Tasacion Fovipol B

Colegio de Ingenieros del Perú
Ing. Billy Edson Chamana Aylas

CIP N°163710 – Perito Valuador S.B.S. Res. N°4151-2017
INFORME DE TASACION COMERCIAL DE PREDIO DE

EXPANSION URBANA
Resumen Ejecutivo de la Tasación Nº 008 - 2019 /BCA
Propietarios del Inmueble: Sociedad Conyugal, Sra. Cano Sáenz Rosa Victoria y el Sr. Regalado
Duran Juan Antonio
Solicitante: FOVIPOL
Cliente: Sociedad Conyugal, Sra. Cano Sáenz Rosa Victoria y el Sr.

Regalado Duran Juan Antonio
Partida Registral : n.° 02222352
Ubicación según RR. PP: Sector Cullash Pampa, Distrito: Caraz, Provincia de Huaylas, Valle
Callejón de Huaylas, Región Ancash.
Ubicación de verificación In Situ: Sector Cullash Pampa, Distrito: Caraz, Provincia de Huaylas, Valle
Callejón de Huaylas, Región Ancash
Fecha de Tasación: Huaraz, 20 de Julio del 2019
Tipo de Cambio (US$ 1,00): S/. 3.33
Valor Comercial del Inmueble (Vci) : US$ 171,000.00 (Son Ciento Setenta y Un Mil con 00/100 Dólares
Americanos)
Valor de Realización Aproximado en el US$ 159,030.00 (Ciento Cincuenta y Nueve Mil Treinta con 00/100
Mercado Resol. SBS Nº12879-2009 Dólares Americanos).
(VRim):
Ing. Billy Edson Chamana Aylas / Ingeniero Civil

Profesional:
Registro CIP N°163710 – Perito Valuador S.B.S. Res. N°4151-2017
Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

Email: chamanaaylas@hotmail.com
cel: 948545771
telf. 043 - 230236
TASACION COMERCIAL DE UN PREDIO RURAL DE EXPANSIÓN URBANA
I. DATOS GENERALES:
1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA TASACION:

Recibimos las instrucciones de los propietarios del predio rural, con el fin de tasar el predio denominado
SOCABONPAMPA U.C. 8_1909000_72402, ubicado en el sector Cullash Pampa, Distrito: Caraz, Provincia
de Huaylas, Valle Callejón de Huaylas, Región Ancash.
Se ingresó al predio con la orientación del encargado, el que nos indicó los límites y colindancias del predio
de acuerdo a la parte legal.
El objetivo de la valuación es determinar el Valor Comercial y el de Realización con el Mercado del Inmueble
de acuerdo a la Resolución S.B.S. N°12879-2009.
1.2 SOLICITANTE DE LA TASACION:
Los propietarios, solicitaron la tasación del predio de expansión urbana, requiriendo el valor comercial y valor
de realización del predio.
1.3 NOMBRE Y UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
El predio denominado SOCABONPAMPA U.C. 8_1909000_72402, ubicado en el sector Cullash Pampa,
Distrito: Caraz, Provincia de Huaylas, Valles Callejón de Huaylas, Región Ancash.
1.4 NOMBRE DE PROPIETARIO (OS):
Siendo los titulares, según certificado registral inmobiliaria la Sra. Cano Sáenz Rosa Victoria y el Sr.
Regalado Duran Juan Antonio
1.5 FECHA DE INSPECCION OCULAR:
15 de Julio del 2019
1.6 DATOS DEL PERITO:
Ing. Civil CIP Billy Edson Chamana Aylas, identificado con DNI N°41530199, con CIP N°163710, domiciliado
en el Jr. José de Sucre 1207-3°Piso, Distrito de Huaraz – Huaraz - Ancash

cel: 948545771
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II. DESCRIPCION DE LA SITUACION ACTUAL DEL PREDIO:
2.1 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL PREDIO:

2.1.1 CONSTRUCCIONES Y ÁREAS QUE OCUPAN:
A la fecha de inspección ocular, no se verifico edificación y/o infraestructura en el predio a tasar
2.1.2 INFORME DE LA LABOR REALIZADA:
La Inspección Ocular se efectuó sin mayores contratiempos, se verificó los límites y colindancias, así mismo
se realizó las medidas de todo su perímetro, se cuenta con las documentaciones legales para efectuar la
valoración objeto del presente informe
2.1.3 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO:
La Tasación tiene por finalidad determinar el Valor Comercial y el de Realización con el Mercado del
Inmueble de acuerdo a la Resolución S.B.S. N°12879-2009, teniendo como objetivo obtener el valor
comercial y de realización, para la tasación del predio.
2.1.4 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:
Huaraz, 20 de Julio del 2019.

2.1.5 Póliza de seguros:
Se desconoce si se cuenta con póliza de seguros.
2.2 INSPECCIÓN OCULAR INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO:
El inmueble no cuenta con los servicios básicos, pero cuenta con servicios proyectados de agua,
desagüe y energía eléctrica
El entorno del inmueble está constituido por lo siguiente:
 Vías de Acceso: Al Inmueble a la fecha presenta varias vías de acceso desde la plaza de armas de
Caraz 2 km aprox.
 Zonificación: No se contó con el certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
 Predios Circundantes: viviendas unifamiliares, terrenos agrícolas, etc.
 Estrato Socioeconómico: B (MEDIA)
 Entorno Favorable: Propicia Alta demanda inmobiliaria.

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2.2.1 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS (Partida n.° 02222352):
Las mismas que aparecen en la inscripción de los registros Públicos de la oficina Registral de Huaraz
de acuerdo a la partida n.° 02222352 a nombre de sus propietarios, siendo su ubicación con las
coordenadas U.T.M. Centroide Este n.° 191.155, Centroide Norte n.° 9.002.644, Linderos; Colinda con
U.C. 72403,72397 y 72396
2.2.2 ÁREA y PERIMETRO, ( Part. Registral n.° 02222352):
El área de terreno encerrada dentro de los linderos y medidas perimétricas señaladas es: área de terreno
de At = 2 850 m2, encerrando un perímetro de 222.64 ml
2.2.3 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN:
El Predio es un terreno de expansión urbana, no presenta edificación y/o infraestructura, por lo que
dentro del valor aproximado de conformidad al Reglamento General de Tasaciones del Perú tabla Nº
2.4.4, le corresponde de 0% en depreciación, siendo el factor de ajuste en valor unitario: 1.00.
2.2.4 ASPECTO LEGAL:
Predio está inscrito a nombre de sus propietarios, según copia fotostática simple a la vista se puede
desprender de acuerdo a la inscripción de los Registros Públicos en la Zona Registral N°VII – Sede
Huaraz (Registro de Propiedad de Inmueble), de acuerdo a la partida n.° 02222352, a nombre de la de
la sociedad conyugal, siendo: la Sra. Cano Sáenz Rosa Victoria y el Sr. Regalado Duran Juan Antonio
2.2.5 GRAVÁMENES: No Tiene

2.2.6 DECLARATORIA DE FABRICA: No Tiene
2.2.7 SERVIDUMBRES: se desconoce.
III. METODOLOGÍA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO:
Se ha realizado una visita de inspección del Inmueble y a la vez al entorno del predio, a fin de determinar
los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.
3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:
La Tasación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú, N °172-2016-VIVIENDA. Asimismo, lo dispuesto por la Ley N°27157 y su reglamento aprobado
por D.S. N°008-2000-MTC. Resolución S.B.S. Nº 12879-2009 para la determinación del valor de
realización en el mercado.

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3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:
3.3.1 DEL TERRENO

Cuadro N°1
Ubicación Distancia apróx. Entorno P.U. Referencias
Al Inmueble ( m) $ / m2
Predios del entorno 50 Heterogénea 60.00 Banco de
(Comercio – Vivienda) Datos
Fuente: Bando de Datos de valores de compra – venta de terreno de la zona circundante
CONCLUSIÓN: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y tipo de predio es
de una mayor oferta, el entorno es adecuado a la fecha. La Tasación de precios de terrenos por un
frontis amplio, considerando que se aprecian muchos compradores a la fecha, nos permite determinar
razonablemente el precio de Valor Comercial Unitario para el terreno: Vcut = US$ 60.00/m2.
3.4 DEDUCCIONES APLICABLES (Da):
Gasto de Mantenimiento (1.00 %), valuaciones para realización (0.30%), pérdidas deterioros (1.00%,
depreciación durante la ejecución (1.00%), estimamos un total de 3.30 %, para la realización del predio
en un plazo prudente de 180 días y estableciendo que la demanda es mayor que la oferta para este
tipo de inmuebles por sus características, considero un ajuste adicional de 3,70 %
Entonces el total de deducciones aplicable (Da) = 7 % del Valor Comercial, siendo el factor diferencial
de deducciones (Fdd) = 93 %
Nota: El Cliente considerara las deducciones de su conocimiento para así obtener un valor de Realización Final
3.5 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:
Cochera, Almacén, Vivienda y otros, previos edificación
3.6 SUSTENTACIÓN:
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las
más razonables para determinar el valor del bien.
IV. CÁLCULOS EFECTUADOS
4.1. DESARROLLO:
4.1.1. VALOR DEL TERRENO (VT):
Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos
similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha (punto 3.3.1); el perito asigna como valor comercial
unitario entre US$ 60.00/m²

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Cuadro N°2
At (m2) Vcut VT
2,850.00 $ 60.00 $ 171,000.00
VT = US$ 171,000.00 (Son Ciento Setenta y Un Mil con 00/100 Dólares Americanos)
4.1.2. VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VRI):
Cuadro N°3
VT Ve Vri
$ 171,000.00 $ - $ 171,000.00
Vri = US$ 171,000.00 (Son Ciento Setenta y Uno Mil con 00/100 Dólares Americanos)
4.2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ( Vci ):
De acuerdo a las evaluaciones de precios en el entorno el perito considera que Vri calculado, refleja
adecuadamente el Vci a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:
Vci = Vri = US$ 171,000.00 (Son Ciento Setenta y Un Mil con 00/100 Dólares Americanos)
4.3. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE: VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL

MERCADO (VRIM)
(Resolución SBS Nº 808-2003): el valor de realización en el mercado, es el Valor Neto del inmueble,
que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como
esta, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados en el punto 3.4. En
consecuencia, las deducciones aplicables son 7 % del valor comercial:
Cuadro N°4
Da (%) Fdd (%) Vci VRim

7 93 $ 171,000.00 $ 159,030.00
Luego el VRim recomendado es:
Vci = Vri = US$ 159,030.00 (Ciento Cincuenta y Nueve Mil Treinta con 00/100 Dólares
Americanos).

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4.4. ANÁLISIS DE CONSISTENCIA:
la secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos muestran
una clara consistencia para la obtención del Valor de Realización.
V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
5.1. La presente Tasación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.
5.2. La vigencia de la Tasación: si no varían las condiciones de mercado, económicas y otras, así como
de no surgir imponderables. La Tasación podría tener una vigencia de 180 días.
5.3. La documentación disponible para llevar a cabo esta valuación y sustentar la información se anota
en el punto de datos generales.
5.4. La Entidad deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un Valor de
Realización Final.
VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
6.1. Se contó con copia de registro de propiedad de inmueble n.° 02222352

6.2. Se recopilo información de la Municipalidad Provincial de Huaylas
6.3. La información de precios se obtuvo del campo, así como de los medios de información locales y se
comprobó con datos de nuestra base de datos.
6.4. Contamos con información de la revista y artículos sobre la evolución del mercado inmobiliario.
6.5. Panel Fotográfico

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PANEL FOTOGRAFICO DEL PREDIO
Foto N°1 Vista del Frente del Predio, vistas de acceso calle Principal Foto N°2 Vista Interior del Predio

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Resumen Ejecutivo de la Tasación Nº 008 - 2019 /BCA

Cliente: Sociedad Conyugal, Sra. Cano Sáenz Rosa Victoria y el Sr.

Partida Registral : n.° 02222352

Fecha de Tasación: Huaraz, 20 de Julio del 2019

Tipo de Cambio (US$ 1,00): S/. 3.33

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Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

TASACION COMERCIAL DE UN PREDIO RURAL DE EXPANSIÓN URBANA

1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA TASACION:

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

II. DESCRIPCION DE LA SITUACION ACTUAL DEL PREDIO:

2.1 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL PREDIO:

A la fecha de inspección ocular, no se verifico edificación y/o infraestructura en el predio a tasar

2.1.2 INFORME DE LA LABOR REALIZADA:

2.1.3 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO:

Huaraz, 20 de Julio del 2019.

Se desconoce si se cuenta con póliza de seguros.

2.2 INSPECCIÓN OCULAR INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO:

El entorno del inmueble está constituido por lo siguiente:

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

2.2.1 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS (Partida n.° 02222352):

2.2.2 ÁREA y PERIMETRO, ( Part. Registral n.° 02222352):

2.2.3 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN:

2.2.4 ASPECTO LEGAL:

2.2.5 GRAVÁMENES: No Tiene

III. METODOLOGÍA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO:

3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:

La Tasación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

3.3.1 DEL TERRENO

3.4 DEDUCCIONES APLICABLES (Da):

Cochera, Almacén, Vivienda y otros, previos edificación

IV. CÁLCULOS EFECTUADOS

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

4.1.2. VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VRI):

4.2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ( Vci ):

4.3. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE: VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL

Da (%) Fdd (%) Vci VRim

Luego el VRim recomendado es:

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4.4. ANÁLISIS DE CONSISTENCIA:

V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

6.1. Se contó con copia de registro de propiedad de inmueble n.° 02222352

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

PANEL FOTOGRAFICO DEL PREDIO

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