INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

• Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40.000.00 m2).00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).000.000. • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García.540. .• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar.Bs.775.261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15. • Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1.

Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6. MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta . portador de la cedula de identidad Nº 5.898 Mayo 2011 FECHA: 1. inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela.INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare.2.540..000.391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.Santa Teresa del Tuy. .Bs.ASPECTOS GENERALES. CIV : 33.555.144.

pequeñas y medianas industrias. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes. se tomaron datos del año 2009. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación.. 2. ubicado a 1.1.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado. en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación. 2010 y 1. de dos (2) niveles. .1. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio. 2 trimestres del año en curso.2. 1.FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo. y el terreno donde se encuentra construido. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy. 1.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare..La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. para la estimación del costo del inmueble. centros manufactureros y de procesamiento. establecimientos religiosos.AVALUO Características de la zona: .. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición. en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio.OBJETIVO. basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo. educativos y políticos. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda. actividades financieras. Investigándose los valores de las diferentes propiedades.

Cuenta con una vialidad aceptable.000 m2.000 m2.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial. . Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. es de 15. ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1. para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo. Hotel. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. según documento es de 40. hospitalarios. gerentes y técnicos. religiosos. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. según Planilla Sucesoral Nro. recreativos. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. está constituido por inmuebles de mediano costo. Restaurant. educacionales. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente. etc. 2. según documento donde está construido el edificio. El área de ubicación del inmueble. tales como comerciales. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1. etc. siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial.

CA en ciento cincuenta metros (150 mts). esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. SUR: Con terreno propiedad del Dr. cuenta con los principales servicios. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. drenaje de agua de lluvia. OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). El inmueble donde está ubicado. vía pavimentada. brocales. servicio telefónico y transporte público. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. PREMISAS ESTABLECIDAS. agua potable. este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). Lote Nro. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). SERVICIOS PUBLICOS. acera. cloacas. cunetas. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). CA en cien metros (100 mts). luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . cable TV. SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. aseo urbano. • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa. alumbrado público.

determine un valor representativo de los . Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. Factor de actualización. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra. a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. con buena vía de acceso. Los referenciales se actualizarán a la fecha. Se analizará el mercado de operaciones registradas. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados. se llega a una conclusión del Valor Unitario. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela.referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar.

2 Bs.942 m2 103.A 994. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs./m2 Av. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo.849 m2 174. A Nro.294 Bs. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C. obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos. 9. 6.09 Bs.2.A C.A Banco 1./m2 Av. ESTADO MIRANDA.203./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C.• Operaciones de Compra – Venta. 19-180 N0.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C.006 Bs.A . 1 Nro.

66 Bs.95.A C. CUANTICA 1./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.1.ppal 17. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C./m2 Calle Ppal. Charallave N0.A Bs.64 Bs/m2 Av.25Bs/m2 Vía Cúa Nro.A.384.704 m2 13.Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.300 Bs.704 08 m2 137.A 938.519 Bs 6.C.88 244./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR. 20119 m2 60.51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.012.68 m2 5.757 Bs.642009 12/12/2009 .000 6.

6 VALOR UNITARIO BS/M2 62.71 1 6. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón. Tabla definitiva de referenciales y correctivos. Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación.6 O.8 0.942 103. el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.95 3 244.8 65.Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo.2 0.09 0.66 1 1 5.68 5.849 2 9. Según las premisas establecidas.66 . Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174.

71 6.64 0.66 4 6.704 137.73 .8 0.95 3 244 5.25 0.704 8.849 2 9. Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS.8 38.4 6704 13.119 60.942 65. 62.7 0.3 0.8 0.73 5 20.59 6 6.23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.8 8.8 68.

5 20. de los seis escogidos.DX=42.854Bs.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media. por lo tanto la tomaremos como precio unitario. /m2 y 69.94Bs. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +.DX = 45.32 Para el análisis estadístico de los referenciales. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización.52Bs/m2 y 58.704 68. lo que equivale a un 50%.87 Media: 40. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales.94 Desviación Estándar: 18. dentro del rango.119 38.16 Mediana: 36. lo que equivale al. 33% < 57.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos. .23 Sumatoria: 249. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión.5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/.59 6 6.

• • • Edificación Nº 1 (HOTEL). Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto. área de construcción 1.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel. La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. conformados tres (3) locales comerciales mínimo. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR). conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico./m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro. área de construcción 89.El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40.400 Bs. área de construcción 159.505.208. Valor del terreno = 2. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754.2 EDIFICACION PRINCIPAL.16 Bs/m2 = 602.94 m2).94 m2).80 m2.84 m2.1 área x precio unitario 15. y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior.90 m2.16 40.16 Bs. 2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior.00 m2) conformado por . Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO). DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3.800 Bs. 3. dos (2) pasillos.000 m2 x 40.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro.000 m2 x 40. Bs/m2 =1.606400 Bs. 3. Lote Nro.

6 159. Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159. 3.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO).9 260 89.94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365. y puertas de hierro en las entradas.84 89.9 . 3.84 159.dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida.84 m2). CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752. un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques.54 396.83 m2) conformado por un solo ambiente.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159.

68 396.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO. las condiciones físicas. Ver cuadro Nº 2. estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F.88 67. se estado de conservación. el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.TOTAL 1.32 MEDIANAMENTE REGULAR 0. divididos cuatro (4) ambientes.986. 3.62 m2).50% BUENA 0.0788 504.002.231.11 .46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21.28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido.6 476 1875.1315 2. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables. prepara un cuadro donde clasificamos.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505.

• PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales.850.021.231.88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado. vigas de riostras.9 4.16 REGULAR 0.TALLER O SIMILAR 159. La edificación principal.75 TOTAL 2. 4.02 REGULAR A MALO 0. losas de fundaciones.62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89.0788 1.83 7. • REVESTIMIENTO DE PAREDES: . La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES.D (Factor Depreciación).0788 1. tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación. El taller o similar y la edificación tipo (Apto). 4. viga de carga. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años.62 100 F. fundaciones aisladas.

• REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. con swiches (Interruptores) y tomas corriente. también a las escaleras están revestidos en cerámica. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. caseta para bomba de sistema hidroneumático. suministro y colocación de cables tensados. • OTROS: En el primer nivel. esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida. todos en buen estado de funcionamiento. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E.Friso acabado liso en paredes interiores. paredes revestido en cerámica de 1. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas.T. cerámicas en baños.M. muro pared perimetral con bloque de concreto.00m2) Esta obra exterior.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476. obras de . wc.20 de alto. balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. losa de piso para estacionamiento. 4. vigas de corona y columnas. • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios. centro de pisos con sus rejillas. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas. en cada espacio con arco tipo medio punto. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1. las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal. tablero de 10 circuitos. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular.

Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. no posee losa de piso. sin frisar. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación. las paredes de bloque hueco de arcilla. (A= 89. drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble. 5. Esta construido con fundaciones aisladas. techo de tabelones IPN 10.1 METODO COSTO. ningún tipo de puerta. Para estimar el valor de la construcción. 4. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. 5. viga de carga de 30x30.conducción de aguas blancas. paredes de bloques de arcilla de 20 cm. friso en mal estado. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos.90 m2). El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. 4. Las fundaciones. columnas y vigas de carga de concreto armado.3 TALLER O SIMILAR (A= 159. sin impermeabilización.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT). ni instalaciones sanitarias y eléctricas. 5.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: .84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal.

en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5.66 17.21 4.1.940..85 2.804. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó.Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción.59 5 121.63 138.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6.95 774. metodología de las herramientas de corrección (Meyer. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra.371. valor de reposición). funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia.50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1.15 4.07 25. Formulas y análisis de características básicas y físicas.70 80.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.27 67.33 3 INFRAESTRUCTURA 792.87 .64 526.203. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE.30 0.2.49 2.166.533.71 6 102.301.61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.

377.2.98 118.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.09 VRN= 4.1.03 299.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113.99 16.27 5.17 34.. la cual definiremos .03 90.53 75.08 151.380.645.950.05 5.812.831.05 100% 2.25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228.804.229. (Factores de depreciación).79 11 HERRERIA 178.57 14 VIDRIOS 115.1.70 1.387. Ross-HEIDECKE.31 3.16 2. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN). 494.40 11.494.70 498.58 10 CARPINTERIA 52.7 PAREDES 450.01 2.52 3.50 VALOR TOTAL REPOSICION 4.617.33 10.48 0.76 12 CERRAJERIA 17. Según el tipo de construcción.628. se determina el factor de depreciación.628.83 13 PINTURAS 136.57 76.

56 bs .D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) . VUC= VRN . Edad aproximada: 10 años . 43 Bs/m2 .43 BS/M2 5. DEPRECIACION.2. FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0. (Probable) V= 40 años .D VUC= 2986. VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298.2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2.5: Bueno con Conservación C= 0.1315 . 46 Bs/m2 – 316. VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. EDAD APARENTE DE LA OBRA.1.105 . D= 316.

07 76764.2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS.2.304.54 76.62 7.445.83 843.99 8219.77 Bs 5.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.91 90. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4. ) TALLER O SIMILAR A =159.88 0.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.90 340.3 .68 159. 744.81 4 SUPERESTRUCTURA 118. (Taller y local Tipo Apto.05 20. 88m2 + 2670.020.71 89.32 3 INFRESTRUCTURA 14.2.08 8.83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3.340.00 14543.VUC= 2670.20 2.13 4. 03 Bs/m2 5.57 .77 72.20 3.91 45.01 8.54 741.225.1.

840.00 6111.09 296.00 0.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.85 181.1 6.00 10813.511.65 67.511.287.83 TOTAL VRN 163.17 93.00 0.) = 40 AÑOS      .INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0.2.2.13 100.46 118.00 0.00 0.20 100.13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.00 10 PAVIMENTO 0.67 4.00 0.86 0.16 7 PAREDES 14.00 0.00 0.00 7267.60 9.00 0.328.00 0 0.00 1.00 0.63 167511..00 0.1.85 3.67 26947.00 16503.00 0.00 1.00 0 0.00 0.35 11 HERRERIA 0.00 0.34 79.021.21 16.287.11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.78 5.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.00 0.971.72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.3 9.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.

92 BS 5.77 2 TALLER O SIMILAR 159.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.2.2..020.10 154.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.73 = 964.36 .89 Bs / m2 = 154.80 85.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.00 M2 * 1748.73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.83 9.2.59 BS/ M2 5.300.505.72 4.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.62 .) = 91.16 Bs / m2  5. 83 M2 * 964.744.218.75 .16 BS / M2 = 159.56.102.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.082.2.218.2.36 Bs Vc (TIPO APTO.59 = 1748.

así como de las premisas especificadas.00 5.845.393 . Bs.00 4.18 159.) REALIZADO POR: Ing.045. Bs.3 EDIFICIO TIPO (APT) 91.00 4. TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2.555 C. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación.00 Bs.542.045.60 6.756.69 Bs.540. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6. Bs.V 33.208.334.I.334.800.69 6.000.63 100.540.69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.334.I 5.144.56 TOTAL 1. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011. Luís Acosta C.082.000 Bs.045.

.

A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .

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