Ing. Roberto C., Callehuanca Pino Ing.

Telmo Luis, Mejía Herbozo

Perito Judicial  Perito Judicial
CIP N° 38921 CIP N° 44303

Expediente: 00270-2018-0-1308-JP-CI-02

Especialista: Yacha Tarazona, Yessica Nataly

Materia: Obligación de dar suma de dinero

Sumilla: Informe Pericial y endose de

Honorarios Profesionales

SRTA. JUEZ DEL JUZGADO DE PAZ LETRADO CIVIL – PENAL – SEDE PAZ
LETRADO.

ROBERTO CLAUDIO, CALLEHUANCA PINO y TELMO LUIS, MEJIA HERBOZO,

ambos Ingenieros Civiles, con registro del Colegio de Ingenieros N°s 38921 y 44303,
respectivamente peritos nombrados por su despacho en los seguidos por MARTINEZ
CORDOVA, FAUSTO Y OTRO con CAJA MUNICIPAL DE AHORRO Y CREDITO
DE ICA S.A., ante Ud. con todo respeto presentamos nuestro informe pericial siguiente:

I. DATOS GENERALES
1.1. Objeto de la Valuación
Con Resolución N° 04 del 15.03.2019, se dispone la designación de dos (02) peritos
ingenieros civiles, para que procedan a realizar la tasación del inmueble a rematar.
1.2. Ubicación del Inmueble
El inmueble (Foto 01) está ubicado en el Asentamiento Humano Buenos Aires, Prol.
Portachuelo Nº 336 (Foto 03) Sector II del distrito de Sayán, provincia de Huaura y
departamento de Lima.
1.3. Descripción y Características del Predio
Descripción:
Se trata de una casa habitación de un piso (Fotos 01, 02 y 03), de material noble con fachada
de color melón, puerta y ventana metálica ambas pintadas de negro.
Distribución:
En las dos inspecciones físicas realizadas por los suscritos, no se encontró a ningún ocupante
en el inmueble materia de la presente tasación y exteriormente se pudo notar que el inmueble
tiene una distribución para uso de casa habitación.
Área Construida:
En vista que no se encontró a ningún ocupante en el inmueble materia de la presente tasación,
se asume que el área construida es el 70% del área del terreno (158.23m2) lo que resulta un
área construida de 110.76m2 - se asume esta área debido a que en el Reglamento Nacional de

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Edificaciones, se estipula que el área construida no debe exceder más del 70 % del área del
terreno.
1.4. Fecha de Valuación
Julio de 2022
II. VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 Inspección Ocular
Infraestructura de Servicios del Entorno
El entorno donde se encuentra ubicado el inmueble cuenta parcialmente con infraestructura
urbana (Foto 02), como redes de agua potable, redes de desagüe, redes de energía eléctrica
pero no cuenta con pistas ni veredas.
Edificación
De acuerdo a la inspección externa (Foto 01), se observó que la edificación ha sido construida
con muros de ladrillo y techo de concreto armado, los acabados interiores se asumen de
acuerdo a las siguientes características técnicas:
- Muros: Ladrillo K.K. con columnas y vigas de amarre de concreto armado
- Techos: aligerado de concreto armado.
- Pisos: cemento pulido.
- Puertas y Ventanas: puertas y ventanas de fierro
- Revestimientos: tarrajeo frotachado, pintura lavable parcial
- Baños: baños con cerámica parcial.
- Instalaciones eléctricas y sanitarias: corriente monofásica, agua fría y desague.
Linderos y Medidas del Terreno
Se advierte que la Partida Registral 18004215, no consigna linderos ni medidas perimétricas.
Área del Terreno
158.23m2
Antigüedad y Estado de Conservación
Se estima que la edificación tiene una antigüedad de diez (10) años aproximadamente y un
estado de conservación regular.
Depreciación
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tabla Nº 01 articulo
II.D.33 le corresponde 23 % de depreciación.
2.2. Referencias Registrales
Inscripción

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El inmueble se encuentra inscrito en la Partida P18004215 del Registro de Predios de Huacho.

NO cuenta con declaratoria de edificación en los registros públicos.
Gravámenes
No se conocen
Servidumbres
El predio NO tiene servidumbres
III. METODOLOGÍA APLICADA
3.1. Bases para su Desarrollo
Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de
determinar los valores comerciales de compra y venta de terrenos con características
similares.
3.2. Descripción de la Metodología utilizada.
La valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones, R.M. Nº
172-2016-VIVIENDA, los precios publicados por el Ministerio de vivienda con fecha 29 de
octubre del 2020 R.M. Nº 270-2020-VIVIENDA.
3.3. Investigación de Valores Comerciales de referencia.
Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de
terrenos similares en ubicación y entorno urbano los peritos determinan razonablemente el
valor de $80.00 Dólares Americanos por metro cuadrado para el terreno.
IV. CALCULOS EFECTUADOS.
4.1. Desarrollo.
Valor del Terreno (VT)
i) https://urbania.pe/buscar/venta-de-propiedades-en-sayan-o-santa-maria--huaura--lima
Ca. Los Patriotas (ex Av. Malecón) – Sayán, US$ 1’038,800.00 por 7562.00m2,
US$ 137.00/m2.
ii) http://www.doomos.com.pe/de/223197_lote-250m2-asociacion-casa-blanca-sayan.html
Lote en Asociación Casa Blanca – Sayán, US$ 12,499.00 por 250.00m2,
US$ 50.00/m2.
iii) https://www.nestoria.pe/sayan/inmuebles/venta
Terreno en Sayán, 220.00m2 a S/. 400.00/m2,
US$ 103.00/m2.

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Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y el tipo de inmueble es de
igual oferta y demanda, considerando las variaciones del mercado, nos permite determinar
razonablemente el valor de US$ 97.00 por m2.
Luego:
VT = 158.23m2 x US$ 97.00/m2 = US$ 15,348.31
Son: Quince Mil Trescientos Cuarenta y Ocho con 31/100 dólares americanos.
De acuerdo a las características constructivas y materiales utilizados para la edificación, y
conforme a la Tabla de valores Unitarias de Edificación publicado por el Ministerio de
Vivienda, a la cual se le ha agregado los gastos generales y utilidades del ejecutor de la obra,
se ha calculado el valor de la edificación.

CÁLC

D
Asumiendo las características técnicas de la construcción, se determina lo siguiente:

VE = VSN – D
VE : Valor de la Edificación,
VSN : Valor Similar Nuevo y
D : Depreciación,

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El VSN se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación
(VUE),
VSN = AT x VUE
Donde,

AT = 110.76m2,
VUE = C + C + H + F + F + E + G

El Valor de la Edificación es de : S/ 66,805.94

US$ 17,218.03
Resumen:

Valor del Terreno US$ 15,348.31

Valor de la Edificación US$ 17,218.03

Valor del Inmueble US$ 32,566.34

El Valor del Inmueble ubicado en en el Asentamiento Humano Buenos Aires, Prol.

Portachuelo Nº 336 Sector II del distrito de Sayán, provincia de Huaura y departamento de
Lima, tiene un valor S/. 126,357.40 (US$ 18,768.88 - US$ = S/. 3.88)
POR LO EXPUESTO:
Srta. Juez, téngase por presentado el informe pericial que su juzgado nos ha encomendado a
realizar y que, habiendo presentado el Informe Pericial ordenado por su Judicatura,
solicitamos disponer el endose certificado de depósito electrónicamente, adjuntando la orden
de pago a nuestras casillas SINOE.

Huacho, 18 de julio de 2,022

Adj. Fotografías y copia literal del inmueble.

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Foto 01: Vista del inmueble materia de tasación (fachada color melon,
puerta y ventana metálicas color negro)

Foto 02: Vista de sección vial colindante al inmueble materia de la pericia

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