CASO PRÁCTICO 2

1. ¿Resultaría aplicable a este contrato la normativa de consumidores?

- Si resultase aplicable y por lo tanto no hay duda de que los compradores o arrendatarios de viviendas deben ser
considerados consumidores y gozar de la protección especial que les otorga el ordenamiento jurídico.

Desde un punto de vista metodológico, creo que la mejor forma de proteger a los consumidores no es analizar
cuestiones más o menos abstractas y generales, sino estudiar diversos sistemas desde la perspectiva de la protección
del consumidor, como se muestra en el artículo 51. La constitución, especialmente el contrato, y los diversos
contratos más importantes para los consumidores. Por supuesto, podemos decir que usted es un consumidor de
vivienda, generalmente un consumidor de bienes raíces. Por tanto, el segundo párrafo del artículo 1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil establece: "Para los efectos de esta Ley, se entiende por persona natural o jurídica la eventual
adquisición, uso o goce de bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones. El carácter
público o privado, individual o colectivo del personal de suministro o despacho ".

Por tanto, existen claras aprobaciones regulatorias para la identidad de los consumidores domésticos (generalmente
inmobiliarios), y son consumidores que han establecido una relación contractual con el cedente o cedente de la
vivienda.

2. ¿Cuáles son las estipulaciones recogidas habitualmente en un contrato privado de compraventa de inmueble
entre particulares? (únicamente hay que enumerarlas).

- Las principales cláusulas que debe contener un contrato privado de compraventa inmueble entre particulares y
que no pueden faltar son las siguientes:

 Identificación de comprador y vendedor.

 Identificación del objeto: inmueble.
 Cargas del inmueble.
 Precio y forma de pago.
 Otorgamiento de escritura pública.
 Lugar y fecha de entrega del inmueble.
 Arras y señal o entrega a cuenta.
 Gastos de la operación, escritura e intermediarios.
 Garantías.

Otras que también pueden incluir y que son importantes, pero no tan esenciales son:

 Cuerpo cierto. La compraventa puede pactarse por unidad de medida o cuerpo cierto. Y es que, ante la
posibilidad de que la cabida del objeto del contrato -en nuestro caso, el inmueble- a su entrega, sea distinta a lo
pactado inicialmente por una estimación errónea de su superficie real, puede pactarse su adquisición por cuerpo
cierto.
 Libre de cargas y gravámenes. En el contrato de compraventa inmobiliaria, es conveniente incluir el pacto de
que el vendedor entregará la finca libre de cargas y gravámenes y al corriente de contribuciones, impuestos y
gastos de comunidad. Realmente es una obligación que recae en el vendedor, aunque no se pacten.
 Libre de arrendatarios y ocupantes. Del mismo modo que la cláusula anterior, en todo caso, pero sobre todo
cuando ha existido o existe un contrato de arrendamiento, es conveniente introducir la cláusula de que esté libre
de inquilinos y ocupantes al momento de formalización de la compraventa.
 Cuantos derechos y obligaciones le son inherentes o accesorios. Esta cláusula suele incluirse en el objeto del
contrato, como añadido al mismo. Los artículos 1468 y 1097 del Código Civil establecen que deberá entregarse la
cosa -en este caso, el inmueble- en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, que todos los frutos
pertenecen al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato y que la obligación se extiende además
a la entrega de la cosa con todos los accesorios, aunque no hayan sido mencionados.
3. ¿Cuáles son los tipos de arras admitidos por la doctrina y por la jurisprudencia? Una vez devuelta la señal,
¿podría el comprador reclamar, adicionalmente, la reparación de los daños y perjuicios?

- Doctrina y jurisprudencia han admitido en nuestro Derecho la existencia de tres diferentes clases de arras:
confirmatorias, penales y penitenciales.
 Confirmación: Son la prueba perfecta del contrato, porque el precio ha sido pactado y entregado a su
cuenta, y no tienen derecho a desistir, si no lo cumplen, su existencia no predecirá el precio. Compensación
o medidas correctivas propuestas de antemano. CC 1124, no hay posibilidad de cumplimiento obligatorio.
 Penal: Si se niega a cumplir con la obligación, ejercerá la función del contrato de garantía con la amenaza de
pérdida como incumplimiento de contrato: que implique daños, pero sin perjuicio de la exigibilidad de la
obligación, o en el marco de las siguientes circunstancias: esto, si es posible Si es así, implementar medidas
específicas.
 Penitenciaria: La persona que autoriza a cualquiera de las partes a rescindir legalmente el contrato del
contrato, perder al "comerciante" (si es una persona arrepentida) o restituir al participante (si es una
persona que renuncia al cumplimiento).
- Si. Podríamos encontrar dos tipos de acciones judiciales:

o Demanda por reclamación de cantidad.

o Resolución de contrato por incumplimiento de contrato de arras y conjuntamente la indemnización de
daños y perjuicios ocasionadas.

Además, cualquier reclamación judicial que supere 2.000€ requerirá de manera obligada, la contratación de
abogado y procurador.

4. ¿Qué artículo del Código Civil se aplicaría preferentemente para resolver esta controversia? ¿Resultaría
aplicable a este caso la doctrina de la venta de cosa ajena? En caso afirmativo, ¿con qué efectos? ¿En qué
supuestos se podría dirigir la reclamación por el primer comprador al segundo comprador?

- Se aplicaría el artículo 1454 CC para resolver esta controversia: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato
de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas. El incumplimiento del vendedor puede quedar expuesto cuando por causas imputables a
esta parte, no ponga a disposición del comprador, en el tiempo estipulado, el bien objeto de contrato. Por otra
parte, y a modo de conclusión, el incumplimiento del comprador quedará en evidencia cuando en dicho plazo o
prórroga por superar el tiempo de duración del contrato, no procediese a la entrega del precio de la
compraventa o alquiler.