Elementos de Derechos Reales

Definiciones de derechos reales, doctrinas y del CCCN, el nuevo artículo 1882

Derecho real según Dra. Mariani de Vidal: es un derecho absoluto, cuyas normas de orden
público establecen entre una persona y una cosa una relación inmediata, que previa publicidad
obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo.

- Es absoluto porque es oponible erga omnes. Erga omnes: del latín, significa respecto
de todos. Se aplica a todos los sujetos, en contraposición con las normas inter partes
(entre las partes) que solo aplican a aquellas personas que concurrieron a su
celebración.
- De contenido patrimonial: cuentan con un valor para su titular
- Relación inmediata y directa: no se precisa un intermediario para que el titular esté en
contacto con la cosa
- Para el caso de violación, hay una acción real.
- Otorga a sus titulares las ventas del ius persequendi y del ius praeferendi.

Teorías que definen el derecho real

Teoría clásica

Vélez Sarsfield: Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una relación
directa e inmediata. Derecho personal, aquel que solo crea una relación entre la persona
a la cual el derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una
cosa o de un hecho cualquiera. 2 elementos vs 3 elementos.

Pothier: los derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la
cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la prestación.

Teorías monistas

Consideran a los derechos reales y personales una misma categoría, dividiéndose entre:

- Personalistas u obligacionistas (planiol): todos los derechos son obligacionales.

Siguiendo a Kant, las relaciones jurídicas son siempre entre personas ya que el derecho
tiene sentido en tanto haya más de una persona en juego. Sujeto pasivo comunidad
(elemento externo).
- Realistas (Rigaud): derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos reales. El
el derecho real el objeto es una cosa determinada, en los personales el objeto es el
patrimonio entero del deudor.

Teorías de la institución (Hariou, 1925)

Distingue tres categorías de actividad jurídica: la que lleva a cabo el Estado a través de la ley, la
que despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que da en llamar
fenómenos institucionales.

Definición o conceptualización legislativa: el CCCN. Artículo 1882.

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código.
 - Poder jurídico: poder = capacidad, facultad o habilidad para llevar a cabo determinada
acción. Jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder la ley.
- Estructura legal: contemplados y reglados por la ley.

Enumeración de los derechos reales

CCCN artículos 2503 y 2614 + Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) y 25.509 (Forestación)

- El dominio
- El condominio
- La propiedad horizontal
- Los conjuntos inmobiliarios
- El tiempo compartido
- El cementerio privado
- La superficie
- El usufructo
- El uso
- La habitación
- La servidumbre
- La hipoteca
- La anticresis
- La prenda

Derechos reales no enumerados, por lo tanto, prohibidos

- Enfiteusis: derecho real por el cual el propietario de un inmueble enajena el dominio

útil del mismo en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensión o canon
anual, mensual, fijo, variable, entre otros.
- Vinculación: acción de sujetar a un grupo de bienes a un orden sucesorio
determinado.
o Mayorazgo
o Capellanía
- Censos y rentas: La renta es el contrato por el cual una de las partes se obliga a pagar a
la otra un importe periódico; en el caso de que se afecte un inmueble determinado a la
garantía de esta carga, los obligados serán los sucesivos propietarios del mismo y esa
renta se denominará censo. Podían optar distintas formas:
o Reservativo
o Consignativo
o Enfitéutico

Derecho de persecución y derecho de preferencia

IUS PERSEQUENDI: facultad que tienen los titulares de derechos reales de perseguir la cosa en
manos de quien la detente (un tercero), con el fin de ejercer su derecho. También es llamada
facultad repersecutoria.

IUS PRAEFERENDI: facultad que hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o
personal. Significa que un derecho real correctamente constituido y publicitado tiene
preferencia sobre cualquier otro derecho que se constituya con posterioridad sobre la misma
cosa. Primero en el tiempo, mejor en el derecho. (ART 1886 CCCN)
Derechos reales y derechos personales

Los derechos reales y los derechos personales pueden diferenciarse teniendo en cuenta los
siguientes elementos:

1. Diferencia entre derecho real y derecho personal

Derecho real > ejercicio de un poder sobre la cosa > titular del derecho – objeto – ejercicio de
un poder sobre la cosa

En el derecho real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular del derecho) y objeto
(la cosa), mientras que los elementos del derecho personal o creditorio son tres: sujeto activo
(acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación).

Objeto: el objeto de los derechos reales es una cosa individualizada y de existencia actual. En
cambio, el de los derechos personales es el hecho del deudor; de modo tal que no se exige la
existencia actual de la cosa a la cual ese hecho deba aplicarse, así como tampoco es necesario
que esa cosa esté individualmente determinada.

Exclusividad: resulta imposible que lo que me pertenece en el todo pertenezca al mismo

tiempo a otro, pero nada impide que la misma cosa que me es debida sea también debida a
otro.

Derecho de preferencia y persecución: del que gozan los derechos reales y no los personales.

Tradición: el mero consentimiento no basta para adquirir ni transmitir ningún derecho real, lo
contrario para los derechos personales.

Oponibilidad: los derechos reales son oponibles erga omnes, es decir que son absolutos, los
derechos personales son oponibles, en principio, solo al deudor.

Prescripción: los derechos reales pueden adquirirse por la posesión continuada, calificada o no
por el justo título y la buena fe, durante el término requerido por la ley. Los derechos
personales no se adquieren por prescripción, solo rige, respecto de ellos, la prescripción
extintiva.

Abandono: posibilidad que permite al titular del derecho real exonerarse de las cargas que
gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o
abandono.

Posesión: los derechos reales se ejercen normalmente por medio de la posesión, que consiste
en el ejercicio de los poderes inherentes a dicho derecho.

Defensas legales: los derechos reales se protegen a través de las acciones reales, los
creditorios por medio de acciones personales que se dirigen solo contra el deudor.

Transmisibilidad: la evolución jurídica permitió la cesión de los créditos y aún la de las deudas,
al paso que el dominio, especialmente el inmobiliario, exige formalidades cada vez más
complejas.

Creación: el número y la reglamentación de los DR están en principio estrictamente sujetos a la

ley – art 1884 del CCCN.

Diferencias entre los derechos reales y los personales

Lectura 3

Forma de constitución de los derechos reales

Incidencia del orden público

La vigencia de los derechos reales se encuentra restringida en función del interés público, cuya
preponderancia ha hecho que el legislador se preocupara sensiblemente por su número,
contenido y regulación, dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de los
particulares.

El estatuto regulador de los derechos reales tiene una íntima vinculación con la organización
social del país, resultando innegable su trascendencia política y económica.

El orden público no impera en los derechos reales en forma exclusiva, sino de manera
preponderante.

La incidencia del orden público en el régimen de los derechos reales ocasiona que a las
partes les esté vedado crear otros derechos reales que los establecidos, así como también les
está vedado modificarlos.
Regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, su “creación” y constitución
legal.

Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,

adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo
por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación
de su estructura.

Existe la expresa prohibición de constitución judicial de los derechos reales. EL juez no puede
constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario (art
1896 CCCN).

Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales

El principio del numerus clausus o número cerrado se materializa con relación a los derechos
reales en el artículo 1884 del CCCN, y consiste en que la ley establece en forma taxativa y en
número limitado los derechos reales a los que los particulares pueden dar nacimiento. Como
tal expresa Mariani De Vidal: “el principio del numerus clausus crea una gran valla a la
autonomía de la voluntad, que, en cambio, juega con amplitud – es claro que no absoluta- en
materia de derechos creditorios”.

¿Qué sucede si, pese a lo dicho, se constituye un derecho real no enumerado, es decir, que no
consta ni en el código Civil y Comercial ni en ninguna otra ley?

La solución viene dada por la segunda parte del artículo 1884 del CCCN: “Es nula la
configuración de un derecho real no previsto por la ley, o la modificación de su estructura”.

Como todo derecho implica un beneficio para su titular, cada derecho real queda tipificado
mediante la determinación cualitativa y cuantitativa de esa utilidad.

Clasificación de los derechos reales

El CCCN clasifica los derechos reales de una manera bastante clara y precisa en los siguientes
artículos:

Articulo 1888. Derechos reales sobre cosa o propia ajena. Carga o gravamen real. Son derechos
reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta
a favor del titular del bien gravado.

Los derechos reales sobre la cosa ajena (o gravámenes reales) serían entonces: el usufructo,
el uso, la habitación, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Artículo 1889. Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la
anticresis y la prenda.
Los conceptos de principalidad y accesoriedad dependen del rol del derecho real, así tenemos
que los derechos accesorios dependen de un crédito al cual acceden, feneciendo en caso de
que se extinga el derecho principal (por ejemplo: se paga una deuda garantizada con una
hipoteca y se extingue el derecho real de hipoteca sobre ese inmueble).

Artículo 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables,
cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los
fines de su inscripción.

Los derechos reales registrables son, por ejemplo, todos los derechos reales que recaen sobre
inmuebles. Deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, aunque también pueden ser
registrables y recaer sobre cosas muebles: el dominio y derechos reales sobre un automóvil o
sobre caballos pura sangre de carrera. Los demás derechos reales son no registrables.

Otras clasificaciones de importancia son:

Según su contenido:

 Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio, superficie.

 Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la sustancia): condominio,
propiedad horizontal, tiempo compartido, cementerio privado, conjuntos
inmobiliarios, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas.
 Recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pública subasta para cobrar el crédito
garantizado): hipoteca, anticresis, prenda.

Según las facultades de su titular:

 Facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius fruendi (frutos) e
ius abutendi (disposición).
 Facultades mermadas: resto de los derechos reales.

Según su duración:

Perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no ejercicio, se incluyen el dominio,

condominio, propiedad horizontal, tiempo compartido, cementerio privado, conjuntos
inmobiliarios, servidumbres reales.

Temporales: el usufructo, uso, habitación y las servidumbres personales tienen como límite la
vida del beneficiario; la hipoteca, prenda y anticresis tienen como límite la duración del
derecho creditorio al cual acceden. El tiempo compartido, si se vence el término en el
instrumento o contrato de afectación, puede convertirse en un derecho real temporal.

El título: material y formal. La forma de constitución propiamente dicha

El hecho o acto jurídico que es causa fuente del derecho personal basta, en principio, para
dejarlo establecido. En el derecho real, además del título (vocablo utilizado en el sentido de
causa fuente), se requiere el modo.

Este modo puede ser constitutivo (tradición, inscripción de automotores) o declarativo, o sea
exigido solamente a los fines de oponibilidad, es calidad del derecho o defensa que su titular
puede hacer valer contra terceros (registro inmobiliario).
La palabra título está empleada en el sentido de origen o fundamento del derecho y se
vincula con la causa fuente o causa eficiente del mismo.

Toda mutación o desplazamiento patrimonial supone la existencia de una causa eficiente

idónea que la determine, llamado hecho o acto jurídico, o sea un hecho o acto al cual el
ordenamiento jurídico le atribuya relevancia para provocar dicha mutación. El contrato, la
disposición de última voluntad y aun la voluntad unilateral pueden adquirir esta relevancia
según lo establezca el ordenamiento positivo.

En lo específicamente atinente a la adquisición derivada de derechos reales entre vivos (tema

que abordaremos más acabadamente en puntos siguientes, cuando nos refiramos a la
adquisición originaria y derivada de derechos reales), la tradición debe ir acompañada por el
“título suficiente”.

Título suficiente: es el acto jurídico munido de las condiciones de fondo (capacidad en el

transmitente y en el adquiriente y titularidad del derecho que transmite en el transmitente) y
de forma que en cada caso resulte exigible y dotado por la ley de aptitud para transferir
derechos reales.

El título, por si solo, es usualmente insuficiente para determinar y producir la mutación real.
Resulta necesario el modo.

Los derechos reales se adquieren por título y modo.

Título: alude a la causa fuente de la adquisición del derecho. Responde a la pregunta ¿cómo
vino a ser titular del derecho?

Puede consistir en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de nadie), o un acto
jurídico (compraventa, constitución de hipoteca, legado, etc.)

El título material es el negocio contenido dentro del acto jurídico (compraventa, donación).

El titulo formal es el acto jurídico (escritura, instrumento privado). Uno es el contenido y el

otro es el continente.

El modo

El modo es el segundo elemento en la constitución del derecho real. Puede ser posesorio o
inscriptorio. Luego de celebrado el acto jurídico, o en el momento en el que tiene lugar el
hecho jurídico que da causa o título al derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada
materialmente por el sujeto (modo posesorio), o bien el derecho debe ser inscripto (modo
inscriptorio).

El derecho real necesitará de uno u otro modo, según el objeto sobre el cual recaiga. En el
caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Previo a la inscripción no se adquiere el
dominio; lo mismo sucede con los caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la
propiedad inmueble es declarativo y por ello la inscripción solo otorga oponibilidad; no
ayuda a la constitución del derecho ni sanea los títulos.

El modo de adquisición de los inmuebles es la posesión, que se toma a través de la tradición

(que es la entrega de las cosas).

La adquisición originaria y derivada

Modo originario: el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de otra
persona; no hay un antecesor conocido, de manera que el derecho nace para el titular libre de
todas las cargas o las limitaciones que pudieran haberlo afectado en algún momento.

Son modos originarios:

- La apropiación
- La especificación o transformación
- La accesión
- La percepción de frutos

Modo derivado: la adquisición se apoya en el derecho de otra persona. Encontramos un titular

anterior que pierde el derecho y un titular actual que, con motivo de la transmisión, lo recibe
con todas las cargas, limitaciones y restricciones que lo afectaban. El derecho proviene de un
antecesor que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que
recaían en cabeza de él.

Son modos derivados: la tradición y la adquisición por causa de muerte.

Titulo y modo en el CCCN como elementos concurrentes en la adquisición derivada

El CCCN posee un importante articulado que hace referencia al título suficiente y a los modos
de adquirir los derechos reales, y los menciona como condición concurrente.

Publicidad suficiente: la inscripción registral y la posesión son los medios de publicidad

suficiente y sirven para oponer un derecho real ante terceros.

Art. 1893. Inoponibilidad: la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real.

Lectura 4

Modos de adquisición de los derechos reales: originaria y derivada

El derecho real por excelencia es el derecho real de dominio, es el más extenso y posee en sí
cualidades definitorias de un derecho real.

Derecho real de dominio. Art 1941 CCCN

Dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los limites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

Modos de adquisición del dominio:

- Por la apropiación
- Por la especificación
- Por la accesión
- Por la tradición
 - Por la percepción de los frutos
- Por la sucesión en los derechos del propietario
- Por la prescripción

También puede ser por:

- La ley: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al descubridor de un

tesoro.
- La expropiación: por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a través de
una ley y previa indemnización.

Modos originarios

Apropiación: existe cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma.

Art. 1947. Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se
adquiere por apropiación. Son susceptibles:

- Las cosas abandonadas

- Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca
- El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos

No son susceptibles de apropiación:

- Las cosas perdidas

- Los animales domésticos
- Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de este, si no empleó
artificios para atraerlos.
- Los tesoros.

Dicha aprehensión solo servirá para adquirir el dominio (o propiedad) cuando el adquiriente
tenga capacidad para adquirir y la cosa sea susceptible de apropiación.

Las cosas perdidas, ¿son iguales a las cosas abandonadas? No. Son diferentes. Los bienes se
reputan cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde usualmente se conservan
(elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de su propietario
(elemento subjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. La diferencia entre uno y
otro radica en la voluntad de su dueño.

Especificación o transformación

La especificación era un modo, en el derecho romano, de adquirir el dominio por el derecho de

gentes. Consistía en crear una especie nueva a partir de una materia prima: obviamente si la
materia prima era propia, el especificador será el dueño de la nueva especie, pero el problema
ocurría cuando la materia prima era ajena. Si la materia prima puede recuperar su forma
anterior, la propiedad volvía al dueño de la materia prima, pero de lo contrario, el propietario
sería el especificador. Si la materia prima era en parte ajena y en parte propia del especificador,
este siempre adquiría la propiedad de la nueva especie.

Transformación: hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con
una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, solo debe el
valor de la primera.

Si se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño si
no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su
trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el

dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador
su trabajo, pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.

Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el

dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo, o
abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

Accesión

Es un modo de adquirir el dominio que se realiza por efecto de la conjunción de dos cosas: una
principal y otra accesoria, cuando la cosa accesoria sea absorbida por la cosa principal, de tal
modo que se convierte en parte o elemento constitutivo de ella.

Tiene lugar cuando se unen dos cosas, siendo la condición de propietario de la cosa principal
indispensable para adquirir la propiedad por accesión.

ARTÍCULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden
entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin
gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al
tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales.

Accesión de cosas inmuebles:

- Aluvión: acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas

furientes o cirrentes que se produce por sedimentación pertenece al dueño del
inmueble. No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. El
acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en
proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
- Cauce del río.
- Avulsión: El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le
pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se desplaza parte
de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho a exigir su remoción, más
pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción. Cuando la avulsión es
de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.
- Construcción, siembra y plantación: Si el dueño de un inmueble construye, siembra o
planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también
debe los daños. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los
materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor
 adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que
reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere
abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño. Si la
construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales
ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no
tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al
tercero.
- Invasión e inmueble colindante: Quien construye en su inmueble, pero de buena fe
invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si
este no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte
invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba
significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la
disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser
obligado a demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo
invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, este puede pedir la
demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez
puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural o
artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar este fenómeno de la
propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del árbol), que nos pertenecen como un
efecto del dominio de la cosa principal.

Adjunción, mezcla y confusión: este modo de adquisición plantea el supuesto de que dos
cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueños (si
hubiere consenso, daría origen a un condominio sobre el nuevo producido).

Adjunción: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipajes que se
adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente, ambas cosas podrán separarse sin
mayor dificultad.

Mezcla: hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente no podrán separarse, por
ejemplo: “A” tiene una tonelada de piedra caliza y se mezcla con una tonelada de piedras del
mismo mineral, pertenecientes a “B”.

Confusión: ídem al anterior, solo que la fusión se lleva a cabo entre cosas líquidas; por ejemplo,
mil litros de gasoil de “A” se confunden con cien litros de gasoil pertenecientes a “B”.

Modos derivados

La tradición posesoria y, por ende, traslativa de dominio

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realización de actores materiales de, por lo menos, una de las partes, que
otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la
mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla.

La tradición es un modo derivado y suficiente de adquirir la tenencia, la posesión y los

derechos reales excepto las servidumbres, que se adquieren con el primer uso, y la hipoteca;
que desarrollaremos en los próximos módulos.

En nuestro sistema, la tradición tiene dos funciones:

- Constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio jurídico que fuere (título) y
efectuada la tradición (modo), el derecho real queda constituido.
- Dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).

En resumen:

- Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que actúe por sí o por
apoderado).
- Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto, contar con
representación). Al ser un acto jurídico bilateral, se exige la edad de 18 años y ausencia
de incapacidades e inhabilidades.
- El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradición debe tener
título suficiente.

Título suficiente: es el acto jurídico debidamente revestido de las formas y los requisitos de
fondo que exige la normativa y, además, el apto o idóneo para transmitir el derecho de que se
trata.

La escritura pública es el título suficiente para adquirir (modificar o extinguir) derechos reales
sobre inmuebles. Deben ser otorgados por escritura pública:

- Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de

derechos reales sobre inmuebles.

Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente
de ejecución judicial o administrativa.

- Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles.
- Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública
- Los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser
otorgados en escritura pública.

Justo título: es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por
la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o
no está legitimado al efecto. Esto quiere decir que, de los elementos de la relación jurídica
sujeto-objeto-causa, hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona
que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como en el caso de un menor), o que le falte
legitimidad (por no ser titular del derecho sino un poseedor). Este es el título que sirve de base
a la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión.
Titulo putativo: Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad. El poseedor que por error excusable está
convencido de que su título es título suficiente, pero en realidad no lo es porque:

- No existe título. Tal el caso del heredero aparente que ignora que el testamento por el
cual hubo la cosa fue revocado por un testamento posterior.
- El título, si bien existe, aplica a un objeto diferente a la cosa poseída. Ocurre mucho en
los loteos, que se toma posesión de un lote que no es el propio sino del vecino por
estar mal ubicados los mojones. Este título no sirve para la prescripción adquisitiva
breve (art. 1898 CCCN20).

Boleto de compraventa: es aquel por el cual se busca transmitir el dominio sobre un inmueble,
pero no reviste la forma de instrumento público exigida por el art. 1017 CCCN y por ello vale
como promesa de celebrar escritura traslativa de dominio.

ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe

tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido
si:

a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de

quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;

c. el boleto tiene fecha cierta;

d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de

compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el
veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio21.

Prescripción: no hay consenso en la doctrina. Medio de adquirir un derecho o liberarse de una

obligación por el transcurso del tiempo. Tanto los derechos reales como los personales se
adquieren y pierden por prescripción.

- Prescripción adquisitiva: derecho que le permite al poseedor de un inmueble

consolidar una situación de hecho, que es la posesión continua durante el tiempo
fijado por la ley, adquiriendo la propiedad de ese inmueble.
- Prescripción liberatoria: se utiliza para repeler una acción por vía de excepción, por el
solo hecho de que el actor no ha usado esa acción durante cierto lapso, o de ejercer el
derecho que a ella se refiere.

Modulo 2

Derechos reales
Dominio

La definición legal de dominio estaba plasmada en el artículo 2506 del CC: el dominio es el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una
persona.

Garantías de la propiedad: fuentes legales

Los derechos son potestades jurídicas reconocidas en cabeza de los habitantes de un Estado;
las garantías son limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe respetar la
titularidad y ejercicio de estas potestades. Los habitantes de la nación tienen el derecho de
usar y gozar y disponer de su propiedad. La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la
Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en la ley. Esto está
garantizado en la Constitución nacional, evitando que se puedan ejercer injustamente actos de
desapoderamientos que turben el ejercicio de un derecho reconocido.

Protección frente a particulares y frente al Estado (sist de garantías estructurados por la CN)

- Protección respecto de los particulares:

o Faz civil: mediante acciones posesorias y reales

o Faz penal: mediante los delitos contra la propiedad del CP

- Protección respecto del poder público:

o Estado como persona de derecho privado: está sujeto a la misma regulación

civil, comercial, agraria, etc., que los particulares.

o Estado como persona de derecho público: debe hacerlo de forma legítima y no

arbitraria. La expropiación por causa de utilidad publica debe ser calificada por
ley y previamente indemnizada, la confiscación de bienes queda borrada para
siempre del código penal argentino.

Expropiación

Es una institución de derecho público, reglada por las normas administrativas. Es el mecanismo
por el cual el Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad
pública, procura una indemnización al particular afectado y posteriormente lo desapodera del
bien. Debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier tipo de bien
que sea capaz de satisfacer el interés general.

La indemnización previa debe comprender el valor del bien y los daños y perjuicios derivados
de la desposesión, pero no incluye el lucro cesante.

Se llama expropiación irregular o indirecta aquella en la cual el particular compele al Estado a

iniciar el proceso de expropiación:

- Cuando existe ley que calificó al bien como de utilidad publica y el estado procede a
tomarlo sin previa indemnización

- Cuando se ha hecho inconveniente el uso y goce normal, con motivo de la ley que
califica a ciertos bienes como de utilidad publica
 - Cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restricción o limitación indebida,
lesionando el derecho de propiedad.

Clasificación jurista clásica de los derechos

- Patrimoniales: reales o personales.

- Extrapatrimoniales: en persona propia (ej.: derecho a la vida) o ajena (patria

potestad).

- Mixtos: tienen una faz patrimonial y otra extrapatrimonial. Derechos intelectuales: su

faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotación económica, conceder
licencias, etc.; mientras que la faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la
facultad vitalicia que tiene el creador, y luego sus sucesores, de tutelar al incolumidad y
fidelidad de la obra. Hay dos grandes grupos:

o Derechos de autor

o Derechos industriales

Dominio: caracteres generales

El dominio es el derecho de señoría más amplio que puede tenerse sobre una cosa y confiere
todas las facultades existentes sobre el objeto: ius utendi; ius fruendi y ius abutendi (derecho
de usar, de disfrutar y de dispones).

Según el CCCN, el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites provistos por la ley.
El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. No debe confundirse
absoluto con ilimitado, ya que su ejercicio siempre será dentro de los límites previstos por la
ley.

Caracteres del dominio

- Perpetuo: no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del tiempo

- Absoluto: reconoce el mayor numero de facultades posibles sobre una cosa.

- Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la misma
cosa.

Clases de dominio

Dominio perfecto o pleno: es cuando es perpetuo y la cosa no se encuentra gravada con ningún
derecho real.

Dominio imperfecto: si está sometido a una condición o plazo resolutorios o si la cosa está
gravada con cargas reales. Puede ser, según el CCCN, revocable fiduciario o desmembrado. Los
dominios revocable y fiduciario afectan el carácter de perpetuo del dominio; el desmembrado
afecta el carácter de absoluto, pero ninguna de esas tres especies de dominio imperfecto
afecta el carácter de exclusivo.

- Dominio revocable: es aquel que se tiene sujeto a una condición o plazos resolutorios,
nunca suspensivo, puesto que, en tal caso, el dominio no habría nacido. Sucede
cuando el dominio es susceptible de quedar sin efecto por distintas causas. La cosa no
 pasa a un tercero, si no que vuelve a manos del transmitente. La innovación del CCCN,
en el artículo 1965, consiste en otorgarle un plazo de diez años al dominio revocable
desde la fecha del título constitutivo.

- Dominio fiduciario: el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por

contrato o testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extensión del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley.

Este dominio existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha recibido un bien,
singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente del fideicomiso, con el fin
de que, al término de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición
(resolutoria), lo transmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario.

En el fideicomiso intervienen los siguientes sujetos:

Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa (constituyente del fideicomiso).

Fiduciario: quien recibe los bienes y está obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y luego
transferirlos, al cumplimiento del plazo o condición, a la persona que el fiduciante hubiere
designado (propietario fiduciario que también puede llegar a ser fideicomisario).

Beneficiario: es quien adquiere el beneficio (por ejemplo, rentas sobre alquiler de los bienes);
puede llegar a ser fideicomisario.

Fideicomisario: es la persona a quien la propiedad debe transferirse cuando el fideicomiso

llegue a su fin, por cumplimiento del plazo u objeto. Puede ser la misma persona que es
fiduciante o beneficiario.

Objeto. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio,
incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.18

Las facultades del fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo ni habitación y,
de constituir hipoteca, este sigue la suerte del dominio.

Las aplicaciones de esta institución son múltiples y es muy común ver emprendimientos de
este tipo en los mercados financiero e inmobiliario. Le son aplicables al dominio fiduciario
todas las normas referidas a los derechos reales y en especial al dominio.19

El contrato de fideicomiso está normado en el artículo 1666 del CCCN.

- Dominio desmembrado: es aquel que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se
han constituido derechos reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitación,
superficie o servidumbres. Si lo que se ha constituido es un usufructo, transfiriéndose
el uso y goce de la cosa, se dice que la propiedad ha quedado desnuda o nuda. A tal
fin, al titular del dominio se le llama nudo propietario.

Límites al dominio

Podemos distinguir las limitaciones impuestas al dominio privado, de la siguiente manera:

- Límites impuestos solo en el interés público: las mayorías regladas por el derecho
administrativo y basadas en deberes o responsabilidades del individuo como miembro
de una comunidad. Ejemplos: normas que regulan la higiene y salubridad, los códigos
de urbanismo, de circulación de automotores, etc.
 - Limites impuestos en interés de los particulares: los límites a la disponibilidad jurídica,
sabemos que la circulación de la riqueza es de orden público y, por ello, no puede
extraerse un bien del tráfico indefinidamente.

o Cláusulas de inenajenabilidad:

 Titulo oneroso: nula la clausula de no transmitir a persona alguna el

dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros
derechos reales.

 Titulo gratuito: todas las clausulas son válidas si su plazo no excede de

diez años.

Artículo 1973. Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorización administrativa para aquellas. Según las circunstancias del caso, los jueces
pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los
daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto
debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias
de la producción.

Para que ello ocurra, la actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias que
excedan la normal tolerancia, es decir, que tengan cierta entidad. La enumeración de los
factores productores de la molestia es meramente enunciativa y la existencia de una
autorización administrativa para funcionar no es óbice para solicitar el cese de las molestias. La
reforma del CCCN autoriza a los jueces a disponer siempre la indemnización de daños, que en
el CC era optativa.

Extinción del dominio

Se reconocen tres modos de extinción que sirven para todos los derechos patrimoniales, y los
especiales de los derechos reales. Estos se extinguen por tres causas:

- Destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción

- Abandono

- Consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena

Con la intención de completar e ilustrar las causales del artículo mencionado, veamos algunos
detalles de extinción, siguiendo la misma línea del anterior CC:

- Por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a él, o cuando la
cosa es puesta fuera del comercio.

- La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su

antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.

- Cuando la ley atribuye a una persona, a título de transformación, accesión, o

prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.

- Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa,
puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no
puede abandonarla por una parte indivisa.
 - Por enajenación de la cosa y también por la transmisión judicial del dominio,
cualquiera que sea su causa, ejecución de sentencia, expropiación por necesidad o
utilidad pública.

- Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no
hubiese sido transmitida sino en virtud de un título vicioso.

Condominio

Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y
que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Elementos del condominio:

- Pluralidad de sujetos:

- Unidad de objeto: el derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas
muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los
efectos del condominio como un solo objeto.

- Existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa: el derecho de cada condómino lo

es "por una parte indivisa", es decir, que le corresponde por la mitad, un tercio, un
quinto, etcétera, sin que pueda decirse, volvemos a repetirlo, que él se asienta sobre
parte alguna materialmente determinada del objeto. (es abstracto, no concreto en
cuanto a lo material ejemplo ascensor/departamento).

Encontramos los mismos caracteres que en el dominio: absoluto, exclusivo y perpetuo. Es un

derecho sobre la cosa total o parcialmente propia, principal y que se ejerce por la posesión.

Existen dos clases de condominio:

- Sin indivisión forzosa: es la regla. Es aquel en el que cualquiera de los condóminos, en

cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede
poner fin a la copropiedad solicitando la participación de la cosa común. Este es el
condominio normal u ordinario.

- Con indivisión forzosa: puede ser temporal o permanente.

Facultades de los condóminos

- Respecto de la parte indivisa: las facultades son amplísimas, realizando los actos de
administración y disposición que sean compatibles con la naturaleza de su parte
alícuota, sin consentimiento de los otros condóminos.

- Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio: la regla es la imposibilidad de

obrar tanto material como jurídicamente. Rige el principio ius prohibendi, cada
condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin
alterar su destino.

El condómino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo con su destino y sin causarle deterioros.
Dice el artículo 1988 del CCCN: “El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor
o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes, sino a partir
de la oposición fehaciente y solo en beneficio del oponente”.
El artículo 1990 del CCCN también prohíbe al condómino efectuar actos jurídicos que
impliquen el ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el consentimiento de los
copropietarios.32 Esto excluye enajenación de la cosa entera o de partes materiales concretas,
constitución de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material
concreta de esta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa (porque puede ser
alegada por el resto de los condominios, pero no por el constituyente), pero cobrarían eficacia
si la cosa llegase a ser adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la partición.

Obligaciones de los condóminos

- Gastos de conservación y reparación de la cosa

- Obligaciones por deudas contraídas para la comunidad

Administración

Lo más común es que la cosa sea administrada por alguno de los condóminos. Siendo
imposible por la calidad de la cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o
goce de la cosa o la posesión común, resolverán todos si debe ser puesta en administración o
arrendada.

Para tomar decisiones es suficiente la citación a todos los copropietarios y la mayoría necesaria
para tomar la decisión es la absoluta (o sea la mitad más uno), computándose los votos por
valor y no por cabeza, de manera tal que, si una de las partes reuniese más del cincuenta por
ciento del total, será quien decide. Habiendo empate, se decide por la suerte.

Al tomar esta decisión, la asamblea también debe decidir quién administrará la cosa, que
puede ser uno de los condóminos o un tercero. El condómino que ejerciere la administración
será reputado mandatario de los otros.

Condominio con indivisión forzosa

La indivisión forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de última voluntad.

Se configura cuando la facultad de pedir la división en cualquier tiempo se encuentra coartada,
ya sea por una causa derivada de la ley (indivisión forzosa permanente) o porque lo prohíbe
una estipulación temporal pactada por los condóminos o que les ha sido impuesta por el
testador (indivisión forzosa temporal).

- De origen legal (o permanente): recae sobre cosas afectadas como accesorios

indispensables al uso común de dos o más heredades pertenecientes a distintos
propietarios.

- De origen contractual (temporaria): los condóminos no pueden renunciar

indefinidamente a la facultad de particionar, el CCCN determina que la convención por
la que los condóminos convengan suspender la partición no puede exceder el plazo de
diez años.

- De origen testamentario (temporaria): el testador puede imponer la indivisión de los

bienes hereditarios por hasta diez años.

Conclusión del condominio

El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que nos remitimos,
existiendo una causal propia que es la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión,
todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es
imprescriptible.

Efecto de la partición: la acción de partición debe interponerse en el lugar donde se

encuentren los bienes. La división entre los copropietarios es solo declarativa y no traslativa de
la propiedad, en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como si hubiese sido,
desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le correspondió en su lote. El
mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio
de uno de los comuneros, por cualquier acto a título oneroso.

Formas de llevar a cabo la partición

- Privada: Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la

partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La partición puede ser total o parcial.

- En especie: Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los

copartícipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe proceder a la venta de
los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse
parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes.

- Judicial: La partición debe ser judicial: a) si hay condóminos incapaces, con capacidad
restringida o ausentes; b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a
que la partición se haga privadamente; c) si los condóminos son plenamente capaces y
no acuerdan en hacer la partición privadamente

Propiedad Horizontal

Propiedad horizontal: derecho real del propietario de unidades, pisos o departamentos, que
confiere el uso y goce exclusivo sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso conjunto
sobre las partes comunes.

CCCN: la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece
este Título y el respecto reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble,
así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo
no escindible.

Estamos en presencia de un derecho real autónomo que recae sobre una unidad funcional que
implica partición de un edificio y porcentaje de cosas comunes. Es distinto al dominio y al
condominio y recae sobre la cosa total o parcialmente propia.

La ley 13.512 de Propiedad Horizontal (1948) permitió la titularidad de un derecho real

independiente sobre cada unidad. En la actualidad, con la reforma del Código Civil, el espíritu
de la ley 13.512 ha quedado incorporado al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

Elementos

El objeto de este derecho es un inmueble edificado en el que existe un derecho de dominio

sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y un derecho común sobre las partes
indivisas, calculado en un porcentual sobre el total de las partes comunes y que se el establece
al único efecto de hacer posible el primero y es inseparable de aquel.
Partes privativas (UNIDAD FUNCIONAL). Son siempre de uso exclusivo de sus propietarios.
Requisitos:

- Independencia funcional: cada unidad debe ser autónoma y se basta a sí misma para la
función que cumple.

- Salida a la vía pública: ya sea en forma directa o por un pasaje común, como pasillo o
escaleras.

Partes y cosas comunes.

Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común
de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran
comunes. Sobre estas cosas y partes comunes ningún propietario puede alegar derecho
exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Distinguimos:

- Cosas y partes necesariamente comunes: indispensables para mantener la seguridad

del inmueble

- Cosas y partes comunes del edificio, no indispensables.

El reglamento de copropiedad y administración debe determinar las partes del edificio que
serán de propiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa en relación al
valor del conjunto.

Las partes comunes pueden ser de uso común de todos los propietarios de las unidades, o de
uso exclusivo de uno o más propietarios (es el caso de las terrazas reservadas).

Sujeción al régimen

¿En qué momento nace el nuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?

Un inmueble se afecta al régimen de horizontalidad, mediante escritura pública, naciendo así el

estado de propiedad horizontal cuando la escritura y el Reglamento de Copropiedad y
Administración son inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble del Reglamento de
Copropiedad y Administración, que ha de regir la vida del consorcio correspondiente a ese
inmueble.

Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacerá el derecho de

propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas las unidades permanezca en cabeza
del propietario del inmueble, no existirá condominio sobre las partes comunes, ni asambleas
de copropietarios, ni consorcio. En suma, no se habrán configurado las notas típicas de este
derecho real.

La escritura de sujeción debe contener:

- La manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble

al régimen de propiedad horizontal.

- Una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual que cada una
importa en relación con el valor total del inmueble y descripción de las partes comunes
 - Creación del consorcio de propietarios

- Reglamento de copropiedad y administración

Derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales

Derechos

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad
funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad
funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede
realizarse separadamente de estas.

El titular del derecho de propiedad horizontal puede realizar todos los actos jurídicos a los que
sea susceptible la cosa, con la particularidad de que en el acto se entenderán comprendidos los
derechos sobre los bienes comunes.

Obligaciones

a) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del

reglamento interno, si lo hay

b) Conservar en buen estado su uf

c) Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte

indivisa

d) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay

e) Permitir el acceso a su uf para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de

bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas,
calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación

f) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir

uno diferente del de la unidad funcional.

Prohibiciones

a) Destinar las ufs a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal

b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal

tolerancia

c) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble

d) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales

Expensas comunes

Son una obligación en cabeza del actual propietario de la unidad, inclusive en relación con las
mensualidades devengadas antes de la adquisición del derecho real y que permanecen
impagas.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por
expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores
del edificio que generan dichas erogaciones.

Consorcios

El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica

consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.

Subconsorcios

Son un tema novedoso que incorpora el Código y que da una respuesta para los consorcistas de
complejos edilicios con destinos diversos y, por lo tanto, con necesidades diferentes.

Reglamento de propiedad horizontal

Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), es perfeccionada a voluntad de las demás

partes del contrato (propietarios de las diversas unidades) al adquirir las unidades, por
adhesión al régimen ya existente.

Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordarse y redactarse un Reglamento

Propiedad Horizontal por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro Propiedad
Horizontal por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría
no menor de dos tercios.
La prehorizontalidad

Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad.

Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en

él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de
propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de
afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.

La aplicación de la normativa de prehorizontalidad tiene como beneficio la publicidad de los

boletos de compraventa inscriptos, y su consecuente oponibilidad.

Recordemos que, en el caso de los boletos de compraventa, estamos hablando de derechos

personales, el derecho real solo nace a partir de que el inmueble está construido, se ha
celebrado escritura traslativa y se ha hecho tradición.

El art. 2071 del CCCN innova en la constitución de un seguro obligatorio que debe dar el titular
del dominio al adquirente de la futura unidad funcional, principalmente por el riesgo de
fracaso de la operación y otros factores.

Nuevos derechos reales

Figura de los conjuntos inmobiliarios

Se reguló como derecho real autónomo, estructurado en forma similar al de propiedad

horizontal, con particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al
reglamento o a la ley por parte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes
comunes; y también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas.

Definición concepto: serie de emprendimientos tales como los clubes d campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos.

Características: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y

perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento, obligación de contribuir con los
gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica para que agrupe a los propietarios
de las unidades privativas. Las partes diversas, cosas y sectores comunes y privativos, así como
las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un odo no
escindible.

Cerramiento: característica notable con doble finalidad  delimitar físicamente y controlar su

acceso.

Limitaciones y restricciones a los derechos particulares

Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad y
administración del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena
y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos

Otras restricciones se mencionan el en art. 2080 CCCN, en tanto y en cuanto “el reglamento de
propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear
servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de
convivencia.

Reglas de convivencia

La fijación de reglas de convivencia es tanto o más necesaria que en un edificio de propiedad

horizontal, y se relaciona con velocidades máximas de circulación, tenencia de animales, ruidos
molestos y cuestiones similares.

Los propietarios pueden ceder el uso y goce por cualquier título legítimo, de las instalaciones
comunes a terceros (art. 2082 del CCCN9) y también se contempla el régimen de invitados y la
admisión de usuarios no propietarios, sujetándose a las disposiciones del reglamento que dicte
el consorcio de propietarios (art. 2083 del CCCN).

Transmisión de unidades. Limitación al derecho

Observemos que puede existir una posible limitación al derecho, al establecerse en el

reglamento una preferencia a favor de otro propietario, llegado el momento de transmitir la
propiedad a un tercero.

Sanciones
Artículo 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades
funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

Tiempo compartido

Equívoca denominación porque lo que se comparte no es el tiempo, sino el uso, goce, disfrute
o habitación del objeto del derecho real, que puede ser una cosa inmueble o mueble, e incluso
un bien que no sea material como una patente industrial o una marca.

Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines
y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

En la caracterización de los sujetos que configuran este derecho real tenemos, en general, los
siguientes: a) el propietario que afecta los bienes a los fines del aprovechamiento periódico; b)
un emprendedor; c) un administrador y d) un comercializador, cada uno con facultades y
obligaciones a cumplir.

Existen variadas normas que ofrecen protección al usuario, que, por otra parte, es consumidor.

Es un derecho real sobre la cosa propia, principal y que se ejerce a través de la posesión.

Clases:

- Fijo: recae siempre sobre el mismo bien y en el mismo espacio temporal

- Flotante: es el que recae sobre el mismo bien en igual período o temporada del año,
cuya determinación se efectuará en forma periódica.

- Mixto: es aquel que combina a los dos sistemas anteriores, de modo tal que recae
sobre una unidad de características prefijadas, en un espacio temporal determinable
conforme a ciertos parámetros establecidos.

Objeto: no se limita a inmuebles, ni al uso residencial turístico, por lo que no se excluyen otros
usos. También pueden someterse al régimen de tc cosas muebles, cuyo alto costo aconseje un
disfrute compartido. Y aún podría referirse a bienes que no sean cosas, tales como marcas y
patentes, infraestructuras industriales, etc.

Sujetos

- Desarrollista o emprendedor: persona que física o jurídicamente es propietaria del

inmueble, quien enajena derechos bajo este sistema.

- Administrador: puede llegar a ser o no el mismo desarrollador.

- Usuario: es la persona física o jurídica que adquiere derechos y contrae obligaciones

respecto de las cosas y servicios enajenados por el sistema de tiempo compartido.

- Comercializador: se dedica a la promoción del complejo turístico, otorga reservas y

hasta llega a veces a suscribir el contrato definitivo.

Constitución. Afectación.

La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la

finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles,
debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en a la
normativa especial.

Para poder llevar a cabo la afectación los bienes deben estar libres de gravámenes y
restricciones.

El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en

el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido
previsto en a la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.

Deberes del emprendedor o desarrollista

El emprendedor es uno de los sujetos que integran la relación del tiempo compartido. Según el
art. 2094 CCCN, es el encargado de “establecer el régimen de utilización y administración de las
cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las
obligaciones a cargo del administrador”.

Además, es tarea del emprendedor:

habilitar un Registro de Titulares, supervisado por la autoridad de aplicación, en el que deben

asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad.

También tiene la obligación de “garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la

oportunidad y condiciones comprometidas”21. Y finalmente, “debe abonar las cuotas por gastos
del sistema de las unidades no enajenadas”.

Deberes de los usuarios del tiempo compartido

Los usuarios del tiempo compartido tienen varios deberes, enumerados en el art. 2095 del
CCCN, a saber:

a. ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin

impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;

b. responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados
por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son
ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;

c. comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a

los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;

d. abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos de del sistema y del fondo de reserva, así
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente

Extinción

Según el art. 2099 del CCCN, la extinción del tiempo compartido se produce:

a. por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;

b. en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la

totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;

c. por destrucción o vetustez.

Cementerio Privado

Es el espacio destinado al descanso y depósito de restos mortales. Se consideran cementerio

privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Al igual que los conjuntos inmobiliarios, ambos tipos son caracterizados como una propiedad
horizontal especial.

Sujetos, objeto, afectación

Los sujetos son: el titular de dominio del inmueble con destino a cementerio privado; el
inmueble que se va a afectar al régimen de cementerio privado como objeto del derecho y el
usuario que es consumidor y que adquiere la titularidad del derecho real de cementerio
privado (titular de un derecho real de sepultura”.

A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el cementerio no puede alterar

su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía”32, tampoco embargados (excepto
por saldos de deudas de compra, construcción o expensas sobre los sepulcros) para protección
del usuario que es consumidor y le rigen las normas del CCCN para este tipo de sujeto, tal
como lo planteamos en los tiempos compartidos. En la materia, existe una fuerte influencia del
orden público, estando reglamentado el uso y la participación de los visitantes (léase el art.
2105 del CCCN); la obligatoriedad de un registro de sepulturas que debe llevar el administrador
del cementerio (art. 2106 del CCCN).

Facultades y deberes del titular del derecho

a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión

establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto

b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de

construcción dictadas al efecto

c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados

d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas

Deberes del titular del derecho de sepultura (o usuario)

El titular del derecho de sepultura debe: a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que
exigen el lugar y el derecho de otros; b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para
el mantenimiento y funcionamiento del cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y
contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela; d) respetar las disposiciones y
reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía
mortuoria.

Derecho real de superficie

Antecedentes y caracteres generales

Derecho de superficie, referido tanto a construcciones cuanto a plantaciones, que impronta un

reconocimiento del trabajo humano -ya que se atribuye la propiedad de la cosa (edificación o
plantación) a quien la ha creado con su actividad- se justifica económicamente por la necesidad
de evitar el mantenimiento de capitales inactivos, inactividad que contraría el fin comunitario
que se aspira a hacer cumplir a la propiedad y también el interés individual del mismo
propietario a quien resulte antieconómico explotar el suelo o el subsuelo. Varios sujetos
obtienen ventajas económicas de una misma cosa y eso es lo que importa.

Derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la
facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o
construir, sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según
las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. Esas construcciones o
plantaciones pueden realizarse sobre lo ya construido o plantado.

Modalidades

El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante,

vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya

existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

Plazos máximos: 70 años si la superficie es utilizada para construcciones y cincuenta años si es

destinada a plantaciones o forestaciones.

Sujetos

Todo titular de un derecho sobre cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal,
puede desmembrarlo y constituir un derecho real de superficie a favor de una persona física o
jurídica.

Titular del derecho de dominio (o nudo propietario) y el superficiario (titular del derecho real
de superficie), que puede ser una persona física o jurídica.

Regulación legal: formas de constitución del derecho real de superficie

a- Contrato

b- Actos mortis causa

c- Usucapión breve

Facultades del superficiario

El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir (hipoteca o anticresis), plantar o forestar sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con

separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.

La nueva normativa señala en forma contundente que el superficiario puede gravar su derecho
en garantía, lo que hará posible la obtención de crédito.
Facultades del propietario

El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho,

siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

El nudo propietario, entre otros derechos reales, puede gravar el inmueble con hipoteca,
situación que estaba vedada con la Ley 25.509.

Destrucción de la propiedad superficiaria

surgen dos condiciones que de cumplirse dejan de lado el principio general y, por ende, traen
aparejada su extinción.

En efecto, si en el título constitutivo que dio origen al derecho real de superficie se estableció
que en el supuesto de destrucción de lo construido, plantado o forestado se extinguía el
derecho de superficie, estamos en presencia de un pacto en contrario, cuyo efecto es la
extinción.

La segunda condición que trae aparejada la extinción del derecho real de superficie se
configura en el caso de que luego de la destrucción de lo construido, plantado o forestado, el
superficiario no construya nuevamente dentro del plazo de seis años, o no procede a plantar o
forestar nuevamente en el plazo de tres años.

El art. 2123 del CCCN establece que “la renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o
abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales”

Extinción

- Por renuncia expresa: acto jurídico unilateral de voluntad en virtud del cual el titular de
un derecho hace abandono de él, debiendo manifestarlo de forma expresa.

- Vencimiento de plazo: es un derecho real temporario por lo tanto se extingue en el

tiempo pactado o el plazo máximo determinado por la ley.

- Por cumplimiento de la condición resolutoria: si la vigencia del derecho de superficie se

sujetó a una condición resolutoria, una vez que esta se configura se extingue el
derecho de superficie. Supone que las partes, al contratar, definieron y aceptaron un
acontecimiento, cuya producción haría cesa definitivamente las obligaciones y los
efectos derivados del contrato. Se deben formular de manera expresa y la causa debe
ser válida.

- Por consolidación: esta se presenta cuando en una sola persona se reúnen las
calidades de propietario del suelo y superficiario.

- Por el no uso: no uso por 10 años del derecho de construir; de 5 años del derecho de
forestar o plantar.

- Por caducidad: cuando la obra edificada por el superficiario o las plantaciones o

forestaciones sea destruida y este no reedifique, no plante o no foreste en el plazo
previsto por la ley.

Indemnización
Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la misma es fijado por las
partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.

Derechos reales sobre cosa ajena

Usufructo

Derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de
un derecho, cuando se lo menoscaba.

Es un derecho real, de uso y goce sobre un bien ajeno respetando su sustancia. Es un principio
salva rerum substantia, no se puede alterar o menoscabar la materia, como así tampoco
cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Se ejerce a través de la posesión.
Comprende una división del dominio, permitiendo el uso y goce de la cosa por un tiempo
convenido y otorgando la propiedad a otro por igual tiempo. Al acontecer el hecho previsto se
unifica la calidad de propietario en un solo sujeto.

Objeto: bienes y derechos susceptibles de usufructo

Puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los
siguientes objetos:

a) Una cosa no fungible (mueble o inmueble) debe ser restituido sin haber alterado su
sustancia, con el normal desgaste del propio uso y paso del tiempo.

b) Un derecho, solo en los casos que la ley lo prevé. Podría ser sobre una marca o
patente, o diseño industrial.

c) Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales

d) Del todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario

Legitimación

Solo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de

propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que pueda recaer.

El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se

extingue para una, subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el
acto constitutivo se prevé lo contrario.

Constitución

Se constituye por transmisión:

- Del uso y goce

- De la nuda propiedad con reserva del uso

 - De la nuda propiedad a una persona y el uso a otra

El objeto de los derechos reales son las cosas, o sea, objetos materiales susceptibles de valor
pecuniario.

Puede constituirse en forma gratuita, pero esta modalidad no es la generalidad de los casos,
sino que lo común es recibir una compensación por aquello que se concede a un tercero.

Duración: el plazo estipulado en su constitución, con el máximo de la vida de las personas

físicas o cincuenta años si es persona jurídica, siempre que no se estipule un término.

Obligaciones del usufructuario

- Inventario. Facultativo entre mayores de edad y capaces. Solo obligatorio si alguna de

las personas es incapaces o menores de edad o si se constituye por testamento.

- Fianza/garantía. Se puede establecer la obligación de otorgar garantía suficiente por la

conservación y restitución de los bienes una vez que se extingue el usufructo. Es
facultativa.

Post toma de posesión

- Conservar el destino de la cosa

- Mejoras necesarias y que se originen por su culpa. No las originadas por vetustez o
caso fortuito.

- Abonar los impuestos.

- Comunicación al nudo propietario.

Obligaciones y derechos del nudo propietario

- Entregar la cosa de la forma pactada

- Responder por cualquier turbación en el ejercicio del derecho del usufructuario

- Conserva las facultades de disposición como todo titular de derecho real de dominio,
es decir, que puede enajenar el bien sometido a usufruto, pero estas tendrán efecto
después de terminado el usufructo.

- Debe ejecutar todos los actos necesarios para la conservación de la cosa.

Extinción

Debe formalizarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad del

Inmueble. Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastará la partida de defunción.

También se extingue por el no uso por persona física alguna durante diez años, la extinción de
la a persona jurídica usufructuaria (si no se pactó la duración se extingue a los 50 años de su
constitución), el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada.

Uso y habitación

El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el
titulo no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
Solo puede constituirse a favor de una persona humana.

Se diferencia del usufructo porque el titular del derecho de uso o usuario no puede constituir
derechos reales sobre la cosa y la facultad de percibir los frutos se encuentra limitada a tomar
aquellos frutos que sean necesarios para las necesidades del usuario y de su familia.

Habitación

Es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material
de él, sin alterar su sustancia. Solo puede constituirse a favor de una persona humana. Su
destino solo puede ser morar en un inmueble ajeno construido, en todo o parte de el y no da
derecho a servirse de los frutos de él.

Tiene carácter también alimentario. Debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa. Para la constitución y extinción de
uso y habitación, se aplican las normas del usufructo.

Derecho real de habitación del cónyuge supérstite

Tiene un propósito asistencial y humanitario: la protección del único techo del viudo o la viuda,
ante los requerimientos de particionar la herencia de los demás herederos o legatarios. Debe
ser solicitado por el interesado en el marco del juicio sucesorio, donde el juez comprobará si se
cumplen los requisitos exigidos por el código civil. La constitución de este derecho no impide
que el inmueble sea inventariado en a la sucesión y adjudicado a uno o más herederos
legatarios, revistiendo estos la calidad de nuevos propietarios hasta la muerte del cónyuge
viudo.

El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho
sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a
la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.

Requisitos

1- Inmueble bien propio del cónyuge causante.

2- Sede del hogar conyugal. Debe haber sido el último domicilio del matrimonio en vida
del cónyuge fallecido.

3- No haber contraído nuevas nupcias. Causal de resolución.

Servidumbres en general

Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de
mero recreo. Puede establecerse en la totalidad o parte de un inmueble ajeno.

Siempre existe un fundo sirviente (que es el fundo sobre el cual se ha constituido la

servidumbre, ya sea personal o real), que debe prestar utilidad a una persona determinada o al
poseedor de un inmueble determinado, llamado fundo dominante (que es el fundo sobre el
cual se ha constituido en su beneficio el derecho real).
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la servidumbre a un no
hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo), pero la servidumbre nunca podrá
consistir en un hacer (in faciendo) tal que obligue al propietario del fundo sirviente al ejercicio
efectivo de alguna prestación (salvo los actos de conservación que permitan el ejercicio de la
servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).

Clases de servidumbres

- Positivas (si la carga real consiste en soportar su ejercicio, es decir, el fundo sirviente
soporta el ejercicio del fundo dominante) y negativas (existe una abstención por parte
del fundo sirviente, u n no hacer a favor del dominante).

- Reales (inherente al inmueble dominante, presume una ventaja real a la heredad

dominante, no puede ser separada del fundo)

- Servidumbre personal: es la constituida en favor de una persona determinada sin

inherencia al inmueble dominante. Son aquellas en las que quien disfruta de la utilidad
que presta el fundo sirviente es una persona determinada, tiene como límite temporal
la vida del beneficiario.

Modos de constitución- legitimación- onerosidad

Pueden ser constituidas bajo cualquier modalidad y por disposiciones de última voluntad.

Se encuentra prohibida la constitución judicial de servidumbres, y en caso de duda, siempre se

presumen onerosas.

Derechos y deberes del propietario del fundo dominante

El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la
utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede
constituir derechos reales.

El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble

dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.

El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente mejoras necesarias para el ejercicio
y conservación de la servidumbre, corriendo los gastos a su cargo, salvo prueba en contrario.

El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de

derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los
daños sufridos por el titular sirviente.

Derechos y obligaciones del titular sirviente

Conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No debe turbar el

ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra.

Puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor

menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la
que tiene derecho.

Si en el titulo de la servidumbre no están previstos lugar y tiempo de ejercicio, las debe

determinar el titular del fundo sirviente.
Extinción de las servidumbres

- Resolución del derecho que las había constituido

- Rescisión

- Anulación del título por algún defecto inherente al acto

- Vencimiento del plazo acordado

- Cumplimiento de condición resolutoria

- Renuncia expresa o tácita del propietario de la heredad al cual es debida, o de la

persona a favor de la cual se ha constituido el derecho.

- Desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante.

- El no uso por persona alguna durante diez años por cualquier razón

- Servidumbres personales: si es persona humana, la muerte; si es persona jurídica 50

años, salvo duración menor pactada.

Extinguida la servidumbre se extinguen todos los derechos constituidos por el titular

dominante

Derechos reales de garantía

Se dice que el patrimonio es la prenda común de los acreedores. Podemos agregar que el
principio genérico es la par conditio creditorum, o igualdad de todos los acreedores.

Las garantías pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma subsidiaria a
tomar a cargo la obligación ante el incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o
fiador; o también pueden ser reales, cuando se afecta una cosa determinada como garantía de
pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la misma,
ante el incumplimiento; tal es el caso de la hipoteca, la anticresis y la prenda.

“Los derechos reales de garantía o accesorios solo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo”

La accesoriedad está referida a su dependencia respecto de un derecho personal, que puede

ser uno o varios créditos y es inseparable de ellos. Dicho, en otros términos, estos derechos
reales son accesorios a los derechos crediticios que emanan de un contrato. Son garantía de
una obligación, que es lo principal.

Los derechos reales de garantía solo pueden constituirse sobre las cosas y derechos que la ley
especialmente autoriza. Así, la hipoteca grava inmuebles; la anticresis, cosas registrables; y la
prenda, cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.

Hipoteca: es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados,
que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.
No es necesario que el deudor, constituyente o hipotecante sean la misma persona. Pueden
garantizarse obligaciones no dinerarias.

Caracteres esenciales:

- Es un derecho real

- Es accesorio a un crédito. No existe hipoteca si no hay un crédito al cual brinda a

seguridad. Es un derecho real accesorio de un derecho personal.

- Es convencional. No admite otra forma de constitución más que el acuerdo de

voluntades.

- Publicidad. Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. Escritura publica y es
el único derecho real en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la
inscripción es declarativa y no constitutiva.

- Debe cumplirse el requisito de la especialidad. Se debe determinar el crédito, y el

objeto con detalle del mismo.

Indivisibilidad

Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de
los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la
deuda y de cada una de sus partes.

Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el crédito garantizado sigue

siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el inmueble queda un saldo sin pagar y es
preciso ir sobre otros bienes de los deudores, podrá cobrarse a cada uno su parte de la deuda

Legitimación

Quienes pueden constituir hipoteca son los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Extensión en cuanto al objeto

En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las rentas debidas.

No están comprendidos en la garantía

a) Los bienes físicamente unidos a la cosa que estén gravados con prenda constituida
antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el
deudor esté autorizada por un vinculo contractual

b) Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión
están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones
antes indicadas.

Constitución de la hipoteca

No hay otra hipoteca que la convencional. Solo puede ser constituida por escritura publica o
por documentes que, sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por
autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos.
La constitución de la hipoteca es oponible a terceros cuando se ha inscripto en el Registro
General y, por consecuencia, se ha publicitado.

Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea
propietario del inmueble y goce de plena capacidad, pues si esta falta, el acto será nulo (de
nulidad relativa).

Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se
denominan actos a non domino (o sea de quien no es propietario).

La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligación del deudor. Si el
hipotecante asume la deuda y se obliga personalmente al pago, se denomina tercero
adquirente (adquiere la deuda) y se podrá ir contra todo su patrimonio (no solo el inmueble),
en caso de que no alcancen los fondos provenientes de la realización de aquel. En cambio, si el
hipotecante nada dice respecto de asumir la deuda, solo responde con el inmueble y se
denomina tercero poseedor.

La inscripción debe realizarse antes de los 45 días desde la realización del acto y caduca a los
20 años, por lo cual no habrá que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la
oponibilidad ante los terceros.

Efectos de la hipoteca

Facultades del constituyente (deudor hipotecario) : conserva todas las facultades inherentes a
su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía.

Cancelación

Las garantías inscriptas en los registros respectivos se cancelan: a) por su titular, mediante el
otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el
que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales; b) por
el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se
inscribe en el registro, a sus efectos. En todos los casos puede requerirse que la cancelación se
asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía, por el cual dos
partes se comprometen a inscribir en una cuenta las remesas recíprocas que se efectúen y se
obligan a no exigir ni disponer de los créditos resultantes de ellas hasta el final de un período, a
cuyo vencimiento se compensan, haciéndose exigible y disponible el saldo que resulte.

Anticresis

La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas,
cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

La diferencia es que ahora se permite la anticresis en todas las cosas registrables

individualizadas, sean inmuebles o muebles (como los automotores).

- Constituye un derecho real

- Es un derecho accesorio

- Es indivisible
 - Especialidad

- Publicidad mediante la inscripción del acto constitutivo en el Registro de la Propiedad

Inmueble

Solo puede nacer de un contrato mediante escritura publica y debe ser inscripto para su
oponibilidad.

Al igual que en la prenda, se encuentra prohibida la cláusula que autorice al acreedor a tomar
en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese pagada, pues, como todo derecho real
de garantía, implica solamente la preferencia sobre el precio de liquidación sobre la cosa y no
sobre la cosa misma.

La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie o de usufructo quien lo haga.

El anticresista tiene el derecho de usar la cosa y percibir sus frutos e imputarlos primero a
gastos e intereses y luego a capital, rindiendo cuentas al deudor. Debe conservar la cosa,
percibir frutos, explotarla, usarla, habitarla si es un inmueble o darla en arrendamiento si es
inmueble o mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.

No puede modificar el destino ni realizar cambios que impidan al deudor explotar la cosa una
vez saldada la deuda, salvo pacto en contrario.

Está obligado a pagar las contribuciones y cargas del inmueble y puede reclamar al deudor los
gastos ocasionados para la conservación de la cosa.

En relación con las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al cuidado y
conservación del inmueble, pudiendo ser condenado a restituirlo si hiciere un uso abusivo.

Una vez extinguida la deuda que garantiza, debe restituir la cosa objeto de la anticresis.

Duración: 20 años para inmuebles; 20 años para muebles registrables, si antes no se renueva.

Su extinción se produce por los mismos medios que el resto de los derechos reales, con el
agregado de un modo especial resultante de su calidad de derecho real de garantía: la
extinción de la obligación a la que accede.

Prenda

el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.

Están legitimados para constituirla el titular de dominio o la totalidad de los condóminos. Se
requiere que haya sido instrumentada por contrato formalizado en instrumento público o
privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

El requisito del instrumento público o privado con fecha cierta es a los efectos de la
oponibilidad a terceros.

El acreedor prendario es un poseedor legítimo de cosa mueble y la publicidad de la prenda se

lleva a cabo mediante la tradición (publicidad posesoria) ya sea al mismo acreedor prendario o
a un tercero, a diferencia de la hipoteca, para la cual el codificador previó la inscripción
registral por no haber tradición.

El acreedor prendario solo gozará de los derechos que devienen de la prenda, mientras
subsista la posesión. En tal sentido, se juzga que el acreedor continúa en la posesión de la
prenda, cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un
tercero que se obligase a devolvérsela.

Clases de prenda: sobre cosas y sobre créditos

Todas las cosas muebles no registrables y las deudas activas pueden ser dadas en prenda,
siempre que estén en el comercio; la garantía se extiende a los accesorios de la cosa y a sus
aumentos.

En caso de que el objeto sea un crédito, este debe constar en un instrumento (debe estar
cosificado), pues el objeto de los derechos reales siempre es una cosa material.

El acreedor prendario debe conservar e, incluso, puede cobrar judicialmente el crédito

prendado.

Derechos y obligaciones de las partes

El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la cosa en poder de quien
se encuentre y solicitar al juez su realización para el cobro de la deuda.

El deudor no puede reclamar la devolución de la prenda mientras no pague la deuda, así como
los gastos efectuados para la conservación de la cosa y los intereses.

El acreedor no puede usar la cosa dada en prenda sin consentimiento del deudor, a no ser que
el uso sea necesario para la conservación de la cosa; si abusa, ejerciendo en ella derechos que
no eran propios, el deudor puede pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor,
dar por extinguida la garantía y reclamar daños y perjuicios. El acreedor responde por pérdida
o deterioros de la cosa.

Extinción

La prenda se extingue por todas las formas de extinción de los derechos reales, más una forma
propia de su carácter de derecho accesorio o de garantía: la extinción de la obligación principal
a que acceda. Se extingue, también, cuando por cualquier título la propiedad de la cosa
empeñada pasa al acreedor. Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el
acreedor está obligado a restituir al deudor la cosa empeñada, con todos los accesorios que
dependían de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que después hubiese recibido.

Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre de gravámenes y, por

ende, sin la prenda. En este caso, el derecho del acreedor prendario se traslada sobre el precio
obtenido en el remate. En el caso de venta privada, el bien se venderá con la carga real.

En caso de prenda sobre créditos, extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse
extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del
crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.