Ing. Roberto C., Callehuanca Pino Ing.

Telmo Luis, Mejía Herbozo

Perito Judicial  Perito Judicial
CIP N° 38921 CIP N° 44303

Expediente: 00056-2021-0-1310-JP-CI-01

Especialista: Requena Urbano Thalia Isabel

Materia: Obligación de Dar Suma de Dinero

Sumilla: Informe Pericial y solicitud de endose

de Honorarios Profesionales

SR. JUEZ DEL JUZGADO CIVIL – SEDE CHANCAY

ROBERTO CLAUDIO, CALLEHUANCA PINO y TELMO LUIS MEJIA HERBOZO,

ambos Ingenieros Civiles, con registro del Colegio de Ingenieros N°s 38921 y 44303,
respectivamente peritos designados por su despacho en los seguidos por Caja Municipal de
Ahorro y Crédito de Ica SA con Mariluz Benites Percy Ceferino y Tarazona Julca
Teolinda Máxima, sobre Obligación de Dar Suma de Dinero, ante Ud. con todo respeto
presentamos nuestro informe pericial siguiente:

I. DATOS GENERALES
1.1. Objeto de la Valuación
Con Resolución Número Cinco del 21 de Abril del 2022, se dispone la designación de dos
(02) peritos ingenieros civiles para que, “presenten su informe de verificación de tasación del
inmueble ubicado en Manzana “B” Lote 9 – Pueblo Joven Juan Velasco Alvarado , del
distrito de Chancay, provincia de Huaral, departamento de Lima ,”.
1.2. Ubicación del Inmueble
El inmueble (Fotos 1 y 2) se encuentra ubicado en la Manzana B Lote 9 – Pueblo Joven Juan
Velasco Alvarado, del distrito de Chancay, provincia de Huaral y departamento de Lima.
Físicamente en la fecha se ubica con frente a la Avenida José Olaya sin número.

Coordenadas UTM WGS-84: 252,886 E – 8’718,853 N

Se adjunta esquema de ubicación.
1.3. Descripción y Características del Predio
Descripción:
Se trata de una casa – habitación de dos pisos (Fotos 01 y 02), de material noble, puerta de madera hacia la
calle con ventanas sistema Nova.

El inmueble fue formalizado en su inscripción registral por la ex COFOPRI, por lo que sus planos figuran
en el sistema GEOLLACTA.

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De la inspección de campo :
El dia 07 de mayo, nos constituimos al lugar donde se ubica el inmueble, se tocó la puerta y
no nos atendió nadie, los vecinos indicaron que si se trataba del domicilio de los demandados.
No se pudo ingresar al inmueble y verificar la distribución ni las características técnicas
interiores de la edificación.
Área del Terreno:
Registralmente el área del terreno es de 272.10 m2

Área Construida:
En vista que no se permitió el ingreso al inmueble, se asume para cada piso un área construida
de 85 m2 para cada piso. Esta área se deduce del estudio a escala de la fotografía satelital y la
inspección de campo. Por consiguiente :

Area Construida del 1er Piso = 85.00 m2

Área Construida del 2do Piso = 85.00 m2
------------
TOTAL AREA CONSTRUIDA = 175.00 m2

Esta área construida se corrobora haciendo un estudio de las fotografías satelitales del
aplicativo Google Earth,

1.4. Fecha de Valuación

Junio 2022

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 Inspección Ocular
Infraestructura de Servicios del Entorno,
El entorno donde se encuentra ubicado el inmueble cuenta con infraestructura urbana
completa (Foto 3), como redes de agua potable, redes de desagüe, redes de energía eléctrica
además de pistas, veredas y jardín.
La zona es popular, se trata de un asentamiento humano producto de una invasión, el cual con
el tiempo ha logrado la ejecución de obras de habilitación urbana.
Zonificación:
Físicamente en el entorno del inmueble, se advierte la construcción de edificaciones con uso
de vivienda unifamiliar por lo que califica como zonificación RDM (Residencial de Densidad
Media)
Edificación.
Se asume que la edificación ha sido construida con las siguientes características técnicas:
- Muros: Ladrillo k.k. con columnas y vigas de amarre de concreto armado.
- Techos: Aligerados o losas de concreto armado horizontales.
- Pisos: Cemento Pulido.

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- Puertas y Ventanas: Madera y Metal
- Revestimientos: Tarrajeo frotachado, pintura lavable a látex.
- Baños: Completos con cerámica nacional.
- Inst. eléctricas/sanitarias: agua, desagüe, corriente monofásica, alumbrado
público.
Linderos y Medidas del Terreno,
En la Partida Registral P50007920 se consigna linderos y medidas perimétricas, las cuales se
detalla a continuación:
- Por el Frente, colinda la Av. Jose Olaya con 9.6ml.
- Por la Derecha, colinda con el Lote 8 con 20.70ml.
- Por la Izquierda, colinda con el Lote 10 con 23.25ml.
- Por el Fondo, colinda con Terrenos Eriazos del Estado con 15.95ml.
Antigüedad y Estado de Conservación
Se estima que la edificación tiene una antigüedad de ocho (8) años aproximadamente y se le
considera un estado de conservación buena.
Depreciación
De conformidad con la Tabla Nº01 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tabla Nº
01, le corresponde 3% de depreciación.
2.2. Referencias Registrales
Inscripción
El inmueble se encuentra inscrito en la Partida P50007920 del Registro Públicos de Lima -
Zona Registral N° IX – Sede Lima.

Gravámenes
El inmueble registra una inscripción de Hipoteca en el as. 00003 de la Partida
P50007920.
Servidumbres
No tiene

III. METODOLOGÍA APLICADA

3.1. Descripción de la Metodología utilizada.

La Tasación se ha realizado en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N°172-2016 VIVIENDA del 19 de
Julio de 2,016, modificado por las Resoluciones Ministeriales N°424-2017 VIVIENDA del 2
de noviembre de 2,017, Nº124-2020 VIVIENDA del 25 de junio de 2,020 y Nº186-2021
VIVIENDA del 2 de julio de 2,021 también se ha tomado en cuenta los valores obtenidos en
el Mercado Inmobiliario.

El valor unitario de edificación por m2, se ha obtenido referencialmente de la tabla de valores

unitarios de edificación publicado por el Ministerio de Vivienda, correspondiente al mes de

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mayo del presente año, a la cual se le ha incluido los gastos generales y utilidades del
constructor.

IV. CALCULOS EFECTUADOS.

4.1. Desarrollo.
Valor del Terreno (VT)
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y el entorno es de igual
oferta y demanda, considerando las variaciones del mercado, nos permite determinar
razonablemente el valor de US$ 200.00 Dólares N.A. por m2 (*).
Luego:
VT= 272.10 m2 x $200.00
VT= U$$ 54,420.00 dólares americanos

(*)

Valor de la Edificación (VE)

De acuerdo con las características constructivas y materiales utilizados para la edificación, y
conforme a la Tabla de valores Unitarios de Edificación publicado por el Ministerio de
Vivienda, a la cual se le ha agregado los gastos generales y utilidades del ejecutor de la obra,
se ha calculado el valor de la edificación.
Asumiendo las características técnicas de la construcción, se determina lo siguiente:

VE = VSN – D
VE : Valor de la Edificación,
VSN : Valor Similar Nuevo y
D : Depreciación,

El VSN se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación
(VUE),
VSN = AT x VUE

El VSN se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación
(VUE),
VSN = AT x VUE
1er Piso:
AT1er Piso = 85.00 m2,
VUE1er Piso = C+C+H+F+F+D+G

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= S/.658.01/m2 (teniendo en cuenta las categorías del Cuadro
de Valores Oficiales Junio 2022)
De lo cual,

VSN1er Piso= 85.00 m2 x S/.658.01/m2 = S/ 55,930.85

2do Piso:
AT2do Piso = 85.00 m2,
VUE2do Piso = C+C+H+F+F+D+G
= S/.658.01/m2 (teniendo en cuenta las categorías del Cuadro
de Valores Oficiales Junio 2022)
De lo cual,

VSN2do Piso= 85.00 m2 x S/.658.01/m2 = S/ 55,930.85

Considerando que predomina el ladrillo como material, una antigüedad de ocho (08)
años y un estado de conservación bueno, se determina un porcentaje (P) de antigüedad
de 3.

Por lo antes mencionado se deduce:

1er Piso
D 1er Piso = P/100 x AT x VUE = 3/100 x 85.00 m2 x S/.658.01/m2 = S/ 1,677.93

2do Piso
D 2do Piso = P/100 x AT x VUE = 3/100 x 85.00 7m2 x S/.658.01/m2 = S/ 1,677.93

Entonces,

1er Piso
VE 1er Piso = VSN – D
= S/ 55,930.85 – 1,677.93
= S/. 54,252.92
2do Piso
VE 2do Piso = VSN – D
= S/ 55,930.85 – 1,677.93
= S/. 54,252.92

VE (1er y 2do piso) = S/. 243,142.46

VET = S/. 267,456.71 -inc. gastos generales
VE = US$ 71,896.97 (Junio 2022 1US$ = S/. 3.72)

TELMO : FAVOR HACER LO SIGUIENTE :

- PONER COMO ANEXO EL CUADRO DE VALORES UNITARIOS DE EDIFICACION

- PONER LA FORMA COMO LLEGASTE A OBTENER 658.01 POR M2 PARA LA
EDIFICACION
- PONER CUANTO ES Y POR QUE LOS GASTOS GENERALES. POR EXPERICIA

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PROPIA YO PONGO ENTRE 30 Y 40 DEL COSTO DIRECTO TOMANDO COMO BASE
EL CUADRO DE VALORES OFICIALES.
- EL AREA CONSTRUIDA SE HA SACADO DE GOOGLE EARTH, TE ENVIO LINK POR
WSAP
- PONER EN LETRAS LOS RESULTADOS FINALES
- EL VALOR DEL TERRENO ESTA MUY ALTO, LE BAJE A 200 DOLARES PERO DEBE
ESTAR AHÍ UNOS 150.00 DOLARES POR SER PENDIENTE QUE AUN NO HAN
CORTADO, ES DECIR LA PARTE DE ATRÁS DEL TERRENO AUN ES CERRO.
- TE RUEGO HAGAS LAS MODIFICACIONES SOBRE ESTA PLANTILLA QUE YA LA HE
TRABAJADO, EN LA TASACION ANTERIOR LO HICISTE EN OTRA Y ME CAUSO
BASTANTE TRABAJO VOLVER A CORREGIR.
- AL COSTADO DEL INMUEBLE HAY UN TERRENO EN VENTA QUE NO HAS
COTIZADO, EL TELEFONO ESTA EN DOS FOTOS 960440793 Y 923212799
- EL MEMBRETE DE UNAS PAGINAS ESTA SALIENDO MAL

Resumen:

Valor del Terreno (VT) US$ 68,025.00

Valor de la Edificación (VE) US$ 71,896.97

Valor Total del Inmueble US$ 139,921.97

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El Valor del Inmueble (Fotos 1 y 2) ubicado en Manzana B Lote 9 – Pueblo Joven Juan
Velasco Alvarado del distrito de Chancay, provincia de Huaral y Departamento de Lima,
tiene un valor US$ 139,921.97 (S/ 520,509.73 - US$ = S/ 3.72)

POR LO EXPUESTO:
Sr. Juez, téngase por presentado el informe pericial que su juzgado nos ha encomendado a
realizar.

OTROSI DIGO: Que, habiendo cumplido con la presentación del informe pericial, ordenado
por su despacho, solicitamos el ENDOSE de los certificados de honorarios que corresponde a
cada perito.

Huacho, 07 de junio de 2022

Adj. Fotografías

Foto 01: Vista del frente del inmueble materia de la pericia (fachada sin pintar de dos pisos)

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Foto 02: Fachada del Primer Piso consta de portón y puerta de madera y
una ventana de vidrio sistema con protector de aluminio.

Foto 03: Vista de la sección vial colindante al inmueble materia de la pericia

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UBICACIÓN DEL INMUEBLE

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Ubicación del inmueble

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