ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Trata de las relaciones de las personas con las cosas, relaciones de contenido económico. Derechos reales se
caracterizan por ser las potestades que tienen las personas sobre las cosas, las potestades de las personas frente a otras
personas.
El art. 1882 define el derecho real como poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en
este Código.
Poder jurídico: Es una relación de poder, un derecho subjetivo. Estructura legal: Porque el poder jurídico está
regulado por leyes de orden público y se aplica el principio “Numerus clausus”, que consiste en que el número de
derechos reales ya está determinado de manera que no pueden crearse nuevos derechos reales.
Se ejerce directamente sobre su objeto: No hay intermediarios entre la cosa y la persona titular. Su relación es
directa e inmediata. Obtiene beneficio directamente del objeto. Atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia: En virtud del art. 1886.
Derecho objetivo refiere al conjunto de normas jurídicas que nos reglan y; Subjetivo a las facultades jurídicas de las
personas, las potestades en particular que tenemos las personas, refiere a todo interés jurídicamente protegido.
Clasificación de los derechos subjetivos:
Absolutos: oponibles erga omnes, a toda persona indeterminada, son los derechos reales.
Relativos: oponibles a una o más personas determinadas, son los personales.
Extrapatrimoniales: no tienen contenido económico, como los personalísimos.
Patrimoniales: susceptibles de apreciación pecuniaria, con contenido económico.
Derechos reales son Absolutos y patrimoniales, establecen entre el titular y su objeto (cosa) una relación inmediata y
directa. Se dice que es subjetivo, los derechos reales a ser potestades que tenemos sobre las cosas son potestades de
las personas y por lo tanto es un derecho subjetivo. Además es de contenido patrimonial, también los derechos reales
tienen un contenido económico porque el objeto en el que recaen son cosas y bienes excepcionalmente, ambos tienen
habitio apreciación pecuniaria.
El derecho real también está regido por normas prioritariamente de orden público, es una característica
fundamental, es una diferenciación con los derechos personales pues en estos rige el principio inverso. En derechos
personales su contenido es disponible y sólo excepcionalmente hay normas de orden público, los individuos pueden
hacer lo que quieran aquí como dice el art. 959 y 958. El 958 dice que las partes son libres para celebrar un contrato y
determinar su contenido, ley no establece el contenido sino sólo establece límites. El 959 dice que todo contrato
válidamente celebrado es obligatorio para las partes y su contenido sólo puede ser modificado o extinguido por
acuerdo de partes o supuestos de la ley. Tienen amplia libertad de creación y configuración del contenido de los
derechos personales, y en materia de derechos materiales hay una regla opuesta que es el art. 1884 que dice que la
regulación de derechos reales en cuanto a su contenido, elementos, constitución, transmisión, modificación, duración
y extinción es establecido sólo por la ley; pero en contratos el código dice que contenido lo establecen las partes con
libertad y en derecho real las partes no pueden hacer nada con el contenido y deben sujetarse taxativamente a los
derechos reales establecidos en la ley y a su regulación. Confiere potestades son siempre autónomas y generalmente
inmanentes, autónomas quiere decir que el sujeto puede ejercer por sí mismo sin necesidad de colaboración de otros
sujetos (se opone a las obligaciones en las que se necesita la colaboración de otro). Inmanencia es como la relación
directa palpable de tocar el objeto, de ejercicio directamente sobre el objeto sobre la cosa misma. En general está
presente en derechos reales pero no es imprescindible, existe ejercicio de estos derechos de forma inmanente como el
dominio, usufructo, servidumbre, etc., excepción a esto es la hipoteca.
Otra característica especial del derecho real es la adherencia del derecho real a la cosa, cuando construimos un
derecho real ese derecho queda afectada la cosa. El derecho real afecta a la cosa, afecta el orden jurídico en su
conjunto y a terceras personas. Cuando la cosa se enajena, si se vende la cosa el derecho real queda adherido al objeto
de manera que quien adquiere la cosa por compra va a soportar el derecho real que otro constituyo; y por eso el
codificador pone acento en que derechos reales pueden constituirse y cuál es el contenido para que no venga alguien
no tenga que respetar un derecho real de un contenido insólito.
Todos los derechos reales siempre deben tener publicidad y es necesaria, exigencia de previa publicidad, posibilidad
de conocer que existe dicho derecho real para que este sea oponible a terceros.
La previa publicidad genera para toda la sociedad el deber de abstenerse de realizar cualquier acto que los menoscabe,
es una característica particular de los derechos reales donde toda la sociedad debe respetarlos. Para que obliguen a
alguien a respetar algo previamente tengo que poder conocerlo, y así un derecho real no está debidamente publicitado
no existe o si existe pero no puede ser oponible a terceros. La publicidad registral (registro de propiedad) es un
sistema complejo y sofisticado de publicidad que lo ameritan las características de los bienes involucrados, su alto
valor económico, su importancia o gran cantidad o enorme tráfico jurídico justifican hacer inversiones de dinero
importantes en estos sistemas caros. Pero con los pequeños objetos no vale la pena gastar una registración que saldría
más caro que el mismo objeto. Es una publicidad más rudimentaria pero efectiva y siempre hay publicidad, una
publicidad es la posesión de la cosa.
Deber de abstenerse de cualquier acto que menoscabe el derecho real de los demás. Todas las personas deben respetarlos tiene
Definición de Vélez: el derecho real crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, posee 2 elementos
que son persona y objeto que es sobre el que recae el derecho. Se habla de un sujeto activo (titular del derecho), un
sujeto pasivo (indeterminado que debe respetar el derecho) y el objeto.
Similitudes de los derechos reales con los personales: ambos son patrimoniales
Diferencias:
Elementos: en los personales hay 3 elementos que son el sujeto activo (titular), pasivo (obligado) y objeto; en los
reales hay 2 corrientes: moderna y clásica en donde se diferencia entre 3 o 2 elementos, sin o con sujeto pasivo
indeterminado.
Objeto: en los personales es la prestación de vida, en reales son las cosas pero también pueden ser derechos en los
supuestos determinados por la ley.
Art 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por
la ley.
Relación entre titular y objeto: en los reales se establece una relación directa e inmediata, en los personales es
indirecta y mediata pues se espera que el sujeto pasivo cumpla con la obligación para disfrutar el objeto.
Régimen legal: en el derecho personal rige la autonomía de la voluntad en donde contratan como quieran con límites
generales, los derechos reales se rigen por normas que son sustancialmente del orden público.
Artículo 1884. Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración
de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Número: los personales son ilimitados por la autonomía de voluntad, en reales el sistema es de numerus clausus.
Nacimiento: en los personales su única causa fuente es el contrato; en los reales hay 2 posibilidades, en general para
adquisición se necesita 2 causa fuentes: título suficiente y modo, pero hay derechos que nacen por una única causa
fuente como en la apropiación y en la hipoteca que solo nace del contrato hipotecario.
Oponibilidad. Los reales son oponibles erga omnes, en los personales son oponibles a una persona determinada.
Publicidad. Esta fuera de los personales pues es solo entre personas determinadas y no interesa que el resto sepa; en
los reales es esencial para que respeten el derecho real, como la registral para los derechos de mayor contenido
económico. Tipos son traiditiva (el que ve la entrega de la cosa) y posesoria (visibilizarían de los actos posesorios).
Inherencia. El derecho real al nacer se pega a la cosa y tiene como consecuencias el derecho de persecución y de
preferencia, en los personales esto es ajeno. El derecho de persecución refiere a perseguir la cosa en manos de quien se
encuentre, en el derecho de preferencia el titular del derecho real es preferido frente a los titulares de derechos reales
posteriores.
Titulo suficiente. Acto jurídico con finalidad de transmisión, modificación o creación del derecho real que cumple
con los requisitos de fondo y forma. Como ejemplo la permuta, donación, compraventa, etc.
Modo. Pueden ser tradición en general, y la inscripción registral en supuestos especiales.
Numeros clausus. Antes con el número abierto se podía transmitir cualquier derecho real, varios derechos sobre la
misma cosa. Vélez lo cambio y solo se pueden crear o transmitir los derechos reales regulados por una norma o ley, si
el derecho real está legislado lo puedo crear. La ley no es fuente del derecho real, excepto en determinados casos. Se
produce la nula configuración de algún derecho no regulado.
SON DERECHOS REALES EN ESTE CÓDIGO:
a) dominio.es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una
cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. Es el
derecho de propiedad.
b) condominio. es el derecho de propiedad de varios sobre la misma cosa, la comunidad de dominio.es el derecho real
de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa.
c) propiedad horizontal. Comunidad de dominio sobre departamentos. El derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.
d) conjuntos inmobiliarios. Es el derecho real de PH especial adaptado al emprendimiento urbano.
e) tiempo compartido. Una cosa se la afecta al uso periódico y por turno para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
f) cementerio privado. Derecho real sobre una parcela destinada a la inhumación de los restos humanos.
g) superficie. Recae en 2 variantes que son sobre el derecho a plantar, forestar o construir y otra sobre la propiedad
superficiaria que es el derecho sobre lo ya plantado, forestado o construido para explotarlo.
h) usufructo. Se transmite el uso y goce de la cosa pero sin ser el dueño, se da toda la cosa. Es el derecho real de
usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
i) uso. Se da un derecho sobre la cosa pero con una limitación. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar
de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia.
j) habitación. Se da en un inmueble solo con la utilidad de morar.
k) servidumbre. Otorga una utilidad concreta sobre un inmueble ajeno.
l) hipoteca. Derecho real de garantía, garantiza una obligación cualquiera. el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.
m) anticresis. Rige sobre cosas registrables, se da uso y goce del inmueble para que lo explote e impute al pago
adeudado. Es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega
al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.
n) prenda.se entrega una cosa mueble o crédito y hasta que no se pague la deuda no se devuelve la cosa.
CLASIFICACION:
Derechos reales sobre cosa ajena: la titularidad del derecho va a ser de alguien distinto al dueño de la cosa (Titular y
propietario son distintos). Son: superficie (si no existe propiedad superficiaria), usufructo, uso, habitación,
servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda.
Derechos reales sobre cosa propia: el dueño de la cosa y el titular del derecho real son la misma persona. A su vez,
el DR sobre cosa propia puede ser total (Cuando el DR se ejerce sobre toda la cosa) o parcial (cuando el ejercicio se
comparte). Son: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio
privado y superficie (si existe propiedad superficiaria).
Derechos reales que se ejercen por posesión o actos posesorios: todos los DR se ejercen por posesión excepto 2.
Derechos reales que no se ejercen por la posesión o actos posesorios: son las servidumbres negativas y la hipoteca.
Derechos reales principales: los DR son principales excepto los accesorios de un crédito en función de garantía.
Derechos reales accesorios: son los DR de garantía ya que están afianzando una obligación principal, son: hipoteca,
anticresis y prenda pues todos los demás son principales.
Derechos reales sobre cosas registrables: caso en el que la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan, la ley pide que se inscriban los títulos en el registro correspondiente.
Derechos reales sobre cosas no registrables: caso en el que los documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción, no se pide que los documentos sean inscriptos en un registro.

RELACIONES DE PODER. Son relaciones de hecho, fácticas con las cosas. Según el CCyC son la posesión y
tenencia
Concepto legal (art. 1909 CCCN): “Hay posesión cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
En sentido amplio, podríamos decir que la posesión es la relación de una persona con una cosa que le permite ejercer
sobre ella actos materiales (art. 1928 CCCN), por si o por otro, con prescindencia de la existencia o no, de la relación
jurídico real que pudiera justificarla.
Poseedor refiere a la relación con la cosa, es poseedor aunque la cosa fuese robada y sería poseedor ilegitimo.
Elementos de la posesión. El CCCN recepta la teoría subjetiva en cuanto a los elementos que configuran la posesión,
son 2 que deben reunirse para ser poseedor: Corpus (elemento común de ambas relaciones de poder) y animus domini
(elemento propio de la posesión, ausente en la tenencia). P= C + AD
Corpus: consiste en la posibilidad de disponer materialmente de una cosa, ya sea por contacto directo (me encuentro
arriba de mi auto) o indirecto (tengo el auto estacionado en la cochera, pero yo estoy en mi casa). Refiere a tener la
cosa bajo mi poder, ejerce poder de hecho sobre la cosa.
La disponibilidad física con la cosa no requiere un contacto constante, sería materialmente imposible tener
constantemente todas nuestras pertenencias encima. Este elemento es común a ambas relaciones de poder, porque
tanto el art. 1909 como el 1910 refieren a quien “…ejerce un poder de hecho sobre una cosa…”
Animus domini: este elemento, que marca la diferencia entre posesión y tenencia, implica que el poseedor debe
comportarse con ánimo de dueño. Esto implica que la persona que tiene la cosa bajo su poder ( corpus) no reconozca
en otra un señorío superior. Para que el animus domini se vea reflejado en la figura del poseedor y éste se encuentre
configurado en su relación con la cosa, no basta solo con demostrar su intencionalidad (aspecto volitivo) sino que
principalmente debe probar el mismo con actos materiales (hechos exteriores) que demuestren su disposición material
sobre la cosa como si fuera el dueño. Es la intención de someter la cosa al ejercicio de un DR, considerarse titular de
un DR sobre la cosa. Es el comportarse como el dueño o como si tuviera un DR sobre la cosa, no reconoce en otro un
señorío superior sobre la cosa.
Elementos de la tenencia. Se da con el corpus pero no tiene animus domini, reconoce que otro es el titular del DR
sobre la cosa. El art. 1910 dice que hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. T= C
Actos posesorios. Son los actos materiales idóneos para demostrar en juicio la conjunción del corpus y animus
domini. El art. 1928 del CCCN trata a los actos posesorios realizando una enumeración de varios actos materiales que,
de manera ejemplificativa, darían lugar al reconocimiento de un acto posesorio.
Naturaleza jurídica de la posesión. Savigny decía que era un hecho con consecuencias jurídicas como posibilidad de
usucapir la cosa y tener el derecho de defenderla. Ierin decía que la posesión está protegida jurídicamente, entonces es
un derecho. Savigny además estaba de acuerdo con la formación de la posesión con el corpus y animus domini pero
Ierin no esta deacuerdo con el animus por ser un criterio no tan objetivo. Para los legisladores la posesión es un hecho
(sit fáctica) y no derecho.
CLASIFICACIÓN
Posesión legítima: relaciones de poder serán legítimas cuando importen ejercicio de un DR legalmente constituido
(título y modo suficiente), cuando es titular de un DR legalmente constituido.
Posesión ilegitima: se es poseedor pero no titular de un DR, no se respetó modos y requisitos de la adquisición. Se
tiene sin título o por un título nulo (acto jurídico nulo, como vender una cosa y te estén apuntando) o fue adquirido por
un modo insuficiente para adquirir el DR o se adquirió del que no tenía el DR de transmitir la cosa. No tiene correlato
en el plano de los derechos, en el plano de los hechos está ejerciendo una posesión comportándose como dueño y no
es, ese comportamiento no está sustentado por ningún derecho.
-Posesión ilegitima de buena fe: poseedor está convencido de que era poseedor legítimo sin las más mínima duda,
cuando por un error de hecho o ignorancia excusable este convencido de su posesión, convencido de la legitimidad de
su posesión.
-Posesión ilegítima de mala fe: sabe a ciencia cierta de que es de mala fe (ladrón) o cuando desconozca la causa de
legitimidad por un error de hecho o derecho no excusable (compra casa sin título).
Posesión ilegítima de mala fe simple: cuando haya posesión de mala fe y no se configuren vicios, como ocupar un
terreno vacío.
Posesión de ilegítima de mala fe viciosa: son 5 vicios, que se debe conocer esta situación.
En Cosas muebles: Hurto. Desapoderamiento en contra de la voluntad
Estafa. Adquisición de cosa gravada como libre de gravamen (vender cosa embargada como si no lo
estuviera) o adquisición de cosa ajena transmitida como propia (vendo teléfono robado como mío).
Abuso de confianza. Intervertir el título, por acto unilateral pase de tenedor a poseedor, se auto considera
poseedor, se queda con la cosa y no la restituye. Cambia la causa de su posesión.
En Cosas inmuebles: Violencia. Adquirido o mantenido posesión por las vías de hecho (intimidación)
Clandestinidad. Adquirido o mantenido posesión por las vías ocultas.
Abuso de confianza.
Relaciones de hecho. Refiere a los servidores de la posesión que tienen relación con la cosa en virtud de una relación
de dependencia o servicio, hospedaje u hospitalidad.
Yuxtaposición local: relación de mero contacto físico con la cosa sin voluntad jurídicamente relevante de tener ese
contacto. Por ej la relación de un esclavo encadenado con esas cadenas. Contacto físico con la cosa, no tiene efectos
jurídicos por no haber voluntad. La excepción es por razones de equidad cuando lo dice el juez.
Relaciones que responden a vínculos de dependencia o servicio: relación del obrero de una fábrica con la máquina de
aquella que manipula, profesor con notebook que es su herramienta de trabajo que le da su empleador en relación de
dependencia para cumplir su tarea; hay contacto y voluntad por el trabajo. La diferencia con el servicio es que no hay
una relación de dependencia, como abogado sin vínculo de dependencia que usa su notebook para dar servicio.
Hospedaje: relación del pasajero de un hotel con los muebles de la habitación que ocupa.
Hospitalidad: vínculo con los muebles de la casa de un amigo en cuya casa me hospedo.
Estas relaciones no son autónomas, son voluntarios, reposan sobre otras; no tienen entidad suficiente para hacer una
tenencia ni posesión. Todos estos son servidores de la posesión, relaciones de hecho con la cosa en virtud de estos
vínculos.
Presunción de poseedor o Presunciones posesorias. La dificultad de las relaciones de poder se presenta cuando hay
conflictos de intereses entre dos o más personas que detentan la cosa, pero una de ellas es quien tiene la cosa bajo su
poder. Las presunciones sirven ante conflicto, el código las trae, son iuris tantum (admiten prueba en contrario).
Ejemplo: Yo tengo un libro y digo que el libro es mío. Sin embargo, Domingo dice que no, que ese libro no es de mi
propiedad, que es de él y que yo soy simplemente tenedora, porque él me lo prestó.
¿Cómo resuelve el juez el conflicto?
Para resolver estos conflictos el CCCN regula una serie de presunciones, que aceptan prueba en contrario.
1. Presunción de poseedor (art. 1911 CCCN): “Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es
poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre la cosa (corpus)”
O sea, se va a presumir conforme al artículo citado, que yo soy poseedor por tener la cosa en el momento bajo mi
poder. Se prueba con acreditación de actos posesorios.
2. Presunción de legitimidad. Otra de las normas que facilitan las dificultades probatorias es el art. 1916 del CCCN
“Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no
 importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley”. Ej:
se presume que soy poseedor de mi ropa.
Por consiguiente, salvo prueba en contrario, toda relación de poder, en principio, será considerada legítima.
Ejemplo: Juan tiene un inmueble y dice que Pedro, quien se encuentra en su inmueble es un usurpador, que ingresó al
mismo de noche, rompiendo una ventana de forma clandestina. Pedro niega tal versión y dice que él es poseedor
legítimo, el verdadero dueño. El juez utilizando este artículo dirá que, quien se presume poseedor legítimo en
principio es Pedro, por estar en el inmueble. Sin embargo, le debe dar a Juan la posibilidad de probar lo contrario. Si
en el juicio Juan demuestra que es el dueño, el titular del derecho real, y vence a Pedro, este último será considerado
poseedor ilegítimo, por no haber adquirido el inmueble con título suficiente y modo suficiente, cumpliendo con el
requisito de forma de la escritura pública y la publicidad en el registro, como bien lo dispone el art. 1892 del CCCN.
3. Presunción de buena fe. Las relaciones de poder se presumen de buena fe a menos que hubiera prueba en
contrario (1919), la regla es que se presume la buena fe salvo casos deter en que se presume la mala fe:
-título es de nulidad manifiesta (título en servilleta)
-cuando se adquiere de una persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas.
-cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona
4. Presunción de fecha y extensión. Quien presente título en apoye de su posesión, si media título se presume que la
relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica (1914).
Adquisición de la posesión. Cuando no tiene poseedor actual se puede adquirir con la aprensión de la cosa, con el
corpus y AD. Cuando tiene poseedor actual se puede en contra de su voluntad por el desapoderamiento, y se puede
adquirir con su conformidad a través de 3 vías:
-Tradición: entrega y recepción voluntaria de la cosa, y debe ser posesoria para que haya una transmisión. Requisitos
son realización de actos materiales de ambas partes o de una con el asentimiento del que recibe la posesión o acto del
que recibe con asentimiento del que da la cosa; posesión vacua implica que para cumplir la posesión se debe dar una
transmisión sin ninguna controversia, como por ejemplo compro casa y alguien no me deja entrar. (1926 y 1924).
-Traditio brevi manu: acá no se necesita la tradición y se da en 2 supuestos:
*Cuando alguien posee en nombre de otro (tenedor) y pasa a poseer en nombre propio (poseedor) con consentimiento
del poseedor actual (alquilo dept y luego lo compro).
*Cuando un tenedor posee en nombre de una persona pasa a ser poseedor en nombre de otro (alquilo dept que se
vendió a otro pero aun lo alquilo, solo cambia el dueño).
-Constituto posesorio: persona posee en nombre propio y pasa a poseerlo en nombre ajeno, vendo mi casa pero la
alquilo a quien se la vendí para seguir viviendo ahí.

Modos de pérdida de la posesión (1931). Se pierde el poder de hecho (corpus) sobre la cosa, se transforma la cosa
(de pepita a anillo), expropiación por causa de utilidad pública, pierdo inmueble quedo bajo el agua.
Art 1931. Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa consecuencias jur: interrupción natural del curso de prescripción (poseo inmueble
sin ser poseedor, lo pierdo, no recupero en 1 año); plazo de un 1 año para iniciar acciones posesorias.
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa
Efectos de la posesión (de las relaciones de poder).
-Derechos y deberes inherentes a estas relaciones, recaen sobre el poseedor, alcanzan a un sujeto indeterminado.
Deberes de la posesión (del poseedor y tenedor): deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla,
aunque no se haya contraído obligación al efecto (hallazgo de algo perdido); deben respetar las cargas reales, las
medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites (límites al dominio, no realizar ruidos molestos que perjudiquen
al vecino) impuestos.
Derechos inherentes a la posesión y tenencia: derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que
constituye su objeto; derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4.
Derechos y obligaciones de poseedores de buena fe y mala fe:
-al restituir un inmueble un usurpador, con esto se ve si tiene algún crédito o castigo.
-se computa la buena fe inicial de la relación, no importa si luego tiene dudas de su legitimidad, sigue siendo poseedor
de buena fe.
Art 1935. Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. Adquisición de frutos o productos según la
buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del
que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor,
sea la sucesión universal o particular. El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales
devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de
buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos pendientes corresponden a quien
tiene derecho a la restitución de la cosa.

RELACIONES DE PODER: EFECTOS. Consecuencias jurídicas que producen el ejercicio de la posesión y la

tenencia. El código organiza los efectos de las relaciones de poder de la siguiente forma: efectos comunes de las
relaciones de poder; efectos propios de la posesión; y, efectos propios de la tenencia.
*Efectos comunes de las relaciones de poder
Sobre los frutos. El art. 1935 segundo párrafo nos dice que “el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos
y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de
percibir…” ¿Qué son los frutos percibidos? aquellos que, separados de la cosa, pasan a ser objeto de una nueva
relación de poder ¿A partir de qué momento debemos juzgar si hubo mala fe o buena fe? el CCyC en el primer párrafo
del art. 1935 dice que se debe tener en cuenta “al momento en que el poseedor o tenedor perciben los frutos”.
Efectos que produce la buena o mala fe del poseedor o tenedor con respecto a los frutos que genera la cosa bajo
dicha relación de poder
Buena fe: el poseedor o tenedor hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos.
Mala fe: deben restituir los frutos percibidos y los que por su culpa dejan de percibir.
Efectos que produce la buena o mala fe del poseedor o tenedor con respecto a los productos
Sea el tenedor o poseedor de buena o mala fe, siempre va a tener que restituir los productos que haya obtenido de la
cosa a quien tenga derecho sobre ella.
Efectos que producen la buena o mala fe del poseedor o tenedor con respecto a la responsabilidad por daños
ocasionados sobre la cosa
Buena fe: el poseedor o el tenedor responderán solo hasta la concurrencia del provecho subsistente.
Mala fe: responden excepto que la destrucción se hubiera producido igualmente estando la cosa en poder de quien
tiene derecho a su restitución.
Mala fe viciosa: responderán siempre, incluso si el hecho dañoso se hubiera producido encontrándose la cosa en
manos de quien tenía derecho a su restitución.
Efectos que producen la BF o MF del poseedor o tenedor con respecto a las mejoras realizadas sobre la cosa
Mejoras de mero mantenimiento: ningún sujeto de las relaciones de poder puede reclamarlas.
Mejoras útiles: todos los sujetos pueden reclamarlas hasta el mayor valor de la cosa.
Mejoras necesarias: ya sean de BF o MF pueden reclamarlas, excepto que se hayan originado por su culpa si es de
MF.
Mejoras suntuarias: ninguno puede reclamarlas, pero pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa.

Derechos inherentes a las relaciones de poder. El art. 1932, a su vez, agrega

que el poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales
que corresponden a la cosa que constituye su objeto y derecho a exigir el
respeto a los límites impuestos al dominio regulados del art. 1970 al 1982.
1. servidumbre: se encuentra regulada en el art. 2162 el cual dispone que: “es
el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular
del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno”.
Finca 1 (fundo sirviente): debe soportar que el poseedor o tenedor “pasen” por su terreno, para salir a la vía pública.
Finca 2 (fundo dominante): quienes van a tener derecho a ejercer la servidumbre de paso.

Derechos inherentes a las relaciones de poder. El art. 1932, a su vez, agrega que el poseedor y el tenedor tienen
derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto y derecho a exigir el
respeto a los límites impuestos al dominio regulados del art. 1970 al 1982 del CCyC.
2. Límites impuestos al dominio: el CCyC establece que el ejercicio, aprovechamiento y uso del dominio debe ser
regular y veda el ejercicio abusivo de este, al entender que el mismo cumple con una función social.
Ejemplo: inmisiones (art. 1973): “las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruido […] por el
ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia…” • el poseedor o tenedor tienen
derecho a exigir el cumplimiento de los límites al dominio.

Deberes inherentes a las relaciones de poder. Art. 1933: el poseedor y el tenedor tienen…
1°…el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al
efecto. (ej.: deber de restituir ante la finalización de un usufructo o un contrato de locación; o en el caso del hallador
de una cosa perdida).
2°…deben respetar las cargas reales… (Aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa ajena, ej.: hipoteca que recae
sobre el inmueble que poseo).
3°…deben respetar… las medidas judiciales inherentes a la cosa… (ej.: embargo).
4°…deben respetar… los límites impuestos en el capítulo 4, título iii de este libro (límites al dominio, los cuales deben
ser respetados por cualquier poseedor o tenedor).
*Efectos propios de la posesión
El art. 1939 dispone que “la posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897 de este código. A menos
que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y
contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento”
-la posibilidad de adquirir un derecho real principal por disposición legal cuando el poseedor sea un subadquirente de
buena fe, de cosa mueble no registrable, ni hurtada ni perdida (art. 1895)
-la posibilidad de adquirir un derecho real por prescripción adquisitiva (art. 1897)
-tiene la obligación de pagar los impuestos, tasas y contribuciones que gravan la cosa que posee.
-debe cumplir con la obligación de cerramiento dispuesta en los arts. 2007 y 2008 del CCyC.
*Efectos propios de la tenencia
Según el art. 1940 del CCyC los efectos propios de la tenencia son los siguientes:
-conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos.
-individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no
hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde.
-restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la

Superficie. Es un derecho temporal, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se
trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, es sobre cosa ajena mientras no se
construya y es de cosa propia cuando ya se construyó, sobre lo construido. Comienza como DR sobre cosa ajena y si
se construye, foresta o planta es sobre cosa propia. No es de uso y goce tanto, sino que tiene la facultad de disponer
sobre lo ya construido, forestado o plantado.
El título es el contrato que sirve de antecedente de un DR, es la causa remota. Al comprar un inmueble el título no es
la escritura, la escritura es la forma, el título puede ser el contrato de compraventa como causa del DR.
POSESIÓN. Poder de hecho sobre la cosa que no necesariamente está respaldado en algún DR, implica el corpus y
animus domini.
Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de
actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se
suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de
recibirla.
Tenedor tiene la obligación de restituir la cosa en el estado en el que fue entregada excepto por su normal deterioro.
Derechos reales sobre cosa propia: a- El dominio; b- El condominio; c- La propiedad horizontal; d- Los conjuntos
inmobiliarios; e- El tiempo compartido; f- El cementerio privado;
Derechos reales sobre la cosa ajena:
De disfrute: g- La superficie; h- El usufructo; i- El uso; j- La habitación; k- La servidumbre
De garantía: l- La hipoteca; m- La anticresis; n- Prenda.
DEFENSAS POSESORIAS
Importa quién es el poseedor, no importa su calidad (ilegitimo, viciosa), por lo que un poseedor ilegitimo puede
accionar contra el dueño. Defiende al poseedor o tenedor, a la relación posesoria.
-Acciones reales. Son típicas de los titulares de DR, se libra la verdadera batalla pues se acreditan títulos. Puedo ir por
estas acciones si soy titular de un DR, se obtendrá con la sentencia dictada el carácter de cosa juzgada material y ya no
se podrá recurrir a otras acciones. Son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los DR
contra ataques que impiden su ejercicio. Las acciones reales son las vías judiciales que el ordenamiento jurídico brinda
a los titulares de derechos reales para que los defiendan de los ataques que puedan sufrir, a través de un juicio,
proceso, el actor goza de amplitud de defensa y prueba, y culmina con una sentencia definitiva sobre el derecho de
poseer. Se trata de acciones declarativas y de condena, la acción reivindicatoria se vincula con la existencia de los
derechos reales y la negatoria con su libertad. Acciones reales son imprescriptibles. Acciones reales protegen derechos
reales por lo que hay que ser titular de un derecho real para ejercerlas, son 4 acciones reales: acción reivindicatoria,
negatoria, deslinde y confesoria. Estas acciones no prescriben mientras siga cumpliendo los requisitos de procedencia,
ósea mientras siga siendo la titular del derecho real. En estas acciones importa el título.
Los ataques o lesiones que pueden sufrir los derechos reales y habilitan la procedencia de las acciones reales son:
desapoderamiento o despojo, turbación y el impedimento u obstaculización de su ejercicio para las servidumbres.
Acción de deslinde. Dos titulares de inmuebles colindantes que desconocen donde pasa la línea divisoria entre los 2
inmuebles, se debe hacer un deslinde para ver qué línea le corresponde a uno y a otro. Ninguno de los titulares sabe a
ciencia cierta por donde pasa la línea divisoria.
Acción reivindicatoria se vincula con la existencia del derecho real que se ejerce por posesión, lo defiende contra el
desapoderamiento o despojo, en las fotos o en una parte material de la cosa o de una universalidad de hecho. Es la
acción por el cual el titular de un derecho real que se ejercer por la posesión o el acreedor hipotecario con hipoteca
constituida sobre la cosa objeto del ataque defienden la existencia de un derecho real, por haber sufrido un despojo o
desapoderamiento respecto de toda la cosa o de una parte material de ella. Objeto es la cosa o cosas sobre las que
hubiera recaído el despojo, pudiendo la reivindicación referirse a toda la cosa o una parte material de ella. Solo lo
pueden entablar los que tengan un derecho real que se ejerza por la posesión y contra un despojante, la lesión es el
despojo.
El tenedor demandado por reivindicación tiene 2 caminos: individualizar a aquel a cuyo nombre posee y quedará
liberado de la acción, o, no individualizarlo y la acción proseguirá contra él. Persigue la restitución de la cosa, no son
reivindicatorias los objetos inmateriales, cosas fungibles, cosas accesorias separadas de la principal, cosas futuras.
Casos de los automotores se pueden rehabilitar, por lo general se defiende de esta acción desvirtuando los requisitos
de procedencia de la acción, te puede reconvenir por prescripción adquisitiva.
Prueba. Quien demanda por acción reivindicatoria la restitución de la cosa contra el poseedor debe justificar la
titularidad del derecho respectivo; la carga de la prueba reposa en cabeza del reivindicarte, el reivindicarte deberá
acreditar su derecho y el derecho de quien se lo transmite, y así sucesivamente hasta la adquisición originaria.
Negatoria se vincula con la libertad del derecho real, lo defiende contra ataques de grado menor, óseo contra la
turbación y en especial cuando alguien se arroga indebidamente una servidumbre u otro gravamen sobre la cosa.
También procede para reducir sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real efectivamente constituido. La
lesión es la turbación, una lesión menor. Entabla la acción el dueño de la cosa, esta turbación puede ser: turba tu
derecho porque se arroga un derecho real que no existe o ejercerlo de una manera más excesiva a la que corresponde
(servidumbre, sólo puede pasar por ese pasillo y pasea por todo el lugar). El titular de dominio ejerce esta acción
Confesorio se vincula con la plenitud del derecho real y protege a los titulares de servidumbres contra actos que
impiden o dificultan su ejercicio. Es la contracara de la negatoria, la ejerce el titular de un derecho real contra aquel
que no le permite ejercer su propio derecho real, contra el titular de dominio que no respeta del derecho que le
corresponde.
Los derechos que se ejercen por la posesión en caso de desapoderamiento reivindicatoria; en caso de turbación o
ataque de menor entidad, negatoria; servidumbre: impedimento o turbación de su ejercicio, confesoria.
Al acreedor hipotecario en calidad de titular de derecho real se le otorgan las 3 acciones (menos deslinde), si es
inmueble es turbado o despojado además del titular de dominio el acreedor hipotecario también puede hacerlo por sus
derechos propios, por un propio derecho real que también puede ser perjudicado.
Prueba. Quien acciona deberá probar el ataque sufrido, en la reivindicatoria el actor deberá probar el derecho real que
invoca; en la negatoria, al actor le basta probar el derecho real que invoca; en la confesoria, al acto le basta demostrar
que es titular del fundo dominante y su derecho se ser servidumbre activa. Se prueba la titularidad del derecho y
dependiendo del tipo de acción lo que corresponda a esta, también estas acciones pueden ser adicionalmente a una
acción de daños y perjuicios o incluso no entablar la acción real si no le interesa retitular.
Daños. En las acciones reales la sentencia puede contener condenaciones al pago de los daños que hubiera sufrido el
actor, el código confiere al actor la opción de demandar el restablecimiento del derecho real u obtener una
indemnización sustitutiva del daño. Si opta por la indemnización pierde el derecho de ejercer la acción real.
Debe entablar la acción el titular del derecho pero puede haberlo cedido, si adquirió la cosa pero aún no se la
entregaron por lo que aún no puede defender su derecho sin aún no se lo entregaron pues es requisito la entrega. Se
resolvió este problema en un fallo plenario (unificación de doctrinas), dice que el que tiene el título suficiente puede
aun antes de la tradición ejercer la acción reivindicatoria al tercero poseedor de ella. Se ejercen estas acciones contra
ese poseedor o tenedor que usurpó la cosa. La nulidad del acto hace que se vuelva al estado anterior a ese acto, si
alguien desapodero y la transmite a un tercero será un subadquirente. En el caso de inmuebles o muebles registrables y
transmisión es nulo se va la acción contra el tercero que será a quien le transmitió el subadquirente si tiene la cosa, se
le reclama directamente, excepto si es de buena fe y a título oneroso no procede la acción reivindicatoria. Los
subadquirente no pueden ampararse en su buena fe y a título oneroso si el acto se realizó sin intervención del titular
del derecho real (transmisión non a domino, no la transmitió el verdadero titular).
Aunque si no soy titular de un DR puedo aun tener remedios por el principio de no hacer justicia por mano propia, o
incluso si no quiero librar la batalla de las acciones reales.
-Defensa extrajudicial de la posesión. Refiere a la legítima defensa, la ley lo permite bajo ciertas condiciones, da
lugar a la justicia por mano propia. ARTICULO 2240. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de
propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repele una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los
casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin
intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también
ser ejercida por los servidores de la posesión.
LEGITIMACION ACTIVA AMPLIA: tenedores, poseedores y servidores de la posesión.
LEGITIMACION PASIVA: contra todo aquel que procesa de manera violenta e instantánea (se excluye si la
turbación o desapoderamiento fue clandestino o por abuso de confianza). REQUISITOS: 1- Si el auxilio de la
autoridad judicial o policial llegara tarde para impedirla. 2- No debe mediar intervalo de tiempo (reacción inmediata a
la agresión: unidad de tiempo y acción entre el ataque y la defensa). 3- No se debe exceder los límites de la propia
defensa (proporción de los medios empleados en el ataque y los utilizados para la defensa).
-Agresiones que puede sufrir su objeto y habilitan a las acciones reales y posesorias:
Turbación: no hay privación absoluta, cuando de los actos no resultad una exclusión absoluta del poseedor o del
tenedor.
Despojo: privación absoluta de la cosa, parcial o total. Implica la privación realizada por actos materiales con la
intención de poseedor y reemplazar al poseedor actual, los actos tienen efecto de excluir absolutamente al poseedor o
tenedor. Su legitimación activa son los poseedores y tenedores; la pasiva son cualquiera que tenga la cosa ya sea el
actor, cómplices, sucesores universales y sucesores particulares de mala fe. El límite es contra los sucesores
particulares de buena fe y a título oneroso, necesaria para frenar la acción reivindicatoria. La sentencia que hace lugar
a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a
hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
OBRA NUEVA O QUE COMIENZA (O REMODELACION): esta acción comprende el desapoderamiento
producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión
o la tenencia. Constituye una especie dentro del género acción de despojo. En este caso la sentencia ordenará la
remoción de la obra que se comienza a construir.
Buena fe. La creencia de que uno tiene el derecho aunque no lo tenga salvo que exista un error de derecho o de hecho
inexcusable.
-Acciones posesorias. El Código regula 2 acciones posesorias: acción de despojo y acción de mantener la posesión.
Fundamento de las defensas: pueden esgrimirse aun contra el mismo propietario, estas acciones se hallan enderezadas
a satisfacer una de las finalidades de toda la sociedad jurídicamente organizada la cual es evitar la justicia por mano
propia. El propietario despojado deberá recurrir a la vía judicial para recuperar la cosa y el usurpador podrá
recuperarla recurriendo a la justicia en caso de ser desapoderado por un tercero o propietario. Si en medio del proceso
iniciado por turbación ocurre la derogación se puede convertir la acción menor en una mayor. La acción posesoria
discute los hechos y no el derecho, es un juicio más corto, incidente o sumarísimo. Prescriben al año y no hacen cosa
juzgada materia. El plazo de prescripción empieza desde que ocurrió el acto, o desde que se conoció o se pudo
conocer la agresión, es una prescripción liberatoria. Estas acciones tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto
sobre el que se tiene una relación de poder, se otorgan ante actos materiales producidos o de inminente producción,
ejecutados con intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor. La acción es posesoria si los
hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión.
Art 2239.- Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un
derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede
tomarla; debe demandarla por las vías legales.
Acción de despojo: se protege una relación de posesión o tenencia en la cual alguien desapodero a ese poseedor o
tenedor, le quito, es una lesión que genera la exclusión absoluta de quien estaba ejerciendo esa relación, se otorga
cuando de los actos resulte el desapoderamiento, despojo o desposesión, esto es la exclusión absoluta por cualquier
medio del objeto, aun cuando provenga del dueño del bien, si toma la cosa de propia autoridad. Los legitimados
activos son todos los poseedores y tenedores; pasivos son el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala
fe. Se observa que la acción tiene alcance re persecutorio, aunque restringido a los sucesores particulares de mala fe.
Los sucesores singulares de buena fe no serán pasibles de la acción, aunque fueran de mala fe. La sentencia en caso de
ser favorable ordenará la remoción de la obra comenzada y tendrá efecto de cosa juzgada material.se otorga cuando de
los actos resulta el desapoderamiento total o parcial.
Acción de mantener. Se otorga para el caso de turbación en el objeto en todo o en parte de él, la amenaza se deberá
vincular con un desapoderamiento inminente, en cuanto a la amenaza pareciera no resultar necesario que se concrete
en actos materiales sobre la cosa. Legitimados activos son todos los tenedores y poseedores, aún viciosos; los pasivos
son quienes llevan a cabo los actos de turbación, no habrá efecto re persecutorio. Hay una lesión de turbación, una
lesión contra el poseedor o tenedor de desposeerlo pero no lo excluye completamente.
-Interdictos. Un interdicto es un procedimiento judicial sumario y de tramitación sencilla, cuyo objetivo es atribuir
la posesión de una cosa a una determinada persona física o jurídica frente a otra, de manera provisional. El interdicto
también se puede plantear para el caso de que exista una reclamación por algún daño inminente, cuya urgencia habrá
de quedar justificada. Asimismo, el interdicto se puede utilizar como protección ante cualquier agresión o turbación
que una persona sufra sobre su pacífica posesión. Esto es, cabe emplearlo en el caso de ruidos, olores, etc. que
impidan a una persona disfrutar de la posesión de un bien. Esto hace que sea un proceso al que se recurre en ocasiones
para obligar la paralización de obras cercanas o de otras actividades molestas (salas de fiestas, etc.) para el propietario
de un inmueble. Art 606. Los interdictos solo podrán intentarse: a. Para adquirir la posesión o la tenencia; b. Para
retener la posesión o la tenencia; c. Para recobrar la posesión o la tenencia.; d. Para impedir una obra nueva.
INTERDICTO DE ADQUIRIR. Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
A)- Que se presenta título suficiente para adquirir la posesión.
B)- Que nadie tenga título de dueño o de usufructuario o posea los bines que constituyen el objeto del interdicto.
La acción reivindicatoria procede cuando la cosa está en manos de un tercero y contra el cual el vendedor hubiese
podido iniciar acción reivindicatoria. El comprador con escritura pública e inscripción (art.2505) podría intentar la
acción reivindicatoria iure propio.
Pero no tendrá aplicación práctica pues no se podrá hacer con inmuebles ni automotores, siempre tendrán dueños que
se presumen que son los que figuren en el registro.
INTERDICTO DE RECOBRAR. El interdicto de recobrar la posesión es la pretensión en cuya virtud, el poseedor o
tenedor de un bien mueble o inmueble del cual ha sido total o parcialmente despojado, requiere judicialmente que se le
restituya la posesión o la tenencia perdida.
Art 614. Para que proceda el interdicto de recobrar se requerirá:
1. Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la tenencia de una cosa mueble o inmueble.
2. Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.
Art 607. Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
1- Que quien lo intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con arreglo a derecho.
2- Que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto.
3- Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.
INTERDICTO DE RETENER. Art 610. Para que proceda el interdicto de retener se requerirá:
1. Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesión tenencia de una cosa, mueble o inmueble.
2. Que alguien amenazare, perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales. INTERDICTO DE
INTERDICTO DE OBRA NUEVA. Art 619. Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su
poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si aquella estuviere concluida o
próxima a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o
encargado de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo. El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.
Art 620. La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su
destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
CADUCIDAD. Art 621. Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrán promoverse
después de transcurrido UN año de producidos los hechos en que se fundaren. Es un plazo de caducidad del derecho
de fondo y puede ser declarada de oficio a comparación de la prescripción, tampoco puede interrumpirse ni
suspenderse.
Art 622. Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener y recobrar no impedirán el ejercicio de
las acciones reales que pudieren corresponder a las partes.
Relaciones entre posesorio y petitorio. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias. En las
acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, más el juez puede examinar los títulos presentados para
apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o
continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado. Quien sea vencido en el juicio posesorio,
no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra. El
titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la
primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real.
La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por
hechos posteriores.
Remedios posesorios del código procesal:
Daño temido. Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede
solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa
por el mismo motivo. Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave
riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer
cesar el peligro.
Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes
y designación de perito, la procedencia del pedido. La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa
determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente. Las resoluciones que se dicten serán
inapelables. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.
Oposición a reparaciones urgentes. Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave
daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias
para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el
administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean
necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de
juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La
resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.
PIRAMIDE: REALES, POSESORIAS, INTERDICTOS, DEFENSA EXTRAJUDICIAL.

DOMINIO. Los titulares de dominio son poseedores legítimos, es el DR más abarcativo. No es un derecho ilimitado
y sujeto al arbitrio individual, implica la existencia de limitaciones a la exclusiva voluntad del titular y que conforma
su contenido normal. Su reglamentación o limitación esta derivada de la convivencia social porque permite la
coexistencia de los derechos de todos y cada uno.
Art. 1941. Dominio perfecto es el DR que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario.
Caracteres del dominio:
-Absolutez: todos los derechos reales son absolutos en el sentido que son oponibles a todos, pero el concepto de
absoluto se usa en 2 orientaciones: una oponible a todos y otra es que otorga las facultades más amplias posibles que
una persona puede tener sobre una cosa. El dominio es doblemente absoluto como derecho real.
-Perpetuidad: posee una doble connotación, primero porque es ilimitado en el tiempo (Si transfiero un DR a otra
persona será el mismo DR); segundo, no se extingue por el no uso. Subsiste sin perjuicio de su ejercicio, a diferencia
de la servidumbre que si se extingue por su no uso por 10 años. La excepción a este carácter es si se adquiere por
prescripción adquisitiva pero se extingue por el derecho que otro adquirió y no por el no uso.
-Exclusividad: tiene 2 connotaciones, por un lado admite sólo a un único titular; por el otro dice que quien adquiere la
cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título. No pueda adquirirla por
otro tipo porque si ya soy dueño de este teléfono porque lo adquirí a través del título suficiente que fue el contrato de
compraventa más la tradición yo ya soy dueño y propietario, pleno y perfecto, soy domino, titular del derecho real de
dominio y por lo tanto no puedo adquirir esa titularidad por otro medio porque ya la tengo. Pero si adquirió un derecho
incompleto (inmueble afectado por usufructo y/o servidumbre) se podría cancelar los DR que están sobre la cosa, y
pasar de un titular de dominio imperfecto a uno perfecto.
-Excluyente: refiere a la facultad de excluir a terceros, dueño tiene la facultad de excluir o no admitir a extraños al
uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles
con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales. Esta facultad deriva de su derecho a la privacidad (art.
1944). Es una facultad y no una obligación, se manifiesta la intención de excluir a terceros con la remarcación de
muros.
Facultades del titular del DR de dominio perfecto:
Facultades materiales:
Facultad de uso. Refiere a utilizar en principio sin alguna limitación, utilizarla como quiera.
Facultad de poseer la cosa. De tener la cosa, y como consecuencia ejercer la defensa posesoria e iniciar acciones.
Facultad de goce. Alude a obtener un provecho sobre la cosa, es la facultad de obtener los frutos de la cosa por la
fuerza misma del título, aunque no es una obligación.
Facultad de disposición material. Si es terreno refiere a la facultad de construir una cosa o tirar una pared, hago lo que
quiera con la cosa con los límites del art. 10 del CCyC.
Facultades jurídicas:
Enajenar la cosa: disponer enajenando total o parcialmente, como vender la cosa en su totalidad o solo un porcentaje.
Disponer gravando la cosa: otorgando otros derechos reales sobre la cosa.
Constituir derechos personales sobre la cosa: como la locación.
Abandonar la cosa: dejar de tener la cosa bajo mi poder, me desprendo de la cosa con la intención de dejar de ser
titular del DR. Si es un inmueble debo tramitar pasando el DR de dominio al Estado, si la cosa es mueble basta con
dejarla. Acá se renuncia a la titularidad del DR.
Facultar de excluir a terceros: como tercer grupo de facultades, estando intermedio, que deriva del carácter
excluyente.
Extensión de dominio (1945) comprende a los accesorios de las cosas, comprende a los objetos que forman un todo
con ella o con sus accesorios. Contiene una presunción acerca de que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
Extensión vertical: utilizada solo para los inmuebles, la titularidad dominial de la cosa se extiende al subsuelo y
espacio aéreo en la medida que su aprovechamiento fuera posible pero tiene limitaciones. Este concepto se fue
relativizando porque impediría la aeronavegación y también por lo que concierne al subsuelo por normas
administrativas que permiten la concesión de minas, existencia de servidumbres administrativas (como un
subterráneo), etc.
Extensión a los frutos y productos. El dominio se extiende a los frutos y productos que produzca la cosa.

DOMINIO PLENO O PERFECTO GRAVADO O DESMEMBRADO

IMPERFECTO REVOCABLE
FIDUCIARIO
DOMINIO PERFECTO (art. 1941) es absoluto porque su titular ejercer la mayor cantidad de facultades que un sujeto
puede tener sobre una cosa, facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente (abarca la totalidad de las 3
para ser dominio perfecto) de una cosa de una manera exclusiva y perpetua. La cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas ni sujeta a condición o plazo.
 DOMINIO IMPREFECTO (art. 1946) dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la
cosa está gravada con cargas reales. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado.
Es imperfecto cuando hay derechos reales sobre cosas ajenas como cuando hay usufructo, hipoteca, el dominio pierde
parte de las facultades que pasa a tenerlo el titular del derecho real. Es cuando no se da alguno de estos caracteres del
dominio perfecto exclusivo, absoluto, perpetuo y excluyente; si no tiene alguna de estas características no es un
dominio perfecto. Hipótesis de dominio imperfecto son el dominio revocable, dominio desmembrado y dominio
fiduciario.
Dominio en su modalidad desmembrado. Es cuando el dominio no es pleno y perfecto porque hay otro u otros
derechos reales que recaen sobre la cosa (derechos reales sobre cosas ajenas porque el derecho real sobre cosa propia
es el dominio). Es aquel gravado con un derecho real en cabeza de un tercero que de algún modo merma la facultad de
titular de dominio de manera idéntica o casi a los poderes que el tercero adquiere sobre una cosa; por ejemplo cuando
el usufructuario debe mantener la sustancia de la cosa para devolverla al propietario cuando acabe el usufructo, no
puede hacer modificaciones estructurales en la cosa pero el titular de dominio tampoco porque debe respetar el
derecho de usufructo, hay potestades que se pierden y no las tiene nadie. Algunas potestades que cimientan al dominio
se escurren a manos del titular del derecho real sobre cosa ajena. Se afecta la absolutez.
Es cuando otro derecho real afecta la cosa, será desmembrado en la medida que las potestades que se otorga al titular
de ese otro derecho real, y no puede estar desmembrado para siempre sino que se extingue el usufructo por ejemplo
con la muerte del titular del usufructo como muy tarde.
Dominio revocable (art. 1965). Es aquel sujeto a concluir por el cumplimiento de una condición resolutoria o de un
plazo resolutorio. La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. Las
condiciones resolutorias impuestas deben entenderse limitadas al término de 10 años. El titular de dominio revocable
tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos que realiza están sujetos a las consecuencias de la
extinción de su derecho (art. 1966). Un ejemplo es el pacto de retroventa en donde dispone por una cláusula que si se
arrepiente de la venta puede devolver el dinero y recuperar la cosa. Atenta contra la perpetuidad del dominio, es aquel
que al advenimiento de un plazo o de una condición queda sin efecto entonces este dominio no es perfecto y si no es
un dominio pleno imperfecto, y no lo es en su modalidad revocable.
Domicilio Fiduciario. Se da cuando existe un fideicomiso, implica la existencia de 4 roles: fiduciario (figura central),
fiduciante, beneficiario y fideicomisario o beneficiario final. Cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en
beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o
condición al fideicomisario. Al igual que el dominio revocable, está sujeto a una condición o plazo.
Participantes: fiduciante, quien transmite los bienes; fiduciario, el que los recibe; beneficiario, aquél en cuyo favor se
constituyó el fideicomiso; fideicomisario, el destinatario final de los bienes dado en fideicomiso una vez concluida la
operación. Al fiduciario se le transmite un DR de dominio sobre alguna cosa.
DOMINIO REVOCABLE DOMINIO FIDUCIARIO
Origen La condición o el plazo deben ser impuestos por Constituido por contrato o testamento (1701)
disposición voluntaria expresa o por la ley
(1965)
Efecto de Cumplido el plazo o condición resolutoria la Se entrega la cosa a quien corresponda, al
cumplimiento cosa debe restituirse al titular anterior. beneficiario final designado en el contrato o
del plazo o testamento.
condición
Plazo Plazo de duración de este dominio no puede El plazo máximo de duración del fideicomiso es 30
exceder los 10 años, si concurren 10 años sin años, excepto que el beneficiario sea una persona
que se revoque a contar desde la fecha del título incapaz o con capacidad restringida en el que puede
de dominio se transforma en pleno y perfecto durar hasta el cese de la incapacidad o de la
pues se tiene por fracasada la condición. restricción a su capacidad, o su muerte. Cumplida la
condición o pasados treinta años desde el contrato
sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso y los
bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien
se designa en el contrato. A falta de estipulación
deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.
Patrimonio La cosa queda integrada al patrimonio aunque Hay separación de patrimonio, el propio y el
sea revocable. integrado por los objetos del fideicomiso.
Facultades El titular de dominio revocable tiene las mismas Titular del dominio fiduciario tiene las facultades
facultades que el titular de dominio perfecto del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que
pero lo que haga está sujeto a la eventual realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
revocación. disposiciones contractuales pactadas.
Efectos de la La revocación del dominio de cosa registrable La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto
revocación tiene efecto retroactivo, volver las cosas al retroactivo respecto de los actos realizados por el
 mismo estado en que se transmitió la cosa. Al fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
ser registrable ya sabía que se adquiría DR con fideicomiso y a las disposiciones contractuales
posibilidad de revocación. En cosa no registrable pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
no corre efecto retroactivo si fue adquirida de buena fe y título oneroso.
buena fe y a título oneroso.
Efectos de Dueño perfecto readquiere el dominio libre de Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles
retroactividad todos los actos jurídicos realizados por el titular al dueño perfecto todos los actos realizados por el
del dominio resuelto, no caen los actos de ADM titular del dominio fiduciario.
como locación pero si caen los actos de
disposición (servidumbre, usufructo).
Readquisición Al cumplirse el plazo o condición, el dueño Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario
del dominio revocable de una cosa queda inmediatamente de una cosa queda inmediatamente constituido en
constituido en poseedor a nombre del dueño. poseedor a nombre del dueño perfecto.
LIMITES AL DOMINIO. Los marca la ley y es taxativo.
-Numerus clausus (1884). No puede constituir sobre la cosa un derecho real que no existe en el OJ.
-Cláusula de no enajenar. Te transmito un DR de dominio con una cláusula de que no puede vender la cosa o que no
se la puede vender a una persona determinada; si es a título oneroso es nula la cláusula que impide vender la cosa a
persona alguna, pero está permitida esa cláusula si prohíbe vender a una persona determinada; si el acto es a título
gratuito (testamento, donación) las cláusulas que prohíben vender a persona alguna o persona determinada están
permitidas, por el plazo establecido o por el plazo máximo de 10 años no podrá enajenarlo.
ART 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona
alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son
válidas si se refieren a persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en
el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo
incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso
que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
ART 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están
regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de
conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este
Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.
Restricciones a la disposición material:
ART 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
ART 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la
extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede
pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
ART 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna
obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente
defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo,
construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar
del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el
valor de los gastos necesarios para hacerlo.
ART 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde
otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede
derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben.
ART 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable poner
andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra,
el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados. Debe ser
necesario, y, estar en el marco de una actuación razonable (plazo no sea excesivo).
ART 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse
vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que
la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente.
ART 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces
a menor altura que la de 1.80 M, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
ART 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras
plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean
retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble,
el propietario puede cortarlas por sí mismo.

MODO DE ADQUISICIÓN
Modos genéricos: título y modo, voluntad de la ley (adquisición legal), usucapión y sucesión (motriz causa).
TÍTULO SUFICIENTE Y MODO SUFICIENTE. Son necesarios para la adquisición derivada por actos entre vivos.
Título suficiente es el acto jurídico que tiene por finalidad la creación o transmisión de un DR y cumple sus efectos
con todos los requisitos de fondo (legitimación y capacidad) y de forma (escritura pública para los inmuebles). Acto
jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
Legitimidad: titular tiene el derecho a transmitir o titular de un derecho que lo habilita a la transmisión que se trate.
Nemo plus iuris refiere a que no puede transmitir un derecho mayor al que posee.
Capacidad: tener 18 años, o ser emancipado, no ser declarado incapaz.
Adquisición derivada: DR deriva de un sujeto a otro, contracara del originario. Es la tradición porque deviene de otra
persona, se produce cuando el titular transmite su derecho real a otra persona, que será el nuevo titular
Adquisición originaria: la titularidad del derecho real se obtiene independientemente del derecho del anterior titular
porque la cosa carezca de dueño o porque aun existiendo titular la adquisición no trae causa en el mismo (usucapión).
Modo suficiente es por excelencia la tradición (entrega y recepción voluntaria de la cosa); CCyC habilita otros modos
como traditio breve manu y constituto posesorio, también como otro modo es la inscripción registral cuando el
registro sea de naturaleza constitutiva. Otro modo es el primer uso, solo para las servidumbres positivas. Para el modo
suficiente también se pide legitimación y capacidad.
Inscripción declarativa: DR nació o transmitió fuera del registro, se registra para dar publicidad, EJ: DR sobre
inmuebles. Se exige los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados para que estos conozcan este derecho
que ya existe porque ya se adquirió si hay título suficiente y modo suficiente, el derecho esta adquirido con lo cual ya
existe.
Inscripción constitutiva: DR nace o transfiere recién con la inscripción, EJ: propiedad automotor. Cuando se exige a
los efectos de la oponibilidad y a los efectos del nacimiento del derecho real.
Tradición traslativa de dominio. Art. 2.601. Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de
la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capaz
de adquirir. Requisitos: actos materiales celebrados por ambas o por una con conformidad del otro, legitimación (sea
hecha por el legitimado), capacidad para disponer y adquirir ese derecho, y, sea hecha en virtud de un título suficiente.
ADQUISICIÓN LEGAL. Causales de adquisición legal: Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y
fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. Rige en el campo de DR, se produce un apoderamiento a través del uso. Es un
modo de adquirir DR que se ejercen por posesión, excepto los de garantía y en algunos casos permiten adquirir
servidumbres (que no se ejercen por posesión). Supone un hecho positivo, la posesión.
Prescripción liberatoria: pérdida de la posibilidad de iniciar acción legal o reclamar judicialmente, rige en el campo de
los derechos personales, supone una omisión por un determinado plazo. Si hay un acreedor y empieza a pasar el
tiempo tiene el derecho a reclamar su obligación, pero no la reclama pudiendo hacerlo. En el caso ordinario el plazo es
de 5 años para iniciar la acción y si no lo hace el deudor puede repeler su pretensión a través de la excepción de
prescripción. Opera casi exclusivamente en el ámbito del derecho personal y opera en realidad en algunos ámbitos de
los derechos reales. La prescripción adquisitiva solo opera en los ámbitos de los derechos reales pues no se pueden
adquirir obligaciones por prescripción.
Prescripción breve. Se consolida la adquisición del derecho real por la posesión de 10 años para los inmuebles, los
requisitos son el justo título y buena fe. Justo título tiene por finalidad transmitir un derecho real que se ejerce por la
posesión cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. El justo título debe ser existente y aplicado a
la cosa poseída, la buena fe consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella y no sabía que
el enajenante no estaba legitimado o era incapaz, se presume y quien alega la mala fe debe probar. Se exige la debida
diligencia en el estudio de la documentación y de las constancias registrales. No es técnicamente una forma de
adquirir el derecho real sino que es una forma de sanear una adquisición defectuosa, la cosa ya se adquirió pero hay un
problema de capacidad o legitimación en el enajenante pero se cumplen las formas requeridas por la ley.
Boleto de compraventa no es justo título pues se instrumenta privadamente y este debe cumplir con las formas
requeridas por la ley.
Prescripción larga. Se consuma luego de 20 años de posesión ostensible y continua, se trata respecto de cosas
muebles como inmuebles. No puede invocarse contra el adquirente (por usucapión) la falta de nulidad del título o de
su inscripción, ni la mala fe de su posesión. Es la verdadera prescripción donde no se necesita ni título ni buena fe,
ósea un ladrón podría adquirir, y el plazo en más que razonable para que el propietario pueda reclamar su derecho a
través de la acción real pertinente. Acá yo no adquirir nada y la prescripción me permite adquirir.
Favorece la prueba de derecho de propiedad, corta la cadena a los 20 años y basta probar solo 20 años sin probar todas
las adquisiciones anteriores que hubieron, incluso si tuvieran vicios basta probar las posesiones de los últimos 20 años.
Sirve para acreditar y facilita el trafico negocial, pues pasados los 20 años ya soy titular del DR de dominio y da un
título en sentido formal o jurídico, en sentido material; pues inicio el juicio y con la sentencia favorable tendrá el título
material, así podrá disponer libremente de la cosa.
Sujetos. La prescripción juega a favor y en contra de todas las personas humanas o jurídicas, inclusive el estado.
DR usucapibles: todos los DR sobre cosa propia y los DR sobre cosa ajena de goce y disfrute, menos los DR de
garantía y servidumbres a menos que sea positivas.
Requisitos de prescripción adquisitiva: si es larga el único requisito es que tenga una posesión por al menos 20
años; si es breve debe poseer la cosa por 10 años, sea de buena fe y posea justo título.
Justo título es el acto jurídico con finalidad de crear o transmitir un DR que cumple con los requisitos de forma pero
no con los de fondo, no llega a ser título suficiente porque no cumple con uno de los 2 requisitos del título suficiente,
el de fondo. Por ejemplo si fue transmitido el derecho por una persona que no era el titular del derecho, siempre que
adquiriente sea de buena fe, que no sabía. Tiene un problema porque el título optimo o el único verdadero o adecuado
para transmitir el derecho real es el título suficiente. Hay un problema en la legitimación o en la capacidad del
transmitente y no me alcanza para transmitir el derecho real, permite la usucapión breve.
Requisitos de la posesión. Debe ser pública ostensible y continua, ostensible implica que la posesión sea conocida o
puedan conocerla el dueño de la cosa y terceros interesados de buena fe, para que el propietario tenga oportunidad de
cortar esos actos pre posesorios o interponiendo una acción real por ejemplo. La continuidad en el tiempo no significa
una permanencia absoluta y estar viviendo permanentemente en la propiedad. A fin de apreciar la continuidad debe
ponderarse la naturaleza de la cosa poseída, de manera que no es necesario el ejercicio constante de actos posesorios
siempre que responda a la naturaleza y destino de la cosa. Posesión debe ser continua, ósea que el poseedor debe
realizar actos posesorios sobre la cosa de vez en cuando, se requiere cierta asuidad de los actos posesorios sobre la
cosa.
Además debe ser ininterrumpida porque la posesión que es interrumpida, la existencia de una interrupción bastaría
para la no existencia de continuidad, pero en realidad la interrupción viene por parte de un tercero y la continuidad
depende del poseedor. Puede haber circunstancias que interrumpan o suspendan el curso de esa prescripción.
Suspensión. Mientras se presenta una causal de suspensión el plazo deja de correr, detiene el cómputo del tiempo,
cesada la causa de suspensión se reanuda el curso del plazo y se sumará al ya transcurrido. Causales de suspensión:
Interpelación fehaciente.es una interpelación que puede ser por vía notarial, por carta documento, telegrama, de algún
medio fehaciente de que haga prueba por sí misma y produce la suspensión por el termino de 6 meses. Debería
constituir en un requerimiento de restitución de la cosa o cesación de los ataques que autorizan la iniciación de las
acciones reales.
Ejemplo: propietario de un terreno poseído por una persona y a punto de cumplir el plazo el propietario le envía una
carta documento intimando para que cese esa posesión.
Pedido de mediación prejudicial. Los juicios de usucapión no pueden concluir por la conciliación, transacción o
allanamiento, resultando la mediación un tránsito abstracto.
Matrimonio y unión convivencial. Para preservar los lazos familiares, si un cónyuge posee un inmueble de otro y para
que no se consume la prescripción adquisitiva el cónyuge propietario debería iniciarle a su cónyuge juicio de
reivindicación y esto genera problemas en el marco del matrimonio por lo que mientras dure el matrimonio o unión
convivencial el plazo de suspensión va a quedar suspendido y se va a reanudar una vez que cese el matrimonio o
unión.
Contraer matrimonio con el verdadero titular y dura mientras dure el matrimonio.
Personas incapaces y con capacidad restringida respecto de sus padres, curadores o apoyos mientras subsista la
relación de representación o asistencia porque no estaría en condiciones de iniciarle un juicio para interrumpir la
prescripción.
Personas jurídicas respecto de sus administradores. Si administrador o persona jurídica tiene un derecho contra el
administrador y como única vía puede ejercer la acción por el administrador no podría correr la prescripción.
Heredero con responsabilidad limitada respecto de los bienes de la herencia porque cuando actúa como tal puede
haber un conflicto de intereses con los otros coherederos, si el heredero posee los bienes es difícil discernir si los está
poseyendo en su condición de heredero y representado a los demás o iure propio y poniéndose a los demás, para evitar
este conflicto la prescripción no puede correr a favor del heredero y en contra de la herencia mientras dure la
indivisión hereditaria.
Interrupción. Tiene por no sucedido el lapso anterior, iniciándose luego de terminado el obstáculo un nuevo plazo.
Causales de interrupción se dividen en naturales y civiles: naturales son cuando me despojan por un año y no inicie
acción legal para recuperar la cosa por lo que se interrumpe el curso natural de la prescripción, cuando la recupera el
plazo volverá a empezar. Las civiles son las relacionadas con la voluntad del poseedor o dueño, son:
Reconocimiento del derecho del poseedor, reconoce la propiedad y lo transforma al poseedor en tenedor.
Petición judicial del derecho ante la autoridad judicial que traduzca la intención de no abandonarlo, el inicio de la
demanda (juicio de reivindicación) pero debe tener éxito y no ser denegada.
Solicitud de arbitraje. Cuando se somete la decisión a árbitros, se acude a estos para que lo diriman privadamente.
Dispensa de la prescripción. El juez puede dispensar la prescripción ya cumplida al titular de la acción, la
prescripción ha de haberse consumado durante el impedimento... Ocurre cuando existen dificultades de hechos o
maniobras dolosas que dificultan el ejercicio de la acción, si una vez cesado el impedimento se hacen valer los
derechos en los 6 meses subsiguientes desde la cesación de los obstáculos para que quede dispensada la prescripción
ya ganada. Ejemplo: guerra se produce con otro país y un extranjero no puede entrar al país por lo que si alguien
prescribe un terreno que pertenece a ese ciudadano no va a poder iniciar la acción.
Se presume que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si es constitutiva.
Tiempo. El código refiere a la forma en que se computaran los plazos, se cuenta desde la medianoche hasta la media
noche del mismo día y mes dentro de 10 o 20 años.
Unión de posesiones. Cuando una persona individualmente no logra cumplir todo el plazo para prescribir pero puede
sumar su posesión a la de otra persona puesto que unidas si permiten llenar el plazo necesario, se debe distinguir acá 2
hipótesis: si la sucesión es a título universal se replican las reglas del derecho posesorio donde el heredero continua la
persona del causante y es propietario, acreedor, deudor y poseedor de todo el causante, se considera la misma posesión
y se unen de manera automática; y si es a título particular deben ser posesiones que deriven inmediatamente la una de
la otra de manera que alguien cedió su posesión a otro y debe haber un vínculo jurídico. Refiere a la posibilidad de
unir el tiempo de mi posesión a la posesión de mi antecesor, se trata de sucesiones a título singular. Pero será posesión
continuada si mi padre muere y me transmite a mí la posesión para que siga, son sucesiones título universal.
Cesión de derecho posesorio. Cede la posesión que tengo hace años, para ceder la posesión debe haber algún tipo de
relación posesión debe provenir de la anterior, derivar la una de la otra y estén unidas de alguna forma. Deben estar
relacionadas si voy la prescripción de 20 años, pero si voy por la breve necesito que todas las posesiones sean de
buena fe y haya un vínculo jurídico (justo título) en todas las posesiones anteriores, si uno era de mala fe no se podrá
sumar como tampoco se sumará su anterior posesión de buena fe.
La buena fe en caso de cosas registrables se exige el estudio de títulos, chequea si las adquisiciones de los últimos 20
años se hicieron correctamente. Se cuenta si la buena fe era inicial, no importa si luego no está.
Juicio de usucapión. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción. Ejemplo de acción es que
el poseedor con usucapión consumada puede iniciar a fin de que se lo declare titular del derecho, de excepción es
cuando el poseedor con usucapión consumada puede oponer la excepción de prescripción adquisitiva frente a la acción
reivindicatoria deducida por el propietario en su contra. La vía depende de la situación concreta. Debe ser contencioso,
se otorga a la sentencia efecto declarativo, declara que existe tal derecho y tiene efecto retroactivo al tiempo que
comenzó la posesión, en caso de usucapión larga no tiene efecto retroactivo. La usucapión breve sanea el título que ya
tiene y la única vía que utilizará es la excepción. Se demanda al titular registral, se tramita por trámite ordinario.
Primero se va mediación, cerrada o fracasada se inicia la demanda. El primer papel o documento que se lleva es el
informe de dominio actualizado (sirve para saber quién es el titular registral), luego se lleva un plano autorizado por la
municipalidad (demarca que quiero usucapir, solo es lo que estoy poseyendo). También interviene el Estado pues si se
da herencia vacante va al Estado, si el titular registral falleció y no hay herederos será vacante, allí hay interés fiscal.
Pagada la tasa de justicia, si esta todo en orden se ordena por providencia el traslado de la demanda y se produce la
anotación de Litis. Se notifica al demandado, se debe probar que cumple con los requisitos y llevar las pruebas
posibles pero la sentencia no puede fundarse solo en lo testimonial.
Vía de acción: persona inicia un juicio para adquirir por prescripción adquisitiva, pero es prácticamente inviable para
la prescripción breve y se le retrasa la demanda. Tiene 2 variantes: iniciar acción declarativa de prescripción
adquisitiva y segunda es iniciar la reconvención (contrademanda). El juez declara que adquirí DR por usucapión, al
dictar sentencia y está ordenara expedir el testimonio que acredite esto.
Vía de excepción: se trata de una demanda de reivindicación del propietario, se defiende, excepciona, oponiendo la
prescripción adquisitiva. Funciona como defensa, se inicia juicio para recuperar la cosa y me defiendo diciendo que la
adquirir por usucapión. Acá solo se consigue el rechazo de la demanda.
Sentencia. Juez hace lugar a la acción declarativa, declara una situación prexistente y debe decir en qué día se
cumplió los 20 años, no tiene efecto retroactivo sobre la posesión anterior a la adquisición del DR.
Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título,
o de su registración si ésta es constitutiva. La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
Cosas muebles no hurtadas ni perdidas. Se adquiere para viabilizar esta adquisición legal por posesión de buena fe
y a título oneroso frente al verdadero propietario, en caso de adquisición gratuita se aplica la usucapión de 2 años. Si
el poseedor de mala fe cae en el supuesto genérico de la prescripción larga de 20 años.
Cosas muebles registrables no hurtadas ni pérdidas que reciben del titular registral. Se necesita la posesión por
10 años, en tanto coincidan los sedimentos identifica torios y siempre que la cosa no sea inscrita a nombre del
adquirente, se adquiere así el dominio por usucapión.
Cosas muebles hurtadas o perdidas no registrables. El poseedor las adquiere con justo título y buena fe si las posee
durante 2 años, prescripción breve.
Cosas muebles hurtadas o perdidas registrables. El poseedor de buena fe la adquiere al término de 2 años a partir
de la inscripción, prescripción breve.
Caso del poseedor de cosas muebles de mala fe. El poseedor adquiere el derecho al cumplirse 20 años de posesión
sin que se pueda invocar en su contra la falta o nulidad del título o de su inscripción.
Modos especiales de adquisición del dominio (pero a veces sirven para otros derechos)
-APROPIACIÓN es la aprensión de la cosa con la intención de hacerla propia, ejercer un DR sobre ella. Son
susceptibles de apropiación las cosas sin dueño y las abandonadas, siempre cosas inmuebles y normalmente son de
escaso valor.
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
a) son susceptibles de apropiación: cosas abandonadas; los animales que son el objeto de la caza y de la pesca; el agua
pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro
inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.
Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae
en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la
tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o
tácita.
Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la
especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que
cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro
enjambre, es del dueño de éste.
Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la
cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.
Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un
tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales
que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.
ART 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en
su totalidad. Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló.
ART 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber
guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe designar el
lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.
Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe (cree que el mármol es de
él) con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de
adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera. Si la
transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiere
tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya
adquirido la cosa, a su elección. Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado
anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero
puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión. Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada
es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la
hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño. Implica tomar materia y convertirlo en otra
cosa, se usa una materia ajena y la transforma.
Transformación: modo de adquirir dominio, transformando cosa en otra nueva. Cuando no vuelve al estado anterior y
es de buena fe.
Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y
no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales. Mezcla: unión interna y completa de cosas sólidas.
Confusión: unión interna y completa de cosas liquidas.
Accesión de cosas inmuebles. Modos son aluvión y avulsión
Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se
produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares
por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos. No existe aluvión si no
hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. El
acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada
uno de ellos sobre la antigua ribera. Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por
el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce. (Acrecienta inmueble por sedimentación paulatina).
Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural
pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se
desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño
del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere por
prescripción. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural (no cosas hechas por el hombre,
ej.muelle), se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas. (Acrecentamiento súbito, creciente, terremoto)
Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos,
los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños. Si la construcción, siembra o plantación es
realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor
adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su
costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si
no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño. Si la construcción, siembra o
plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o
quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al
tercero.

Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa
vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato
sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.
Plazos. Los pactos regulados pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas
inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles. Con los plazos de compraventa el plazo máximo es de 5 años
pero en el dominio revocable es de 10 años, y hay un problema para ver qué plazo aplica; la profesora afirma que se
aplica el plazo del contrato de compraventa ya que es la norma específica para el contrato de compraventa.

Régimen de las cosas muebles. El que adquiere por título oneroso una cosa mueble no robada ni perdida se presume
que el propietario de la cosa, es una presunción de que es poseedor de buena fe, presunciones iuris tantum.
Art 1895. Ámbito de aplicación: Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por sub-adquirente. La posesión
de buena fe del sub-adquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para
adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca; entonces
siempre necesitamos la inscripción cuando se trata de cosas muebles registrables. Tampoco existe buena fe aunque
haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos
identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes. Pues en algunos casos no alcanza la inscripcion para
presumir la propiedad cuando no coincidieron los elementos identificatorios de la cosa y a pesar de eso se hizo igual la
inscripción.
Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce
sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si
la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse
contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el
derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que
se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
-Tienen un régimen específico y Pueden ser registrables y no,
No registrables: Por ejemplo: libro. El dominio se adquiere por título y modo. Título: el contrato de compraventa.
Modo: la entrega del libro.
El tenedor no puede enajenar. Quien adquiere por título oneroso una cosa mueble no perdida ni robada, se presume sin
prueba al contrario dueño de la cosa. Esto lo hace poseedor legítimo. Si hubiese sido adquirida a título gratuito, la
persona debe restituir la cosa al titular.
Vía de imposición legal el dominio de la cosa mueble no registrable.
La única forma de restituir (reivindicar) es si fue a título gratuito, robada o perdida (que significa que tiene algún
valor). El título oneroso y la buena fe indican si procede el título de dominio.
ART. 1898. La prescripción adquisitiva mueble no registrable hurtada o perdida es de 2 años. Si tengo título, necesito
2 años para poder repeler la acción de reivindicación. Tengo justo título (acto jurídico valido apto para transmitir el
derecho real, que tiene los derechos, pero le falta la forma que son legitimación y capacidad.)
TEXTUAL: “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles
por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.”
Si es registrable se cuenta desde la registración del justo título. Debo inscribirlo, declarativa o constitutivamente. No
se aplica en materia de automotores porque si es hurtado descarta la buena fe del adquirente. El plazo de 2 años a
partir de la inscripción. El plazo de las cosas muebles registrables se comienza a contar desde la inscripción.
ART. 1902: Prescripción larga. En las cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de los documentos y
la verificación en el régimen especial. Es decir, una diligencia.
TEXTUAL: “El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real
principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni
podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo
de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente
establecidos en el respectivo régimen especial.”
ART 1895: Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
-Siempre necesitamos la inscripción si se tratan de cosas registrables.
-La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición
fue gratuita.
ART. 1899: Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida,
que no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
-La prescripción larga es de 10 años: en una cosa registrable no hurtada ni perdida. No hay inscripción. No se pudo
inscribir. La persona la recibió del titular registral o del cesionario sucesivo: 10 años. Y que sean coincidentes los
elementos de identificación.

DERECHO REAL DE CONDOMINIO. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece
en común a varias personas y que corresponde a cada una por un parte indivisa, las partes de condóminos se presumen
iguales excepto que la ley o el titulo dispongan otra proporción (art. 1983).
Puede ser de 2 tipos: Normal y anormal
-Normal: Se puede pedir su extinción en cualquier tiempo. Es normal porque no hay indivisión forzosa. Vélez lo tomo
como condominio temporario. La ley permite que establezcamos un plazo de la suspensión del pedido de partición.
Sin plazo es de 10 años. Una persona involucrada en este bien. No está presente la exclusividad.
Características o elementos de este derecho real:
Pluralidad de sujetos. Pertenece en común a varias personas humana o jurídicas, titulares deben ser 2 o más.
Objeto: las cosas, pueden ser un o varias cosas muebles o inmuebles, registrables o no.
Existencia de cuotas partes ideales carentes de materialidad. El derecho de propiedad de cada condómino es por
una parte indivisa o alícuota o cuota-parte que puede ser por la mitad, un tercio, cuarto, etc. (se expresa en quebrados).
Derecho del condómino sobre la cosa común no se fracciona en partes iguales. La cosa es una sola cuya titularidad
está dividida en varias, partes tienen partes indivisas con un 50% por ejemplo de una misma cosa y ese porcentaje no
se traduce en una parte material determinada de la cosa (tienen toda la cosa).
Presunción sobre la igualdad de las partes. CC y C establece que las partes de los condóminos se presumen iguales
excepto que la ley o título disponga otra proporción, funciona en caso de duda y es una presunción iruris tantum.
Condominio puede surgir de: contrato (varias personas adquieran en común una o varias cosas o propietario de una
cosa la transmite a otro u otras partes indivisas de la cosa), actos de última voluntad (legado de una cosa a 2 o más
personas), casos que la ley designa (muros medianeros, cercos y fosos) y usucapión (si existió coposesión, posesión
ejercida por 2 o más poseedores durante el termino de ley, más de una persona cumple los requisitos legales que
establece la ley para adquirir, por prescripción adquisitiva). También puede originarse en la apropiación de una cosa
no registrable por varias personas (1947), cuando la trampa a la que se refiere el art. 1948 ha sido colocada por varias
personas (caza).
Actualmente se constituye el condominio por el contrato.
Art. 1984 dice que a las normas de este título, las del condominio, se aplican el subsidio a todo supuesto de comunión
de derechos reales o de otros bienes, hay otros derechos reales que pueden ser a sujeto plural.
Causales de extinción del condominio. El art. 1907 establece causales en general de extinción de los derechos reales,
este art. dice que se extinguen por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su
abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosas ajenas (no habla de ninguno en particular). Puede
ser que la regulación de algún derecho real en particular se adicione otros medios de extinción específicos de ese
derecho real. En el abandono por parte de uno de los condóminos da derecho a crecer a los demás, si había 3
condóminos por un tercio cada uno y uno abandona hay un tercio que se divide entre los otros 2. Al igual que en el
dominio no se pierde el derecho por su abandono porque no necesito ejercer el derecho de dominio o condominio para
no perderlo por el no uso, que este tolerando que el otro condómino haga un exclusivo ejercicio no hace que el
condómino que no esté ejerciendo el derecho pierda, desde que lo exige fehaciente ahí nace el derecho en el caso de
alguien que quiere pedir su parte de un alquiler 10 años después.
El condominio como regla general el condominio es libremente particionable (partición del condominio) en el
momento que lo solicite cualquiera de los 2 condóminos, no necesita la autorización del otro en principio.
Tipos de condominio: condominio sin indivisión forzosa que es cuando cualquiera de los condóminos puede pedir la
partición en cualquier momento, es sin indivisión o con división forzosa. Dentro de la indivisión forzosa se subdivide
en temporaria o perdurable.
Condominio sin indivisión forzosa. Es en el que cualquiera de los condóminos puede solicitar la partición en
cualquier tiempo y sin la conformidad de los demás, por el pedido de la partición de la cosa común los condóminos
ponen fin al condominio. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo,
pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
Facultades del condómino respecto de la parte indivisa (art. 1989)
Hay que distinguir las facultades o derechos de cada condómino sobre su parte indivisa o sobre una cosa
materialmente determinada, art. 1989 dice que el condómino puede vender su parte indivisa al otro, tiene total
disposición de lo inmaterial (50%); y habla de los alcances de este punto. Un condómino puede hipotecar su parte
indivisa sin necesidad de autorización del otro porque no se verá perjudicado ya que hipoteca su propio derecho. La
anticresis es cuando se habilita a poner en posesión a un acreedor, se le entrega al acreedor para que ese la disfrute y
posea la cosa por el periodo de tiempo que corresponda y valorizado de lo que va obteniendo, la cosa se entrega al
acreedor en su totalidad por lo que no hay forma de que un solo condómino pueda decidir constituir anticresis sobre la
cosa sino que requiere unanimidad de todos los condóminos. La prenda civil se entrega al acreedor prendario la cosa,
no puede constituirse prenda civil si no hay unanimidad de todos los condóminos. Los derechos reales de disfrute que
son el uso, habitación y usufructo que puede recaer sobre partes indivisas por lo que no hay problema de que solo uno
de los condóminos constituya usufructo sobre su parte indivisa del cosa, los tres derechos de disfrute podrían
constituirse por uno solo de los condóminos porque pueden recaer sobre partes indivisas. Pero en la servidumbre no se
constituye sobre una parte indivisa porque se arranca una parte material de las cosas, entonces debe haber acuerdo de
todos los condóminos.
Facultades del condómino sobre toda la cosa o parte material de la cosa (art. 1990)
Estas facultades son restringidas porque todos tienen igual derecho de ejercer materialmente sobre la cosa, no son
libres ni amplias porque debe permitir igual derecho a los demás de materialmente usar la cosa. Tampoco puede
ejercerlo materialmente de cualquier manera porque podría afectar al otro, debe usar la cosa respetando el igual
derecho de los demás condóminos. El 1986 habla del uso y goce de la cosa común, no cambiar el destino de la cosa
sin un acuerdo previo, no dañarla ni destruirla porque no me pertenece en su totalidad, y podemos ponernos en
acuerdo en cómo usarla y gozarla durante la existencia del condominio. El art. 1987 habla de eso, dice que los
condóminos pueden convenir el uso y goce alternado, por periodos, o que se ejercite de manera exclusiva y
excluyente, convenirlo, que la use uno de ellos, o dependiendo de la cosa se podría ejercer una parte uno y otro la otra.
El acuerdo con el otro condómino respecto al uso y goce de la cosa se podrá formalizar por instrumento público o
privado ya que engendra un derecho personal, no susceptible a registración, el convenio no será oponible a terceros
alquileres de las diferentes partes indivisas a menos que estuviera incorporado al instrumento de constitución del
condominio; ejemplo: una parte acuerda el uso exclusivo de la cosa y si este la vende no otro no le puede imponer a
este que el uso exclusivo que acordó con el otro.
Obligación de contribuir a gastos, esa parte indivisa le da derecho y obligaciones, en el marco de su parte indivisa
tendrá que contribuir a los gastos que se generen en la cosa. Condómino podría constituir un usufructo a favor de un
tercero como un derecho por tener esa facultad, pero no es respecto del otro condómino.
Los condóminos deben reunirse, cuando hay que tomar decisiones debe haber una convocatoria formal, indicarse que
temas se van a tratar en esa asamblea y con un aviso razonable de tiempo para que se reúnan y tomen decisiones del
estilo de decisiones que tengan que tomar según la cosa de la que estemos hablando.
Extinción del condominio. Partición es la decisión de uno de los condóminos para poner fin al condominio, ósea
darle a cada uno lo que corresponde, partir la parte indivisa hacia una parte material. Es un acto jurídico unilateral
pues no requiere autorización y es irrevocable una vez pedida la partición, y tiene efecto declarativo. Cuando se
produce la partición se da un efecto jurídico de como si nunca hubiera existido el convenio, se retrotrae al momento de
cuando nació el dominio y si hubo precepción de frutos estos no se vuelven para atrás. Puede hacerse de manera
privada, partes pueden ponerse de acuerdo en cómo se realizara esta partición salvo casos previstos en la normas (art.
2371), en este dice la partición debe ser judicial si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes; si
terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente; si los copartícipes son
plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
Condominio con indivisión forzosa temporaria. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición
por tiempo indeterminado.
Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no
exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Extinción de la partición. Partes pueden ponerse de acuerdo para que por un periodo de tiempo ese condominio sea
con indivisión forzosa, ósea que por ese periodo de tiempo no puede pedir la partición. El periodo de tiempo
establecido legalmente es en CC y C es de 10 años como máximo. El art. 2003 dice que las cláusulas de inhibición o
anticipado de división solo produce un efecto respecto de terceros, ósea no condóminos, cuando se inscriben en el
registro de la propiedad pues si no hay publicidad suficiente para que los demás conozcan. Ese convenio para pactar
un periodo de inhibición se debe inscribir y a partir de su inscripción tendrá efectos frente a terceros.
Partición nociva del condominio (art. 2001) dice que cuando la participación es nociva para cualquiera de los
condóminos por las circunstancias graves o perjudiciales (inmuebles perdieron valor) a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa según su naturaleza y destino económico el juez puede disponer su postergación de su
partición por un término adecuado a las circunstancias y no exceda los 5 años, es renovable una sola vez.
Partición anticipada: ART 2002: A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede
autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
Modos de partir. Son en especie, por venta y licitación
Participación en especie. El art. 2374 mantiene el principio de participación en especie, ya que si es posible dividir y
adjudicar los bienes materialmente ninguno de los coparticipes puede exigir su venta. Partición en especie tiene lugar
cuando se concreta adjudicando a cada condómino una parte materialmente determinada de la cosa o de una de las
cosas sujetas a condominio.
Partición por venta. Si no es posible la partición por especie en necesaria esta, si los condóminos están de acuerdo la
venta puede ser llevada a cabo a través de un acto particular (venta a un tercero) o en remate publico voluntario.
Licitación en donde los propios condóminos pueden ofrecer al resto, un condómino o varios, ofrecer un monto mayo
al avaluó para quedarse con la cosa. Cada uno ofrece mayor valor para ver quién se queda con la cosa.
Condominio con indivisión forzosa perdurable. No hay posibilidad de partir el condominio, tiene 2 supuestos.
Condominio sobre accesorios indispensables. Se da cuando hay partes de una cosa que indispensablemente para el
funcionamiento de la cosa deben estar en condominio y si no fuera así desnaturalizamos la propia cosa, habitual en el
derecho de propiedad horizontal donde necesariamente tenemos pasillos comunes, el ascensor, entrada en común
porque tiene que poder ser utilizado por todos sino no podría funcionar ese derecho real. No hay posibilidad de pedir
la participación estamos porque es una parte común indispensable que tiene que mantenerse en ese estado.
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los
condóminos puede pedir la división. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los
inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.
Condominio sobre muros, cercos y fosos.
Muro divisorio es el que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante, donde termina y empieza el otro
inmueble.
Muro encaballado es aquel muro que está construido en el medio de la línea divisoria imaginaria entre 2 inmuebles,
esta mitad y mitad (ladrillo de 30 centímetros divide y son 15 centímetros en el inmueble vecino y 15 en el inmueble
que me corresponde).
Muro contiguo es aquel que se asienta sobre la línea divisoria de los inmuebles pero todo en forma entera de un solo
lado de uno o del otro.
Muro enterrado es el ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
Muro de cerramiento es el lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo
Muro de elevación es el que excede los 3 metros, de donde sale el muro hacia arriba verticalmente, hasta 3 metros es
un muro de cerramiento, más allá de los 3 metros es de elevación y por abajo, del suelo hacia abajo es muro enterado.
Desde el punto de vista jurídico el muro alguno de los anteriores puede ser medianero (dentro del régimen de
condominio) o privativo de alguna de las 2 partes porque no hay condominio sino dominio de una sola de ellas.
Cerramiento forzoso (art. 2007), norma legal obliga a dividir los inmuebles hasta 3 metros, construir un muro que
separe las heredades. Es una obligación y derecho de ambas partes, para construirlo en conjunto es probable que sea
encaballado porque conviene los 15 centímetros para cada uno y en el medio, con gastos en partes iguales. Uno de
ellos decide hacerlo aun cuando el otro no preste conformidad y lo puede hacer porque está obligado y tiene el
derecho de construirlo igual, puede hacerlo privativo, ósea sobre la línea divisoria entero de mi lado o hacerlo
encaballado aunque el otro no esté de acuerdo porque la norma lo dice.
Art. 2008: lo forzoso es construirlo el muro hasta 3 metros de altura más allá no es forzoso, al comenzar la
construcción puede intimar al vecino a que contribuya con los gastos o si lo hizo lindero también puede pedirle la
contribución sobre la franja de terreno. Si la construye de más de 3 metros igual el vecino contribuirá hasta los 3
metros solo.
-Acción por cobro de medianería: A partir de que se sirve. Es un tipo de derecho personal.
Abdicar la medianería: Renunciar.
Art. 2028: El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o
reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares
donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se
haya originado en un hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o
enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
-Arts. 2010: A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres
metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume
privativo del dueño del edificio más alto
Art 2011: Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se
destruya total o parcialmente.
ART 2012: Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines
de un edificio o a éstos entre sí.
ART 2013: La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al
respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes,
o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequívocos. La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de
los signos.
-La prueba del carácter medianero privativo del muro es con documentos y signos. Prevalecen los documentos o
títulos. La carga de la prueba cae sobre quien alega.
La pared la describe el perito. Y de ahí saldrá el valor a tomar en cuenta. ART 2019.
El valor del muro al momento de la mora: cuando le mando la carta de documento. O al momento de la mediación.
Que facultades tienen los condóminos sobre el muro: Todo aquello que no deteriore al mismo.

RESUMEN PARA EL SEGUNDO PARCIAL

PROPIEDAD HORIZONTAL. Es un derecho real sobre cosa propia que recae sobre inmuebles edificados. El
régimen de la propiedad horizontal combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho común sobre
otros.
Concepto – Art. 2037 CCyCN: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas
de manera exclusiva y sobre partes comunes de un edificio en concurrencia con otras personas del edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes
del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible; las partes comunes y privativas son inseparables e independientes por lo que no se pueden enajenar de
forma separada.
Objeto es la unidad funcional que se compone por una parte privativa integrada por un porcentaje sobre las partes
comunes, es la parte privada o propia y en unión inescindible la porción indivisa sobre las partes comunes.
Art. 2039. Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste
en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La
propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del
inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla.
Así, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes comunes.
-Partes privativas: Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas
en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas,
artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un
derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada (Art. 2043). Los requisitos son que cada parte privativa tenga
independencia funcional y salida a la vía pública. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las
cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes,
las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. Los galpones es cosa común de uso
exclusivo y solo su recubrimiento es del dueño de la parte privativa.
Independencia funcional: autoabastecerse de conformidad a su finalidad o destino, si el destino de la unidad es la
vivienda debe tener baño y cocina, y si es con el fin de oficinas no hace falta que tenga cocina.
Salida a la vía pública: puede ser por parte privativa propia o por una común, no puede pasar por parte privativa ajena.
-Partes y cosas comunes: Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso
común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad
horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún
propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir
los derechos de los otros propietarios (Art. 2040).
Cosas y partes comunes: el terreno en toda su extensión (incluso si no está edificada), las cosas indispensables para la
seguridad como cimientos o bigas (incluso si están en una parte privativa), las de uso común como la puerta de
entrada. Son comunes todas las partes y cosas que determine así el reglamento, ante la duda es común. El porcentaje
sobre las partes comunes está en el reglamento, será mayor o menor dependiendo del tamaño de la parte privativa.
Es el mismo CCyCN el que realiza una lista no taxativa de partes y cosas necesariamente comunes en el Art. 2041.
-La propiedad implica una división material del edificio (solo puede recaer sobre edificios) que por sus características
permita separar unidades funcionales que tengan autonomía de manera que se puedan usar independientemente las
unas de las otras, ósea cada propietario puede darle un uso concreto, exclusivo e independiente de los demás y tengan
a su vez salida a la vía pública por un pasaje común. Esto caracteriza a la propiedad horizontal, la existencia de por lo
menos 2 unidades funcionales hasta un número ilimitado con propietarios diferentes que van a tener derechos
exclusivos sobre la unidad funcional, y con derechos de comunidad sobre otras partes que son las partes comunes.
Requisitos de la constitución del sistema de propiedad horizontal: el propietario o propietarios del inmueble que
resuelva o resuelvan afectarlo a propiedad horizontal debe o deben encargar a un agrimensor la confección del plano
de división, el plano podrá ser registrado respecto de un edificio construido total o parcialmente. El nacimiento del
derecho de PH solo operara con la enajenación de las unidades funcionales (título y modo suficiente) o por la
adjudicación de las unidades funcionales entre los propietarios. Así nacería el consorcio, persona jurídica integrada
por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales (art. 2044), solo cuando nazcan los derechos de
propiedad horizontal el agrupamiento constituirá un consorcio (art. 2038). Consorcio como persona jurídica tiene
obligaciones y derechos, según art. 2074 se debe designar un consejo de propietarios, pero la asamblea y
administrador es imprescindible que exista. Los art. 2045, 2046 y 2047 refieren a los derechos y obligaciones de los
consorcistas, sus facultades jurídicas son sobre la unidad funcional que son muy amplias y como obligaciones de
cumplir el reglamento, pagar las expensas comunes y los que establece el 2046, y las prohibiciones del 2047 que
hacen la buena convivencia y a la seguridad del edificio en cuanto no perturbar a los vecinos, no poner en la unidad
funcional sustancias peligrosas, etc. Se habla de una serie de gastos imprescindibles que si no se atienden no funciona
la propiedad horizontal y estos gastos se solventan a través de los propietarios a través del pago de las expensas
comunes y esto se incluye en las garantías que tiene el consorcio y las facultades que tiene el consorcio para cobrar las
expensas comunes.
Modificaciones privativas es facultad exclusiva de los consorcistas en tanto no pongan en riesgo la seguridad del
edificio ni la fachada externa de este, ósea puedo pintar mi cocina si quiero per no pintar la parte de afuera de mi
departamento de otro color porque deben seguirse características uniformes en todo el edificio.
- Modificaciones en cosas y partes comunes. Se pueden hacer mejoras necesarias y útiles, requieren la mayoría de
los propietarios. La mayoría absoluta es el voto positivo de más de la mitad de propietarios que presenten más de la
mitad del valor (el porcentaje de c/u, el de dpto. más grande tiene el porcentaje más grande).
Según el tipo de mejoras que se quiere hacer en las partes comunes el código exige distintas mayorías, siendo la
mayoría absoluta más de la mitad de los propietarios, según el número de propietarios y participación en el que debe
haber una doble mayoría que requiere mayoría de los propietarios y a su vez impliquen mayoría de participación del
edificio.
Uno de las posibilidades que se encuentran contempladas dentro de la PH es la facultad que se tiene de realizar
modificaciones o cambios en las cosas y partes comunes. No obstante, debido a las particularidades de esta figura
(existen partes privativas de las personas y partes comunes a todos) es que la legislación solicita que a los fines de
realizar dichos cambios diversos requisitos.
Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en el Art. 2051
 Si se pretende realizar mejoras u obras nuevas se requiere el consentimiento de la mayoría de los propietarios, y un
informe técnico previo, realizado por un profesional autorizado; En caso que se deniegue la autorización a quien la
pida, o un grupo minoritario se sienta afectado en su interés particular por la autorización dada, se puede solicitar al
juez que deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez, previo análisis de las circunstancias del caso, decidirá.
Cabe destacar que hasta que no haya decisión judicial expresa la decisión tomada por la asamblea no se suspende (Art.
2051);
 Si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitar o modificar la estructura del
inmueble en forma sustancial, se requiere unanimidad (Art. 2052).
 Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en interés particular de un solo propietario que se
beneficia, debe haber unanimidad (Art. 2053);
 En caso de ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, puede cualquier propietario
realizar reparaciones urgentes sobre las cosas y partes comunes. En ese caso actúa como gestor de negocios. Si luego
no se justifica el gasto que realizó, se le puede negar total o parcialmente el reintegro de los mismos (Art. 2054).
Reglamento de PH. Implica la afectación jurídica del inmueble a propiedad horizontal, integra al título de cada titular
de cada unidad. Emana derechos y obligaciones de los copropietarios, es condición necesaria para la sujeción del
inmueble al Régimen de PH. Cuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble
original, antes de la partición en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la voluntad de las demás partes del
contrato (propietarios de las diversas unidades) al adquirir las mismas, por adhesión al régimen ya existente. Contiene:
Cláusulas facultativas: pueden estar o no, son las que disponen el horario de la Sum
Cláusulas obligatorias: determinación del terreno; determinación de las unidades funcionales y complementarias;
enumeración de los bienes propios; enumeración de las cosas y partes comunes; composición del patrimonio del
consorcio; determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; determinación de la proporción en el pago
de las expensas comunes; uso y goce de las cosas y partes comunes; uso y goce de los bienes del consorcio; destino de
las unidades funcionales; destino de las partes comunes; facultades especiales de las asambleas de propietarios;
determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para
representar a otros en asambleas; determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; forma de computar
las mayorías; determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios; designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; plazo de ejercicio
de la función de administrador; fijación del ejercicio financiero del consorcio; facultades especiales del consejo de
propietarios.
Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Debe ser unánime si se modifica la proporción de la
participación en las partes comunes. Pero no todas las cláusulas son pasibles de modificación con 2/3, como que se
modifique perjudicando a un propietario y diciendo que el sum será en su sala. La jurisprudencia califica: cláusulas
estatutarias que tienen incidencia patrimonial, afecte un derecho patrimonial y necesita la unanimidad de todos los
propietarios para su modificación; y las clausulas reglamentarias que tratan cuestiones del reglamento interno,
cantidad de personas en el consejo, etc. Que no tienen incidencia patrimonial y se modifican con el 2/3.
CONSORCIO. Persona jurídica propia de la PH, nace de este DR que prevé la creación de una entidad jurídica. Tiene
existencia acotada cuya finalidad y marco de actuación está limitado por su objeto, es una persona acotada a los actos
motivos de su existencia, a su función. Tiene un patrimonio que son las expensas, las expensas adeudadas, algún
fondo de reserva; su patrimonio no incluye las partes comunes, es decir, no podría embargarse el ascensor.
Art. 2044. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene
su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de PH, sea por acuerdo unánime
de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Administrador es un órgano necesario del consorcio, es el órgano ejecutivo del consorcio, es el representante legal
del consorcio (representa al consorcio en juicios) con carácter de mandatario pudiendo serlo un propietario (se designa
por el reglamento y los sucesivos por asambleas sin que esto implique una modificación al reglamento pudiendo
removerse por la asamblea) o un tercero, persona humana o jurídica. Cumple las funciones designadas en el
reglamento, normativa y leyes especiales. Vela el cumplimiento del reglamento, mantenimiento del edificio, da las
órdenes al encargado, nombra y despide al personal del consorcio con acuerdo de la asamblea convocada a tal efecto,
etc.
Artículo 2067. Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el
reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad
de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones; d) practicar la cuenta
de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del
consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con
acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral,
previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i)
llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a
todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la
comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; l) a pedido
de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo.
Consejo de propietarios como órgano facultativo que tiene atribuciones que determina el art. 2064 como convocar
asamblea y redactar el orden del día en tanto no lo haga el administrador (solo si no lo hace el administrador),
controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio (función troncal del consejo), autorizar al administrador
para disponer el fondo de reserva (administrador si debe hacer un gasto excesivo el consejo deberá aprobarlo),
ejerciendo provisoriamente la administración en caso de ausencia o vacancia del administrador llamando a una
asamblea dentro de los 30 días para cubrir la vacancia (único caso en que el consejo puede ejercer la administración),
y aprueba los certificados de deudas realizados por el administrador (consejo solo los aprueba). Sus integrantes deben
elegirse por asamblea y ser consortes. Puede estar o no, puede estar prevista su creación en el reglamento o no. El
reglamento establece el número de integrantes que debe tener, y puede ser integrado solo por propietarios. El consejo
de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
Asamblea. Las decisiones importantes del control se toman en las asambleas, que es la reunión de propietarios de
todas las unidades y el órgano primordial del consorcio que representa sus intereses. Es el órgano de gobierno adoptan
las decisiones obligando a los ausentes y a los que se opusieron; está integrada por los propietarios y, solo ellos tienen
voz y voto. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver (facultadas):
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de
éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto (si la
ley prevé alguna atribución al consejo o administrador pueden pedirle consejo u opinión a la asamblea, la asamblea
remueve o designa al administrador o consejo por lo que si la asamblea quiere opinar lo hace);
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
Hay ordinarias y extraordinarias, las ordinarias deben hacerse periódicamente y se ponen en consideración la memoria
del año anterior la aprobación de gastos, es decir, cuestiones rutinarias que hacen el desenvolviendo del consorcio, se
celebran en general una vez al año. Las extraordinarias se fijan a los fines de tratar cuestiones específicas que se
determinen, la convocatoria de la asamblea corresponde el principio al administrador y también pueden convocarlas el
consejo de administración estableciendo mayorías del 2060. Las asambleas las convoca el administrador, si no lo hace
las convoca el consejo y también cuando no hay administrador.
Auto convocatoria. Los propietarios pueden convocar una asamblea con la decisión o conformidad de 2/3 de los
propietarios, se da cuando no hay administrador o se busca removerlo (en la práctica).
Convocatoria. Se debe convocar a la asamblea en tal lugar y tal día, debe tener orden del día donde establece los
temas que se trataran exclusivamente y los temas tratados fuera de este orden podrá pedirse su nulidad. Según este
orden cada propietario verá si le interesan los temas o no y decidirá si ira a la asamblea o no, también por este orden se
podrá interiorizarse o asesorarse sobre los temas que se tratarán. La convocatoria debe ser notificada fehacientemente,
la causa de nulidad de convocatoria sería su falta de notificación fehaciente. Se podrá tratar otro tema fuera del orden
si están todos los propietarios y están todos de acuerdo.
Legitimados para intervenir en la asamblea: propietarios, copropietarios que pueden ir pero sólo tendrán un voto, en
falta de acuerdo entre los copropietarios se decidirá por la suerte. Es un solo voto por unidad funcional, se puede ir a la
asamblea personalmente o autorizar a una persona para que valla, librar actas de poder para una asamblea
determinada. Algunos reglamentos limitan las actas de poder, cada titular puede representar a determinado número de
propietarios pues podría representar a una gran mayoría siendo solo una persona.
QUORUM. Refiere al número mínimo de propietarios que deben estar presentes en la asamblea para adoptar
decisiones validas, se va a la orden del día para ver la mayoría que amerita la decisión. Verificado el quorum se
empieza la asamblea, se elige al presidente de esa asamblea, un secretario de actas (redacta síntesis de temas tratados y
decisiones adoptadas, modos de notificación). También se designan 2 propietarios que firmen el acta al final de la
asamblea, después de tratar temas de orden de día se vota, las mayorías no pueden ser disminuidas por el reglamento
pero si puede agravarlas. Tipos de mayorías:
-Unanimidad: requiere la conformidad de la totalidad de los propietarios, voto a favor del 100% de los propietarios.
Prevista para modificar clausulas estatutarias del reglamento, con afectación patrimonial, como que transforma la
parte común en privativa.
-2/3 de los propietarios: es la mayoría requerida para cambiar una clausula reglamentaria, se habla de cambiar cosas
menores sin afectación patrimonial, como cambiar la duración de tal cargo.
-Mayoría absoluta: se utiliza para todas las decisiones en general, si no se designó una mayoría absoluta, como
remover al administrador. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y
de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
Decisiones propuestas. Si no se alcanza la mayoría requerida alcanza con la mayoría simple, puede proponer
decisiones pero no las toma. Las decisiones deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se
tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con
mayoría suficiente.
El silencio se tomará como conformidad si no se opuso en este plazo, pueden oponerse los ausentes o los que se
abstuvieron de votar, deben oponerse a las decisiones propuestas con mayoría suficiente.
Nulidades relativas de decisiones de la asamblea (ordinaria o extraordinaria). Deben pedirlas los propietarios y
mostrar el perjuicio que provoca. Son causales de nulidad el tratado de un tema fuera del orden del día, se tomaron
decisiones sin la mayoría suficiente, o afecta los intereses de un propietario determinado (perjuicio particular). El
derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la
asamblea.
Asamblea judicial. Se celebra cuando no se consiguió adoptar decisiones necesarias o no se consiguió la mayoría para
aprobar el presupuesto, se la pide cuando debe tomarse una decisión urgente y trascendental, y no puede realizarse por
vías ordinarias. Puede pedirla el mismo administrador, debe llegarse al 10% de los propietarios pero se además se ve
el pedido y la urgencia, se ve la finalidad y si se agotaron las vías del consorcio. Se habla de reparaciones de gran
costo y que no pueden poner de acuerdo, o en la designación del administrador. Primero se verifica si el pedido es
conducente, y se habilita a dictar medidas cautelares (designar un administrador provisorio) hasta la fecha de la
asamblea. Esta asamblea la preside el juez y las decisiones se adoptan con mayoría simple sobre los presentes, si no
hay acuerdo lo resuelve el juez.
Art 2063. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios
que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez
debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial
puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
¿Quién debe redactar el Reglamento?: Debe realizarlo el titular del dominio o los condóminos en escritura pública
e inscribirlo en el Registro inmobiliario. Este reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Posibilidad de establecer consorcios en materia de propiedad horizontal, consorcios dentro del consorcio, es una
herramienta no para todos los casos sino para una minoría, como el caso de sistemas de monoblocks con torres
diferentes en un complejo afectando a un reglamento y cada cuestión de cada una de las torres y la tuviera que
resolver todos los consorcistas de todas las torres con lo que se permite la posibilidad de hacer sub consorcios.
Sectores con independencia – Art. 2068 CCyCN: En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una sub asamblea,
cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del
sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve, en definitiva. Frente a terceros responde
todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
ADQUISICIÓN DEL DERECHO REAL DE PH
Etapa pre horizontal es un régimen protectorio de aquellos que quieren comprar o adquirir una unidad funcional en
PH en un edificio que todavía no está construido en que todavía no puede afectarse a propiedad horizontal, no hay
partes exclusivas ni comunes, y sin estas no hay noticia en el registro de la propiedad de inmueble de la existencia de
las unidades funcionales. Entonces quien compra una unidad de funcional en estas condiciones puede esta o verse
expuesto a fraudes o que nunca se termine de construir el edificio. Entonces aquel que va a construir o está
construyendo un edificio para propiedad horizontal y quiere empezar a vender unidades funcionales antes de construir
el edificio debe contratar un seguro, de manera que en cualquier incumplimiento los accidentes estén cubiertos por la
compañía de seguros y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas. Excepciones enumeradas en el
art. 2072, es cuando interviene el Estado en la comercialización de unidades o se hace participación o liquidación de
comunidades, ejemplo cuando se liquida un condominio entregado unidades funcionales a los condóminos porque en
estos casos no hay riesgo de afectación a los accidentes. El régimen de pre horizontalidad está principalmente
destinado a regular la comercialización de unidades de edificios que posteriormente se someterán al régimen. El
problema es el costo, hay un riesgo alto y lo que pagaría sería alto, pues se pagaría a todos los que hubieran adquirido
el costo de la unidad.
Estado de PH. La redacción del Reglamento de PH y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble para su
oponibilidad a terceros interesados de buena fe, da origen al estado de propiedad horizontal. Lo redactan el
propietario de un inmueble o los propietarios de un inmueble si fuera condominio, entonces en ese reglamento de PH
las partes afectan el inmueble construido a PH (edificio terminado). Determinando en este la parte exclusiva, partes
comunes, quien es el administrador, y otras circunstancias de derecho de las partes. Colocan al edificio en este estado,
y recién acá se podrá enajenar las unidades funcionales.
Constitución: A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar,
por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El
reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. El requisito indispensable
para constituirlo es la redacción del Reglamento de Propiedad y su inscripción en el registro inmobiliario. De esta
forma se puede realizar la división jurídica del edificio. El titular del dominio o los condóminos se reúnen y acuerdan
dividir la cosa en unidades funcionales y redactar el reglamento de PH conteniendo temas fundamentales como las
cosas que integran este derecho real de PH, la forma de organización de su persona jurídica, etc.
Enajenación de la primera unidad funcional. En la medida en que no haya una primera unidad funcional que se
otorgue a una persona habrá estado jurídico de propiedad horizontal pero no va a haber derecho de propiedad
horizontal, porque este implica que hay una propiedad exclusiva sobre la unidad funcional más una copropiedad de
indecisión forzosa sobre las partes comunes. Pero si todavía no vendo la primera unidad funcional sigue habiendo un
derecho real de dominio. No hay derechos exclusivos sobre las unidades funcionales, todos son condóminos de todas.
Con esta enajenación nace técnicamente el DR de PH. Desde que se transmitió la primera unidad funcional ya hay
partes exclusivas diferenciadas de las partes comunes, estas unidades pueden ser pisos o departamentos o cualquier
espacio susceptible de aprovechamiento por su naturaleza o por su destino, tengan indecencia funcional y salida a la
vía pública directamente o por un pasaje común. Nunca puede haber una enajenación de una parte propia sin enajenar
una parte común, ni una enajenación de una parte común sin enajenar una parte propia.
MODOS DE ADQUISICIÓN: título y modo, usucapión (necesario que edificación este afectado al régimen de PH),
sucesión, partición del DR de condominio (lo afecto a este régimen para que cada condómino tenga su parte material).
Facultades de los titulares de las unidades funcionales
Facultades materiales: en la parte privativa tengo el uso, goce y disposición material; pero el uso está limitado por el
reglamento, no puede cambiarse el destino establecido por este; la disposición material también es limitada pues no se
podrá cambiar la apariencia externa ni la estructura. En las partes comunes el uso está limitado, se deberá respetar su
destino y las posibilidades de uso de los demás propietarios.
Facultades jurídicas: son enajenar la cosa, constituir derechos personales sobre ella, abandonarla, disponer gravando la
cosa. Tiene las mismas facultades que el titular de dominio pero respetando el porcentaje.
Obligaciones de los titulares de DR de PH. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o
para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad
funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
Pago de expensas. Es una obligación que nace desde que se adquiere la unidad, es normal que se contribuya
conforme al porcentaje que tenga sobre las partes privativas y comunes, excepto que el reglamento pacte otra cosa.
Incluye los gastos de conservación y mantenimiento, pólizas de seguro, salarios de personal, etc. No son obligaciones
proc terem (siguen a la cosa hasta que se abandone), siguen a la cosa y no me puedo liberar de ellas incluso si la
abandono. Si A vende la cosa dejará de ser titular pero debe seguir respondiendo con todo su patrimonio por las
expensas devengadas bajo su titularidad.
Artículo 2049. Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo
aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el
pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen
contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento
de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que
no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de
los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. Son los obligados
al pago frente al consorcio, refiere a quien podrá reclamar el consorcio.
Juicio de expensas. Es rápido y ejecutivo, necesito título ejecutivo (certificado de deuda expedido por el
administrador) y aprobado por el consejo de propietarios este título, se pide informe de dominio, copia de reglamento
y se demuestre el carácter de administrador. Luego el juzgado ordena el embargo, el mandamiento de intimamiento de
pago y citación para oponer excepciones (defensas, como que ya pago). Si se rechaza las excepciones se dicta
sentencia.
Prohibiciones. Además de los límites al dominio se tiene las que establece el reglamento. Se prohíbe cambiar la
apariencia externa del edificio, escavar para construir sótano, elevar pisos, colocar carteles, etc.
Está prohibido a los propietarios y ocupantes: destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el reglamento; perturbar la tranquilidad de los demás de manera que exceda la normal
tolerancia; ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el
reglamento, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado
tienen acción para hacer cesar la infracción o incluso pedir la reparación de daños y perjuicios, la que debe
sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no
propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
CEMENTERIOS PRIVADOS. Son inmuebles de propiedad privada afectados a la innovación de restos humanos, el
cementerio privado es un inmueble destinado a la inhumación de restos humanos pero el derecho real es sobre cada
una de las sepulturas, parcelas destinadas a esto y por lo tanto es el régimen de cementerios privados pero el derecho
real es el de sepultura. Existen cementerios privados y públicos, los públicos son aquellos donde la gestión y la
organización depende del Estado municipal y el terreno es del dominio público. El derecho de sepultura esta elevado
como DR, es un nuevo DR. En el cementerio privado la estructuración, el desarrollo y funcionamiento del predio del
cementerio está en manos de particulares, que siempre van a estar sujetos a las directivas y al control del ente
comunal. Por más que sea público o privado el poder de policía mortuorio lo mantiene el Estado, sigue siendo el que
va a habilitar los predios a efectos del cementerio privado y tiene un control sobre el cementerio.
Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de
restos humanos. Hay requisitos para afectar un predio para este fin, para poder emprender un cementerio privado.
Afectación. El titular de dominio o condóminos debe/n otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente
con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad
local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Pasos para la afectación: primero una escritura que diga que este inmueble de mi propiedad lo afectaré a cementerio
privado, luego la creación e instrumentación del reglamento de administración y uso (podría documentarse con la
escritura y si es separado el reglamento debe estar en instrumento privado con firmas autenticadas), ambos deben estar
inscriptos en el registro de propiedad inmuebles. Después esta la habilitación por parte de la municipalidad local,
cumpliendo con los requisitos que cada municipalidad nos imponga. Luego de todo esto no podrá ser comercializado
bajo un régimen distinto, para otra finalidad.
Artículo 2105. Reglamento de administración y uso debe contener:
a) descripción del inmueble, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que
aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o
mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de
acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas. Se designa al administrador en el reglamento, mayormente se
designa una persona jurídica, una sociedad anónima que permite que no sea necesario cambiar al administrador.
Art 2106. El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: a) un registro de inhumaciones con los
datos identificatorios de la persona inhumada; b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben
consignarse los cambios de titularidad producidos.
Son obligaciones o deberes específicos de este DR, los comunes son mantener el predio en buen estado, hacer frente a
los gastos, cobrar, etc. Además de esto se suele llevar un registro interno que indique el estado de ocupación de cada
parcela, los reglamentos fijan mayormente capacidades máximas de cada parcela y las disposiciones atenientes a
cambios de titularidad, a la transmisión.
Facultades de los titulares de los DR de sepultura: El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y
efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.
Deben ejercerse dentro de los límites del reglamento y de la normativa local. El titular tiene facultades muy acotadas a
la índole o naturaleza del objeto, se podrá hacer absolutamente todo lo relacionado a la finalidad del derecho, no podrá
hacerse actividades que excedan la finalidad del cementerio. El titular tiene el derecho de poseer, usar conforme a su
destino (acotado) y disponer por actos entre vivos o por vía testamentaria del derecho si es un sepulcro vacío. El titular
no podría constituir DR de uso y goce sobre la parcela, otorgar un DR de garantía ni darlo en locación.
En el público el directo del complejo, ya sea el Estado, puede confinar al titular a liberar el espacio utilizado, en el
privado el titular elige si quiere o no reducir los restos de sus seres para liberar la parcela.
Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar disposiciones y reglamentos NAC, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía
mortuoria.
Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros (haya créditos de este
mismo derecho); b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
Los acreedores no podrán ir contra este DR, en principio es inembargable salvo por estos supuestos. Pero por la
jurisprudencia una parcela vacía se puede embargar. Si hay un embargo, los restos que estuvieran ahí se harán con
ellos lo dispuesto en el reglamento municipal. En esos casos en donde el titular no se haga cargo de trasladar o
retirarlos los restos, el administrador está autorizado a depositar los restos en el osario común.
Regla de inembargabilidad establecida en 2110 que establece que las parcelas destinadas a sepulturas son
inembargables porque si se embargan se rematan y que pasaría con los restos humanos allí; pero tiene excepciones no
podría ser que el adquiriente deje de pagar y se quede con la propiedad.
Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de
las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en el cód. Civil y en las leyes
especiales.
Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS. Tienen el régimen jurídico de una propiedad horizontal especial, que debía de
agruparse con la propiedad horizontal, lo que no es así. En definitiva es un derecho real de propiedad horizontal
afectado a situaciones distintas, no a un edificio construido sino a otros tipos de emprendimientos urbanísticos que
toman forma jurídica de propiedad horizontal como clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales (terrenos
grandes donde se venden lotes para poner industrias o poner oficinas), parques náuticos (casas con salida al río cada
una con la posibilidad de anclar su barco) etc. Con personalidad propia al consorcio destinado a cualquier tipo de uso
que puede ser vivienda laboral, comercial, empresarial sea permanente o temporario; debe estar gobernado por un
reglamento y tienen partes privativas y comunes donde deben pagarse expensas comunes y donde hay un régimen
disciplinario (diferente a propiedad horizontal donde no hay). Partes comunes son las vías de circulación acceso y
comunicación, las áreas destinadas a desarrollo de actividades deportivas que no hay en un edificio, instalaciones y
servicios comunes (2073).
Es un nuevo derecho incorporado al código incorporado como DR. Cada conjunto inmobiliario deberá adecuarse a lo
que imponga la normativa administrativa local, lugares en donde pueden tener una mayor o menor extensión y lugares
donde se prohíba determinados conjuntos por sus características, por eso se necesita una asesoramiento.
Artículo 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Elementos característicos de estas urbanizaciones: cerramiento perimetral (marca los límites físicos del
emprendimiento, y permite el ingreso y egreso de personas); partes comunes (canchas, piscinas) y privativas; estado
de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes; reglamento por el que se establecen órganos
de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario (reglamentos más
elaborados marcando restricciones, órganos con potestades disciplinarias, reglamento interno con pautas de la
utilización de las partes comunes, horarios); obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes (expensas) y
entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas (consorcio). Las diversas
partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes
y conforman un todo no escindible, es decir, no se pueden separar ni transferir las unas sin las otras (transferir un
derecho sobre las partes comunes sin las privativas). El derecho recae sobre una parte privativa (casa si es barrio
cerrado) como también sobre un porcentaje sobre las cosas comunes, el derecho recae tanto sobre la parte privativa
como también en un porcentaje de las partes y sectores comunes. Otras características son la pluralidad de sujetos
(distintos titulares); unidad del objeto inmobiliario pues el CI está emplazado en uno o varios terrenos que conforman
una unidad y que luego se subdividen en fracciones o parcelas; existencia de uno o varios interés comunes (distintos
sujetos con interés comunes que no pueden alcanzar solos); necesaria organización del complejo para alcanzar estos
objetivos pues estos complejos tienen una finalidad que se alcanza con un reglamento más complejo, creación de
distintos organismos de control y administración para alcanzar los objetivos fijados en la creación del CI.
En PH lo más importante es la parte privativa y en CI son las partes comunes, en PH se pone más atención al
departamento que se está adquiriendo, pero en CI muchos titulares al adquirir tuvieron en cuenta más las partes
comunes, ver si quisieron tener acceso a una cancha o pileta y compran en uno u otro CI.
Art 2075. Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás
elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título,
a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes
que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se
deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real (presumida inconstitucional).
Refiere a que aunque no tengamos una regulación específica se aplicará por vía supletoria lo dispuesto para el DR de
PH, y establece que todos los CI creados de acuerdo a la normativa vigente de su momento de creación se deben
adecuar al régimen; el problema es la posibilidad fáctica y jurídica de adecuación, y, el costo de esa adecuación.
Cosas y partes necesariamente comunes. Son las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones
y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de
propiedad horizontal que regula el emprendimiento (que regula cuales son las partes comunes y privativas). Las cosas
y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes, si no determina si es
privativo o común se presume que es común. Se diferencia de la PH donde todo el terreno es parte común y acá solo
es parte común las partes y lugares destinados a vías de circulación, acceso y comunicación.
Art 2077. Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en
proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía
pública por vía directa (puerta que da a la calle) o indirecta (salida a través de partes comunes, como por un pasillo).
Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en
la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de PH del conjunto
inmobiliario (no pudiendo alegar desconocimiento del reglamento pues está en el título), y teniendo en miras el
mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos.
Art 2081. Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones
comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del CI en la proporción que a tal efecto establece el
reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados
de los titulares.
Usuarios no propietarios. Sujetos que sin ser titulares de un DR de CI utilizan una parte privativa o común, en PH
existe al alquilar el departamento o invitar amigos. En el marco de CI por la importancia de las partes comunes se da
más fuerte el uso por estos usuarios y por eso está prevista su regulación en el código más allá de las disposiciones en
los reglamentos, siempre teniendo en cuenta los reglamentos de cada CI en particular. En este caso de terceros ajenos
al complejo inicialmente nos podemos encontrar con sujetos que se les ha transferido derechos personales (locatario o
comodatario) o derechos reales (como usufructuario) sobre los sectores de uso exclusivo acompañado de los derechos
sobre las cosas y partes comunes. Otros usuarios son los que circunstancialmente ocupan sectores de uso exclusivo,
como huéspedes, amigos, familiares que al invitarlos a mi casa terminan usando también cosas comunes. Otro grupo
de usuarios no propietarios son los que sin tener relación con una parte de uso exclusivo tengan la intención de utilizar
partes comunes, no tengo ningún derecho en el CI y no conozco a nadie que tenga un derecho sobre este pero me
interesaría usar alguna parte común (cancha), nos fijamos en el reglamento para ver si prevé este tipo de utilización
por parte de personas ajena al complejo y algunos lo permiten o no, si se permite habrá restricciones y tarifas
aplicables.
El reglamento puede prever derecho a la admisión y será legitimo siempre que no propenda un trato discriminativo ni
sea reñido con la moral o las buenas costumbres, puede haber un organismo como comité de admisión o consejo de
propietarios u otro organismo que controle las solicitudes de ingreso.
Art 2082. Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el
ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que
los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier
título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la extensión del uso y
goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la
unidad funcional y, prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las
características y bajo las condiciones que dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del
complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, personal y no
susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los
no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa
interna del CI.
Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento
de PH, el consorcio puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento, como llamados de atención o
apercibimientos, multa económica, suspensión del uso de tal instalación o parte común. Es un sistema de justicia
autoimpuesto, que deberá respetar la garantía del debido proceso y el derecho de defensa, y con posibilidad de
revisión judicial.

TIEMPO COMPARTIDO. Otro nuevo DR receptado por el CCyC, se utilizaba para emprendimientos turísticos y el
lugar de alquilar las habitaciones como normalmente se comercializaban derechos personales que le daban a cada
usuario la posibilidad de utilizar de forma exclusiva la cosa durante un determinado periodo de tiempo y alternándose
con los usuarios que hayan adquirido los restantes periodos. EJ: A adquiere la primera semana de enero del 2001 y la
tendrá los siguientes años, B adquiere la segunda y la tendrá los siguientes años. Es por el cual se utilizaba una cosa
por un periodo de tiempo, alternando mi periodo de uso con los restantes usuarios del sistema.
Art. 2087. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes (no necesariamente debe ser un inmueble,
pueden ser muebles e incluso un programa de computación) están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines (contemplando otras posibilidades como un local
comercial por la ropa de temporada) y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Nos encontramos con un derecho del uso y goce exclusivo de un bien o más bienes determinados aplicados a un fin o
destino prestablecido, de manera sucesiva y alternada, exclusividad determinada por turnos. Utilización por periodos o
plazos fijados, derecho que puede ser de duración perpetua o temporal (periodos largos) porque puede ser que adquirí
tal semana de tal mes de forma indefinida o tenga esa semana por los próximos 5 años. Derecho que al formar parte de
mi patrimonio va a ser transmisible por actos entre vivos o por mortis causa, viendo el reglamento del sistema y si hay
alguna limitación en la transmisión del DR, salvo que el reglamento diga lo contrario podrá ser transmitido.
Sujetos involucrados en este sistema de tiempo compartido pueden ser personas físicas y jurídicas:
Usuario que es quien adquiere el DR o quien acceda por un derecho personal.
Propietario que es titular de los objetos afectados al sistema o del inmueble afectado.
Emprendedor, desarrollista o inversor que es el que toma a su cargo la instalación del sistema y que financia el
sistema. Comercializador que será el encargado de la promoción, publicidad y colocación en el mercado, de los
distintos periodos o turnos, será el que publicite el sistema y comercialice o venda los derechos.
Administrador, tiene a su cargo la gestión, coordinación, mantenimiento y usos de los bienes, como obligación
especifica debe llevar registro para ver quien tiene derecho sobre la cosa durante los diferentes periodos (A viene la
primera semana, B la segunda).
Estos sujetos pueden ser distintas personas o puede ser que la misma persona ocupe distintas funciones, como una
persona jurídica propietaria del inmueble que construyo el emprendimiento que se afecta al tiempo compartido, el
único que podrá cumplir una única función en el marco del sistema será el usuario.
AFECTACIÓN. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de
aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura
pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.
Se necesita un instrumento de afectación y si se trata de un inmueble debe ser hecho por escritura pública, si se trata
de bienes no inmuebles el instrumento de afectación puede ser privado con fecha cierta.
El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio, por el propietario
de la cosa o condóminos si se trata de un condominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona
del emprendedor, el emprendedor debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada. Da la
pauta que el propietario y el emprendedor pueden ser la misma persona, y, sobre la importancia de desarrollista en el
sistema al que se le da funciones específicas. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro
de la Propiedad (si recae sobre inmuebles) y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de
Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. Este
requisito se impone en función de la oponibilidad de los derechos, pues antes al adquirirse como derechos personales
no se publicitaban y no podían hacerlos valer si el inmueble era ejecutado o se perdía.
Art 2093. Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo
Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el
emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales
(inmuebles destinado a turismo, no tengo turnos en abril y lo pongo como hotel alquilando por noches);
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos
por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en
caso de concurso o quiebra.
Deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los
datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden,
tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas (debe asegurar
que luego de utilizado por alguien que quien sigue en turno tenga la cosa en condiciones de acuerdo a su destino);
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas (usuarios pagaran expensas de acuerdo al
periodo de uso, duración de su uso, y cuando hay periodos no enajenados las abonara el emprendedor los gastos).
Derechos del emprendedor van a surgir de cada contrato, pero el más importante será el de percibir el precio
convenido por la adquisición de los periodos de uso y disfrute. Respecto de los usuarios, el derecho más importante es
la posibilidad del uso y goce exclusivo durante el periodo de turno que haya contratado o adquirido.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios
disfrutar de los turnos que les corresponden (respetar el derecho de quien utilizará la cosa con posterioridad);
b) responder por los daños a la unidad, establecimiento, o áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o
las personas autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos (comunicar si la cosa en vez de
usarlo yo la usara otro, si dejo de ser titular del derecho y será B), conforme a los procedimientos establecidos en el
reglamento de uso (se verá si el reglamento impide o no la cesión, cambiando la titularidad del derecho o
temporalmente);
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda
serle imputado particularmente.
Art 2098. Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema,
los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario moroso por la
vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración.
En PH el administrador hace un certificado de deuda que será el titulo ejecutivo para iniciar el reclamo por cobro de
las expensas adeudadas, acá hay algo similar, habla de un certificado emanado por el administrador en el que conste la
deuda, rubros y plazo pero agrega que antes del reclama por la vía judicial debe haber una intimación. Se hace esta
diferencia pues en la PH no puede olvidarse que existen las expensas del departamento en donde vive, pero acá se
habla de un derecho que permite usar la cosa una única semana y en donde si pueden pasar por alto abonar los gastos.
Deberes del administrador, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para
facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por
contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector (como el sistema
de tiempo compartido está previsto para varias finalidades se debe adecuar a los usos y costumbres de esas
actividades).
Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación, se extingue de forma automática y los derecho
otorgados a los diferentes usuarios tendrán limitación el tiempo por el plazo establecido, se deberá ir al registro a pedir
la desafectación (se dé baja la anotación registral del inmueble);
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos
(hubieron enajenaciones temporarias que ya se extinguieron o rescindo los contratos porque no me conviene tener
pocos usuarios y prefiero rescindir el sistema), circunstancia de la que se debe dejar constancia registral, lleva a que ya
no hay usuarios en el sistema y debe consignarse la causal de extinción del sistema;
c) por destrucción o vetustez (grave deterioro).
Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo
compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de
consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales. Usuario será considerado consumidor, protegido por la
ley 24.240 y por todas las normas que regulan la materia de defensa del consumidor, pues en este sistema se dan
muchos abusivos como ocultando gastos.
Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las
normas sobre derechos reales, tendrá los beneficios de ser titular de un DR y se aplicará la normativa correspondiente.
Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido
deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al
funcionamiento del sistema.
¿Cómo se afecta uno o más bienes al sistema de TC? Lo hace el propietario de los bienes, y se necesita la
participación y conformidad expresa del emprendedor. Si son inmuebles su afectación se formaliza con escritura
pública; y si son muebles registrables, con instrumento privado, pidiendo en ambos casos certificados registrables, de
dominio y de anotaciones personales, para garantizar que no tienen gravámenes o restricciones.

DERECHO REAL DE SUPERFICIE. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho
de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según
las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de
lo previsto en este Título y las leyes especiales. Es un derecho que se constituye sobre un inmueble ajeno (solo sobre
inmuebles, total o una parte determinada), se caracteriza la superficie por separar el dominio de lo que se construyó,
sembró o edifico o plantado del dominio suelo. El objeto del derecho real de superficie puede ser una cosa propia o
ajena, siendo propia cuando recae sobre lo construido, sembrado o plantado porque por mucho que el inmueble sea
ajeno la superficie otorga titularidad de lo construido, sembrado o plantado al titular del derecho real de superficie. Es
un derecho real sobre cosa propia aunque se constituya sobre terreno ajeno, pero cuando el derecho recae sobre el
derecho de constituir, sembrar o plantar no hay cosa propia actualmente sino cosa futura, aquí muta el objeto del
derecho real y va a pasar a ser sobre cosa propia; es decir, es sobre cosa ajena mientras existe el derecho a constituir,
sembrar o plantar, una vez que se empieza a ejecutar las potestades que el derecho otorga el derecho de superficie
muta y pasa a ser un derecho real sobre cosa propia porque una vez que el beneficiario construyo, sembró o planto ya
hay cosa actual que le pertenece, mutación del objeto. Se rige este DR más por el título, el acuerdo, depende de su
contenido, del título podrá verse que puede o no hacer el titular del DR de superficie.
Idea del derecho real de superficie es que una persona puede hacer un emprendimiento inmobiliario ya sea para uso
propio o lo que suele ser más común en términos cuantitativos para la realización de un emprendimiento, facilitar esta
posibilidad sin tener que hacer la inversión total que implica la adquisición del derecho real de dominio sobre el
terreno que es más caro que la adquisición del derecho real de superficie. Entonces es un derecho temporario, limitado
en el tiempo. No obstante el usufructo, uso a la habitación, servidumbre están por decirlo personalizados, ósea
enfocados en la persona del titular de usufructo del uso de él. Entonces la política legislativa razonable indica que
duren mientras dura la vida de la persona, mientras que la superficie está pensado como un derecho más
despersonalizado donde hay alguien que quiere hacer un emprendimiento y poder departamentos por un plazo de 70
años, ósea no compraría una propiedad si sé que si llega a morir el que me la vende me quedare sin ella. Entonces se
ponen plazos fijos
Permite que la superficie recaiga sobre todo un edificio o sobre solo el rasante (superficie de la tierra), vuelo o
subsuelo.
Esto impacta en las características del dominio imperfecto residual que queda cuando se constituye una superficie,
todo derecho real sobre cosa ajena implica una carga real y es que hablamos de derecho real sobre cosa ajena porque a
su vez alguien tiene el derecho real sobre cosa propia que podría ser dominio o condominio. Entonces si la superficie
recayera sobre todo el edificio es muy limitado o nulo el residuo de facultades materiales que le queda al titular de
dominio, en cambio si el derecho de superficie recae sobre el subsuelo no es tan limitado que tiene el titular de
dominio porque mantiene sus plenas potestades sobre el rasante y el vuelo.
Modalidades: El superficiario puede, en virtud del art. 2115:
-Realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno,
adquiriendo la propiedad de lo plantado, forestado o construido, con independencia de la propiedad del suelo. Acá el
derecho real recae sobre una cosa que es lo constituido, edificado y plantado. En esta modalidad no hay propiedad
superficiaria sino una posibilidad de generarla.
-Constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, de manera que la propiedad del
suelo sigue siendo del titular de dominio y la propiedad de lo construido o plantado es del superficiario. En ambas
modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo. Acá el derecho real
recae sobre un derecho a construir, sembrar o plantar. Ya hay propiedad superficiaria y se da la posibilidad de
explotarla.
Emplazamiento: Siguiendo al art. 2116, el derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre
una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes, aun
dentro del régimen de PH. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento. No puede coexistir más de un derecho de
superficie sobre la misma parte material el inmueble, pero sobre distintas sí. El dueño puede constituir derecho de
superficie sobre todo el inmueble o sobre una parte de él. Ejemplo si tengo 2 edificios puedo constituir superficies
sobre uno de ellos solo o sobre el rasante de uno y todo del otro.
Legitimación: Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, de conjunto inmobiliario y propiedad horizontal. Los que tienen derecho real sobre cosa propia (dominio,
condominio o PH) pueden desmembrarlo para constituir el derecho real de superficie a favor de otro. En el caso del
condominio, se necesita el consentimiento de todos los condóminos. La superficie puede constituirse sobre un edificio
sometido a propiedad horizontal afectando a todo el edificio de modo tal que deberían constituir los consorcistas por
unanimidad, pero también puede ser constituida por los titulares de unidades funcionales sobre su propia unidad.
Adquisición y duración: Adquisición – Art. 2119 CCyCN: El derecho de superficie se constituye por contrato
oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte, sucesión. No puede adquirirse
por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título. No puede adquirirse
por usucapión, salvo la prescripción breve para sanear el título: Por el principio de accesión, si no hay derecho real de
superficie, todo lo construido o plantado sobre el inmueble es del dueño del mismo. Es un derecho sobre cosa propia y
da la posibilidad de hipotecarlo, da la posibilidad más amplia de explotarlo pues es un derecho propio.
Lo que el código establece no es de orden público, en materia de derechos reales si es de orden público y está vedada a
la autonomía privada según el art. 1884. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley. Lo que el
código no establece en esta materia no lo pueden establecer las partes por contrato porque el propio código lo prohíbe,
por lo que si se plantea un conflicto tendrá que resolver el juez. La superficie se puede constituir en el régimen
horizontal, no hay duda porque el código lo dice, no se puede permitir un derecho real pero no darle el contenido o no
darle el contenido suficiente, y a su vez no permitir que las partes se lo den a través de una norma genérica como el
1884. En el caso de superficie en una unidad funcional es imposible en la práctica, en un mismo edificio en torre, las
partes son comunes en la propiedad horizontal pero no son comunes con la superficie que es un derecho real distinto.
La única posibilidad de aplicación práctica de derecho de superficie sobre una unidad funcional es que no se trate de
un edificio en torre, sino de dúplex, viviendas aisladas con salida independiente a la vía pública porque no sería
necesario hablar de cosas comunes con las otras unidades, pero el código no lo prevé.
Plazos – Art. 2117 CCyCN: El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando
se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la
adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
máximos. Si bien los plazos son pactados entre las partes, se pueden prolongar sin exceder los máximos establecidos.
Esto es para garantizar esa característica de temporalidad. En caso de pactar plazos mayores, el excedente no tiene
validez legal. El plazo empieza a contarse desde que se adquiere el derecho de superficie, es decir, desde que el
superficiario con título y modo, empieza a construir, plantar o forestar. La ley no quiere que haya una desmembración
del dominio por más de
70 años desde que las partes lo consienten, el profesor no ve problema que desde cada renovación se pueda fijar
nuevamente el plazo máximo, a los 20 o 30 se puede renovar para que sean unos nuevos 70 desde el momento de la
renovación. Si se terminó el plazo puede volver a hacerse un nuevo acuerdo, pero el problema es contra terceros, sobre
los DR otorgados que se dan sobre el DR de superficie, los efectos sobre terceros que adquieren un derecho.
Facultades del superficiario – Art. 2120 CCyCN: El titular del derecho de superficie está facultado para constituir
derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la
construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario. Establece que
conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho siempre que las ejerza si turbar el derecho del
superficiario. Distinción según el cual sea el alcance del derecho real de superficie porque si el derecho real de
superficie recae sobre todo lo plantado o sobre todo lo construido los derechos de propietario van a ser nulos porque
no va a poder hacer nada el propietario salvo vender el terreno, esto implica el derecho de enajenar en tanto y cuanto
no va a poder ejercerse ninguna potestad material sobre la cosa que va a poder ejercer el superficiario. Sin embargo si
la superficie no recae sobre todo lo plantado o construido, recae sobre el subsuelo y por lo tanto el propietario
conserva el derecho sobre rasante y el vuelo, no hay inconveniente en el que propietario ejerza cualquier tipo de
disposición material o jurídica sobre el rasante y vuelo en tanto no perjudique el derecho de superficiario sobre el
subsuelo.
Facultades del propietario – Art. 2121 CCyCN: El propietario conserva la disposición material y jurídica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario. De esta forma, vemos que
puede enajenarlo, siempre que el adquirente respete el derecho real de superficie. Por ej.: A, dueño de un inmueble,
constituye sobre éste un derecho real de superficie en favor de B; luego se lo vende a C, pero C debe respetar ese
derecho real del inmueble que compró, a favor de B. Vemos que el propietario, al constituirse el derecho de superficie,
pasa de tener un dominio pleno (perfecto) a tener uno desmembrado (imperfecto).
Extinción y efectos de la misma: Este derecho de construir, plantar o forestar se extingue por:
-Renuncia expresa del superficiario: Expresa porque no se presume la renuncia a ningún derecho. Debe hacerse por
escritura pública y ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad a 3°s, no siendo
necesaria la conformidad del nudo propietario para dicha renuncia. Art. 2123. Plantea una inconsistencia grave pues
dice que la transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario, pero ¿qué obligaciones?, no lo
establece, pero según la interpretación son las obligaciones que tienen relación con el derecho real de superficie.
-Vencimiento del plazo contractual: El solo paso del tiempo alcanza, no se necesita demandar, ni probar. El plazo
máximo es de 70 años independientemente de que el titular se muera antes o después, si se muere antes se trasmite
hereditariamente por lo que queda.
-Cumplimiento de una condición resolutoria pactada: Se exige la escritura pública e inscripción del cumplimiento de
dicha condición, para poder conocer la extinción del derecho.
-Consolidación: Se produce cuando el propietario del suelo y el propietario de la superficie (superficiario) son una
misma persona. En este caso, los gravámenes constituidos por ambos subsisten.
I. No uso durante 10 años para el derecho a construir, y 5 años para plantar o forestar: Se debe demandar y probar la
inacción del titular. Se exige escritura pública dada por superficiario y nudo propietario en forma conjunta.
También se extingue por expropiación del inmueble, destrucción del objeto (río se ensancho y comió el terreno).
Efectos de la extinción: Debemos diferenciar si se extingue por cumplirse el plazo, o antes de cumplirse el mismo:
1) Si se extingue por cumplirse el plazo: Al extinguirse el derecho de superficie, el dueño del suelo vuelve a tener su
dominio pleno, quedando sin efecto los actos de disposición o enajenación que haya hecho el titular del derecho de
superficie, se queda con lo construido, sembrado o hecho sobre el terreno. Todo lo construido, sembrado o forestado
pertenecerá al titular dominial, además este derecho puede trasmitirse por mortis causa. Las hipotecas son inoponibles
al dueño del suelo, porque se considera que el plazo de duración del derecho real de superficie está inscripto en el RPI
para su publicidad y oponibilidad. En caso de que el superficiario haya celebrado contratos de alquiler, el dominio de
la misma manera vuelve a su titular al extinguirse el derecho. Si se constituyó PH sobre el edificio construido también
cae con el derecho de superficie.
2) Si se extingue antes de cumplirse el plazo: En este caso las cargas subsisten hasta que venza el plazo establecido, de
manera que, si el propietario constituyo derecho real sobre la nuda propiedad y el superficiario sobre lo construido, se
mantienen por separado hasta que se cumpla el plazo del derecho de superficie. Aquí toma vital importancia lo que se
conoce como indemnización para el superficiario, estipulada en el art. 2126.
Indemnización al superficiario – Art. 2126 CCyCN: Producida la extinción del derecho de superficie, cuando el
propietario recupera las construcciones o las adquiere para sí, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar
al superficiario, excepto pacto en contrario, debe estar previsto en el título la posibilidad de indemnización. El monto
de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos
posteriores. Si no se estableció nada por el valor subsistente de las construcciones o siembras o plantaciones en los
últimos 2 años el código establece descontada la indemnización, si el superficiario no construyo, sembró ni planto en
este tiempo. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización. La razón de
esta indemnización es para evitar el enriquecimiento injustificado del propietario por lo construido, plantado o
forestado por el superficiario.
Normativa aplicable: Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce contempladas para el
usufructo, como así también las que las partes hayan pactado (Art. 2127). Y si el derecho de superficie se ejerce sobre
una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas relativas a la propiedad superficiaria
(Art.
2128). Estos artículos se refieren a la prelación normativa, es decir, cuales son las normas que deben aplicarse y
distingue entre derecho sobre cosa ajena o el derecho sobre cosa propia. En ambos casos la primera norma que se va a
aplicar son las de derecho de real superficie, en segundo lo pactado por las partes en las partes y en tercero aparece
una variante puesto que el derecho sobre cosa ajena de construir, plantar o forestar se asemeja más a un usufructo y
por lo tanto se aplican las normas limitadas del uso y goce del usufructo en subsidio en cuanto no esté previsto para la
superficie.
Cuando se trata del derecho sobre cosas propias que recae sobre lo construido, plantado o forestado se aplican las
normas de dominio revocable.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA DE GOCE Y DISFRUTE

DR DE USUFRUCTO. Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente (tiene facultades jurídicas pero es
discutible si las tiene sobre del bien ajeno) de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si
es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Sin alterar la sustancia. Connotaciones: alterar el destino de la cosa (si es una vivienda no puede ejercer comercio); y
no alterar la su materialidad, es decir, no puede disponer materialmente del bien (construir o tirar una pared). Además,
el objeto puede recaer sobre un derecho, y no alterar la sustancia acá sería no menoscabar el derecho, no alterar
elementos esenciales, no podrá reducir el derecho o alterar su utilidad (su faceta productiva).
Es el derecho real de esta categoría más abarcativo, que permite más, que tiene más contenido. El titular tiene el uso y
goce de la cosa ajena, hace prácticamente lo mismo que el dueño, en general es vitalicio. En la práctica es el más
utilizado, cuya finalidad más común es evitar el trámite de transferencia sucesorio; como que el padre le da el dominio
a su hijo y se reserva el usufructo, muerto el padre se extinguirá el usufructo y se transforma al hijo de titular de
dominio imperfecto a titular de dominio perfecto, al reservarse el usufructo el padre se reserva el uso y goce de la
cosa, se le asegura de por vida sin importar si luego el hijo quiere echarlo o se le ejecuta el inmueble.
Las facultades que tiene el usufructuario son el uso y goce pero en realidad no dispone del bien pero si dispone de su
propio derecho real, el titular de dominio otorga el derecho real de usufructo y con eso las facultades de uso y goce, el
titular de dominio se queda con la facultad de disposición con el límite de no perturbar el uso y goce del usufructuario
por lo que puede transmitir la nuda propiedad, enajenar o grabar la cosa. Terminado el usufructo se devuelve la cosa
en las condiciones en las que se entregó.
Objeto. Se constituye sobre un bien ajeno, se habla de cosas materiales y de derechos. Puede recaer sobre toda la cosa
o una parte indivisa (condómino otorga DR de usufructo), en derechos siempre son los casos establecidos por la ley
como el derecho de plantar. Art. 2130: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por
una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) Una cosa no fungible (usufructuario debe devolver la misma cosa); b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo
prevé; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o una parte indivisa de una
herencia cuando el usufructo es de origen testamentario (en mi testamento puede decir que le otorga un DR de
usufructo a tal, puede dejarle el derecho sobre un bien determinado).
Legitimados para constituir el DR: el titular de dominio, los condóminos sin consentimiento de los demás si recae
sobre su parte indivisa, el titular de derecho real de propiedad horizontal (incluye CI, TC y CP) y el superficiario
(sobre lo plantado o su derecho a plantar).
Modos de constitución de los usufructos (2134). Para llegar a ser titular del DR de usufructo. Puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce (padres le donan a sus hijos su casa pero ellos se
quedan con el uso y goce de la casa y cuando fallecen los padres se constituirá como un dominio perfecto en sus
hijos);
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Nuda propiedad: una persona tiene derecho sobre una cosa de la que es propietaria, pero no puede hacer uso de la
misma. Por tanto, aunque posee la titularidad del bien, su posesión y disfrute está en manos de un tercero, que ejerce
lo que se conoce como derecho de usufructo. El nudo propietario es el titular de dominio imperfecto en modalidad
desmembrado y, puede disponer jurídicamente y materialmente de la cosa sin afectar al usufructuario, puede enajenar
y el nuevo adquiriente debe respetar el usufructo. Si el nudo propietario turba el derecho del usufructuario, el
usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del
precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Formas en que se puede constituir, por contrato oneroso o gratuito en el caso de donación, debe aplicarse título y
modo; y la forma dependerá del objeto sobre el cual recaiga el derecho real, si no inmuebles buques o aeronaves
necesitamos un título y modo suficiente, más la descripción si son automotores y caballos necesitamos el título e
inscripción pues es constitutiva. También se puede constituir por contrato por disposición de última voluntad por
testamento, y puede aplicarse las 3 variantes, pero no puede reservarse la nuda propiedad al testador pues ya estará
muerto. También por prescripción adquisitiva, en la breve hubo un título con problema de fondo en donde se quiso
transmitir este derecho, en la larga hay un caso que será raro en la práctica pues si ocupa el inmueble podría pedir el
dominio en vez de usufructo.
Usufructo judicial, está prohibido que algún juez puede establecer la obligación de constituir usufructo. Está prohibido
pues es un DR de valor muy aleatorio, puede ser vitalicio o por un plazo determinado, el derecho se extingue sea cual
sea la persona y ya sea vitalicio o por un plazo. Desde el punto de vista económico es muy aleatorio, el juez al repartir
debe ser equitativo pues si reparte y da la nuda propiedad a uno y usufructo a otro puede ser que este muera mañana y
se quede sin nada al final, el usufructo no tiene un valor fijo.
Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte. Fallecido el usufructuario se
extingue el derecho y se consolida la nuda propiedad.
Duración: partes pueden establecer plazo determinado, pero principalmente se extingue con la muerte del
usufructuario si se otorgó a una persona humana y si es jurídica se habla de su extinción, si la persona muere antes del
plazo el derecho se extingue. Sino establece nada se presume vitalicio, a favor de una persona jurídica el máximo es
de 50 años.
Partes pueden hacer un inventario antes de entrar al uso y goce para dejar determinado el estado y cantidad de cosas.
Inventario: figura que se cumple previo a la entrega de la cosa, es un detalle de los bienes que se entregaran. Es una
descripción de los bienes objeto de este DR y del estado en el que se encuentran, en principio no es obligatoria su
realización pero si las partes lo realizan puede ser por instrumento privado o público y puede hacerse en el mismo
título. Es obligatoria si una parte es menor o incapaz, si el usufructo es de origen testamentario y, cuando se modifica
a la persona que tenía el uso y goce (se la transfirió a otro o fue ejecutada). Es mejor realizarla para que se conste el
estado en que se entrega la cosa, es recomendable para ambas partes y si no se realiza se presume que los bienes
fueron entregados en buen estado, evita conflictos.
Fianza: da garantía de que restituirá los bienes en el tiempo y forma debidos, en el estado en el que se entregó. Da una
garantía por la restitución de los bienes entregados una vez finalizado el usufructo, puede ser personal (fiador) u
otorgar DR de garantía. Es facultativa pues puede pedirse o no, es obligatoria cuando se cambia la persona del
usufructo, es decir, si fue transmitida o ejecutada la cosa (embargada). En el acto de constitución o transmite puede
establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente (real o personal), por la
conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.
Facultades del usufructuario:
Materiales: derecho a poseer, de uso y goce de la cosa (explotarla).
Jurídicas: El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina
el límite máximo de duración del usufructo; es el límite de cualquier derecho que otorgue, que no puede ser superior a
su plazo o vida del titular original. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El usufructuario puede constituir los derechos reales de
servidumbre y anticresis (pero no hipoteca ni prenda pues tiene como consecuencia última la ejecución), uso y
habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus
responsabilidades frente al nudo propietario, siempre debe responder ante este y nunca se puede liberar. También
puede ejercer acciones e interdictos. Otra obligación es restituir la cosa, como la última que poseen.
Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las
demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo
propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del
usufructo. El usufructuario no está obligado a arreglar las fallas que posee la cosa cuando la recibió, es decir, el
usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su
derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe
pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo. El usufructuario está
obligado a afrontar todos los impuestos que graven los frutos, y sólo está obligado a enfrentar los impuestos ordinarios
sobre la cosa pero no está obligado a pagar los impuestos extraordinarios.
Valor del usufructo. En la práctica como referencia se toma el valor del alquiler y los años que podrá vivir esa
persona, para ver cuánto se cobrará para otorgar este DR de usufructo, se ve este valor.
Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) muerte del usufructuario, aunque no se cumplió el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración, es
vitalicio;
b) extinción de la persona jurídica. Si no se pactó duración, se extingue a los 50 años desde la constitución del
usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
DR DE USO. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en
la extensión y con los límites establecidos en el título (diferente al usufructo donde se tiene la potestad de la cosa en su
totalidad y acá se es parcial sus potestades que se ajustarán al título), sin alterar su sustancia. Si el título no establece la
extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El DR de uso sólo puede constituirse a favor de
persona humana. Puede estar constituido sólo a favor de personas humanas, pues tenía originalmente la finalidad de
satisfacer las necesidades de la familia, un carácter alimentario. Los frutos no pueden ser embargados por los
acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia. No se transmite por mortis
causa, se extingue con la muerte, puede transmitir sus derechos por actos entre vivos. Se establecen supletoriamente a
este derecho las normas pertenecientes al derecho real de usufructo. La forma de constitución es la misma que en
usufructo, dura lo mismo que el usufructo ya sea vitalicio o por un plazo determinado.
Objeto. Sólo pueden ser inmuebles o muebles no fungibles o consumible.
Facultades de usuario: Poseer, usar y gozar con limitación del título, y de no alterar la sustancia de la cosas. En las
facultes jurídicas el usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa pero si personales.
HABITACIÓN. Es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él,
sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. Constituido
para dar la posibilidad de habitar; puede recaer sobre todo o una parte material, como que en un inmueble posea 3
casas y este derecho recaiga sobre sólo una, o en una mansión recaiga sobre sólo ciertas habitaciones. El habitador
debe residir personalmente, así que no puede constituir DR de habitación, no puede trasmitir su derecho, no puede
constituir derechos personales ni DR. Se aplican a la habitación las normas del usufructo (normas supletorias). Su
objeto es solo sobre inmuebles edificados, puede haber varios derechos de habitación independientes igual que en el
uso o también puede hacer cohabitación. El habitador solo tiene el uso. La habitación no es transmisible por acto entre
vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores.
Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las
cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
Casos especiales de derecho real de habitación, el derecho real de habitación del cónyuge y del conviviente, es un
derecho real de origen legal y respecto del cónyuge se deben cumplir 3 requisitos para que se otorgue ese derecho real
que son que el inmueble sea de propiedad del causante, al momento de muerte del causante no tiene que estar en
condominio y el inmueble debe haber sido el último hogar conyugal. Puede ejercerlo o no, es inoponible a los
acreedores y es vitalicio, se extingue con la muerte del cónyuge. En el conviviente tiene los mismos requisitos y debe
invocarlo, conviviente debe carecer de vivienda propia habitable o de los bienes para acceder a ella, y el plazo máximo
es de 2 años. EJ: A tenga un inmueble, se casa, fallece y hay conflicto entre los hijos con el cónyuge que sobrevive
pues tanto los coherederos como el cónyuge querrán el inmueble. Se puede pedir el levantamiento del derecho de
habitar del cónyuge, argumentando abuso del derecho, si el cónyuge tiene otros medios que le permitan acceder a este
derecho y lo coherederos no posean inmueble a su nombre.
Artículo 2383. Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de
habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho (nace automáticamente fallecido el cónyuge) sobre el inmueble de
propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba
en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Artículo 527. Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite
que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho
real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que
constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite constituye
una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para
acceder a ésta.

SERVIDUMBRE. Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Es un DR que
confiere determinada, especifica y concreta utilidad sobre un inmueble ajeno, está utilidad debe poder ser aprovechada
desde el fundo dominante, y no hace falta que ambos inmuebles sean continuos.
Clasificaciones. Activas y pasivas, todas son tanto activas y pasivas; pasivas cuando soporta la carga y es titular del
fondo sirviente; activas cuando es titular del fundo dominante. Consiste en la potestad que tiene el titular de uno de los
inmuebles sobre otro de los inmuebles, el inmueble dominante era el que beneficia la servidumbre y el inmueble
sirviente es aquel que tiene que soportar.
Servidumbre real: opuestamente si pueden transmitirse mortis causa por lo cual podríamos decir que esta es la única
excepción a este sistema, en este sistema que tenemos de derechos reales donde los derechos sobre cosas ajena tienden
a extinguirse, acá hay una excepción pues la servidumbre real no tiende a extinguirse y puede transmitirse
hereditariamente generación tras generación porque está comprobado que es útil que esto sea así, en el caso del campo
si se pierde el espacio por donde se accede a su propiedad (servidumbre de transito) no podrían entrar a la misma. Es
inherente a los 2 fundos, sin importar los cambios de titularidad de los inmuebles la servidumbre sigue existiendo.
Pueden establecerse por un plazo determinado, y si no lo establecen las partes se presumen perpetuas.
Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se
constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de
la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir
el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. Favorecen a una persona determinada, de un titular dominante;
es inherente únicamente al fundo sirviente pero no al fundo dominante, si el titular deja de tener relación al fundo
dominante se extingue, si el titular del FS fallece o transfiere sigue la servidumbre pero si el titular del FD trasmite o
muere se extingue la servidumbre. Se presume personal ante la duda.
Servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con
ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea
expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y
reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de
acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la
población (sería más una administrativa), y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta
perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del
fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada
la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Servidumbre voluntaria son la regla, la que encaja en la definición de servidumbre, se otorga una utilidad
determinada en el acto constitutivo que se otorga a un inmueble contra otro inmueble, las partes pactan el derecho.
Servidumbre aparente: se anuncia por signos exteriores, como un camino o acueducto que está arriba del terreno.
Servidumbre no aparente: no se anuncia por signos exteriores, como un acueducto enterrado.
Servidumbres positivas: tienen como utilidad un dejar hacer, como servidumbre de paso o sacar agua de un pozo.
Servidumbre negativa: consiste en un no hacer lago sobre mi inmueble, como no edificar o plantar.
Servidumbre continúas: no necesitan del hecho actual del hombre para su ejercicio, se ejercen solas, como
acueducto.
Servidumbre discontinua: se ejerce con el hecho actual del hombre, como la servidumbre de paso que se ejerce cada
vez que paso.
Modos de adquisición: puede ser a través de un contrato, en las positivas hay cuasi tradición (primer uso es el modo),
en negativa no hay modo. También puede ser por testamento, donde por testamento estipulo una servidumbre de paso
a favor de tal. Y por usucapión breve para cualquier servidumbre, en la larga sería no usucapible las negativas y las
únicas usucapibles serían las positivas, y las aparentes.
Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre
inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su
constitución.
En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa. Ninguna servidumbre puede transmitirse con
independencia del inmueble dominante.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA_ PARTE GENERAL.

Garantías personales. Es por la que el deudor o terceros ajenos a la relación crediticia contraen obligaciones
accesorias o independientes, mediante la asunción o responsabilidad solidaria. Ejemplos: fianza, cesión de derechos en
garantía.
Garantías reales. Son aquellas en las que se afecta a uno o más bienes al pago de la obligación o crédito, cuando esa
afectación consiste en un derecho real se tratarán de un derecho real de garantía. Afectan cosas y derechos
determinados en algunos casos al cumplimiento de una obligación, afecta ciertos bienes para el pago de esa deuda. No
existe determinación del objeto gravado y no tiene privilegio para el cobro. Otorga las facultades de preferencia
persecución, posibilidad de realiza el objeto u objetos, y sobre su producido percibir el crédito con privilegio. Sus
elementos son: sujeto (acreedor hipotecario, prendario, anticresista), objeto (determinado), gravamen y causa de
fuente (convención).
El acreedor con derecho real de garantía puede hacerlo valer contra el tercer adquiriente del bien como también otros
acreedores quirografarios (embargantes) y titulares de derechos reales o personales posteriores a la constitución del
gravamen.
Caracteres esenciales. Se deben cumplir y estar presentes, de lo contrario la constitución del derecho es nula.
-Convencionalidad (2185). Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por
los legitimados y con las formas que la ley exija al caso. Es un carácter esencial que revisten los derechos reales de
garantía, es imprescindible el acuerdo entre las partes (acreedor y constituyente) para hacer nacer el derecho real de
garantía, tienen exclusivamente fuente convencional.
-Accesoriedad (2186). Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, de la obligación la
cual garantizan, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal. Son accesorios de un derecho
personal de tal modo que el principal siempre debe concurrir. La dependencia a las virtualidades del crédito principal
permite calificar a las garantías reales como causales, en medida que no hay hipoteca prenda o anticresis sin deuda
valida. La accesoriedad se cumple individualizando la obligación garantizada en sus sujetos, objetos y causa. Se debe
individualizar el instrumento en que conste la obligación, en los casos en que la garantía y obligaciones estén en
instrumentos distintos.
Consecuencias de la accesoriedad. El crédito principal debe existir para hacer valer el accesorio, cesión de derechos
comprende los derechos accesorios, la extinción del principal extingue la garantía, la nulidad de la obligación
principal produce la nulidad del derecho de garantía accesorio (pero no viceversa).
Art. 2187. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no
hacer.
-Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su
causa. Tratándose de obligaciones dinerarias el monto de la deuda equivaldrá al monto del gravamen. En caso de
obligaciones de dar cosas que no sean dinero o prestaciones en especie, de hacer o no hacer debe estimarse el monto
del gravamen en una suma cierta de dinero.
-Especialidad. Posee 2 alcances: especialidad en cuanto al objeto que se cumple individualizando acabadamente el
objeto sobre el que recae el derecho de garantía; especialidad en cuanto al crédito que establece que los bienes deben
ser gravados por una suma determinada (cierta), tiene que ver con los derechos de terceros que podrán ver hasta donde
es el gravamen del tercero que tenga el DR de hipoteca, respecto a los que tengan deudas en su contra.
Se exige la determinación del objeto (derecho real) del derecho de garantía y debe ser actual, estableciéndose los datos
necesarios (ubicación, superficie, datos de registración, etc.) que debe contener el instrumento constitutivo a los fines
de determinar el objeto de la garantía. La falta de alguna de las especificaciones del objeto no resulta en la nulidad de
la constitución pero sin es posible llegar a la determinación del objeto apelando al conjunto de las enunciaciones del
acto constitutivo, no pudiéndose recurrir a documentos o elementos extraños. Cuando el obligado incumple el derecho
real se pone en marcha ejecutándose el bien del constituyente sobre el que recae la garantía. Especialidad en cuanto al
crédito se trata de individualizar la obligación que esa garantía asegura, indicando todos los elementos (sujeto, objeto
y causa); se establece en intereses del constituyente, acreedor y de los terceros. Del constituyente para que pueda
valorar y proporcionar la extensión de la garantía con relación a la deuda; de los terceros para que puedan conocer la
intensidad del gravamen y no ser sorprendidos por un crédito anterior; del acreedor para la certeza del monto
asegurado. El código exige la individualización del crédito y en los créditos indeterminados basta con establecer en el
acto constitutivo el monto máximo del gravamen. La garantía no afectara el bien más allá del monto máximo
convenido. Se debe cuantificar esta garantía para saber hasta cuanto va a responder esa cosa, todo el monto de toda la
garantía real tiene que estar expresado en dinero, si hay un juicio y el capital fue de $60.00 pero hay una hipoteca de
$50.000 solo cobra hasta ese monto, el capital no debe exactamente coincidir con la garantía.
Excepción de la individualización de la obligación en todos sus elementos: garantías de máximo, permite a las
personas celebrar garantías reales, constituir derechos reales de garantía por créditos aun no determinados en todos sus
elementos, pero que vayan a nacer en el futuro. Como en el caso de grandes empresas, petroleras con las distribuidoras
suelen ser de muchos años de duración y suelen renovándose, si por cada contrato tuvieran que celebrar una hipoteca
gastarían mucha plata para garantizar esas operaciones, permite introducir garantías reales para obligaciones que
todavía no tengan causa pero estén individualizado en el acto constitutivo todos los elementos necesarios para
aprenderlo dentro de la garantía. Acá se vuelve importante identificar al monto máximo de la garantía, esta garantía
permite afectar un bien determinado hasta un límite máximo de dinero que debe estar individualizado, debe tener los
elementos necesarios para identificar las futuras obligaciones que puedan llegar a estar incluidas en esa garantía. El
plazo máximo para que nazca la obligación garantizada son 10 años, si nace al año 9 y la obligación tiene un plazo de
cumplimiento de 3 años subsiste la garantía, lo importante es el plazo de 10 años para que nazca la obligación.
Art. 2189. Especialidad en cuanto al crédito . En la constitución de los derechos reales de garantía debe
individualizarse el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa. El monto de la garantía debe
estimarse en dinero y puede no coincidir con el monto del capital del crédito. Se considera satisfecho el principio de
especialidad en cuanto al crédito si la garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa
exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto
máximo garantizado en todo concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que se sujeta,
el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de
los créditos nacidos durante su vigencia.
Defectos de la especialidad: por tratarse la especialidad en cuanto al objeto y crédito de requisitos esenciales, su
defecto causa la nulidad de la garantía.
Garantía de máximo. Con un DR de garantía se cubrirá por el número que se convenga, por un plazo máximo de 10
años donde comprenderá las obligaciones que nazcan en estos 10 años. Es importante para terceros saber hasta dónde
cobrará el acreedor de la garantía y cuanto sobrará para los demás acreedores.
Artículo 2193. Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su
constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y
costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse
previsto y determinado expresamente en la convención.
Carácter natural que puede estar o no, la indivisibilidad que puede dejarse de lado por las partes y si no dijeron nada
el derecho será indivisible, pero pueden pactar lo contrario.
-Indivisibilidad. Cuando uno da un bien como constituyendo un derecho real de garantía, todo el bien va a estar
afectado al pago de toda la deuda; uno quiere cobrar íntegramente su crédito pues si debe 100 pero pago 90 aún tiene
el derecho de rematar todo el inmueble para cobrar toda la deuda aunque sea ese 10 que me quedo. Pueden los
contratantes pactar la divisibilidad de la garantía con el consentimiento del acreedor para apartar la indivisibilidad,
estos convenios pueden ser celebrados al tiempo de la constitución del derecho real de garantía o con posterioridad a
ella, deben ser expresas y oportunas. Podrían pactar que pagada la mitad se levante la hipoteca sobre uno de los
inmuebles objeto del DR de garantía, y pagado el 80% se levante la garantía sobre 2 de los inmuebles dados en
garantía.
La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados
al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El constituyente no puede, si no se acordó la divisibilidad, pedir
cancelaciones parciales de la garantía, el gravamen continuara pesando sobre todo su objeto mientras quede un saldo
impago. Aun cuando se haya pagado parte de la deuda la garantía sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas; si
hay varios co-acreedores el pago de lo que corresponde a uno deja subsistente la garantía a favor de otros, por esa
parte pueden ejecutar toda la cosa o cosas. Código dispone que la divisibilidad pueden convenirla las pates y también
puede disponerla el juez a solicitud del titular del bien, siempre que no ocasione perjuicios al acreedor, o a petición de
este último si hace a su propio interés. En cuanto a quien puede pedir la división será el constituyente, o por el mismo
acreedor o por un acreedor hipotecario de grado ulterior o por un acreedor quirografario.
El juez puede dejar de lado la indivisibilidad, a pedido del deudor o acreedor, y debe salvaguardar que no se afecten
los derechos del acreedor, como que se extienda el plazo en que cobre su crédito, al no alcanzar la subasta de uno de
los inmuebles y seguir subastando otros hasta que se cubra el crédito.
OBJETO. Art. 2192: Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios
físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de
propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o
son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
Si se da garantía sobre el terreno y todo lo que este sobre este, incluyendo una casa, también se incluirá al igual que
las mejoras que se realicen, que aumentaran el valor de la cosa dada en garantía y favorece al acreedor a la hora de la
ejecución. Todo lo que este arriba del terreno hipotecado es accesorio, abarca también las rentas debidas en donde el
inmueble hipotecado se alquile y el acreedor en la ejecución puede pedir que el inquilino deposite judicialmente, en la
ejecución del inmueble se sumarán estas rentas al valor del inmueble subastado.
También están incluidas a las garantías las indemnizaciones debidas por la aseguradora, si ocurre el siniestro cobra el
acreedor hipotecario directamente si fue pactado, o sino dárselo al deudor o depositarlo judicialmente.
También incluye la extinción de las ventajas reales, si se extinguen los DR de cosa ajena que recaigan sobre el
inmueble, el número del gravamen no cambia pero la ejecución se asegura más el cobro integro de la garantía y los
intereses.
Extensión en cuanto al crédito (2193). La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su
constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento.
Facultades del titular del bien u objeto del gravamen. El constituyente conserva todas las facultades inherentes a su
derecho real sobre el objeto, siempre que no realice actos que disminuya el valor de la garantía y en ese caso va a tener
la posibilidad de pedirle al deudor que dé una garantía adicional para compensar esa disminución o si tuviere plazos
futuros cobre como si la obligación este vencida e impaga. Los actos jurídicos celebrados por el propietario en
perjuicio de la garantía son inoponibles del acreedor, si el constituyente de la hipoteca hubiera construido una
servidumbre sobre el inmueble afectado podrá ejecutarse como si la servidumbre no existiere. Función principal para
el constituyente es va a ser el derecho de cobrar el crédito en caso de incumplirse a ejecutar la garantía y esto lo
caracteriza a cobrar con el privilegio propio de su crédito, privilegio es una preferencia del crédito y es corresponde a
ser pagado con preferencia a otro crédito contra el mismo deudor, determina el orden en el que van a cobrar los
acreedores y la prenda como la hipoteca dan privilegio especial. Puede ser subastada por otro acreedor y este avisara
al titular de este derecho que el bien se va a subastar, por lo que puede dar por caducos todos los plazos por más que la
obligación no este vencida para cobrar el total. En la hipoteca la función económica del contrato es importante porque
el bien asiento de la garantía no se traslada a la acreedora (no se ejerce con la posesión), a diferencia con la prenda y
anticresis.
En principio, conserva todas las facultades emanadas del derecho, conserva el uso y goce, las facultades de
disposición jurídica (constituir un DR sobre cosa ajena) y material. El límite es que no puede efectuar ningún acto que
afecte la garantía, como tirar abajo el local sobre el que estaba el terreno y bajará la hipoteca bajando su valor. En la
hipoteca hay más facultades, en el resto de los DR de garantía pierde algunas.
Facultades del titular de DR de garantía:
Facultades conservatorias. Destinadas a conservar el valor del objeto de gravamen, como que se ordene que no
demuela el inmueble lo que disminuirá el valor del bien, lo que perjudicará la ejecución para el acreedor.
Facultades restitutorias. Tenía una hipoteca sobre tal valor y bajo, se da algo para equiparar la fuerza de garantía
acordada, se da un suplemento sobre otro bien. Como que ya demolieron el inmueble y no llego a evitarse.
Facultades ejecutorias. Disminuida la fuerza de garantía y no pudiendo dar suplemento, se ejecuta la deuda como si
estuviera el plazo vencido, también se da cuando el bien sea subastado por otro acreedor.
Propietario del bien afectado. Hay 2 clases: constituyente deudor y adquiriente deudor. El constituyente deudor es
cuando le prestan dinero a él y da hipoteca sobre un bien suyo, pero puede trasferir este bien hipotecado y habrá un
adquiriente que asume el pago de la deuda, y sea aceptado por el acreedor. El adquiriente deudor pasará a responder
con todo su patrimonio, y no solo con el inmueble, el deudor principal no se libera a menos que el acreedor lo libere
directamente. El propietario deudor, si se inicia la ejecución se lo cita, para pagar o puede oponer excepciones (ya
pago).
Propietario no deudor. Se divide en constituyente no deudor y en adquiriente no deudor; el constituyente no deudor
tiene una deuda y un tercero ajeno da un inmueble para que constituya garantía sobre este, el adquiriente no deudor es
el que adquiere un bien hipotecado y no asume el pago o el acreedor no lo acepta. En el adquirente no deudor si hay
incumplimiento debe responder con el bien sólo y hasta el máximo del gravamen. Para llegar al propietario no deudor
primero debe irse contra el deudor, luego recién ahí se le intima. Las posibilidades que tiene el propietario no deudor
es pagar la deuda y puede repetir lo pagado al deudor (subrogarse en los derechos del acreedor); podría defenderse
oponiendo las excepciones habilitadas del deudor; o abandonar el inmueble que sería no oponerse a la ejecución e irse
del inmueble, dejar vacío el inmueble liberándose de pagar costas y, si no llega a ejecutarse se le devuelve el
inmuebles y si hay remanente de la subasta se la queda; o no hacer nada y que pase lo que tenga que pasar. Si no
alcanzo la subasta a cubrir la deuda ya no responderá el propietario no deudor.
Un tercero en lugar de ponerse como garante a título personal agregue a otra persona a la se puede cobrar, pone un
bien de su propiedad en garantía para que se constituya sobre ese bien un derecho real de garantía, sobre una deuda la
cual no es obligado sino que es un tercero. Ejemplo: hermano saco un crédito hipotecario pero no tiene un bien sobre
el que poner la hipoteca y le doy en garantía al banco un inmueble mío. No es obligado al crédito por lo que solo
responde con el bien asiento de la garantía, se intima a que el obligado en mora pague y si no paga se ejecuta la
garantía. Si esto ocurre este propietario se queda con los derechos que el banco tenía contra mi hermano y le puedo
probar si quiero la obligación como acreedor.
Extinción de los DR de garantía. Derecho deja de existir, hay 2 grupos de causales.
Causales indirectas: se extingue la obligación garantizada por cualquier causa, la más usual es el pago de la
obligación. Pero no se extingue el pago por subrogación, tampoco por consignación (acreedor no acepte el pago y se
deposite judicialmente), puede extinguirse por novación (cambio de objeto) si no se pacta lo contrario.
Causales directas: tienen que ver con el mismo DR, si se extingue la obligación sigue vigente. Puede ser por:
-Renuncia expresa del titular y por escrito si fue por escritura pública.
-Revocación de los derechos del constituyente, si soy titular de dominio revocable y otorgo hipoteca, al restituirse el
inmueble caen los derechos que estén sobre ella incluyendo la hipoteca.
-Destrucción del objeto, si tenía prenda sobre una escultura y se destruyó.
-Consolidación o confusión, misma persona es el titular del DR de garantía y propietario al mismo tiempo.
-Subasta judicial, se extinguen los DR de garantía sobre el bien cuando se integró el saldo de precio, privilegio se
traslada al producido en subasta, importante que se lo cite al acreedor hipotecario y si no se lo cito correctamente o no
se lo hace no se extingue la hipoteca, y el adquiriente adquiera el inmueble con la hipoteca.
Cancelación. Relacionada con la extinción, luego de extinguir se debe ir a la cancelación. Se extingue la obligación
garantizada, extinguida la obligación principal, el deudor le pide al acreedor que le haga la escritura de cancelación de
hipoteca porque una vez que cobro la hipoteca pero si figura en el registro de propiedad inmueble puede traer
complicaciones, como quiero poner un bien en préstamo pero no podrá si se ve una hipoteca vigente con preferencia
de pago. Es avisa al registro de que cancele el asiento registral, informa que la hipoteca ya no existe.
Formas de cancelación:
a. voluntaria: expresa, emanar de la voluntad del titular del derecho real de hipoteca y en escritura pública.
b. judicial: cuando el titular del derecho real no quiere prestar su conformidad o cuando no lo podes encontrar, si no
hay titular porque no lo podes ubicar se le asigna un defensor oficial, se debe acreditar el pago.
c. caducidad de la inscripción: son 35 años el plazo de caducidad de la inscripción registral, se le informa y lo realiza.
Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para
muebles registrables, si antes no se renueva.
HIPOTECA. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que
continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Quien otorga la hipoteca sobre el
inmueble que le pertenece continua en posesión del inmueble y no le otorga la posesión al acreedor hipotecario. Le
otorga al acreedor ante el incumplimiento del deudor las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado. No le otorga al acreedor hipotecario ninguna facultad, ni de uso ni de goce, está en
juego la disposición y ante el incumplimiento del deudor en el crédito principal por lo que iniciara la acción de
ejecución para que el juez ejecute el bien, subasta, para que con el producido de la venta se pague al acreedor
hipotecario la parte de la deuda que no se cumplió.
Forma. Debe ser instrumentada por escritura pública, excepción si la haces en el extranjero frente a un cónsul, o si se
da en un concurso, o las hipotecas que se dan con el estado como parte. Todas las excepciones no son técnicamente
escrituras públicas porque no las hace un escribano pero cuentan igual.
Efectos. La inscripción en el registro inmobiliario del título de hipoteca la torna oponible a terceros.
Legitimados. Los titulares de los derechos reales de dominio, de condominio, propiedad horizontal, conjuntos
inmobiliarios y superficie (no hay problema con hipotecar lo construido, plantado o forestado). Estos son los que tiene
el derecho de disposición, si no lo tiene no lo puede otorgar él, tienen la disposición sobre su propio derecho y pueden
constituir hipoteca sobre este derecho. Si se constituye una hipoteca sobre la totalidad de la cosa se debe dar
unanimidad porque no podemos disponer de algo que en parte les corresponde a otra persona, tienen que estar de
acuerdo, ósea todos los condóminos en unanimidad podrían decidir hipotecar el inmueble.
Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa (2207), el acreedor hipotecario puede ejecutar la parte
indivisa sin esperar el resultado de la partición, se subastará la parte indivisa y sobre su producido se cobrará el
acreedor hipotecario, el adquirente en la subasta pasará a ser condómino por la parte indivisa que adquirió. Puede que
el acreedor hipotecario necesite ejecutar antes de que suceda la partición, como que el deudor del crédito principal
dejó de pagar por lo que el acreedor necesita ejecutar pero como no recae sobre ninguna parte materialmente
determinada sino sobre una indivisa, entonces se va a subastar toda la cosa. Está hipoteca se constituye en garantía de
un préstamo otorgado por un determinado plazo a una persona que ha superado cierta edad o grado de discapacidad, y
es propietaria de un inmueble libre de cargas. La restitución del crédito y ejecutabilidad de la hipoteca será exigible al
fallecer el propietario constituyente, permite que personas en estas condiciones pero propietarios de un inmueble, se
procuren una renta periódica sin desprenderse de su hogar. En condominio, la partición tiene efectos declarativos.
Entonces si se decide que el inmueble se lo queda A, a los efectos jurídicos es como si B nunca lo tuvo. Explico algo
que no entendí. Si B, en la duración del condominio, constituye una hipoteca sobre un inmueble que con la partición
termina quedando en manos de A, la partición al titular de la hipoteca solo va a ser oponible si presto su conformidad
al constituirla (creo, o por ahí era si todos los condóminos prestaban su conformidad no se).
-Hipoteca entre ausentes: emitís oferta al público y alguien acepta.
PRENDA. Puede recaer sobre muebles no registrables o créditos instrumentados, que se entrega por el constituyente
al acreedor o tercero designado en seguridad de una deuda. Se constituye por contrato formal o si se trata de un crédito
será formalizado por un instrumento público o privado. Esta es la prenda común (2219) que tiene tradición hacia el
acreedor prendista o tercero designado, hay desplazamiento, se entrega una cosa no registrable al acreedor o tercero y
esa prenda subsiste mientras se siga ejerciendo esa posesión. Se reputa que el acreedor o tercero continúan en posesión
de la cosa cuando media una pérdida o sustracción de ella entregada a otro con obligación de devolver, prenda subsiste
porque subsiste la posesión. Quien constituya la prenda tiene la obligación de entregar la cosa Prenda con registro
(2226) en donde no hay desplazamiento, pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o el
cumplimiento de cualquier clase de obligaciones. Prenda de cosas trata de los bienes muebles no registrables, prenda
de cosas ajenas si el acreedor que recibe una cosa ajena del constituyente la restituya al dueño que la reclama y puede
exigir al deudor la entrega en prenda de una cosa de igual valor; se entregó en prenda algo que no le correspondía.
Se realiza por contrato, por instrumento público o privado con fecha cierta para ser oponible a terceros. Se ejerce por
posesión, debe mantenerse en buen estado y no puede usarlo a menos que se lo habilite.
Legitimados. El dueño o titular de dominio, o totalidad de los condóminos que pueden ser deudores o no de la
obligación garantizada, no puede el condómino constituir prenda sobre su parte indivisa. En la prenda de crédito será
el titular o titulares del crédito quienes pueden prendarlo.
Posesión. Los derechos provenientes de la prenda común solo subsisten mientras el bien afectado se encuentra en
poder del acreedor o del tercero designado. El tercero es tenedor y tiene carácter de depositario. Se constituye por
título y modo suficiente, se ejerce por posesión. La prioridad de los acreedores queda establecido por la fecha de
constitución de la prenda, ósea el acto constitutivo tiene una fecha. El primer acreedor prendario puede consentir ceder
su prioridad para que la tenga el segundo, más allá de la fecha de constitución las partes pueden acordar esto.
Las partes pueden convenir con la constitución que el acreedor se pueda adjudicar la cosa por la estimación del valor
que de ella se haga al momento del vencimiento de la deuda, que vencida la deuda se haga una estimación total de la
cosa y se la quede el acreedor.
Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta con instrumento público o privado con fecha cierta,
esto es así sin importar la cuantía del crédito. El instrumento debe contener el importe del crédito y la designación de
los objetos empeñados.
-Prenda sobre créditos instrumentados (figuran en un papelito): yo te doy en garantía del cumplimiento de mí
obligación una prenda sobre un crédito que tengo con otra persona. En vez de cobrarlo yo cuando se torna exigible, lo
cobras vos y lo imputas al pago de nuestra obligación. Si el crédito no es de entregar una suma de dinero, y es ponele
de entregar un reloj, después se subasta el reloj y lo producido se imputa al pago o te quedas con el reloj.
Artículo 2229. Ejecución El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con
diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según
el contrato, la cosa deba encontrarse.
ANTICRESIS. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda. Puede recaer sobre inmueble o cosas muebles registrables, cuya posesión se entrega al
acreedor o tercero designado a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. A diferencia de la
hipoteca acá hay tradición y posesión por parte del propio acreedor de la deuda o tercero designado, el acreedor o
tercero van a ejercer la posesión de la cosa registrable que se haya dado en garantía que puede ser un inmueble o
mueble registrable.
Caracteres: convencionalidad, accesoriedad, especialidad, indivisibilidad, publicidad (inscripción en el registro), el
objeto individualizado y la forma si recae sobre inmuebles es necesaria la escritura pública y si son muebles
registrables se instrumenta por la forma establecida en la legislación.
Legitimados: los titulares de los derechos de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo; pero
no incluye conjuntos inmobiliarios.
Plazo: tiempo máximo de la anticresis no puede exceder de 10 años para cosas inmuebles y 5 para cosas muebles
registrables, vencido el plazo puede renovarse. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor la
anticresis se acaba con su titularidad, si su propia superficie vence antes la anticresis va a terminar con esa superficie.

ACCIONES REALES en el CC y C. Disposiciones generales. Las acciones reales son las vías judiciales que el
ordenamiento jurídico brinda a los titulares de derechos reales para que los defiendan de los ataques que puedan sufrir,
a través de un juicio, proceso, el actor goza de amplitud de defensa y prueba, y culmina con una sentencia definitiva
sobre el derecho de poseer. Se trata de acciones declarativas y de condena, la acción reivindicatoria se vincula con la
existencia de los derechos reales y la negatoria con su libertad. Acciones reales son imprescriptibles, el titular tendrá
acciones durante todo el tiempo que dure su titularidad, si alguien adquiere por usucapión el titular pierde su derecho
(titularidad). Acciones reales protegen derechos reales por lo que hay que ser titular de un derecho real para ejercerlas,
son 4 acciones reales: acción reivindicatoria, negatoria, deslinde y confesoria. Estas acciones no prescriben mientras
siga cumpliendo los requisitos de procedencia, ósea mientras siga siendo la titular del derecho real. En estas acciones
importa el título, estas acciones a los titulares de DR, todos los titulares de DR poseen alguna acción que proteja ante
cualquier afectación. Los ataques o lesiones que pueden sufrir los derechos reales y habilitan la procedencia de las
acciones reales son: desapoderamiento o despojo, turbación y el impedimento u obstaculización de su ejercicio para
las servidumbres. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización
sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario
del daño, es decir, reclamar daños y prejuicios. Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el
derecho a ejercer la acción real.
Art 2248. Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene por finalidad
defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el
desapoderamiento. La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de
una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud
del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han
sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
Acción de deslinde. Dos titulares de inmuebles colindantes que desconocen donde pasa la línea divisoria entre los 2
inmuebles, se debe hacer un deslinde para ver qué línea le corresponde a uno y a otro. Ninguno de los titulares sabe a
ciencia cierta por donde pasa la línea divisoria. Tiene por finalidad delimitar los límites confusos de inmuebles
continuos, pegados o unidos. No deben tener una construcción que delimite los inmuebles entre uno y otro, deben ser
de distintos propietarios. Si el juez no tiene prueba para limitar lo hará según su criterio.
Art 2266. Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde
debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa
investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino
reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
Art 2267. Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por
edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo
sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio. La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se
trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
Acción reivindicatoria se vincula con la existencia del derecho real que se ejerce por posesión, lo defiende contra el
desapoderamiento o despojo, en las fotos o en una parte material de la cosa o de una universalidad de hecho. es la
acción por el cual el titular de un derecho real que se ejercer por la posesión o el acreedor hipotecario con hipoteca
constituida sobre la cosa objeto del ataque defienden la existencia de un derecho real, por haber sufrido un despojo o
desapoderamiento respecto de toda la cosa o de una parte material de ella. Solo lo pueden entablar los que tengan un
derecho real que se ejerza por la posesión y contra un despojante, la lesión es el despojo. Esta acción procede ante el
despojo, el desapoderamiento. Su finalidad es recuperar la cosa, el poder de hecho sobre la cosa.
Objeto es la cosa o cosas sobre las que hubiera recaído el despojo, pudiendo la reivindicación referirse a toda la cosa o
una parte material de ella. Lo reinvindicante es todo objeto susceptible de ser poseído como regla, pero no son
reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa
principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución. No son reivindicables los automotores
inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados. Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o
robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los
códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
Legitimados para iniciar la acción: todos con derecho de poseer y el titular del DR de hipoteca; al acreedor hipotecario
no le interesa si el titular no está en el inmueble, lo persigue igual y ejecuta la cosa en manos de quien se encuentre.
Legitimación pasiva: procede contra quien está poseyendo y no tiene derecho a poseer, contra el poseedor actual y se
debe acreditar que al se demanda es el poseedor actual. Aunque se puede dirigir la demanda contra el tenedor que
tiene la cosa a nombre del reinvindicante o que la posee en nombre de un tercero; cuando es a su nombre reconoce la
titularidad del reinvindicante pero no quiere restituir la cosa, todo titular debe tener una acción contra cualquier
posible perjuicio. Cuando demanda al tenedor que posee la cosa a nombre de un tercero, el tenedor demandado por
reivindicación tiene 2 caminos: individualizar a aquel a cuyo nombre posee y quedará liberado de la acción por la que
el actor redirigirá su demanda, o, no individualizarlo y la acción proseguirá contra él. Si el tenedor no identifica al
tercero en cuyo nombre posee puede traer inconvenientes, como que la demanda y la sentencia será contra él pero no
habrá cosa juzgada respecto del tercero porque no participo, el otro problema es que el tercero puede adquirir por
usucapión aunque la acción tiene efectos interruptivos del curso de prescripción.
Prueba. Quien demanda por acción reivindicatoria la restitución de la cosa contra el poseedor debe justificar la
titularidad del derecho respectivo; la carga de la prueba reposa en cabeza del reivindicarte, el reivindicarte deberá
acreditar su derecho y el derecho de quien se lo transmite, y así sucesivamente hasta la adquisición originaria.
Reivindicación de cosas muebles no registrables. Se puede repeler cualquier acción de reivindicación si es poseedor
de buena fe, sea cosa no hurtada ni perdida y a título oneroso, protege al subadquirente. Si la cosa está en poder de
quien está obligado a restituir procederá la acción reivindicatoria siempre, si la cosa está en manos de un tercero la
acción procede si no se da algo de la fórmula como que sea de MF, y el freno estará en la prescripción adquisitiva.
Art 1895. Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena fe del
subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. Respecto de
las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe
aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos
identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
Reivindicación de cosas inmuebles. Rige el principio de que no puede transmitir un derecho mayor del que posee, se
le devolverá el inmueble al titular. Si A le entrego una cosa a B en virtud de un acto que se dictó nulo, B es de BF y le
regalo la cosa a C, acá también procede la acción y también si alguno es de MF. El límite es cuando hay un
subadquirente, tercero al acto de transmisión, de BF y a título oneroso.
Supuestos en que si procederá la acción: contra quien realizo el desapoderamiento, también contra el que tiene la cosa
a su poder en virtud de un acto anulado, procede contra el que está obligado a restituir.
Requisitos del 392 para ser considerado subadquirente de BF y a TO, como defensa contra está acción si se cumplen:
--Sea subadquirente, tercero ajeno al acto nulo, y a título oneroso.
-Tener BF, seguridad de que adquirió de quien tiene el derecho a transmitir, verificar que quien dice ser dueño tiene el
derecho a transmitir la cosa.
-No importa la BF o MF del enajenante.
-Entre los antecedentes no haya un acto nulo, y no sea una causa de nulidad ostensible.
-Entre los antecedentes no debe haber un instrumento o documento falsificado o adulterado, refiere a si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho. EJ: adquirió de quien se presentó con un DNI falso para vender un
inmueble, procede la acción; si alguien se presentó con certificado de matrimonio falso y adquirió inmuebles como
resultado de la sucesión por se cónyuge, este vende y el que compro debe restituir los inmuebles, procede la acción.
Art 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales transmitidos a
terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto
nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de
derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y
título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.
Prueba en materia de inmuebles. Se debe probar su legitimación activa (su derecho), que otro está en posesión de cosa,
y quien es. Se prueba de quien lo adquirió y quien lo adquirió su enajenante, y así sucesivamente, el límite para probar
es la usucapión.
Art 2256. Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes :
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es
puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título; acá la
persona le vendió el inmueble a 2 personas diferentes, se presume propietario el que adquirió primerio el DR por título
y modo, no importa la fecha del título sino quien fue puesto en posesión primero cumpliendo el modo, siempre que
tenga BF desconociendo el título anterior.
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la
posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título
alguno; hay 2 personas que adquiere el inmueble de personas diferentes, se rechaza la demanda de quien tenga el título
pero no el modo y el demandado tenga una posesión anterior al título del actor, acredite una posesión anterior al título.
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a
la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se
reivindica;
Acá el actor tiene un título anterior, se presume que posee desde la fecha del título, el que transmitió el derecho al
actor se presumirá como poseedor y propietario por lo que estuvo habilitado a trasferir la posesión y además le cede
las acciones que tuvo en su titularidad, aunque no hubo tradición pero hubo posibilidad fáctica de tradición.
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos
es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión; pensado más para el interior del país, actor y
demandado tienen derechos emanados de diferentes personas, se presume que es propietario el que tiene la posesión,
ósea el demandado. Pero no hace cosa juzgada, se pueden reunir más pruebas.
Acción negatoria se vincula con la libertad del derecho real, lo defiende contra ataques de grado menor, óseo contra
la turbación y en especial cuando alguien se arroga indebidamente una servidumbre u otro gravamen sobre la cosa.
También procede para reducir sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real efectivamente constituido. La
lesión es la turbación, una lesión menor. Entabla la acción el dueño de la cosa, esta turbación puede ser: turba tu
derecho porque se arroga un derecho real que no existe o ejercerlo de una manera más excesiva a la que corresponde
(servidumbre, sólo puede pasar por ese pasillo y pasea por todo el lugar). La acción negatoria compete contra
cualquiera que dificulte el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble (cuando sea titular de un
usufructo en un inmueble y el dueño quiera entrar a él a toda costa), arrogándose sobre él alguna servidumbre
indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real (posee un
derecho de habitación sobre un cuarto pero lo ejerce sobre más de una). Procede ante actos de turbación, molestias en
el uso y goce, no hay una estricta voluntad de despojar. Defiende la libertad en el ejercicio de DR; debe acreditarse su
legitimación (titularidad del derecho), cuál es el acto lesivo y quien lo lleva adelante, y no hace falta acreditar que el
otro no tiene un DR de servidumbre (acreditar lo que el otro no tiene).
Legitimados: todos los titulares de DR que ejercen la posesión y el acreedor hipotecario que estará legitimado ante la
inacción del titular.
Acción confesoria se vincula con la plenitud del derecho real y protege a los titulares de servidumbres contra actos
que impiden o dificultan su ejercicio. Es la contracara de la negatoria, la ejerce el titular de un derecho real contra
aquel que no le permite ejercer su propio derecho real, contra el titular de dominio que no respeta del derecho que le
corresponde. Procede ante los supuestos en donde hay una afectación de los derechos inherentes a la posesión, refiere
a los límites al dominio, a las servidumbres reales y personales. Procede ante la afectación de límites al dominio, y
cuando se afecte o dificulte el ejercicio de servidumbres.
Legitimados para interponer esta acción: todos los titulares de DR que se ejercen por la posesión y también incluye al
titular de DR de hipoteca porque le interesa mantener el valor del inmueble, como que por ejemplo se presente un
inmueble en una subasta y arruinara la venta si se las molestias que provocan los vecinos. El acreedor hipotecario
estará legitimado cuando haya inacción por parte del titular y haya afectación de los DR inherentes a la posesión, ósea
deja afuera la servidumbre personal. Al acreedor hipotecario en calidad de titular de derecho real se le otorgan las 3
acciones (menos deslinde), si es inmueble es turbado o despojado además del titular de dominio el acreedor
hipotecario también puede hacerlo por sus derechos propios, por un propio derecho real que también puede ser
perjudicado.
Los derechos que se ejercen por la posesión en caso de desapoderamiento reivindicatoria; en caso de turbación o
ataque de menor entidad, negatoria; servidumbre: impedimento o turbación de su ejercicio, confesoria.
Prueba. Quien acciona deberá probar el ataque sufrido, en la confesoria, al acto le basta demostrar que es titular del
fundo dominante y su derecho se ser servidumbre activa, primero debe acreditarse el DR que se ejerce por posesión en
este marco y debe acreditar el perjuicio invocado, y quien lo lleva adelante, debe acreditar la afectación en el derecho.
Daños. En las acciones reales la sentencia puede contener condenaciones al pago de los daños que hubiera sufrido el
actor, el código confiere al actor la opción de demandar el restablecimiento del derecho real u obtener una
indemnización sustitutiva del daño. Si opta por la indemnización pierde el derecho de ejercer la acción real.
Debe entablar la acción el titular del derecho pero puede haberlo cedido, si adquirió la cosa pero aún no se la
entregaron por lo que aún no puede defender su derecho sin aún no se lo entregaron pues es requisito la entrega. Se
resolvió este problema en un fallo plenario (unificación de doctrinas), dice que el que tiene el título suficiente puede
aun antes de la tradición ejercer la acción reivindicatoria al tercero poseedor de ella. Se ejercen estas acciones contra
ese poseedor o tenedor que usurpó la cosa. La nulidad del acto hace que se vuelva al estado anterior a ese acto, si
alguien desapodero y la transmite a un tercero será un subadquirente. En el caso de inmuebles o muebles registrables y
transmisión es nulo se va la acción contra el tercero que será a quien le transmitió el subadquirente si tiene la cosa, se
le reclama directamente, excepto si es de buena fe y a título oneroso no procede la acción reivindicatoria. Los
subadquirente no pueden ampararse en su buena fe y a título oneroso si el acto se realizó sin intervención del titular
del derecho real (transmisión non a domino, no la transmitió el verdadero titular).