Avaluo Jesus D' Lima

Arq. JESUS R. COLMENARES T.
Avaluador-Proyectista-Constructor
Avenida Los Llanos Edif. Juma 1er Piso Oficina 9, San Juan de los Morros, Estado Guárico – Telf.:
0246—431 37 04- Cel. 0414-146 39 28
INFORME DE AVALUO
DE TERRENO Y
BIENHECHURIAS
CALLEJON ORTIZ, BARRIO EL JOBO, SAN JUAN DE LOS MORROS,

MUNICIPIO ROSCIO, ESTADO GUARICO
MAYO DEL 2.007

Arq. JESUS R. COLMENARES T. Avaluador-Proyectista-Constructor
0246—431 37 04- Cel. 0414-146 39 28
CERTIFICACION
EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA:
A.- El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intención ó sentimiento personal
que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al
aplicar los mencionados métodos.
B.- No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaluadas ni con los contratos, en
cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole.
C.- Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente informe
son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
D.- No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.
Arqº Jesús Colmenares Tovar

C.I. Nº: V-3.752.572
C.I.V. Nº: 26.997
SOITAVE Nº: 1.124
SUDEBAN Nº: P-1.412
FOGADE FGD PB Nº 495
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INFORME DE AVALÚO
PRESENTADO A: SECRETARIA INFRAESTRUCTURA
ORDENADO POR: JESUS S. D´LIMA L.

C. I. Nº 844.292
OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno y Bienhechurias.
DIRECCION: La propiedad se encuentra ubicado en el Callejón

Ortiz, Barrio El Jobo, en la Ciudad de San Juan de
los Morros, del Municipio Roscio del Estado
Guarico.
MONTO DEL AVALUO:

SETECIENTOS DIESCIOCHO MILLONES
CIENTO VEINTIUN MIL DOSCIENTOS
SESENTA Y SEIS BOLIVARES SIN
CENTIMOS (Bs. 718.121.266,00).
AVALUADOR: Arqº Jesús Colmenares Tovar

C.I. Nº: V-3.752.572
C.I.V. Nº: 26.997
SOITAVE Nº: 1.124
SUDEBAN Nº: P-1.412
FOGADE FGD PB Nº 495
FECHA:
Mayo de 2007
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I.- ASPECTOS GENERALES
I.1.- OBJETO DEL INFORME:
El objeto del informe de avalúo, es de emitir de manera aproximada, la

opinión técnica sobre el valor del mercado actual del Terreno descrito en el
informe.
Se entiende por valor de mercado, el valor en términos monetarios que

tendría un bien en un mercado libre y competitivo, donde un posible vendedor
y un posible comprador, actuarían prudentemente y con conocimiento de la
calidad de los bienes, sin tener estímulos indebidos y pudiéndose realizar la
operación en un tiempo prudencial.
I.2.- TIPO Y FECHA DEL AVALÚO
- El Avalúo se refiere a:
 Avalúo de Terreno ubicado dentro de la poligonal Urbana con Vivienda,

Tanques de agua Subterráneo y Elevados, y Pozo Séptico.
- Fechas:
 Fecha de inspección ocular del inmueble: Miércoles 02 de Mayo de 2.007,

responsable Arqº Jesús R. Colmenares T.
 Fecha de visita al Registro Subalterno 13-03-07.
 Fecha de entrega del informe final 03 de Mayo de 2.007.
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II.- AVALUO
II.1.- TERRENO
II.1.1.- Características Físicas
.- Características de la zona:
El Estado Guárico presenta una ubicación geográfica estratégica con

relación a otras entidades del país. Su localización en el centro de Venezuela
le confiere importancia como encrucijada vial de la red nacional, facilitando el
acceso al centro, occidente y oriente del país, ocupa una superficie de 64.986
Km² equivalente al 7,12 % del Territorio Nacional.
Esta entidad territorial fundamenta su economía en la explotación de

actividades agrícolas, lo cual queda reflejado en un aporte del 40 % del total
nacional de cereales (arroz, maíz y sorgo).
La producción frutícola (lechosa, patilla, melón y mango) tiene una

marcada importancia en la producción agrícola del Estado al utilizarse para
tales fines aproximadamente 12.410 has. Además hay aportes significativos
en los rubros Algodón, Tomate y Tabaco, los cuales se explotan en una
superficie de 11.381 has.
En el área pecuaria se produce con aportes en bovinos, aves, leche y

queso, ubicados dentro de los cuatro Estados con mayor actividad ganadera.
Existe poca diversificación del sector manufacturero, exceptuando el desarrollo
representado por las agroindustrias del procesamiento (arroz, maíz y sorgo),
ubicadas en los Municipios: Miranda, Infante, Monagas y Zaraza. Guárico, posee
abundantes recursos naturales entre los cuales tenemos: hídricos (2.707,54 Mm³
para uso urbano, industrial y agrícola); tierras (5,6 millones de has., para uso
agrícola, 50 % de ellas con moderado a alto potencial); bosques (367.000 has. de
importancia forestal); energéticos y mineros (reservas de caliza en 100.000.000
tm., las reservas de carbón 19.760 tm., sílice en 3.000.000 tm., y yeso 1.000.000
tm.). También, posé 31.810 Km² correspondientes a la faja petrolífera del Orinoco
y los campos tradicionales (Las Mercedes, Tucupido, Sabán, Bella Vista, Ruiz,
Palacios y Guardatinajas) con un potencial mayor a los 7.500 barriles diarios y
907,8 has de campos marginales.
Con todas estas ventajas, aún el Estado Guárico presenta una sub-
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utilización de esos recursos y un deterioro en la calidad de vida de la

población, como resultante y según la OCEI existe una tasa de desempleo
del 36,4 %. De la misma fuente, se establece que el Estado ocupa el 6º lugar
entre las entidades federales con mayor índice de pobreza, donde
encontramos 46.334 hogares familiares en situación de pobreza,
representando el 47,6 % del total de hogares. De estos hogares, 22.493
(23,04 %) pertenecen al estrato de pobreza extrema.
Lo anterior, nos indica que 253.508 personas viven en hogares pobres,

de los cuales 128.332 personas pertenecen al estrato de la pobreza extrema.
INMUEBLE OBJETO DE ANALISIS

.- Ubicación:
Tomando la Carretera Nacional a la altura del Barrio ”El Jobo”, Salida
Los Llanos, se cruza en el Callejón Ortiz y se sube media cuadra, en la acera
de la izquierda, tercera parcela, se encuentra el terreno sujeto a este avalúo,
en la Ciudad de San de Los Morros, Municipio Roscio del Estado Guárico.
.- Descripción de la Parcela:
Terreno tiene tres niveles, con un área total de 3.600,00 m2 TRES MIL
SEISCIENTOS METROS CUADRADOS SIN CENTIMETROS según
documento, de forma irregular.
.- Linderos
Según inspección ocular realizada:
Norte: Parcela e inmueble
Sur: Parcela e inmueble
Este: Parcela e inmueble
Oeste: Parcela e inmueble
Según documento presentado

Norte: Casa de Maria Blanco de Requena y de Clemente Lugo, Callejón Ortiz
de por medio.
Sur: Terreno Municipal que estuvo o esta arrendado al Sr. Rocco Tomazzolli.
Este: Terreno y Casa de Armando Caballozzi.
Oeste: Terreno Municipal.
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.- Servicios
Electricidad: Suministrada por Elecentro 110 V - 220 V, previo Banco de

Transformadores.
Agua: Empresa Hidrológica de los Llanos HIDROPAEZ.
Cloacas: Van al Sistema Colector de HIDROPAEZ. .
Teléfono: CANTV a través de Casilla de distribución.
Vialidad: Callejón Ortiz que lo une con el resto del sistema vial de la ciudad,
se encuentra en buen estado y es asfaltada.
Cable: Intercable a través de distribución por afiliación.
SERVICIOS COMUNALES
.- Comercial:
El lote de terreno se encuentra a 1000 mts de la ciudad de San Juan

de los Morros, el cual cuenta con todo tipo de locales comerciales diversos,
tales como: Farmacias, Ferretería, Panaderías, Supermercados y Tiendas.
.- Asistencial:
Aproximadamente a 1750 mts se encuentra el Hospital “Israel

Ranuarez Balza.
.- Policial:
A unos 2000 mts esta un modulo en la Plaza Bolívar (Alcaldía y

Gobernación) y a 2700 mts aproximadamente está ubicada en la Avenida
Miranda la Comandancia de Policía del Estado Guarico.
.- Documento Presentado
El documento que se presenta fue Registrado en el Registro Publico de

la Oficina Subalterna del Distrito Roscio, San Juan de los Morros, del Estado
Guarico, para la realización de este avalúo, Nº 14 Tomo 1 Adic. Folios del 38
al 42 Prot. 1º, 3er Trim 1.977 del 28 de Julio de 2.007.
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II.1.2. PREMISAS ESTABLECIDAS
.- El Método del Mercado

El método que se utilizó para avaluar el terreno fue el del
Mercado, este consiste en realizar una investigación de las operaciones más
recientes de compra-venta de terrenos similares al avaluado; esta
investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente, luego se
actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicarán
factores de corrección para hacer los referenciales, lo más similar posible al
terreno a avaluar. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que
determine un valor representativo de los referenciales encontrados.
.- Factores de Corrección
Factor por ubicación: El factor de corrección por ubicación será el
utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que
produce en el valor la mejor ó peor ubicación de un terreno con respecto al
avaluado.
.- Factor de Actualización
Los referenciales se actualizarán a la fecha según la fórmula
Financiera:
n
Vf = Vi ( 1 + i )
donde: Vf = Valor final
Vi = Valor inicial
i = Tasa de interés
n = periodo de actualización
.- Factores Intangibles
El terreno avaluado se encuentra en una zona de uso exclusivo
residencial, con excelentes vías de acceso.
.- Las Fuentes de Información que se usaron para el terreno:

Los Índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central
de Venezuela. OPERACIONES DE COMPRA-VENTA obtenidas del Registro
Subalterno correspondiente.
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II.1.3. CÁLCULOS
En investigación realizada según las premisas establecidas en el punto
Nº II.1.2 referidas al método de avalúo, se obtuvieron los siguientes
referenciales:
TERRENOS MUNICIPIO ROSCIO
ESTADO GUARICO
Referencial 1 2
Vendedor: Rubén, Irma y Luís Clemente Balza Dos Santos Manuel
Comprador: Mantenimiento Industrial 2000 ca INVERSA CA
Monto: 45.000.000,00 50.000.000,00
Área Mts²: 900,00 648,00
Precio Unitario Mts²: 50.000,00 77.160,49
Ubicación: Urb. Las Palmas Av. Los Llanos
Documento: Nº 1 Folios 02 al 06 Prot. 1º Tomo 4º Nº 19 Prot 1º Tomo 3º
Fecha: 3er Trim. 2005 1er Trim. 2006
Referencial 3 4
Vendedor: Díaz S. Ma del Rosario Belisario Lilia
Comprador: Bustamante Carpio Jocsan Infante Marco
Monto: 85.000.000,00 30.000.000,00
Área Mts²: 198,00 600,00
Ubicación: Calle Salias Urb. Antonio Miguel Martínez
Documento: Nº 45 Tomo 8º Nº 44 Tomo 2º
Referencial 5 6
Vendedor: Omaira Campos Constructora BSCA
Comprador: José Casseres Pinto Loaiza López José Agustín y otro
Monto: 90.000.000,00 20.000.000,00
Área Mts²: 635,00 288,40
Ubicación: Av. Bolívar c/c Calle 1º de Mayo Urb. Los Laureles
Documento: Nº 35,36 y 37 Folio 243 al 260 Prot.1º Tomo 5º Nº 03 Tomo 8º
Referencial 7 8
Vendedor: Funes Yolanda Guzmán de Pic Blasinia
Comprador: Barrios Romina Sosa L. Ma Angélica
Monto: 65.000.000,00 55.000.000,00
Área Mts²: 221,00 480,00
Ubicación: Calle Bermúdez Urb. Antonio Miguel Martínez
Documento: Nº 29 Prot.1º Tomo 3º Nº 06 Tomo 11º
Fuente: Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Roscio y Ortiz del Estado Guárico.
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Dichas operaciones se consideraron los referenciales más

homogéneos ó representativos de la investigación, considerando que las
descartadas son áreas de terreno muy grandes y ventas entre familia.
.- Tabla definitiva de referenciales y correctivos.

Vendrá expresada en el sistema de notación anglosajón.
Según las premisas establecidas, el cuadro definitivo de referenciales y
sus correctivos será el que se muestra a continuación:
TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDO

Ref. Área Precio Factor de Factor de Valor Unitario
Corrección Actualizado y
Nº mts² Unitario Actualización por Corregido
Bs./mts² por Tiempo Ubicación por Área
1 900,00 50.000,00 2,04640739 0,70 71.624,26
2 648,00 77.160,49 1,90029270 0,60 87.976,51
3 198,00 429.292,93 1,90029270 0,30 244.734,67
4 600,00 50.000,00 1,90029270 0,30 28.504,39
5 635,00 141.732,28 2,04640739 0,30 87.012,60
6 288,40 69.348,13 1,90029270 0,60 79.069,04
7 221,00 294.117,65 1,90029270 0,30 167.672,89
8 480,00 114.583,33 1,90029270 0,30 65.322,56
CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO

Ref. Área Valor Unitario
Nº mts² Actualizado
1 900,00 71.624,26
2 648,00 87.976,51
3 198,00 244.734,67
4 600,00 28.504,39
5 635,00 87.012,60
6 288,40 79.069,04
7 221,00 167.672,89
8 480,00 65.322,56
Sumatoria = 831.916,92
Media = 103.989,61
Mediana = 83.040,82
Desviación Estándar = 68.942,09
Para el análisis Estadístico de los referenciales, luego de efectuar los factores

de corrección y de actualización, se calculará el Termino Central de la serie y
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su correspondiente Medida de Dispersión.
MEDIDA CENTRAL
Media (X) = 103.989,61 Bs./mts²
Mediana (Me) = 83.040,82 Bs./mts²
MEDIDAS DE DISPERSION
Desviación Standard (Ds) = 68.942,09 Bs./mts²
Calculamos la Simetría de la Curva
X  Ds = 103.989,61 Bs./mts² y 68.942,09 Bs./mts²

Del Rango anterior tenemos que pasan seis referenciales, de los ochos
escogidos, dentro del rango, lo que equivale al 75,00 %  57,50 % por lo
tanto la curva es Simétrica para la Media (X).
Me  Ds = 83.040,82 Bs./mts² y 68.942,09 Bs./mts²

Del Rango anterior tenemos que pasan seis referenciales, de los ocho
escogidos, dentro del rango, lo que equivale al 75,00 %  57,50 % por lo
tanto la curva es Simétrica para la Mediana (Me).
Por lo tanto la curva es normal y simétrica para la Media y la Mediana.

Tomando el Avaluador la Mediana por la naturaleza intrínseca del terreno y
obtenemos un valor unitario calculado de = 83.040,82 Bs./mts². El Valor
Unitario Calculado del Terreno será de: 83.040,82 Bs./mts²
Valor del Terreno:

De acuerdo a la metodología utilizada, analizados los datos del
mercado inmobiliario y del Registro Subalterno el valor de mercado estimado
por metro cuadrado es de: Ciento sesenta y cuatro Mil novecientos
veintinueve Bolívares con catorce Céntimos, lo que arroja un valor para el
Terreno de: 83.040,82 Bs./mts² *3.600,00 mts² = 298.946.956,10 Bs.
Valor de Mercado del Terreno:

Valor Calculado del Terreno = 298.946.956,10 Bs.
Se obtuvo como valor de terreno DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO
MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS
CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs.
298.946.956,10).
Fin del Punto II.1.3 Referido a Cálculos de Terreno
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II.2. CONSTRUCCIONES
II.2.1.- CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Se trata de una construcción de vivienda unifamiliar, con cerca de
linderos, Pavimentos, Pozos y Tanques, los cuales se pasan a describir a
continuación:
Vivienda (Techo Losa de Concreto):

1ª Área: Estructura con Concreto Armado y con cubierta de Techo con
Losa de Concreto a dos aguas y losa de Tabelones alrededor del techo
principal con Manto Asfáltico, con paredes frisadas y pintadas. Puerta de
Madera con protector metálico, en su frente, e interiormente de madera.
Todas las instalaciones Eléctricas embutidas, closet de madera en
habitaciones y cocina empotrada. Cerámica en Baños y toda la casa. Baño
Principal con Jacuzzi. Esta 1ª Área corresponde a:
División de la 1ª Área: Corredor, Sala, Pasillo, 4 Habitaciones,
Comedor, Cocina-Pantry, Costura-Planchado y 4 baños.
Observaciones Generales.
Dimensiones: 22,00 ml x 13,00 ml, dando total de 286,00 mts²
La edad de las construcciones es: 36 Años.
La Vida Probable es de 65 años.
Condición física del inmueble: Buena.
Pavimento en vía acceso:

2ª Área: Losas de concreto armado en Pavimento de entrada lateral en
dos líneas, que definen la rampa vehicular. Esta 2ª Área del inmueble, tiene
pendiente hacia la calle de servicio lateral. División de la 2ª Área: Pavimento
en vía.
Dimensiones: 25,00 mts x 0,40 mts de ancho x dos líneas= 20,00 m2
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Lavandero (Techo Acerolit):

3ª Área: Estructura Metálica, con Techo de Acerolit y correas
Metálicas, con paredes frisadas y pintadas, ubicado en la parte lateral del
inmueble y el techo es liviano a dos aguas, con ventanas basculantes. Las
paredes tienen la mitad con protectores metálicos. Esta 3ª Área es el
Lavandero.
División de la 3ª Área: Lavandero.
Dimensiones: 5,00ml x 4,00ml = 20,00 m2
Pozo o Aljibe:
4ª Área: Excavación de 10 mts de profundidad y de 4,00 mts de
diámetro y 3,50 de agua durante el año. Esta 4ª Área es un aljibe junto a la
quebrada inviernera, que pasa por un lateral del terreno, y tiene agua todo el
año en el pozo artesanal.
División de la 4ª Área: Pozo o aljibe
Dimensiones: 10,00ml x 4,00 ml de diámetro = 40.000,00 lts
Cerca Perimetral:
5ª Área: Estructura de estantillos de hierro con malla ciclón (Tipo
Alfajol), ubicado en toda la propiedad y en los desniveles de los linderos. Esta
5ª Área es la cerca del terreno en sus linderos.
División de la 5ª Área: Cerca Laterales, frente y de fondo.
Dimensiones: (ver levantamiento Topográfico) x 1,50 mts (alto) = 600,00 m2
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Tanque Subterráneo (concreto):

6ª Área: Estructura de concreto armado con Machones y vigas, y
paredes de bloques de concreto, ubicado en el área lateral al lindero cerca de
la vivienda, el cual funciona con un Hidroneumático de 120 lts. Esta 6ª Área
es el Tanque Subterráneo e Hidroneumático.
División de la 6ª Área: Tanque Subterráneo.
Dimensiones: 5,00 mts * 5,00 mts x 4,16 mts (alto) = 10.400 Lts
Tanque Superficial (concreto):

7ª Área: Estructura de concreto armado con Machones y vigas, y
paredes de bloques de concreto, ubicado en el fondo del terreno. Esta 7ª
Área es el Tanque Elevado.
División de la 7ª Área: Tanque elevado.
Dimensiones: 6,00 mts * 6,00 mts x 1,00 mts (alto) = 36.000 Lts
Pozo o Aljibe:
8ª Área: Excavación de 8 mts de profundidad y de 1,80 mts de
diámetro. Esta 8ª Área es un aljibe junto a la quebrada inviernera, que pasa
por un lateral del terreno, y tiene agua todo el año en el pozo artesanal.
División de la 8ª Área: Pozo o aljibe
Dimensiones: 1,80ml x 4,00 ml de diámetro = 7.200,00 lts
II.2.2. PREMISAS ESTABLECIDAS
.- El Método del Costo:

El método que se usará para avaluar las construcciones es del Costo;
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este consiste en la fijación de un valor de reposición a nuevo, de acuerdo al

tipo de construcción y acabado. Para calcular este valor de reposición se
estimará para la fecha y el lugar los costos directos como: mano de obra,
materiales, equipos y la utilidad del constructor, también los costos indirectos
como proyectos, perisología, inspección, administración y financiamiento.
Posteriormente, ese valor de reposición es afectado por un coeficiente
llamado ROSS-HEIDECK que combina los efectos de la depreciación por
edad y por el estado de conservación, a manera de aproximarse al valor del
mercado por el costo.
.- Factores Intangibles que pesan sobre el Valor:

La construcción se encuentra en el siguiente estado de conservación y
mantenimiento:
1º Área: Buena.
2º Área: Buena
3º Área: Buena.
4º Área: Buena
5º Área: Buena
6º Área: Buena
7º Área: Buena
8º Área: Buena
.- Fuentes de Información que se usaron para realizar este Avaluó:

PRECIO UNITARIOS DE CONSTRUCCION: Según la planta de
valores de la construcción de FUNDACONSTRUCCION.
Bibliografía: REVISTA DATA CONSTRUCCION, REVISTA DE

SOITAVE, REVISTA INMUEBLE, PUBLICACION DE LA CONTRALORIA
GENERAL DE LA REPUBLICA Y CONSULTA A ORGANISMOS COMO
MINFRA Y CAMARA DE LA CONSTRUCCION.
II.2.3. CALCULOS:
.- Tablas de Cálculos de las Construcciones:

Vendrán expresadas en el sistema de notación Anglosajón, según las
premisas establecidas.
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TABLA DE VALORES DE REPOSICION DE LAS CONSTRUCCIONES
Construcción Unidad Cantidad Costo Dcto. Gasto Gastos

Administ.
Unitario (Bs.) Directo (Bs.) (Bs.)

Casa Mts2 286,00 1.571.428,57 449.428.571,43 13.482.857,14
Vía de Pavimento Mts2 20,00 280.000,00 5.600.000,00 168.000,00
Lavandero Mts2 20,00 550.000,00 11.000.000,00 330.000,00
Pozo o Aljibe LTS 40.000,00 328,25 13.130.000,00 393.900,00
Cerca Perimetral Mts2 600,00 70.000,00 42.000.000,00 1.260.000,00
Tanque Concreto LTS 10.400,00 328,25 3.413.800,00 102.414,00
Tanque Concreto LTS 36.000,00 328,25 11.817.000,00 354.510,00
Séptico Sumidero LTS 7.200,00 328,25 2.363.400,00 70.902,00
Proyecto y Inspección Gasto Gastos Valor de
Permisología Indirectos Financie. Reposición.
(Bs.) (Bs.) (Bs.) (Bs.) (Bs.)
13.482.857,14 22.471.428,57 49.437.142,86 13.482.857,14 512.348.571,43
168.000,00 280.000,00 616.000,00 168.000,00 6.384.000,00
330.000,00 550.000,00 1.210.000,00 330.000,00 12.540.000,00
393.900,00 656.500,00 1.444.300,00 393.900,00 14.968.200,00
1.260.000,00 2.100.000,00 4.620.000,00 1.260.000,00 47.880.000,00
102.414,00 170.690,00 375.518,00 102.414,00 3.891.732,00
354.510,00 590.850,00 1.299.870,00 354.510,00 13.116.870,00
70.902,00 118.170,00 259.974,00 70.902,00 2.694.276,00
CORRECTIVO DEL VALOR

Se va a considerar un correctivo por la vida útil en función del estado
actual del bien para la determinación de la depreciación se utilizará el método
de ROSS-HEIDECK.
METODO DE ROSS-HEIDECK
Es un método de depreciación bastante útil para bienes que tienen un
desgaste regular y lento, es bastante apropiado para edificaciones y
estructuras.
Valor actual (Va) = Valor de reposición (Vr) - Depreciación (D)
DEPRECIACION = Vr – R + E + E²
2 Vp Vp²
0246—431 37 04- Cel. 0414-146 39 28
Donde: E= edad de la construcción

Vr = Valor de Reposición
R= Valor Residual
Vp = vida Probable
Vida % de Valor de Valor

Construcciones Edad Útil Depreciación Reposición Depreciado
(Bs.)
1ra Área 36 65 0,65576 512.348.636,43 335.977.741,82
2da Área 15 65 0,88639 6.384.065,00 5.658.771,38
3ra Área 31 65 0,71825 12.540.065,00 9.006.901,69
4da Área 31 65 0,71825 14.968.265,00 10.750.956,34
5ra Área 36 65 0,90440 47.880.065,00 43.302.730,79
6da Área 31 65 0,71825 3.891.797,00 2.795.283,20
7ra Área 31 65 0,71825 13.116.935,00 9.421.238,56
8da Área 36 65 0,83905 2.694.341,00 2.260.686,82
419.174.310,5
TOTAL Bs.: 8
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

Se obtuvo como valor de las construcciones: CUATROCIENTOS
DIECINUEVE MILLONES CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL
TRESCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS
(Bs. 419.174.310,58).
Fin del punto II.2.3
Referido a cálculos de construcción
0246—431 37 04- Cel. 0414-146 39 28
III.- CONCLUSIONES:
TERRENO................................................................... Bs. 298.946.956,10
CONSTRUCCION......................................................... Bs. 419.174.310,58
TOTAL....... Bs. 718.121.266,70
En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas

especificadas, es mi opinión técnica que el valor de los bienes descritos, se
expresa redondeando de manera razonable en la siguiente cifra:
SETECIENTOS DIESCIOCHO MILLONES CIENTO VEINTIUN MIL
DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.
718.121.266,00).
REALIZADO POR:
ARQº JESÚS ROBERTO COLMENARES TOVAR.

C.I.V. 26.997 FOGADE Nº: FGDPB-N-495
SUDEBAN Nº: P-1412 SOITAVE Nº: 1.124
Anexo: 1) Copia de Documento de Propiedad de Terreno.
2) Memoria Fotográfica.
0246—431 37 04- Cel. 0414-146 39 28
MEMORIA FOTOGRAFICA
0246—431 37 04- Cel. 0414-146 39 28
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Arq. JESUS R. COLMENARES T.

CALLEJON ORTIZ, BARRIO EL JOBO, SAN JUAN DE LOS MORROS,

MAYO DEL 2.007

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA:

A.- El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

D.- No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.

Arqº Jesús Colmenares Tovar

ORDENADO POR: JESUS S. D´LIMA L.

OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno y Bienhechurias.

DIRECCION: La propiedad se encuentra ubicado en el Callejón

MONTO DEL AVALUO:

AVALUADOR: Arqº Jesús Colmenares Tovar

I.- ASPECTOS GENERALES

I.1.- OBJETO DEL INFORME:

El objeto del informe de avalúo, es de emitir de manera aproximada, la

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I.2.- TIPO Y FECHA DEL AVALÚO

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II.1.2. PREMISAS ESTABLECIDAS

.- El Método del Mercado

.- Las Fuentes de Información que se usaron para el terreno:

Dichas operaciones se consideraron los referenciales más

.- Tabla definitiva de referenciales y correctivos.

TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDO

CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO

Para el análisis Estadístico de los referenciales, luego de efectuar los factores

su correspondiente Medida de Dispersión.

X  Ds = 103.989,61 Bs./mts² y 68.942,09 Bs./mts²

Me  Ds = 83.040,82 Bs./mts² y 68.942,09 Bs./mts²

Por lo tanto la curva es normal y simétrica para la Media y la Mediana.

Valor del Terreno:

Valor de Mercado del Terreno:

II.2.1.- CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Vivienda (Techo Losa de Concreto):

Pavimento en vía acceso:

Lavandero (Techo Acerolit):

Tanque Subterráneo (concreto):

Tanque Superficial (concreto):

II.2.2. PREMISAS ESTABLECIDAS

.- El Método del Costo:

este consiste en la fijación de un valor de reposición a nuevo, de acuerdo al

.- Factores Intangibles que pesan sobre el Valor:

.- Fuentes de Información que se usaron para realizar este Avaluó:

Bibliografía: REVISTA DATA CONSTRUCCION, REVISTA DE

.- Tablas de Cálculos de las Construcciones:

TABLA DE VALORES DE REPOSICION DE LAS CONSTRUCCIONES