Ing.

Manuel Segundo Tuesta Llatance

Saneamiento Físico de Predios Urbanos y Rurales en SUNARP, Valuaciones, Declaratoria de Fábrica - Proyectos, Supervisión y
Ejecución de obras
Fijo: 042-561841; RPM: #975516637

INFORME TECNICO DE VALUCAION

INMUEBLE URBANO
PARTIDA N° 11016138
ELECTRONICA
CLIENTE SR. MANUEL JESUS DIAZ HUANCARUNA – DNI 01150475
PROPIETARIOS SR. MANUEL JESUS DIAZ HUANCARUNA – DNI 01150475
SOLICITANTE CMAC PIURA S.A.C. - Agencia Rioja
FUNCIONARIO SR. MODESTO G. GUEVARA GUEVARA – Asesor de Finanzas
Empresariales
UBICACION Se encuentra ubicado con frente a la Av. San Martin S/N°, Mz. 46, Lote 05,
Sector San Fernando, Distrito de San Fernando, Provincia de Rioja, Región San
Martin.
COORDENADAS LATITUD: 5°53'59.4" Sur, LONGITUD: 77°16'14.2" Oeste

AREAS Y VALORES
Descripción Área en M2 Valor en S/. Valor en US$
TERRENO (VT) 320.00 31,872.00 9,600.00
EDIFICACION (VE) 256.00 142,617.00 42,957.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) 0.00 0.00 0.00
VALOR COMERCIAL (VC) 174,489.00 52,557.00
VALOR DE REALIZACION (VR): 148,316.00 44,673.00
15%
FECHA DE INSPECCION : AL 14 DE JUNIO 2017

TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 = S/. 3.32

USO : VIVIENDA UNIFAMILIAR – LOCAL COMERCIAL

PERITO RESPONSABLE : Ing. MANUEL S. TUESTA LLATANCE

REPEV - R. S.B.S. 1332/2012
CIP 75234

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VALUACIÓN DE INMUEBLE URBANO

1. DATOS GENERALES
1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACIÓN
El objetivo de la valorización es determinar el Valor Comercial y de
Realización en el mercado del inmueble de acuerdo a la resolución S.B.S. Nº
11356-2008, Recibimos las Instrucciones del Sr. Modesto G. Guevara
Guevara, Asesor de Finanzas Empresariales de la CMAC Piura S.A.C. –
Agencia Rioja, para valuar el terreno urbano indicado con fines compra venta
y/o hipoteca.
1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Se encuentra ubicado con frente a la Av. San Martin S/N°, Mz. 46, Lote 05,
Sector San Fernando, Distrito de San Fernando, Provincia de Rioja, Región San
Martin.
1.3 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
DESCRIPCIÓN. – Dentro del predio urbano se encuentra cimentado dos
construcciones de un (01) piso de material noble con techo aligerado y techo con
calamina que viene siendo utilizado como vivienda unifamiliar y local
comercial, el terreno urbano presenta una topografía plana.
DISTRIBUCIÓN.
Primera Edificación:
Primer Piso: Consta de lo Siguiente:
 01 Sala.
 01 Ambiente de uso múltiple con diviciones de madera contraplacada.
 01 SSºHHº.
 01Lavadero
Segunda Edificación:
Primer Piso: Consta de lo Siguiente:
 01 Ambiente para el uso de Local Comercial
 01 SS°HH°.

1.4 INFORME DE LA LABOR REALIZADA

Durante la visita e inspección in situ se verifico y comprobó las características
del inmueble urbano, anotando todos los datos de campo, necesarios para
realizar la valuación del bien.
1.5 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
El trabajo se realizó sin contratiempos ni limitaciones, y tiene como finalidad
realizar la valuación del bien.
1.6 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: Al 16 de Junio del 2017.
1.7 POLIZA DE SEGUROS: Se Desconoce.
2. VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCION OCULAR

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Es un terreno urbano destinado para el uso de vivienda unifamiliar – local
comercial.
2.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El inmueble materia de la presente valuación, se encuentra ubicado en la zona
urbana del Sector San Fernando, con obras completas de infraestructura de
servicios.
El predio urbano dentro de su entorno cuenta con:
 Redes de agua potable y desagüe
 Infraestructura Vía pública afirmada.
 Redes de alumbrado público y domiciliario
 TV cable, Internet, Teléfono
 Servicios de baja policía.
2.3 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
El terreno urbano tiene como linderos y medidas perimétricas, Según Certificado
Literal – Zona Registral N° III – Sede Moyobamba SUNARP, las siguientes:
Frente : Linda con la Av. San Martin , con 11.00ml.
Derecha : Linda con los Lotes 04 -
02A , con 30.00ml.
Izquierda : Linda con los Lotes 05A -
06 , con 30.00ml.
Fondo : Linda con los Lotes 11 – 02A , con 15.00ml.
2.4 AREAS
El área del terreno es de : 320.00m2
Primera Edificación:
1er Piso (techo aligerado) : 36.00m2
1er Piso (techo calamina) : 120.00m2
Segunda Edificación
1er Piso (techo aligerado) : 100.00m2
Total : 256.00m2
2.5 PERÍMETRO
El perímetro del terreno mide 86.00 metros lineales
2.6 DE LA EDIFICACIÓN
La construcción presenta las siguientes características técnicas:
 Cimentación, cimientos y sobre cimiento de concreto ciclópeo y simple.
 Estructura, Zapatas, columnas y vigas de concreto armado, con muros de
ladrillo de arcilla asentado en soga.
 Techos, aligerada horizontal y con tijeral de madera cubierto con calamina.
 Pisos, falso.
 Revestimientos, frotachado y tarrajeado con pintura lavable y sin
revestimiento.
 Puertas, perfil metálico enrollable en el frontis y de madera en interiores.
 Ventanas, ventanas de fierro con protector de acero sin vidrios.
 Instalaciones eléctricas, monofásico empotrados y sin empotrar.
 Instalaciones sanitarias, empotrados con tubos PVC
 Aparatos sanitarios, con aparatos sanitarios parciales.
2.7 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN

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La edificación se encuentra en Buen estado de conservación, con una antigüedad
aproximada a cinco (05) años.
2.8 DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú Art.
II.D.34, Tabla Nº 1, (Casas Habitación y Departamentos para Vivienda), le
corresponde la depreciación del 0.08%, Siendo el factor de ajuste el valor
unitario de edificación de 0.92%.
2.9 INSCRIPCIÓN
Según Copia Literal entregada por el Asesor de Finanzas Empresariales de la
CMAC Piura S.A.C. – Agencia Rioja, con fecha 16/03/2016 que corresponde a
siete (07) páginas, el terreno urbano se encuentra inscrito en la Partida
Electrónica N° 11016138, de la Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba,
Oficina Registral de Moyobamba.
2.10 CARGAS Y GRAVAMENES: Se encuentra hipotecado a favor de la CMAC.
PIURA S.A.C.
2.11 ZONIFICACIÓN
Zonificación : Urbana.
Uso actual : Vivienda Unifamiliar - comercio.
2.12 SERVIDUMBRES: No existen estos derechos.
3. METODOLOGIA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se realizó una visita de inspección in situ al terreno urbano y su entorno físico,
para determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con
características similares en la zona.
3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGIA APLICADA
La valuación del terreno urbano se efectúa en concordancia con el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú R.M. N°172-2016-VIVIENDA del 23 de junio
del 2016, aplicando el Método de Valuación Directa y para hallar el valor de
realización en el mercado del inmueble, la Resolución S.B.S. N°11356-
2008.Para la valorización de la edificación se está realizando una valuación
reglamentaria tomando como base la R.M. N°373-2016-VIVIENDA del
26/10/2016, vigente para el año 2017.
3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Para llegar a determinar el valor comercial del terreno, tomando como base
fuentes como: entorno donde se ubica el bien, oferta y demanda, compra-venta
de terrenos similares, ubicados en el entorno de influencia del bien en
evaluación.
CONCLUSIÓN: La evaluación de precios de terrenos similares, nos permite
determinar prudentemente el precio de US$. 30.00/m2.
3.4 DEDUCCIONES APLICABLES
En el caso de una posible venta del inmueble, para determinar el valor de
realización del bien, se recomienda hacer las siguientes deducciones al valor
comercial obtenido
 Gatos de mantenimiento y conservación : 3.50%
 Gastos por publicidad, comisiones y valuación : 3.00%

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 Depreciación durante su ejecución : 3.50%
 Ajuste adicional considerando un plazo prudente
de 120 días para la venta del inmueble : 5.00%
TOTAL DE DEDUCIONES : 15.00%
Nota: La Entidad Financiera; deberá considerar las deducciones de su
conocimiento, no inherentes al perito, para la determinación final del Valor de
Realización final.
3.5 ANALISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN.
Dada por su ubicación, zonificación, dimensiones y características el inmueble
puede ser utilizado para uso de vivienda, local comercial, Etc.
3.6 SUSTENTACIÓN
Del análisis efectuado sobre el inmueble, que se basa en ventas reales en el
mercado a la fecha, podemos concluir que las apreciaciones indicadas son las
más razonables para determinar el valor del inmueble
3.7 OBSERVACIONES: No tiene.
4. CALCULOS EFECTUADOS
4.1 VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)
A) VALOR DEL TERRENO (VT)
ARTICULO II.C.22.- El Lote de Terreno Urbano que tenga Frente a una Vía
Publica; se evalúa de la siguiente manera:
VT = Área de terreno x Valor Comercial
VT = 320.00m2 x US$. 30.00/m2
VT = US$. 9,600.00 (Por redondeo)

B) VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

De acuerdo con el cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación
aprobado por el R.M. N°373-2016-VIVIENDA del 26/10/2016 para la Zona
Selva, vigente para el año 2017.
Primer Piso (Techo Aligerado) VE1
DESCRIPCIÓN CATEGORIA VUC
1. Muros y Columnas C 274,30
2. Techo (20%) – (80%) C-F 64,40
3. Pisos H 19,84
4. Puertas y ventanas E 66,72
5. Revestimiento G 56,91
6. Baños E 16,83
7. Inst. Elect. y Sanit. F-G 20,55
VALOR TOTAL VUC S/.
Redondeo T/C US$ 1.00=3.32 NS 519,55
VE1 = VUC x AC x fa
VE1 = US$. 156,49/m2 x 156.00m2 x 0.92
VE1 = US$. 22,459.00 (Por redondeo)
Primer Piso (Techo con Calamina) VE2
DESCRIPCIÓN CATEGORIA VUC
1. Muros y Columnas C 457,17
2. Techo C 148,56
3. Pisos H 19,84
4. Puertas y ventanas E 66,72
5. Revestimiento I 0,00
6. Baños E 16,83

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7. Inst. Elect. y Sanit. F 30,58
VALOR TOTAL VUC S/.
Redondeo T/C US$ 1.00=3.32NS 739,70
VE2 = VUC x AC x fa
VE2 = US$. 222,80/m2 x 100.00m2 x 0.92
VE2 = US$. 20,498.00 (Por redondeo)
VE = VE1 + VE2
VE = US$. (22,459.00 + 20,498.00)
VE = US$. 42,957.00 (Por redondeo)
C) VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC): No Existe.
D) VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)
.

VR = VT + VE + VOC
VR = US$. (9,600.00 + 42,957.00 + 0.00)
VR = US$. 52,557.00 (Por redondeo)

4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

El perito al evaluar el comportamiento del mercado donde se ubica el bien,
estima que el Valor de Reposición del Inmueble, donde refleja adecuadamente el
valor comercial razonable a la fecha, luego:
VC = VR
VC = US$. 52,557.00 (Por redondeo)
VC = S/. 174,489.00 (Por redondeo)
SON: CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y SIETE
CON 00/100 DOLARES AMERICANOS
4.3 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCIÓN SBS. N° 11356-2008)
El valor Neto del inmueble, que se espera recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, es decir que al Valor Comercial obtenido en el ítem
4.02, se le deben aplicar las deducciones por castigos y cargos por la ejecución
de la venta del bien, que son del 15% determinados en el ítem 3.04.
VRM = VC x FD.
VRM = US$. 52,557.00 x 0.85
VRM = US$ 44,673.00 (Por redondeo)
VRM = S/. 148,316.00 (Por redondeo)
SON: CUARENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES
CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.
4.4 ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinación del valor, la comparación con casos
similares anteriores, así como los sustentos aplicados, nos muestran una buena
consistencia para la obtención del Valor Comercial y de Realización del bien
en el mercado.
5. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
 La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando
las normas actuales del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
 La vigencia de la valuación de no variar las condiciones del mercado, así
como de no presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 120 días.

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 Se recomienda al propietario en mantener en buen estado y conservación el
inmueble urbano.
 La Entidad Financiera, incluirá las deducciones de su conocimiento, no
inherentes al perito, para determinar el valor de realización final.
 Metodología usada: Método de Valuación Directa.
6. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
 La información de precios se obtuvo del entorno
 Copia Literal por la Oficina Registral de Moyobamba
 Vistas fotográficas del inmueble

Moyobamba, 16 de Junio del 2017

VISTAS DEL INTERIOR Y ENTORNO DEL INMUEBLE