TEMA 1.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. CONCEPTO Y CARACTERES. COMPRAVENTA, CONTRATO DE ARRAS

Y OPCIÓN DE COMPRA
2. FUENTES LEGALES. COMPRAVENTA CIVIL, COMPRAVENTA
MERCANTIL, COMPRAVENTA CON CONSUMIDORES.
3. PROHIBICIONES DE COMPRAR Y VENDER
4. EL OBJETO DEL CONTRATO. LA COMPRAVENTA DE COSA FUTURA.
5. LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA. EL REGIMEN DEL CODIGO
CIVIL Y DEL TRLGDCU
6. LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
- LA OBLIGACION DE ENTREGAR DE LA COSA Y LA TRANSMISIÓN
DE LA PROPIEDAD
- LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO DEL VENDEDOR
- EL REGIMEN DE GARANTIAS DE LOS BIENES Y DE LOS
CONTENIDOS O SERVICIOS DIGITALES DEL TRLGDCU( NO MUY
IMPORTANTE)
- LA OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR DE PAGO DEL PRECIO Y LAS
GARANTIAS DEL VENDEDOR
- EL CONTRATO DE PERMUTA: CONCEPTO Y REGIMEN JURIDICO.

1. CONCEPTO Y CARACTERES. COMPRAVENTA, CONTRATO DE

ARRAS Y OPCIÓN DE COMPRA

1.1 Descripción legal art 1445 cc: Por el contrato de compra y venta uno
de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

1.2 Caracteres.
a)Consensual . se perfecciona por el concurso de los consentimientos sobre
la cosa y el precio, sin que sea precisa forma alguna, ni tampoco la entrega
de la cosa
b) bilateral
c) oneroso
d) típico
e)Es un contrato generador de obligaciones

1.3 Contrato de arras ( art 1454cc)

-Consisten en una cantidad de dinero que el acreedor entrega como parte

del precio
-Las pierde si no cumple con su obligación de pago
- Si ees el comprador el que no cmple, la devuelve duplicado
-Forma de garantizar el cumplimiento de obligaciones
 Tipos

1. Confirmatorias o probatorias: confirman y acreditan la perfección del

contrato
2. Penales: El comprador entrega una cantidad de dinero como señal de
reserva. Si el comprador incumple sus obligaciones y la compraventa no
se realiza, perderá esta señal. Por otro lado, si el vendedor quien
incumple, deberá devolver la señal mas una cantidad adicional acordada
en el contrato.
3. Penitenciales: Son las mencionadas en el art 2454 cc autorizan a las
partes a desistir configurándose como obligación facultativa.

1.4 Contrato de opción de compra

- Negocio jurídico atípico, no regulado en la ley de configuración

jurisprudencial
- Admitido en base art 1255 cc y 14 rh
- Contrato puede ser autónomo o unido a otro (generalmente
arrendamiento).
- Crea obligaciones en el optatario o concedente ( salvo que se
estipule una prima a pagar por el optante). No puede disponer del
bien ofrecido y ha de mantener la oferta durante el plazo convenido.

Elementos:
1. La concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su
sola voluntad la realización de la compraventa.
2. Determinación del objeto
3. Precio estipulado para la adquisición de la finca y en su caso el que se
hubiera convenido para conceder la opción
4. Plazo para su ejercicio, no puede exceder de los 4 años. Si es pactada
en arrendamiento podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero
caduca necesariamente en caso de prorroga tacita o legal

2.FUENTES LEGALES

1.compraventa civil y mercantil

- Regulación genérica y supletoria art 1445 a 1537 cc
- Previsiones Ccom (art 325 a 345 compraventa mercantil) ánimo de
lucro.
- Leyes especiales ( LVP, LOCM, TRLGDCU.)

¿ Como distingo una compraventa civil y mercantil?

Positiva. Art 325 Ccom

Negativa Art 326 Ccom
 1. Cv civil consumo para uso personal o familiar
2. Casos dudosos, atracción de la legislación civil, carácter especial
en la mercantil.

2.Compraventa con consumidores.

ART 59 TRLGDCU

Contrato con consumidores y usuarios los realizados entre un consumidor o un

usuario y un empresario.

¿Quiénes son consumidores o usuarios? Art 3 TRLFDCU.

1- Personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad
comercial, empresarial, oficio o profesión.

2- Personas jurídicas o entidades sin personalidad jurídica que actúan sin

ánimo de lucro en un ámbito ajeno o su actividad comercial, empresarial
oficio o profesión.

Los contratos con consumidores y usuarios se regirán en todo lo que no esté

expresamente establecido en esta norma o en leyes especiales, por el derecho
común aplicable a los contratos.

Régimen especifico de incumplimiento ( art 115 y. sss TRLFDCU).

3.Elementos subjetivos del contrato. La capacidad para comprar y vender.

Las prohibiciones.

1. Regla general el art 1457 cc. Capacidad general para obligarse.

Personas físicas y jurídicas.
2. Conyuges recíprocamente art 1458 cc
3. Prohibiciones. Art 1459 cc

Algunas excepciones que prohíben la capacidad de ser parte de este tipo de

contrato a pesar de tener capacidad general de obrar están recogidas en el art.
1459 CC y son:

1. Los que desempeñen cargos tutelares. Se prohíbe la compra a los que

desempeñen algún cargo tutelar de los bienes de las personas que
estén bajo su guarda o protección. Tampoco pueden transmitirle al
mismo a título oneroso.
2. El mandatario encargado de la administración o enajenación de los
bienes. El segundo supuesto es el típico de la autocontratación, que se
prohíbe, si bien no hay obstáculo para que el dueño la autorice.
La finalidad de la prohibición es la defensa de los intereses del
mandante. Estas excepciones deben ser aplicadas al mandatario
encargado solo de administrar. La jurisprudencia acepta que no es
 aplicable la prohibición cuando es el mandante quien vende al
mandatario, o cuando el mandatario tiene autorización de su mandante
para proceder a la adquisición.
3. Albaceas. En cuanto son encargados del cumplimiento de la voluntad
del testador, no pueden comprar los bienes confiados a su cargo.
(Albacea: persona encargada de custodiar los bienes hasta que se
reparta entre los herederos.)
4. Empleados públicos. Se les prohíbe la compra de los bienes del Estado,
del Municipio, de los pueblos y de los establecimientos también públicos,
de cuya administración estuviesen encargados.Esta prohibición también
afecta a jueces y peritos.
5. Personas encargadas o relacionadas con la administración de justicia.
Los magistrados, jueces, individuos del Ministerio fiscal, secretarios de
Tribunales y Juzgados y oficiales de justicia no podrán adquirir por
compra los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal,
en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus funciones respectivas. Se
exceptúan los casos en que se traten de acciones hereditarias entre
coherederos, cesión en pago de créditos o de garantía de los bienes que
posean. Si hay más de un Tribunal con la misma jurisdicción, no
corresponde el asunto al Tribunal donde presta sus servicios.

Nulidad de la compraventa art 6.3 cc.

Casos particulares:
1. Menor emancipado no casado. ( art 247 cc)
2. Menor emancipado casado. Art 248 cc
3. Menor sujeto a tutela ( no emancipado en situación de desampara, no
emancipadas no sujetas a patria potestad). (art 199cc)
4. Guardador de hecho o curatela de personas con discapacidad. (art 264 y
287cc)
5. Menor no emancipado (ART 166 cc)

Precisan complemento para el ejercicio de su capacidad jurídica

Nulidad CV si no se recaba el complemento.
4.EL OBJETO: LA COSA Y EL PRECIO. LA COMPRAVENTA DE COSA
FUTURA.

4.1 LA COSA

Sentido amplio: muebles e inmuebles, materiales e inmateriales, también

derechos.

Ha de reunir una serie de condiciones:

1. Existencia actual o futura
2. Ha de ser determinada o determinable ( cosa genérica)
3. De lícito comercio.

COMPRAVENTA DE COSA QUE YA NO EXISTE EN EL MOMENTO DE

CLEEBRACIÓN DEL CONTRATO.

ART 1460CC

Si se pierde la cosa perfeccionada la compraventa. El vendedor responde si

( indiferente caso fortuito):

COMPRAVENTA DE COSA FUTURA.

ART 1271 cc. Admite cosas futuras.

La compraventa puede recaer sobre una cosa futura. Es decir, sobre una cosa
inexistente en el momento de la celebración del contrato de compraventa pero
que las partes prevén que va a existir en un futuro. La compraventa de cosa
futura es totalmente válida en el ordenamiento jurídico español.

Ahora bien, hasta que la cosa no sea una realidad no podrán ejecutarse las
obligaciones propias del contrato de compraventa y, en particular, la obligación
que no se va a poder ejercitar es la de la entrega de la cosa porque no existe.

Ej. Compraventa de piso en construcción. ¿Es posible comprar un piso que aún
no está construido? Sí. Ahora bien, hasta que no esté construido no me podrán
entregar el piso.

Dentro de esta compraventa de cosa futura se distinguen dos modalidades o

tipos diferentes:

1. Compraventa de cosa esperada: Incumplimiento entrega libera al

comprador de pagar. Si hay dolo o culpa. Obligación de indemnizar.
tiene por objeto una cosa que no existe pero que se espera
razonablemente que vaya a existir.
 Por ejemplo: la venta de un piso en construcción. Es un contrato
conmutativo porque si la cosa no llega a existir el comprador no está
obligado a pagar el precio.

2. Compraventa de esperanza: no es un contrato conmutativo. Es un

contrato aleatorio, es decir, el comprador en estos casos se obliga a
pagar el precio tanto si la cosa llega a existir como si nunca llega a
existir y con independencia de la consistencia cualitativa o cuantitativa
de la cosa. Por ejemplo: una persona que compra una futura cosecha
(además en el caso de que la cosecha se produzca se paga lo mismo
tanto si esta es estupenda como si es pésima) o una camada de
animales.

Si incumple deberes conductas ( cultivar finca) puede eximir comprador

pago precio.

4.2 EL PRECIO

ART 1445 CC.

1. Cierto
2. Expresado en dinero o signo que lo represente.

Art 1446 cc. Si el precio es parte dinero y parte otra cosa.

a) Intención contratantes
b) Si el precio de la cosa es superior al del dinero ( permuta)

Ausencia precio: Nulidad compraventa ( entre otras SSTS 6 febrero 1990 y 13

de marzo)