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Año 2018
1er Cuatrimestre
Parciales y Final
Profesor/es: Russo, Martin Alejandro
1° parcial 9/5 (bolilla 1-6)
Bibliografia
2° parcial 27/6 (Bolilla 7-12)
- Manual de Kiper (más completo)
Final 26/07
- Derechos Reales (Abreu) (más
martino0russo@gmail.com
resumido)
- Derechos Reales (Mariani)
DERECHOS
Objetivos:son el conjunto de normas que regulan la conducta humana, o sea son el
ordenamiento jurídico impuesto por el Estado
Subjetivos: los derechos subjetivos integran una serie de facultades y atribuciones
otorgadas por el ordenamiento jurídico a favor de una persona, para obrar en defensa y
protección de sus intereses. Teniendo en cuenta que los derechos reales conceden a su
titular facultades sobre una cosa (potestad) y que éstas están protegidas por el
ordenamiento jurídico, concluimos que los derechos reales importan derechos subjetivos.
Su titular tiene la facultad de hacer respetar y cumplir con los fines del mismo derecho.
En síntesis, los derechos reales son absolutos y patrimoniales, y los personales son
relativos y también patrimoniales. El efecto erga omnes de los derechos reales se aprecia
claramente cundo se ejercen las facultades de persecución y de preferencia. Quedan
incluídos los derechos intelectuales porque son absolutos y patrimoniales sólo en su
aspecto económico.
Persecusión y preferencia.
La facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga conforma el ius persequendi.
En los derechos personales, el acreedor sólo puede demandar (en principio) al deudor que
se obligó. En los derechos reales, las acciones siguen la cosa más que a una persona
determinada, de allí que puedan ir contra cualquiera. Las limitaciones a esta facultad
nacen frente al subaquirente de buena fe y a título oneroso para favorecer la seguridad
dinámica y la circulación de los bienes.
Con relación a la preferencia, ésta se la puede apreciar en dos sentidos. En primer lugar,
el derecho real constituído con anterioridad prevalece sobre el constituido posteriormente
(primero en tiempo, primero en el derecho). Por ejemplo si un inmueble está hipotecado y
luego se lo grava con una servidumbre, el acreedor hipotecario puede solicitar que el
inmueble se ejecute libre de la servidumbre. Para ello, siempre jugará un papel
fundamental la publicidad realizada del derecho real. Por otro lado, el privilegio permite
a ciertos acreedores a percibir su crédito con preferencia a otros, en el caso de venta de la
cosa. Los derechos reales de garantía cuentan con privilegio.
OBJETO:
Artículo 1883. Objeto
El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el
todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la
ley.
La gran novedad es que el objeto de los derechos reales, de acuerdo a esta norma, no sólo
son las cosas sino que también pueden serlo los bienes. No es sencillo encontrar en el
CCyC un caso de derecho real sobre un derecho, pero se abre la puerta. Puede que así se
considere al crédito instrumentado objeto de la prenda, o el derecho de superficie cuando
aún no se plantó, construyó o forestó (ver art 2120)
Quedan excluídos del régimen de los derechos reales las cosas de dominio público (art.
237 "...los bienes públicos del Estado son inenajenables, inembargables e
imprescriptibles...").
Principio de Especialidad: por este principio el objeto debe estar física y materialmente
determinados. (los D. personales sí pueden versar sobre cosas o bienes futuros). También
por este principio, un D real no puede caer sobre la totalidad del patrimonio sino sobre las
cosas individualmente comprendidas en él. Esto no abarca los bienes perdidos porque no
tiene la posesión.
Artículo 15. Titularidad de derechos
Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio
conforme con lo que se establece en este Código.
Artículo 16. Bienes y cosas
Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de
valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Artículo 17. Derechos sobre el cuerpo humano
Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico,
científico, humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno
de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.
Art. 240: Bienes de incidencia colectiva:
Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales
sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos de incidencia
colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el
interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la
fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos
en la ley especial.
Art 242: Garantía común.
Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía
común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran
inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía
los bienes que los integran.
Concepto de COSA.
"Cosas son bienes materiales susceptibles de valor económico". Las disponsiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre. Es importante destacar que sobre la energía o las
fuerzas naturales susceptibles de aprovechamiento se aplicarán las normas que sean
compatibles. Es difícil imaginar relaciones como la posesión y la tenencia sobre la
energía, o acciones posesorias o reales sobree ales fuerzas.
El cuerpo humano no es una cosa y no posee valor económico por lo tanto no puede ser
objeto de un derecho real. Sólo si sus partes son lícitamente separadas pueden convertirse
en cosas (ejemplo pelo, sangre, leche materna, ciertos órganos, etc). En cambio, ciertas
cosas que se introducen en el cuerpo humano (marcapasos, prótesis, tornillos, etc.), una
vez introducidas dejan de ser cosas y se transforman en bienes personalísimos del
individuo que los porta.
En cuanto al cadáver parece razonable sostener que se trata de una cosa, en general, sin
valor económico (excepcionalmente se pueden adquirir huesos o partes para un museo o
para la facultad de medicina). Recordemos que la persona humana termina con la muerte
(art 93 CCyC). Si bien es una cosa, debe respetarse la memoria de la persona, por lo que
son muy limitados los actos jurídicos que pueden celebrarse a su respecto.
Los embriones constituyen un tema aún polémico porque no hay ley que contemple su
situación. Hay dos grandes grupos doctrinales en este sentido. Unos afirman que el
embrion es una cosa y otros por el contrario sostienen que se trata de una persona.
En relación al espacio aéreo, los contratos que suelen tener por objeto al espacio aéreo
(futuras construcciones, derecho de sobreelevar en la prop horizontal, entre otros) entran
en el ámbito de los derechos personales.
Divisibles: pueden separarse sus partes sin perder su esencia y ser esas partes a su vez
cosas autónomas.
Indivisible: si lo divido pierde su naturaleza o esencia.
¿Los inmuebles pueden ser divisibles? SÍ siempre que las leyes locales lo permitan.
Puede ser por LOTEO o por PROPIEDAD HORIZONTAL.
Frutos: civiles, industriales o naturales. Son los objetos que la cosa produce de forma
renovable sin deteriorarla.
a) Naturales: no requieren intervención humana. Ej verduras.
b) Civiles: ejemplo el alquiler o los intereses.
c) Industriales: producto del quehacer humano.
Productos son objetos no renovables y causan el deterioro de la cosa. La cosa pierde la
sustancia. Ejemplo la plata o el cobre extraído de la montaña.
¿El espacio aéreo puede ser objeto de los derechos reales? NO. Salvo la excepción del
espacio aéreo de los consorcios. Sino SIEMPRE son derechos personales. Esto tiene que
ver por ejemplo con las construcciones sobre un inmueble ya construído (construir la casa
en la terreza de los padres). Los de abajo tienen que ceder su derecho de accesión.
PRINCIPIOS
a) Buena fe:
ARTICULO 9°.- Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.
ARTICULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del
ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.
ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y
a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.
La buena fe tiene dos aspectos:
a- Registral: consultando los antecedentes nominales registrales. Antes de adquirir el
bien registral se debe hacer un estudio para establecer las transmisiones anteriores y ver
que esté todo bien. Los escribanos deben hacer el estudio registral sí o sí. Él se queda con
la matriz y a mí me dá el testimonio. Debe observar los antecedentes a 20 años (está
dado por la prescripción ese plazo). Los vicios de nulidad relativa son los que se
subsanan con la prescripción. Los vicios absolutos no son subsanables por la prescripción
(SON DOS: a) Falta de autorización acto que no fue autorizado por escribano y el
escribano se murió - b)
(Nota: la escritura se forma de dos partes, el otorgamiento (firma) y la autorización.)
b- Formal: estudio registral.
(*) Publicidad: si bien es muy importante para poder producir su oponibilidad erga
omnes, en los D reales es declarativa y no constitutiva (salvo para los automotores y los
equinos de pura sangre -ahí sí es constitutiva-)
- Muebles
Registrables: la publicidad es condición sine qua non para la oponibilidad
No Registrables:
- Inmuebles
Registrables: la publicidad es condición sine qua non para la
oponibilidad.
(**) Prescripción: para los derechos reales aplica la prescripción adquisitiva, la cual
constituye un modo originario de adquisición de derechos reales. Los modos derivados
provienen de los actos jurídicos. Los originarios provienen de medios que son la suma de
hechos.
21-03-2018
Enumeración de los Derechos Reales en el CCyC:
a) Dominio
b) Condominio
c) Propiedad horizontal
d) Conjuntos inmobiliarios
e) Tiempo compartido
f) Cementerio privado
g) Superficie
h) Usufructo
i) Uso
j) Habitación
k) Servidumbre
l) Hipoteca
m) Anticresis
n) Prenda
Son derechos reales sobre cosa ajena (que a su vez se dividen en derechos de disfrute y
de garantía)
1- Superficie si no existe propiedad superficiaria (de disfrute)
2- Usufructo (de disfrute)
3- Uso (de disfrute)
4- Habitación (de disfrute)
5- Servidumbre (de disfrute)
6- Hipoteca (de garantía)
7- Anticresis (de garantía)
8- Prenda (de garantía)
Cuando se constituye un derecho real sobre cosa ajena se configura una carga real. La
cosa afectada puede pertenecer al deudor o a un tercero. No siempre puede coincidir la
persona del deudor y del afectado. Si el derecho real sobre cosa propia está
desmembrado en este caso el dominio es imperfecto (art 1964).
d) D reales que se ejercen por la posesión o por actos posesorios (art. 1891)
Todos los derechos reales regulados por el CCyC se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin
que su titular ostente la posesión.
La servidumbre positiva (D real sobre cosa ajena) estaría en el medio. Requiere de un
fundo dominante (tiene el beneficio) y un fundo sirviente (tiene la limitación o carga).
Las positivas se ejercen de forma activa por el titular del fundo dominante y las negativas
son las que conllevan una abstención por el titular del fundo sirviente (un no hacer). La
servidumbre se ejerce por actos posesorios y no por la posesión. El acto posesorio abarca
una sola parte del bien y la posesión se ejerce sobre todo el bien en sí.
Cabe destacar que el concepto de posesión contenido en el art. 1909 hace referencia a
dos elementos esenciales: la cosa que se tiene por sí o por otro y el comportamiento que
corresponde al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir: una relación real
exteriorizadora de un derecho real que se ejerce por la posesión.
Hay que hacer notar en este punto que el Código adopta claramente la postura doctrinal
amplia que antes mencionamos (Gatti, Allende, Laquis) de considerar poseedores a todos
los titulares de derechos reales, con exclusión, claro está, de aquellos que, como la
hipoteca, no se ejercen por la posesión.
También hay que destacar que, si bien el poseedor se comporta como titular de un
derecho real, puede no serlo, como se verá más adelante al analizar la clasificación de
la posesión y las presunciones al respecto (arts. 1911, 1916, 1918, 1921). Ello por
cuanto la posesión sólo atiende al hecho de la relación con la cosa, sin importar el
derecho que subyace.
RELACIONES DE PODER
Relaciones de hecho entre la persona y la cosa: son distintas las relaciones de hecho (no
de derecho) que pueden establecerse entre una o más personas y una o más cosas. El
CCyC las llama "relaciones de poder", también llamadas "materiales", "posesorias" o
"reales". Es muy importante diferenciarlas con las relaciones jurídicas que pueden
establecerse entre la persona y la cosa. Puede ocurrir que una persona sea poseedora de
una cosa y no ser la dueña ni tener ningún derecho personal que justifique su relación
material con la cosa. En este ultima caso hay una relación de hecho pero no hay relación
de derecho. Las relaciones de poder que pueden establecerse entre una persona y unan
cosa son las siguientes: 1) posesión 2) tenencia 3) las derivadas de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad (Servidores de la posesión). La
yuxtaposición local no está enumerada en el CCyC y se refiere al contacto físico de una
persona con la cosa pero sin voluntad jurídica relevante.
POSESIÓN:
Definición, posturas: para definir a este instituto surgieron varias teorías.
a) Teoría de Savigny (adoptada por nuestro CCyC): también llamada clásica o
subjetiva, se basa en la idea de que para la existencia de la posesión, es necesaria la
concurrencia de dos elementos: el corpus y el animus domini. El corpus es el poder de
hecho sobre la cosa y la posibilidad de disponer físicamente de una cosa. El animus
domini puedeser definido como la intención de comportarse con la cosa como haria su
dueño y no reconocer sobre ella un derecho superior al que él está ejerciendo. Es
indiferente que él sepa que no es el dueño porque lo que interesa es la intención, por ello
esta teoría se denomina "subjetiva". El convencimiento acerca de su falta de derecho
legítimo incidirá luego en la posesión para calificarla de buena o mala fe. Si una persona
reúne ambos elementos es poseedor, y si sólo tiene el corpus pero el animus domini es un
tenedor
b) Teoría de Ihering: también llamada teoría objetiva, para esta teoría la diferencia entre
la posesión y la detentación no radica en la intención del sujeto sino en la voluntad de la
ley, la que en ciertos casos y por motivos prácticos niega la tenencia los efectos jurídicos
de la posesión. Entendía que para configurar la posesión bastaba el corpus y el ánimus
estaba ínsito en el poder de hecho ejercido sobre la cosa. Sólo el corpus es susceptible de
comprobación y eso ya encerraba la manifestación externa del ánimo. Para diferencia a la
posesión de la tenencia se debería recurrir a bases objetivas prescindiendo de la voluntad.
Por lo tanto para Ihering, toda relación entre el hombre y la cosa implica posesión a
menos que la ley establezca en forma expresa que cierta relación entre hombre y cosa sea
llamada tenencia y esto facilita la prueba.
c) Teoría de Saleilles: pone acento en el aspecto económico de la relación. Se puede decir
que es una doctrina intermedia. Define a la posesión como una efectividad consciente y
querida de apropiación económica de las cosas. En cuanto al ánimus, este sería el
propósito de realizar esa apropiación de la cosa, de explotarla en beneficio propio, de un
modo independiente.
Nuestro sistema opta por la Teoría de Savigny. En cuanto a las dificultades probatorias
del animus domini, estas son superadas porque la cuestión no consiste en penetrar en la
mente del sujeto, sino en observar su actividad exterior.
Artículo 1909. Posesión Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Artículo 1910. Tenencia Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
El artículo en cuanto alude a que una persona tenga "un poder de hecho sobre una cosa"
expresa el corpus, y la referencia a "comportándose como titular de un derecho real, lo
sea o no", refleja el animus domini. En el art. 1910, refiere al tenedor como quién "se
comporta como representante del poseedor".
También es necesario destabar que el corpus no implica un contacto y dominio
permanente de la cosa, sino que basta con que existe la posibilidad. Ejemplo del hombre
con el paraguas. Los días de lluvia lo llevará consigo pero los días de sol lo dejará
guardado en el armario por lo que allí sigue existiendo el corpus porque si quiere puede
ir, sacarlo del armario y tenerlo encima.
Presunciones sobre las relaciones de poder
Presunción de posesión: dice el artículo 1911 que "se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que se poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama servidor de la posesión". Por lo tanto se trata de una presunción
iuris tantum que puede ser destruída por prueba contraria, por ejemplo si quiero
demostrar que la persona que posee mi dpto es tenedor lo puedo acreditar exhibiendo el
contrato de locación.
Presunción de fecha y extensión: dice el artículo 1914: "si media título se presume que
la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica". Esta presunción también admite prueba en contra. Si la cosa es registrable y la
registración es constitutiva (ej automotores) se presume el inicio de la posesión al
momento de la inscripción en el registro. En relación a la extensión esto se refiere a la
porción de la cosa que se está poseyendo. Si el título dice que poseerá sólo la mitad, se
deberá probar luego que en realidad se poseyó toda la cosa.
Inmutabilidad de la causa. Interversión: dice el artículo 1915 "nadie puede cambiar la
especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el sólo transcurso del
tiempo..."
Principio de inmutabilidad de la causa: el cambio de la relación surge de
circunstancias externas -por ejemplo por actos jurídicos como puede ser la enajenación- y
no por la mera voluntad interna del poseedor. Quién comenzó como tenedor, continúa
como tal mientras no pruebe lo contrario.
Interversión del título: esto sería la excepción al principio de inmutabilidad.
Existen casos en que el cambio de la relación posesoria está permitido hacerlo en forma
bilateral o unilateral. En forma bilateral es cuando existe acuerdo entre los interesados y
por ejemplo el tenedor compra la cosa y pasa a ser poseedor. En forma unilateral es
cuando por actos exteriores concluyentes e inequívocos para excluir al poseedor, y que la
oposición del tenedor al poseedor sea total, inconfundible y activa. Por ejemplo si el
locatario (inquilino) expulsa al locador de la finca y lo priva de su posesión, negándole
todo derecho a ella, ejerciendo actos de dominio, intervertirá su título (pasaría a ser
poseedor de mala fe). Los actos deberán ser lo suficientemente públicos y graves para
poner en conocimiento de la situación al poseedor para que éste pueda hacer valer sus
derechos. También hay interversión cuando el coposeedor expulsa a los demás y
comienza una posesión exclusiva. Quien invoque la interversión deberá probarla
Presunción de legitimidad: dice el art. 1916 que "las relaciones se presumen legítimas, a
menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de
un derecho real o personal constituído de conformidad con las previsiones de la ley. Por
esta presunción, en principio, la apariencia coincide con la realidad hasta tanto se pruebe
lo contrario. Por lo tanto el art. 1917 dispone que, el sujeto de la relación de poder en
principio nada debe demostrar y quien afirme la ilegitimidad de la relación carga con la
prueba de que él posee un mejor derecho que el demandado (no basta con probar que el
demandado carece de derecho). Esta presunción es aún más fuerte en materia de cosas
muebles.
Necesidad de actualidad: la presuncion del art. 1917 sólo beneficia al poseedor o
tenedor actual, frente al cual hay que producir la prueba de un mejor derecho. Tal
presunción no se puede alegar en favor de un antiguo poseedor o tenedor que ya no lo es.
Presunción de continuidad: acorde a lo establecido en el art. 1930, se presume que el
sujeto actual de la posesión o tenencia, la mantuvo en forma continua desde el inicio de
su relación de poder. Quien alegue lo contrario deberá probarlo.
Presunción de adquirir a título oneroso: el art. 1895 dispone que la posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales excepto que el verdadero propietario pruebe
que la adquisición fue gratuita. La onerosidad entonces se presume.
Presunción de posesión y duda sobre fechas: si dos o más sujetos se atribuyen la
relación de poder sobre la cosa y es dudoso determinar a quién ejerce la relación de poder
actualmente, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la
fecha más próxima. Si esta prueba no se produce, se juzgará poseedor o tenedor el que
pruebe una relación de poder más antigua.
Naturaleza jurídica de la posesión
También existen varias teorías al respecto. Para algunos es un hecho, para otros un
derecho y dentro de esta última corriente se dividen entre los que creen que es un derecho
personal, real o mixto. Adelantamos que el CCyC pareciera optar por la primer opción, o
sea, que es un hecho. Esta postura se determina por descarte ya que si sería un derecho
estaría legislada como un derecho real o personal y no está incluído en ninguno. Por otro
lado si la posesión puede adquirirse por violencia (posesión de mala fe viciada), no sería
admisible que se trate de un derecho.
a) Teorías que la consideran un derecho: Ihering fue su principal sostenedor, y la
justificaba diciendo que si el derecho subjetivo es "todo interés jurídicamente protegido"
y que la posesión está jurídicamente protegida (el ordenamiento otorga acciones para
defenderla), por lo tanto es un derecho, y la ubicaba dentro de los derechos reales.
b) Teorías que la consideran un hecho (adoptada por el CCyC): defendida por
Savigny entre otros, consideran a la posesión como un hecho que produce consecuencias
jurídicas, entre ellas, las defensas posesorias, la prescripción adquisitiva, la adquisición
de cosas muebles no hurtadas ni perdidas de buena fe, etc.
Importancia de la posesión: la posesión, como estado de hecho, es productora de
importantes consecuencias, por lo cual sus funciones son diversas. Es el contenido de los
derechos reales (salvo servidumbre e hipoteca), pues sin ella no sería posible el ejercicio
de las facultades que otorgan a sus titulares. Cuando se enfrentan judicialmente el
poseedor actual y quién invoca un derecho real sobre la cosa, éste último deberá probar
tal circunstancia. La posesión también otorga protección por medio de acciones
judiciales. En la adquisición de derechos reales por actos entre vivos sobre inmuebles en
forma derivada, además del título suficiente es necesaria la tradición posesoria. En
materia de cosas muebles no registrables, no hurtadas ni perdidas, la posesión de buena fe
y el título oneroso atribuyen derecho real sobre la cosa. La posesión ejercida durante los
plazos pertinentes, permite adquirir el dominio por prescripción adquisitiva de cosas
muebles o inmuebles. El poseedor de buena fe, hace suyos los frutos percibidos y los
naturales devengados durante la posesión. También genera derechos, obligaciones y
responsabilidades, con relación a frutos, mejoras, gastos, riesgos sufridos por la cosa o
daños que provoca.
TENENCIA
Concepto: dice el art. 1910: "tenencia: hay tenencia cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante
del poseedor". Al igual que la posesión requiere del corpus(contacto o posibilidad de
disponer físicamente de una cosa) pero falta el animus domini. La posesión se ejerce en
nombre de otra persona, se reconoce en otro un derecho superior. A diferencia de la
posesión, la tenencia genera menos efectos que la posesión, así el tenedor no puede
adquirir el derecho real por prescripción, ni hacer suyos los frutos percibidos, ni la
tenencia de cosaas muebles hace adquirir su propiedad. Si se le reconoce al tenedor la
posibilidad de defender su situación por medio de alguna de las acciones posesorias. La
tenencia goza de algunos efectos: (arts 1932 y 1940).
Artículo 1932. Derechos inherentes a la posesión El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir
el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Artículo 1940. Efectos propios de la tenencia
El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y
de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta
corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.
SERVIDORES DE LA POSESIÓN
(Relaciones derivadas de un vínculo de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad)
Artículo 1911. Presunción de poseedor o servidor de la posesión Se presume, a menos que exista prueba
en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en
virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código,
servidor de la posesión.
Se trata de supuestos en los cuales no hay ni posesión ni tenencia. Son relaciones en las
cuales los sujetos "sirven" a la posesión de otro. El servidor de la posesión es el ejecutor
material de la posesión que otro tiene, pero nunca puede ser considerado poseedor. A
todos los efectos legales hay que considerar que las cosas están en manos del poseedor,
aún cuando se encuentren en poder del servidor de la posesión. Ejemplo de esto es el uos
que los empleados hacen de las máquinas (que son del dueño), o la relación de hecho
entre un huesped de un hotel y el inmueble en sí donde está hospedado. Los servidores no
están legitimados para intentar acciones posesorias. Si sufren la turbación o el despojo
por parte de un tercero, deben recurrir al poseedor, quien puede ejercer la acción
correspondiente.
Posesión Legítima: Son legítimas cuando sean ejercidas en virtud de un derecho real o
personal constituído de conformidad con las previsiones de la ley.
Posesión Ilegítima: cuando no importa el ejercicio de un derecho real constituído según
la ley. O sea que el título de adquisición no tiene los requisitos exigidos por la ley. A su
vez se subclasifica en:
Posesión Ilegítima de buena fe: el poseedor cree que posee la cosa por un título apto
para transmitir (un justo título), o que es legítimo titular del derecho. Está bajo ignorancia
o error de hecho pero excusable. Si hay error de derecho no es excusable. Esta creencia
debe ser absoluta y existir desde el principio de la relación.
Posesión ilegítima de mala fe: cuando la buena fe está ausente. Es decir, cuando hay
error o ignorancia de derecho, dudas sobre la legitimidad de la posesión o cuando sepa
realmente que está poseyendo ilegítimamente. Esta posesión ilegítima de mala fé a su vez
también se subclasifica en viciosa o no viciosa.
CLASE 28-03-2018
En cuanto a la extensión:
Artículo 1914. Presunción de fecha y extensión
Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica.
Fecha:
Inscripción declarativa: media título.......D real nace extrarregistro.
Extensión
Medidas
Superficie
CLASE 04-04-2018
PUBLICIDAD
Introducción
Etapa de los actos jurídicos
Etapa realidad: tratativas preliminares. Oferta y aceptación. Intercambio de
declaraciones. Tanto la oferta como la aceptación tienen que ser autosuficientes. La oferta
debe determinar objeto, contrato, precio. La aceptación hacia la oferta debe ser lisa y
llana. Una vez que tenemos estas dos recién tenemos el CONSENTIMIENTO. Allí
pasamos a la materialidad.
Etapa materialidad: es la etapa de la instrumentación del acto. La forma escrita otorga a
las partes REFLEXIÓN en el sentido de que quién escribe reflexiona sobre ello. En el
instrumento se escribe todo lo que pasó. Instrumento no es lo mismo que redacción.
Instrumento es una cosa y la forma está dada por el modo en que se asienta ese
instrumento o sea, por escrito, vía oral, etc. Mediante la teoría de la representación, se
vuelca la realidad al instrumento escrito, y dispone quién lo escribe, como se escribe, el
tipo de papel, idioma a utilizar, El art. 1017 del CCyC impone escritura pública como
solemnidad. El escribano realiza estas tareas: comprueba la identidad, capacidad,
legitimación de las partes, una vez que recibe la conformidad de las partes lo configura y
lo redacta para la posterior firma de las partes. Una vez inscripto, con la firma del
escribano y con el modo, nace el derecho real.
Etapa de publicidad: la oponibilidad deviene del conocimiento. Todo aquello que es
cognoscible o que pude conocer. La oponibilidad forma parte de la transmisión de los
derechos reales. El registro cumple la función de hacer conocer a terceros la existencia de
actos (legislativamente seleccionados), dada la importancia que tienen. El registro no es
el único medio de publicidad. Hay otros como la publicidad por edictos, publicidad
cartular, publicidad posesoria (Velez). Entre las partes no es necesaria la publicidad del
acto, como tampoco hacia los testigos, como también el escribano y otros sujetos que
participaron (cónyuge cuando da consentimiento por bien ganancial art. 466 CCyC). La
publicidad jurídica viene por el carácter absoluto de oponibilidad que tienen los derechos
reales. Se publica la constitución, modificación o extinción del D real. Publicidad es
hacer saber, dotar de cognoscibilidad a un acto y lo dota de certeza. En D comparado
existen muchos sistemas publicitarios por ejemplo el sistema Torrens (creado a
Australia).
Los derechos reales por su carácter absoluto (oponibilidad erga omnes) necesitan ser
conocidos por todos y allí surge la necesidad de la publicidad. La publicidad importa
hacer saber a los integrantes de la comunidad la existencia del derecho real de que se
trata. El sistema registral constituye la más acabada expresión de publicidad.
Publicidad registral
Oponibilidad: entre las partes no hace falta la publicidad. Pero hay terceros que pueden
resultar afectados por esa relación entre las partes y son los terceros interesados. Desde
ahí nace la necesidad de la publicidad y su importancia. Dada la publicidad del acto, el
tercero tiene la oportunidad de tomar conocimiento de la realización de un acto jurídico
que puede afectarlo.
PUBLICIDAD REGISTRAL EN MATERIA DE INMUEBLES (Ley 17.801)
Distintos sistemas:
Sistema Torrens: es adjudicativo del derecho y convalidante. Se quiso implantar en
Argentina sin éxito. Consta de DOS etapas. Etapa 1: las partes llevan a cabo el contrato.
El vendedor transfiere la propiedad a la corona y la corona urga sobre los vicios que
pudiera contener el acto. Etapa 2: luego la corona se lo adjudica al comprador. La
inscripción es subsanadora de los vicios.
Sistema Alemán: este también es un sistema constitutivo y consiste en la abstracción del
acto. Esto significa que a ellos no le interesa el título causal (compraventa, permuta, etc).
Lo único que interesa es el acto abstracto separado de la causa y los vicios que pueda
tener. Sólo se registra la transmisión, modificación, extinción.
Sistema francés: (parecido al nuestro) por es un sistema no convalidante y previo a la
creación de los registros nacionales, la publicidad era la posesoria (como progonaba
Velez, quién sostenía que los registros no eran necesarios y sólo aprobaba los registros
para las hipotecas. La ley 17.711 cambia esto).
Principio de rogación (art 6): El registro no funciona de oficio sino que siempre
funciona a pedido de parte que además debe estar legitimada. Deben constatar la
legitimación el escribano titular o el adscripto. Todo aquel que tiene derecho a hacerlo o
tercero interesado puede pedir actuaciones al registro. Según el art. 2 se deberán inscribir
Títulos, medidas cautelares y todo otro documento que surja de las leyes especiales por
ejemplo boletos de venta de fracciones por loteo. El art. 3 indica los requisitos que debe
cumplir cada documento que ingrese al registro. Una vez efectuada la rogación, el
registrador, no sustraerse de sus efectos ni negar la apertura al proceso administrativo. El
Registro no puede negar la inscripción de documentos con vocación registral. La
inscripción siempre de hacerse juntamente con la presentación del título formal que se
quiere registrar, esto es una derivación del principio de presencia documental.
El registro observa que la realidad jurídica sea igual a la realidad física. En caso de
no pasar pueden darse las siguientes observaciones
1- Diferencia admitida: es aquella que se dá cuando la diferencia es más/menos 5% de lo
que figura en el título. Previo a la escritura se hace la mensura para confirmar que el
inmueble siga coincidiendo con lo que arroja el título. Para actualizar los registros el
registro pide un plano de mensura.
2- Excedente fiscal: se da cuando la superficie arroja una diferencia superior al 5% a lo
que figura en el título pero este excente no dá las medidas mínimas para fundar una nueva
parcela autónoma. La municipalidad deberá donarselo y se necesita un plano de
unificación. Como el municipio se lo transmite a título gratuito al dueño de la parcela se
hace publicación de edictos por si se presenta alguien a reclamar.
3- Sobrante fiscal: cuando el exceso de superficie supera el 5% de las medidas del título y
ese exceso permite generar una parcela autónoma. El procedimiento en este caso es asi: el
municipio manda a confeccionar una plano donde se declara el sobrante, luego se inscribe
en el registro de la propiedad a nombre de la municipalidad como título originario (como
si fuera una usucapión).
En materia de prioridad las partes pueden pactar negocios sobre el rango a saber:
El rango es el grado de emplazamiento o preferencia de un derecho (primero en el tiempo
primero en el derecho). Por ejemplo si soy acreedor de una persona puede constituir una
hipoteca sobre un inmueble, y se pueden constituir varias hipotecas sobre el mismo
inmueble y prevalece la primera inscripta.
1) Permuta (sobre derechos inscriptos): es el cambio de posición entre dos derechos ya
inscriptos. El acreedor de la hipoteca 1 le da su lugar al acreedor de la hipoteca 2.
Generalmente se dá por diferencias de montos. La hipoteca más cuantiosa es mejor
inscribirla en primer lugar. Esto se hace por escritura pública. Si hay titulares de derechos
intermedios y el 1 quiere cambiar por el 4. Se pueden cambiar pero requiere la
conformidad de los titulares de los derechos intermedios. La permuta se puede dar en
toda clase de derechos reales por ejemplo hipotecas, usufructo (o sea entre diferentes
especies de derechos reales). Alterini no está de acuerdo con esto de los acreedores
intermedios. Este negocio es bastante frecuente. El caso más puntual, los padres le donan
al hijo el inmueble pero se quedan con el usufructo, luego el hijo pide prestamo al banco
y el banco para hipotecar pide el cambio de lugar.
2) Posposición de rango: tengo un derecho inscripto que cede su prioridad a otro no
inscripto. El titular del derecho inscripto desciende de lugar al nuevo derecho que se va a
inscribir.
3) Reserva: es un acto unilateral por el cual el titular de un derecho real se reserva la
facultad de constituir otro de grado preferente. Por ejemplo como acreedor constituyo una
hipoteca y en la misma hipoteca me dejo la reserva que antes un nuevo pedido del titular
(prestamo) yo pueda inscribir el incremento monetario de mi derecho ocupando la nueva
hipoteca el primer rango. Si hay acreedores intermedios estos ya no serían de buena fe
porque la reserva se inscribe en el registro.
4) Rango compartido: tenemos titulares de derechos comparten el mismo rango o grado.
Como son compartidos, en caso de ejecución, todos los acreedores concurren a cobrar a
prorrota. Este sistema usa el Banco Hipotecario.
Extensión de la cosa
La extensión comprende dos dominios: Accesoriedad y verticalidad.
Por accesoriedad la cosa comprende todo lo que tenga adherido, los frutos y también los
productos.
Por verticalidad la cosa se extiende desde el subsuelo hasta el espacio aéreo.
Causa-fuente de adquisición
Clasificación:
Modos especiales de adquisición: son especiales porque el modo principal es el acto
jurídico o contrato (compra-venta, permuta, etc), con título y modo suficientes. Estas que
veremos son causas distintas de adquisición de D reales. Recordemos que no siempre el
título suficiente es título perfecto. Para que sea suficiente debe ser a título oneroso. La
donación inmobiliaria es un caso de justo título imperfecto porque está sujeta a la acción
de reducción de coherederos durante 10 años desde la fecha del título o 5 años de la
muerte del causante. El tercer tipo de título es el título putativo y es aquél que sólo
cuando existe la creencia de titularidad del D real. Putativo es cuando dos vecinos tienen
los títulos intercambiados entre sí y cuando el heredero dejó de ser tal porque fue
revocado el testamento sin que lo sepa. Los modos especiales son los siguientes:
A- Apropiación art 1947: Aplica a las cosas No registrables sin dueño. No se aplica a
las cosas registrables ni tampoco a las que tienen dueño. Las cosas abandonadas es la
renuncia unilateral de ejercer el acto de dominio por parte de su dueño, en principio son
del Estado. El sujeto para poder adquirir un D real por apropiación debe tener al menos
10 años. El articulo enumera las cosas que no son susceptibles de apropiación. Los
tesoros no se adquieren por apropiación sino por hallazgo o descubrimiento.
Apropiación de cosa abandonada: cuando el Estado no la reclama. No hay tiempo para
este reclamo. El dueño si tiene plazo para reclamar la cosa y es de 6 meses.
Las cosas sin dueño suponen una titularidad anterior que la abandonó. Para que la cosa se
considere "sin dueño" debe existir un extravío y una acción tendiente a reclamarla o un
verdadero abandono.
Comprende los siguientes casos:
A1- Caza (art 1948): es un modo originario de adquisición de D real. Se refiere a DOS
clases de animales. Los salvajes o los domesticados. A partir del momento que el cazador
hiere al animal ya es el apropiador. Se puede cazar en lugares públicos con habilitación
de caza y en los lugares privados con autorización del dueño (si el dueño no autoriza el
animal es de él).
A2- Pesca (art 1949): Se pesca en aguas públicas. La ley 24922 regula la pesca. Se
extiende ello a todo animal acuático.
A3- Enjambres (art 1950): pertenecen al dueño del inmueble donde esté emplazada la
colmena. La abeja debe volver concurrentemente a la colmena.
B- Tesoros (arts 1951 a 1954): un tesoro es toda cosa mueble que tenga un valor. Supone
ocultamiento, debe estar oculto, por eso se dice que no se apropia sino que se halla.
Puede estar oculto en una cosa inmueble o en una cosa mueble. Quedan fuera las cosas de
dominio público del Estado. El descubridor es el sujeto que primero haga visible el tesoro
y el descubrimiento debe ser casual (casual no se refiere a sorpresa sino a que no hay
certeza de hallarlo). Si el que descubre el tesoro es el dueño del inmueble o de la cosa
mueble donde estaba el tesoro pasa a ser su dueño. Si es un tercero, debe ser autorizado
por el dueño. El único sujeto que no está legitimado para ser descubridor de un tesoro es
el titular del derecho real de prenda (la ley no aclara pero se supone que es la prenda "con
desplazamiento"). "Con desplazamiento" la cosa la detenta el titular de la prenda sólo
como custodia. "Sin desplazamiento" la cosa está en poder del deudor prendario. El art
1953 dice que el descubridor del tesoro, si la halla en fundo propio, tiene derecho a la
cosa; si fue descubierta en una cosa parcialmente propia el descubridor tiene derecho a la
parte correspondiente a su propiedad (ej condominio se divide en la cantidad de
condóminos). Si el inmueble es ajeno el descubridor debe estar autorizado por su dueño a
buscar y en ese caso se reparten en partes iguales entre dueño y descubridor. Si el tesoro
es una cosa divisible se parte en partes iguales, sino se vende...que se yo. En inmuebles
de propiedad horizontal no se puede buscar en las partes comunes, sino sólo en las partes
privadas.
C- Hallazgo de cosas perdidas (arts 1955 y 1956): si se halla y no aparece el dueño se
subasta y se destina al Estado. Si estaba sujeta a recompensa de la subasta se deduce la
recompensa para el que la halló.
D- Trasformación y accesión en materia de muebles (arts 1957 y 1958): la
transformación consiste en que un sujeto de buena fe mediante su actividad o la
incorporación de otra cosa mueble genera una cosa nueva con la intención de adquirirla y
sin que sea posible volver la cosa a su estado anterior. La accesión se produce cuando
alguna cosa mueble se incorpora por adherimiento o acrecencia a otra y no se puede
seperar. La accesión no conlleva actividad humana.
E- Accesión en materia de inmuebles (arts 1959 al 1963):
CLASE 25-04-2018
Hoy explica sobre la Ley Pierri Nro 24.374 que trata sobre casos excepcionales para la
prescripción adquisitiva en materia de inmuebles en la Pcia de Bs As. (llegué tarde)
(...)
El condominio es una especie de comunidad, sería una comunidad "de hecho". Para todas
las otras cuestiones de comunidad se habla de comunidad "de derecho" porque no sólo
abarca cosas sino tambien derechos formando la "masa" de la comunidad.
Entre comunidad y condominio hay una relación de género a especie. El condominio
supone cosas en su objeto. La comunidad en cambio es sobre derechos o cosas (bienes)
por lo cual su objeto es más amplio. En el condominio el acrecimiento funciona de pleno
derecho, esto quiere decir que ante la renuncia o abdicación (abandono) de un condómino
de su parte, esa parte beneficia al resto de los condóminos en proporción a sus
participaciones o tenencias. En la comunidad en cambio no hay derecho de acrecer.
A su vez en el condominio se aplican las normas relativas a los D reales y las normas
relativas al D sucesorios en la partición (extinción del condominio). Las partes indivisas
se pueden adquirir en diferentes momentos (momentos sucesivos) pero en la comunidad
no hay partes indivisas sino que hay alícuotas y los comuneros (sujetos de la comunidad)
adquieren de forma inmediata y no sucesiva (comunidad hereditaria). En el caso de la
comunidad se aplican primero por las normas del derecho sucesorio, si comunidad de
matrimonio aplicarán luego estas y sino algunas del condominio.
En ambos casos (condominio y comunidad) tienen un contrato cuyo objeto es ponerle fin,
extinguirlo. El mismo tipo de contrato, que es la "partición" extingue tanto a uno como a
otro.
Prelación normativa en el condominio: D real de condominio - a falta de ella se aplica las
de D real de dominio - y en cuanto a la administración o extinción por partición le son
aplicables las normas de las masas hereditarias, esto es, la sucesión.
Partición: es el contrato plurilateral que tiene por objeto o fin extinguir el condominio o
comunidad según sea el caso. Si hablo de partes indivisas es condominio y si hablo de
titulares de derechos sobre una universalidad de bienes (masa) es una comunidad.
El condominio muchas veces puede devenir en comunidad: ejemplo es un matrimonio
que adquiere bienes inmuebles y muere el marido y el condominio que existía se extingue
y se convierte en comunidad porque todos los bienes pasan a la masa hereditaria y a la
sucesión concurrirán la mujer sobreviviente y sus hijos. Todo este proceso se llama
indivisión hereditaria.
CONDOMINIO
Caracteres del condominio:
Sujeto legitimado para ser titular del condominio: cualquier persona humana / jurídica.
Objeto: único. Si el contrato que dió origen al condominio no dice nada con respecto a las
proporciones se presume la igualdad entre partes. Lo contrario debe estar expresado en el
acto causa fuente.
Constitución del condominio:
- Inmuebles: mediante título y modo
- Cosas Muebles no registrables: posesión de la cosa
- Cosas muebles registrables: título e inscripción. Aquí obviamente la inscripción es
constitutiva y el D real nace en el registro.
Fuentes:
- Contratos
- Ley (ejemplo sobre muros, cercos y fosas)
- Prescripción adquisitiva: se puede iniciar prescripción adquisitiva sobre una parte del
inmueble. Hago usucapión sobre una parte del inmueble (no puede ser prop horizontal).
Alli nacería un condominio con el titular.
Facultades de los condóminos:
a) Facultades materiales: estas comprenden todos los actos materiales sobre la cosa como
la reparación, conservación, mejoras. Cada condómino puede ejercerlos sobre toda la
cosa.
b) Facultades jurídicas: comprenden los actos de disposición o gravámen y sólo pueden
ser ejercidos por cada condómino sobre su parte indivisa que tiene sobre el condominio.
Administración del condominio: por regla de mayoría. En caso de empate la decisión se
define por sorteo.
Clasificación del condominio:
a) Sin indivisión forzosa: las partes en cualquier momento pueden pedir la partición y la
extinción del condominio. La acción para pedir la particion es imprescriptible e
irrenunciable. Uno sólo puede pedir si quiere.
b) Con indivisión forzosa: las partes no pueden dividir mientras dure el plazo legal de la
inhibición que son 10 años. Con el plazo de 10 años se llama indivisión temporario o
perdurable si no hay limite de tiempo. En la donación el donante puede estipular el plazo
máximo de 10 años por el cual no podrá realizarse la partición.
Temporario: sujetos a plazo de 10 años surgidos de un contrato o de un
testamento.
Perdurable: por ejemplo un muro, un patio, un pasillo.
Partición: supone la extinción del condominio por causas propias y puede ser hecha la
partición del condominio por DOS VÍAS.
Partición del condominio: en su naturaleza jurídica es un contrato. Esto solamente no es
necesario cuando un condómino compra el total del condominio. Sino si o si hay que
hacer partición para poder diferenciar patrimonios.
a) Privada: cuando es sobre inmueble deberá hecho bajo la forma de escritura
publica (1017). Las partes deberán reunir los requisitos de mayoría de edad y capacidad.
Para realizarse requiere unanimidad de las partes. Si uno no está de acuerdo queda
solamente la vía judicial.
b) Judicial: opera en caso de condóminos menores/incapaces o en caso de
desacuerdo entre condóminos. El juez hace una cuenta particionaria y la cosa o bien se
remata o se licita (NO se subasta, la diferencia es grande. La subasta se dá en juicio
ejecutivo en el cual se desapodera al titular, y es el juez quién vende vía martillero. En el
remate NO hay desapoderamiento y los que venden son los titulares registrales y se llega
al remate por falta de acuerdo entre los titulares registrales). Al ser la partición un
contrato puede verse afectada por cualquiera de los vicios inherentes a los contratos
(actos jurídicos).
CLASE 02-05-2018
PROPIEDAD HORIZONTAL
Origen y evolución histórica
Definición:
Artículo 2037. Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento
de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible.
En 1948 a través de la ley 13.512 ingresó en nuestro ordenamiento la propiedad
horizontal. En principio se llamaba "propiedades de departamentos". El nombre
propiedad horizontal surge del decreto reglamentario 18734 del año 1949. Se incorpora al
sistema de los derechos reales como un derechos reales no ingresando al CC sino a través
de una ley especial y se suma al numerus clausus del CC. La ley tampoco mencionaba los
términos "unidad funcional" (departamentos) ni "unidad complementaria?". El objeto
comtemplado en la ley era el "edificio construído" y luego mediante una modificación se
incorpora al "edificio en construcción" dentro de su objeto. También incorpora el decreto
la posibilidad de que el reglamento pueda ser redactado por el titular registral (en caso de
dueño único) como por todos los condóminos (en caso de cotitularidad) requiríendose la
unanimidad para redactar el reglamento.
Luego el CC incorpora la prop horizontal al codigo y deroga la ley pero no se deroga el
decreto reglamentario.
Concepto
De lo redactado en el art. 2037 podemos extraer las siguientes características:
a) Es un derecho real
b) Sobre cosa propia: es principal, recae sobre una cosa registrable y se ejerce por la
posesión
c) Objeto: un inmueble cuyo objeto inmediato son las partes propias y otro mediato que
comprende a las partes comunes. La base objetiva del derecho la constituye la "unidad
funcional".
d) Facultades: uso, goce y disposición material y jurídica. Estas facultades están más
limitadas que en el dominio y se ejercen de acuerdo a un régimen especial constituído por
las normas, por las normas que regulan a las personas jurídicas y por lo regulado en el
reglamento.
e) Interdependencia: tanto para las partes del inmueble (privativas y comunes) como las
facultades que se ejercen sobre ellas.
f) Estatuto: es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto.
g) Consorcio: además de los titulares del D real nace una persona juridica distinta a ellos
con su propio patrimonio y con derechos y obligaciones específicos.
h) Administración: debe existir una administración que presta los servicios, toma las
decisiones según su función, representa a los propietarios frente a org públicos y personas
privadas y cobra gastos.
i) Destino: en el reglamento se fija el destino del inmueble que deberá ser respetado por
los co-propietarios.
Naturaleza jurídica:
Derecho real autónomo que se ejerce sobre cosa propia (unidad funcional). El hecho de
ser titular de una unidad funcional otorga el derecho de uso y goce de las partes comunes
del edificio o sea que le otorga todas las facultades materiales que los D reales otorgan.
Lo que no puede disponer el titular ni material ni jurídicamente es sobre sectores
comúnes. Este derecho recae sobre cosas inmuebles solamente y es otro de los D reales
que se ejercen por la posesión.
Objeto: el objeto del D real de prop horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades
funcionales reúnan ciertas características: independencia funcional y salida a la vía
pública. Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad
funcional y un objeto mediato constituido por las partes comunes. No se trata de dos
objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia
funcional hace posible separarlos. El Código distingue esencialmente entre cosas y partes
propias y cosas y partes comunes. Lo principal es la UF (unidad funcional), que es
propia, y que confiere un derecho accesorio, indivisible e inescindible sobre el resto del
inmueble (o sea, sobre las partes comunes).
Partes privativas: son las unidades funcionales, las unidades complementarias, las cosas o
partes propias. En el caso de las cocheras estas pueden ser una UF o una UC según lo que
se estipule en el reglamento.
a) Unidades Funcionales: Para ser considerado Unidad Funcional debe tener
independencia funcional y pueden ser tanto pisos como dptos. locales, depósito, cocheras,
etc. La unidad funcional debe tener salida a la vía pública sin necesidad de requerir una
servidumbre en otra unidad.
Ser titular de dominio otorga a) el hecho de ser titular de una parte indivisa del terreno b)
ser titular en forma proporcional de los sectores de uso común o aquellos indispensables
para el acceso y la seguridad.
Cada unidad funcional tiene un porcentual o coeficiente que es el índice de propiedad que
comprende. La suma de coeficiente de todas las UF debe llegar a 1 y del porcentual a
100%.
Hay tres clases de coeficientes por cada unidad:
- Porcentual de dominio: es el que refleja la titularidad de esa UF sobre la totalidad
- Porcentual fiscal: lo otorga la AFIP o ARBA y determina el valor impositivo que de
impuesto inmobiliario.
- Porcentual de expensas: determinará el valor proporcional de expensas que debe abonar
cada UF
En la mayoría de los casos los tres índices coincide pero no necesariamente puede pasar.
El requisito para determinar el coeficiente de una UF o UC es la superficie. Esto es tarea
del agrimensor.
b) Unidades complementarias: son aquellas que acceden a una UF porque no tienen
independencia funcional, por eso son accesorias de la UF. En principio su destino sigue el
de la UF a la que accede ya sea cochera o baulera. La excepción es que puede ser
enajenada y debe estar en el plano y en el reglamento y sólo se puede vender a titulares
de UF del edificio. Entonces se puede enajenar de dos forma: Conjunta a la UF, Separada
a la UF siempre y cuando el que adquiera sea titular de otra unidad dentro del edificio,
En pcia y caba los regímenes de matriculación sobre UC son diferentes. En caba el
registro no abre matrícula independiente para las UC sino que se le asigna a la UF. En
pcia. sí se le asigna una matrícula. En caba si se vende la UC se la desvincula a la
matrícula de la UF de la que dependía y se la vincula a la nueva matrícula (siempre
dentro del mismo edificio obviamente) de otra UF (sistema de desvinculación/
vinculación). Esto en pcia no pasa porque la UC tiene matrícula independiente. Los
derechos de uso y goce de la UC son del titular. Se puede prohibir la locación (alquiler) o
cualquier forma de tenencia a terceros ajenos del edificio mediante el reglamento. Si el
reglamento no dice nada se supone la libertad de tenencia. Esta excepción tiene la
excepción del inquilino porque éste no es ajeno al edificio, lo que no puede es
subalquilarla.
c) Cosas y partes propias: son necesariamente propias con respecto a la UF las cosas y
partes comprendidas en el volúmen limitado por sus estructuras divisoriass, los tabiques
internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los
balcones en lo que es su revestimiento. También lo son los cables que recorren
internamente la UF.
d) Cocheras: como ya se adelantó segun el reglamento pueden ser UF o UC
Facultades y obligaciones de los propietarios: no ahondo sobre esto asi que no entra en
este resúmen.
Expensas: son todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización y
conservación de las partes comunes del edificio. El propietario tiene la obligación de
pagar expensas comunes ordinarios y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa
resultando indiferente para su determinación el efectivo aprovechamiento que alguno de
los consorcistas haga de dichas cosas comunes salvo que se hubiese convenido su
liberación y que ésta fuere dispuesta por disposición judicial. En cuanto al criterio para
determinar la "necesidad" se deberá observar aquellos gastos imprescindibles tendientes a
evitar la destrucción o deterioro de la cosa común, o a conservarla en buen estado, a
repararla, independientemente de que aquéllos redunden en una apreciación de la cosa.
Obligados: además del propietario, están obligados al pago los que sean poseedores por
cualquier título. Esto incluye al usufructuario, y se extiende al uso y habitación. Los
poseedores deben estar ligados con el propietario por algún vínculo contractual. La
norma no incluye al locatario ni al comodatario, si bien son titulares de derechos
personales, pues no son poseedores (aunque en la práctica por contrato las deban pagar).
La obligación de pagar expensas por parte de los poseedores no implica conferirles
derechos para participar en la conformación del consorcio, de la asamblea, o del consejo
de propietarios.
Ordinarias: tienen la particularidad de no necesitar la aprobación de la asamblea. Su
finalidad es cubrir todos los gastos de conservación o admnistración del edificio. El art.
2048 dice que cada propietario "debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Las reparaciones urgentes
que realiza un co-propietario por su cuenta se deben ser reembolsadas en caso de a)
ausencia del administrador y del Consejo o negativa b) urgencia de la reparación. Luego
debe notificar al resto para poder recibir el pago que realizó por su cuenta (esto corre para
ordinarias como para las extraordinarias). Igualmente son expensas comunes ordinarias
las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas
con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Extraordinarias: comprenden todos los gastos por innovación y mejoras. También los
gastos ocasionados por cosas comunes (se pincha un caño). Generalmente se le atribuye
este carácter (extraordinarias) a aquellos gastos importantes e imprevistos que no ocurren
regularmente, como la indemnización por despido del encargado o la necesidad de hacer
una reparación de cierta envergadura. También corresponde a aquellas obras nuevas y
mejoras decididas para un uso y goce más cómodo del inmueble, que beneficia a todos.
Estas expensas sí deben ser decididas en asamblea.
La vía para reclamar expensas está en el art. 524 CPCCN (vía ejecutiva), la mora se
produce de pleno de derecho y a partir de allí corren los intereses punitorios (el índice
permitido va de un 3% a un %5). El certificado de deuda emitido por el administrador y
aprobado por el consejo de propietarios si lo hay, es el título ejecutivo. El deudor por
expesas responde con la unidad por ser una obligación propter rem aunque si la deuda es
mayor hay fallos que aprueban la agresión hacia otros bienes del deudor (no hay fallo
plenario sobre el tema). El propietario no puede dejar de pagar expensas con la excusa del
abandono de la unidad, el abandono no extingue el pago. Todos los titulares de dominio o
tenedores de la cosa deben pagar las expensas (art. 2049). Tampoco pueden dejar de
pagar por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono como ya se dijo.
Reglamento interno: a fin de reglar sus derechos y obligaciones los propietarios también
pueden pactar la existencia de un reglamento interno donde se suelen incluir cuestiones
menores tales como el horario de uso de la terraza, recomendaciones sobre el manejo de
la basura, etc. Su creación es voluntaria y sólo se lo podrá modificar por mayoría
absoluta.
Asambleas:
Funcionamiento, convocatoria, formas de notificación, citación, lugar, las clases de
asamblea (ordinarias -se reúnen en forma periódica a tratar cuestiones normales de la
administración -y extraordinarias -se convovan en forma especial para temas específicos).
Quórum, cómputo de votos (por unidad o por porcentual), las mayorías (para qué caso
qué tipo de mayorías, siempre cumpliendo los mínimos que me pide la ley, se pueden
agravar el mínimo pero no bajarlo). Las representaciones va a poder tener un propietario.
La persona legitimada para convocar la asamblea es el administrador o sino se puede
autoconvocar a través del consejo de propietarios. También por los consorcistas que
reúnan el 5% del total. Finalmento el consejo también puede convocar. La orden del día
corresponde a la lista de temas que se tratará en la asamblea y en principio todo tema que
se trate y no esté en la orden del día. Como excepción, por unanimidad, se debe acceder
para tratar un tema fuera de la orden del día propuesto por un consorcista. El reglamento
puede permitir una segunda convocatoria con el quórum reducido.
Libros: a) de actas b) libro de registro de firmas. La asistencia al acta la firman todos los
presentes y el cierre del acta lo firman el presidente y dos consorcistas nombrados al
efecto.
Trabajo práctico: El trabajo tiene que tener una extensión de no más de 12 carillas,
interlineado 1,5 tamaño arial 12, 4 citas bibliográficas, 4 citas jurisprudenciales y 4
normativas.
El profesor nos va a dar una consigna y lo tenemos que desentrañar (¿qué D real es?) y
fundamentar por qué está ese D real involucrado, mencionando la descripción de ese D
real, sus alcances, y fundamentos para encuadrarlo en él. Fecha de entrega son las dos
semanas posteriores al parcial.