Universidad Autónoma de Nicaragua

UNAN - MANAGUA

Facultad de Humanidades y Ciencia Jurídicas

Departamento de Derecho

Trabajo de Contratos

- Venta con pacto de retroventa

Integrantes:

 Jeffrey Hurtado.
Axel Arostegui.
Andrea Morales.
Reynaldo Silva.

Profesor: Ulises Carballo

Fecha: 30 de abril del año 2022
 Introducción

En el presente trabajo, pretendemos abordar los aspectos más relevantes de la venta con
pacto de retroventa, mencionando así su concepto para la comprensión general del tema, su
naturaleza jurídica, sus requisitos para ser aplicable y los sujetos que pueden formar parte
en este proceso y en general como es aplicable este pacto contractual en la vida cotidiana
como lo explica el mismo Código de la República Civil de Nicaragua.

Antecedentes de la Venta con Pacto Retroventa

El pacto de retroventa ya era conocido en el derecho romano como el pacto por el cual el
vendedor se reserva el derecho de adquirir nuevamente las cosas vendidas, al mismo precio,
o mediante el pago de otro precio, fijado o por fijar. El derecho canónico admitió la licitud
del pacto.

El pacto de retroventa es un elemento accidental del contrato de compraventa, cuya

naturaleza, según la posición teórica dominante, es la de ser una condición resolutoria. El
pacto de retroventa se constituye en el mismo contrato de compraventa, bajo el riesgo de
perder su propia razón de ser, pues de constituirse con posterioridad se estaría en presencia
de otra estipulación autónoma a como podría ser la promesa de venta

En el derecho romano el pacto venta fue utilizada para garantizar créditos. En el cual fue
íntimamente vinculado con los negocios de garantía, fue luego suplantada por la hipoteca.
En la práctica actual se sigue utilizando simuladamente como garantía.

Naturaleza Jurídica

La naturaleza jurídica del pacto de retroventa es la que define con autoridad la lógica
operativa de esta institución. Algún sector de la doctrina ha identificado al pacto de
retroventa como una condición suspensiva, en el sentido de que la “restitución de la cosa al
vendedor está suspendida”. Bajo esta perspectiva el vendedor tiene un derecho de
readquisición de lo vendido, de donde se le reconoce la facultad de recomprar o retro
comprar. En ese sentido, si el vendedor cumple la condición (pagar la correspondiente
suma de dinero), podrá volver a disfrutar de su antiguo bien, pero en tal supuesto no
recobra el dominio del objeto por el simple cumplimiento de la condición, sino que se
vuelve necesaria la perfección de otro contrato, es decir, el otorgamiento de una nueva
compraventa, donde el vendedor interviene como comprador de la cosa que antes le
pertenecía. En otras palabras, el primitivo dominio del vendedor no se restablece, sino que
surge de manera autónoma en virtud de un nuevo contrato de compraventa.

Definiciones
El art. 2676 del código civil de Nicaragua establece que la venta con pacto de retroventa es
la que hace con la cláusula de poder recobrarla dentro del plazo de seis meses o de un plazo
no mayor de tres años devolviéndose al comprador la suma que me pago o una suma mayor
o menor.

La fuente de estés artículo ese el art.1366 C. argentino, tomado –a su vez- del Art 1659 C.
francés, cuya fuente fue dorna, quien define la retroventa como ”un pacto por el cual se
conviene que el vendedor tendrá la libertad de recuperar la cosa vendida, restituyendo al
comprador el precio o lo que hubiera pagado”.

La corte suprema de justicia, en la sentencia n 52 de las diez de la mañana de 18 de

junio de 1990 (B.J. 99), dijo en el considerando ||:

En su concepción jurídica, la compraventa con pacto retroventa obedece al derecho que

tiene los contratantes de agregar al contrato cualesquiera otros pactos accesorios lícitos
como la retro venta precisamente definida en el art.2676 C. en que se establece las
cláusulas del poder el vendedor recuperar la cosa vendida restituyendo al comprador el
precio recibido con exceso o disminución. Al tenor del art. 2662 y 2667 C., el plazo fijado
para la validez del pacto no podrá exceder de tres años que al vencerse la prescripción se
consuma: y en caso de establecerse un plazo mayo, el excedente de los tres años se tendrá
sin ningún valor para ejercicio de la retroventa. El pacto de que se trata es una figura de la
más solemnes no solo en nuestro derecho, el ejercicio de la retroventa envuelve el concepto
de retraer o de retracto “que no es más que os acto jurídico en virtud del cual no volvemos a
nuestra o recuperamos una cosa de que no hemos desprendido” (RIAZA).

Utilidad de la Venta con Pacto de Retroventa

A) Se utiliza como instrumento de los prestamistas que practican la usura .Se ocupa
como un instrumento de crédito y no como de venta, lo que ha dado lugar a abusos.
B) Limita la libre circulación de la riqueza.
C) Termina con los derechos a favor de los terceros.

Por todo lo expuesto muchos códigos incluyendo el nuestro, han limitado su aplicación.
Requisitos

A. Debe recaer sobre inmuebles: Se prohíbe este pacto sobre los bienes muebles. Así
lo dispone el Art. 2689 C que dice: “Las cosas muebles no pueden venderse con
pacto de retroventa”.

B. No puede estipularse por un plazo mayor de tres años: Esta limitación se

desprende de los Art.2267 y 2690 C. Se establece limitación para evitar trabas a la
libre disposición y circulación de los bienes.

C. Debe estipularse en el mismo acto de la venta: Si es estipulado con anterioridad

habrá una promesa de venta que al ésta cumplirse producirá una nueva transmisión.

Personas que pueden ejercer la retroventa

a. Por el vendedor: Es el titular del derecho. Así mismo si fuesen varios los
vendedores o varios los herederos del vendedor, será precio el consentimiento de
todos ellos para ejercitar el derecho.
b. Por el cesionario del vendedor: El Art.2694 menciona como y por quién es
permitida la cesión.
c. Por los herederos: Los Art. 2694 y 2695 C; establece los herederos pero así mismo
el Art.2484 que se pueden convenir que el derecho del vendedor no se transmita a
sus herederos.
d. Los acreedores del vendedor: El art. 2694 C; a excepción de la aplicación
específica del Art 1870 que consagra en forma general la acción subrogatoria u
oblicua.

Personas contras las que se puede ejercer

a. El comprador.
b. Los herederos del comprador.
 Artículo 2698. Si el comprador ha dejado muchos herederos, la acción del vendedor
no puede ejercerse contra cada uno, sino por su parte respectiva, bien se halle
indiviso el bien vendido, o bien se haya distribuido entre los herederos. Pero si se ha
dividido la herencia, y el bien vendido se ha adjudicado a uno de los herederos la
acción del vendedor puede intentarse contra él por el bien entero

Efectos de la retroventa.

a. Anteriores al vencimiento del plazo

i. Con relación al comprador
1. Como propietario de la cosa puede realizar todo tipo de actos de
disposición, como venta, hipoteca, servidumbre, pero estos quedan
sujetos al pacto de retroventa, si constan en el registro. Se extinguen
si el vendedor recupera la cosa vendida mediante el ejercicio del
pacto y el vende. Art. 1894.
2. También puede realizar toda clase de actos de administración y el
vendedor que recupera el inmueble tendrá que respetarlos.
3. La cosa se pierde o deteriora para el comprador.
ii. Con relación al vendedor.
1. El vendedor está subordinado a la condición suspensiva de ejercitar
el derecho y como consecuencia puede vender, permutar, donar o
gravar con servidumbre los derechos sobre el inmueble
vendido( Excepto hipotecar por no permitirlo el Art. 3795) Estos
derechos se extinguen si no se recupera la cosa vendida, Por el
contrario se consolidan si la recupera.

b. Efectos posteriores al vencimiento del plazo

i. Cuando el vendedor no ejercita el derecho de recuperar la cosa
1. Entre las partes queda resuelta la venta y las cosas vuelven al estado
anterior a la celebración de dicha venta.
 La recuperación debe hacerse constar en un nuevo asiento de
inscripción: Art. 15 del R. P. P. La consolidación de la adquisición
del comprador debe hacerse contar en nota marginal.

2. El vendedor debe restituir el precio con aumento o con disminución.

También debe reembolsar los gastos de entrega y del contrato y las
mejoras que no vean voluntarias (necesarias y útiles). Si no cumple
con todas esas obligaciones no puede entrar en posesión: arts. 2676 y
2692.

Según el Art. 2692 el vendedor queda obligado a reembolsar al comprador, no solo el

precio de la venta, sino los gastos hechos por ocasión de la entrega de la cosa vendida, los
gastos del contrato, como también de las mejoras de la cosa, que no sean voluntarias; y no
puede entrar en posesión de la cosa, sino después de haber satisfecho estas obligaciones.

De la misma manera según el Art. 2693 el comprador está obligado a restituir la cosa con
todos sus accesorios, y a responder de la perdida de la cosa y de su deterioro causado por su
culpa.

Bibliografía
Carballo, A. (1998). Especial para revista notarial: Pacto de retroventa. Recuperado de
http://www.colescba.org.ar/ics-wpd/revista/textos/rn929-1998-doc-carballo.pdf

Boveda, J. (2019). Generalidad del contrato de compraventa: pacto de retroventa.

Recuperado de https://www.jurisprudencia.gob.sv/DocumentosBoveda/E/1/2010-
2019/2018/08/D36CD.HTML
Escobar, F. (2022).

Bendaña, Guerrero, G (2008). Nuevo estudio de los Contratos.