Ing.

Manuel Segundo Tuesta Llatance

Saneamiento Físico de Predios Urbanos y Rurales en SUNARP, Valuaciones, Declaratoria de Fábrica - Proyectos, Supervisión y
Ejecución de obras
Fijo: 042-561841; RPM: #975516637

INFORME TECNICO DE VALUACION

INMUEBLE URBANO
PARTIDA N° 11001384
ELECTRONICA
CLIENTE SR. MANUEL ANTONIO ROJAS ROJAS – DNI 00811487
PROPIETARIOS SR. MANUEL ANTONIO ROJAS ROJAS
SRA. MARINA LAVI COBOS DE ROJAS
SOLICITANTE CMAC - PIURA - S.A.C. - Agencia Rioja
FUNCIONARIO SR. CARLOS A. VENTURA ARISTA - Asesor de Finanzas
Empresariales
UBICACION Se encuentra ubicado con frente al Jr. San Carlos S/N°, Sector Calvario, Distrito y
Provincia de Moyobamba, Región de San Martín.
COORDENADAS LATITUD: 6° 2'22.19" Sur, LONGITUD: 76°58'15.21" Oeste

AREAS Y VALORES
Descripción Área en M2 Valor en S/. Valor en US$
TERRENO (VT) 185.07 153,405.00 46,206.00
EDIFICACION (VE) 0.00 0.00 0.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) 0.00 0.00 0.00
VALOR COMERCIAL (VC) 153,405.00 46,206.00
VALOR DE REALIZACION (VR):15% 130,394.00 39,275.00

FECHA DE INSPECCION : AL 15 DE JUNIO 2017

TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 = S/. 3.32

USO : PREDIO URBANO

PERITO RESPONSABLE : Ing. MANUEL S. TUESTA LLATANCE

REPEV - R. S.B.S. 1332/2012
CIP 75234

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VALUACIÓN DE INMUEBLE URBANO

1. DATOS GENERALES
1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACIÓN
El objetivo de la valorización es determinar el Valor Comercial y de
Realización en el mercado del inmueble de acuerdo a la resolución S.B.S. Nº
11356-2008, Recibimos las Instrucciones del Sr. Carlos A. Ventura Arista,
Asesor de Finanzas Empresariales de la CMAC - PIURA S.A.C. – Agencia
Rioja, para valuar el terreno urbano indicado con fines de hipoteca, compra-
venta y otros.
1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El inmueble urbano se encuentra ubicado con frente al Jr. San Carlos S/N°,
Sector Calvario, Distrito y Provincia de Moyobamba, Región de San Martín.
1.3 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
DESCRIPCIÓN. – Se trata de un predio urbano, se encuentra una edificación
de material noble con tijeral de madera cubierto con calamina, el terreno
urbano presenta una topografía plana.
DISTRIBUCIÓN.
Primer Piso
 01 Ambiente de uso múltiple (con divisiones de triplay).
 01 SS°HH°.
1.4 INFORME DE LA LABOR REALIZADA
Durante la visita e inspección in situ se verifico y comprobó las
características del inmueble urbano, anotando todos los datos de campo,
necesarios para realizar la valuación del bien.
1.5 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
El trabajo se realizó sin contratiempos ni limitaciones, y tiene como finalidad
realizar la valuación del bien.
1.6 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: Al 20 de Junio del 2017.
1.7 POLIZA DE SEGUROS: Se Desconoce.
2. VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCION OCULAR
Es un predio urbano destinado para el uso vivienda - comercio.
2.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El predio urbano materia de la presente valuación, se encuentra ubicado en la
zona urbana, Sector Calvario, Distrito y Provincia de Moyobamba.
El predio urbano dentro de su entorno cuenta con:
 Redes de agua potable y desagüe
 Infraestructura Vía pública afirmada
 Redes de alumbrado público y domiciliario
 TV cable, Internet, Teléfono
2.3 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

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El terreno urbano tiene como linderos y medidas perimétricas, Según
Certificado Literal – Zona Registral N° III – Sede Moyobamba – SUNARP,
las siguientes:
Frente : Colinda con el Jr. San Carlos S/N°, con 7.30ml.
Derecha : Colinda con Prop. de Feliciano Fernandez Saucedo, con
30.70ml
Izquierda : Entrando mide 23.00ml, Colinda con la Prop. de Porfirio Vargas
Saldaña
y Práxedes Rimarachin, de este punto voltea hacia la derecha y
mide
5.40ml, y de este punto voltea hacia su intersección con el
fondo del
terreno, con 9.45ml
2.4 AREAS
El área del terreno (AT) : 185.07m2
2.5 PERÍMETRO
El perímetro del terreno mide 75.85 metros lineales
2.6 DE LA EDIFICACIÓN
La construcción presenta las siguientes características técnicas:
 Cimentación – sobre cimiento de concreto simple
 Estructura – zapatas, columnas y vigas de concreto, con muros de
ladrillos de arcilla asentada en soga.
 Techos – perfil de madera cubierto con calamina.
 Piso – cemento pulido.
 Revestimientos – tarrajeo, frotachado y con pintura lavable.
 Puertas - de perfil de aluminio con vidrios tipo catedral y de madera
rustica.
 Ventanas – de perfil de aluminio deslizable con vidrios de color
oscuro.
 Instalaciones eléctricas – con instalaciones eléctricas sin empotradas
 Instalaciones sanitarias – con baños parciales.
2.7 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN
El predio urbano se encuentra en MAL estado de conservación.
2.8 DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú Art.
II.D.34, Tabla Nº 1, (Casas Habitación y Departamentos para Vivienda). Le
corresponde una depreciación del 0.00%, siendo un factor de ajuste de
edificación de 1.00%
2.9 INSCRIPCIÓN
El terreno urbano se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N°
11001384, de la Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba, Oficina Registral
de Moyobamba.
2.10 CARGAS Y GRAVAMENES:
Para ser hipotecado a favor de la MIBAMCO BANCO DE LA
MICROEMPRESA S.A.

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2.11 ZONIFICACIÓN
Zonificación : Urbana.
Uso actual : Predio Urbano.
2.12 SERVIDUMBRES: No existen estos derechos.
3. METODOLOGIA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se realizó una visita de inspección in situ al terreno urbano y su entorno
físico, para determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmuebles con características similares en la zona.
3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGIA APLICADA
La valuación del terreno urbano se efectúa en concordancia con el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. N°172-2016-VIVIENDA
del 23 de Junio del 2016, aplicando el Método de Valuación Directa y para
hallar el valor de realización en el mercado del inmueble, la Resolución
S.B.S. N°11356-2008.Para la valorización de la edificación se está realizando
una valuación reglamentaria tomando como base la R.M. N°373-2016-
VIVIENDA del 26/10/2016, vigente para el año 2017.
3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Para llegar a determinar el valor comercial del terreno, tomando como base
fuentes como: entorno donde se ubica el bien, oferta y demanda, compra-
venta de terrenos similares, ubicados en el entorno de influencia del bien en
evaluación.
CONCLUSIÓN: La evaluación de precios de terrenos similares, nos permite
determinar prudentemente el precio de US$. 247.00/M2.
3.4 DEDUCCIONES APLICABLES
En el caso de una posible venta del inmueble, para determinar el valor de
realización del bien, se recomienda hacer las siguientes deducciones al valor
comercial obtenido
 Gatos de mantenimiento y conservación : 4.50%
 Gastos por publicidad, comisiones y valuación : 3.00%
 Depreciación durante su ejecución : 4.50%
 Ajuste adicional considerando un plazo prudente
de 90 días para la venta del inmueble : 3.00%
TOTAL DE DEDUCIONES : 15.00%
Nota: La Entidad Financiera; deberá considerar las deducciones de su
conocimiento, no inherentes al perito, para la determinación final del Valor de
Realización final.
3.5 ANALISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL
BIEN.
Dada por su ubicación, zonificación, dimensiones y características el
inmueble puede ser utilizado para uso de vivienda, almacén, etc.
3.6 SUSTENTACIÓN
Del análisis efectuado sobre el inmueble, que se basa en ventas reales en el
mercado a la fecha, podemos concluir que las apreciaciones indicadas son las
más razonables para determinar el valor del inmueble

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3.7 OBSERVACIONES: Debido al tipo de material que presenta la construcción
en el interior del predio urbano, el perito no lo considerara en la valuación.
4. CALCULOS EFECTUADOS
4.1 VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)
A) VALOR DEL TERRENO (VT)
Aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Art. II.C. 22,
terreno con un solo frente a la vía pública.
VT = 196.00m2 x US$ 247.00/M2
VT = US$. 46,206.00 (Por redondeo)
B) VALOR DE LA EDIFICACION (VE): No existe.
C) VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC): No existe.

D) VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

VR = VT + VE + VOC
VR = US$. (46,206.00 + 0.00 + 0.00)
VR = US$. 46,206.00 (Por redondeo)

4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios del entorno; el perito considera que el
valor de reposición refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que
tiene el inmueble, luego:
VC = VR
VC = US$. 46,206.00 (Por redondeo)
VC = S/. 153,405.00 (Por redondeo)
SON: CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SEIS CON 00/100
DOLARES AMERICANOS
4.3 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCIÓN SBS. N° 11356-2008)
El valor Neto del inmueble, que se espera recuperar como consecuencia de
la eventual venta del bien, es decir que al Valor Comercial obtenido en el
ítem 4.02, se le deben aplicar las deducciones por castigos y cargos por la
ejecución de la venta del bien, que son del 15% determinados en el ítem
3.04.
VRM = VC x FD.
VRM = US$. 46,206.00 x 0.85
VRM = US$ 39,275.00 (Por redondeo)
VRM = S/. 130,394.00 (Por redondeo)
SON: TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTO SETENTA Y CINCO
CON 00/100 DOLARES AMERICANOS
4.4 ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinación del valor, la comparación con
casos similares anteriores, así como los sustentos aplicados, nos muestran
una buena consistencia para la obtención del Valor Comercial y de
Realización del bien en el mercado.
5. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

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 La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicando las normas actuales del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú.
 La vigencia de la valuación de no variar las condiciones del mercado, así
como de no presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 90
días.
 La Entidad Financiera, incluirá las deducciones de su conocimiento, no
inherentes al perito, para determinar el valor de realización final.
 Metodología usada: Método de Valuación Directa.
6. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
 La información de precios se obtuvo del entorno
 Copia Literal por la Oficina Registral de Moyobamba
 Vistas fotográficas del inmueble

Moyobamba, 20 de Junio del 2017

VISTAS DEL INTERIOR Y ENTORNO DEL INMUEBLE