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INFORME DE AVALUO 2

INFORME DE AVALUO 2

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INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

• Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1. • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García.540.775.00 m2). • Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40.000.261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15.00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar.000.Bs.000. .

Santa Teresa del Tuy. inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela.000. . MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta .. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6.144.391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.2.Bs.898 Mayo 2011 FECHA: 1.ASPECTOS GENERALES. portador de la cedula de identidad Nº 5. CIV : 33.555.540.INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare.

educativos y políticos.. pequeñas y medianas industrias. para la estimación del costo del inmueble. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio. centros manufactureros y de procesamiento. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. Investigándose los valores de las diferentes propiedades.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare. 1.OBJETIVO. 2. 2 trimestres del año en curso.. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación. se tomaron datos del año 2009. ubicado a 1. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición.. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio. de dos (2) niveles. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes. en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy. y el terreno donde se encuentra construido. 2010 y 1. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy.1. actividades financieras. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda.La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy.FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo. establecimientos religiosos.2. basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado.1.AVALUO Características de la zona: . . 1. en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación.

ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1. educacionales. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1.000 m2. según documento es de 40. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial. hospitalarios. religiosos. según Planilla Sucesoral Nro. 2. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. Cuenta con una vialidad aceptable. para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo. etc. El área de ubicación del inmueble. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad.000 m2. Restaurant. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. recreativos. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. está constituido por inmuebles de mediano costo. es de 15. Hotel. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. etc. según documento donde está construido el edificio. tales como comerciales. . gerentes y técnicos.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa.

cunetas. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa. aseo urbano. OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). drenaje de agua de lluvia. CA en ciento cincuenta metros (150 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). brocales. este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado. alumbrado público. SUR: Con terreno propiedad del Dr. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). Lote Nro.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). El inmueble donde está ubicado. esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. vía pavimentada. agua potable. SERVICIOS PUBLICOS. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). CA en cien metros (100 mts). cloacas. cable TV. cuenta con los principales servicios. acera. luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. servicio telefónico y transporte público. PREMISAS ESTABLECIDAS.

Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra.referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar. Los referenciales se actualizarán a la fecha. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. Se analizará el mercado de operaciones registradas. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. determine un valor representativo de los . con buena vía de acceso. Factor de actualización. se llega a una conclusión del Valor Unitario. a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados.

A . 9.09 Bs. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE./m2 Av. obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C. 1 Nro./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C.A C. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo.203.2 Bs.942 m2 103. A Nro. 19-180 N0.294 Bs./m2 Av. 6.A Banco 1.2. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.• Operaciones de Compra – Venta.A 994.006 Bs.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C.849 m2 174. ESTADO MIRANDA.

704 08 m2 137.A 938./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C.25Bs/m2 Vía Cúa Nro.757 Bs.A Bs.012.Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs. 20119 m2 60. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs.384.51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.519 Bs 6.1. CUANTICA 1.642009 12/12/2009 .704 m2 13.68 m2 5.88 244.300 Bs.A C./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR.66 Bs./m2 Calle Ppal.ppal 17.000 6.64 Bs/m2 Av.C.A. Charallave N0.95./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.

Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174.66 .849 2 9.942 103. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón. Tabla definitiva de referenciales y correctivos.6 O.95 3 244.68 5. Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación.8 0.8 65.66 1 1 5.Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo.2 0.09 0. Según las premisas establecidas. el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.71 1 6.6 VALOR UNITARIO BS/M2 62.

849 2 9.3 0.119 60.8 0.73 .73 5 20.66 4 6.25 0.942 65.59 6 6.64 0.8 8.8 38.7 0.4 6704 13.23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.8 0.704 137.704 8. Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS.8 68.71 6.95 3 244 5. 62.

5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/.32 Para el análisis estadístico de los referenciales. por lo tanto la tomaremos como precio unitario. .Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media. lo que equivale al.704 68.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos.DX = 45.94Bs. dentro del rango. 33% < 57. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización.52Bs/m2 y 58. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales. /m2 y 69. de los seis escogidos.94 Desviación Estándar: 18. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +.87 Media: 40.119 38.23 Sumatoria: 249. lo que equivale a un 50%.16 Mediana: 36.5 20. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión.59 6 6.854Bs.DX=42.

dos (2) pasillos. La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752.400 Bs.El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40. Bs/m2 =1. • • • Edificación Nº 1 (HOTEL).80 m2. Valor del terreno = 2. área de construcción 159. 2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes. Lote Nro.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel. Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO). 3. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3. y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior. Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto.208. 3.94 m2).2 EDIFICACION PRINCIPAL.94 m2).1 área x precio unitario 15.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro. área de construcción 89.16 Bs.84 m2.00 m2) conformado por . área de construcción 1. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754.606400 Bs.800 Bs.16 40. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752.000 m2 x 40.90 m2. Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR).505./m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro.16 Bs/m2 = 602. conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico. conformados tres (3) locales comerciales mínimo.000 m2 x 40.

84 m2).94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365.84 89. 3. CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159.54 396.9 . un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques. 3.84 159.dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida. y puertas de hierro en las entradas.9 260 89. Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159.83 m2) conformado por un solo ambiente.6 159.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO).

las condiciones físicas. divididos cuatro (4) ambientes.62 m2).231.002. estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F.986.1315 2. 3.6 476 1875.88 67. el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO.11 . prepara un cuadro donde clasificamos. se estado de conservación. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables.0788 504.32 MEDIANAMENTE REGULAR 0.46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21.TOTAL 1.50% BUENA 0. Ver cuadro Nº 2.68 396.28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505.

231.TALLER O SIMILAR 159. La edificación principal. vigas de riostras. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales.021. La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones.02 REGULAR A MALO 0.850.62 100 F. 4.88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado.16 REGULAR 0. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años.62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89. fundaciones aisladas.0788 1. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505.0788 1. viga de carga.D (Factor Depreciación). losas de fundaciones.83 7.9 4.75 TOTAL 2. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación. • REVESTIMIENTO DE PAREDES: . El taller o similar y la edificación tipo (Apto). 4.

con swiches (Interruptores) y tomas corriente. vigas de corona y columnas. 4. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1. obras de . también a las escaleras están revestidos en cerámica. en cada espacio con arco tipo medio punto. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. cerámicas en baños. losa de piso para estacionamiento. tablero de 10 circuitos.00m2) Esta obra exterior. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular. muro pared perimetral con bloque de concreto. balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal. • REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. wc. suministro y colocación de cables tensados. esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida. paredes revestido en cerámica de 1. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC.20 de alto. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas. todos en buen estado de funcionamiento. caseta para bomba de sistema hidroneumático. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da.T.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476.M.Friso acabado liso en paredes interiores. • OTROS: En el primer nivel. centro de pisos con sus rejillas. • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios.

sin frisar. 5. viga de carga de 30x30. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. 4. (A= 89. Las fundaciones.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT). VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo. drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas.1 METODO COSTO. Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. friso en mal estado. 5. paredes de bloques de arcilla de 20 cm. ningún tipo de puerta. 5. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. techo de tabelones IPN 10. las paredes de bloque hueco de arcilla. no posee losa de piso. sin impermeabilización. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble.3 TALLER O SIMILAR (A= 159. Esta construido con fundaciones aisladas.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: .90 m2). columnas y vigas de carga de concreto armado. ni instalaciones sanitarias y eléctricas.84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal. Para estimar el valor de la construcción. 4.conducción de aguas blancas.

50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó.371.30 0..1.27 67.15 4.61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.59 5 121. Formulas y análisis de características básicas y físicas.87 .203.70 80.66 17. metodología de las herramientas de corrección (Meyer.21 4.Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción. funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia. en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5.49 2.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6.85 2.33 3 INFRAESTRUCTURA 792.533.940.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.301.63 138.95 774.166. valor de reposición).2. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra.07 25.71 6 102.64 526.804.

53 75.387.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.16 2.7 PAREDES 450. Ross-HEIDECKE. se determina el factor de depreciación.70 1.79 11 HERRERIA 178.40 11. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN).33 10.58 10 CARPINTERIA 52.377.52 3.229.76 12 CERRAJERIA 17.1.27 5.99 16.08 151.05 5.25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228.17 34.1.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113.01 2. 494.03 90.09 VRN= 4.48 0.2. (Factores de depreciación).57 76.50 VALOR TOTAL REPOSICION 4.645..494.831.57 14 VIDRIOS 115.05 100% 2.812.70 498.98 118. Según el tipo de construcción.617.380.804.950.628.03 299. la cual definiremos .628.83 13 PINTURAS 136.31 3.

1315 . (Probable) V= 40 años . DEPRECIACION. D= 316.2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0.D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) . EDAD APARENTE DE LA OBRA. 43 Bs/m2 .5: Bueno con Conservación C= 0.1. VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2.43 BS/M2 5. 46 Bs/m2 – 316. VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298. VUC= VRN . Edad aproximada: 10 años .D VUC= 2986.2.56 bs .105 .

81 4 SUPERESTRUCTURA 118.20 3.05 20.3 . 03 Bs/m2 5.90 340.71 89.304.445.VUC= 2670.68 159.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505.54 741.13 4. ) TALLER O SIMILAR A =159. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.2.77 72.88 0. (Taller y local Tipo Apto.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.020.07 76764.2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS. 88m2 + 2670.54 76. 744.91 90.2.99 8219.77 Bs 5.32 3 INFRESTRUCTURA 14.00 14543.91 45.08 8.57 .340.83 843.225.62 7.1. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4.20 2.01 8.83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3.

12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.00 10813.78 5.1 6.63 167511.46 118.00 6111.511.00 0.00 0.67 26947.13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.00 0.00 0 0.00 7267.328.00 0.00 1.17 93.09 296.00 16503.3 9.00 0.00 0.20 100.00 0.11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.86 0.00 0.85 181.00 0.511.1.21 16.287.72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.67 4.00 0.287.00 1.840.) = 40 AÑOS      .34 79.00 0.00 0.2.971.85 3.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.16 7 PAREDES 14.00 0.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.83 TOTAL VRN 163.60 9.00 10 PAVIMENTO 0.35 11 HERRERIA 0.INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0..13 100.00 0 0.2.021.65 67.00 0.

56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.80 85.10 154.89 Bs / m2 = 154.92 BS 5.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.2.36 Bs Vc (TIPO APTO.36 .16 BS / M2 = 159.75 .505.2.2.744.) = 91.2.62 .VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.020.56.59 BS/ M2 5..3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.218.73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.73 = 964.59 = 1748.77 2 TALLER O SIMILAR 159.2.16 Bs / m2  5.00 M2 * 1748.102.83 9.218.72 4.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.300. 83 M2 * 964.082.

Bs.555 C.000. Bs.00 5.) REALIZADO POR: Ing. Bs.800.00 4. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6.045.540.I.045.045.144. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación.69 6.000 Bs.00 Bs.334.540.756.845.208.082.63 100. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011.00 4.542. TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2.334.56 TOTAL 1. así como de las premisas especificadas.60 6.393 .69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.I 5.V 33.334.18 159.69 Bs.3 EDIFICIO TIPO (APT) 91. Luís Acosta C.

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A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .

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