otorga ciertos efectos jurídicos al acta notarial y que resulta
importante analizar por su incidencia con el control de transparencia. De este modo, se
otorga a esta acta una presunción de carácter iuris tantum de que el prestatario logró
alcanzar un correcto grado de comprensión sobre el contenido de las cláusulas más
relevantes del crédito (MARÍN 2016, p. 6).
La finalidad comprensiva que busca el principio de transparencia material no es otro que

conseguir que el prestatario entienda cual es el alcance de las cargas económicas y de los
efectos jurídicos del crédito. En todo caso será el fedatario quien velará para que el
prestatario comprenda el contenido de los siguientes documentos: FEIN, FiAE, cuadro de
amortización con sus cuotas variables -si el préstamo está sujeto a interés variable-,
información sobre los gastos incurridos por el prestamista y por el prestatario así como los
costes inherentes a la firma del préstamo.
Puede formularse una crítica acerca del ámbito tan reducido sobre el que el notario debe
garantizar un grado de comprensión mínimo del prestatario. Asimismo, lograr que el
prestatario comprenda el contenido económico y jurídico de los documentos preceptivos
anteriormente mencionados no implica necesariamente que esté entendiendo las
principales cláusulas del contrato.
A efectos de lograr una comprensión más transversal acorde al principio de transparencia el

asesoramiento notarial debería proyectarse de manera más específica sobre los documentos
que figuran en el anexo de un crédito inmobiliario.
Desarrollado el control de transparencia en su vertiente precontractual debe analizarse al

mismo en la fase post contractual. El control de transparencia post contractual puede
definirse como aquel control preventivo del clausulado de un crédito inmobiliario. La
11
Centro de Documentación Judicial: ECLI: ES: TS: 2019:2749 (Id. Cendoj: 28079130022019100405).
33
ejecución de este control post contractual se manifiesta en el momento en que las cláusulas
del crédito son inscritas en el RCGC (MARTÍNEZ 2015, p. 8).
De este modo puede afirmarse que la LCCI impone la obligación de un verdadero control
post contractual. El legislador trato de unificar este control post contractual mediante la
modificación del apartado segundo del artículo 11 LCGC. El mero acto de depósito de las
cláusulas del préstamo inmobiliario como control de transparencia ha dado lugar a críticas
de algún sector de la doctrina. Existen autores que advierten que la finalidad registral es
simplemente la introducción del clausulado en el RCGC sin que ello pueda suponer un
verdadero análisis exhaustivo del contenido material de las cláusulas (MIRANDA 2018, p.5).
En este punto merece cuestionarse cuáles son los efectos jurídicos propios del
incumplimiento de la obligación de depósito. La IDGRN de 13 de junio de 2019 no aclaró la
cuestión ya que posibilitó dos interpretaciones que nada ayudaron a velar por un control de
transparencia post contractual. La ausencia de un auténtico mecanismo de control permite
afirmar que el verdadero control de transparencia se agota en el momento en que el
prestatario firma el crédito inmobiliario.
La primera interpretación sostiene que es el prestamista el obligado a realizar el depósito del

clausulado y que en su defecto la consecuencia jurídica es la sanción prevista en la
normativa tuitiva. Debe comprenderse que se produce una remisión a la normativa
sancionadora bancaria. La segunda interpretación cuenta con mayor consenso doctrinal. En
este sentido se sostiene que la ausencia del depósito de las cláusulas al RCGC provoca el
quebranto del control de transparencia y en consecuencia, la nulidad de pleno derecho
(SÁNCHEZ 2013, p.12). Al hilo de las interpretaciones doctrinales anteriores puede afirmarse
que la LCCI proyecta un control de transparencia material de carácter notarial y registral.
La legislación no contempla cual es el efecto jurídico de la ausencia de depósito sobre la

validez de una de las cláusulas. La doctrina se muestra contundente al calificar la medida
prevista en el artículo 24 LCGC como poco operativa y nada compatible con el dinamismo del
tránsito jurídico inmobiliario (PÉREZ 2019, p.4). Concretamente se trata de notificar al MJ
con la finalidad de recabar su colaboración para resolver sobre la validez de una cláusula que
no ha sido depositada en el RCGC.
34
El desarrollo del control registral y del control notarial no puede calificarse como un
verdadero examen material intensivo del clausulado de un crédito inmobiliario. La
justificación reside en que ambos controles gozan de un importante componente formal al
presentarse como meros actos sucesivos necesarios para que el crédito adquiera validez
jurídica inter partes.
La determinación de la nulidad de pleno derecho de las cláusulas que han evadido o

incumplido el régimen de control de transparencia queda reservada a la autoridad judicial.
Ello parece significar que el control post contractual, a diferencia del precontractual, no
podrá ser preventivo y proteger íntegramente al prestatario. La explicación se fundamenta
en que será en última instancia el órgano judicial quien determinará la nulidad de una
cláusula por incumplimiento del control de transparencia. Ello implica que el control post
contractual de carácter judicial se produce cuando el prestatario ya se ha visto perjudicado
por los efectos negativos de la vulneración del control de transparencia.
De los razonamientos anteriores puede concluirse que el control de transparencia notarial y

registral no puede vincularse a un verdadero examen de abusividad o licitud. La LCCI impone
otras obligaciones que persiguen esta finalidad de velar por la protección de la
transparencia. En este sentido se encuentra la obligación que impone la LCCI acerca de la
publicidad de las cláusulas. Tampoco parece que esta sea una verdadera herramienta post
contractual ayude a disciplinar la contratación en materia de créditos inmobiliarios.
El régimen del control de transparencia que prevé la LCCI puede tacharse de insuficiente
sobre todo si se tiene en consideración que la ausencia de inscripción registral de las
cláusulas no impide por ejemplo, la distribución y celebración en masa de créditos
inmobiliarios con prestatarios y/o consumidores.
2.2.4. Índices de referencia y comisiones de dudosa licitud
Se puede definir como índice de referencia a una media ponderada a la que se encuentra
sujeto el contrato de crédito inmobiliario durante un período de tiempo superior a los tres
años. En cuanto a la definición de comisión la misma queda sujeta a tantas acepciones como
ramas existen en el ordenamiento jurídico español. En el presente epígrafe se ofrecerá una
labor de concreción que recaerá principalmente en la comisión de apertura.
35
2.2.4.1. Luces y sombras de los índices de referencia
Un índice de referencia es un parámetro o indicador que se emplea para determinar el

rendimiento de un grupo de activos. El cálculo de un índice de referencia puede recaer sobre
un colectivo de activos muy variado. Este tipo de índices se utilizan para realizar un
seguimiento de todo tipo de activos. En el ámbito de la UE debe señalarse que, desde el año
2016, el legislador comunitario se encuentra disciplinando y ordenando un marco
regulatorio sobre aquellos índices de referencia principales que son empleados en el
mercado comunitario hipotecario.
Fruto de lo anterior se publicó el Reglamento (UE) 2016/1011 que entró en vigor el 1 de

enero de 2018 con la finalidad de establecer un correcto desarrollo en la metodología de
cálculo de los índices y para reforzar los criterios de transparencia en la fase de contratación.
El artículo 21 LCCI regula las variaciones en el tipo de interés. El apartado primero introduce
la prohibición de modificación del tipo de interés del crédito inmobiliario en detrimento del
prestatario. Se contempla la posibilidad de introducir variaciones en el tipo de interés
durante la vigencia del crédito inmobiliario si las partes así lo acuerdan y lo formalizan por
escrito.
Debe enfatizarse el párrafo segundo del apartado primero del artículo citado anteriormente.
La LCCI realiza una remisión normativa al apartado tercero del artículo 85 del TRLGDCU
dónde se regula la abusividad de las cláusulas que otorguen al empresario facultades
interpretativas o modificativas unilaterales del contrato.
De mayor interés resulta el apartado segundo del artículo 21 LCCI dónde se recogen las
condiciones que deben observar los prestamistas de un crédito inmobiliario al utilizar un tipo
de interés variable como índice o tipo de referencia objetivo. En este precepto se puede
apreciar cómo se identifican los objetivos del legislador comunitario y del legislador nacional
en materia de transparencia y metodología de cálculo sobre este tipo de índices.
El apartado tercero del artículo 21 LCCI se alza como límite impeditivo a la revalorización
negativa que pueda sufrir un tipo de interés variable. Este apartado resulta clave debido a
que con éste se consigue impedir que el prestatario vea frustrada su expectativa de que el
coste económico del crédito inmobiliario se reduzca. El establecimiento por el prestamista
de un límite al descenso de un tipo de interés variable implica que, de producirse una
36
revalorización negativa del índice de referencia, las partes se posicionan de forma

automática en una asimetría y desigualdad contractual que perjudica al prestatario.
Uno de los índices de referencia más utilizados en los créditos inmobiliarios es el IRPH. Este
índice goza de carácter oficial por el BE a través de la Circular 5/1994 de 22 de julio. En este
contexto adquiere importancia la STS 669/2017 de 14 de diciembre12 que reconoció que la
inclusión de la cláusula IRPH no implica automáticamente una infracción por falta de
transparencia de los artículos 80.1 y 82 TRLGCU y del artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE
de 5 de abril de 1993.
En todo caso la polémica acerca del alcance del control de transparencia sobre el IRPH se
acentuó con la cuestión prejudicial elevada al TJUE por el JPI número 38 de Barcelona 13. El
objeto de esta cuestión prejudicial fue la solicitud al TJUE del esclarecimiento de los
parámetros y condiciones que tienen que rodear al IRPH para determinar si está o no sujeto
a control de transparencia.
El principal precedente judicial del TJUE en materia de IRPH estableció que debía someterse
al control de transparencia por no ser un índice hipotecario de aplicación imperativa. Este
pronunciamiento desplazó por completo la exención del control de transparencia y del
control de abusividad del IRPH por entenderse que éste se enmarcaba en una condición
general de la contratación resultante de una disposición administrativa supletoria –vid. FJ 2º
de la STS 669/2017 de 14 de diciembre14-.
De este modo el 3 de marzo de 2020 se emitió la STJUE asunto C-125/1815. Se consideró que
el IPRH si está sometido al control de transparencia por no ser un índice de aplicación
obligatoria o imperativa. El fundamento clave para superar el control de transparencia
reside, una vez más, en el grado de comprensibilidad alcanzado por el prestatario. El TJUE
reconoció que el control de transparencia no debe reducirse al ámbito formal y gramatical
sino también al modo de funcionamiento del cálculo del IRPH y de sus consecuencias
económicas.
12
Centro de Documentación Judicial: ECLI: ES: TS: 2017:669 (Id. Cendoj: 28079140012017100068)
13
Centro de Documentación Judicial: ECLI: ES: JPI: 2018: 31 (Id.Cendoj: 08019420382018200001)
14
Véase la referencia de la decimosegunda nota al pie de página.
15
EUR-LEX (Acces to European Union Law). ECLI identifier: ECLI:EU:C:2020:138
37
El artículo 21.2 LCCI no ofrece ningún esfuerzo normativo para aclarar la cuestión
mencionada en el párrafo anterior. Este precepto soslaya meramente una serie de requisitos
que debe de cumplir el IPRH como índice de referencia. En este estadio surgen una serie de
dudas que parecen situar al consumidor en un contexto de desinformación importante: ¿A
qué se refiere la letra b) con «susceptible de influencia» en lo relacionado al cálculo a coste
de mercado del índice de referencia? ¿Cómo va a saber el prestatario de un crédito
inmobiliario si ha existido algún tipo de cálculo complejo en la determinación del índice de
referencia si no es un experto en la materia?
Si bien los tribunales españoles deberán estar al caso concreto lo cierto es que la LCCI no ha
apostado por realizar una auténtica labor descriptiva que permita saber con exactitud
cuando el índice de referencia ha sido objeto de una negociación plena y consensuada entre
las partes de un crédito inmobiliario.
2.2.4.2. La polémica comisión de apertura
La comisión de apertura debe analizarse a partir del apartado tercero del artículo 14 LCCI. La
disposición señala que la repercusión de gastos o la percepción de comisiones, por servicios
relacionados con el crédito, sólo podrán efectuarse en el supuesto de haber sido solicitados
o aceptados por el posible prestatario. Los gastos o comisiones sólo podrán percibirse si
responden a servicios efectivamente prestados o sean susceptibles de acreditarse.
El apartado tercero del artículo 14 LCCI debe de ponerse de relieve con el artículo 11 de la
misma ley que regula la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario. También
adquiere importancia el artículo 12 dónde se contempla la información relativa a la solvencia
del potencial prestatario. La primera cuestión controvertida es la formada por la aparente
incompatibilidad entre el cumplimiento por el prestamista de una obligación ex lege y la
repercusión de ello en el prestatario en forma de cobro de una comisión.
Resultó llamativa la STS de 23 de enero de 201916 ya que aportó dos pronunciamientos que
para un amplio sector de la doctrina no favorecieron a la seguridad jurídica del tránsito
inmobiliario y revivieron una polémica jurídica que ya había sido superada (GÓMEZ 2019,
p.6). La LCCI impone la obligación que estos gastos y servicios puedan acreditarse si bien a
16
Centro de Documentación Judicial: ECLI: ES: TS: 2019: 105 (Id. Cendoj: 28079119912019100006)
38
raíz de este pronunciamiento del TS se reconoció que no era necesario acreditar la efectiva
prestación del servicio.
El segundo pronunciamiento de la STS de 23 de enero de 2019 merece más énfasis. Ello se

debe a que el TS confirmó que la comisión de apertura no debe de tener el mismo
tratamiento que el resto de las comisiones. El TS reconoció que la comisión de apertura
debía tener un tratamiento diferenciado que el resto del clausulado. La STS de 16 de julio de
202017 sin embargo ofrece la posibilidad de declarar la abusividad de la comisión de apertura
si se acredita que se ha producido una situación de desequilibrio entre las partes.
La situación de desequilibrio se genera cuando la comisión no responde al cobro de servicios

efectivamente prestados. Lejos de toda lógica no parece que la exención de acreditación de
los servicios prestados aporte precisamente un marco de seguridad jurídica. De manera
contraria se facilita que el prestatario se vea arrojado a la aceptación de una comisión de
apertura abusiva. La STS de 23 de enero de 2019 indicó que la comisión de apertura debía
excluirse del control material debiendo ser sometida sólo al control de transparencia de
carácter formal.
Entre los argumentos del TS pueden destacarse la ausencia de objetividad y de fijación de

parámetros tendentes a disciplinar el contenido y el proceso de negociación de una comisión
de apertura. Los argumentos empleados por el TS gozan de un gran componente subjetivo.
Ejemplo de ello es que se vacíe de contenido el control de transparencia material de una
comisión de apertura justificando que el cobro de este tipo de comisiones al firmar un
crédito sea una cuestión de conocimiento general para los consumidores
El paradójico contexto jurisprudencial dio un vuelco con la STJUE de 16 de julio de 2020 18. El
TJUE concluyó que una comisión de apertura no puede concebirse como un aspecto esencial
de un préstamo por el hecho de que esté incluida en el coste total del mismo. Esta
conclusión es compatible con el íter jurisprudencial y argumentativo que venía sosteniendo
el TS.
El cambio de sentido sobre el tenor interpretativo del TS se originó cuando el TJUE dispuso
que debe ser el juez nacional el que debe examinar, considerando el conjunto de
17
18
InfoCuria Jurisprudencia: ECLI :EU:C: 2020:578
39
circunstancias que acompañaron la celebración del contrato, si el prestamista comunicó al

prestatario los elementos suficientes para que este pudiera obtener una correcta
comprensión del contenido y funcionamiento de la comisión de apertura.
En opinión de la doctrina este pronunciamiento del TJUE es clave debido a la introducción

del deber informativo del prestamista en el ámbito de la comisión de apertura
contrariamente a la línea jurisprudencial del TS que eximía al prestamista del control de
contenido por entender que el cobro de una comisión de apertura, mientras respondiera a
servicios efectivamente prestados, era una práctica habitual en la celebración de este tipo
de préstamos.
La justificación del control de contenido reside en el efecto negativo que conlleva la ausencia
de información acerca de los componentes principales de la comisión de apertura al
prestatario. Se genera un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes del
préstamo. H sido la jurisprudencia comunitaria quién ha corregido el desequilibrio inter
partes que se producía cuando una comisión de apertura escapaba del control material de
transparencia.
Resulta importante analizar el apartado cuarto del artículo 14 LCCI. De su redacción puede
apreciarse un intento del legislador de disciplinar y regular la comisión de apertura. Se
establece su posibilidad de pacto, su devengo único y los distintos conceptos que la
componen: gastos de estudio, tramitación, concesión, cambio de moneda –si el crédito es
multi divisa- u otros similares.
Nótese además que el desarrollo de la comisión de apertura se realiza en sede del artículo
14 «Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios» lo que
parece indicar que el intento descriptivo del legislador en el apartado cuarto del artículo 14
LCCI está dirigido a fortalecer el marco de transparencia a favor del prestatario.
En todo caso debe hacerse énfasis en la posibilidad de pacto que prevé la LCCI en relación a
esta comisión. El hecho de prever tal posibilidad en sede de las normas de transparencia
parece indicar que el prestamista deberá informar al prestatario de todos los extremos que
afecten al equilibrio económico y jurídico del préstamo.
Esta posibilidad de pacto se desvirtúa si se tiene en consideración que los contratos de

crédito inmobiliario son plenamente compatibles con la contratación en masa o mediante
40
condiciones generales y cláusulas predispuestas. La posibilidad y obligación del prestamista

de un crédito inmobiliario de materializar un auténtico control material de transparencia se
vacía de contenido cuando la formalización del préstamo se realiza en un contexto de
contratación por adhesión.
El fundamento de esta crítica se debe a qué en este tipo de relaciones jurídicas el pacto
consensual e individualizado queda tan reducido como el ámbito de negociación del
prestatario sobre los aspectos del préstamo (VITA y JAVIER 2005, p. 22).
2.2.5. Cláusulas controvertidas
La actualidad judicial ofrece un sinfín de pronunciamientos relativos a cláusulas de dudosa

licitud que han sido objeto de impugnación. Las cláusulas controvertidas son aquellas que
gozan de un componente de posible ilicitud y que pueden ser contrarias a las exigencias de
la buena fe objetiva que deben reinar entre las partes en la celebración de un contrato.
2.2.5.1. Cláusula suelo
Las cláusulas suelo han protagonizado en los últimos seis años un auténtico río de tinta
doctrinal y jurisprudencial. Una cláusula suelo es un pacto o estipulación contractual cuya
finalidad es la limitación del descenso de los tipos de interés variables (GRIÑÁN 2018, p. 23).
Su objeto radica en que si la variación del interés variable superase el límite inferior o
«suelo» su aplicación no sería posible. La problemática empezó cuando la praxis de la
contratación mercantil empleaba conjuntamente una cláusula suelo con una cláusula
«techo» que operaba como límite máximo ante los ascensos de los índices variables. Al
repercutir sobre la rentabilidad del préstamo hipotecario era la entidad acreedora quien
debía acatar su cumplimiento.
La casuística demostró que el límite máximo nunca se alcanzaba muy contrariamente que la
cláusula suelo que en numerosas ocasiones alcanzaba el límite mínimo. Ello empezó a
acrecentarse a partir de último trimestre de 2008 cuando el Euribor paso del 5.4% a cuota
inferiores del 2%. Existe unanimidad doctrinal en cuanto a la licitud del empleo de las
cláusulas suelo en créditos inmobiliarios o en préstamos hipotecarios (GÓMEZ 2017, p.3).
41
La STS 241/2013 de 9 de mayo19 confirmó la licitud de la naturaleza contractual de las

cláusulas suelo. La nulidad de pleno derecho y el efecto antijurídico se proyecta
principalmente en el ámbito de la ausencia de transparencia. A partir de esta sentencia junto
a la STS 139/2015 de 25 de marzo20 se empezó a desarrollar la doctrina del control de
inclusión, transparencia y contenido.
Asimismo esta doctrina estableció que el cliente debía saber y comprender las repercusiones
económicas que suponía la introducción de este tipo de cláusula para la periodicidad y
devengo de sus cuotas. El cliente debía conocer en un plano comparativo que coste
económico le reportaría el empleo de esta cláusula en lugar de utilizar un interés variable sin
estipulación limitativa. Otro aspecto fundamental es la carga probatoria que recae
totalmente en la entidad financiera.
A partir de la STS 241/2013 de 9 de mayo puede afirmarse que la aplicación de la doctrina

desarrollada por la STS 139/2015 de 25 de marzo ha tenido una importante afectación en la
política económica estatal. El íter procesal de la cuestión de la retroactividad no fue de
menor importancia. La STS de 9 de mayo de 201321 destaca sobre dos cuestiones: en primer
lugar, estableció la no retroactividad de la nulidad de las cláusulas limitativas por el peligro
que podría suponer para el sistema financiero español y en segundo lugar, estableció la
importantísima doctrina de comprensibilidad real del consumidor medio sobre el
funcionamiento de esta tipología de cláusulas (SUÁREZ 2016, p. 9).
Posteriormente la STS 139/2015 de 25 de marzo de 2015 comentada anteriormente

confirmo la doctrina asentada por la STS de 9 de mayo de 2013 si bien la extendió a las
demandas individuales –la STS de 9 de mayo de 2013 solamente la permitió para las
demandas colectivas-. En relación con la cuestión de retroactividad cabe decir que se
habilitó la retroactividad parcial de la nulidad de aquellas cláusulas limitativas calificadas
como abusivas. Destaca así la efectividad ex tunc en materia de nulidad por abusividad por
aplicación de la doctrina de supervisión material de transparencia hasta la fecha de 9 de
mayo de 2013.
19
Centro de Documentación Judicial: ECLI: ES: TS: 2017: 477. (Id. Cendoj: 28079119912017100004).
20
Centro de Documentación Judicial: ES: TS: 2015:1280 (Id. Cendoj: 28079119912015100015).
21
42
La STJUE de 21 de diciembre de 2016 22 fue el resultado de un conjunto de cuestiones

prejudiciales elevadas por los jueces nacionales. El contexto quedó enmarcado por una
disparidad de pronunciamientos jurisprudenciales que quedaron ‟solventados” de este
modo:
 Los jueces nacionales no quedan facultados para variar o modificar el contenido de

una cláusula abusiva sino que su potestad queda limitada a dejarla sin efecto.
 El punto anterior queda justificado en que la modificación del contenido material de
una cláusula abusiva puede ir en detrimento del efecto disuasorio o preventivo de la
nulidad de pleno derecho.
 El efecto jurídico inherente a la declaración de abusividad de una cláusula limitativa
es la nulidad y en consecuencia, el efecto restitutorio de las prestaciones de su
contenido a la parte perjudicada.
Con el paradigma que dejó la doctrina del control material de transparencia entró en vigor la
LCCI. En este estado de cosas el legislador nacional tuvo la oportunidad de sustanciar esta
doctrina a través del articulado de la LCCI. Muy contrariamente se empleó una técnica
legislativa deficiente y poco ortodoxa donde puede afirmarse que el legislador ‟cortó por lo
sano”. Concretamente se introdujo un apartado tercero en el artículo 21 LCCI en el que
simplemente se estipula el impedimento de fijar un límite a la baja del tipo de interés.
En sede de los contratos de crédito inmobiliario se ha perdido la posibilidad de introducir un

capítulo o sección que abordara la cuestión de las cláusulas suelo de forma pormenorizada y
en atención a la doctrina explicada con anterioridad. Uno de los efectos positivos es que el
ámbito de protección, ofrecido por la prohibición de establecimiento de este límite mínimo,
opera para toda persona física –fuere o no consumidora y/o deudora del crédito
inmobiliario-.
Se encuentran una serie de cuestiones que pueden ser discutidas desde la óptica de la
protección del prestatario de un crédito inmobiliario. Una de ellas se halla en el ámbito del
préstamo mercantil pues no existiría ninguna prohibición de introducir este tipo de cláusula
si la operación de crédito inmobiliario se enmarca en una relación entre empresarios y/o
profesionales (GÓMEZ 2017, p.4).
22
InfoCuria Jurisprudencia: ECLI: EU: C: 2016: 980
43
A la anterior consideración se le añade el nuevo rol adquirido por el fedatario público como
figura que deberá velar por comprobar el grado de comprensibilidad real del prestatario
sobre los aspectos más importantes del crédito inmobiliario. El artículo 14 LCCI introdujo un
plazo de diez días naturales del que dispone el prestatario para verificar todo el contenido
de la FEIN y la FiAE siendo en ésta última dónde constará toda la información relativa a « (…)
a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la
variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado (…)».
La diligencia notarial y el propio plazo de diez días naturales representaran realmente el

ámbito total de comprensibilidad material sobre las cláusulas limitativas. Resulta que la
praxis de la contratación mercantil de este tipo de créditos no alcanzará el grado de
comprensión material pretendido por el legislador. Ello se debe a que el grado de
comprensión del prestatario sobre el funcionamiento total de una cláusula suelo debería de
ser superior al nivel de conocimiento medio que cabe esperar del consumidor ordinario.
Prueba de lo anterior es el contenido recogido en el acta notarial. En ella se recogerá la

información que ha sido suministrada al prestatario de un crédito inmobiliario. La praxis
notarial se encauza a través de un test de confirmación y no de comprensión con preguntas
enunciativas del tipo ¿Le han entregado la FEIN? ¿Le han informado de manera detallada el
contenido financiero de todas las cláusulas de un crédito inmobiliario?
Parece evidente que las anteriores formulaciones no obedecen a una auténtica exigencia de
comprensibilidad real sino más bien aún mero acto de trámite de carácter preceptivo que
será necesario para la firma de un crédito inmobiliario. En conclusión, el grado de
configuración financiera que puede alcanzar una cláusula suelo en un crédito inmobiliario
exige un plus de comprensión que ni el prestatario puede alcanzar ni el notario garantizar.
2.2.5.2. El vencimiento anticipado
El vencimiento anticipado per se es una cláusula o pacto presente en distintas ramas del
ordenamiento jurídico español. El principal efecto jurídico que persigue esta cláusula es la
resolución de una relación contractual con carácter previo a la fecha acordada por las partes
debido al incumplimiento de alguna de éstas de sus obligaciones.
La disposición final 5.2 LCCI modificó el apartado segundo del artículo 693 LEC. La finalidad
de esta modificación es permitir la posibilidad de introducir en la escritura de constitución
44
del crédito los términos en que podría reclamarse el capital adeudado y sus intereses. De
este modo el legislador introdujo a través del artículo 24 LCCI una redacción muy
pormenorizada de la regulación del vencimiento anticipado. Es llamativo el esfuerzo y la
técnica descriptiva empleada en este precepto si se compara con la pobreza regulatoria del
apartado tercero del artículo 21 relativo a la cláusula suelo.
Con carácter previo al análisis crítico de este tipo de cláusula deben señalarse dos
cuestiones. La disposición transitoria primera de la LCCI establece en su apartado cuarto
que aquellos créditos inmobiliarios con cláusula de vencimiento anticipado celebrados con
anterioridad a la entrada en vigor de esta ley les será de aplicación lo dispuesto en el artículo
24 LCCI.
En este sentido es importante recalcar que el prestatario puede escapar de este ámbito de
aplicación si el vencimiento anticipado le resulta más favorable que el previsto con la
entrada en vigor de la LCCI. Esta preferencia o ámbito de facultad reservada al prestatario
del crédito inmobiliario encuentra su fundamento en la STJUE de 26 de marzo de 2019 C-
70/201723 .Junto a la anterior se añade la exclusión a este ámbito de aplicación del artículo
24 LCCI. Se trata de aquellos vencimientos anticipados efectuados con anterioridad a la
entrada en vigor de la ley indiferentemente que hubiere existido un procedimiento de
ejecución hipotecaria.
Señaladas las matizaciones anteriores debe explicarse que la nueva regla del vencimiento
anticipado del artículo 24 LCCI recae sobre aquellos créditos inmobiliarios cuyo prestatario,
fiador o garante fuere una persona física y estén garantizados con algún inmueble de uso
residencial. También sobre aquellos de uso residencial cuya finalidad fuere su adquisición o
conservación.
El régimen del vencimiento anticipado se configura como norma imperativa que prohíbe
cualquier pacto en contrario inter partes según el apartado segundo del artículo 24 LCCI. En
este punto la doctrina confirma que el régimen de vencimiento anticipado de esta ley escapa
del control de abusividad debido a la exclusión que realiza el apartado segundo del artículo 1
de la Directiva 93/13/CEE (AGÜERO 2017, p. 11).
23
InfoCuria Jurisprudencia: ECLI: EU: C: 2019: 250
45
Nótese también que el contenido imperativo del pacto en contrario no se predica ni se exige
ningún pacto expreso de vencimiento anticipado. Este aspecto adquiere importancia si se
analiza desde la óptica de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios y de la STS de 9 de mayo de 2013 24. La justificación
reside en la existencia de una serie de cláusulas de vencimiento anticipado que por su
configuración financiera no resultan inscribibles en el RP:
 Vencimiento anticipado por impago de una o dos cuotas del crédito inmobiliario.
 Vencimiento anticipado por falta de inscripción del propio crédito inmobiliario.
 Vencimiento anticipado no inscrito en el plazo preceptivo.
 Vencimiento anticipado en el supuesto que el prestatario estuviere en situación de
concurso.
 Vencimiento anticipado en el supuesto de enajenación del inmueble garantizado o
bien la realización de actos dispositivos sobre el mismo.
 Vencimiento anticipado con prohibición de constituir arrendamiento urbano sobre la
finca garantizada o supeditado a plazo mínimo legal de arrendamiento.
 Vencimiento anticipado en el supuesto de despacho de ejecución o embargo contra
el inmueble residencial garantizado o contra el prestatario.
La falta de mención de un pacto expreso puede permitir la introducción de ciertos pactos de

vencimiento anticipado al conseguir la inscripción de la escritura pública del crédito
inmobiliario en el RP. Ello se conseguiría a través de una configuración financiera compleja
que escapase del grado de comprensión ordinario de los prestatarios. Más aún si se tiene en
cuenta que el vencimiento anticipado elude el control de abusividad por aplicación del
artículo 1 de la Directiva 93/13/CEE.
Si bien la STJUE de 26 de marzo de 2019 en la resolución de las cuestiones prejudiciales de

los asuntos C-70/17 y C-179/17 en interpretación de los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13
estableció que la supresión de la configuración financiera de tales cláusulas implicaría una
variación en su contenido por lo que no cabe sostener el mantenimiento parcial de dichas
cláusulas.
24
46
Es decir, el juez nacional puede dejar sin efecto la cláusula de vencimiento anticipado pero
no puede variar su contenido. Este razonamiento parece permitir al juez nacional atacar a un
vencimiento anticipado abusivo dejándolo sin efecto. En consecuencia un vencimiento
anticipado abusivo puede desplegar sus plenos efectos jurídicos e incorporarse al tránsito
jurídico hasta que el mismo no sea impugnado judicialmente.
Otro aspecto crítico que se aprecia en la LCCI es precisamente que la misma se sirve de la
cobertura jurídica ofrecida en el apartado segundo del artículo 693 LEC para la reclamación
de parte del capital e intereses adeudados. Y se confirma este aspecto crítico debido a que
en este precepto nada se indica de los fiadores ni de los garantes personas físicas. Esta falta
de mención resulta desafortunada debido a que los dos preceptos hacen referencia a la
ejecución de garantías reales.
Esta falta de concreción se maximiza si se analizan algunos tipos de créditos inmobiliarios

que no están incluidos en el apartado segundo del artículo 693 LEC –por ejemplo, los
celebrados por una persona física y garantizada con hipoteca sobre un inmueble de uso
residencial -. En este supuesto el régimen del artículo 24 LCCI no podrá ser de aplicación –ni
tampoco el del artículo 129 bis LH-. La imposibilidad de aplicar ambos regímenes redirige la
cuestión a lo que se hubiere pactado en la escritura de constitución y en sus asientos
(MUÑOZ 2019, p. 5).
Algunos autores afirman que la configuración de plazos y la metodología de reclamaciones

del capital y de los intereses del artículo 24 LCCI obedecen al principio de tolerancia
razonable de los prestamistas del artículo 28 de la Directiva 2014/17/UE (SERRANO 2017,
p.97). Del considerando 27 de esta Directiva se alude a los prestamistas al agotamiento de
todas las opciones legales con la finalidad de evitar un procedimiento de ejecución.
El grado de adaptabilidad de la LCCI a este principio de tolerancia razonable es sumamente

escaso si se tiene en cuenta que en ninguno de sus preceptos no se encuentra nada
relacionado con el ofrecimiento de daciones en pago, refinanciaciones o ampliaciones de los
plazos para que el deudor pueda esquivar el procedimiento de ejecución.
47
3. Conclusiones.
El tratado del conjunto de cuestiones analizadas en este TFM ha permitido identificar ciertos
aspectos críticos de la LCCI que pueden ser utilizados a modo de lege ferenda. El contexto
analítico del presente trabajo se ha establecido en el escenario de proliferación normativa
que rodea el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario. Los ambiciosos
objetivos de política hipotecaria comunitaria y estatal han exigido de los tribunales una
ardua labor interpretativa de la que se pueden deducir importantes conclusiones. Visto todo
lo anterior, se aportan las principales conclusiones:
Primera.- La LCCI supuso la materialización de la Directiva 2014/17/UE. La fase de

transposición normativa se caracterizó por garantizar un núcleo mínimo de seguridad
jurídica en el mercado comunitario del crédito inmobiliario. La LCCI pretendió reforzar este
régimen jurídico con una regulación más estricta. Prueba de ello fue la ampliación de la
protección a todos los prestatarios fueren o no consumidores. Si bien, la institución que el
legislador comunitario más trato de proteger y desarrollar en sede de la trasposición de la
Directiva 2014/17/UE fue la información precontractual.
La FEIN es el documento que protagoniza la voluntad del legislador comunitario de proteger

un auténtico proceso de información precontractual acorde al principio de protección del
consumidor como principio de orden público en la UE. La reacción del ordenamiento jurídico
español a través de la LCCI fue el establecimiento de un régimen jurídico que disciplinara y
ordenara la actividad de los participantes en el mercado de crédito inmobiliario y la
instauración de un régimen sancionador.
A raíz del análisis ejecutado puede confirmarse que el auténtico proceso de ordenación de la
actividad precontractual se ha encauzado mediante un conjunto de Instrucciones de la
DGRN. Estas instrucciones han abordado aquellos aspectos que realmente son relevantes en
la contratación de créditos inmobiliarios: acta de información previa, escrituración del
crédito inmobiliario, entrega de información y documentación al prestatario, inscripción del
clausulado a los registros competentes, entre otras cuestiones.
48
Identificada esta cuestión, resultaría favorable proceder a uniformizar todo el conjunto

normativo de estas Instrucciones de la DGRN en un Real Decreto que desarrolle de forma
transversal e íntegra todos los aspectos relativos a la información precontractual de los
créditos inmobiliarios.
Segunda.- Los artículos 15 y 42 LCCI así como el RD 309/2019 de 26 de abril se alzan como el
mecanismo de garantía de transparencia material que debe reinar en el proceso de
contratación del crédito inmobiliario. Resulta verdaderamente acertada la prelación
realizada por el legislador del conjunto de requisitos que deben cumplir los prestamistas
para poderse inscribir en el registro de prestamistas inmobiliarios. Ello se debe a que el
legislador ha conseguido expulsar a todos aquellos operadores que mediante la concesión
de créditos inmobiliarios podrían perjudicar a los prestatarios.
La expulsión se justifica en que este tipo de agentes no cumplen con unos auténticos
requisitos de capacitación técnica y operativa. Ahora bien, existen una serie de operadores
crediticios que quedan a merced de un verdadero entramado normativo. Se trata de
aquellos sujetos que participan en el mercado inmobiliario ofreciendo créditos sin cumplir
con los requisitos del artículo 42 LCCI. El efecto negativo es la expulsión de un agente del
mercado que puede aportar cierta liquidez y permitir una mayor competitividad en la curva
de precios del mercado de vivienda.
En este sentido el legislador podría modificar la LCCI con la intención de articular un nuevo
registro para este tipo de agentes. La finalidad perseguida debería ser la de potenciar su
actividad en beneficio del mercado inmobiliario y de los intereses de los consumidores.
Tercera.- Acerca de la entrada en vigor de la LCCI puede realizarse una breve consideración.
La disposición final 16ª permitió ejecutar una excepción en cuanto a la no retroactividad de
sus disposiciones. Se trata de aquella alegación del prestatario de un crédito inmobiliario
celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI. Esta tipología de prestatario
puede escapar del ámbito de aplicación de la LCCI si alega que la regulación del vencimiento
anticipado anterior le favorece.
49
Ahora bien, si este tipo de crédito inmobiliario ha sido objeto de novación o subrogación con
posterioridad al 16 de junio de 2019 el deudor ya no podrá alegar una disposición normativa
que le resulte más favorable. Es en este espacio dónde se puede identificar una situación
que puede perjudicar al deudor y que no está contemplada por la LCCI.
Se trata de aquel vencimiento anticipado regulado anteriormente a la entrada en vigor de la

LCCI y que favoreciendo al deudor éste no puede verse beneficiado porque el crédito ha sido
novado o subrogado por el prestamista haciendo valer su posición jurídica acreedora. La
disposición final 16ª podría haber ofrecido un tratamiento más pormenorizado que abordase
esta cuestión. En la siguiente modificación legislativa de la LCCI el legislador podría introducir
un régimen transitorio que tratase este aspecto.
Cuarta-. Las definiciones ofrecidas por los artículos 2 y 4 LCCI pueden sintetizarse en que el
crédito inmobiliario es un contrato de carácter real, unilateral, traslativo del dominio y
oneroso según establece el contenido comprendido entre los artículos 1753 y 1756 CC. El
ámbito de aplicación de la LCCI se aplica a aquellos préstamos con garantía hipotecaria u
otro derecho real de garantía que recaiga sobre un inmueble de uso residencial. Uno de los
aspectos críticos que se ha detectado al estudiar la LCCI es precisamente el «uso
residencial».
Este concepto no se encuentra definido de forma taxativa por la LCCI ni puede hallarse su
definición mediante remisión normativa. Se ha llenado su sentido significativo a través del
concepto legal y doctrinal de animus manendi previsto en los artículos 181 y 183 del CC. La
ausencia de definición legal a través de la LCCI conlleva al posible perjuicio que podría
afectar al prestamista si hubiese una variación sobrevenida de la calificación de «uso no
residencial» del inmueble del deudor ofrecido como garantía.
El legislador podría dotar de cobertura a esta definición a través de su desarrollo en el

artículo 4 LCCI o bien, podría prever cuales serían los efectos jurídicos de revertir la
calificación de la garantía real en uso «no residencial» protegiendo el derecho de crédito del
acreedor.
Otro aspecto opaco que debe ser atendido por el legislador es la indefensión producida al
deudor –también al fiador o garante- no consumidor que adquiere un crédito inmobiliario
para adquirir o conservar derechos de propiedad ya construidos o por construir. La propia
50
definición de la letra b) del apartado primero del artículo 2 de la LCCI expulsa de su ámbito
de aplicación a este tipo de deudor por lo que le impide participar de sus garantías. Además,
al no ostentar la condición de consumidor tampoco puede verse beneficiado de la cobertura
legal del TRLGDCU.
Nótese que este tipo de prestatario no puede valerse de la protección que le ofrece la LCCI
como deudor de un crédito inmobiliario ni del TRLGDCU por no ser consumidor. Este aspecto
debe ser atendido por el legislador pues no parece claro si este tipo de deudor puede acudir
a las acciones legales ofrecidas por las leyes mencionadas o bien, tiene que hacer valer sus
derechos a través de los cauces del CC.
Quinta.- La exigencia del control de transparencia precontractual del artículo 14 LCCI se

materializa como un deber legal que debe cumplir el prestamista. Posteriormente al análisis
de la LCCI se concluye que la verdadera aplicación del deber legal recae en la figura del
notario. El núcleo duro del control de transparencia material lo representan los documentos:
FEIN, FiAE, documento informativo acerca de los gastos incurridos en la firma del préstamo
inmobiliario, principalmente.
La garantía de transparencia material y su control es máxime el objetivo que perseguía el

legislador comunitario al obligar a los Estados Miembros a trasponer la Directiva
2014/17/UE. Siendo éste el deber del prestamista la realidad es que la praxis de la
contratación ha demostrado que es el fedatario público quien garantiza un grado de
comprensión mínimo del prestatario. Debe cerciorarse de que ha comprendido las
implicaciones económicas y jurídicas de los documentos mencionados en el párrafo anterior.
Nada más lejos de la realidad el verdadero control de transparencia precontractual tiene un

componente puramente notarial que puede tacharse de deficiente. Nótese que el notario no
puede garantizar un grado mínimo de comprensión a un deudor sobre el desarrollo de
cláusulas financieras complejas como las cláusulas suelo. A nadie escapa que, en este tipo
de relaciones jurídicas, lograr un grado de comprensión individualizado y personalizado para
cada uno de los deudores es incompatible con la contratación por adhesión de la que se
sirven la mayoría de prestamistas. Esto se debe a que el grado de comprensión del
prestatario sobre el clausulado de un crédito inmobiliario queda tan reducido como su
ámbito de negociación acerca de éste.
51
Asimismo la garantía de transparencia en la fase precontractual es sumamente idílica.

Sírvase de esta consideración también para la garantía de transparencia en sede post
contractual pues la misma se agota con el mero depósito del clausulado en el RCGC. La
garantía de transparencia contractual queda comprendida entre un control previo de
carácter notarial y un control posterior de carácter registral. La realidad subyacente es que
el axiológico objetivo de garantía de transparencia material ha quedado reducido en un
conjunto de actos sucesivos y de mero trámite de carácter notarial y registral.
La LCCI se ha configurado así como una suerte de norma que pretende lograr el pleno y
legítimo objetivo de proteger al prestatario y reforzar el mercado hipotecario español. Si
bien, los objetivos pretendidos por el legislador han dejado un vacío que deberá ser
superado bien, por un verdadero desarrollo procesal a través de la LEC habilitando un
procedimiento a quo que permita al deudor acudir a una revisión jurisdiccional y material
del clausulado o bien, dotando al notario de una serie de facultades y competencias que le
permitan entrar de manera minuciosa en cada uno de los componentes principales que
afectan al grado de comprensión del prestatario.
52
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Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea C-154/15, C-307/15 y C-308/15, de 21

de diciembre.
Sentencia del Tribunal Supremo 352/2016, de 30 de mayo, Rec. 2013/2013
2017
Sentencia del Tribunal Supremo 17/2017, de 16 de enero, Rec. 2718/2014
Sentencia del Tribunal Supremo 669/2017, de 14 de diciembre, Rec. 2509/2015
2018
Sentencia del Tribunal Supremo 2187/2018, de 15 de junio, Rec. 2228/2015
2019
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea C-70/17 y C179/17, de 26 de marzo
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea C-502/19, de 19 de diciembre
Sentencia del Tribunal Supremo 44/2019, de 23 de enero, Rec. 2982/2018
Sentencia del Tribunal Supremo 2749/2019, de 17 de julio, Rec. 3504/2018
58
2020
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea C-125/18, de 3 de marzo
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea C-224/19 y C-259/19, de 16 de julio.
Auto del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona 76/2020, de 23 de diciembre, Rec.

981/2020
59
60

Contratos de crédito inmobiliario: análisis de la LCCI

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Universidad Internacional de La Rioja

Máster Universitario en el Ejercicio de la Abogacía

Trabajo fin de estudio presentado por: Carlos de Joaquín Rivera

Palabras clave: (De 3 a 5 palabras)

Crédito inmobiliario, prestatario, prestamista, hipoteca y protección al consumidor.

Keywords: Housing Credit, provider, creditor, mortgage, consumer protection.

1.1. Justificación del tema elegido .................................................................................. 6

1.2. Problema y finalidad del trabajo .............................................................................. 7

1.3. Objetivos ................................................................................................................. 8

2. Marco teórico y desarrollo .............................................................................................. 9

2.1. Marco Jurídico de la Unión Europea ......................................................................... 9

2.1.1. La armonización normativa y la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo

2.1.2. La transposición de las Directivas relativas al crédito inmobiliario y el

2.2. Cuestiones controvertidas de la Ley 15/2019, de 15 de marzo ............................... 17

2.2.1. Entrada en vigor ............................................................................................. 17

2.2.2. Conceptos clave .............................................................................................. 18

2.2.3. El control de transparencia material ............................................................... 24

2.2.3.1. La ficha europea de información normalizada (FEIN) y el cálculo de la TAE

2.2.3.2. Control de transparencia material en la LCCI ........................................... 30

2.2.4. Índices de referencia y comisiones de dudosa licitud ...................................... 35

2.2.4.1. Luces y sombras de los índices de referencia ........................................... 36

2.2.4.2. La polémica comisión de apertura ........................................................... 38

2.2.5. Cláusulas controvertidas ................................................................................. 41

2.2.5.1. Cláusula suelo .......................................................................................... 41

2.2.5.2. El vencimiento anticipado ........................................................................ 44

BE: Banco de España

BOE: Boletín Oficial de España

CCAA: Comunidad Autónoma

CDFUE: Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea DOUE-Z-2010-70003

CE: Constitución Española BOE-A-1978-31229

DGRN: Dirección General del Registro y del Notariado

ECE: Economía y Empresa

EHA: Economía y Hacienda

FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada

FIPRE: Ficha de Información Precontractual

FJ: Fundamento Jurídico

IDGRN: Instrucción de la Dirección General del Registro y del Notariado

JPI: Juzgado de Primera Instancia

LEC: Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil BOE-A-2000-323

LCC: Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo BOE-A-2011-10970

LCGC: Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación

LOSSEC: Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de

MEE: Ministerio de Economía y Empresa

MJ: Ministerio de Justicia

RCGC: Registro de las Condiciones Generales de Contratación

RD: Real Decreto

RDL: Real Decreto Legislativo

RP: Registro de la Propiedad

STC: Sentencia del Tribunal Constitucional

STJUE: Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

STS: Sentencia del Tribunal Supremo

TAE: Tasa Anual Equivalente

TFM: Trabajo de Fin de Máster

TFUE: Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea DOUE-Z-2010-70002

TRLGDCU: Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el

UE: Unión Europea

La LCCI entró en vigor en el ordenamiento jurídico español el 15 de junio de 2019 en un

La casuística y la jurisprudencia han demostrado la complejidad práctica de todas estas

1.1. Justificación del tema elegido

El considerando 3 y 4 de la Directiva 2014/17/UE señala que la relación jurídica que une al

El legislador comunitario establece la definición legal de prestatario como consumidor, es

Así, la justificación de esta temática va dirigida al análisis de consecución de estos objetivos