INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15.000.000. • Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40. • Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1.540.000. .00 m2). • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García.775.• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar.00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).Bs.

391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.000.ASPECTOS GENERALES.INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare..898 Mayo 2011 FECHA: 1. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6.2. .144. MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta . inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela.555. CIV : 33.540.Santa Teresa del Tuy. portador de la cedula de identidad Nº 5.Bs.

ubicado a 1.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado. pequeñas y medianas industrias. 2. basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo. en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy.. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio. centros manufactureros y de procesamiento. 1. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación.La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy. educativos y políticos.. 2 trimestres del año en curso.FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo..2. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio. actividades financieras. de dos (2) niveles.1. y el terreno donde se encuentra construido. Investigándose los valores de las diferentes propiedades. 2010 y 1.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare. 1. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy.OBJETIVO. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición. .1. en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación. se tomaron datos del año 2009.AVALUO Características de la zona: . para la estimación del costo del inmueble. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. establecimientos religiosos.

Cuenta con una vialidad aceptable. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. Hotel. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1.000 m2.000 m2. según documento donde está construido el edificio. educacionales. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. 2. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente. religiosos. tales como comerciales. es de 15. El área de ubicación del inmueble. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. Restaurant. etc. hospitalarios. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. según documento es de 40. etc.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial. recreativos. según Planilla Sucesoral Nro. está constituido por inmuebles de mediano costo. gerentes y técnicos. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1. Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. . para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo.

servicio telefónico y transporte público. CA en cien metros (100 mts). Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). SERVICIOS PUBLICOS. SUR: Con terreno propiedad del Dr. SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. vía pavimentada. PREMISAS ESTABLECIDAS.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa. OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). CA en ciento cincuenta metros (150 mts). este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado. aseo urbano. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). cunetas. esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. Lote Nro. cable TV. esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. cloacas. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. alumbrado público. cuenta con los principales servicios. agua potable. El inmueble donde está ubicado. drenaje de agua de lluvia. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). acera. OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. brocales.

se llega a una conclusión del Valor Unitario. Se analizará el mercado de operaciones registradas. Los referenciales se actualizarán a la fecha. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles.referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra. con buena vía de acceso. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. Factor de actualización. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados. Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. determine un valor representativo de los .

obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo.849 m2 174. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs. 19-180 N0.203. A Nro.A Banco 1./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C. 9.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C./m2 Av. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C.006 Bs. ESTADO MIRANDA. 6.A .A 994.2 Bs. 1 Nro.942 m2 103./m2 Av.• Operaciones de Compra – Venta.A C. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE.2.294 Bs.09 Bs.

Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.A Bs.1./m2 Calle Ppal. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs.704 m2 13.384.012.642009 12/12/2009 .25Bs/m2 Vía Cúa Nro.66 Bs. CUANTICA 1.300 Bs.757 Bs.000 6.68 m2 5.A 938.95./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR.ppal 17.519 Bs 6.88 244.704 08 m2 137.C./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C.A.64 Bs/m2 Av./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs. Charallave N0.A C. 20119 m2 60.

2 0.95 3 244.6 O.68 5. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón.942 103.6 VALOR UNITARIO BS/M2 62.849 2 9. Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación. Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174. Según las premisas establecidas.09 0.Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo. el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.8 65. Tabla definitiva de referenciales y correctivos.66 .71 1 6.66 1 1 5.8 0.

942 65.95 3 244 5.4 6704 13.8 8.25 0.23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.8 38.64 0.71 6. 62.66 4 6.3 0. Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS.73 .849 2 9.7 0.8 68.8 0.59 6 6.73 5 20.704 137.704 8.8 0.119 60.

704 68.DX = 45. por lo tanto la tomaremos como precio unitario. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización.DX=42.52Bs/m2 y 58.5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/.23 Sumatoria: 249. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión.5 20.32 Para el análisis estadístico de los referenciales.854Bs. /m2 y 69.87 Media: 40. 33% < 57.94Bs.94 Desviación Estándar: 18.119 38. dentro del rango. lo que equivale al. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +. de los seis escogidos. lo que equivale a un 50%.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos.59 6 6. .16 Mediana: 36.

2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes.84 m2.94 m2). Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR).400 Bs. • • • Edificación Nº 1 (HOTEL). y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior.1 área x precio unitario 15.800 Bs. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior. Valor del terreno = 2. Lote Nro.2 EDIFICACION PRINCIPAL.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel./m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro.90 m2.94 m2).16 Bs. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro.16 Bs/m2 = 602. conformados tres (3) locales comerciales mínimo. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754. 3. Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO). La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752.000 m2 x 40. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. área de construcción 1. área de construcción 89.80 m2.000 m2 x 40. Bs/m2 =1.00 m2) conformado por . 3.208. conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico. dos (2) pasillos.606400 Bs.El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40.16 40. Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto. área de construcción 159.505.

54 396.9 .84 m2).94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365.6 159.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO). 3.83 m2) conformado por un solo ambiente.84 89.9 260 89. y puertas de hierro en las entradas. un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques.dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida.84 159. CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159. Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159. 3.

prepara un cuadro donde clasificamos. Ver cuadro Nº 2.986.002.6 476 1875. 3.28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido.231.46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO. el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables.50% BUENA 0.68 396.0788 504. se estado de conservación.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505.32 MEDIANAMENTE REGULAR 0. divididos cuatro (4) ambientes.TOTAL 1. las condiciones físicas.11 .62 m2). estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F.88 67.1315 2.

tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación.75 TOTAL 2.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES.850.021. vigas de riostras. • REVESTIMIENTO DE PAREDES: .62 100 F.02 REGULAR A MALO 0.62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89. 4. viga de carga.TALLER O SIMILAR 159. La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones. losas de fundaciones. fundaciones aisladas. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones.16 REGULAR 0.0788 1.231. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales.88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado. El taller o similar y la edificación tipo (Apto). La edificación principal.9 4. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años.83 7.D (Factor Depreciación).0788 1. 4.

• REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. muro pared perimetral con bloque de concreto.T. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas. todos en buen estado de funcionamiento. wc. • OTROS: En el primer nivel.20 de alto. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. 4. esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida. tablero de 10 circuitos. cerámicas en baños. obras de . • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios. caseta para bomba de sistema hidroneumático. balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. centro de pisos con sus rejillas. las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476. suministro y colocación de cables tensados. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular. en cada espacio con arco tipo medio punto.00m2) Esta obra exterior. con swiches (Interruptores) y tomas corriente. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da. losa de piso para estacionamiento.M. paredes revestido en cerámica de 1.Friso acabado liso en paredes interiores. vigas de corona y columnas. también a las escaleras están revestidos en cerámica. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E.

sin frisar. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble. ningún tipo de puerta.90 m2). Las fundaciones.1 METODO COSTO. columnas y vigas de carga de concreto armado. Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. 4. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. viga de carga de 30x30. 5. las paredes de bloque hueco de arcilla. 4.84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal. Esta construido con fundaciones aisladas. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos. friso en mal estado. drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas. 5.conducción de aguas blancas. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación. 5. no posee losa de piso.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: .3 TALLER O SIMILAR (A= 159. ni instalaciones sanitarias y eléctricas. (A= 89. sin impermeabilización. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. paredes de bloques de arcilla de 20 cm. techo de tabelones IPN 10.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT). esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. Para estimar el valor de la construcción.

940. en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5.64 526.07 25.61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.2.85 2.166.71 6 102.21 4.33 3 INFRAESTRUCTURA 792. valor de reposición).70 80.27 67.30 0.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6.87 .533.15 4.49 2. Formulas y análisis de características básicas y físicas.59 5 121. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó.203.301. funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.95 774.1.66 17.Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción.804.50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE.63 138.371. metodología de las herramientas de corrección (Meyer..

48 0. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN).25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228. Según el tipo de construcción.33 10.628.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.831..52 3.380.83 13 PINTURAS 136.05 5.01 2.57 76. Ross-HEIDECKE.31 3.812.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección.58 10 CARPINTERIA 52.53 75.70 498.17 34. se determina el factor de depreciación.229.645.98 118.494.08 151.09 VRN= 4. (Factores de depreciación).1.617.40 11.7 PAREDES 450.79 11 HERRERIA 178. 494.76 12 CERRAJERIA 17.03 299.387.628.804.05 100% 2.70 1.16 2.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113.57 14 VIDRIOS 115.03 90.2.50 VALOR TOTAL REPOSICION 4.1.377.950. la cual definiremos .27 5.99 16.

VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2. D= 316.5: Bueno con Conservación C= 0.D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) .105 . DEPRECIACION.1315 .2. VUC= VRN . EDAD APARENTE DE LA OBRA.1. VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298.43 BS/M2 5.56 bs . 43 Bs/m2 .D VUC= 2986. 46 Bs/m2 – 316. FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0.2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. (Probable) V= 40 años . Edad aproximada: 10 años .

VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505. ) TALLER O SIMILAR A =159. 744.83 843.77 Bs 5.3 .445.2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4.2.1.13 4.91 90.2.77 72.08 8.340.54 76.07 76764.91 45.225. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.20 2.32 3 INFRESTRUCTURA 14.68 159.00 14543.99 8219.83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3. 88m2 + 2670. (Taller y local Tipo Apto.VUC= 2670.20 3.62 7.81 4 SUPERESTRUCTURA 118.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.54 741.90 340. 03 Bs/m2 5.020.57 .01 8.88 0.05 20.71 89.304.

13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.09 296.1.00 0.60 9.287.12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.00 0.00 6111.00 0.13 100.00 0.00 0.00 0.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.67 26947.00 0.00 0.511.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.00 0 0.63 167511.00 0.21 16.1 6.00 7267.511.78 5.00 0.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.00 1.00 0.72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.83 TOTAL VRN 163.11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT..3 9.00 16503.971.00 10 PAVIMENTO 0.2.16 7 PAREDES 14.328.20 100.287.) = 40 AÑOS      .840.021.00 0.00 0.00 0.00 1.67 4.00 0 0.86 0.35 11 HERRERIA 0.46 118.34 79.85 181.INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0.00 10813.2.85 3.65 67.17 93.

2.2.80 85.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.2.59 BS/ M2 5.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.62 .744.16 BS / M2 = 159.218.082.505.92 BS 5.) = 91.020.75 .77 2 TALLER O SIMILAR 159..83 9.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.102.56.VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.2.72 4.2.36 .300.89 Bs / m2 = 154.36 Bs Vc (TIPO APTO.73 = 964.16 Bs / m2  5.59 = 1748. 83 M2 * 964.10 154.73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.218.00 M2 * 1748.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.

Luís Acosta C.082.00 4. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011. TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2.540.69 Bs. así como de las premisas especificadas.56 TOTAL 1.845.555 C.000.800. Bs.756.69 6.00 Bs.60 6.00 5.334.144.I 5.18 159.393 .V 33.045.I.000 Bs. Bs.3 EDIFICIO TIPO (APT) 91.045.334.69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.00 4.540.542.) REALIZADO POR: Ing. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6.045.63 100. Bs.334.208.

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A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .

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