EXPEDIENTE PERMISO

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JUAN–LUIS MENARES
ARQUITECTO CALCULISTA U.T.F.S.M.
JUAN.MENARES@UG.UCHILE.CL

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 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU

INFORME DE TASACION
Comuna : LOS VILOS
Número de Rol de Avalúo : 331‐14
Dirección: LA NORIA (hoy Avenida Costanera), MZ Q, ST 7, PICHIDANGUI
Destino del bien raíz : HABITACIONAL

PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, juan.menares@ug.uchile.cl

INFORME TASACION INMUEBLE

 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU

OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar VIVIENDA, en ZONA SUR PONIENTE de la comuna de
LOS VILOS. Su utilización tiene por objeto desarrollar VALORIZACIÓN SIMPLE.

IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ

Comuna : LOS VILOS
Número de Rol de Avalúo : 331-14
Dirección: LA NORIA (hoy Avenida Costanera), MZ Q, ST 7, PICHIDANGUI
Destino del bien raíz : HABITACIONAL
Coordenadas UTM: -32.141306, -71.522969

Permiso de obras: En regla

Recepción de obras: En regla
Instalaciones interiores: En regla

Propietario: IGOR ROSENMANN BECERRA

Rut: 7.602.550-9
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 22/ 10/ 2023

I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector SURPONIENTE de la comuna de LOS VILOS, Región DE
COQUIMBO, dentro de la zona denominada “C” según plan regulador comunal –sector residencial, de áreas verdes
y comercio inofensivo-, dentro de los barrios tradicionales de PICHIDANGUI. En específico entre calles DOS SUR
por el SUR, CALLE CENTRAL por el ORIENTE, BOTALÓN por el PONIENTE, y AVENIDA COSTANERA por el
NORTE. Todas en la zona central del BALNEARIO PICHIDANGUI y a pasos de la playa homónima.

B. Características generales y composición

El terreno posee una pendiente promedio del 2%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del
sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y granodiorita de alta compacidad. La
llegada al firme se puede garantizar mediante zapatas aisladas o corridas de hormigón. La pendiente no se
encuentra intervenida dado que posee planos adecuados para patios, vivienda, accesos y estacionamiento. No se
estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. El lote está cercado en todas sus caras por CERCO Y
MURETE. Los patios del inmueble son de pendiente aceptable al uso cotidiano -al interior del predio-. Se trata de
vivienda aislada en materialidad mixta.

C. Infraestructura y urbanización
La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente posee servicios básicos operativos. Tiene
factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua
potable y provisión de alcantarillado local –ambas en regla-.

El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio monofásico existente
según se rescata de los antecedentes de levantamiento. El prestador de servicios de fuerza eléctrica ha ejecutado
red aérea -en estado de servicio en regla-.

La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, AVENIDA COSTANERA, es en carpeta de calzada

ORDINARIA DE MAICILLO con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia
replican solución material de calzada. Cuenta con zarpa y empalme en el acceso de estacionamiento. La obra posee
acceso directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación protegida en el lote.

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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

A. Características
El lote posee una obra en materialidad MIXTA, de MADERA Y ALBAÑILERÍA con terminaciones de estándar medio
superior, en unidad aislada. Cuenta con estacionamiento descubierto exterior. La trama vial circundante le provee de
todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media de tipo C3. En
un radio de 400 metros cuenta con centros minoristas de enseres y servicios públicos básicos. A cuatro kilómetros
tiene acceso a la capital comunal con mercados mayoristas y servicios públicos en general. En específico
instituciones de salud primaria y educación en niveles secundarios. La cota promedio de 12 m sobre el NMM, le
hacen parte del clima mediterráneo costero, propio de las planicies litorales de la Cordillera de la Costa.

B. Emplazamiento general
Se encuentra inmediata a la calle AVENIDA COSTANERA, directamente en el CENTRO DE PICHIDANGUI, y una
cuadra del BALNEARIO DE PICHIDANGUI. Con respecto al plan regulador comunal, se halla en la zona “C” -
correspondiente a sectores residenciales, de área verde y comercio inofensivo-. Posee una trama vial y programas
de servicios consolidados. Se integra al casco histórico de manera directa, al estar enlazada con el centro por la
calle AVENIDA COSTANERA que se extiende a lo largo del casco fundacional. Se verifica presencia de instituciones
educativas en niveles básicos, mini mercados, áreas verdes y empresas terciarias en general dentro del barrio.
Prima el destino HABITACIÓN en el sector. La carretera panamericana le comunica con capitales regionales.

C. Terreno: Deslindes y Superficies

Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de la ESCRITURA DE COMPRAVENTA. Sus medidas
consignadas son las siguientes:

 Al Norte : 15.00 m en línea continua (limitando con AVENIDA COSTANERA)

 Al Sur : 15.00 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
 Al Oriente : 30.00 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
 Al Poniente : 30.00 m en línea continua (limitando con CALLE BOTALÓN)
 Superficie : 450.00 m2

Deudas, Expropiaciones y Cesiones

 Registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-.

Programa y estado actual

 Destino :
Inmueble con destino habitación –vivienda unifamiliar aislada-.

 Programa :
Cocina, living-comedor, 2 baños y 3 dormitorios. Área exterior de estacionamiento y patios descubiertos.

 Materialidad :
Unidad en madera y albañilería. Para efectos de estimación se integra la obra en categoría C de las tablas de
valorización MINVU-.

 Conservación :
Su estado general es habitable y se descarta la necesidad de mantenciones, se aplicará desvalorización simple,
equivalente a los años de vida útil no acelerada.

NOTA: Descansará el cálculo de materiales y proyectos en los metros cuadrados del avalúo fiscal detallado adjunto.

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D. Foto georreferenciada
Coordenadas UTM: -32.141306, -71.522969
71.522969

III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES

Zona “C” Plan Regulador Comunal de LOS VILOS

Usos Permitidos: Vivienda. Área verde.

verde Comercio inofensivo.
Usos Prohibidos Todos los no especificados.

Condiciones de Edificación
a) Superficie Predial mínima 400 m2.
c) Ocupación máxima de suelo 40%.
d) Coeficiente de Constructibilidad No especificado.
e) Sistema de agrupación Aislado y pareado.
f) Densidad No especificado.
g) Antejardín mínimo 3.00 m.
h) Altura Libre según rasantes.
i) Pareo máximo No especificado.
j) Adosamiento No permitido. Distanciamiento 3.00m.
k) Altura de cierro No especificado.

NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo).

NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC.

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IV. VALORIZACION SIMPLE

a) El valor comercial del suelo prescindirá de la referencia de precios de compraventa en los planos de áreas
homogéneas –AH- de la comuna, dado que las cifras obtenidas por el servicio de impuestos internos
(vigentes al momento de la elaboración del informe) distan del comportamiento de mercado sobremanera.
b) El precio de terreno reposará en cifra promedio de los ejemplos de mercado seleccionados como
homologables al caso. Sólo de manera ilustrativa se señalará el promedio de áreas homogéneas.
c) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización.
d) Los costos de ejecución se hará en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas.

Los siguientes recuadros muestran:

1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se corrige al valor de la UF actual.

ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2018) CORRECCIÓN A UF 2023

Area Homogénea AH Valor $/m2 ÁREAS HOMOGENEAS $/M2
HBB 004 28.319 HBB 004 38.452
XMB 019 15.680 XMB 019 21.290
CMB 008 33.919 CMB 008 46.056
XBB 002 25.279 XBB 002 34.324
HBB 005 11.200 HBB 005 15.207
Promedio $/m2 22.879 PROMEDIO $/M2 31.066
Promedio con ajuste 22.879 Promedio con ajuste 31.066

UF 2018 26799 FACTOR CORRECCIÓN

UF 2023 36388 1,357811859

2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% PROMEDIO 8.00%

3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la
superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es
homologable a los solares del entorno en general..

Factores de ajuste
Factor Superficie 1
Factor frente fondo 1
Factor altura 1
Factor casos excepcionales 1
Factor prom. de ajuste 1

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Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 31.066 $/m2 –promedio de áreas
homogéneas consideradas homologables al caso-, se mayora esta cifra para corregir los factores de rebaja al 50% -
aplicados a la media de compraventas que refleja cada área homogénea-. La resultante de 62.132 $/m2 se
considerará irrelevante como factor de ajuste, por las razones expuestas al inicio de este capítulo. Por tanto los
casos seleccionados en el mercado local de propiedades –actualmente en venta- orientarán la valorización predial.

Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables al lote en análisis y seleccionados desde
bases de datos para el corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en
oferta de inmuebles- que será el factor aplicado a la superficie predial durante la valorización final.

Los casos homologables rescatados son los siguientes:

$/m2
Caso Total $ Obra apx $ Terreno $ área M2 link
Terreno
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1 68.996.669 0 68.996.669 450 153.326
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costo promedio 231.430
promedio con factores de ajuste SII 231.430

Considerando el promedio en la presente tabla tenemos un valor final del metro cuadrado de terreno,
correspondiente a 231.430 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado -los que serán aplicados a la tabla
de valorización final-.

Valor promedio final tierra $/m2

231.430

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Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría C, construcción MIXTA en MADERA Y
ALBAÑILERÍA, con presencia de terminaciones heterogéneas –cuya desvalorización se ha de explicitar en la tabla
final-. Las obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría C -dada
su baja relevancia en el contexto general-.

Costo m2 materiales
Clasificación C Madera
Categoría 2 Media Sup.
Promedio 315.111 $/m2

Por último se considera en la tabla de la valorización final

- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste estimativo de especialidades y proyectos de arquitectura en 1 UF/m2.
- Desvalorizaciones según tabla SII.

Alcances preliminares

1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni
ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.

2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.

3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La

información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.

4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están
mencionados.

5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido
preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las
apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de
Sociedades Anónimas.

6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.

7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del
profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por
concepto de gasto y vigencia –si existieren-.

8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen
afectarle.

9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos
públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por
razones de índole social en general.

10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y

litigios.

A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN.

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C. RESULTADOS:

1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 2862 UF

2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 1079 UF

3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $143.416.168

4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.

D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:

Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato
de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con
ajustes de valor por su fecha de ejecución) se estima una incorporación factible al mercado.

El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de
carácter mayor dada la ejecución –aproximadamente 56 AÑOS atrás-. La construcción se aprecia en estado de
conservación aceptable, no requiriendo intervenciones para consolidar la habitabilidad. La estructura primaria o gruesa esta
en óptimas condiciones.

JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ

Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867

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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES

1. Registro tasador
2. Escritura
3. Certificado de avalúo
4. Certificado de deuda tributaria
5. Certificado exención de expropiación
6. Plano plancheta SII
7. Planta Google Earth
8. Planta Google Maps
9. Planta esquemática del lote
10. Fotografías
11. Plano regulador comunal –extracto zona aplicable al lote-
12. P.R.C. Ordenanza Local
13. Plano de áreas homogéneas 2018
14. Tabla de ajustes SII
15. Tabla desvalorización SII
16. Tabla de categorías de construcción
17. Tabla de Honorarios CA

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