INFORME DE AVALUO DE TERRENO (Dos lotes) MAS CONSTRUCCION Ubicación: Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy

Municipio Simón Bolívar. Yare. Estado Miranda .

Propietario: Sucesión de Mauricio Hernández García

Yare, Municipio Simón Bolívar Mayo 2011

Ciudadano: Saúl Rafael Yánez. Alcalde Municipio Simón Bolívar. Su Despacho.De acuerdo a los requerimientos de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, se procedió a practicar un Avalúo Técnico para emitir la opinión sobre el valor actual de TERRENO(Dos lotes) MAS CONSTRUCCION (EDIFICIO), ubicado en Carretera Nacional Yare- Santa Teresa del Tuy, Municipio Simón Bolívar, Estado Miranda. Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, un experto en materia valuatoria realizo una Inspección al sitio a objeto de obtener la información sobre las características y condiciones actuales que tienen peso sobre su valor. A los resultados de esta inspección se aplicó el siguiente método de avalúo para poder determinar el valor del bien: se aplicó el Método de Comparación directa para avaluar el terreno. Este consiste en realizar una visita al Registro Subalterno de donde se toman REFERENCIALES de inmuebles con características similares. Homogeneizando los referenciales con factores de corrección y de actualización a la fecha, para luego realizar un Análisis Estadístico que refleje el valor más representativo de la muestra. El Informe incluye: esta carta que constituye un Resumen del resultado de la investigación, un Certificado, el Cuerpo del Informe, en el cual se describe el bien objeto de avalúo, los criterios empleados, cálculos, conclusiones y anexos. Este avalúo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a la investigación, así como de las premisas especificadas, es de mi opinión que a la fecha el valor de mercado del bien descrito, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES. _____________ Ing. Luís Acosta, C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

CERTIFICACION

EL AVALUADOR ABAJO FIRMANTE CERTIFICA: A. El avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalúo ningún factor, intensión ó sentimiento personal que pudiese alterar en los más mínimo tanto os datos ó hipótesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. B. No existe ningún interés directo ni indirecto con las propiedades avaladas ni con los contratos, en cualquier operación comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole. C. Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente Informe, son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. D. No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este Informe.

_____________ Ing. Luís Acosta C.I.5.144.555 C.I.V: 33.391

RESUMEN EJECUTIVO.

• Área de la construcción: Son un mil setecientos setenta y cinco metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados ( 1. .261m2) • Área del terreno nº 1: Son quince mil metros cuadrados (15. • Área del terreno nº 2: Son Cuarenta mil metros cuadrados (40.Bs.00 m2) • Enfoque empleado: Comparación Directa y costo • Monto del Avalúo: 6. • Ubicación: Carretera Nacional Yare –Santa Teresa • Propietario: Sucesión Mauricio Hernández García.000.00 m2).540.000.000.• Solicitante: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar.775. • Inmueble: Terreno (Dos lotes) más construcción (EDIFICIO).

.391 y perito evaluador inscrito en la Sociedad de ingenieros tasadores Nro.000.144.Santa Teresa del Tuy.540. inscrito en el colegio de ingeniero de Venezuela.ASPECTOS GENERALES. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda República Bolivariana de Venezuela 6. CIV : 33.555.Bs.898 Mayo 2011 FECHA: 1. MONTO DEL AVALUO: AVALUADOR: Luís Acosta . .INFORME DE AVALUO Alcaldía del Municipio Simón Bolívar PRESENTADO A: ORDENADO POR: Alcaldía del Municipio Simón Bolívar OBJETO DEL AVALUO: Determinar el Valor Real de Terreno (Dos lotes) más construcción DIRECCIÓN: Ubicado en el lado derecho de la carretera Nacional San Francisco de Yare.2. portador de la cedula de identidad Nº 5.

en dirección y sentido oeste por la carretera nacional San Francisco de Yare a Santa Teresa del Tuy. de dos (2) niveles. El carácter diversificado que presenta la ciudad y sus áreas adyacentes. Existe distintas metodología para determinación del valor de aceptación. . en este caso nos permite obtener el valor de reposición del mercado de la construcción y conjuntamente con sus características de depreciación. establecimientos religiosos.. siendo un centro poblado que se consigue dentro de los Valles del Tuy. centros manufactureros y de procesamiento. pequeñas y medianas industrias.. 2. Municipio Simón Bolívar Estado Miranda.AVALUO Características de la zona: . se tomaron datos del año 2009.FECHA DE LAS ACTUALIZACIONES DE LA INFORMACIÓN: Los valores referidos en este avalúo. educativos y políticos. 2 trimestres del año en curso. actividades financieras. 1. basada en la información de todas las ventas en el tiempo considerado en que se da el avalúo.00 Km aproximadamente de la plaza de Los Diablos de Yare. 1. ubicado a 1..3 OBJETIVO ESPECIFICO: Determinar el valor del inmueble utilizando la metodología inspirada en la teoría de sustitución y comparación del mercado. se manifiestan con la presencia de centro de comercio e intercambio. y el terreno donde se encuentra construido.2. El objeto del informe de avalúo es emitir de manera aproximada el valor del mercado actual del inmueble conformado por una edificación.La ciudad de Yare está comprendida dentro del área de influencia de la cuenca hidrográfica del Río Tuy.1. enfocado históricamente las ventas en dos (2) años y medio.1. usando soporte de correlación de datos y el valor de reposición. Investigándose los valores de las diferentes propiedades. 2010 y 1. para la estimación del costo del inmueble.OBJETIVO.

según Planilla Sucesoral Nro. conformado dentro de lo Urbano de la ciudad. es de 15. etc. esta poco desarrollado o casi nula y le corresponde el uso residencial. según documento es de 40.000 m2.000 m2. Los ingresos obtenidos por esta población se pueden considerar aceptables en el promedio. hospitalarios. Cuenta con una vialidad aceptable. El inmueble en estudio es propiedad de la Sucesión de MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA. En cuanto al vecindario donde se encuentra el inmueble. Los aspectos expuestos nos señalan un incremento constante de la población que se incorpora a la ciudad. recreativos. Restaurant. USO DESTINO y ZONIFICACION DEL INMUEBLE El inmueble es de uso comercial.bancarias y comerciales y actividades de las áreas de servicios en general que absorben una buena parte de la población activa. está constituido por inmuebles de mediano costo. comercial con densidad de población 150 a 250 h/ha y el porcentaje de construcción de 60 % DOCUMENTO DE PROPIEDAD. . Se compara que el uso del inmueble de referencia sea similar al evaluado además se determinara el uso según los términos de la Ordenanza de zonificación. Tiene acceso inmediato a todos los servicios de apoyo adyacente. tales como comerciales. Descripción del Terreno SUPERFICIES: 1. ÁREA TERRENO (1) La superficie del terreno lote 1. Hotel. etc. religiosos. siendo sus residentes de mayores ingresos los profesionales. El área de ubicación del inmueble. gerentes y técnicos. ÁREA TERRENO (2) La superficie del terreno lote 2. educacionales. 2. según documento donde está construido el edificio. para mantener una demanda constante de inmuebles de mediano y bajo costo durante el transcurso del último periodo.

OESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). vía pavimentada. aseo urbano. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). luego se actualizan a la fecha los referenciales y de ser necesario se les aplicará factores de corrección para hacer a estos . OESTE: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy.LINDEROS Como lo indica el documento de propiedad. alumbrado público. servicio telefónico y transporte público. este consiste en realizar una investigación de las operaciones más recientes de compra Venta de terreno similares al avaluado. cable TV. ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en cuatrocientos metros (400 mts). agua potable. Lote Nro. CA en cien metros (100 mts). ESTE: Con terreno que son o fueron de Delfín Sánchez en ciento cincuenta metros (150 mts). cuenta con los principales servicios. cloacas. drenaje de agua de lluvia. cunetas. SUR: Con terreno propiedad del Dr. CA en ciento cincuenta metros (150 mts). SUR: Con terreno de la Ganadería Valles del Tuy. esta investigación se realiza en el Registro Subalterno correspondiente. 1 NORTE: Con terrenos Nacionales que es su frente con carretera Nacional yare Santa Teresa en cien metros (100 mts). brocales. El inmueble donde está ubicado. • El Método de Comparación directa: El Método que se utilizó para avaluar el Terreno fue el de comparación directa. Orlando Echenagucia Hernández en cien metros (100 mts). SERVICIOS PUBLICOS. esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Lote Nro. PREMISAS ESTABLECIDAS. 2 NORTE: Con terreno propiedad del Dr. acera.

Posteriormente se realizará un análisis estadístico que referenciales encontrados.referenciales lo más similar posible al terreno a avaluar. Factor de actualización. Análisis Descriptivo: Consiste en analizar las medidas de tendencia central para determinar el valor más representativo de la muestra. determine un valor representativo de los . a los referenciales se les aplican los factores de corrección y se les practica un Análisis Descriptivo que defina el Valor más representativo de la muestra. Se analizará el mercado de operaciones registradas. con buena vía de acceso. Factores de Corrección: Factor por Ubicación: El factor de corrección por ubicación será el utilizado para el análisis estadístico que permita eliminar la diferencia que produce en el valor la mejor ó peor ubicación con respecto al avaluado. Luego de obtener los resultados por la vía del Análisis de Operaciones de Compra Venta. según la fórmula Financiera: Vf = Vi (1 + i)n Donde: Vf = Valor final Vi = valor inicial n = período de actualización Factores Intangibles. se llega a una conclusión del Valor Unitario. Las Fuentes de Información que se utilizaron para la obtención del valor del inmueble son: • Los índices de Precios al Consumidor que presenta el Banco Central de Venezuela. El terreno avaluado se encuentra en una zona comercial. Los referenciales se actualizarán a la fecha.

942 m2 103. A Nro. 19-180 N0. 6.203./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: 1 C.849 m2 174.09 Bs. REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.006 Bs. 214 tomo 01 15/09/2008 3 Luis Ávila 2 C.A .A C./m2 Av./m2 Av.A Banco 1. obtenidas de la Oficina Subalterna de los Municipios Cristóbal Rojas y Lander del Estado Miranda Cálculos.2 Bs. 1 Nro.7y12 N0 614 tomo 3 30/10/2008 4 Río TUY C.• Operaciones de Compra – Venta.2.A 994. se obtuvieron los siguientes referenciales: TABLA DE REFERENCIALES DE TERRENO YARE-CHARALLAVE. ESTADO MIRANDA. 9. En investigación realizada según las premisas establecidas referidas al método de avalúo.294 Bs.

51 875 tomo03 27/11/2008 6 STAR C.012.A Bs.64 Bs/m2 Av.A C.A.384.68 m2 5.88 244. 20119 m2 60. CUANTICA 1./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: REFERENCIAL Vendedor: Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs.95./m 2: Ubicación: Documento: Fecha: C.642009 12/12/2009 .A 938./m2 Calle Ppal.300 Bs.1.704 08 m2 137. 10 TOMO 35 02/05/2008 Nicoloso Bs.ppal 17.C. Charallave N0.519 Bs 6.704 m2 13.66 Bs.757 Bs.Comprador: Monto: Área: Prec Unit Bs./m2 El progreso-yare N0619 -6771 30/10/2010 5 DEL TUY 345 CONSTR.25Bs/m2 Vía Cúa Nro.000 6.

Vendrá expresada en el Sistema de Notación Anglosajón.6 O.Fuente: Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario: Edo.2 0. Según las premisas establecidas.68 5.66 1 1 5.95 3 244.71 1 6. Tabla definitiva de referenciales y correctivos.8 0.942 103.66 .6 VALOR UNITARIO BS/M2 62. Nº AREA M2 FACTOR DE FACTOR DE PRECIO CORRECCIÓN ACTUALIZACIÓN UNITARIO BS/M2 POR A LA FECHA UBICACIÓN 174.8 65. el cuadro definitivo de referenciales y sus correctivos será el que se muestra a continuación: TABLA DE REFERENCIALES ACTUALIZADOS Y CORREGIDOS POR UBICACIÓN Y STATUS REF.09 0.849 2 9. Miranda Dichas operaciones se consideraron los referenciales más homogéneos ó representativos de la investigación.

64 0. 62.7 0.25 0.3 0.704 137.849 2 9.71 6.119 60.8 0.4 6704 13. Nº 1 AREA M2 VALOR UNITARIO ACTUALIZADO BS.66 4 6.8 8.8 68.8 0.73 5 20.59 6 6.95 3 244 5.942 65.704 8.23 CALCULO DEL VALOR PROMEDIO DEL TERRENO REF.8 38.73 .

23 Sumatoria: 249. luego de efectuar los factores de corrección y de actualización.87 Media: 40.119 38.DX=42. por lo tanto la tomaremos como precio unitario.94 Desviación Estándar: 18. . lo que equivale a un 50%. lo que equivale al.854Bs. se calculará el Término Central de la serie y su correspondiente Medida de Dispersión.94Bs.16 Mediana: 36.59 6 6.5 20.52Bs/m2 y 58. /m2 y 69.Lo que nos demuestra que el termino central de la serie de datos tomadas es la media.5% por lo tanto la curva no es simétrica para la Media (X) Calculamos la simetría de la curva para la mediana X+/. de los seis escogidos.32 Para el análisis estadístico de los referenciales.704 68. 33% < 57. /m2 Del rango anterior tenemos que quedan (4) referenciales.DX = 45. dentro del rango. Calculamos la Simetría de la Curva para la media: X +.1Bs/m2 Del rango anterior tenemos que quedan (3) referenciales de los seis escogidos.

y dos (2) escaleras que da acceso al nivel superior. La edificación principal está distribuida sus espacios de la siguiente manera: PLANTA BAJA: consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. ESTACIONAMIENTO POSTERIOR/ RAMPA Y OTROS: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (754. Edificación tipo taller o similar y un local tipo apto.400 Bs.2 EDIFICACION PRINCIPAL.000 m2 x 40. área de construcción 89.94 m2). conformados tres (3) locales comerciales mínimo.1SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN Existen en lote Nro.84 m2. Valor del terreno = 2.90 m2./m2 (Bolívares cuarenta con diez y seis metro cuadrado) Lote Nro.208.00 m2) conformado por . 2 área x precio unitario El valor total del terreno seria la suma de los dos lotes.16 40.800 Bs.El Valor Unitario Calculado de acuerdo a la metodología utilizada y analizados los datos del mercado inmobiliario resultó de 40.94 m2).606400 Bs. DESCRIPCION DE LA CONSTRUCCION 3. dos (2) pasillos. 3.505. Edificación Nº 2 (TALLER O SIMILAR).16 Bs/m2 = 602.80 m2. y dos (2) escaleras de acceso al nivel superior.16 Bs. Bs/m2 =1.1 tres (3) tipos de construcción: Edificio tipo hotel. SEGUNDO NIVEL: Consta con una superficie de setecientos cincuenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (752. área de construcción 159. Lote Nro. área de construcción 1. Edificación Nº 3 (TIPO APARTAMENTO). • • • Edificación Nº 1 (HOTEL).1 área x precio unitario 15.000 m2 x 40. conformada por veinte (20) habitaciones y una oficina de atención al publico. 3.

84 89.4 EDIFICACION TIPO (APARTAMENTO).9 260 89. un amplio estacionamiento protegido por pared de bloques.94 ÁREA (M2) ESTACIONAMIENTO Y ACCESO ÁREA (M2) JARDÍN Y OTROS 216 ÁREA TOTAL (M2) 1365.83 m2) conformado por un solo ambiente.6 159.9 .84 m2). 3. y puertas de hierro en las entradas.54 396. 3. Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (159.84 159. CUADRO RESUMEN DE AMBIENTES/ AREA OCUPACIONAL (M2) CUADRO Nº 1 AMBIENTES Y MEDIDAS (M2) AMBIENTE EDIFICIO PRINCIPAL TALLER O SIMILAR EDIFICIO TIPO (APTO) ÁREA (M2) PLACA CONCRETO 752.3 EDIFICACION TALLER O SIMILAR: Esta construcción consta con una superficie de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (159.dos (2) rampa de acceso de entrada/ salida.

68 396.88 67. En general las condiciones físicas de los inmuebles son variables. divididos cuatro (4) ambientes. prepara un cuadro donde clasificamos.D (C) ANÁLISIS VALOR UNITARIO EDIFICIO PRINCIPAL 1505. el inmueble tiene un área de construcción total de dos mil doscientas treinta y un metro cuadrado con sesenta y dos decímetros cuadrados (2.62 m2).231.50% BUENA 0.28 FUENTE: CÁLCULOS PROPIOS De acuerdo a las Inspecciones y suficientemente medido. Ver cuadro Nº 2.46 ESTACIONAMIENT O PATIOS Y OTROS 476 21. 3.5 ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO.986.1315 2.6 476 1875. estados de mantenimiento y su CUADRO Nº 2 CONSTRUCCIÓN Y CONSERVACIÓN AMBIENTE ÁREA (M2) % ESTADO CONSERVACIÓN F. las condiciones físicas. se estado de conservación.TOTAL 1.11 .002.0788 504.32 MEDIANAMENTE REGULAR 0.

0788 1. El taller o similar y la edificación tipo (Apto).62 EDIFICIO TIPO (APTO) 89. losas de fundaciones. La losa de entre piso y techo es del tipo tabelones.83 7. viga de carga.850. CARACTERISTICAS GENERALES CONSTRUCTIVAS DE LOS INMUEBLES.0788 1.02 REGULAR A MALO 0.021. fundaciones aisladas. El inmueble tiene construido aproximadamente de diez años. • PAREDES: Material usado bloque hueco de arcilla en general y bloques ornamentales.9 4. vigas de riostras.88 m2) SISTEMA ESTRUCTURAL: La Infraestructura y la Superestructura es de concreto armado.D (Factor Depreciación).231. tiene las mismas características constructivas en donde varia es en el parámetro de obra no termina y en su mantenimiento y/ o conservación. 4.62 100 F. La edificación principal.75 TOTAL 2. su diseño es del tipo tradicional de fundaciones aisladas y columnas de concreto armado con losas tipo tablones. 4.1 EDIFICIO PRINCIPAL (A= 1505. • REVESTIMIENTO DE PAREDES: .16 REGULAR 0.TALLER O SIMILAR 159.

• ARTEFACTOS Y ACCESORIOS: Los dispositivos sanitarios. obras de . balcón revestido con estructuras ornamentales tipo balaustra. losa de piso para estacionamiento. • INSTALACIONES SANITARIAS: Punto de aguas blancas en HG y punto de aguas negros en PVC. también a las escaleras están revestidos en cerámica. esta conformada por rampa de acceso de entrada y salida. tablero de 10 circuitos. con revestimiento de baldosa con cerámica decorada de 2da.Friso acabado liso en paredes interiores.20 de alto.T.2 ESTACIONAMIENTO Y/O PATIO (A= 476. paredes revestido en cerámica de 1. • REVESTIMIENTO EN TECHO: Sin recubrimiento en cubierta de techo. las paredes exteriores en friso acabado rustico en fachada principal. 4. ventana tipo corrediza de aluminio y vidrios. • INSTALACIONES ELECTRICAS: Tuberías E. muro pared perimetral con bloque de concreto. • OTROS: En el primer nivel. puertas tipo Santa Maria y puertas en hierro con puertas de protección tipo rejas.M. caseta para bomba de sistema hidroneumático. con swiches (Interruptores) y tomas corriente. • PUERTAS Y VENTANAS: Puertas de madera entamboradas. cerámicas en baños. • REVESTIMIENTO EN PISO: La planta baja y el Nivel Nº 1. todos en buen estado de funcionamiento. suministro y colocación de cables tensados. lavamanos y regadera son accesorios tipo regular. centro de pisos con sus rejillas.00m2) Esta obra exterior. vigas de corona y columnas. wc. en cada espacio con arco tipo medio punto.

Esta construido con fundaciones aisladas. obtendremos la suma de los costos directos de obras más los costos indirectos. 5. Esta información viene clasificada por partida de obras y así determinamos el costo total de la construcción según la tipología (Tipo de construcción) más las obras de remodelación y mantenimiento del inmueble. sin impermeabilización. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto de este avalúo. 4.1 METODO COSTO. Esta construcción está ubicada a la derecha del Edificio principal. friso en mal estado.conducción de aguas blancas. 4. sin frisar. no posee losa de piso. Para estimar el valor de la construcción. El techo es de tipo tabelones viga IPN 10. en tal sentido se obtienen los estudios de costos y factibilidad de la construcción mas la respectiva partida en función del costo y su porcentaje. 5. (A= 89. paredes de bloques de arcilla de 20 cm. ningún tipo de puerta.84 m2) Esta obra está ubicada a la izquierda del edificio principal. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN. ni instalaciones sanitarias y eléctricas. 5. columnas y vigas de carga de concreto armado. el cual permite obtener el reemplazo de la edificación.4 EDIFICACIÓN TIPO (APT).90 m2). techo de tabelones IPN 10. drenaje de agua de lluvias y tubería de emt para la acometida eléctricas.2 VALOR DE LA REPOSICIÓN: . viga de carga de 30x30.3 TALLER O SIMILAR (A= 159. Las fundaciones. las paredes de bloque hueco de arcilla.

70 80.1.166.63 138.64 526.95 774. funcionales y económicas que presentan el tipo de propiedades en referencia. esto con el fin de ajustar las partidas a las características de la edificación objeto del avaluó.87 .30 0.07 25.33 3 INFRAESTRUCTURA 792. se utiliza la incidencia de costo por parte de la obra.533. en tal sentido tenemos el método de Costo Calculado a continuación: 5. metodología de las herramientas de corrección (Meyer.85 2.2. Formulas y análisis de características básicas y físicas. factor de depreciación ROSS-HEIDECKE.940.80 M2 Nº DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 PRELIMINAR 6.804.203..71 6 102.301.49 2.61 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 208.21 4.Para la estimación del valor de reposición a nuevo de la construcción.50 4 SUPERESTRUCTURA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS 1.66 17.371.27 67.15 4.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL CUADRO NRO 3 INCIDENCIA DE COSTO DE LA OBRA (DESCRIPCION Y %) A= 1505. valor de reposición).59 5 121.

50 VALOR TOTAL REPOSICION 4.08 151.76 12 CERRAJERIA 17. se determina el factor de depreciación.09 VRN= 4.831.950.FACTORES DE CÁLCULO DE LA CONSTRUCCION FACTOR DE DEPRECIACION Herramientas de Corrección.70 498. Una vez obtenido el valor de reposición o reemplazo (VRN).70 1.494.57 14 VIDRIOS 115. la cual definiremos .98 118.387.01 2.40 11.617.05 5. 494.58 10 CARPINTERIA 52.16 2. (Factores de depreciación).57 76. Ross-HEIDECKE.380.377.229.645.33 10.83 13 PINTURAS 136.17 34.57 9 REVESTIMIENTO EXTERIOR 113.25 8 REVESTIMIENTO INTERIOR 228.05 100% 2.812.62 15 OBRAS EXTERIORES 750.804.79 11 HERRERIA 178.628.1. Según el tipo de construcción.31 3..03 299.48 0.2.03 90.27 5.52 3.1.99 16.53 75.628.7 PAREDES 450.

FACTOR POR ROSS G= ½ * E/N + (E/V ) 2 G= 0. (Probable) V= 40 años . VALOR DE RESCATE (Vr) Vr = 10% VRN Vr = 298. 46 Bs/m2 – 316. 43 Bs/m2 .56 bs . EDAD APARENTE DE LA OBRA. Edad aproximada: 10 años .5: Bueno con Conservación C= 0.105 . VUC= VRN .D= G+ (1-G) * C (VRN – Vr) .D VUC= 2986.2 - VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION. D= 316. DEPRECIACION.2.1.43 BS/M2 5.1315 . VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE Estado 2. VIDA UTIL DE LA CONSTRUCCION.

2.304.3 .83 M2 CONSTRUCCION LOCAL TIPO APTO A=91 M2 N DESCRIPCION CANTIDAD (BS) % BS/M2 CANTIDAD (BS) % BS/M2 1 TRABAJO PRELIMINAR 3. 03 Bs/m2 5.71 89.2.91 45.32 3 INFRESTRUCTURA 14. 03 Bs/m2 VC = (Hotel) = 4.VUC= 2670.75 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 12.54 741.05 20. 88m2 + 2670.225.20 3.08 8.445.77 72.68 159.77 Bs 5. 744.88 0.91 90.01 8.20 2.90 340.1.81 4 SUPERESTRUCTURA 118. ) TALLER O SIMILAR A =159.13 4.62 7. (Taller y local Tipo Apto.00 14543.57 .07 76764.2 - VALOR DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS.020.54 76. ) CUADRO Nº 4 INCIDENCIA DE COSTO DE OBRA (TALLER Y LOCAL TIPO APTO.83 843.99 8219.VALOR DE LA EDIFICACION PRINCIPAL (Tipo Hotel ) VC = (Hotel) = Area + VUC VC = (Hotel) = 1505.340.

13 100.67 26947.00 0.65 67.00 7267.00 0.287.00 0 0.00 0.00 0.20 100.511.00 0.63 167511.1.00 0.83 TOTAL VRN 163.00 0 0.60 9.00 10813.46 118.328.00 0.00 1.3 9.00 0.840.00 0.1 6.2.09 296.12 8 REVESTIMIENTO EXTERIOR 0.2.86 0.287.00 9 REVESTIMIENTO INTERIOR 0.00 0.00 10 PAVIMENTO 0.20 VRN ( LOCAL TIPO APT) = 167.00 0.021.INSTALACIONES 5 SANITARIAS INSTALACIONES 6 ELECTRICAS 0.34 79.35 11 HERRERIA 0.511.971.85 3.00 0.13 VALOR DE RESCATE (Vr) Vr (TALLER O SIMILAR) = 10% * VRN = 16.17 93.00 16503.00 1.16 7 PAREDES 14.85 181.00 6111.FACTOR CALCULOS DE CONTRUCCION ANEXAS VRN (TALLER O SIMILAR) = 163.72 Bs Vr (LOCAL TIPO APTO) = 10% * VRN = 167.00 0.) = 40 AÑOS      ..11 Bs EDAD APARENTE AMBAS = 10 AÑOS VIDA UTIL CONSTRUCCION (PROBABLE) Vu (TALLER) = 20 AÑOS Vu (TIPO APT.00 0.21 16.78 5.67 4.

77 2 TALLER O SIMILAR 159.102..10 154.36 Bs Vc (TIPO APTO.218. 83 M2 * 964.59 = 1748.VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCION Vuc (TALLER) = 1021.36 .082.3 VALORES DE LAS EDIFICACIONES ANEXAS Vc (TALLER) = 159.92 BS 5.72 4.59 BS/ M2 5.VALOR ESTIMADO POR HEIDECKE ESTADO CONSERVACION (AMBOS) = 2 AÑOS C=0.16 Bs / m2  5.2.2.2.3 RESUMEN DE LAS CONSTRUCCIONES CUADRO NRO 5 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (BS) NRO CONSTRUCCIONES M2 % VALOR (BS) 1 EDIFICACIONES TIPO (HOTEL) 1.62 .73 BS/M2 D (TIPO APT) = 102.56 BS VALOR SUBTOTAL = 313.89 Bs / m2 = 154.020.75 .16 BS / M2 = 159.) = 91.744.00 M2 * 1748.218.300.73 = 964.56.80 85.83 9.0788 DEPRECIACION D (TALLER O SIMILAR) = 56.2.2.89 Bs/m2 Vuc (APTO) = 1850.505.

540.3 EDIFICIO TIPO (APT) 91.) REALIZADO POR: Ing.69 Bs. Bs.540.045.045.334.00 Bs.845.144.63 100.555 C. es mi opinión técnica que el valor del bien descrito al mes mayo de 2011. TERRENO CONSTRUCCION T O T A L VALOR REDONDEADO CONCLUSIONES 2.000.I. En consecuencia y de acuerdo a mi investigación.56 TOTAL 1.393 .18 159. Bs.00 4.00 4.00 5.V 33. así como de las premisas especificadas.334.045.60 6.000 Bs.I 5. se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: BOLÍVARES SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL (6.69 6.69 VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = 4.082.800.334.756.208. Bs. Luís Acosta C.542.

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A N E X O S: Memoria Fotográfica Documentos .