DERECHOS REALES

Art 1882. “El derecho real es el poder jurídico de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia. “

El derecho real, es un derecho absoluto de contenido patrimonial, cuyas normas que regulan esto son de
orden público, establece una relación entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto), una relación
inmediata. Es de estructura legal porque este derecho se plasma esencialmente en la ley, impera el orden
público. El titular de este derecho puede ser una persona humana o jurídica.

Poder jurídico. Poder que tiene el titular sobre el objeto para desplegar sus facultades. Dominio
derecho real el cual otorga más facultad sobre el objeto. Es un derecho subjetivo, es un señorío de la voluntad
sobre objetos, que se ejerce de forma autónoma e independiente de otra voluntad.

Caracteristicas

 Derecho absoluto= puede hacer valer erga omnes.

 De contenido patrimonial: es susceptible de valor.
 De orden público= las normas son de orden público, es decir, quiere decir que son los creados por la ley. Y su
aplicación no dependen de si las partes quieren o no, es independiente a la voluntad de las partes.
 Relación inmediata=relación directa entre las cosas y el titular, no hay un sujeto que se interponga entre estos.
 Publicidad: finalidad para que el derecho real se pueda hacer valer ante todos, y se hace a través de la tradición y
de la inscripción.
 Sujeto pasivo=es la sociedad.
 Deber de abstención: la sociedad debe respetar las acciones del titular del derecho.

Distintas doctrinas

Doctrina CLÁSICA o tradicional. Esta doctrina separa netamente los derechos reales de los personales, por lo
que también es denominada “doctrina dualista”. Ésta doctrina es la que sigue Vélez Sársfield en nuestro código:
“El derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal manera que
no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho; y la cosa,
que es el objeto”.

Se puede construir el concepto de derecho real considerándolo como una relación directa e inmediata entre la
persona y la cosa. El derecho personal, en cambio, es concebido como una relación entre el titular del derecho y
el deudor obligado a cumplir una prestación en beneficio del primero.

2. Doctrinas no clásicas.

a) Teoría UNITARIA PERSONALISTA. Esta teoría recibe esta denominación porque unifica los
derechos reales y personales (por ello unitaria) en una sola categoría: derechos personales (por ello es
personalista).
Suele atribuirse la paternidad de la teoría a Planiol, quien considera que todo derecho importa una relación entre
personas. Así como en los derechos personales la relación se establece entre acreedor y deudor, en los derechos
reales dicha relación existe entre el titular del derecho y todo el mundo, menos él. Por tal motivo, para este,
autor no habría diferencias sustanciales entre ambas categorías de derechos, ya que los derechos reales no serían
más que derechos personales en los que la prestación consistiría en una abstención a cargo de todas las
personas.

b) Teoría UNITARIA REALISTA. Esta teoría recibe dicha denominación porque también unifica los
derechos reales y los personales en una sola categoría, pero tal categoría está dada por derechos reales.

Mientras los llamados “derechos reales” recaen sobre una cosa determinada, los denominados “derechos
personales” no recaerían sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio.

Otras concepciones.

c) Teoría institucional. Los derechos sólo deben ser distinguidos por su mayor o menor contenido
institucional.

Lo que tipifica a la institución es que su régimen es impuesto por el Estado a los particulares, quienes deben
sujetarse a sus prescripciones. No ocurre lo mismo en el sector no institucional del Derecho, ya que en él
predomina la libertad de los propios interesados. Por lo tanto, integran el primer sector los derechos de la
personalidad, los derechos de familia y los reales; y en el segundo, los derechos personales. Mientras las dos
primeras categorías se caracterizan por tener un contenido totalmente institucional, este contenido es sólo
predominante en los derechos reales y mínimo en los derechos personales.

d) Doctrina de Demogue. Este jurista francés no acepta las pretendidas diferencias que la doctrina clásica
encuentra entre los derechos absolutos y relativos. Considera que sólo puede hablarse de derechos cuyo
ejercicio es más o menos cómodo, y de derechos más fuertes o más débiles según su oponibilidad.

De acuerdo con este criterio, los derechos reales serían más cómodos que los personales para ser ejercidos pues,
mientras éstos requieren la colaboración de otra persona (el deudor), en los primeros no es necesaria la
colaboración de nadie. Además, los derechos reales serían más fuertes en cuanto a su oponibilidad.

Elementos

 Sujeto: sujeto activo.

 Objeto: es las cosas que en el artículo se desarrolla como bien material susceptible de valoración
económicas. Son aplicadas a la energía.

Principios generales

 Ius preferendi: tiene dos vertientes. Por un lado, derecho real constituido con anterioridad prevalece
sobre el constituido posteriormente. Por otro lado, esto permite a que ciertos acreedores perciban su
crédito con preferencia a otros.
 Ius persequendi: Es la facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga, y puede ir contra
cualquiera., pero tiene un LÍMITE y es que el código protege a los subadquirientes de título oneroso y
de buena fe, para prevalecer la seguridad jurídica y la circulación de bienes.
  Principio de numerus clausus: la norma dispone que los derechos reales solo pueden ser creado por la
ley (El CCYC, y leyes que dicte del Congreso Nacional), es decir, es cerrado y tipificado. En caso
contrario, si se modifica o se crea otro derecho real fuera de la ley, se anulará esta configuración.
 Enumeración: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos
inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el
uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.
 Principio de convalidación: Es un acto jurídico en el cual era ineficaz, y luego de su celebración puede
convertirse en un acto jurídico válido, retroactivamente al momento de su otorgamiento para el
cumplimiento de los efectos legales.

Clasificación de los derechos reales

Derechos reales sobre cosa propia y ajena

 La superficie es un derecho real sobre una cosa propia, esto se da cuando hay una propiedad SUPERFICIARIA,
por ende, si aún no hay una plantación, construcción o forestar es Los derechos reales sobre inmueble.
 Los derechos sobre cosa ajena importan, ya que hay cargas reales respecto del dueño y debe ser soportada por los
sucesores.

La carga real: es un derecho real adherido a la cosa, que debe ser mantenido.

Derechos reales principales y accesorios

Principales: Todos.

Accesorios: Derechos reales de garantía, es decir, hipoteca, prenda y anticresis. Para que existan debe haber un crédito.

Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables

Registrables: Inmuebles y algunos muebles. Esto registros requieren de la inscripción del título. Los efectos que tiene
esto es declarar un derecho preexistente (declarativos) o de constitución (constitutivos) 🡪 La cosa se adquiere
independiente, o cuando la cosa no tiene dueño o cuando había sido abandonada

No registrables: algunos muebles

Ejercicio por la posesión o por actos posesorios

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código
se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

TRANSMISIBILIDAD

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.

- Se presume la transmisibilidad para favorecer la circulación de bienes y evitar que queden estancados.
- “Excepto disposición legal en contrario” 🡪 el derecho de habitación no es transmisible.

Modos de adquisición de los derechos reales

Los modos de adquirir derechos reales son: título y modo, voluntad de la ley, prescripción adquisitiva y sucesión.
Clasificación

 Por acto entre vivos o mortis causa: el primero representado por el título y modo, el segundo por el legado de
cosa cierta.
 A título universal o singular: El primer caso es la sucesión mortis causa y el segundo cuando la cosa es
adquirida por un acto jurídico eficaz.
 Originarios y derivados: Originario se llama el modo cuando la cosa se adquiere independientemente y a pesar
del derecho que tenía el propietario anterior, cuando la cosa no tenía dueño (res nullius) o cuando había sido
abandonada (res derelictae).

En cambio, cuando se adquiere de un titular anterior se dice que el modo de adquirir es derivado.

Los MODOS de adquisición derivados son la tradición (modo suficiente), inscripción registral y la sucesión en los
derechos del dueño.

Adquisición derivada y por actos entre vivos

Para la transmisión derivada por acto entre vivos se requiere título y modo.

 Teoría de título y modo: esta teoría se aplica para transmitir un derecho real, que se ejerce por posesión. Este
sistema es el de doble causa, para que haya un derecho real debe haber causa fuente de la adquisición (título) y
causa eficiente (modo)
 Titulo suficiente: es un acto jurídico que tiene los requisitos establecidos por la ley, y su finalidad es transmitir
construir el derecho real
 Modo suficiente: es el acto a través del cual se exterioriza la transmisión de un bien.

Para que el titulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, y constituirlo la persona otorgante debe ser
capaz y estar legitimado a tal efecto. Es necesario tener más 18 años y no ser declarado incapaz. En caso contrario, el
otorgante es incapaz o no estaba legitimado solo estamos adelante de un título para usucapir.

- En la tradición es necesario que quien transmite la cosa sea propietario, capaz y es constituida en derecho real

Hay excepciones de la tradición: la traditio brevi manu y el constituto posesorio, en estos casos no es necesaria la
tradición material de la cosa.

 Traditio brevi manu: el tenedor pase a ser el poseedor, o el tenedor que poseyera una cosa, el poseer de ese
cambia.
 Consitituto posesorio: el tenedor sigue siendo el mismo simplemente cambia el poseedor.

Adquisición por causa de muerte

Es la transmisión de derechos reales por causa de muertes, es decir, por vía sucesoria.

Acá no es necesaria la tradición ya que, desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones
sobre la herencia, y de todos los demás derechos constituidos sobre cosa ajena cuyo titular era el causante, y esta es su
finalidad también-

Inoponibilidad

Los derechos son oponibles erga omnes, por lo tanto, requieren de publicidad para ser conocidos y oponibles a terceros
interesados de buena fe.

Por lo tanto, la ley prevé dos formas de hacer públicos los derechos reales.
  Tradición, además de ser función constitutiva del derecho real también cumple el rol publicitario cuando son
cosas muebles.
 Cuando son cosas registrables, sean muebles o inmuebles, la publicación se concreta con a través de la inscripción
en el registro que corresponda.

Adquisición legal

 La ley es otro modo de adquirir derechos reales, en ello acontece distintas hipótesis sobrevinientes: como el
condómino con indivisión forzosa perdurable, entre otros.
 Además, de los casos enumerados ahí hay otros que el articulo 2166 prevé que son los casos de servidumbre
forzosos.

Adquisición legal derechos reales sobre muebles por subadquirientes

 Esto es una protección que la ley da a las personas que adquieren de buena fe, a título oneroso las cosas mubles no
registrables.
 PROHIBICIÓN: el juez no puede constituir un derecho real, o imponer su constitución, excepto disposición legal
en contrario.
 Prescripción adquisitiva o usucapión:
 La prescripción es una forma de adquirir un derecho real sobre una cosa y consiste en poseerla por el tiempo que
establece la ley.

Prescripción adquisitiva o usucapión

La prescripción es una forma de adquirir un derecho real sobre una cosa y consiste en poseerla por el tiempo que establece
la ley.

Requisitos de la posesión para prescribir:

 Ostensible: la posesión debe ser pública, notorio, evidente manifestación visible para que se exteriorice frente a
todos.
 Continua: el poseedor realice actos posesorios en forma constante o periódica.

El tiempo es el elemento principal: breve: posesión 10 años con justo título y buena fe, y larga: posesión 20 años.

Siempre el adquiriente se va a comportar como titular de un derecho real sin serlo, a la ley no le interesa que clase de
poseedor es, solo se contenta con que lo sea, y siempre se debe cumplir con los presupuestos: tiempo y posesión.

La posesión para adquirir debe ser ostensible y continua.

Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce
sobre inmuebles por la posesión durante DIEZ (10) años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de DOS (2)
años.

 El poseedor debe tener justo título, tener 10 años de la posesión y buena fe. INMUEBLE.
 Cuando la cosa fue hurada o robada el plazo es de dos años. Si la cosa no fue ni roba ni hurtada se le aplica el
1895

Prescripción adquisitiva larga: La prescripción adquisitiva de derechos reales sin justo título y mala fe, se produce 20
años para cosas inmuebles. Si la cosa no fue hurtada ni robado 10 años.

Acá no puede invocarse la falta o nulidad del título, o de su inscripción, ni mala fe de su posesión.
Justo título: es un acto jurídico idóneo para transmitir un derecho real y reúne la forma requerida, pero tiene una falla de
fondo, es decir el otorgante no tiene la capacidad o la legitimación para realizarlo. Por ejemplo: venta de cosa ajena o no
tenia capacidad para otorgar el acto, enfermedad mental.

Buena fe: en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho en ella. El
adquiriente no debió tener dudas de la legitimación de aquel que le transmitía o desconocer las causas de su incapacidad.

Cuando son bienes registrables, no solo basta la mera buena fe de la persona sino que se debe presentar actos de
verificación entre ellas las constancias registrales.

La mala fe se presume cuando:

 el título es de nulidad manifiesta.

 Cuando proviene de una persona que no hace tradición y no tiene los medios para adquirirlas.
 Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

Comienzo de la posesión:

Breve: desde que la relación comenzó desde la fecha que fue emitido el título. Si se trata de una inscripción constitutiva,
desde el momento que se registró el título.

Juicio: esto tiene como objeto obtener mediante una sentencia declarativa un título supletorio de dominio a favor de quien
a poseído un bien inmueble en el plazo y condiciones previas. Y tiene efecto retroactivo. Desde el momento que comenzó
el corpus.

MODOS DE EXTINCION DEL DERECHO REAL

1907. Extinción: Extinción de todos los derechos patrimoniales y los especiales de los derechos reales, estos se extinguen,
por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reescontruccion, por su abandono y por la consolidación en los
derechos reales sobre cosa ajena.

Destrucción: el derecho real carecería de objeto. Debe ser destrucción TOTAL (si la ley no autoriza reconstrucción), no
parcial de ser así seguiría existiendo objeto.

 Jurídica: en vez de física es jurídica, es decir, pasa por ejemplo a dominio público del Estado.

Abandono: Abandono del derecho real, no de la posesión.

 Inmuebles: el abandono debe ser formalizado por escritura publica

 Muebles registrables: El abandono tiene que ser registrado, ya sea la inscripción declarativa o constitutiva.
 Inmuebles sin dueño: Pertenecen al dominio privado del estado. Cosas muebles abandonadas pueden ser
adquiridas por apropiación.

Consolidación: Se produce sobre cosa ajena cuando una misma persona reúne la titularidad de ambos derechos, por
ejemplo: usufructo que compra el inmueble