INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

• Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40. • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García.540.000.Bs. • Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1.000.775.• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6. .261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15.00 m2).000.

MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta .Bs.555..391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.144. inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela.ASPECTOS GENERALES. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6.Santa Teresa del Tuy.898 Mayo 2011 FECHA: 1.000. CIV : 33. .2. portador de la cedula de identidad Nº 5.540.INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare.

. 2010 y 1. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición.. para la estimación del costo del inmueble. se tomaron datos del año 2009. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación.AVALUO Características de la zona: . de dos (2) niveles.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare.1. pequeñas y medianas industrias.OBJETIVO. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio. establecimientos religiosos.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado. 2. centros manufactureros y de procesamiento. en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación.1. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio. actividades financieras.. 2 trimestres del año en curso.La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy.FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo. basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo.2. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes. y el terreno donde se encuentra construido. en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda. . 1. ubicado a 1. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. educativos y políticos. Investigándose los valores de las diferentes propiedades. 1.

tales como comerciales. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. Hotel. para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente. . Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. es de 15.000 m2. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial. según documento es de 40. Restaurant. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. hospitalarios. Cuenta con una vialidad aceptable. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. El área de ubicación del inmueble. 2.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1. etc. según documento donde está construido el edificio.000 m2. etc. educacionales. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. recreativos. religiosos. siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial. gerentes y técnicos. según Planilla Sucesoral Nro. está constituido por inmuebles de mediano costo.

drenaje de agua de lluvia. luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . cloacas. PREMISAS ESTABLECIDAS. SERVICIOS PUBLICOS. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). agua potable. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado. El inmueble donde está ubicado. acera.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. CA en cien metros (100 mts). servicio telefónico y transporte público. esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. cuenta con los principales servicios. CA en ciento cincuenta metros (150 mts). Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). SUR: Con terreno propiedad del Dr. alumbrado público. Lote Nro. • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). aseo urbano. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. vía pavimentada. SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). brocales. cable TV. cunetas.

Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados. Factor de actualización. Se analizará el mercado de operaciones registradas. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. Los referenciales se actualizarán a la fecha. se llega a una conclusión del Valor Unitario. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. con buena vía de acceso. determine un valor representativo de los .referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar.

• Operaciones de Compra – Venta. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.203.942 m2 103. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE. A Nro.2.A Banco 1. obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos. 1 Nro. 9.09 Bs.006 Bs./m2 Av.2 Bs. 6. ESTADO MIRANDA.A 994. 19-180 N0./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C./m2 Av.A C.A .294 Bs.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo.849 m2 174.

/m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR.64 Bs/m2 Av.66 Bs.000 6.1. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs.A Bs. CUANTICA 1.A C.88 244.68 m2 5.Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.704 m2 13./m2 Calle Ppal. Charallave N0.519 Bs 6.A 938.757 Bs.384.51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.642009 12/12/2009 ./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C.012.ppal 17.C.25Bs/m2 Vía Cúa Nro.300 Bs.704 08 m2 137.95. 20119 m2 60.A./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.

Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación.6 VALOR UNITARIO BS/M2 62.2 0.8 65.66 .8 0.Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo. el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.95 3 244.66 1 1 5.6 O.71 1 6.68 5. Tabla definitiva de referenciales y correctivos.942 103.849 2 9. Según las premisas establecidas.09 0. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón. Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174.

23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.66 4 6.71 6.8 8.704 137.25 0.8 0.4 6704 13.64 0.3 0.704 8.7 0.73 5 20.119 60.73 . Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS. 62.59 6 6.942 65.95 3 244 5.8 38.849 2 9.8 0.8 68.

23 Sumatoria: 249.5 20.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos. .87 Media: 40. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización. lo que equivale al.32 Para el análisis estadístico de los referenciales. por lo tanto la tomaremos como precio unitario. dentro del rango.DX = 45.5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/. /m2 y 69. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión. de los seis escogidos.119 38.59 6 6.DX=42.94Bs.854Bs. lo que equivale a un 50%.52Bs/m2 y 58.704 68.94 Desviación Estándar: 18. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media. 33% < 57.16 Mediana: 36.

/m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro. 2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes.16 Bs/m2 = 602.2 EDIFICACION PRINCIPAL. 3. dos (2) pasillos.00 m2) conformado por . 3. • • • Edificación Nº 1 (HOTEL). área de construcción 1.208.16 40. Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR).16 Bs. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior. área de construcción 89.606400 Bs.800 Bs.El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40. Valor del terreno = 2.90 m2.000 m2 x 40.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel. La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. conformados tres (3) locales comerciales mínimo. área de construcción 159.505. Lote Nro.1 área x precio unitario 15.80 m2. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754.400 Bs. Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO).84 m2.94 m2). DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3. y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior. Bs/m2 =1. Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto.000 m2 x 40.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico.94 m2).

9 .83 m2) conformado por un solo ambiente.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159. 3.84 89.6 159.54 396. Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159. CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752. un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques.94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365. 3.dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida.84 159.84 m2).4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO). y puertas de hierro en las entradas.9 260 89.

el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.68 396.6 476 1875.TOTAL 1. 3.11 .62 m2).986.002. prepara un cuadro donde clasificamos.50% BUENA 0.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO.231.1315 2. estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F. se estado de conservación. Ver cuadro Nº 2.88 67. divididos cuatro (4) ambientes.28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables.0788 504.46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21.32 MEDIANAMENTE REGULAR 0. las condiciones físicas.

75 TOTAL 2. tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación.0788 1. El taller o similar y la edificación tipo (Apto).850.D (Factor Depreciación). fundaciones aisladas.9 4. 4. La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones.62 100 F.16 REGULAR 0. vigas de riostras.02 REGULAR A MALO 0.88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado. viga de carga.021.0788 1.TALLER O SIMILAR 159. La edificación principal. 4. losas de fundaciones. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES.83 7. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505.231.62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89. • REVESTIMIENTO DE PAREDES: . El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años.

esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida. wc.T. paredes revestido en cerámica de 1. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da. también a las escaleras están revestidos en cerámica. • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios. 4. • OTROS: En el primer nivel.M. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E.20 de alto. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC. todos en buen estado de funcionamiento.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476. balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. con swiches (Interruptores) y tomas corriente. suministro y colocación de cables tensados. • REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. cerámicas en baños. obras de . en cada espacio con arco tipo medio punto. vigas de corona y columnas. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular. losa de piso para estacionamiento. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal. caseta para bomba de sistema hidroneumático. centro de pisos con sus rejillas. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas. muro pared perimetral con bloque de concreto. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas.Friso acabado liso en paredes interiores. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1. tablero de 10 circuitos.00m2) Esta obra exterior.

84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal. Esta construido con fundaciones aisladas.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: . 4. drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas.1 METODO COSTO. 5. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble. techo de tabelones IPN 10.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT). las paredes de bloque hueco de arcilla. Las fundaciones. viga de carga de 30x30.conducción de aguas blancas. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. friso en mal estado. columnas y vigas de carga de concreto armado. (A= 89. 4. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. ni instalaciones sanitarias y eléctricas. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos.90 m2). 5. 5. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. Para estimar el valor de la construcción. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo. ningún tipo de puerta. no posee losa de piso. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación.3 TALLER O SIMILAR (A= 159. Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. sin frisar. sin impermeabilización. paredes de bloques de arcilla de 20 cm.

33 3 INFRAESTRUCTURA 792.301.64 526..533. Formulas y análisis de características básicas y físicas.166.203.50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1.87 .59 5 121.21 4. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó. metodología de las herramientas de corrección (Meyer.27 67.940.Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción.2. en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5.63 138.85 2.804.70 80.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.95 774.61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.15 4.1.371.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6.49 2.30 0. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE.71 6 102. funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia.07 25.66 17. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra. valor de reposición).

229.99 16.58 10 CARPINTERIA 52.831.01 2. se determina el factor de depreciación.50 VALOR TOTAL REPOSICION 4.1.27 5.645.628. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN).76 12 CERRAJERIA 17.380.494. la cual definiremos .812.950.03 299.05 100% 2.2.1.387.31 3.33 10.79 11 HERRERIA 178. (Factores de depreciación).25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228.7 PAREDES 450.617. Ross-HEIDECKE.57 76.70 498.83 13 PINTURAS 136.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113.17 34.628.377.48 0. Según el tipo de construcción.98 118.804.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección.08 151.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.53 75. 494.05 5.52 3.03 90.57 14 VIDRIOS 115.70 1.16 2.40 11..09 VRN= 4.

Edad aproximada: 10 años .D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) .1315 .43 BS/M2 5.D VUC= 2986. VUC= VRN .2. D= 316. (Probable) V= 40 años . VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION.105 .56 bs .2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. 46 Bs/m2 – 316. VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2. VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298.5: Bueno con Conservación C= 0.1. EDAD APARENTE DE LA OBRA. DEPRECIACION. FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0. 43 Bs/m2 .

81 4 SUPERESTRUCTURA 118.304.05 20.54 76.32 3 INFRESTRUCTURA 14.2.57 .77 72.1.13 4.91 45.20 3.340. 88m2 + 2670.90 340.88 0.71 89. ) TALLER O SIMILAR A =159.2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS.020.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.01 8.20 2. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4. 03 Bs/m2 5.225.08 8.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505.54 741.3 .00 14543.445. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.VUC= 2670.62 7.99 8219.77 Bs 5.83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3. 744. (Taller y local Tipo Apto.07 76764.2.68 159.91 90.83 843.

00 1.85 181.00 0..21 16.840.13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.83 TOTAL VRN 163.00 0.00 0.72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.00 0.00 0.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.34 79.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.60 9.85 3.35 11 HERRERIA 0.971.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.13 100.00 0.78 5.1 6.00 0.63 167511.287.00 16503.00 0.00 0.67 26947.16 7 PAREDES 14.511.) = 40 AÑOS      .09 296.00 0.00 0.3 9.00 0 0.86 0.46 118.1.2.12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.287.00 7267.17 93.2.00 10 PAVIMENTO 0.11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.00 0.00 1.328.67 4.00 0.00 10813.021.00 0 0.00 0.65 67.20 100.511.00 6111.INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0.

2..36 .16 Bs / m2  5.72 4.) = 91.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.83 9.10 154.16 BS / M2 = 159.73 = 964. 83 M2 * 964.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.92 BS 5.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.59 BS/ M2 5.505.744.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.218.218.2.102.300.2.020.59 = 1748.56.75 .80 85.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.62 .36 Bs Vc (TIPO APTO.77 2 TALLER O SIMILAR 159.73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.2.2.00 M2 * 1748.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.89 Bs / m2 = 154.082.

555 C.045.542.63 100.69 6.540.045.56 TOTAL 1. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011.144.3 EDIFICIO TIPO (APT) 91.000 Bs.045.60 6.334.) REALIZADO POR: Ing.69 Bs.000.I. así como de las premisas especificadas.334.334. Bs.756.082.800. Bs.V 33. Bs.18 159.00 4.I 5.393 . TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2.69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.00 5.540. Luís Acosta C.845. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6.208.00 4.00 Bs.

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A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .

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