Ing. Jeysson Torres.

Avaluador Profesional
Ingeniero Agrícola. Asociaciones Gremiales: CIV 188127, ASAPROVE 2432

INFORME TÉCNICO
DE AVALÚO

TERRENO

PROPIETARIA María Francisca Rafaela Rojo Montilla

SOLICITANTE Yenny Adriana Duran Rojo
ANTIGUO FUNDO SAN PABLO, MUNICIPIO TRUJILLO;
UBICACIÓN
PARROQUIA CRISTOBAL MENDOZA, ESTADO TRUJILLO
FECHA 11 DE SEPTIEMBRE DE 2015
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ÍNDICE DE CONTENIDO

RESUMEN EJECUTIVO

INTRODUCCIÓN

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD

DESCRIPCIÓN DEL BIEN VALORADO

METODOLOGÍA DE VALORACIÓN

AVALÚO

CONCLUSIÓN

ANEXOS

 FOTOGRAFÍAS DEL INMUEBLE

 CREDENCIALES DEL EXPERTO

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RESUMEN EJECUTIVO

Estimada:
YENNY ADRIANA DURAN ROJO
Presente

De acuerdo con sus instrucciones se procedió a realizar el avalúo del

inmueble representado por un terreno urbano; ubicándose en el Antiguo
Fundo San Pablo, Municipio Trujillo; Parroquia Cristóbal Mendoza,
Estado Trujillo.
Se efectuó una inspección el día 11 de Septiembre de 2015 para
determinar: Croquis de distribución del inmueble, mediciones de áreas, y
fotografías.
En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado
para el cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la
tasación, por lo cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la
información recolectada, clasificada y analizada.
Efectuados los análisis correspondientes resultó que Terreno tiene un
valor de: CIENTO TREINTA Y OCHO MIL SETENTA Y UNO CON SESENTA
CÉNTIMOS (Bs 138.071,60).

Atentamente:

Jeysson Torres
C.I. 14800114
Avaluador Profesional
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INTRODUCCIÓN

Es importante para muchas personas determinar el valor real de cualquier

bien mueble o inmueble, que les permita realizar actividades comerciales
fácilmente, es por ello que este informe de avalúo, tiene como objeto
determinar el valor (justiprecio) del inmueble, representado por un terreno
urbano ubicándose en el Antiguo Fundo San Pablo, Municipio Trujillo;
Parroquia Cristóbal Mendoza, Estado Trujillo.

Para valorar el terreno urbano una vez efectuado la inspección del mismo,
se acudió al Registro Inmobiliario Subalterno de los Municipios Trujillo,
Pampan y Pampanito, con el fin de obtener referenciales de operaciones de
compra y venta de terrenos urbanos similares en torno a los últimos dos
años.
El presente informe incluye: El certificado de imparcialidad, una
descripción del inmueble, una explicación sobre la metodología empleada
para el avalúo, el avalúo como tal, su resumen, conclusiones y anexos.
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CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD

Quien suscribe, Jeysson Torres, titular de la Cédula de Identidad N°

14.800.114, ingeniero Agrícola, inscrito en el Colegio de ingenieros de
Venezuela, bajo el N° 188127; Avaluador registrado en ASAPROVE bajo el
N°2432 ; certifico:
1. El informe técnico de avalúo que presento es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente aceptados.
2. No he sido influenciado por ninguna intención o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo más mínimo los procedimientos, metodología,
levantamiento de datos, convicciones, criterios, consideraciones especiales y
conclusiones.
3. No tengo ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni
presente ni futuro.
4. No me liga, con el cliente ni con el propietario del bien, lazos familiares ni
de ninguna índole, de manera que he sido contratado para la realización del
informe técnico, únicamente en mi carácter de profesional competente y
consciente de mis deberes y responsabilidades
5. Los datos obtenidos de terceras personas o archivos de instituciones
privadas o públicas, necesarios para la realización del estudio de valoración,
son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador.
6. No he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que
pueda influir en el resultado del informe técnico.

Jeysson Torres
C.I. 14800114
Avaluador Profesional
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DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE VALORADO

TERRENO URBANO

INMUEBLE AREA (m2) CARACTERÍSTICAS

TERRENO URBANO
Topografía: plana
TERRENO 246 Forma: polígono irregular
URBANO Acceso: Eje Vial Trujillo-Valera
Ubicación: Lateral
Entorno físico: zona urbana
Tenencia del terreno: Municipal “Donación”
Régimen de propiedad: privada (familiar)
Otros: servicios públicos y equipamiento urbano.
Superficie arrojada en Inspección medida con GPS
Garmin 76Csx: 246 m2
Linderos Inspección:
NORTE: Terrenos ocupado por María Rojo y Luis
Cuello.
SUR: Terrenos ocupado por Luis Blanco y Yenny
Duran.
ESTE: Terrenos ocupado por Yenny Duran y María
Rojo.
OESTE: Terrenos ocupado por Luis Cuello y Luis
Blanco.
Superficie según documento: 120 m2
TOTAL 246
Linderos y medidas particulares según
documento:
POR EL FRENTE: Camino Vecinal (12,70 m).
POR EL FONDO: Terrenos propiedad de la
Alcaldía (12,70 m).
POR EL LADO DERECHO: Propiedad de Carlos
Blanco (9.50 m).
POR EL LADO IZQUIERDO: Propiedad de María
Rojo (9,50 m).

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METODOLOGÍA DE VALORACIÓN PARA TERRENOS

URBANOS SIN CONSTRUCCIÓN

Para la valoración del terreno primeramente se efectuó una inspección

para determinar: Aspectos legales (identificación del inmueble, identificación
del propietario, modalidad de tenencia del inmueble, linderos), Aspectos
físicos (ubicación política y práctica, forma, topografía, y área), Aspectos
socioeconómicos (servicios públicos, acceso y vialidad), Consulta de las
operacioness de compra y venta (referenciales) de terrenos sin construcción
bajo la misma zonificación en torno a los últimos dos años por ante el
Registro Subalterno de los Municipio Trujillo, Pampa y Pampanito, Se aplicó
el método directo tradicional basado en la comparación del bien que es
objeto de investigación con los más similares posibles en cuanto a sus
características, siendo necesario su homogeneización en cuanto al tiempo y
al área, Para el ajuste por acción del tiempo se utilizó el índice nacional de
precios al consumidor (INPC) publicado mensualmente por el Banco Central
de Venezuela, Para el ajuste de áreas se aplicó la técnica de Chauvenet.

ANÁLISIS URBANO

El bien inmueble objeto del presente avalúo se encuentra ubicado en

el Antiguo Fundo San Pablo; Parroquia Cristóbal Mendoza, Estado Trujillo,
una de las parroquias que conforman el Municipio Trujillo, sus coordenadas
geográficas son: LAT N 08057'00” Y 09°31’30’’ , LONG W 70° 35’00” Y
70°01’30’’, el clima predominante en casi la totalidad del estado según la
clasificación de Köeppen es clima de sabana (Aw), con una temperatura
media anual aproximada de 23,5 °C y precipitaciones que alcanzan los 936

mm al año. Presenta una excelente ubicación, si se considera su proximidad

al Seguro Social de Trujillo actualmente en construcción, también al Núcleo
Universitario Rafael Rangel (NURR), estación de servicias La Concepción,
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Urbanización El Prado, y Urbanización tres Esquinas, entre otros. Un

aspecto de mucha importancia es que por esta zona transitan prácticamente
todas las líneas tanto urbanas como extraurbanas.

Ubicación Geográfica del Inmueble. Tomado de www.google.com/intl/es/earth/

AVALÚO DEL TERRENO URBANO

Referenciales de compra-venta. Registro Inmobiliario Subalterno de los
Municipios Trujillo, Pampan y Pampanito

Monto
Área Nº de Fecha de
N° Vendedor Comprador Operación 2 Ubicación
(m ) Registro Registro
Bs.

1 Humberto Parilli Dnnis Quintero 10000 162.21 M unicipio Pampanito Parroqui. La Concepcion 2014-89 06/01/2014

2 Humberto Parilli Editmar Rojo 10000 172.78 M unicipio Pampanito Parroquia La Concepcion 2014-88 03/02/2014

Cerca de La Quebrada M ucuche, Carretera

3 Ramon Fernandez Aura Fernendez 100000 507.87 2012-435 10/02/2014
Trujillo-Pampanito

4 M aria Zerpa Edixon M oron 200000 450 M unicipio Pampanito Parroquia Pampanito 2015-43 10/02/2014

5 Flor M ontilla Vladimr Gonzalez 160000 101.833 M unicipio Pampanito Sector M ucuche 2015-471 07/10/2014

6 Uvaldo Rojo Derbis Urrieta 200000 160 Carretaera M ucuche 2012-767 15/12/2014

7 Vicente M arquez Uvaldino Raga 80000 160 M unicipio Pampanito Variante M ucuche 2012-767 20/01/2015

Parroquia Tres Esquinas Urbanizacion Tres

8 Juan Cardenas M iguel Albarran 375000 675.45 2014-1377 21/01/2015
Esquinas Sector 1
M unicpio Pampanito Parroquia La Concepcion
9 Ana Faria Jose M arin 300000 711.8 2013-1693 31/03/2015
El Bucaral

10 Jean M ontilla Carmen Avalone 100000 696 M unicipio Pampanito Parroqui. La Concepcion 2015-48 06/05/2015
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CALCULOS ESTADISTICOS
MÉTODO DIRECTO TRADICIONAL

Partiendo de los referenciales antes descritos, una vez homogeneizados

los mismos en cuanto al tiempo y al área, se obtuvo el valor del terreno:
Una vez aplicado el ajuste del tiempo, el precio unitario de terreno
resulto en 561,27 Bs/m2.
En este sentido, se aplicó la técnica de Chauvenet:

Toma de decisión = Sv / Sp 561,27 Bs/m2

Area a valorar 246 m2
Valor del terreno = 138.071,60 Bs

VALOR DEL TERRENO URBANO: 138.071,60 Bs.

CONCLUSIONES

Por todo lo antes expuesto, el valor del bien inmueble en referencia,

asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL SETENTA Y
UNO CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs 138.071,60).

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FOTOGRAF ÍA
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CREDENCIALES DEL EXPERTO

COLEGIO DE INGENIEROS DE VENEZUELA

ASOCIACION CIVIL DE AVALUADORES

PROFESIONALES VENEZOLANOS
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