INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

00 m2).775.261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15.000. • Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).Bs.00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6. • Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1.000.540. .000. • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García.• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar.

ASPECTOS GENERALES.000.555. .391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6.Bs.Santa Teresa del Tuy.540.2.INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare. portador de la cedula de identidad Nº 5.144.898 Mayo 2011 FECHA: 1. CIV : 33. inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela. MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta ..

basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes. se tomaron datos del año 2009. 1. establecimientos religiosos. para la estimación del costo del inmueble. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda.2. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición. y el terreno donde se encuentra construido. en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación. actividades financieras. Investigándose los valores de las diferentes propiedades. en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy.FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio. educativos y políticos.La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy. de dos (2) niveles. ubicado a 1. 2 trimestres del año en curso.AVALUO Características de la zona: . pequeñas y medianas industrias.. centros manufactureros y de procesamiento.1.. .. 1. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. 2010 y 1.1. 2.OBJETIVO.

El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. etc. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. 2. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial. es de 15. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente. etc.000 m2. Cuenta con una vialidad aceptable. religiosos. para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. recreativos. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. . está constituido por inmuebles de mediano costo. según documento donde está construido el edificio.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. tales como comerciales. Restaurant. Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1. Hotel. El área de ubicación del inmueble.000 m2. educacionales. según Planilla Sucesoral Nro. gerentes y técnicos. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. hospitalarios. según documento es de 40. ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1.

servicio telefónico y transporte público. vía pavimentada. cable TV. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). agua potable. PREMISAS ESTABLECIDAS. OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. CA en cien metros (100 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). drenaje de agua de lluvia. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). SUR: Con terreno propiedad del Dr. • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa. CA en ciento cincuenta metros (150 mts). esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. cuenta con los principales servicios. cloacas. brocales. aseo urbano. luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). alumbrado público. acera. OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). cunetas. SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. El inmueble donde está ubicado. Lote Nro. SERVICIOS PUBLICOS.

Factor de actualización. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados. Los referenciales se actualizarán a la fecha. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles. determine un valor representativo de los . Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. con buena vía de acceso. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. se llega a una conclusión del Valor Unitario. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra. a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra.referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. Se analizará el mercado de operaciones registradas.

REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.A 994. 1 Nro. 19-180 N0. obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos. ESTADO MIRANDA.A . 9.A Banco 1.2. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE. 6./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C.006 Bs. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C.A C.203.• Operaciones de Compra – Venta.849 m2 174.2 Bs.294 Bs. A Nro.942 m2 103.09 Bs./m2 Av./m2 Av.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C.

CUANTICA 1./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR.68 m2 5.300 Bs.95.012./m2 Calle Ppal.A Bs.642009 12/12/2009 ./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.757 Bs.88 244.Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.A 938.51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C. 20119 m2 60. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs.519 Bs 6.384.A C.64 Bs/m2 Av.C.25Bs/m2 Vía Cúa Nro.704 08 m2 137.66 Bs.A.704 m2 13.000 6.ppal 17.1. Charallave N0.

el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.66 1 1 5. Según las premisas establecidas. Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación.6 O.09 0.95 3 244.8 0.2 0. Tabla definitiva de referenciales y correctivos.6 VALOR UNITARIO BS/M2 62.71 1 6.942 103. Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174.68 5. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón.849 2 9.66 .Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo.8 65.

4 6704 13.23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.8 68.71 6.704 8. Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS.8 0.8 0.942 65.8 38.64 0.66 4 6. 62.849 2 9.704 137.8 8.7 0.119 60.59 6 6.25 0.3 0.95 3 244 5.73 5 20.73 .

DX = 45.5 20. 33% < 57. por lo tanto la tomaremos como precio unitario. lo que equivale al. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión. lo que equivale a un 50%.23 Sumatoria: 249.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media.DX=42. /m2 y 69. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales. . dentro del rango.5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +.32 Para el análisis estadístico de los referenciales.94Bs.94 Desviación Estándar: 18.854Bs.87 Media: 40. de los seis escogidos. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización.52Bs/m2 y 58.704 68.16 Mediana: 36.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos.59 6 6.119 38.

Bs/m2 =1.94 m2). La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. Valor del terreno = 2. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior. área de construcción 1.16 Bs.16 40. área de construcción 89. 3.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel.000 m2 x 40.1 área x precio unitario 15. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754.505.90 m2.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro.400 Bs. 2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes. Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO)./m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro.2 EDIFICACION PRINCIPAL.94 m2). y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior. área de construcción 159.80 m2. dos (2) pasillos. • • • Edificación Nº 1 (HOTEL).16 Bs/m2 = 602.000 m2 x 40.800 Bs. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752.84 m2. Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3.El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40. 3. conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico.606400 Bs. Lote Nro.208. Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR). conformados tres (3) locales comerciales mínimo.00 m2) conformado por .

dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159.84 159. un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques. 3. Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159. y puertas de hierro en las entradas.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO).83 m2) conformado por un solo ambiente. CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752.6 159.84 89.9 .54 396.9 260 89.94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365.84 m2). 3.

231. se estado de conservación. las condiciones físicas. divididos cuatro (4) ambientes.50% BUENA 0.6 476 1875.46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO. 3.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505.0788 504.88 67.986. Ver cuadro Nº 2.62 m2). el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables. estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F.68 396.002.11 .32 MEDIANAMENTE REGULAR 0. prepara un cuadro donde clasificamos.TOTAL 1.1315 2.

4. El taller o similar y la edificación tipo (Apto). viga de carga. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES. vigas de riostras.0788 1.88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado.62 100 F.83 7.62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89.9 4. La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones.231. fundaciones aisladas. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales. 4. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años. tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505.D (Factor Depreciación). • REVESTIMIENTO DE PAREDES: .16 REGULAR 0. La edificación principal. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones.TALLER O SIMILAR 159. losas de fundaciones.75 TOTAL 2.021.02 REGULAR A MALO 0.850.0788 1.

wc. vigas de corona y columnas. muro pared perimetral con bloque de concreto. losa de piso para estacionamiento. • OTROS: En el primer nivel. en cada espacio con arco tipo medio punto. 4.M.T. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas.20 de alto.Friso acabado liso en paredes interiores. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E. paredes revestido en cerámica de 1. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1. balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular. caseta para bomba de sistema hidroneumático. las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal. cerámicas en baños. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. suministro y colocación de cables tensados. esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida. también a las escaleras están revestidos en cerámica. centro de pisos con sus rejillas. con swiches (Interruptores) y tomas corriente. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476. obras de . todos en buen estado de funcionamiento.00m2) Esta obra exterior. tablero de 10 circuitos. • REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios.

ni instalaciones sanitarias y eléctricas.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT). 4. ningún tipo de puerta. 5. 5.84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. Las fundaciones. 5.90 m2). las paredes de bloque hueco de arcilla. no posee losa de piso.3 TALLER O SIMILAR (A= 159. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo. Para estimar el valor de la construcción. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: . paredes de bloques de arcilla de 20 cm. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. viga de carga de 30x30.1 METODO COSTO. techo de tabelones IPN 10.conducción de aguas blancas. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble. columnas y vigas de carga de concreto armado. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas. Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. sin impermeabilización. sin frisar. friso en mal estado. 4. Esta construido con fundaciones aisladas. (A= 89. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación.

63 138.95 774.371.50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1. Formulas y análisis de características básicas y físicas.30 0.49 2.301.203.804.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6. valor de reposición).87 .64 526.1.2.533.. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE.33 3 INFRAESTRUCTURA 792.85 2. metodología de las herramientas de corrección (Meyer. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó.61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.70 80.71 6 102.940. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra.59 5 121. en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.166.27 67.21 4.07 25.15 4.Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción.66 17. funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia.

01 2.58 10 CARPINTERIA 52.831.05 5.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección.1.99 16.27 5.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.31 3.377. Según el tipo de construcción.05 100% 2..83 13 PINTURAS 136.33 10. la cual definiremos .57 14 VIDRIOS 115.380.98 118. se determina el factor de depreciación.617.387.50 VALOR TOTAL REPOSICION 4.229.48 0.09 VRN= 4.03 299.03 90. Ross-HEIDECKE.08 151. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN).70 1.57 76.812.53 75.628. 494.7 PAREDES 450.804.17 34.76 12 CERRAJERIA 17.79 11 HERRERIA 178.628.494.1.645.25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228.52 3.70 498.2.16 2.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113. (Factores de depreciación).40 11.950.

VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2.1.105 . 43 Bs/m2 .D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) . VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298.56 bs . 46 Bs/m2 – 316.1315 . D= 316. Edad aproximada: 10 años .D VUC= 2986.5: Bueno con Conservación C= 0. DEPRECIACION. VUC= VRN . EDAD APARENTE DE LA OBRA.43 BS/M2 5. (Probable) V= 40 años .2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION.2. VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0.

020.00 14543. (Taller y local Tipo Apto.08 8.77 72.07 76764.57 .91 45.2.32 3 INFRESTRUCTURA 14.83 843.54 741.2.340.01 8. ) TALLER O SIMILAR A =159.91 90. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4. 03 Bs/m2 5.13 4.445.90 340.88 0.83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3.304.81 4 SUPERESTRUCTURA 118.20 3.71 89.54 76.225.77 Bs 5. 88m2 + 2670.3 .2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS.99 8219. 744.VUC= 2670.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505.20 2.05 20.62 7. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.1.68 159.

72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.00 0.00 0.13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.60 9.17 93.20 100..00 0.78 5.) = 40 AÑOS      .83 TOTAL VRN 163.2.511.3 9.00 0.00 0.00 16503.86 0.00 0 0.85 3.67 4.09 296.16 7 PAREDES 14.00 0 0.00 0.021.287.00 0.328.00 1.00 0.21 16.511.971.00 0.287.00 0.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.840.00 0.2.00 10 PAVIMENTO 0.34 79.00 6111.00 0.85 181.00 0.00 7267.00 1.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.46 118.11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.00 0.1.13 100.1 6.00 10813.INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0.67 26947.35 11 HERRERIA 0.63 167511.65 67.

36 .744.73 = 964.92 BS 5.2.102.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.72 4.505.89 Bs / m2 = 154.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.) = 91. 83 M2 * 964.75 .082.2.218.16 Bs / m2  5.36 Bs Vc (TIPO APTO.16 BS / M2 = 159..56.020.2.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.59 = 1748.218.83 9.300.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.10 154.62 .2.59 BS/ M2 5.00 M2 * 1748.77 2 TALLER O SIMILAR 159.80 85.2.

63 100.00 4.) REALIZADO POR: Ing.555 C. Luís Acosta C. TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6.69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.800.845. Bs.60 6.69 Bs.082.045. Bs.18 159.V 33.045. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación.00 5.334.000.00 4.334.000 Bs.00 Bs.540.69 6.756.334.3 EDIFICIO TIPO (APT) 91.542.I.393 .56 TOTAL 1.I 5.540. así como de las premisas especificadas. Bs.144.045. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011.208.

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A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .