INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

• Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40.Bs.540. • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García. • Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1.00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6.261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15.• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).000. .000.000.00 m2).775.

MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta .144.INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare.898 Mayo 2011 FECHA: 1.. inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela.555.ASPECTOS GENERALES.540. portador de la cedula de identidad Nº 5.000. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6. .Santa Teresa del Tuy. CIV : 33.Bs.2.391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.

se tomaron datos del año 2009. actividades financieras.. 2 trimestres del año en curso. centros manufactureros y de procesamiento. 2010 y 1. establecimientos religiosos. y el terreno donde se encuentra construido...2. 2.1. basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo.OBJETIVO.La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy. 1. Investigándose los valores de las diferentes propiedades. para la estimación del costo del inmueble.3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda. en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. 1. educativos y políticos. pequeñas y medianas industrias. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación. . ubicado a 1.1. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio.FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio.AVALUO Características de la zona: . de dos (2) niveles. en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación.

siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. . educacionales. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. recreativos.000 m2. según documento es de 40. 2. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. etc.000 m2. para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo. tales como comerciales. según Planilla Sucesoral Nro. Hotel. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. Restaurant. es de 15. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. El área de ubicación del inmueble. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente. hospitalarios. religiosos. etc. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial. está constituido por inmuebles de mediano costo. según documento donde está construido el edificio. Cuenta con una vialidad aceptable. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1. gerentes y técnicos.

2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. cuenta con los principales servicios. CA en ciento cincuenta metros (150 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. cloacas. agua potable. SUR: Con terreno propiedad del Dr. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). alumbrado público. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado. luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . Lote Nro. El inmueble donde está ubicado. vía pavimentada. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). CA en cien metros (100 mts). servicio telefónico y transporte público. PREMISAS ESTABLECIDAS. cable TV. • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. cunetas. acera. brocales. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. SERVICIOS PUBLICOS. SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. drenaje de agua de lluvia. OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). aseo urbano.

Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra.referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar. Se analizará el mercado de operaciones registradas. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. con buena vía de acceso. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles. Factor de actualización. se llega a una conclusión del Valor Unitario. Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. Los referenciales se actualizarán a la fecha. a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. determine un valor representativo de los . El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados.

19-180 N0.294 Bs./m2 Av. obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos.006 Bs.09 Bs.849 m2 174.942 m2 103.203. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE.A C. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C.A . 1 Nro.2 Bs.A 994.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.A Banco 1./m2 Av. 6./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C. ESTADO MIRANDA. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo. A Nro. 9.• Operaciones de Compra – Venta.2.

A.A 938./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C.64 Bs/m2 Av.66 Bs.642009 12/12/2009 . CUANTICA 1.25Bs/m2 Vía Cúa Nro.1.ppal 17. Charallave N0.88 244./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.A Bs./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR.51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.C.704 m2 13.384.300 Bs.704 08 m2 137.Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.012.000 6./m2 Calle Ppal. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs.A C.95.519 Bs 6. 20119 m2 60.757 Bs.68 m2 5.

942 103.95 3 244.Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo.71 1 6. Tabla definitiva de referenciales y correctivos.66 1 1 5. Según las premisas establecidas.8 0.6 VALOR UNITARIO BS/M2 62. Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación. Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174. el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.2 0.09 0. Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón.849 2 9.8 65.66 .68 5.6 O.

849 2 9.8 0.3 0.73 5 20.704 8. Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS. 62.73 .8 8.25 0.7 0.942 65.95 3 244 5.8 38.8 68.64 0.119 60.704 137.8 0.59 6 6.66 4 6.4 6704 13.23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.71 6.

dentro del rango.87 Media: 40.119 38. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +.854Bs. .32 Para el análisis estadístico de los referenciales.5 20. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión.94 Desviación Estándar: 18.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos. por lo tanto la tomaremos como precio unitario.704 68. de los seis escogidos. lo que equivale a un 50%.52Bs/m2 y 58.23 Sumatoria: 249. lo que equivale al.94Bs.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media.DX=42.59 6 6.16 Mediana: 36. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales.DX = 45.5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/. 33% < 57. /m2 y 69.

/m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro. Bs/m2 =1.2 EDIFICACION PRINCIPAL.90 m2.16 40. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754. dos (2) pasillos.80 m2. Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO). Lote Nro.400 Bs. conformados tres (3) locales comerciales mínimo. Valor del terreno = 2.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro. 3. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior.00 m2) conformado por . 3. Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto. conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico. Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR).1 área x precio unitario 15.94 m2).16 Bs. • • • Edificación Nº 1 (HOTEL). La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. área de construcción 1.16 Bs/m2 = 602.208. área de construcción 159.606400 Bs. área de construcción 89. 2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3.505. y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior.84 m2.94 m2).El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40.000 m2 x 40. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752.800 Bs.000 m2 x 40.

dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida.84 89. 3.84 159.54 396.84 m2). 3. CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO).9 . un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques.9 260 89. y puertas de hierro en las entradas.94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159.6 159.83 m2) conformado por un solo ambiente. Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159.

3.0788 504. estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F.11 .5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO. divididos cuatro (4) ambientes.88 67. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables.46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21. se estado de conservación.TOTAL 1.002.231. las condiciones físicas.1315 2.28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido. Ver cuadro Nº 2.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505.68 396.986.32 MEDIANAMENTE REGULAR 0.6 476 1875.62 m2). el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.50% BUENA 0. prepara un cuadro donde clasificamos.

83 7. La edificación principal.0788 1. losas de fundaciones. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. • REVESTIMIENTO DE PAREDES: . La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones.TALLER O SIMILAR 159.16 REGULAR 0. El taller o similar y la edificación tipo (Apto).88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado. tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación.021.D (Factor Depreciación).62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89. viga de carga. 4. vigas de riostras.9 4.02 REGULAR A MALO 0. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales.62 100 F.75 TOTAL 2.850.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505. 4.0788 1.231. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES. fundaciones aisladas.

• REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. suministro y colocación de cables tensados. wc. vigas de corona y columnas. esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida.T. también a las escaleras están revestidos en cerámica.Friso acabado liso en paredes interiores. 4. muro pared perimetral con bloque de concreto. las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal.M. todos en buen estado de funcionamiento. • OTROS: En el primer nivel. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios.20 de alto. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas.00m2) Esta obra exterior. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E. losa de piso para estacionamiento. paredes revestido en cerámica de 1. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC. tablero de 10 circuitos. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas. con swiches (Interruptores) y tomas corriente. balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. caseta para bomba de sistema hidroneumático. en cada espacio con arco tipo medio punto.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da. cerámicas en baños. • ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios. obras de . centro de pisos con sus rejillas. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1.

columnas y vigas de carga de concreto armado. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble. 5. Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. Esta construido con fundaciones aisladas. paredes de bloques de arcilla de 20 cm.3 TALLER O SIMILAR (A= 159. 5. techo de tabelones IPN 10. 4. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. viga de carga de 30x30.conducción de aguas blancas. sin impermeabilización. 4. no posee losa de piso. ni instalaciones sanitarias y eléctricas.1 METODO COSTO. friso en mal estado. 5. ningún tipo de puerta. sin frisar. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo.90 m2). drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas. Para estimar el valor de la construcción. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos. las paredes de bloque hueco de arcilla. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación.84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal. (A= 89.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT). Las fundaciones.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: .

21 4. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó.33 3 INFRAESTRUCTURA 792.59 5 121.70 80.301. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra.Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción.50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1.61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.49 2. valor de reposición).95 774. en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5.85 2.203.533.07 25.166..1.63 138.27 67.64 526.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505.71 6 102. funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE.15 4.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6.30 0. Formulas y análisis de características básicas y físicas.66 17. metodología de las herramientas de corrección (Meyer.940.804.371.87 .2.

48 0.229.804.31 3.03 90.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.387.05 5.52 3.628.380.645.98 118.83 13 PINTURAS 136.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113.05 100% 2.617.2.7 PAREDES 450.27 5.812.25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228.831.76 12 CERRAJERIA 17.57 14 VIDRIOS 115.70 1. Según el tipo de construcción. Ross-HEIDECKE.16 2.33 10.377.09 VRN= 4.628.03 299. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN). 494. la cual definiremos ..70 498. (Factores de depreciación).57 76.58 10 CARPINTERIA 52.950.01 2.99 16.79 11 HERRERIA 178.40 11.1.08 151.17 34.494.1.50 VALOR TOTAL REPOSICION 4. se determina el factor de depreciación.53 75.

105 .43 BS/M2 5. FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0. VUC= VRN .D VUC= 2986. VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION. DEPRECIACION. (Probable) V= 40 años . VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298.2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. 46 Bs/m2 – 316. VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2.1315 . EDAD APARENTE DE LA OBRA.56 bs .2. 43 Bs/m2 .D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) .1.5: Bueno con Conservación C= 0. Edad aproximada: 10 años . D= 316.

1.01 8. 88m2 + 2670.68 159.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.304.83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3.07 76764. (Taller y local Tipo Apto.2. ) TALLER O SIMILAR A =159.77 72.88 0.57 .05 20.20 3.445.VUC= 2670.08 8.00 14543.2. 03 Bs/m2 5.90 340.20 2. 744.77 Bs 5.91 45.32 3 INFRESTRUCTURA 14. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4.2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS.81 4 SUPERESTRUCTURA 118.3 .99 8219.225.020.71 89.62 7.13 4.54 741.83 843.91 90.54 76.340. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505.

00 0.2.00 0.60 9.00 1.1 6.511.83 TOTAL VRN 163.00 0.3 9.72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.287.00 0 0.971.00 0.21 16.021.00 0 0.46 118.00 0.65 67.00 0.20 100.00 0.00 0.00 0.16 7 PAREDES 14.35 11 HERRERIA 0.09 296.287.1.00 10 PAVIMENTO 0.00 16503.00 7267.17 93.00 1.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.00 10813.11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.63 167511.85 3.13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.34 79.67 4.12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.00 0.INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0.328.) = 40 AÑOS      .00 0.511.85 181.2.67 26947..78 5.00 0.00 0.840.00 6111.13 100.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.86 0.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.00 0.

73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.082.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.2.77 2 TALLER O SIMILAR 159..80 85.59 = 1748.020.16 Bs / m2  5.218.92 BS 5.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.72 4.00 M2 * 1748.56.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.300.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.2.102.2.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.744.2.75 .16 BS / M2 = 159.505.89 Bs / m2 = 154.83 9.73 = 964.2.10 154.59 BS/ M2 5.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.) = 91.36 Bs Vc (TIPO APTO.62 .36 .VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.218. 83 M2 * 964.

045.000.393 .3 EDIFICIO TIPO (APT) 91. Bs. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6. Bs. así como de las premisas especificadas.00 4.63 100.00 5.I 5.V 33. Bs.756.000 Bs.334.) REALIZADO POR: Ing.540.69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.540.334.082.144. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación.045.555 C.00 Bs.208.800.045.69 Bs.542.56 TOTAL 1. Luís Acosta C.845. TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2.69 6.00 4.18 159.60 6.I.334.

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A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .

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