INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

00 m2).Bs.000.000. • Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1.540. • Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40.000. .261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).775.• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar. • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García.00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6.

000.Bs.144.540. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6. CIV : 33.391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.555.2.. .INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare. inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela. portador de la cedula de identidad Nº 5.898 Mayo 2011 FECHA: 1.Santa Teresa del Tuy.ASPECTOS GENERALES. MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta .

y el terreno donde se encuentra construido. pequeñas y medianas industrias. de dos (2) niveles..FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo. 2 trimestres del año en curso. para la estimación del costo del inmueble. en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación. 2010 y 1.. establecimientos religiosos. 2. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio.. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda.La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy. 1. centros manufactureros y de procesamiento. educativos y políticos.AVALUO Características de la zona: .3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado. en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy.1.1. ubicado a 1. se tomaron datos del año 2009. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy. basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo.2.OBJETIVO. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare. . Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. Investigándose los valores de las diferentes propiedades. 1. actividades financieras.

Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. educacionales. Restaurant. está constituido por inmuebles de mediano costo. religiosos. según Planilla Sucesoral Nro. Hotel. El área de ubicación del inmueble. hospitalarios. es de 15. etc.000 m2. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial. según documento donde está construido el edificio. recreativos.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1. gerentes y técnicos. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente.000 m2. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. etc. Cuenta con una vialidad aceptable. siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. . Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. según documento es de 40. 2. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. tales como comerciales. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial. ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1.

1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). servicio telefónico y transporte público. acera. aseo urbano. SUR: Con terreno propiedad del Dr. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). SERVICIOS PUBLICOS. • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa. alumbrado público. brocales. luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). cable TV. CA en ciento cincuenta metros (150 mts). este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado. OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. cuenta con los principales servicios. SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. vía pavimentada. esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. PREMISAS ESTABLECIDAS. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). agua potable. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). cunetas. drenaje de agua de lluvia. cloacas.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. El inmueble donde está ubicado. Lote Nro. CA en cien metros (100 mts).

con buena vía de acceso. Se analizará el mercado de operaciones registradas. Los referenciales se actualizarán a la fecha. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. se llega a una conclusión del Valor Unitario. Factor de actualización. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra. Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. determine un valor representativo de los .referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles.

006 Bs. ESTADO MIRANDA./m2 Av.• Operaciones de Compra – Venta. 1 Nro. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C.942 m2 103.A C. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo.2.2 Bs./m2 Av.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C.294 Bs./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE.09 Bs. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.A 994.203. 19-180 N0.A . 6.849 m2 174. 9. obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos. A Nro.A Banco 1.

Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs. 20119 m2 60.1.51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.25Bs/m2 Vía Cúa Nro.68 m2 5.757 Bs.384.519 Bs 6.A 938. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs.300 Bs.704 m2 13.88 244./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR.ppal 17./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C.64 Bs/m2 Av.642009 12/12/2009 .A Bs. Charallave N0.95./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.000 6./m2 Calle Ppal.A C.C. CUANTICA 1.A.012.66 Bs.704 08 m2 137.

95 3 244.68 5.2 0.66 . el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.849 2 9.8 0.Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo.942 103. Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación.8 65. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón.66 1 1 5. Tabla definitiva de referenciales y correctivos.09 0.6 O. Según las premisas establecidas.6 VALOR UNITARIO BS/M2 62.71 1 6. Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174.

71 6.66 4 6.23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.73 . 62. Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS.8 0.8 68.25 0.8 8.704 137.8 38.4 6704 13.95 3 244 5.7 0.849 2 9.119 60.59 6 6.8 0.704 8.3 0.64 0.73 5 20.942 65.

Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media.854Bs. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización.DX = 45.94Bs. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión. 33% < 57.94 Desviación Estándar: 18.23 Sumatoria: 249. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales.119 38.52Bs/m2 y 58. lo que equivale al.87 Media: 40. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +. dentro del rango.704 68.32 Para el análisis estadístico de los referenciales. .5 20.59 6 6.5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/. de los seis escogidos. lo que equivale a un 50%.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos. /m2 y 69.16 Mediana: 36. por lo tanto la tomaremos como precio unitario.DX=42.

y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior. dos (2) pasillos.208.16 40. Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto. Lote Nro.16 Bs/m2 = 602.400 Bs. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3.90 m2. 2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes. Bs/m2 =1. Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR). 3.2 EDIFICACION PRINCIPAL.00 m2) conformado por . área de construcción 159.94 m2). área de construcción 1.000 m2 x 40. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754. conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico.000 m2 x 40.84 m2.606400 Bs. Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO). La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752.El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752.800 Bs.505.1 área x precio unitario 15.80 m2. área de construcción 89.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro. conformados tres (3) locales comerciales mínimo./m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel. • • • Edificación Nº 1 (HOTEL). Valor del terreno = 2.16 Bs. 3.94 m2).

Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159. 3.54 396.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159. un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques.6 159.84 89. y puertas de hierro en las entradas.94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365.9 260 89. 3.84 m2).4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO).9 .83 m2) conformado por un solo ambiente.84 159. CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752.dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida.

986.1315 2.88 67. 3.46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO.11 . Ver cuadro Nº 2.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505.231.6 476 1875. estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables. el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.62 m2).28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido.32 MEDIANAMENTE REGULAR 0.002. divididos cuatro (4) ambientes.0788 504. las condiciones físicas.TOTAL 1.50% BUENA 0.68 396. prepara un cuadro donde clasificamos. se estado de conservación.

La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones. vigas de riostras. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales.83 7. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES. La edificación principal.62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89.850.021.0788 1.9 4.D (Factor Depreciación). 4. viga de carga.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505. tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación.02 REGULAR A MALO 0. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. • REVESTIMIENTO DE PAREDES: .62 100 F. fundaciones aisladas. losas de fundaciones.16 REGULAR 0.75 TOTAL 2.TALLER O SIMILAR 159. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años.88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado. El taller o similar y la edificación tipo (Apto).0788 1. 4.231.

• REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. en cada espacio con arco tipo medio punto. paredes revestido en cerámica de 1. wc. centro de pisos con sus rejillas. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E. balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. losa de piso para estacionamiento.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476. 4.T. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular.M. también a las escaleras están revestidos en cerámica. vigas de corona y columnas. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. caseta para bomba de sistema hidroneumático.20 de alto. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas. todos en buen estado de funcionamiento. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas. suministro y colocación de cables tensados. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1.00m2) Esta obra exterior.Friso acabado liso en paredes interiores. obras de . las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal. esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida. • OTROS: En el primer nivel. con swiches (Interruptores) y tomas corriente. muro pared perimetral con bloque de concreto. cerámicas en baños. tablero de 10 circuitos. • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios.

90 m2). las paredes de bloque hueco de arcilla. techo de tabelones IPN 10. Para estimar el valor de la construcción. viga de carga de 30x30. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación. 4. no posee losa de piso. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas. Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. friso en mal estado. Las fundaciones. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos. 4. (A= 89. 5.84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal.conducción de aguas blancas.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: . sin impermeabilización.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT).1 METODO COSTO.3 TALLER O SIMILAR (A= 159. ni instalaciones sanitarias y eléctricas. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo. columnas y vigas de carga de concreto armado. 5. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble. 5. Esta construido con fundaciones aisladas. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. ningún tipo de puerta. sin frisar. paredes de bloques de arcilla de 20 cm. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN.

Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción.49 2.70 80. valor de reposición).61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.87 .50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1.33 3 INFRAESTRUCTURA 792.15 4.63 138.30 0.64 526.301. funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia. Formulas y análisis de características básicas y físicas.533.940.2. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE.27 67. metodología de las herramientas de corrección (Meyer.166.66 17.85 2.07 25.95 774. en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5..1.71 6 102. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.804. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó.21 4.371.203.59 5 121.

17 34.99 16. Según el tipo de construcción.01 2.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.229.03 90.377.76 12 CERRAJERIA 17.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113.25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228.804.628.1.98 118.31 3.57 14 VIDRIOS 115.812. (Factores de depreciación).628.58 10 CARPINTERIA 52.05 5.950.831.40 11.645. la cual definiremos .494. 494.380.08 151. se determina el factor de depreciación.09 VRN= 4.05 100% 2.16 2.53 75.50 VALOR TOTAL REPOSICION 4.70 498.83 13 PINTURAS 136.03 299.57 76.2.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN).7 PAREDES 450.70 1.27 5..387. Ross-HEIDECKE.52 3.617.33 10.79 11 HERRERIA 178.1.48 0.

D VUC= 2986. (Probable) V= 40 años . FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0. VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298. VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. EDAD APARENTE DE LA OBRA. DEPRECIACION. D= 316. Edad aproximada: 10 años . 46 Bs/m2 – 316. VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2. VUC= VRN .2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION.43 BS/M2 5.56 bs .5: Bueno con Conservación C= 0.1315 .1.105 .D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) . 43 Bs/m2 .2.

03 Bs/m2 5.304.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505.54 76.2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS.VUC= 2670.445.13 4.90 340.07 76764. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4.83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3.225.83 843.20 2.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.2.08 8.32 3 INFRESTRUCTURA 14.77 72. 88m2 + 2670.71 89. 744.88 0.20 3.81 4 SUPERESTRUCTURA 118.54 741.020.57 .05 20.99 8219. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.1.91 90.3 .68 159.62 7. ) TALLER O SIMILAR A =159.00 14543.01 8. (Taller y local Tipo Apto.91 45.340.2.77 Bs 5.

00 0.35 11 HERRERIA 0.1 6.11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.287.00 1.511.021.09 296.3 9.12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.2.287.2.00 6111.) = 40 AÑOS      .00 0.00 1.63 167511.20 100.00 0.00 0.00 0.00 0.511.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.1.00 0 0.00 0.00 10 PAVIMENTO 0..328.34 79.60 9.65 67.67 26947.83 TOTAL VRN 163.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.00 10813.46 118.00 0.21 16.85 181.00 0.00 0.00 0.13 100.00 0.840.00 0.00 0 0.00 16503.85 3.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0.86 0.78 5.17 93.00 0.00 7267.16 7 PAREDES 14.67 4.971.

75 .102..218.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.082.020.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.10 154.2.36 .89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.2.505.72 4.73 = 964. 83 M2 * 964.218.16 BS / M2 = 159.2.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.56.59 = 1748.300.89 Bs / m2 = 154.80 85.36 Bs Vc (TIPO APTO.) = 91.83 9.2.00 M2 * 1748.92 BS 5.77 2 TALLER O SIMILAR 159.59 BS/ M2 5.73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.16 Bs / m2  5.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.2.62 .744.

69 6. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011.756.334.555 C.540.000 Bs. Luís Acosta C.63 100. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6. Bs.144.V 33.000.3 EDIFICIO TIPO (APT) 91.I.60 6.69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.00 4.082.334. así como de las premisas especificadas.045.00 Bs.800.845. Bs.540.00 5. TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2.00 4.69 Bs.334.393 .) REALIZADO POR: Ing.542.045.18 159.I 5.045. Bs.208.56 TOTAL 1.

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A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .

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