CIVIL JUAN ALBERTO TORRES CONGACHI

RUC: 10429336177
Urb. Basilio Auqui Mz E lote 02 – Ayacucho- Huamanga- Ayacucho
999252070
abril13itzel15@gmail.com

TASACIÓN DE UN INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

11/01/2024

PROPIETARIOS : FUNDACIÓ N LOS CACHORROS UTRECHT-HOLANDA

SOLICITANTE : FUNDACIÓ N LOS CACHORROS UTRECHT-HOLANDA

LOCALIZACIÓN : C. POBLADO BARRIO ANDAMARCA MZ” A” LOTE 46

FECHA DE VALUACIÓN: 29 DE ENERO DEL 2024

VALOR DEL VALOR DE VALOR OBRAS VALOR TOTAL DEL
TERRENO EDIFICACIONES COMPLEM. PREDIO
VALOR TOTAL DEL 220,272.00 0.00 0.00 220,272.00
PREDIO (US$)
AREA TOTAL DEL TERRENO: 458.90 M2 AREA TOTAL DE EDIFICAIÓ N: 0.00 M2
VALOR COMERCIAL EN DOLARES AMERICANOS US$ 220,272.00
VALOR COMERCIAL EN SOLES
 Tipo de Cambio: 1 US$: S/. 3.77 S/. 830,425.44

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MEMORIA DESCRIPTIVA

PROPIETARIO : FUNDACIÓ N LOS CACHORROS

PROYECTO : VALUACIÓ N DE PREDIO.

DIRECCIÓN : PROLONGACIÓ N ALAMEDA BOLOGNESI

UBICACIÓN : Ubicació n : Centro Poblado Barrio de Andamarca

Distrito : Ayacucho.
Provincia : Huamanga.
Regió n : Ayacucho.
FECHA : Enero del 2024

1. FINALIDAD:
La presente Memoria Descriptiva tiene por finalidad realizar la tasació n a
precios de Mercado del predio ubicado en Centro Poblado Barrio de Andamarca,
Mz “A” Lote 46, inscritos en la Partida Registral N° P11015084 del Registro de
Predios SUNARP.

2. ANTECEDENTES DEL TERRENO MATRIZ:

2.1.DEL DOMINIO
La fundació n los cachorros adquirieron la propiedad inscrita en la Partida
registral N° P11015084 SUNARP.

2.2.SOLICITANTE
Fundació n los CACHORROS.

2.3.UBICACIÓN
El terreno se encuentra ubicado en el centro Poblado Barrio de Andamarca
Mz “A” lote 46, perteneciendo al Distrito de Ayacucho, Provincia Huamanga,
Regió n Ayacucho.

2.4.VALUADOR:
ING. JUAN ALBERTO TORRES CONGACHI

2.5.OBJETIVO DE LA VALUACIÓN:

El objetivo de la valuació n es determinar el Valor Comercial y el Valor de

Realizació n en el mercado del terreno de acuerdo a la Resolució n S.B.S. Nº 172-
2016, Res. SBS 816-2005 y 12879-2009.

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Para efectos de la presente valuació n, se contó con la autorizació n respectiva de

los propietarios a fin de realizar la Inspecció n Ocular del terreno, así mismo el
propietario facilito los documentos bá sicos requeridos del mencionado terreno,
como son: Copia Literal de Inscripció n emitido por el Superintendencia Nacional
de los Registros Pú blicos (SUNARP) de Ayacucho y otros.

2.6.METODOLOGIA EMPLEADA:
Metodología directa basada en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú (RNT), modificado el día 2 de noviembre de 2017 publicado en el Diario
Oficial “El Peruano”, por el Ministerio de Vivienda, Construcció n y
Saneamiento que anteriormente estaba a cargo de Consejo Nacional de
Tasaciones (CONATA). La misma que corresponde a la determinació n del
valor de los componentes físicos del inmueble mediante la toma de vistas
fotográ ficas e inspecció n ocular.
Así mismo se ara el uso del cuadro de valores unitarios oficiales de
edificaciones para la sierra; el cual será empleado para halla el valor de la
edificació n también se ara el uso del cuadro de valores unitarios a costo
directo de algunas obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes para la sierra.

2.7.FECHA DE TASACIÓN:
29 de enero del 2023.
2.8.UBICACIÓN
El Predio, objeto de la presente valuació n se encuentra ubicado en el Centro
Poblado Barrio de Andamarca, MZ “A” lote 46, Distrito de Ayacucho,
Provincia Huamanga, Regió n Ayacucho.

Vista del Predio

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2.9.LINDEROS Y PERIMETRO
2.9.1 LINDEROS:
2.9.2 SEGÚN LA PARTIDA REGISTRAL N° P11015084
Las medidas y los linderos del lote son:

Por el Frente : Colinda con Prolongació n Alameda

Bolognesi, con 13.94 ml.
Entrando Por la Derecha : Colinda con el Lote 45 de propiedad de
Terceros, con 33.25 ml.
Entrando Por la Izquierda: Colinda con el lote 47, con 32.06 ml.
Por el Fondo : Colinda con el Lote 48, con 14.20 ml.

Área: 458.90 m2 Perímetro: 93.45 ml

2.9.3 SEGÚN REALIDAD FÍSICA:

Las medidas y los linderos del lote son:

Por el Frente : Colinda con Prolongació n Alameda

Bolognesi, con 13.94 ml.
Entrando Por la Derecha : Colinda con el Lote 45 de propiedad de
Terceros, con 33.25 ml.
Entrando Por la Izquierda: Colinda con el lote 47, de propiedad de
terceros con 32.06 ml.
Por el Fondo : Colinda con el Lote 48, de propiedad de
terceros con 14.20 ml.

Área: 458.90 m2 Perímetro: 93.45 ml

2.9.4 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El inmueble se encuentra ubicado dentro de la zona urbana de la Comunidad

Campesina de Andamarca,

Zonificación : Cuenta con el plano de Zonificació n aprobada por la

Municipalidad Provincial de Huamanga. Zona; Tipo ZTE – PS
(Zona de tratamiento Especial protecció n de suelos)
Uso Actual : Terreno sin habitar

2.9.5 INFRAESRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE POSEE EL PREDIO

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Pistas : No Cuenta (Terreno a nivel de rasante), el predio tiene frente

a la calle Prolongació n Alameda Bolognesi. El cual se encuentra
sin pavimentar.
Veredas : No cuenta con veredas
Servicios : La zona cuenta con servicios pú blicos de agua, desagü e,
alumbrado pú blico.

2.9.6 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El inmueble materia de valuació n se encuentra ubicado en Comunidad

Campesina de Andamarca, en la Mz “A” lote 46, al cual accede por la calle
prolongació n Alameda Bolognesi, Localizado a 50 m, de la Alameda
Valdelirios.
El predio es un Lote de terreno de forma regular, en su interior no existe
construcció n alguna, sin uso funcional alguno y no cuenta con delimitació n
alguna, en un á rea está construido de material noble de 01 piso emplazado
en una parte de su extensió n. La edificació n es antigua, de estructuració n a
porticada y albañ ilería de ladrillos k-k, y acabados. El predio cuenta con
servicios de agua potable, desagü e, de energía eléctrica, internet, cable, TV,
equipamiento y mobiliario urbano (Á reas de juego, parque)
La zona en el que se ubica el predio, materia de la Presente Tasació n, se
encuentra Consolidada, es decir cuenta con los servicios bá sicos de
habilitació n urbana tales como red de agua potable, desagü e, energía
eléctrica, internet con sus respectivas conexiones.
Se caracteriza por ser una zona urbana con predios aledañ os construidos con
material noble albañ ilería confinada, las cuales brindan servicios Educativos
a nivel secundario y superior, como es el caso de la institució n Educativa San
Ramó n de nivel primaria y Secundaria, Superior el Instituido de Educació n
Superior CESDE. Cuenta con servicios recreacionales a 50 metros se
encuentra ubicado la Alameda Marqués de Valdelirios, el cual se encuentra
siguiendo el curso del rio alameda.
Ver anexo “A” ubicació n del Lote y anexo “B” panel fotográ fico.

2.9.7 CARACTERISTICAS TOPOGRAFICAS DEL TERRENO

Topografía: el terreno materia del presente informe presenta una topografía

que está constituido bá sicamente por ladera de pendiente pronunciada,
relieve escarpado.

2.9.8 INFORME DE LA LABOR REALIZADA

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Se contó con la informació n necesaria para realizar la presente Valuació n. La

Inspecció n Ocular se realizó IN SITU sin contratiempo alguno.

2.9.9 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO

La valuació n se realizó con fines de determinar el Valor Comercial y el valor

de Realizació n en el Mercado del predio en menció n. Se contó con la
documentació n legal y técnica necesaria, como la Copia Literal del Predio.

2.9.10 CONSTRUCIONES EXISTENTES

No presenta construcció n alguna.
3. VALORIZACIÓN DEL TERRENO
3.1METODOLOGIA APLICADA:

La valuació n del inmueble se efectú a en concordancia con lo dispuesto en el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobada con R.M. Nº 172-2016,
articulo 19.- Tasació n reglamentaria de un lote de terreno urbano con solo
frente a la calle A, aplicando el método de valuació n directa, para hallar el valor
de realizació n en el mercado, y Resolució n de la S.B.S. 816-2005 y 12879-2009.

3.2BASES PARA SU DESARROLLO:

Se ha realizado las inspecciones oculares IN SITU, correspondientes del predio,

así como de su entorno, a fin de determinar los valores comerciales de compra
y venta de inmuebles con características similares.

3.3INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

A la fecha se aprecia que la tendencia del mercado por la ubicació n del predio
y el tipo de inmueble es de una oferta media regular, el entorno es adecuado
para sectores de altos y medios.
DISTANCIA VIAS DE SU VALOR FUENTE
UBICACIÓN AL PREDIO ENTORNO ó LOCAL UNIT INF. REF
P.J. CAPILLAPATA, RECONOCIDO USA
US$/M2
CARMEN ALTO 1000 m Calle Cangallo 466.00 Directa
CARMEN ALTO 600 m JR.SUCRE 750.00 Directa

QUICAPATA 500 m Predio en venta 757.00 Directa

SAN JUAN BAUTISTA 800 Predio en venta 435.00 Directa
SAN JUAN BAUTISTA 600 Predio en venta 450.00 Directa

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Se tuvo en cuenta, entre otros los siguientes factores concurrentes:

 Ubicació n del predio
 Acceso directo desde el parque simó n bolívar
 Zonificació n del predio
 Visita de inspecció n de campo y del entorno.
 Influencia poblacional
 Servicios de infraestructura: pistas, veredas, agua, desagü e, electricidad.
 Equipamiento urbano que posee la zona: parque, grifo, centros
comerciales, á reas de salud.
 Otros factores: característica del suelo, topografía.
La evaluació n de precio de terreno considerando que se aprecia una
demanda media de parte de los compradores y de acuerdo a su ubicació n,
relieve y extensió n nos permite determinar el precio razonable de US$
350.00/m2 para el terreno.

3.4ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN

Dada su ubicació n, dimensiones y características constructivas, el inmueble

se puede utilizar como vivienda-comercio.

3.5SUSTENTACIÓN:

El aná lisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las
apreciaciones indicadas son las má s acertadas, adecuadas y objetivas para
determinar el valor del bien.

4. CALCULOS EFECTUADOS
4.1VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR):
4.2 VALOR DEL TERRENO (VT):

Del aná lisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y
venta de terrenos similares en ubicació n y en el entorno urbano, a la fecha el
Perito asigna como Valor Comercial Unitario (VCU) US$ 480.00 /m2 de
terreno.
Aplicando el art. Artículo 19, del Reglamento Nacional de Tasaciones,
Resolució n Ministerial N° 172-2016-Vivienda, se tiene:
VT = AT x VCU

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DONDE:
VT = Valor del Terreno
AT = Á rea Total
VCU = Valor Comercial Unitario
Efectuando el cá lculo, se tiene:
AT : 458.90 m2.
VCU : US$ 480.00/m2
VT = AT x VCU
VT = 458.90 m2 x US$ 480.00/m2
VT = US$ 220,272.00

DESCRIPCIÓN A (m2) VCU (US$/m2) VT (US$)

VALOR DEL PREDIO (US$) 458.90 480.00 220,272.00

VALOR TOTAL DEL TERRENO = US$ 220,272.00

Son: DOSCIENTOS VEITE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS CON 00/100.
DÓ LARES AMERICANOS.

4.3 VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

VE = US$ 0.00, NO PRESENTA

4.4 VALOR DE INSTALACIONES FIJAS (VIF)

VIF = US$ 0.00

4.5 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

VOC = US$ 0.00

4.6 VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

VOC = US$ 0.00

4.7VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (VC):

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De acuerdo a la evaluació n de los precios en el entorno, el perito considera

que el valor del terreno a precios de mercado calculado refleja
adecuadamente el Valor Comercial que tiene el inmueble en el mercado; por
lo tanto:
VC = US$ 220,272.00
SON: DOSCIENTOS VEITE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS CON 00/100.
DÓ LARES AMERICANOS.

4.8ANALISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinació n del valor, así como la metodología

empleada, representa una clara consistencia para la obtenció n del valor de
realizació n.

4.9OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

 La presente valuació n se ha efectuado con total independencia de criterio,

aplicando las normas vigentes de valuaciones.
 Si no varían las condiciones del mercado, econó micas y otras, así como de
no surgir imponderables, la valuació n podría tener una vigencia de 60
días calendarios.
 El comprador deberá efectuar las deducciones de su conocimiento a fin de
obtener
un Valor de Realizació n Final.
4.10 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA:

 Se contó con la informació n de cará cter legal de titularidad de la

propiedad.
 La informació n de precios se obtuvo del campo y se comprobó con el
reglamenta nacional de tasaciones, del reglamento nacional de
edificaciones (RNE). De la revista de edificaciones de construcció n y de
revistas especializadas en tasaciones.
 WWW.Costosperu.com.

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5. CONCLUSIONES
5.1 El valor comercial del predio en soles es S/ 830,425.44 (Ochocientos
treinta mil cuatrocientos veinticinco con 44/100 soles), con un valor de
cambio de dó lar de 3.77 a la fecha 28.01.2024, este monto incluye solo el
valor del terreno como tal.
5.2 El valor comercial del predio en dó lares es US$ 220,272.00 (Doscientos
Veinte Mil Doscientos setenta y dos con 00/100 soles), este monto incluye el
valor del terreno de acuerdo a la topografía y zonificació n aprobada por la
municipalidad.
5.3 La presente tasació n concluye valores comerciales de acuerdo al reglamento
Nacional de Tasaciones aprobada por RESOLUCIÓ N MINISTERIAL N° 172 –
2016 - VIVIENDA, para efectos de conocer el valor real al añ o de la tasació n.

Es cuanto informo en honor a la verdad para fines que convenga.

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