ING. JENNIFER VALERA B.

Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

INFORME DE AVALÚO DE
INMUEBLE No 02
UBICADO EN LA URB RÓMULO
GALLEGOS, SECTOR 01,
VEREDA 13, SAN JUAN DE LOS
MORROS. EDO GUÁRICO
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA:

A.- El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y

universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún
factor, intención ó sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto
los datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados
métodos.

B.- No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaluadas ni con
los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna
otra índole.

C.- Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el
presente informe son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no
ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir
en el resultado de este avalúo.

D.- No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.

ING Jennifer Valera

C.I.V. Nº: 109.050
SOITAVE Nº: 1.882
SUDEBAN Nº: P-2300
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

INFORME DE AVALÚO

PRESENTADO A: DANIELA SEILER

ORDENADO POR: DANIELA SEILER

OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno y de vivienda

unifamiliar.

DIRECCION: La propiedad se encuentra ubicada en la Urb

Rómulo Gallegos, Sector 01, vereda 13, en la
Ciudad de San Juan de los Morros, del Municipio
Roscio del Estado Guárico.

OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL

MONTO DEL AVALUO:
DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON
SETENTA Y SIETE CENTIMOS.
(Bs. 848.280,77).

AVALUADOR: Ing Jennifer Valera

C.I.V. Nº: 109.050
SOITAVE Nº: 1.882
SUDEBAN Nº: P- 2300

FECHA: 23/06/2014
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

I.- ASPECTOS GENERALES

I.1.- OBJETO DEL INFORME:

El objeto del informe de avalúo, es de emitir de manera aproximada, la opinión

técnica sobre el valor del mercado actual del terreno y de la vivienda descrita en el
informe.

Se entiende por valor de mercado, el valor en términos monetarios que tendría

un bien en un mercado libre y competitivo, donde un posible vendedor y un posible
comprador, actuarían prudentemente y con conocimiento de la calidad de los bienes,
sin tener estímulos indebidos y pudiéndose realizar la operación en un tiempo
prudencial.

I.2.- TIPO Y FECHA DEL AVALÚO

- El Avalúo se refiere a:

 Avalúo de Terreno y de la vivienda, ubicado dentro de la poligonal Urbana.

- Fechas:

 Fecha de inspección ocular del inmueble: 12 de Junio de 2.014, responsable Ing.

Jennifer Valera.
 Fecha de visita al Registro Subalterno del Inmueble 20/06/2014.
 Fecha de entrega del informe final 23 de Junio de 2.014.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

II.- AVALUO

II.1.- TERRENO

II.1.1.- Características Físicas

.- Características de la zona:

El Estado Guárico presenta una ubicación geográfica estratégica con relación a

otras entidades del país. Su localización en el centro de Venezuela le confiere
importancia como encrucijada vial de la red nacional, facilitando el acceso al centro,
occidente y oriente del país, ocupa una superficie de 64.986 Km² equivalente al
7,12 % del Territorio Nacional. En observación a lo mencionado, existen zonas con
alto desarrollo urbano como la Urb Rómulo Gallegos, la cual tiene acceso a la:
Av. Fuerzas Armadas, Urb Bella Vista, Urb. Vista Hermosa y a la Av. Rómulo
Gallegos.

La Urbanización Rómulo Gallegos (Banco Obrero) está conformada por 04

sectores, los cuales presenta alta densidad poblacional, en numerosas
construcciones de: viviendas unifamiliares y edificios de interés social. En dicha
zona existen todos los servicios como: transporte, plazas, escuelas, panaderías,
supermercados, Centros de salud, consultorios, supermercados, bodegas,
comercios, etc.; además es la Av. ppal. Se comunica con: el hotel, la Villa
Olímpica y centros gubernamentales. Además existen todos los servicios públicos,
por lo que es una zona totalmente urbanizada y está cerca del parque natural
Arístides Rojas (Los Morros).

Otra característica de la zona por estar cerca del parque natural, es la

vegetación poca densa, con pequeñas cantidades de árboles de alturas variables y
una maleza relativamente baja, La topografía es poco accidentada, presentando
zonas llanas y partes montañosas.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

I.1.2. INMUEBLE OBJETO DE ANALISIS

.- Ubicación:
Transitando por la Av. ppal. Rómulo Gallegos, justo después de pasar los
Baños Termales y el Colegio de Ingenieros, se encuentra ubicada la Urb. Rómulo
Gallegos (Banco Obrero) , se continua con por su calle ppal. del Sector 01, cerca
del Colegio se cruza a la izquierda se encuentra la Vereda 13 , se ubica
inmueble No 02 sujeto a este avalúo, en la ciudad de San Juan de los Morros,
Municipio Roscio del Edo Guárico.

.- Descripción de la Parcela:
Es un terreno que presenta una topografía plana, con un área total de
232,96 m2 (DOSCIENTOS TREINTA Y DOS CON NOVENTA Y SEIS METROS
CUADRADOS), según inspección realizada.

.- Linderos
Según inspección ocular realizada:
Norte: Vereda 13.
Sur: Vivienda de Mercedes de Páez
Este: Vivienda de Aura de Parra.
Oeste: Vereda 04

.- Linderos del Inmueble, según Registro:

Norte: Vereda 13.
Sur: Vivienda de Mercedes de Páez
Este: Vivienda de Aura de Parra.
Oeste: Vereda 04.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

.- Servicios
Electricidad: Suministrada por Corpoelec 110 V - 220 V, previo Banco de
Transformadores.
Agua: Empresa Hidrológica de los Llanos HIDROPAEZ.
Cloacas: Van al Sistema Colector de HIDROPAEZ.
Teléfono: CANTV a través de Casilla de distribución.
Vialidad: Calle ppal. del Sector 01 une con el resto de la ciudad, se encuentra
en buen estado y esta pavimentada.
Cable: Intercable o Directv a través de distribución por afiliación.

II.1.3 SERVICIOS COMUNALES

.- Comercial:
El lote de terreno se encuentra en la Urb Rómulo Gallegos, Sector 01, en la
ciudad de San Juan de los Morros, tiene cercano: colegio, plaza y todo tipo de
comercios.

.- Asistencial:
Se encuentra el Centro de Salud de la Alcaldía, existen consultorios y
laboratorios privados.

.- Policial:
A unos 600 mts esta un modulo en la Avenida Miranda la Comandancia de
Policía del Estado Guárico.

.- Documento Presentado

Para la realización de este avalúo, el documento que se presenta es el

otorgado por INAVI de San Juan de los Morros, del Estado Guárico en fecha del
17/04/2001, en donde se expone la cancelación total de la bienhechurías
correspondiente a una vivienda de 60 m2, que le fue adjudicada a la Sra. Iris
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

María Carvajal de Seiler, el 17/08/1972.

El terreno es municipal, pero le fue posteriormente otorgado a través del

IAVEG a la Propietaria de la vivienda, por lo tanto actualmente es propio.

II.1.4. PREMISAS ESTABLECIDAS

.- El Método del Mercado

El método que se utilizó para avaluar el conjunto vivienda/terreno fue el del

Mercado, este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes
de compra-venta de vivienda/terreno similares al avaluado; esta investigación se
realiza en el Registro Subalterno correspondiente, luego se actualizan a la fecha los
referenciales y de ser necesario se les aplicarán factores de corrección para hacer los
referenciales, lo más similar posible al terreno a avaluar. Posteriormente se realizará
un análisis estadístico que determine un valor representativo de los referenciales
encontrados.

También se aplicó el Método del mercado a referenciales de: compra-

ventas terrenos, referenciales de ofertas de compras-ventas de vivienda/terreno que
publican diferentes inmobiliarias a través de internet.

.- Factores de Corrección

.-Factor por ubicación:

El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico
que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor o peor por
presentar la proximidad de los servicios y comercios en la zona.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

.- Factor de Actualización
Los referenciales se actualizarán a la fecha según la fórmula Financiera:
n
Vf = Vi ( 1 + i )

donde: Vf = Valor final

Vi = Valor inicial
i = Tasa de interés
n = periodo de actualización

.- Factores Intangibles
El terreno avaluado se encuentra en una zona de uso exclusivo residencial, con
excelentes vías de acceso.

.- Las Fuentes de Información que se usaron para el corregir los

referenciales:
Los Índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de
Venezuela, OPERACIONES DE COMPRA-VENTA obtenidas del Registro Subalterno
correspondiente.

Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó

representativos de la investigación, considerando que las descartadas son áreas de
terreno muy grandes y ventas entre familias.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

.- Tabla definitiva de referenciales y correctivos.

Según las premisas establecidas, se exponen cuadros de referenciales y sus
correctivos, se muestra a continuación:

1.ERA ALTERNATIVA
CUADRO DE REFERENCIALES DE COMPRA-VENTAS DE
VIVIENDAS/TERRENO (REGISTRO SUBALTERNO).
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

ANALISIS ESTADISTICO. 1ERA ALTERNATIVA

Para el análisis Estadístico de los referenciales, luego de efectuar los factores de

corrección y de actualización, se calculará el Termino Central de la serie y su
correspondiente Medida de Dispersión.

MEDIDA CENTRAL
Media (X) = 1496,81 Bs./mts²
Mediana (Me) =1203,23 Bs./mts²

MEDIDAS DE DISPERSION
Desviación Standard (Ds) de la Media = 802,06 Bs/mts²
Calculamos la Simetría de la Curva

X  Ds = 2297,66 Bs./mts² y 695,75 Bs./mts²

Del Rango anterior tenemos que pasan cinco referenciales, de los treces escogidos,
dentro del rango, lo que equivale al 38,46 % < 57,50 % por lo tanto la curva no es
Simétrica para la Media (X).

Me  Ds = 1979,10 Bs./mts² y 427,36 Bs./mts²

Del Rango anterior tenemos que pasan nueve referenciales, de los trece
escogidos, dentro del rango, lo que equivale al 69 %  57,50 % por lo tanto la curva
es Simétrica para la Mediana (Me).

Por lo tanto la curva es normal y simétrica para la Mediana. Tomándose para

el avaluó la Mediana por la naturaleza intrínseca de los datos y ser la más
representativa, obtenemos un valor unitario calculado de = 1203,23 Bs/mts². El Valor
Unitario Calculado de la vivienda/ Terreno será de: 1203,23 Bs./mts².
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

Siendo el monto del inmueble en estudio ( vivienda/terreno)= 232,96 m2 x

1203,23 Bs./mts²= Bs.280.305,09 (DOSCIENTOS OCHENTA MIL
TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES CON NUEVE CENTIMOS).
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

ANALISIS ESTADISTICO. 2DA ALTERNATIVA

Para el análisis Estadístico de los referenciales, luego de efectuar los factores de

corrección y de actualización, se calculará el Termino Central de la serie y su
correspondiente Medida de Dispersión.

MEDIDA CENTRAL
Media (X) = 2916,44 Bs./mts²
Mediana (Me) =2728,54 Bs./mts²

MEDIDAS DE DISPERSION
Desviación Standard (Ds) de la Media = 1129,58 Bs/mts²
Calculamos la Simetría de la Curva

X  Ds = 4046,03 Bs./mts² y 1786,86 Bs./mts² .

Del Rango anterior tenemos que pasan cinco referenciales, de los treces
escogidos, dentro del rango, lo que equivale al 63 %  57,50 % por lo tanto la curva
no es Simétrica para la Media (X).

Me  Ds = 3858,12 Bs./mts² y 1598,55 Bs./mts².

Del Rango anterior tenemos que pasan nueve referenciales, de los trece
escogidos, dentro del rango, lo que equivale al 63 %  57,50 % por lo tanto la curva
es Simétrica para la Mediana (Me).

Por lo tanto la curva es normal y simétrica para la Media y Mediana.

Tomándose para el avaluó la Media por ser la más representativa, obtenemos un
valor unitario calculado de = 2916,44 Bs/mts². El Valor Unitario Calculado de la
vivienda/ Terreno será de: 2916,44 Bs./mts².
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

Siendo el monto del inmueble en estudio ( vivienda/terreno)= 232,96 m2 x

2916,44 Bs./mts²= Bs.679.414,22 (SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL
CUATROCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS).
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

ANALISIS ESTADISTICO. 3 ERA ALTERNATIVA

Para el análisis Estadístico de los referenciales, luego de efectuar los factores de

corrección y de actualización, se calculará el Termino Central de la serie y su
correspondiente Medida de Dispersión.

MEDIDA CENTRAL
Media (X) = 367.67 Bs./mts²
Mediana (Me) =167.10 Bs./mts²

MEDIDAS DE DISPERSION
Desviación Standard (Ds) de la Media = 270.07 Bs/mts²
Calculamos la Simetría de la Curva

X  Ds = 646.74 Bs./mts² y 106,60 Bs./mts² .

Del Rango anterior tenemos que pasan seis referenciales, de los nueve
escogidos, dentro del rango, lo que equivale al 67 %  57,50 % por lo tanto la curva
es Simétrica para la Media (X).

Desviación Standard (Ds) de la Mediana = 236.58 Bs/mts²

Calculamos la Simetría de la Curva

Me  Ds = 404,28 Bs./mts² y -68.58 Bs./mts².

Del Rango anterior tenemos que pasan siete referenciales, de los nueve
escogidos, dentro del rango, lo que equivale al 77,77 %  57,50 % y presenta un
intervalo de valores negativos, por lo tanto la curva es sesgada hacia la
izquierda.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

Por lo tanto la curva es normal y simétrica para la Media, debido a que la

curva para la Mediana es segada. Tomándose para el avaluó la Media por ser la
más representativa, obtenemos un valor unitario calculado de = 367,67 Bs/mts². El
Valor Unitario Calculado del Terreno será de: 367,67Bs./mts².

Se debe plantear las características del terreno en estudio ,el cual tiene
una forma rectangular y una topografía de plana, además tiene porcentaje de
aprovechamiento del 95% de su área, en consecuencia se aplica un factor de
aprovechamiento y por forma del terreno =1.30, al precio unitario calculado,
arrojando el siguiente valor: 367,67Bs./mts²*1.40= 514.74 Bs/m2.

Siendo el monto del terreno en estudio= 232,96 m2 x 514.74 Bs./mts²=

Bs. 119.913,84 (CIENTO DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS TRECE
BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS).

II.1.5 Selección de Alternativas.

Analizando las tres (03) alternativas planteadas, se decidió seleccionar la

3era Alternativa, cuyo valor de mercado es aplicado a los referenciales del
Terreno (sin bienhechurías), motivado a que los referenciales de la 1era alternativa
(fuente: registro subalterno) y de la 2da alternativa (fuente: ofertas de páginas web),
ambas correspondientes a la compra-venta del conjunto vivienda-terreno, no son
tan representativas para avaluar la vivienda en estudio, ya que las viviendas de
dichos referenciales tienen pocas características similares con la vivienda en
estudio. En conclusión la vivienda en estudio, presenta características atípicas,
debido que tienen ampliaciones con diferentes techos y acabados, que la hacen
distinta a las viviendas descritas en los referenciales; por lo tanto se decidió
aplicar el Método del Costo para valorar la vivienda.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

II.1.6 Valor del Terreno:

De acuerdo a la metodología utilizada, analizados los datos del mercado

inmobiliario y del Registro Subalterno el valor de mercado estimado por metro
cuadrado es de: 376,67 Bs/m2, lo que arroja un valor para el Terreno de:
376,67 Bs./mts² *232,96 mts²= Bs 87.748,79 (OCHENTA Y SIETE MIL
SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE
CENTIMOS).

II.2. CONSTRUCCIONES

II.2.1.- CARACTERÍSTICAS FÍSICAS.

Se trata de una construcción de vivienda unifamiliar pareada, con un área de

construcción: 173 m2. Se describe a continuación:

VIVIENDA:

Vivienda de 60 m2 (construida por INAVI):

Estructura con Concreto-metálica; correspondiente a: columnas, y vigas de

cargas, correas metálicas y losa de Techo prefabricada, con paredes de bloques de
concreto de espesores de 10 cm y 15 cm, frisadas interior y exterior, con pintura
de acucho y esmalte en puertas metálicas y ventanas, revestimiento de cerámica
en paredes en un baño, piso de granito, puertas de Madera interiores, puertas y
ventanas metálicas. Todas las instalaciones: Eléctricas, aguas negras y aguas
blancas, son embutidas.
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

Observaciones Generales.
Área de construcción: 60,00 mts²
La edad de construcción es: 42 Años.
La Vida Probable es de 60 años.
Condición física del inmueble: regular con reparaciones (Nivel=3,5).

Ambientes:
 02 habitaciones.
 01 Sanitario.
 01 Cocina.
 01 comedor- recibo
 01 Pasillo 1.

Áreas construidas y ampliadas en vivienda (113 m2):

Estructura con Concreto-metálica; correspondiente a: columnas, y vigas de

cargas, correas metálicas, techo de tabelones, techo de acerolit, paredes de
bloques de concreto de espesores de 10 cm y 15 cm, frisadas interior y exterior,
con pintura de caucho y esmalte en puertas metálicas y ventanas, revestimiento
de cerámica en paredes y pisos en baños, piso de cemento pulido, piso con
revestimiento de cerámica, piso de cemento con acabado rústico, puertas de
madera en interiores, enrejados, puerta de rejas y ventanas metálicas con
protectores. Todas las instalaciones: Eléctricas, aguas negras y aguas blancas, son
embutidas.

Observaciones Generales.
Área de construcción: 113 mts²
La edad de construcción es: 15 Años.
La Vida Probable es de 60 años.
Condición física del inmueble: regular con reparaciones (Nivel=3).
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

Ambientes:
 01 habitación.
 01 Sanitario.
 01 lavadero techado.
 01 porche.
 Ampliación de recibo-comedor.
 01 área de jardinería techada.
 01 patio
 Pasillo 2
 Tanque de fibra de vidrio de 1500 lts.

Actualmente la vivienda tiene un área de construcción de 173 m2 (10 mts

de frente y 17,30 mts de fondo. Se presentan los siguientes ambientes:

AMBIENTE CARACTERISTICAS DEL AMBIENTE AREA (M2)

ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

Cerámica de granito en piso, techo de tabelones

con impermeabilización, enrejado de piso a
techo, puerta ppal. de rejas, correas IPN No 08,
ventana de romanilla metálica con protector,
PORCHE friso interior acabado liso, lámparas de pared, 9,14
interruptores y tomacorrientes, marco metálico
de ventanas y puertas, pintura. En la entrada
ppal. se presenta un techo de acerolit de 0,60
mts de ancho y de 2mts de long.
Piso de granito, techo de losa prefabricada,
puerta de madera, con rejas, marco de madera
ESTAR para puerta (sin puerta) para entrada al recibo- 8,66
comedor, lámparas de pared, tomacorrientes,
interruptor, pintura.
Piso de granito, techo de losa prefabricada,
RECIBO- revestimiento interior acabado liso, lámparas de
COMEDOR- pared, tomacorrientes, interruptor, pintura ,puerta 37.20
PASILLO 01 metálica con rejas (acceso para pasillo, área de
cocina y lavadero).
Piso de cemento, techo liviano de 02 aguas,
estructura metálica, friso en paredes, ventana
AREA DE
metálica ( ventana común de baño 1), bloque de 5.59
JARDINERA
ventilación (común para la cocina), enrejado en
el techo.

AMBIENTE CARACTERISTICAS DEL AMBIENTE AREA (M2)

HABITACION 01 Puerta metálica con vidrio (acceso a la calle), 8.69
puerta interior de madera entamborada, marco
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

metálico para ventanas y puertas, ventanas

metálicas basculantes enrejadas, losa de techo
prefabricada, piso de granito, lámpara de pared ,
interruptor simple, tomacorrientes, pintura de
caucho y esmalte.
Puerta interior de madera entamborada, marco
metálico para puertas, losa de techo
prefabricada, piso de granito, lámpara de pared ,
HABITACION 02 12.19
interruptor simple, tomacorrientes, pintura de
caucho y esmalte. Aire acondicionado y closet.
La habitación incluye el baño 01.
Cerámica de color en pared desde piso al techo,
cerámica de color en piso, lavamanos empotrado
en mesón revestido de cerámica, 1 w.c de
color, ducha con puerta, lámpara de pared,
BAÑO 01 3.93
interruptor simple, tomacorrientes dobles, puerta
entamborada de madera (acceso a la habitación
01), ventana metálica (con vista al área de
jardinería).

AMBIENTE CARACTERISTICAS DEL AMBIENTE AREA (M2)

HABITACION 03 Puerta interior de madera entamborada, marco 24.24
metálico para puerta y ventana, losa de techo
prefabricada y losa de tabelones en área
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

ampliada, piso de cerámica, lámpara de pared,

interruptor simple, tomacorrientes, pintura de
caucho y esmalte. Lavamanos empotrado con
mesón revestido en cerámica. Aire
acondicionado y closet. La habitación incluye el
baño 02. Extractor de aire.
Cerámica de pared, cerámica en piso, 1 w.c,
ducha con cortina, lámpara de pared, interruptor
BAÑO 02 1.79
simple, tomacorrientes dobles, puerta corrediza
(acceso a la habitación 03).
Piso de vinyl, losa de tabelones, friso interior en
paredes, fregadero de 01 ponchera,
tomacorrientes dobles, interruptor simple, puerta
COCINA 7.98
metálica, marcos metálico en puerta y ventana,
ventana metálica (con vista al lavadero),
lámpara de pared.

AMBIENTE CARACTERISTICAS DEL AMBIENTE AREA (M2)

AREA DE Piso de cemento pulido, acceso a la cocina, 3.36
PASILLO 2 pintura de caucho, techo de acerolit, lámpara
de pared, interruptor simple , media pared de
bloques de concreto de 0,65 m de long, con
h=1,45 mt, acceso al lavadero, friso en paredes
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

interior, pintura de caucho.

Techo de acerolit, piso de cemento liso, puerta
de reja (0.80 mtx1.00 mt) para acceso al patio,
LAVADERO media pared de long=7.7 mt, h=1.00 mt, batea 28.98
prefabricada, friso de paredes, paredes de
bloque de concreto.
Sin techo, piso de cemento acabado rustico, 02
llaves de agua, paredes de bloques de
PATIO concreto, una lindera con la vivienda de la Sra. 21.25
Mercedes de Páez. 01 tanque de fibra de vidrio
de 1500 lts con sus conexiones.
TOTAL DE AREA DE CONSTRUCCION 173

II.2.2. PREMISAS ESTABLECIDAS

.- El Método del Costo:

El método que se usará para avaluar las construcciones es del Costo; nos
basamos en costos de la Publicación “EVOLUCION Y COSTOS DE
CONSTRUCCION” que edita la Organización “CINPRONET, C. A.”, la cual tiene
como objetivo principal presentarle el costo actualizado de los Costos de Construcción
desglosado por parte de obra, para cada tipo de edificación que tradicionalmente se
produce en el país. La Actualización de dichos costos, se realiza mediante el
seguimiento bimestral de los precios de materiales y equipos utilizados en ésta área,
lo cual se realiza mediante consulta directa con los fabricantes y distribuidores
mayoristas que suministran información. Una vez actualizada ésta base de datos y
mediante proceso de sistemas actualizados. Los presupuestos tipos que han sido
previamente cargados al sistema, y que se han clasificado tomando en cuenta el tipo
de construcción, el uso, el diseño y la calidad de sus acabados. Se tomó en cuenta
el tipo de vivienda unifamiliar en estudio, la cual es pareada de 60 m2 y sus
ampliaciones, cuya área de construcción=.113 m2. Dentro del análisis de costos, se
tomaron en cuenta los siguientes aspectos:
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

Material: precios al nivel de fabricante y Distribuidor mayorista.

Equipos: Propio y/o alquilado
Mano de Obra: S/Contrato de la Construcción
Costos Asociados: S/Contrato de la Construcción 368,14 %
Gastos de Administración: de la constructora: 15 %
Utilidad e imprevistos del constructor 10 %
Impuesto al valor agregado (I.V.A.) 12%

Este método consiste en la fijación de un valor de reposición a nuevo, de

acuerdo al tipo de construcción y acabado. Para calcular este valor de reposición se
estimará para la fecha y el lugar los costos directos como: mano de obra, materiales,
equipos y la utilidad del constructor, también los costos indirectos como proyectos,
perisología, inspección, administración y financiamiento. Posteriormente, ese valor de
reposición es afectado por un coeficiente llamado ROSS-HEIDECK que combina los
efectos de la depreciación por edad y por el estado de conservación, a manera de
aproximarse al valor del mercado por el costo.

.- Factores Intangibles que pesan sobre el Valor:

La construcción se encuentra en el siguiente estado de conservación y
mantenimiento:
1º Vivienda unifamiliar 60 m2: Regular (3,5). Con reparaciones simples
2º Ampliación de vivienda (113 m2): Regular (3). Con reparaciones simples

.- Fuentes de Información que se usaron para realizar este Avaluó:

PRECIO UNITARIOS DE CONSTRUCCION: Según la tabla de valores de la

construcción de CINPRONET.

BIBLIOGRAFÍA: REVISTA DATA CONSTRUCCION, REVISTA DE SOITAVE,

ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

REVISTA INMUEBLE, PUBLICACION DE LA CONTRALORIA GENERAL DE LA REPUBLICA

Y CONSULTA A ORGANISMOS COMO MINFRA Y CAMARA DE LA CONSTRUCCION.

II.2.3. CALCULOS:

.- Tablas de Cálculos de las Construcciones:

Vendrán expresadas en el sistema de notación anglosajón, según las premisas
establecidas.

TABLA DE VALORES DE REPOSICION DE LAS CONSTRUCCIONES

ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

CORRECTIVO DEL VALOR

Se va a considerar un correctivo por la vida útil en función del estado actual del
bien para la determinación de la depreciación se utilizará el método de ROSS-
HEIDECK.

METODO DE ROSS-HEIDECK
Es un método de depreciación bastante útil para bienes que tienen un desgaste
regular y lento, es bastante apropiado para edificaciones y estructuras.
Valor actual (Va) = Valor de reposición (Vr) - Depreciación (D)

DEPRECIACION = Vr – R + E + E²
2 Vp Vp²
Donde: E= edad de la construcción
Vr = Valor de Reposición
R= Valor Residual
Vp = vida Probable
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

Se obtuvo como valor de las construcciones: SETECIENTOS VEINTIOCHO

MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON NOVENTA Y TRES
CENTIMOS (Bs. 728.366,93)
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

III.- CONCLUSIONES:

TERRENO................................................................... Bs. 119.913.84

CONSTRUCCIONES………………………………..…………………… Bs. 728.366,93
TOTAL………………………………………………………... Bs. 848.280,77

En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas

especificadas, es mi opinión técnica que el valor del terreno y de la vivienda
unifamiliar descrito, se expresa en la siguiente cifra: OCHOCIENTOS CUARENTA Y
OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON SETENTA Y SIETE
CENTIMOS. (Bs. 848.280,77).

REALIZADO POR:

Ing Jennifer Valera

C.I.V. Nº: 109.050
SOITAVE Nº: 1.882
SUDEBAN Nº: P-2300

Anexos: 1) Copia de Documento.

2) Memoria Fotográfica
3) Planos
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

MEMORIA FOTOGRAFICA
ING. JENNIFER VALERA B. Avaluadora-Proyectista
Telf. Cel. 0424-4625342

DOCUMENTOS DE PROPIEDAD Y ANEXOS