Contratos.

Dr. Juan Cabeza.

Tema I. La Venta

Concepto de Venta Articulo 1474 C.C “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

Venta pura y simple Articulo 1161 C.C “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro
derecho la propiedad o derecho se transmiten por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa
queda a riesgo y peligro del adquiriente aunque la tradición no se haya verificado”.

Caracteres del Contrato de Venta

A. Caracteres Esenciales:
Transferencia de la Propiedad: la transferencia se refiere a la entrega que debe hacer el vendedor al comprador
una vez perfeccionada la venta.
Pago del Precio: Es la contraprestación que le debe el comprador al vendedor, precio que debe ser de moneda
en curso legal y debe cumplir alguno de los siguientes requisitos:
- El precio debe ser serio-. En el sentido de que la voluntad de las partes prevalece, debe haber intención de
que el precio corresponda con el valor económico de la cosa, ya que si no esté vendría a ser un disfraz del
verdadero contrato.
- El precio debe ser determinado o determinable-. Es decir establecido en el contrato.
- El precio no debe ser vil (excesivo) ni irrisorio (insignificante).
El valor de una cosa lo pone el vendedor, el precio debe ser de común acuerdo establecido entre ambos. También
un tercero seleccionado por las partes puede establecer el precio en una venta, en este caso el tercero no actúa
como árbitro, perito o mandatario es simplemente un tercero común escogido por las partes para escoger el
precio. Artículo 1.479 El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes. Sin embargo, el
precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por las partes en el acto de la venta. También
puede estipularse que la elección del tercero se haga con posterioridad por las partes, de común acuerdo, con tal
de que quede estipulado en la convención el modo de nombrar el tercero a falta de acuerdo entre las partes. Si el
tercero escogido no quiere o no puede hacer la determinación del precio, la venta es nula. También puede
convenirse en que el precio se fije con referencia al corriente en un mercado y en un día determinado.
Notas:
 En caso de que el tercero determinado por las partes para fijar el precio fallezca el contrato es nulo, esto en
materia civil, sin embargo en materia comercial, el juez puede realizar el avaluó.
 Al adquirirse un bien inmueble hay que acudir al Registro y solicitar una certificación de gravamen.
 El precio debe ser en dinero de curso legal y en caso de ser en equivalente el valor de este debe ser superior
al valor en dinero.
B. Caracteres Generales o Comunes:
- La venta es un Contrato Bilateral ya que las partes se obligan recíprocamente.
- La venta es un Contrato Oneroso y en consecuencia cada una de las partes trata de procurarse una ventaja
mediante un equivalente.
- La venta es un Contrato aleatorio, cuando para ambos contratantes o uno de ellos la ventaja depende de un
hecho casual.
- La venta es un Contrato consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que no
excluye que la Ley en ciertos casos requiera de algunas formalidades para darle al Contrato oponibilidad ante
terceros. Ej. En la venta de inmuebles para que esta sea eficaz respecto de terceros requiere
indispensablemente el Registro del documento de compraventa en la Oficina de Registro Inmobiliario del
Circuito donde se ubica el Inmueble.

Modalidades de la Venta:
1. Venta pura y simple  Dando y dando.
2. Venta sujeta a condición y término  Sujeta a ciertas situaciones.
3. Promesa Unilateral de Compra-venta.  Bilateral no ya que involucra clausulas penales.

Efectos de la Venta: Venta con efectos Reales y venta con efectos Obligacionales.

Efectos Reales: La transmisión de la Propiedad se realiza de inmediato con la simple emisión del consentimiento, el
efecto que tiene ese contrato es el hacer nacer en el comprador un derecho real que es otro sino el derecho de
Propiedad.
Efectos Obligacionales: A diferencia de la venta con efecto real, la transmisión se realiza en un momento posterior,
es decir, aun no hay un derecho real sino que hay un derecho de crédito que en un futuro se convertirá en un derecho
real de propiedad para el comprador como ocurre en la venta con reserva de dominio. Ej. Venta con Reserva de
dominio.

Incapacidades específicas para la compra-venta y otras Incapacidades.

La venta es un Contrato que para que nazca, tenga relevancia y vida propia debe cumplir con 3 requisitos
fundamentales, que son indispensables:
1. Consentimiento de las partes.
2. Objeto que pueda ser objeto de Contrato.
3. Causa Lícita.
Aparte de estas tres características se requiere tener también Capacidad para Contratar, en nuestra Legislación la
capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción.
Articulo 1841 C.C. “Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes”.

Incapacidades específicas para vender y comprar: En materia contractual, todos somos capaces para obligarnos,
pues la capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción. La ley establece quienes son incapaces (menores,
entredichos, inhábiles) aquí no hablamos de esta incapacidad sino de limitaciones, de allí que:

1-. No puede haber venta entre marido y mujer, aun cuando son personas capaces de obligarse, la ley le prohíbe la
venta entre ellos y lo hace para evitar en esa relación contractual que se altere el régimen conyugal, ya que podría
producirse el abuso de un cónyuge a otro, forzándole en un momento dado a comprarle o venderle en situaciones
desfavorables.
2-. También se prohíbe para evitar que se produzcan donaciones revocables que se haga bajo la figura de venta
simulada, ya que sería ineficaz la norma establecida en el Artículo 1451 del Código Civil que nos dice que las
donaciones entre cónyuges son revocables.
3-. Para evitar que haciendo ventas simuladas entre cónyuges se pueda lesionar los derechos de los acreedores.
4-. Por último que se afecte la cuota disponible para los causahabientes a título universal mediante venta simulada.
 Mientras las personas este viva puede disponer de su patrimonio a su antojo sin embargo en caso de que el
decujus haya dispuesto en vida de donaciones que afecten la legítima, los legitimarios podrán pedir la
reducción de las donaciones hechas en los últimos 10 años.

De las personas que no pueden comprar.

Articulo 1842 C.C. “NO, pueden comprar ni aun en subasta pública, ni directamente ni por medio de otras personas:
1. El padre y madre los bienes de sus hijos sometidos a su Patria Potestad.
2. Los Tutores, Protutores y Curadores, los bienes de las personas sometidas a tu tutela, pro tutela o curatela.
3. Los Mandatarios, administradores o gerentes los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
4. Los empleados Públicos los bienes de la nación, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos
públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se vendan bajo su autoridad o por
su ministerio.
5. Los Magistrados, jueces, fiscales, secretarios de tribunales y juzgados y oficiales de justicia (alguaciles,
peritos), los derechos o acciones litigiosas de la competencia del Tribunal del que forman parte.
Los Abogados y Procuradores no pueden ni por si mismos ni por medio de personas interpuestas celebrar con
sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas
comprendidas en la causa a la que prestan su ministerio. (Pacto de Cuota Litis)

Pacto de Cuota Litis: Consiste en el acuerdo entre el cliente y su abogado mediante el cual este ultimo consciente
que sus honorarios profesionales le serán pagados con una parte de lo ganado en el litigio.

Otras Incapacidades:
1. Las Naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con
excepción de sus embajadas previo permiso en cada caso por el Presidente de la República a través de la
Cancillería.
2. Los Institutos de Manos Muertas.
Hay otras prohibiciones o incapacidades que aun cuando no son verdaderas incapacidades, sino limitaciones del
Poder de Posesión del titular del derecho hay que establecerlas en los siguientes casos:
1. Cuando pesa prohibición de enajenar o Gravar.
2. Cuando se han embargado bienes en cuestión.
3. Quiebra del titular.
 Tema II. Obligaciones del vendedor.

Articulo 1486 C.C “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.
Entre las obligaciones del vendedor encontramos que el Código Civil señala dos:
1. La obligación de hacer la tradición de la cosa.
2. La obligación de realizar el saneamiento.
Al referirnos a la obligación de tradición nos referimos a que el vendedor está obligado a poner al comprador en
posesión de la cosa que ha comprado siendo esto lo denominado Tradición pero también está obligado a garantizarle
al comprador que esa cosa que ha comprado la va a ejercer este ultimo en forma pacífica, sin ser perturbado, y en
forma útil a esto se le denomina saneamiento.
Cuando hablamos de tradición nos referimos a lo que dijimos en clases anteriores como es hacer la entrega de la
cosa, cuando un vendedor vende, lo que quiere es salir de la propiedad para obtener un precio. Cuando un comprador
compra, lo que quiere es que la propiedad de la cosa entre en su patrimonio. Pero debemos agregar que no es posible
que la persona se contente con adquirir la propiedad sin que haga la tradición de la cosa. Nuestro Código Civil dice “
que la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador” Por lo cual queda diferenciado la
tradición de la transferencia.

 A tal efecto debemos entender por posesión: tenencia material de una cosa en nombre propio o de un
tercero.

Formas de hacer la Tradición: Para hacer la tradición de la cosa es necesario distinguir si el bien es inmueble,
mueble o incorporal.
a. Tradición de las cosas Inmuebles: para hacer la tradición de los bienes inmuebles y como quiera que es
imposible trasladar estos de un lugar a otro la tradición se hace con el otorgamiento de la escritura ante la
Oficina de Registro Inmobiliario donde está ubicado el inmueble.
*Es importante señalar que el otorgamiento es el acto de autorizar un documento con la firma. Existen documentos
Públicos: un registrador da fe pública de quienes firman y del contenido del acto.
Privados: suscrito por particulares sin presencia de autoridades.
Autenticados: en el cual un funcionario autorizado da fe pública de quienes son los sujetos que firman.
La condición sine qua non para realizar la tradición de un inmueble es el registro.

b. Tradición de las cosas Muebles: la tradición de los bienes muebles se puede realizar de 3 formas.
- Con la entrega real de ellos: esta primera posición se lleva a cabo en razón de que los bienes muebles si son
susceptibles de mudanza en el espacio y si es posible la entrega (mano a mano).

- Entregando las llaves del Edificio donde se encuentran los bienes vendidos: nos referimos a la obligación que
tiene el vendedor de facilitarle al comprador la entrega de la cosa.

- Simple consentimiento: es decir como quiera que la voluntad de las partes es Ley del Contrato esta voluntad
puede expresarse y es válida su expresión, siempre y cuando no se oponga una disposición de orden público no hay
porque negarse a esta voluntad.
Articulo 1489 C.C. “La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los
edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el
momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título”.

c. Tradición de las cosas incorporales: esta se puede hacer de dos formas.

- Con la entrega al comprador de los títulos que comprueban la existencia del derecho.
- Por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.

Articulo 1490 C.C “La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de
ellos hace el comprador con el consentimiento del vendedor”.

*Lugar donde debe hacerse la Tradición: La tradición debe hacerse en el lugar que convienen las partes, en caso
contrario en el lugar donde la cosa se encontraba en el momento de la venta si no se ha estipulado otra cosa. Hay
casos donde no es posible precisar donde se halla la cosa para el momento de la celebración del contrato por lo que
no se sabría donde se hará la Tradición. Articulo 1492 C.C

Momento de la Tradición: Conforme al Derecho Común la tradición debe efectuarse en el momento convenido por el
Contrato y en silencio de este de inmediato.
Gastos de la Tradición: Si las partes nada han acordado son a cuenta del vendedor, salvo los gastos de escritura y
demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador al igual que los gastos de transporte si no hay
convención en contrario. Salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del vendedor.
Gastos de Tradición gastos de solvencias requeridas para la venta de un inmueble por ejemplo de aseo, de luz, de
agua etc.
Articulo 1491 C.C

Derecho de Retención del Vendedor: Esto está plasmado en la disposición legal establecida en el Articulo 1493 C.C.
“el vendedor que no ha acordado plazo para el pago no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el
precio. Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si
después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se
encuentre en peligro inminente de perder el precio. A menos que se de caución de pagar en el plazo convenido”.

Obligación de Saneamiento: El saneamiento es una garantía de hecho y de derecho, por el cual el vendedor es
garante de la posesión de que disfruta el comprador.

También podemos decir que saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de asegurar al comprador la posesión
pacifica de la cosa comprada, así como también de los vicios o defectos ocultos anteriores también a la venta.
Con la Tradición el comprador entre en la posesión real y material de la cosa y entra a disfrutar de la cosa comprada,
pero no le bastaría entrar al comprador en la posesión real de la cosa si el vendedor no le garantiza que va a tenerla
en forma pacífica y útil.
El saneamiento es una circunstancia natural, pues existe en virtud de la Ley pudiendo los Contratantes eliminarla o
modificarla, y procede el saneamiento no solo en la venta sino también en todos los contratos a título oneroso en los
cuales se transmite la propiedad de la cosa. ¿De qué le valdría a un comprador tener la posesión de la cosa si un
tercero viene a reivindicarle la misma?¿o que pierda la cosa sin utilidad por un vicio que la haga inútil o ineficaz para
el fin que se quiere? y es por eso que el saneamiento debe garantizar al comprador la posesión pacifica y la posesión
útil, desde este punto de vista el saneamiento tiene un doble aspecto:

- El aspecto de la posesión pacifica.

- El aspecto de la posesión útil.

De acuerdo con esto podemos decir que el saneamiento tiene un doble aspecto, el de la posesión pacifica y el de la
posesión útil o dicho en otras palabras la obligación de saneamiento es promovida por una doble causa por la evicción
y por los defectos ocultos.
Para algunos hay evicción cuando se pierde la posesión como consecuencia de la ejecución de una sentencia judicial
que lo prive de la posesión, para otros hay una segunda corriente de opinión que es un tanto más elástica que
sostiene que no es necesario esperar que se cumpla la sentencia judicial sino que basta con que se le prive al
comprador por parte de un tercero.

Formas de relevar al vendedor de la Obligación de Sanear:

1. Cuando las partes se limitan a decir en el contrato que el vendedor no tiene la obligación de saneamiento en
cuyo caso este queda obligado a devolver el precio de la negociación en virtud del enriquecimiento sin causa.
2. Con lo que se llama “Clausula a todo riesgo”, es decir, el comprador declara que el recibe la cosa con todos
los riesgos que le pueden sobrevenir en cuyo caso el vendedor no queda obligado a nada en caso de que el
comprador sufra la evicción.

Reglas para el precio en caso de evicción:

Artículo 1.508 C.C “Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el comprador que ha
padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor: 1º La restitución del precio. 2º La de los frutos, cuando está
obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa. 3º Las costas del pleito que haya causado la evicción
y las del que hubiese seguido con el vendedor para el saneamiento en lo conducente. 4º Los daños y perjuicios y los
gastos y costas del contrato. Si la restitución de frutos se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala
fe, cesará la obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este artículo”..

Articulo 1509 C.C “Si al verificarse la evicción, la cosa vendida se haya disminuida en valor, o considerablemente
deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor está sin embargo, obligado a
restituir el precio integro. Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene
derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho”.
Articulo 1510 C.C. “Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción, aun independientemente
de hechos del comprador, el vendedor está obligado a pagar el exceso de valor, además del precio que recibió”.

Articulo 1511 C.C “El vendedor está obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle reembolsar por quien ha
reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras UTILES que haya hecho al fundo y a que tenga derecho”.
(Concatenado con el Artículo Anterior) Articulo 1512 C.C “Si el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno, está
obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aun voluptuarios, que este haya hecho en el fundo”.

Articulo 1515 C.C “Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el
contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere conocido no habría comprado
el fundo, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización”.

Articulo 1517 C.C “cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al
vendedor la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC, y el vendedor prueba que tenia medios de
defensa suficientes para ser absuelto de la demanda”.

Lapso para intentar la acción: Con relación a esta acción prescribe a los 10 años a contar de la fecha de la evicción
a manera tal que el comprador pierda la posesión de la cosa porque un tercero la reivindica, el tiene 10 años para
intentar la acción de saneamiento.
Aunque el saneamiento y la evicción están íntimamente ligados es importante no confundirlos en materia de venta, la
evicción consiste en el hecho de quedar privado al comprador a toda o parte de la cosa adquirida que se hallaba
poseyendo y el saneamiento la obligación que se supone al vendedor de devolver al adquirente el precio de la cosa
enajenada con los demás gastos y daños y perjuicios establecidos en la ley.

Prescripción de la Acción de Saneamiento: con relación a la acción de saneamiento por evicción esta prescribe a
los 10 años a contar a partir de la fecha de la evicción de tal forma que después que el comprador pierde la posesión
de la cosa porque un tercero la reivindica el tiene diez años para intentar la acción de saneamiento.

Saneamiento por Vicios Ocultos.

Viene a ser otra obligación que tiene el vendedor de garantizarle al comprador la posesión útil de la cosa comprada,
aquí no se discute la propiedad o posesión sino la utilidad.

Requisitos para que un vicio sea oculto: para que un vicio sea oculto es necesario
- Que ese vicio sea oculto realmente, es decir, que no sea posible con una sencilla revisión que se dé constatar
el vicio porque entonces el momento de reclamar sería el de la compra-venta.
- La causa del vicio mismo debe existir en la naturaleza física de la cosa y no fuera de ella y debe existir el vicio
o por lo menos su causa porque si aparece la causa después de la celebración del contrato sería imposible
pedir el saneamiento al vendedor, por aplicación del Principio Res Perit Dominum “La cosa perece para su
dueño”.
- Es necesario también para que se considere el vicio como oculto que sea de tal naturaleza que de conocerlo
el comprador hubiera ofrecido un precio menor.

El vicio debe ser ignorado por el comprador, podría ser que el vendedor lo sepa, en cuyo caso sea de mala fe, lo que
interesa es que el comprador ignore el vicio. Cuando la cosa adquirida por el comprador está viciada y por ende este
sufre la perdida de la utilidad de la cosa, este puede ejercer contra el vendedor la acción por saneamiento dándole al
comprador un doble derecho, el de resolver el contrato o el de quedarse con la cosa y obtener un resarcimiento de
daños y perjuicios.

Cuando el comprador escoge la vía de la resolución del contrato el debe ejercer la ACCION REDHIBITORIA en virtud
de la cual se resuelve el contrato de compraventa y la propiedad de la cosa vuelve al vendedor quedando este
obligado a restituir al comprador el precio de la negociación y los gastos del contrato. Pero si el vendedor es de mala
fe, es decir, conocía la existencia del o los vicios debe restituir los daños y perjuicios que el comprador puso sufrir
como consecuencia de esa negociación.
La otra acción es la QUANTI-MINORI en cuyo caso no hay resolución del contrato sino que el comprador se reserva el
derecho de propiedad y la posesión de la cosa adquirida, únicamente el vendedor queda obligado a resarcirle los
daños y perjuicios que el comprador adquirido.

Lapso para intentar la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos:

En este caso hay que distinguir para determinar estos lapsos si se trata de bienes muebles, inmuebles o semovientes.

Bienes inmuebles 1 año a partir de la tradición.

Bienes muebles 3 meses a partir de la tradición.

Semovientes 40 días, a partir de dicha entrega.

¿Puede garantizarse el saneamiento en una venta forzosa (remate judicial)? NO, pues el comprador adquiere por
debajo del precio.

Garantía de Buen Funcionamiento: existe esta garantía cuando el vendedor se compromete a responder por el
comprador de que la cosa vendida no funcione bien durante un tiempo determinado. Para que exista está garantía es
necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la misma deriva de la Ley.
Articulo 1526 C.C “En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida
durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de
caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes en el
plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor”

Diferencia entre vicios ocultos y Nulidad de la venta o error en la sustancia: ejemplo:

El caballo tiene un defecto en el ojo, o una enfermedad (saneamiento), se compro un caballo pensando que este era
purasangre y resulta no serlo (error en la sustancia).

Tema III. Obligaciones del Comprador.

El precio se establece en el contrato de venta como la obligación principal de un comprador pero también como
obligación de contribuir con el vendedor a satisfacer el pago del mismo en el momento y lugar donde el vendedor debe
hacer la tradición, el precio es el objeto, la finalidad que persigue el vendedor al contratar, precio este que debe ser en
dinero, distinto este la forma de pago ya que las partes podrían pagar en especie, el precio debe ser serio en el
sentido que la voluntad de las partes debe haber la intención que ese precio corresponda al valor económico de la
cosa, también debe ser determinado o determinable aun cuando el legislador ha sido un poco elástico cuando permite
que las partes cuando no han fijado que una tercera persona fije el precio.
Intereses del precio: cuando hay un contrato de venta no hay necesidad de pagar intereses, salvo en tres casos:

1. Cuando se han estipulado las convencionales y se contaran desde la fecha del contrato.
2. Cuando las cosas vendidas al comprador produce frutos u otra renta caso en el cual los intereses corren
desde el día de la entrega hasta el día del pago, pagándose también los intereses legales.
3. Cuando el comprador esta en mora y los interés se computaran desde la venta o desde el tiempo fijado para
recibir la cosa, también pagando los intereses legales.
En Venezuela los intereses son de 1% y por mora 3%.

De las cosas que no pueden ser vendidas:

Todas las cosas que se encuentran en el comercio, muebles, inmuebles, cosas corporales, pueden ser materia de
venta. No se pueden vender las que están fuera del comercio y algunos derechos que están unidos a la persona como
lo son los derechos de uso, habitación y usufructo.
También se pueden vender las cosas futuras y hasta la esperanza de adquirir una cosa o derecho como sería el caso
cuando un agricultor vende por ejemplo la próxima cosecha de su finca, el próximo parto de una yegua, estas ventas
se condicionan, hay una condición sobrentendida “si hubiere cosecha” “si naciera el potro”.
Se negocia la esperanza cuando por ejemplo un pescador vende el resultado que obtenga sea cual fuere de tirar las
redes al mar siendo esta una venta aleatoria, pues depende de un “Alea”, de la suerte, siendo obligatorio en este caso
pagar el precio aunque nada traigan las redes.

Venta de cosa ajena: Esto se refiere a la venta de una cosa que no es de la Propiedad del Vendedor, siendo requisito
indispensable que el bien no le pertenezca, el vendedor que vende una cosa ajena le da la oportunidad al comprador:
1. Demandar la anulabilidad del contrato para lo cual decimos que la venta de cosa ajena es anuble y puede dar
lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona, esta
nulidad no podrá alegarse nunca por el vendedor.
2. También tiene el comprador la posibilidad de esperar la actuación de su vendedor o la acción del verdadero
propietario que la única acción que tiene como propietario de la cosa es reivindicar ya que a él no le importa
quien tenga la cosa sino que él va contra quien detenta por ser un derecho Erga Omnes.
Articulo 1483 C.C “la venta de la cosa ajena es anulable, puede lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si
ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad establecida por este articulo no podrá alegarse
nunca por el vendedor”.
En este caso el perjudicado puede intentar la acción reivindicatoria así como los daños y perjuicios.
 Tema IV. El Retracto

Así como el Contrato de venta nace por el simple consentimiento de las partes también puede terminar y en materia
de venta existe una formula según la cual el solo quehacer de una de las partes puede resolverse el Contrato ya
realizado y esta fórmula se denomina RETRACTO que puede ser convencional o legal.

1. Retracto Convencional: es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la posesión y la propiedad
de la cosa vendida devolviéndole al comprador el precio de la cosa, el precio de las reparaciones que el
comprador haya hecho a la cosa, los gastos del contrato y el mayor valor entre las mejoras y los gastos
realizados.

Es una facultad que se reserva el vendedor en el preciso momento en que se está contratando la venta con el
comprador y es necesario que se haga en el mismo contrato ya que toda modalidad, todo término y toda condición es
parte misma del contrato y debe establecerse dentro de este.

Si las partes tratan de establecer el pacto de retracto con posterioridad a la redacción del contrato de venta esa
clausula no tendrá valor como verdadero pacto de retracto, sino que tendrá valor como opción de compra.
(El contrato debe mencionar yo xxxx doy en venta CON PACTO DE RETRACTO a xxxx).

La naturaleza jurídica del retracto es la de una condición resolutoria, en el sentido de que el derecho de propiedad
que ha adquirido el comprador está sujeto a volver a la propiedad del vendedor, si se cumple la condición y la
condición no es otra sino la de recuperar la cosa objeto de la venta.

El comprador que adquiere la cosa con pacto de retracto mientras no se cumpla la condición adquiere la plena
propiedad de la cosa de manera tal que él puede hacer y deshacer sobre su cosa, la puede vender, gravar, hipotecar,
pero una vez que se cumpla la condición resolutoria los derechos que los terceros hayan adquirido sobre la cosa caen
inmediatamente y el vendedor adquiere la cosa en el mismo estado jurídico en que la había vendido al comprador.

Plazo para el retracto convencional: las partes pueden establecer o no dentro de la convención el plazo durante el
cual el vendedor habrá de ejercer su derecho de rescate o retracto, este plazo nunca puede ser mayor de 5 años, si
las partes establecen un plazo mayor el legislador lo entiende reducido a 5 años siendo esta una disposición de orden
público no puede ser relajada por convenios entre las partes. Una vez terminado este plazo las partes pueden
prorrogarlo por el principio de autonomía de voluntad, la prorroga no puede pasar de 5 años más.

Derechos y Beneficios entre las partes: pueden ejercer el derecho de retracto el vendedor o sus causahabientes a
titulo Universal, en caso de pluralidad de vendedores o de herederos deben tenerse en cuenta las siguientes reglas.

Articulo 1541 C.C “Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o
cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates
parciales. En este caso si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo
en totalidad y por su propia cuenta”.
Articulo 1542 C.C “Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada
uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le
corresponde. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero”.
Articulo 1540 C.C “Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho
adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si
quisiere hacer uso del retracto”.

2. El Retracto legal: Es el derecho que tienen los comuneros de subrogarse al extraño que adquiere un derecho
en la comunidad por venta o dación en pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato y
siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente sin menoscabo.

Requisitos para el Retracto legal:

Para que sea procedente el retracto legal se necesita.
1. Que la cosa se encuentre indivisa, es decir, que no se pueda dividir y no admita cómoda división material.
2. Que el propietario se haya desprendido de la cosa por compra o dación en pago, porque si la hubiere legado o
donado no procedería el retracto legal.
3. Se limita a los bienes inmuebles mientras que el convencional puede referirse a cualquier tipo de bienes.
Efectos del Retracto legal:
Los efectos son iguales a los que produce el retracto convencional, es decir;
- Debe reembolsar al comprador no solo el precio recibido sino los gastos y costos de la venta, al igual que de
las reparaciones necesarias y las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo.
- El retracto debe ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor de 9 días a partir de la notificación que
se le haga a los comuneros siendo este un plazo de caducidad, es decir, un plazo que corre contra todo el
mundo, pudiendo ser aumentado el plazo a 40 días cuando no se consigue la notificación de los comuneros
que tienen derecho a ejercer el retracto por estar ausentes, es decir, no presentes en el lugar dicho ni tener
mandatario ni otra persona que lo represente.
- No es procedente el Retracto legal cuando un propietario vende su parte a otro copropietario ya que los otros
condueños no pueden pretender ni preferencia ni prorrata ya que la Ley da el retracto solo con relación a
adquirientes extraños.
-

Tema V. Modalidades de la Venta de bienes Muebles e Inmuebles.

Modalidades de la venta de cosas muebles: Nuestra legislación trae algunos casos en los cuales la transmisión del
Derecho de Propiedad o cumplimiento de la obligación de Dar se efectúa en un momento posterior a aquel momento
en que se celebra el contrato y entre esos casos nos encontramos,

Venta de cosas sujetas a cuenta, peso o medida: estas cosas según expresión del propio legislador no son
perfectas hasta el momento en que se pesen, se cuenten o se midan, pero cuando se dice que no son perfectas no se
está diciendo que es imperfecto el contrato porque este ya nació (se emitió el consentimiento).
Lo que se está diciendo es que para que este se perfeccione hay que contar las cosas, pesarlas o mediarlas de donde
se deduce que hasta tanto eso no ocurra la responsabilidad sobre la cosa comprada es a cargo del vendedor
recordando aquel principio de derecho que dice “las cosas perecen para su dueño”.

Articulo 1475 C.C “Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es
perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas,
contadas o medidas”.
Ejemplo en clase: compra de latas de aceite de un almacén que se quema, si aun no se contaron el numero de latas
compradas y estas perecen el riesgo lo corre el vendedor. Si ya fueron contadas el comprador.

Venta en alzada o en globo: en este caso la venta es en conjunto, es decir, se vende una totalidad, cuando esto
ocurre la transferencia de propiedad opera con la emisión del consentimiento.
Articulo 1476 C.C “Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta
inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo si las cosas se han vendido por un solo
precio, sin consideración al peso, al número, o la medida; o cuando aunque se haya hecho merito de esto, ha sido
únicamente para determinar el monto del precio”.

Venta de las cosas que acostumbran a gustarse: Serie de cosas que se venden con la condición de que el
comprador lo guste o pruebe para saber si la calidad del objeto que está comprando es la que desea y hasta que ese
comprador no guste o pruebe la cosa objeto del contrato y de su aceptación en cuanto a la calidad de la cosa no se
considera cumplido el dar y por ende no se entenderá transmitida del patrimonio del vendedor al comprador.

Venta de cosas sujetas a ensayo previo: Hay cosas que sea que están sujetas a determinado mecanismo o porque
hay que probar el material de que están hechas que se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye
previamente y es el Artículo 1478 del Código Civil que nos dice que la venta sujeta a ensayo previo se juzga siempre
hecha bajo condición suspensiva.
Ejemplo de clases: anteriormente cuando una persona vendía un vehículo a otra se acostumbraba darle un periodo de
prueba, actualmente esto no se acostumbra con vehículos pero si con cierto tipo de maquinaria. Articulo 1478 C.C “La
venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva”.

Modalidades de la venta de Inmuebles:

Venta por cabida: en materia de inmuebles, sobre todo refiriéndonos a terrenos, sucede con frecuencia que el objeto
material del contrato de compraventa, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en principio creían las
partes.
A tal efecto deben revisarse las siguientes reglas:
Articulo 1496 C.C “El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo
las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está
obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución
proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la
diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de loa veinteava parte de la
cantidad declarada”.

Ejemplo de clase: se vende una finca a cabida (supuestamente de 800m2) al medirla se determina que tiene 750m2 el
vendedor está obligado a entregar el resto o a reducir el precio. Si por el contrario en el mismo caso la finca tiene más
de lo expresado el comprador debe pagar el excedente o puede desistir si este excedente es mayor a 1/20 parte del
precio.

Tema VI. La venta con reserva de dominio

Es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir a otro llamado comprador la propiedad
de una cosa mueble por su naturaleza, una vez que este haya satisfecho la totalidad o el numero convenido de cuotas
establecidas para el pago del precio, no obstante haberle hecho entrega previa de la cosa vendida.

También podemos decir que es un contrato por el cual por voluntad de las partes que el vendedor conserve y retenga
la titularidad de la cosa mientras esté vigente el contrato.
Es un contrato que tiene relevancia jurídica a partir del consentimiento manifestado por las partes pero no se produce
la transferencia de la propiedad, el contrato es válido, perfecto, se paga parte del precio, se hace la entrega de la
cosa, el uso y disfrute de la misma lo tiene el comprador pero no ha titulo legitimo sino a titulo precario ya que es un
mero detentador de la cosa.

La venta con reserva de dominio es una modalidad de la venta, es decir, no es una venta pura y simple es una venta
sometida a un régimen especial en cuanto a la transferencia de la propiedad y en cuanto al riesgo de la cosa.
Características de la venta con reserva de dominio
1. Esta venta viene a constituir una protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de
bienes muebles facilitando de esta forma las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que esto significa tanto para
el comprador como para el vendedor.
2. En la venta con reserva de dominio el vendedor de bienes muebles queda protegido frente al comprador que se
convierta en insolvente ya que la acción civil se convierte en inútil dada su insolvencia quedando el vendedor
únicamente con la posibilidad de accionar antes los tribunales penales por apropiación indebida.
3. Con esta modalidad de venta no importa a quien se le venda ya que la ley le da al vendedor una garantía de que le
será cancelada su obligación, ya que se perfecciona con el simple consentimiento. Artículo 1161 CC.
3. En la venta con reserva de dominio aun cuando el vendedor se desprende de la cosa por cuanto lo está dando no
transfiere la titularidad siendo esta la garantía que el va a tener contra el comprador.
4. El comprador va a usar la cosa, la va a usufructuar inclusive, le va a sacar provecho y posiblemente del trabajo que
haga en el uso de la cosa obtenga beneficios que le proporcione medios para pagar.

Requisitos de la venta con reserva de dominio

1. Que se trate de una venta a crédito.
2. Que se trate de un bien mueble por su naturaleza.
3. Que el bien no esté destinado a la reventa, manufactura o transformación (materias primas)
4. Que la transferencia esta subordinada al pago del precio, con el pago de la última cuota se produce la transferencia
de la propiedad del comprador al vendedor sin que haya necesidad de que se cumpla otra formalidad.
5. El pacto con reserva de dominio no podrá tener un tiempo mayor a 5 años si se estipula un tiempo mayor este se
reduce a 5 años.
6. El documento debe contener de forma expresa las siguientes menciones: nombre, apellido, cedula de identidad,
domicilio, profesión de vendedor y comprador, descripción exacta de la cosa con referencia a su elaboración industrial
si la tiene, lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del contrato de reserva, precio de la venta,
fecha de la misma, condiciones de pago con indicación de si se han emitido letras de cambio para el pago de las
cuotas.
El documento respectivo debe ser autentico, legalmente reconocido y será extendido en dos ejemplares: uno para el
vendedor y otro para el comprador, este documento solo tendrá efecto para ter5ceros cuando cumpla con todos los
requisitos mencionados.
7. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso
8. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a 250 Bs
9. Que se haya cumplido los requisitos exigidos por la ley de ventas con reserva de dominio que para que tenga
efectos Erga Omnes debe cumplir los siguientes requisitos:
- Nombres, apellidos, domicilio, estado civil, descripción exacta de la cosa con referencia a su elaboración industrial si
la tiene.
- Lugar donde permanecerá la cosa durante la vigencia del pacto de reserva.
- Precio de la venta.
-Fecha de la misma.
- Condiciones de pago, si se han emitido letras de cambio para el pago de la venta.
- El documento debe ser autentico.
- Se debe elaborar dos ejemplares del mismo tenor y para el mismo efecto, uno para el vendedor y otro para el
comprador.
Ejemplo dado en clase: una persona con un vehículo que compro con reserva de dominio, y aun se encuentra
pagándolo, cuando transita en la autopista con el mismo es detenido por un fiscal quien le comunica que el mismo es
objeto de litigio, para que esta persona pueda demostrar que verdaderamente existe una venta con reserva de
dominio debe presentar el documento antes dicho cumpliendo todos y cada uno de sus requisitos

Efectos de la Venta con Reserva de Dominio

1. El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida por lo tanto puede oponerse al embargo de los acreedores
del comprador o de terceros, siempre y cuando llene los requisitos de oponibilidad a terceros y que el vendedor
seguirá siendo el poseedor legitimo de la cosa y aun cuando no la tenga en su poder sigue siendo el verdadero
propietario por lo que se puede oponer a las pretensiones que cualquier acreedor tenga sobre la cosa.
2. Pagado el precio en su totalidad la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de
actuación alguna del vendedor, o sea que no se cumple ninguna solemnidad adicional, automáticamente el
comprador pasa a ser propietario, pero el vendedor debe darle constancia por escrito del pago y si no lo hace el
recibo del último pago equivale al titulo.
3. El vendedor además de la clausula de buen funcionamiento debe garantizar la existencia de repuestos y servicios
técnicos durante la permanencia del contrato.
4. En la venta con reserva de dominio el comprador tiene la posesión de la cosa, corre con el riesgo desde el
momento de la tradición tiene a su cargo el pago de impuestos que gravan la cosa y es el propietario responsable a
que se refiere la ley.
5. El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia del bonus pater familiae (buen padre de familia), este
cuidado no es solo material sino también jurídico.
6. El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva de dominio sin
autorización expresa del propietario, si lo realizare el propietario pudiera reivindicar la cosa o demandar al comprador
por el pago inmediato del precio de la venta.
7. El comprador debe notificar al vendedor dentro del término de 10 días su cambio de domicilio o residencia (cuando
se refiere a vehículos); cuando se refiere a otros bienes muebles se debe indicar el cambio de lugar de lo comprado.
8. El que adquiera de buena fe en feria, mercado, venta pública o remate judicial, cosas que hayan sido vendidas con
reserva de dominio solo estará obligado a devolverlas cuando se le cancele los gastos que haya realizado.
9. Si la cosa vendida con Reserva de dominio está asegurada por el comprador se deteriora o perece el crédito del
vendedor se considera prendario a los solos efectos de poder cobrar con privilegio inherente a este de las cantidades
debidas por los asegurados.

Resolución y Pérdida del Beneficio del Término

Cuando el precio debe pagarse por cuotas la falta de pago de 1 o más cuotas que no excedan en su conjunto de la
octava parte del precio total de la venta no dará lugar a la resolución del contrato sino al cobro de la cuota o cuotas
insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado (al % de los intereses en el mercado)
conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas respectivas.
Si la resolución de la venta ocurre por incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas
salvo el derecho de una justa compensación por el uso de la cosa además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a
ello, si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnización el juez
según las circunstancias y solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de una cuarta parte del precio total de la
cosa vendida podrá reducir la indemnización de las cosas recibidas.

Pregunta hecha en clase: ¿Qué pasa si el comprador no puede seguir pagando sus cuotas? Hay dos salidas:
a. Que el comprador consiga una persona que compre el bien y que asuma la obligación.
b. Que el comprador le entregue la cosa al vendedor.
Por último decir que todo en cuanto se ventila a través de los Tribunales con relación a venta con reserva de dominio
debe tratarse por la vía del juicio breve.
(En los juicios breves los lapsos son más cortos y no hay casación).
 Tema VII. La Venta en Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es un régimen legislativo cuya dirección no es otra sino establecer la norma aplicable a la
propiedad de los diversos apartamentos en los cuales está dividido un inmueble, de allí que podemos definir los
apartamentos como aquellas construcciones independientes que tengan salida a la vía pública directamente o a través
de determinado espacio común sea que ocupe todo o parte de un piso.

La Propiedad Horizontal en Venezuela se encuentra regida por la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 18 de agosto
de 1983, según esta cada uno de los distintos apartamentos que constituyen un inmueble pueden ser objeto
independiente del Derecho de Propiedad de allí que pueden gravarse, enajenarse y ser objeto de cualquier acto
jurídico entre vivos o mortis causa y es allí que la ley establece limitaciones al aprovechamiento de cada apartamento,
imponiéndole la necesidad de dar a cada uno de ellos el uso y disfrute correspondiente. De allí que en la propiedad
horizontal cada propietario tiene el derecho de ejecutar a su dispensa las modificaciones y sus restricciones que bien
quiera hacer siempre y cuando no altere el mueble o perturbe el derecho de los demás.
Independientemente a esto la propiedad individual de los apartamentos del edificio, existe la copropiedad de las
llamadas cosas comunes.

Requisitos de la Venta de apartamentos en Propiedad Horizontal:

1. Que exista el llamado Documento de Condominio, debidamente registrado en la Oficina de Registro del
circuito done está ubicado el inmueble, este documento contendrá la descripción del inmueble y de las cosas
comunes, el valor dado al edificio, el valor dado a cada apartamento, fijándose en estos valores la porción que
tenga el propietario de las cosas comunes y a establecer los gastos y beneficios correspondientes a las
personas interesadas.
2. Los planos explicativos, los cuales deben acompañarse al Documento de Condominio para ser agregados al
cuaderno de comprobantes, los planos correspondientes a las instalaciones aprobadas por los organismos,
donde deben estar demarcadas las áreas comunes, si no ha sido registrado el Documento de Condominio no
podrá protocolizarse la venta de ningún apartamento ni de local comercial.
3. Que quien recibe todo o parte del precio, en dinero o en instrumento negociable, sea el propietario del terreno
donde se va a construir el edificio y que destine dichos fondos a financiar la construcción.
4. Que quien reciba todo o parte del precio pague intereses al adquirente a la tasa corriente en el mercado
inmobiliario.

La administración en la Propiedad Horizontal Todo lo relativo a la administración de un edificio en propiedad

horizontal se rige por lo que establezca el Documento de Condominio, en el cual se acostumbra a prever
minuciosamente tanto las obligaciones, como los deberes de los co-propietarios. La administración de los inmuebles
(no casas) de que trata la Ley corresponderá a la Asamblea General de co-propietarios, a la Junta de Condominio y al
administrador.

La administración de los inmuebles corresponde:

1. En primer lugar a la Asamblea General de copropietarios.
2. La Junta de Condominio.
3. El Administrador.

La Junta de Condominio deberá estar integrada por 3 propietarios por lo menos y 3 suplentes que llenarán la falta
en orden a su elección, serán designados por la Asamblea de Co-propietarios y sus integrantes durarán 1 año en el
ejercicio de sus funciones, pudiendo ser reelectos. De su seno se nombrará un Presidente.

Esta Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días luego de haberse protocolizado la venta del 75% de
los apartamentos del edificio, la Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá atribuciones de vigilancia
y control sobre la administración, igualmente debe convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Propietarios,
proponer la destitución del administrador, velar por el uso que se haga de las cosas comunes e igualmente velar por el
correcto manejo de los fondos por parte del administrador.

Igualmente la Asamblea de Co-propietarios designará por mayoría de votos una persona Natural o Jurídica para que
desempeñe las funciones de Administrador por un periodo de 1 año sin perjuicio de revocarla en cualquier momento
o reelegirla por periodos iguales. A falta de nombramiento oportuno del administrador este será nombrado por el Juez
de Municipio a solicitud de uno o más propietarios, este nombramiento realizado por el Juez debe recaer
preferentemente en uno de los propietarios. El administrador debe prestar Fianza por su gestión.

Ley de Propiedad Horizontal: artículos 34, 35, 36, 38 y 44.

Preguntas en clase:
¿Cual es la parte común más importante de un edificio? R: el terreno, pues es la garantía que pudiere tener por
ejemplo un prestamista.
¿Si usted vive en la planta baja y se le pide una cuota extraordinaria para reparar el ascensor, puede usted negarse?
R: No, pues al constituir el ascensor un área común queda usted obligado a aportar para dichas cargas.

Ley de Venta de Parcelas

La venta de parcelas es un contrario por el cual se da en venta un bien inmueble por su naturaleza en forma
fraccionada por porciones independientes, con la obligación de realizarla mediante oferta pública y que la persona el
vendedor garantice los servicios básicos, es decir, se obligue a dotar a la parcela de los servicios indispensables. Para
interpretar el análisis del concepto de venta de parcelas en primer lugar que se trata de la venta de una extensión de
terreno que se puede vender de forma fraccionada o independientemente una de otra.
Esa extensión de terreno puede encontrarse en la ciudad o en el campo, esto es inverosímil. Debe hacerse mediante
oferta pública.
En clase se pregunto si un aviso en la vía ofertando una parcela constituía una oferta pública. La respuesta del
profesor fue NO.

Entre los requisitos de la oferta pública:

1. Para proceder a la venta de parcelas necesariamente el propietario o los co-propietarios deben registrar ante
la Oficina de Registro correspondiente el Documento de Urbanización o Parcelamiento, el mismo en el cual se
hará constar:
a) La voluntad de destinar el inmueble a la venta por parcelas.
b) La denominación del inmueble, su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan
para darlo a conocer.
c) La relación cronológica realizada en los últimos 20 años anteriores al proyecto.
d) El porcentaje (%) que representa el valor atribuido a cada parcela en relación al valor fijado a la totalidad
del Parcelamiento.
2. Le queda prohibido al Registrador la protocolización del Documento de Parcelamiento que no contenga
todas las menciones exigidas anteriormente, lo mismo que en caso de la protocolización de reformas y
modificaciones que fueren aprobadas por los organismos correspondientes con posterioridad a la
protocolización del documento inicial.
Igualmente este documento debe ser acompañado por los planos arquitectónicos y por el proyecto de
urbanización y parcelamiento con el fin de que sean agregados al cuaderno de comprobantes.
3. Tampoco el Registrador debe protocolizar ningún documento de Urbanización o Parcelamiento por oferta
pública si este ha sido dado en garantía hipotecaria, si no consta en forma autentica la autorización del
acreedor hipotecario para tal destino.
4. El propietario que proceda a la enajenación de parcelas sin haber protocolizado el contrato será castigado a
petición de parte interesada con prisión de 5 a 20 meses y afectado el contrato de nulidad relativa.
TODO LO RELATIVO A PROPIEDAD HORIZONTAL SE APLICA IGUALMENTE A VENTA DE PARCELAS.

Tema VIII. El Arrendamiento

Concepto: Es un Contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a transferir temporalmente
el uso y goce de un inmueble a otra persona llamada arrendataria, estando obligado esta ultima a pagar un canon
mensual.
El tiempo del Contrato de Arrendamiento en Venezuela será de 1 año, pudiendo ser renovado con preferencia de
alguno de los contratantes, incluso puede el arrendatario manifestar antes de vencer el Contrato su voluntad de no
continuar con el mismo sin tener que pagar los cánones restantes, en la antigua Ley había Contratos a tiempo
determinado y a tiempo indeterminado, en la antigua ley si el arrendatario dejaba el inmueble debía pagar los
cánones restantes.
El Contrato de Arrendamiento debe ser suscrito por las partes contratantes en 3 ejemplares uno para el
arrendador, otro para el arrendatario y el restante para la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Viviendas.
A estos Contratos de Arrendamiento se les debe anexar la Resolución mediante la cual el organismo respectivo
(Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas) fija el canon de Arrendamiento correspondiente, so
pena de nulidad los que violen o violenten lo establecido deben otorgar un nuevo contrato.
Los Contratos de Arrendamiento se deben realizar en moneda de curso legal, aquellos Contratos que hayan sido
celebrados en moneda extranjera, antes de la entrada en vigencia de la nueva Ley, se adecuarán a las
formalidades establecidas en un lapso de 30 días continuos a partir de la entrada en vigencia de esta.
 También debemos decir que cuando haya ruptura del grupo familiar que ocupe una vivienda arrendada y esta
disolución sea por divorcio, separación de cuerpos, finalización del concubinato y el que tiene suscrito el Contrato
de Arrendamiento decide mudarse de esa vivienda no renovar el contrato el otro cónyuge tendrá derecho a
permanecer en esa vivienda.

Oportunidad para la cancelación del canon

Es competencia de la Superintendencia la fijación del canon de arrendamiento mensual en los inmuebles
regulados, este pago será mensual y debe hacerse en los primeros 5 días hábiles siguientes al vencimiento de
cada mes, en ningún caso podrá exigirse el pago del canon por anticipado.
El procedimiento de la cancelación se debe hacer de la siguiente manera:
1. El pago del canon de arrendamiento debe efectuarse en una cuenta corriente, en una institución bancaria que
debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no debe ser clausurada durante la vigencia de la relación
arrendaticia.
2. No se considerará moroso al arrendatario cuando el arrendador haya clausurado la cuenta por lo que no
podrá demandar la deuda.
3. Igualmente el arrendador debe entregar al arrendatario un recibo de pago.

Tema IX. Los Desalojos

Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando la acción se fundamente en las
causales siguientes Causales de desalojo:
1. Cuando el arrendatario haya dejado de pagar 4 cánones de arrendamiento sin causa justificada.
2. En la necesidad también justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes
consanguíneos dentro del 2°.
3. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos contra vivienda o disposiciones
legales, o haya cambiado el uso o destino para el cual fue arrendado.
4. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores a los provenientes del uso del mismo, o haya
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario haya vulnerado disposiciones de normas reguladoras de la convivencia ciudadana.

CUANDO EL DESALOJO ES PRODUCTO DE LA NECESIDAD JUSTIFICADA DE OCUPAR EL INMUEBLE EL

ARRENDADOR DEBE DEMOSTRATLO CON PRUEBA CONTUNDENTE ANTE LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA Y
JUDICIAL.

Procedimiento Previo a las demandas por desalojo:

Antes de proceder a demandar por desalojo hay que agotar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Viviendas el Procedimiento de Conciliación.
El interesado debe consignar solicitud escrita debidamente motivada y comunicada por ante el Ministerio Para el
Poder Popular Con Competencia en Vivienda y Habitad, en la cual se expondrán los motivos que le asisten para
solicitar la restitución del inmueble y por lo tanto el desalojo de los sujetos objeto de protección de conformidad con la
ley.
El funcionario competente procederá a citar a la otra parte para que comparezca junto a su abogado a exponer las
defensas y alegatos a la que crea tener Derecho, esta Audiencia Conciliatoria no podrá darse en menos de 10 días
hábiles ni más de 15 contados a partir de practicada la citación. Si la persona manifestare no tener abogado el
funcionario actuante debe citar a la defensoría especializada en materia de vivienda, suspendiendo el procedimiento
hasta que comparezca el defensor designado, fijando en ese momento la fecha conciliatoria y notificando a los
interesados, si esta persona no comparece al acto conciliatorio se declara desierto el acto, se fija una nueva
oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes, si una vez fijada la nueva oportunidad y se verificase la
incorporación de alguna de las partes el operador de justicia procederá a dictar la decisión.
La inasistencia del solicitante a la última audiencia fijada se considera desistimiento dando fin al procedimiento. Esa
audiencia conciliatoria se realizará en presencia de todos los interesados y será presidida por el funcionario
designado a tal efecto, para lo cual se levantará un acta y los presentes suscribirán la misma, cuando no hubiere
acuerdo entre las partes el funcionario actuante deberá motivar la decisión correspondiente con arreglo a los
argumentos y alegatos presentados. Si la solicitud fuere favorable ante la parte sobre la cual obra la solicitud el
funcionario dictará una resolución sobre la cual dicha parte quedará protegida.

¿En qué consiste la demanda de Desalojo? Las demandas de desalojo sobre inmueble destinado a vivienda se
sustanciaran y sentenciaran de conformidad a las disposiciones establecidas en el procedimiento contenido en la ley,
una vez cumplido este procedimiento antes descrito independientemente de la decisión las partes podrán acudir a los
órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones, no podrá acudirse sin el cumplimiento del
procedimiento previo. El procedimiento se inicia por demanda escrita, dándole cumplimiento a la normativa descrita en
el Código de Procedimiento Civil para el juicio ordinario, al libelo de la demanda le debe acompañar todas las pruebas
documentales de que se disponga, así como la estipular si va a haber testimoniales que participen en el proceso.
El Tribunal se pronunciará sobre la admisión de la misma dentro de los 3 días de despacho siguientes a la recepción
de la demanda y sus recaudos. Si hay errores en el libelo el Tribunal está en la obligación de señalarlos a la parte
actora en el auto de admisión y una vez ordenada sus correcciones estas deben ser subsanadas dentro de los 3 días
de despacho siguientes, a partir de allí se fijará el día y la hora de la audiencia de mediación, la cual se celebrará al
5to día de despacho siguiente contado a partir de que conste en autos la citación del demandado.
La Audiencia será Oral y pública, presidida por el Juez y con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados,
de cada audiencia se levantarán un acta en la cual deberá constar lo ocurrido. La audiencia de la mediación también
será oral y de la misma forma que la anterior. El juez dará por concluido el proceso mediante sentencia que dictará de
forma oral y de inmediato homologando el acuerdo que tendrá efecto de cosa juzgada.

Efectos de la contestación de la demanda. Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo
establecido, no promoviera pruebas y la acción no fuere contraria a derecho el Tribunal procederá a dictar sentencia
dentro de los 5 días de despacho siguientes. El demandado podrá promover pruebas que le favorezcan en el plazo
de 8 días de despacho siguientes a la oponibilidad de la contestación en el caso de promoverse pruebas. Las mismas
se evacuaran en el lapso probatorio establecido en este procedimiento.

De las cuestiones previas. E la contestación de la demanda el demandado podrá oponer conjuntamente todas las
cuestiones previas que considere pertinentes establecidas en el artículo 346 CPC, las cuales serán sustanciadas,
decididas y apreciadas por el juez de acuerdo con el CPC.

La reconvención-. En el acto de la contestación de la demanda, el demandado podrá proponer y reconvenir siempre

y cuando el tribunal sea competente por la materia y la cuantía y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza, se
pronunciara sobre la admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o el día e despacho siguiente,
admitida la reconvención tendrá lugar dentro de los 10 días de despacho siguientes y no se admitirá la consignación
de cuestiones previas salvo las establecidas en los numerales 9, 10 y 11 del artículo 346 CPC, las cuales se decidirán
en la sentencia de fondo. Contra la negativa de la reconvención se oirá el recurso de la reconvención
independientemente de su cuantía.

Tema X. La Preferencia Ofertiva

De la preferencia ofertiva: El Derecho que corresponde al arrendatario para que se le ofrezca en venta y en primer
lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble arrendado. Solo será acreedor de la preferencia ofertiva el
arrendatario que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Esto debe hacerlo el propietario al arrendatario mediante documento autenticado expresándole de esta manera su
derecho de preferencia en dicha comunicación debe indicarse el precio establecido por la Superintendencia anexando
la copia en el documento, se deben establecer las condiciones de la venta, su modalidad, la dirección donde debe
recibir la respuesta, el documento de propiedad del inmueble, el documento de condominio (si es propiedad
horizontal), una certificación de gravamen debiendo ser entregada está notificación personalmente al arrendatario que
ocupe el inmueble, de lo contrario no tendrá valor alguno. En las condiciones y modalidades de pago no se podrá
exigir el pago de contado, ni se podrá exigir un plazo menor de 1 año para lograr el crédito hipotecario, tampoco será
exigible la entrega de Arras o cualquier otro valor imputable al precio definitivo de la compra-venta como garantía del
cumplimiento de la obligación, si se podrá colocar ninguna clausula que contemple la posibilidad de resolver el
contrato por parte del oferente de manera unilateral. Una vez cumplida la oferta es obligación del arrendatario
responder o contestar de manera escrita dentro de los 90 días calendarios siguientes al ofrecimiento si acepta o no el
mismo, transcurrido ese lapso sin que hubiese aceptado el arrendatario, el propietario quedará en libertad de dar en
venta el inmueble a terceros bajo las mismas condiciones del ofrecimiento inicial, La extinción del ofrecimiento se
producirá pasado 1 año contado a partir de la fecha del rechazo o aceptación sin que se hubiere efectuado la venta a
terceros quedará sin efecto dicho ofrecimiento debiendo en consecuencia hacer una nueva oferta al arrendatario para
cualquier otra negociación que pretenda celebrar. Toda venta a un tercero de la vivienda que se ocupa por un
arrendatario sin que haya sido notificado este a los fines de que ejerza su derecho de preferencia es nula.

Cuando una persona, ya sea natural o jurídica haga la venta del propietario deberá hacerla mediante mandato, dando
fe de vida del poderdante. Cuando es persona jurídica debe presentarse el acta constitutiva a donde se haga mención
del otorgamiento del poder y última declaración de impuestos sobre la renta, el propietario de un inmueble destinado
a vivienda amen de los criterios señalados deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de
acuerdo a lo siguiente:
1. Cuando exista una relación arrendaticia entre 10 y 20 años, el descuento será de 10%.
 2. Cuando exista una relación arrendaticia entre 21 y 30 años, el descuento será de 15%.
3. Cuando exista una relación arrendaticia entre 31 y 40 años, el descuento será de 20%.
4. Cuando exista una relación arrendaticia entre superior a 41años, el descuento será de 25%.
El que haga caso omiso a lo dispuesto en la ley será sancionado.

Del Retracto Legal Arrendaticio: Es el derecho que tiene el arrendatario a subrogarse en las mismas condiciones
estipuladas en el documento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble por venta o cualquier tipo
de preferencia del contrato de arrendamiento, cuando esto ocurra debe cumplir el arrendatario con algunos requisitos
establecidos en la ley según el caso. Este Derecho de Retracto debe ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo
de 180 días hábiles contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el
adquirente mediante documento público.

Del reintegro: En los inmuebles sometidos a regulación quedan sujetos a reintegro todas aquellas cantidades que el
arrendatario haya pagado de más sobre el canon de arrendamiento máximo mensual establecido por la
Superintendencia.

Procedimiento para el reintegro por el cobro indebido. Se hará conforme a la ley de arrendamiento, igualmente la
acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos de arrendamiento prescriben a los 10 años a partir de la
fecha en que haya quedado definitivamente firme la ultima fijación del canon de arrendamiento por la
Superintendencia.
Estos reintegros pueden compensarse a solicitud del arrendatario si se considera a este en estado de insolvencia
cuando el monto del reintegro sea igual o superior a lo que le corresponde pagar por canon de arrendamiento.
Estas cantidades serán objeto de intereses regulados con relación a los principales entes financieros del país con
relación a las tasas de intereses fijadas por el Banco Central de Venezuela. Queda totalmente prohibido el exceso de
cobro bajo coacción siendo objeto de sanción la violación de estas disposiciones.

Jurisdicción especial inquilinaria: La competencia judicial en el aérea Metropolitana de Caracas corresponderá a

los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo en lo relativo a la impugnación de los actos
administrativos emanados de la Superintendencia y en el resto del país corresponde a los Juzgados de Municipio o
los de igual competencia en la localidad de que se trate en cuyo caso a tales juzgados del interior de la República se
les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativa en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás
procedimientos de Tribunales en materia inquilinaria será competencia de los Tribunales de la Jurisdicción Ordinaria.

Tema XI. El Mandato

Es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o más negocios por
cuenta de otro que lo ha encargado de ello. (1684 C.C.) La definición que nos da este artículo a criterio del Dr. Juan
Cabeza es defectuosa, ya que en vez de decir que una persona se obliga a hacer una cosa por medio de otra debía
decir; que se obliga a representarla por lo que estaría mejor definida de la siguiente manera “Es un contrato por el
cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a representar a una persona o a uno o varios negocios”.

Requisitos:
1. Es un Contrato consensual, unas veces es a título gratuito y otras a título oneroso según sea o no
remunerado.
2. Es unilateral cuando es gratuito porque las obligaciones recaen sobre el mandatario y es bilateral cuando es
asalariado porque en esas circunstancias se crean obligaciones reciprocas simultaneas.

Clases de Mandato:
1. Mandato Convencional: es el que resulta de un contrato.
2. Mandato legal: proviene directamente de la Ley (marido, tutor, etc.).
3. Mandato Judicial: es el que confiere el Juez cuando por ejemplo nombra defensor a un ausente.
4. Mandato Especial: Es aquel relativo a un solo negocio o varios negocios o intereses del mandante y puede
contener facultades limitadas con referencia a su objeto.
5. Mandato General: No comprende más que los actos de administración, para poder transigir, enajenar,
hipotecar, o hacer cualquier otro acto que exceda de la simple administración ordinaria, el mandato debe ser
expreso, el mandatario debe limitarse a cumplir lo que está expreso.
 Obligaciones del mandatario-.
1) Está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de famila y responde no solo del dolo
sino también de la culpa en la ejecución del mandato. Ejemplo-. Responde de dolo si abandona el mandato
para aprovecharse personalmente del negocio encomendado, si traiciono los secretos del mandante.
En cambio en la responsabilidad por culpa se aplica rigurosamente cuando el mandato es gratuito.
2) Rendir cuentas, las cuales deben ser en términos precisos y claros año por año, igualmente tiene el
mandatario la obligación de abonar al mandante lo recibido en virtud del mandato.
Obligaciones del mandante.
1) Rembolsar los avances y gastos hechos para la ejecución del mandato, por ejemplo “te he encargado de
comprar en mi nombre unas reses, estoy obligado a pagar el precio de dichos reses al vendedor “ “te he dado
poder para vender mi casa y estoy obligado a hacer la tradición de la casa y responder por saneamiento”.
2) También tiene el mandante la obligación de de pagarle salario si se ha prometido, convirtiendo el contrato en
bilateral y oneroso.
3) El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las pérdidas que este haya sufrido con ocasión a
la sujeción si no se le puede imputar falta alguna. Ejemplo-. Si el mandatario fue robado durante el viaje que
emprendió por cuenta del mandante, si se le murió el caballo donde iba, etc.

Extinción:
1. El mandato se extingue por la revocación del mismo, el mandante puede hacer la revocación en todo tiempo y
sin expresar los motivos por los cuales revoca, en la inteligencia que debe satisfacer al mandatario sin
remuneración integra y los gastos que hizo por su encargo.
 Todos los poderes deben ser notariados salvo que sea para contraer nupcias o algún otro especialismo que
debe ser registrado.
2. También se extingue el mandato por la renuncia del mandatario por la renuncia del mandatario sea de forma
expresa o tacita y no produce efectos si no se le dirige al mandante, la renuncia extingue el mandato, desde
que sea notificada al mandante, pero si se le está perjudicando el mandatario debe ser indemnizado a
menos que se le pueda continuar con el ejercicio del mandato sin perjuicio.
3. También se extingue por muerte de cualquiera de las partes, interdicción, quiebra, cesión de bienes del
mandante o mandatario.
4. Inhabilitación de cualquiera de las partes.

Tema XII. La Transacción

Es un acuerdo para evitar un juicio, o si ha comenzado una forma de cortarlo, cediendo ambos litigantes una parte de
sus derechos, el Código Civil nos dice que es un contrato por el cual las partes dando, prometiendo o reteniendo cada
una alguna cosa evitan la provocación a un pleito o poner término al que había comenzado.
También nos señala una serie de limitaciones a las transacciones entre otra que no puede transigir, quien no tiene
facultad para disponer, enajenar los bienes sobre los cuales versa la transacción, tampoco se puede transigir los
derechos irrenunciables, por ejemplo; ceder los derechos de patria potestad de una persona o transarse en asunto
penal.
Cuando hay asunto penal no se admite la transacción sobre el delincuente y la víctima, pues el derecho penal no es
renunciable, en lo que se puede transigir es en la parte de indemnización de la victima lo que se trataría de materia
civil.
Recuerdese que para que un apoderado pueda transigir en nombre de su poderdante, el poder debe estar autorizado
expresamente.
La jurisprudencia que se maneja en lo que a materia de transacción se refiere a la que se forma para poner fin a un
juicio, no al que lo evita. Con esto queremos significar que la transacción es básicamente de tipo procesal y no de
derecho sustantivo, también podemos decir que es un acto jurídico bilateral por el cual las partes haciendo
concesiones reciprocas extinguen obligaciones litigiosas o dudosas.
La transacción integra de un contrato civil cuya proyecciones procesales y un sustitutivo de la sentencia ya que
puede poner fin a un pleito en curso, con efecto de cosa juzgada entre las partes.
Toda transacción presupone la existencia de un litigio existente o eventual, por otro lado si el litigio ya no esta
pendiente la transacción es nula, por el contrario si el litigio está pendiente la transacción se llama judicial y se
caracteriza porque pone fin al pleito, en principio esta solo puede celebrarse antes de que se firme sentencia
definitivamente firme en el juicio pero puede intentarse después cuando haya la posibilidad de ejercer recursos.
Si el litigio es eventual la transacción se denominara extrajudicial.
Es transacción la que solo termina o evita el litigio sobre las cuestiones controvertidas, no se requiere que exista
proporcionalidad entre las concesiones de las partes en cuyo caso constituye una transacción.
En el llamado desistimiento en el cual cada una de las partes asume la obligación de pagar sus respectivos gastos y
costos procesales.