Está en la página 1de 30

INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicacin: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simn Bolvar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesin de Mauricio Hernndez Garca

Yare, Municipio Simn Bolvar Mayo 2011

Ciudadano: Sal Rafael Ynez. Alcalde Municipio Simn Bolvar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcalda del Municipio Simn Bolvar, se procedi a practicar un Avalo Tcnico para emitir la opinin sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simn Bolvar, Estado Miranda. Para dar la opinin sobre el valor actual del bien sealado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspeccin al sitio a objeto de obtener la informacin sobre las caractersticas y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspeccin se aplic el siguiente mtodo de avalo para poder determinar el valor del bien: se aplic el Mtodo de Comparacin directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con caractersticas similares. Homogeneizando los referenciales con factores de correccin y de actualizacin a la fecha, para luego realizar un Anlisis Estadstico que refleje el valor ms representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigacin, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalo, los criterios empleados, clculos, conclusiones y anexos. Este avalo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigacin, as como de las premisas especificadas, es de mi opinin que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Lus Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalo realizado es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalo ningn factor, intensin sentimiento personal que pudiese alterar en los ms mnimo tanto os datos hiptesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos. B. No existe ningn inters directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operacin comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra ndole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Lus Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

Solicitante: Alcalda del Municipio Simn Bolvar. Inmueble: Terreno (Dos lotes) ms construccin (EDIFICIO). Ubicacin: Carretera Nacional Yare Santa Teresa Propietario: Sucesin Mauricio Hernndez Garca. rea de la construccin: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decmetros cuadrados ( 1.775,261m2) rea del terreno n 1: Son quince mil metros cuadrados (15.000,00 m2). rea del terreno n 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40.000,00 m2) Enfoque empleado: Comparacin Directa y costo Monto del Avalo: 6.540.000.Bs.

INFORME

DE

AVALUO Alcalda del Municipio Simn Bolvar

PRESENTADO A:

ORDENADO POR:

Alcalda del Municipio Simn Bolvar

OBJETO DEL AVALUO:

Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) ms construccin

DIRECCIN:

Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare- Santa Teresa del Tuy. Municipio Simn Bolvar Estado Miranda Repblica Bolivariana de Venezuela 6.540.000.Bs.

MONTO DEL AVALUO:

AVALUADOR:

Lus Acosta , portador de la cedula de identidad N 5.144.555, inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela; CIV : 33.391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.2.898 Mayo 2011

FECHA:

1.- ASPECTOS GENERALES.

1.1.- FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIN: Los valores referidos en este avalo, para la estimacin del costo del inmueble, se tomaron datos del ao 2009, 2010 y 1, 2 trimestres del ao en curso. 1.2.- OBJETIVO. El objeto del informe de avalo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificacin, de dos (2) niveles, y el terreno donde se encuentra construido, ubicado a 1,00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare, en direccin y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy, Municipio Simn Bolvar Estado Miranda; Investigndose los valores de las diferentes propiedades; basada en la informacin de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalo, enfocado histricamente las ventas en dos (2) aos y medio. 1.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodologa inspirada en la teora de sustitucin y comparacin del mercado; usando soporte de correlacin de datos y el valor de reposicin. Existe distintas metodologa para determinacin del valor de aceptacin, en este caso nos permite obtener el valor de reposicin del mercado de la construccin y conjuntamente con sus caractersticas de depreciacin.

2.- AVALUO Caractersticas de la zona: .La ciudad de Yare est comprendida dentro del rea de influencia de la cuenca hidrogrfica del Ro Tuy, siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy. El carcter diversificado que presenta la ciudad y sus reas adyacentes, se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio, pequeas y medianas industrias, centros manufactureros y de procesamiento, establecimientos religiosos, educativos y polticos, actividades financieras,

bancarias y comerciales y actividades de las reas de servicios en general que absorben una buena parte de la poblacin activa. Los aspectos expuestos nos sealan un incremento constante de la poblacin que se incorpora a la ciudad. Los ingresos obtenidos por esta poblacin se pueden considerar aceptables en el promedio, para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del ltimo periodo. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble, est constituido por inmuebles de mediano costo, conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente, tales como comerciales, educacionales, hospitalarios, religiosos, recreativos, etc. Cuenta con una vialidad aceptable, siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales, gerentes y tcnicos. Descripcin del Terreno SUPERFICIES: 1. REA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1, segn documento donde est construido el edificio, es de 15.000 m2. 2. REA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2, segn documento es de 40.000 m2. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial; Hotel, Restaurant, etc. Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado adems se determinara el uso segn los trminos de la Ordenanza de zonificacin. El rea de ubicacin del inmueble, esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial, comercial con densidad de poblacin 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construccin de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesin de MAURICIO HERNNDEZ GARCA, segn Planilla Sucesoral Nro.

LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad, esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). SUR: Con terreno propiedad del Dr. Orlando Echenagucia Hernndez en cien metros (100 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfn Snchez en ciento cincuenta metros (150 mts). OESTE: Con terreno de la Ganadera Valles del Tuy, CA en ciento cincuenta metros (150 mts). Lote Nro. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. Orlando Echenagucia Hernndez en cien metros (100 mts). SUR: Con terreno de la Ganadera Valles del Tuy, CA en cien metros (100 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfn Snchez en cuatrocientos metros (400 mts). OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfn Snchez en cuatrocientos metros (400 mts). SERVICIOS PUBLICOS. El inmueble donde est ubicado, cuenta con los principales servicios; agua potable, cloacas, drenaje de agua de lluvia, aseo urbano, acera, brocales, va pavimentada, cunetas, alumbrado pblico, servicio telefnico y transporte pblico, cable TV. PREMISAS ESTABLECIDAS. El Mtodo de Comparacin directa: El Mtodo que se utiliz para avaluar el Terreno fue el de comparacin directa, este consiste en realizar una investigacin de las operaciones ms recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado; esta investigacin se realiza en el Registro Subalterno correspondiente, luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicar factores de correccin para hacer a estos

referenciales lo ms similar posible al terreno a avaluar. Posteriormente se realizar un anlisis estadstico que referenciales encontrados. Anlisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor ms representativo de la muestra. Se analizar el mercado de operaciones registradas, a los referenciales se les aplican los factores de correccin y se les practica un Anlisis Descriptivo que defina el Valor ms representativo de la muestra. Luego de obtener los resultados por la va del Anlisis de Operaciones de Compra Venta, se llega a una conclusin del Valor Unitario. Factores de Correccin: Factor por Ubicacin: El factor de correccin por ubicacin ser el utilizado para el anlisis estadstico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor peor ubicacin con respecto al avaluado. Factor de actualizacin. Los referenciales se actualizarn a la fecha, segn la frmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = perodo de actualizacin Factores Intangibles. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial, con buena va de acceso. Las Fuentes de Informacin que se utilizaron para la obtencin del valor del inmueble son: Los ndices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. determine un valor representativo de los

Operaciones de Compra Venta, obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristbal Rojas y Lander del Estado Miranda

Clculos. En investigacin realizada segn las premisas establecidas referidas al mtodo de avalo, se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE, ESTADO MIRANDA. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: rea: Prec Unit Bs./m 2: Ubicacin: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C.A Banco 1.203.006 Bs. 6.849 m2 174,2 Bs./m2 Av. 1 Nro. 19-180 N0. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis vila 2 C.A C.A 994.294 Bs. 9.942 m2 103,09 Bs./m2 Av. A Nro.2,7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Ro TUY C.A

Comprador: Monto: rea: Prec Unit Bs./m 2: Ubicacin: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: rea: Prec Unit Bs./m 2: Ubicacin: Documento: Fecha:

C.A,C.A Bs.1.384,88 244,68 m2 5,66 Bs./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR. CUANTICA 1.012.757 Bs. 20119 m2 60,300 Bs./m2 Calle Ppal. Charallave N0. 10 TOMO 35 02/05/2008

Nicoloso Bs.95.000 6.704 m2 13,64 Bs/m2 Av.ppal 17,51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.A C.A 938.519 Bs 6.704 08 m2 137,25Bs/m2 Va Ca Nro.642009 12/12/2009

Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo. Miranda

Dichas operaciones se consideraron los referenciales ms homogneos representativos de la investigacin. Tabla definitiva de referenciales y correctivos. Vendr expresada en el Sistema de Notacin Anglosajn. Segn las premisas establecidas, el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos ser el que se muestra a continuacin:

TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIN Y STATUS

REF. N

AREA M2

FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIN ACTUALIZACIN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIN 174,2 0.6 O,6

VALOR UNITARIO BS/M2 62,71

6.849

9.942

103,09

0,8

0,8

65,95

244,68

5,66

5,66

6704

13,64

0,8

0,8

8,73

20.119

60,3

0,8

0,8

38,59

6.704

137,25

0,7

0,8

68,23

CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO

REF. N 1

AREA M2

VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS. 62,71

6.849

9.942

65,95

244

5,66

6.704

8,73

20.119

38,59

6.704

68,23

Sumatoria:

249,87

Media:

40,16

Mediana:

36,94

Desviacin Estndar:

18,32

Para el anlisis estadstico de los referenciales, luego de efectuar los factores de correccin y de actualizacin, se calcular el Trmino Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersin. Calculamos la Simetra de la Curva para la media: X +- DX = 45,854Bs. /m2 y 69,94Bs. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales, de los seis escogidos, dentro del rango, lo que equivale al, 33% < 57,5% por lo tanto la curva no es simtrica para la Media (X) Calculamos la simetra de la curva para la mediana X+/- DX=42,52Bs/m2 y 58,1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos, lo que equivale a un 50%.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media, por lo tanto la tomaremos como precio unitario.

El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodologa utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario result de 40,16 Bs./m2 (Bolvares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro.1 rea x precio unitario 15.000 m2 x 40.000 m2 x 40,16 40,16 Bs/m2 = 602.400 Bs. Bs/m2 =1.606400 Bs. Lote Nro. 2 rea x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes. Valor del terreno = 2.208.800 Bs. 3. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN Existen en lote Nro.1 tres (3) tipos de construccin: Edificio tipo hotel, Edificacin tipo taller o similar y un local tipo apto. Edificacin N 1 (HOTEL), rea de construccin 1.505,80 m2. Edificacin N 2 (TALLER O SIMILAR), rea de construccin 159,84 m2. Edificacin N 3 (TIPO APARTAMENTO), rea de construccin 89,90 m2.

3.2 EDIFICACION PRINCIPAL. La edificacin principal est distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decmetros cuadrados (752,94 m2), conformados tres (3) locales comerciales mnimo. y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decmetros cuadrados (752,94 m2), conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atencin al publico, dos (2) pasillos. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754,00 m2) conformado por

dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida, un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques, y puertas de hierro en las entradas.

3.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construccin consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decmetros cuadrados (159,83 m2) conformado por un solo ambiente.

3.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO). Esta construccin consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decmetros cuadrados (159,84 m2).

CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO N 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) REA (M2) PLACA CONCRETO 752,94
REA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO

REA (M2) JARDN Y OTROS 216

REA TOTAL (M2) 1365,54

396,6

159,84

159,84

89,9

260

89,9

TOTAL

1.002,68

396,6

476

1875,28

FUENTE: CLCULOS PROPIOS

De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido, el inmueble tiene un rea de construccin total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decmetros cuadrados (2.231,62 m2), divididos cuatro (4) ambientes. Ver cuadro N 2.

3.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO. En general las condiciones fsicas de los inmuebles son variables, se estado de conservacin. prepara un cuadro donde clasificamos, las condiciones fsicas, estados de mantenimiento y su

CUADRO N 2 CONSTRUCCIN Y CONSERVACIN

AMBIENTE

REA (M2)

ESTADO CONSERVACIN

F.D (C)

ANLISIS VALOR UNITARIO

EDIFICIO PRINCIPAL

1505,88

67,50%

BUENA

0.1315

2.986,46

ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS

476

21,32

MEDIANAMENTE REGULAR

0.0788

504,11

TALLER O SIMILAR

159,83

7,16

REGULAR

0.0788

1.021.62

EDIFICIO TIPO (APTO)

89,9

4,02

REGULAR A MALO

0.0788

1.850,75

TOTAL

2.231,62

100

F.D (Factor Depreciacin).

4. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez aos, La edificacin principal, su diseo es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. El taller o similar y la edificacin tipo (Apto), tiene las mismas caractersticas constructivas en donde varia es en el parmetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservacin.

4.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505,88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado, fundaciones aisladas, vigas de riostras, losas de fundaciones, viga de carga. La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones. PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales. REVESTIMIENTO DE PAREDES:

Friso acabado liso en paredes interiores, las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal, cermicas en baos, paredes revestido en cermica de 1.20 de alto. REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel N 1, con revestimiento de baldosa con cermica decorada de 2da, tambin a las escaleras estn revestidos en cermica. ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios; wc, lavamanos y regadera son accesorios tipo regular, todos en buen estado de funcionamiento. INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC, centro de pisos con sus rejillas. PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas, puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de proteccin tipo rejas, ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberas E.M.T, suministro y colocacin de cables tensados, tablero de 10 circuitos, con swiches (Interruptores) y tomas corriente. OTROS: En el primer nivel, balcn revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra, en cada espacio con arco tipo medio punto. 4.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476,00m2) Esta obra exterior, esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida; losa de piso para estacionamiento, muro pared perimetral con bloque de concreto, vigas de corona y columnas, caseta para bomba de sistema hidroneumtico, obras de

conduccin de aguas blancas, drenaje de agua de lluvias y tubera de emt para la acometida elctricas. 4.3 TALLER O SIMILAR (A= 159,84 m2) Esta obra est ubicada a la izquierda del edificio principal. Las fundaciones, columnas y vigas de carga de concreto armado. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10, las paredes de bloque hueco de arcilla, sin frisar, no posee losa de piso, ningn tipo de puerta, ni instalaciones sanitarias y elctricas. 4.4 EDIFICACIN TIPO (APT); (A= 89,90 m2). Esta construccin est ubicada a la derecha del Edificio principal. Esta construido con fundaciones aisladas, techo de tabelones IPN 10, viga de carga de 30x30, friso en mal estado, sin impermeabilizacin, paredes de bloques de arcilla de 20 cm.

5. VALOR DE LA CONSTRUCCIN. 5.1 METODO COSTO. Para estimar el valor de la construccin, el cual permite obtener el reemplazo de la edificacin, obtendremos la suma de los costos directos de obras ms los costos indirectos. Esta informacin viene clasificada por partida de obras y as determinamos el costo total de la construccin segn la tipologa (Tipo de construccin) ms las obras de remodelacin y mantenimiento del inmueble, esto con el fin de ajustar las partidas a las caractersticas de la edificacin objeto de este avalo, en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construccin mas la respectiva partida en funcin del costo y su porcentaje.

5.2 VALOR DE LA REPOSICIN:

Para la estimacin del valor de reposicin a nuevo de la construccin, se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra, esto con el fin de ajustar las partidas a las caractersticas de la edificacin objeto del avalu, metodologa de las herramientas de correccin (Meyer, factor de depreciacin ROSS-HEIDECKE, valor de reposicin). Formulas y anlisis de caractersticas bsicas y fsicas, funcionales y econmicas que presentan el tipo de propiedades en referencia, en tal sentido tenemos el mtodo de Costo Calculado a continuacin:

5.2.1.- VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL

CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.80 M2


N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2

PRELIMINAR

6,940.30

0.15

4.61

MOVIMIENTO DE TIERRA

208,301.21

4.63

138.33

INFRAESTRUCTURA

792,804.66

17.64

526.50

SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS

1,166,371.07

25.95

774.59

121,533.49

2.70

80.71

102,203.85

2.27

67.87

PAREDES

450,617.33

10.03

299.25

REVESTIMIENTO INTERIOR

228,229.27

5.08

151.57

REVESTIMIENTO EXTERIOR

113,804.01

2.53

75.58

10

CARPINTERIA

52,387.70

1.17

34.79

11

HERRERIA

178,831.31

3.98

118.76

12

CERRAJERIA

17,812.48

0.40

11.83

13

PINTURAS

136,380.52

3.03

90.57

14

VIDRIOS

115,377.16

2.57

76.62

15

OBRAS EXTERIORES

750,645.99

16.70

498.50

VALOR TOTAL REPOSICION

4,494,628.05

100%

2,950.09

VRN= 4, 494,628.05

5.2.1.1.- FACTORES DE CLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Correccin. (Factores de depreciacin). Ross-HEIDECKE. Una vez obtenido el valor de reposicin o reemplazo (VRN). Segn el tipo de construccin, se determina el factor de depreciacin; la cual definiremos

D= G+ (1-G) * C (VRN Vr) . VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298,56 bs . EDAD APARENTE DE LA OBRA. Edad aproximada: 10 aos . VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. (Probable) V= 40 aos . VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2,5: Bueno con Conservacin C= 0,1315 . FACTOR POR ROSS G= * E/N + (E/V ) 2 G= 0.105 . DEPRECIACION. D= 316,43 BS/M2

5.2.1.2 -

VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. VUC= VRN - D VUC= 2986, 46 Bs/m2 316, 43 Bs/m2

VUC= 2670, 03 Bs/m2

5.2.1.3 - VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505, 88m2 + 2670, 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4.020, 744,77 Bs

5.2.2 -

VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS. (Taller y local Tipo Apto. ) CUADRO N 4

INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO. ) TALLER O SIMILAR


A =159.83 M2

CONSTRUCCION

LOCAL TIPO APTO


A=91 M2

DESCRIPCION

CANTIDAD (BS)

BS/M2

CANTIDAD (BS)

BS/M2

1 TRABAJO PRELIMINAR

3,340.20

2.05

20.90

340.88

0.20

3.75

2 MOVIMIENTO DE TIERRA

12,304.62

7.54

76.99

8219.13

4.91

90.32

3 INFRESTRUCTURA

14,225.01

8.71

89.00

14543.08

8.68

159.81

4 SUPERESTRUCTURA

118,445.77

72.54

741.07

76764.91

45.83

843.57

INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS

0.00

0.00

0.00

7267.67

4.34

79.86

0.00

0.00

0.00

6111.85

3.65

67.16

7 PAREDES

14,971.60

9.17

93.67

26947.21

16.09

296.12

8 REVESTIMIENTO EXTERIOR

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

9 REVESTIMIENTO INTERIOR

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

10 PAVIMENTO

0.00

0.00

0.00

16503.3

9.85

181.35

11 HERRERIA

0.00

0.00

0.00

10813.1

6.46

118.83

TOTAL VRN

163,287.20

100.00

1,021.63

167511.13

100.00

1,840.78

5.2.2.1.- FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.287,20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.511,13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.328,72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.511,11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AOS Vu (TIPO APT.) = 40 AOS

VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AOS C=0.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56,73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102,59 BS/ M2 5.2.2.2.- VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.62 - 56.73 = 964.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.75 - 102.59 = 1748.16 Bs / m2

5.2.2.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159, 83 M2 * 964.89 Bs / m2 = 154,218.36 Bs Vc (TIPO APTO.) = 91,00 M2 * 1748.16 BS / M2 = 159,082.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313,300.92 BS 5.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS)
NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS)

EDIFICACIONES TIPO (HOTEL)

1,505.80

85.72

4,020,744.77

TALLER O SIMILAR

159.83

9.10

154,218.36

EDIFICIO TIPO (APT)

91.00

5.18

159,082.56

TOTAL

1,756.63

100.00

4,334,045.69

VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.334.045,69 Bs.

TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES

2.208.800,00 4.334.045,69 6.542.845,60 6.540.000,00

Bs. Bs. Bs. Bs.

En consecuencia y de acuerdo a mi investigacin, as como de las premisas especificadas, es mi opinin tcnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6.540.000 Bs.)

REALIZADO POR:

Ing. Lus Acosta C.I 5.144.555 C.I.V 33.393

A N E X O S: Memoria Fotogrfica Documentos