1.

EL SISTEMA DE LOS DERECHOS REALES

Un derecho real es un poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa;
regula la Propiedad, y los derechos y obligaciones concernientes a la propiedad. Este poder puede
ser directo e inmediato o indirecto y mediato, y puede suponer un aprovechamiento total o
parcial, siendo este derecho oponible a terceros. La figura proviene del Derecho romano ius in re o
derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en contraposición a los
derechos personales o de crédito. Los principales derechos reales son la propiedad, el usufructo, la
servidumbre, la hipoteca, la prenda, la anticresis, la enfiteusis y el censo. La posesión puede ser o
no un derecho real según el ordenamiento jurídico. 1

Derecho Real

Un derecho real es un poder de dominio que faculta al titular de un bien a actuar inmediatamente
frente a cualquiera.2

Teoría del patrimonio

La teoría del patrimonio considera que el patrimonio es independiente de los bienes que una
persona posea. Inclusive, una persona puede no tener ningún bien, y aun así, tiene un patrimonio.
Es, en otras palabras, una aptitud para poseer, de tal forma que el patrimonio de una persona
también incluye derechos de propiedad futuros. 3

Caracteres de los Derechos Reales

Las principales características del derecho real son las siguientes:

Inmediatez: El titular puede hacer uso del bien de manera inmediata, sin el permiso previo de otra
persona. Sin embargo, esto no quiere decir que no puedan existir excepciones si en el ejercicio de
esta facultad se están afectando los derechos de otro individuo.

Facultad de exclusión: El titular tiene la atribución de impedir que otros puedan acceder al bien
protegido. Es por ello que el dueño de una vivienda, por ejemplo, puede impedir que personas
extrañas ingresen a su inmueble.

Preferencia: Se garantiza la protección ante la ley, antes que a otra persona que también podría
reclamar ese derecho. Por ejemplo, imaginemos que un individuo posee un terreno y lo vende.
Entonces, seguirá siendo reconocido como titular de la propiedad hasta que en los registros
oficiales se reconozca al nuevo dueño.

Persecución: Significa que el titular puede reclamar la devolución de una propiedad que le ha sido
sustraída o arrebatada. Igualmente, puede impedir que la persona que se ha apropiado del bien
indebidamente pueda explotarlo o beneficiarse de él. 4

1
https://es.wikipedia.org/wiki/Derechos_reales
2
https://www.conceptosjuridicos.com/pe/derecho-real/
3
https://es.wikipedia.org/wiki/Patrimonio
4
https://economipedia.com/definiciones/derecho-real.html
Según los sujetos:

Derechos reales: solo se analiza el lado activo, el titular. El lado pasivo no se analiza porque es
indeterminado al ser todos los que no sean el propietario. Todo el mundo está obligado a respetar
sus derechos.

Derechos de crédito: se analiza el lado pasivo, pues es determinado (el deudor).

Según el objeto:

Derechos reales: recaen sobre las cosas.

Derechos de crédito: recaen sobre la conducta del deudor, pudiéndole exigir algo.

Según la forma de adquirir los derechos:

Derechos reales: para adquirirlos, no basta con el título, sino que se necesita la entrega de la
posesión. Es la esencia del sistema adquisitivo de los derechos reales, es la teoría del título
(contrato) y el modo (entrega).

Derechos de crédito: solo se necesita el título o contrato.

Según su eficacia:

Derechos reales: es eficaz frente a cualquiera. Una de las características básicas del derecho real es
la capacidad de persecución de la cosa donde quiera que esté.

Derechos de crédito: es eficaz solo frente al deudor. No existe la característica anterior.

Según la forma de satisfacerse:

Derecho real: mediante el ejercicio del derecho real no se extingue, sino que se consolida.

Derecho de crédito: quien lo emprende se satisface una vez que desaparece la prestación exigida
en el contrato. Mientras no se extinga la obligación con el pago, la tesitura continuará.

Según la posible violación del derecho:

Derecho real: cualquiera podría violar un derecho real perturbando al propietario.

Derecho de crédito: solo el deudor puede incumplir el contrato.

Según se inscriben:

Derecho real: se pueden inscribir en registros. El Registro de la Propiedad afecta a los bienes
inmuebles, pero también existe otro registro para los bienes muebles.

Derecho de crédito: no se inscriben. No obstante, los arrendamientos se inscriben para mantener

y ejercitar frente al arrendatario aquello que fuera necesario.

Según las formalidades para constituirse:

Derecho real: como tienen eficacia frente a cualquiera, exigirán muchas formalidades.
Derecho de crédito: no se exige ninguna formalidad en concreto. Solo en algún contrato se exige la
forma escrita, pero lo normal es la libertad de forma.

Según la usucapión (adquisición por paso del tiempo):

Derecho real: se pueden adquirir con el paso del tiempo, porque juega la posesión como
apariencia de titularidad.

Derecho de crédito: como no hay posesión, se constata el poder del acreedor, de tal manera que
las obligaciones no se pueden adquirir con el paso del tiempo.

Según la prescripción extintiva (cómo se extinguen por el paso del tiempo los derechos):

Derecho real: si no se ejercita el derecho en un período de tiempo que alcanza los 30 años, se
puede perder.

Derecho de crédito: el plazo fundamental es de 5 años, pero existen términos inferiores.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

a) Propiedad/Derechos reales en cosa ajena. Ejemplos: servidumbre (permite pasar por finca
ajena), hipoteca (permite grabar la finca de un propietario)...
b) Propiedad sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles: existen muchas ocasiones en
las que hay derechos que solo pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles.
c) Derechos temporales (como el usufructo, que se extingue por plazo o muerte) y perpetuos
(como la propiedad).
d) Derechos transmisibles (casi todos) o intransmisibles (derechos de uso y habitación).
e) Bienes sobre cosas corporales o incorporales (propiedad intelectual, industrial…). Éstas
dificultan la configuración del derecho real, pero no cabe duda acerca de que pertenezcan
a tal categoría.
f) Derechos reales típicos y atípicos.

Normativa constitucional y civil sobre los Derechos Reales.

Código Civil

Ley de Titulación Supletoria, Decreto 49-79 del Congreso de la República de Guatemala.

- Ley de Minería, Decreto 48-97 del Congreso de la República de Guatemala.

- Ley del Registro de Información Catastral, Decreto 41-2005 del Congreso de la República de
Guatemala

- Ley de Fondo de Tierras, Decreto 24-99 del Congreso de la República de Guatemala.

- Ley de Derecho de Autor y Derechos Conexos, 33-98 del Congreso de la República de Guatemala.

- Ley de Propiedad Industrial, Decreto 57-2000 del Congreso de la República de Guatemala.

- Ley de Contrataciones del Estado, Decreto 57-92 del Congreso de la República de Guatemala.
- Ley reguladora de las áreas de reservas territoriales del Estado de Guatemala, Decreto 126-97.

- Ley de Garantías Mobiliarias, Decreto 51-2007 del Congreso de la República de Guatemala.

2. DE LOS BIENES COMO OBJETO DE LA RELACIÓN JURÍDICO-REAL

Relación jurídica

Relación jurídica es el vínculo que une a dos o más personas físicas o morales, respecto
determinados bienes o intereses, estable y orgánicamente regulada por el Derecho, como cauce
para la realización de una función social merecedora de tutela jurídica.1 Es el elemento más
importante desde el punto de vista del derecho subjetivo, así como la norma jurídica lo es desde el
punto de vista objetivo. Por consiguiente se entiende que la relación humana o de vida es aquella
que al ser reconocida e integrada en el supuesto de hecho de una o varias normas, produce
consecuencias jurídicas.

Mouchet y Zorraquín Becú consideran que la relación jurídica es aquella que se establece entre
personas (sujetos jurídicos) a la cual una norma asigna determinadas consecuencias. Por
consiguiente, las relaciones sociales que se presenten, producen consecuencias jurídicas en las
cuales pueden identificarse los sujetos que intervienen en la relación.

Las distintas relaciones sociales de las que pueden ser partícipes los individuos están
contempladas jurídicamente, es decir, que existe una regulación para las mismas. De dichas
relaciones se derivan unos derechos y deberes que vinculan a las partes concernientes y cuya
materialización se manifiesta en posiciones de poder (sujeto activo) y de deber (sujeto pasivo),
respectivamente.

Se admite la existencia de derechos reales sobre bienes materiales e inmateriales como la

propiedad intelectual e industrial, obras del ingenio, como patentes de invención y obras de
creación, elementos incorpóreos y como signos utilizados para identificar productos como las
marcas.5

Los bienes como objeto de la relación jurídico-real

Desde el punto de vista del objeto, la relación jurídico-real exige que se den las notas, de:

a) Existencia: el objeto de derecho real ha de ser un bien existente, una realidad del mundo
exterior.

b) Licitud: con ello se señala que tiene que ser susceptible de tráfico patrimonial, ha de tratarse de
un bien que esté dentro del comercio, y cuyo tráfico patrimonial no se halle prohibido.

c) Determinación: se requiere que recaiga sobre bienes especialmente indicados y por una suma o
por cantidad también precisada, ejemplo la hipoteca. La determinación del objeto en la relación
jurídico-real, se traduce en la necesidad de una absoluta individualización objetiva.

BIEN

5
https://es.wikipedia.org/wiki/Relaci%C3%B3n_jur%C3%ADdica
Los bienes pueden ser definidos de la siguiente manera:

• Son bienes las cosas que pueden ser objeto de un derecho y representan un valor pecuniario.

• Son bienes todos los objetos que por útiles y apropiables sirvan para satisfacer las necesidades
humanas.

Nuestro Código Civil, en su Artículo 442, se manifiesta acorde con la doctrina al establecer que son
bienes las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación . . ., y en su Artículo 443 reconoce
tácitamente la característica de utilidad al determinar que las cosas apropiables son las que por su
naturaleza o por disposición de la ley no están fuera del comercio, infiriéndose del contenido de la
norma en alusión, que las cosas objeto de tráfico mercantil, lo son precisamente por sus
caracteres de utilidad.

Nuestra legislación pese aceptar la diferenciación conceptual en referencia, incurre en su

articulado en algunas deficiencias terminológicas, al usar indistintamente las palabras cosas y
bienes, otorgándoles una sinonimia, de la que, ya se dijo, carecen.

ARTICULO 451. (Código Civil)

Bienes muebles

son bienes muebles: 1o.- Los bienes que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin menoscabo de
ellos mismos ni del inmueble donde estén colocados; 2o.- Las construcciones en terreno ajeno,
hechas para un fin temporal; 3o.- Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación; 4o.- Las
acciones o cuotas y obligaciones de las sociedades accionadas, aun cuando estén constituidas para
adquirir inmuebles, o para la edificación u otro comercio sobre esta clase de bienes; 5o.- Los
derechos de crédito referentes a muebles, dinero o servicios personales; y 6o.- Los derechos de
autor o inventor comprendidos en la propiedad literaria, artística e industrial.

Bienes en Derecho Civil

Para el Derecho Civil, los bienes pueden ser corporales o incorporales. Mientras los bienes
incorporales son las cosas subjetivas y no físicas —los derechos, por ejemplo—, los bienes
corporales son las cosas objetivas y físicas que pueden ser percibidas a través de los sentidos.

Clasificación de los bienes

A su vez, los bienes corporales se clasifican en los siguientes tipos de bienes. Son los siguientes:

Bienes muebles: son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro, como un animal.
Bienes inmuebles: son aquellas cosas que no pueden trasladarse de un lugar a otro, ni
siquiera con ayuda de una fuerza externa, tal es el caso de una vivienda.
Fungibles: son aquellos bienes que desaparecen en el primer uso para quién lo utiliza,
pero siguen existiendo para quien lo recibe y se apropia de ellos, como ocurre con un
contrato de préstamo de consumo.
No fungibles: son aquellos bienes que no desaparecen por el uso, tal es el caso del
arrendamiento de una casa.
Consumibles: son aquellos que se consumen con el primer uso, como es el caso de los
alimentos.
 No consumibles: son aquellos que, si bien se consumen, tienen un uso prolongado, pues
no lo hacen desde el primer uso. Esto es lo que ocurriría, por ejemplo, con el calzado.
Simples: aquellos que no se pueden dividir, por ejemplo, un televisor.
Compuestos: son aquellos que están formados por varias partes que, conjuntamente,
forman una unidad, como una enciclopedia formada por varios volúmenes. 6

Clasificación de los derechos reales:

Según Sánchez Román, clasifica los derechos reales de la siguiente forma:

Derechos reales similares del dominio:

a) La posesión

b) El derecho hereditario

c) La inscripción arrendaticia

Derechos reales limitativos:

a) Las servidumbres

b) Los censos

c) La hipoteca

Según el criterio clasificatorio de Puig Peña, clasifica los derechos reales:

Por el objeto:

Derechos reales sobre cosas corporales

Derechos reales sobre cosas incorporales:

a) Derechos reales sobre derechos.

b) Derechos reales in re intelectuali: son los derechos de autor, de inventor, etc...

Por la protección que el derecho les brinda:

Derechos reales de protección provisoria: la posesión.

Derechos reales de protección perfecta o definitiva: la propiedad y los demás derechos reales.

Por la finalidad institucional:

Derechos reales de Goce: usufructo, uso y habitación y servidumbre.

Derechos Reales de Garantía: prenda, hipoteca y anticresis.

Derechos Reales de adquisición: retracto, tanteo y opción.

6
https://www.sdelsol.com/glosario/tipos-de-bienes/
Derechos reales en el Código Civil:

El Código Civil, trata de la materia en el libro segundo, título uno, capítulo uno, de los bienes
de la propiedad y demás derechos reales. No la desarrolla conforme a un esquema de
clasificación, concretándose a hacer y desarrollar una enumeración de los mismos. Así, como
base, trata de los bienes, en título I, para ocuparse, en el título II, de la propiedad en sus
diversos aspectos; en el título III, del usufructo, uso y habitación, en el título IV, de las
servidumbres; y en el título V, de los derechos de garantía, incluyendo como tales la hipoteca y
la prenda en sus diversas modalidades.

Flores Juárez, expresa: “ya que nuestra legislación no se ocupa de clasificar los derechos reales
en ninguno de sus Artículos, ha sido influido por la corriente italiana influido en este caso por
la corriente italiana generada por Dussi y Barassi que disgrega a la propiedad como derecho
pleno de los llamados derechos reales limitativos derechos reales de mero goce y derechos
reales de garantía”.31

El autor anteriormente citado, a su criterio nos da la siguiente clasificación de los derechos

reales:

Derechos reales de goce y disposición:

− La propiedad (Código Civil)

Derechos reales de mero goce:

− Usufructo

− Uso y habitación

− Servidumbre

Derechos reales de garantía:

Hipoteca
Prenda

Enumeración de los derechos reales:

En apego al criterio seguido por el Código Civil, puede hacerse la siguiente enumeración de los
derechos reales.

Propiedad:

Es el derecho real por excelencia, que otorga un poder amplio e inmediato (de goce,
disposición y persecución) sobre la cosa. Las primeras concepciones del derecho de propiedad
fundamentaron sus enunciados en referencias de tipo cuantitativo. Se estimó inicialmente el
derecho de propiedad como el jus utendi (derecho de usar), fruendi (de percibir frutos),
abutendi (derecho de abusar) possidendi (de poseer) alienandi (de enajenar), disponendi (de
disponer) etvindicandi (de reinvindicar). Partiendo del derecho justiniano hasta finales del
siglo pasado, la doctrina civilista posterior a la codificación se apegó a esta visión
cuantificadora y asignaba al derecho de propiedad los siguientes caracteres:

a) Ser un derecho absoluto.

b) Ser un derecho exclusivo.

c) Ser un derecho perpetuo.

Caracteres de la propiedad:

a) Es un derecho real puesto que implica una relación directa entre el dueño y la cosa.

b) Es el más amplio y completo derecho de señorío que se pueda tener sobre una cosa. Es
decir que es el más extenso derecho que se pueda tener sobre una cosa conforme al régimen
legal vigente. Abarca en sí a todos los otros derechos reales que se ejercen por la posesión, los
cuales pueden considerarse como meros desgajamientos o desprendimientos de este señorío
total que es la propiedad.

c) Es perpetuo; porque no se pierde por el desuso o pérdida de la posesión de la cosa en tanto

un tercero no lo haya poseído por el término legal de usucapión.

d) No es absoluto; porque debe ser ejercido de forma regular, es decir adecuada a lo que es
normal, corriente, de manera no abusiva.

La doctrina moderna asigna al derecho de propiedad el siguiente carácter: “La generalidad,

expresa la amplitud del poder que confiere la propiedad”. Susceptible de abarcar todas las
utilidades de una cosa; la independencia, indica que es un poder autónomo o que existe con
independencia de las facultades que comprende; la abstracción denota que existe con
independencia de las facultades que comprende; y la elasticidad por fin significa que puede
comprimirse al separar algunas de sus facultades”.

Nuestra Ley sustantiva civil define el derecho de propiedad en su Artículo 464 señalando que:
“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la
observancia de las obligaciones que establecen las leyes”.

Posesión:

Es el poder de hecho y de derecho que tiene una persona sobre una cosa material, constituido
por un elemento intencional o animus (la voluntad de conservar la cosa como propietario) y
un elemento físico o corpus (el poder físico sobre la cosa). En otras palabras es cuando una
persona ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al dominio como
propietario del mismo, la cual no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo
de aprovecharse de ésta, téngase la falta de título sobre la misma. Por su especial naturaleza,
algunos autores tratan de la posesión antes que de la propiedad.

Los requisitos para la inscripción de la posesión son:

a) Estar fundada la posesión en justo titulo (si no existe, debe crearse mediante declaración
jurada).
b) Haber adquirido la posesión de buena fe.

c) Haber adquirido la posesión de manera continua.

d) Haber adquirido la posesión de manera pública y pacífica.

e) Haber adquirido la posesión por el tiempo señalado por el Código Civil, (10 años en bienes
inmuebles y 2 años en bienes muebles).

Causas por las cuales no puede inscribirse la posesión de un bien.

a) Haber adquirido la posesión de mala fe.

b) Haber adquirido la posesión de manera discontinua.

c) Haber adquirido la posesión de manera clandestina y violenta.

3. ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES

Modos originarios

a) Ocupación:

Ocupación es la adquisición de la propiedad mediante la toma de posesión de una cosa que no

tiene dueño: res nullius cedit occupanti.

En el derecho romano muéstrase imperante el principio de la libertad de ocupación. Aplicase

la ocupatio, durante largo tiempo, a un amplio círculo de resnullius, y su importancia es tal que
llega a verse en la misma la fuente de la que surge la propiedad. En esta suerte de adquisición
– y en otras como la usucapión, la accesión, la especificación y la tradición – es fácil advertir la
propensión de la jurisprudencia a elaborar un derecho de raíz natural.

Casos de ocupación son los siguientes:

- La insula in Mari nata.

- Las res inventae in litore maris perlas, piedras y conchas-, es decir, las cosas descubiertas y
aprehendidas, pues no basta la inventio en la ribera del mar.

- La caza aucupium de las ferae bestiae, esto es, de los animales que gozan de libertad natural.
El cazador hace suyo el animal cazado, importando poco que esto ocurra en finca ajena. El
propietario de una finca puede prohibir el acceso a ella de cualquier extraño, pero no porque
se reconozca a su favor la existencia de un derecho exclusivo de caza. Al cazador que de
cualquier modo entra en la finca ajena podrá hacérsele responsable de una violación, pero la
pieza es suya.
Idéntico principio rige en nuestra materia de pesca piscatio. En la época clásica se discute del
momento en que el cazador adquiere la propiedad del animal herido. Debió prevalecer, según
creemos, la opinión que luego fue acogida en la legislación justinianea, a tenor de la cual no
basta que el cazador hiera y persiga al animal sino que es necesaria también la aprehensión:

quia multa accidere possunt ut eum (feraz bestiam) non capiamus (porque puede suceder
veces que no aprehendamos al animal).

Además de los animales salvajes ferae bestiae, pueden ser objeto de ocupación los animales
amansados o domesticados ciervos, palomas, abejas, etc. que han perdido el animu
revertendi, esto es, el hábito de volver a la casa del dueño. Se excluye de la ocupación en todo
caso, los animales domésticoscaballos, bueyes, gallinas.

- Los res derelictae. Es decir, las cosas libremente azadonadas por su dueño, y no las cosas
perdidas o extraviadas. Discútese entre los clásicos acerca del momento en que se pierde, por
el abandono, la propiedad. Según los proculeyanos, la perdida de la propiedad coincide con el
acto de aprehensión por parte de otro; los sabinianos, por el contrario, entienden que la
propiedad se pierde en el instante mismo en que el titular se despoja de la cosa. Esta última
opinión, que concibe la derelictio como una transmisión a persona incierta traditio in incertam
personam, fue acogida por la jurisprudencia más tardía y por la legislación de Justiniano.

Dos constituciones imperiales de finales del siglo IV de C. aplican a los agridesrti el régimen de
la derelictio. Las tierras situadas en los confines del imperio, expuestas como estaban a las
incursiones de los bárbaros, solían ser dejadas incultas por sus dueños. Con el fin de remediar
los males que de aquí nacían, se permitió a cualquiera ocuparlas y cultivarlas,
transformándose la posesión en propiedad luego de pasados dos años sin que el propietario la
reivindicase. De otra parte, si el propietario que no puede pagar los tributos, abandona el
fundo, y no retorna a este dentro de seis meses, según el requerimiento oficial que se le hace,
adquiere la propiedad la persona que, entrando a ocuparlo, se comprometa a corre con las
cargas fiscales.

Las res hostium. Es decir, las cosas tomadas a los hostes, sea en acción de guerra –ocupatio
bellica- sea fuera de ella, cuando no media un tratado de amistad con Roma. El autor citado
Gayo, nos dice que los antiguos consideraban como propiedad más legítima la de las cosas
acogidas al enemigo: maxime sue ese credebant, quae ex hostibus cepissent. En época
histórica, el botín propiamente dicho pertenece al Estado, en tanto que las cosas concretas u
objetos singulares entran en el dominio del que ocupa.

b) Adquisición de tesoro.

El tesoro es una cierta cantidad depositada de la que no existe memoria de quien pudo ser su
propietario, de forma que ya no tiene dueño. Tratase de cualquier objeto precioso- y no sólo
de dinero- que permanece oculto- bajo tierra o de otro modo- durante el tiempo necesario
para que se pierda la memoria de quién sea su dueño, haciéndose imposible, en todo caso,
identificar en alguna persona al sucesor.
 En el curso de la historia del derecho romano la adquisición del tesoro fue regulada de modos
diversos. Al principio, considerase como incremento del fundo en que se encuentra.

Semejante solución responde a la peculiar naturaleza del fundus romano, cuya propiedad
alcanza a todo cuanto está en él y bajo él, es decir, en el subsuelo.

Más tarde y a consecuencia, según parece de la lex Iulia y Papia Poppaea se le aplica el
régimen e los bienes vacantes bona vacantia atribuyéndose la propiedad al aerarium al fiscus,
después. Una constitución de Adriano, luego desviada, pero acogida, a la postre, por
Justiniano, confiere la propiedad del tesoro, por mitad, al dueño del fundo ya sea lugar privado
o locus Caesaris y al descubridor. Si el lugar es sagrado o religioso, corresponde por entero al
inventor. Es lo cierto que el dominus y el inventor adquieren a la vez e inmediatamente.

c) Accesión.

Hay accesión cuándo una cosa se adhiere a otra, por obra natural o artificial, para integrarse
ambas en un solo cuerpo. El dueño de la cosa principal la que define la esencia y la función del
todo, según un criterio económico-social se hace dueño de la cosa accesoria, es decir, de la
que cede o accede cedir o accedit. La unión que puede deshacerse, reavivando en la cosa
accesoria su originaria individualidad su pristina causa, determina una adquisición resoluble. Al
dueño de la cosa accesoria se le concede, en el caso de accesión separable, la actio ad
exhibendum, para reclamar luego por la rei vindicatio.

La unión orgánica, sólida y duradera, lleva aparejada una adquisición irrevocable es decir que
esto no significa, sin que el perdidoso no deba ser indemnizado. A tal respecto hay que ver si
la conjunción ha sido hecha por el propietario de la cosa accesoria o por el de la principal. En
el primer supuesto, si el propietario de la cosa accesoria ha obrado de buena fe, y tiene la
posesión del todo, puede oponer la excetio doli a la rei vindicatio entablada por el propietario
de la cosa principal.

En el segundo supuesto, el propietario de la cosa accesoria tiene la exceptio doli, si es él quien

posee el todo, o una actio in factum, si tal posesión recae en el propietario de la cosa principal.
L a accesión presupone, según principio general, la adherencia verdadera de una cosa ajena a
una cosa propia. También cabe, sin embargo, respecto de una res nullius, sin que ésta tenga
carácter accesorio, y sin que medie una efectiva conjunción. Así ocurre en los casos del alveus
derelictus y de la insula in flumine nata. 7

4. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Se entiende por tales los hechos que tienen como efecto que el derecho real sobre una cosa
deje de estar atribuido a una persona.

En cuanto a su clasificación, podemos distinguir los modos de extinción por razón del objeto,
por razón del contenido y por razón del sujeto. Por razón del objeto, la extinción del derecho

7
http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/04/04_7792.pdf
 real puede producirse por la destrucción de la cosa, en que desaparece el derecho real pero
no el posible derecho de crédito derivado del hecho de la extinción de la cosa (por ejemplo:
indemnización o premio del seguro).

También puede producirse por dejar de ser apropiable la cosa por convertirse esta en bien de
dominio público (por ejemplo, supuestos del artículo 372 del Código Civil: "cuando en un río
navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad
privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará
siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente
autorizados al efecto"; o de la expropiación forzosa).

Por último, puede extinguirse el derecho real por razón del objeto cuando la cosa se integra en
una unidad real objeto de otro derecho (supuesto de la accesión continua, por ejemplo, del
artículo 375 del Código Civil: "cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños,
se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario
de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño").

Por razón del contenido, el derecho real se extingue tanto por el ejercicio de las facultades del
derecho (consumo, abandono, renuncia, transmisión), como por su no ejercicio (prescripción
extintiva).

Finalmente, por razón de sujeto, la extinción se produce por la consolidación o reunión en una
misma persona del dominio y del derecho real, con lo que el dominio readquiere su plenitud, o
por la muerte del titular, aunque en este caso únicamente cuando el derecho real tenga
carácter vitalicio (usufructo, uso o habitación), porque el derecho real es de naturaleza
perpetua ya que se transmite a los herederos a la muerte del sujeto. 8

LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

La extinción de los derechos reales: causasDecimos que un derecho real se extingue cuando
deja de existir como tal derecho.Es necesario distinguir los supuestos de perdida y de
extinción de los derechos reales. La perdida supone que el titular del derecho real deja de
serlo y se extingue su titularidad, pero no implica la extinción del propio derecho real, que
puede subsistir en otra persona. La extinción, por el contrario, significa el fin de la existencia
de ese derecho real.La operatividad de las causas generales de extinción de los derechos
reales puede resultar mediatizada por el titulo constitutivo, que en determinadas ocasiones
puede prever, bajo ciertas condiciones, la subsistencia del derecho real pese a la concurrencia
de una causa extintiva.

Causas de extinción que afectan al objeto

La pérdida de la cosa

La pérdida total
8
https://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?
params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUMjYwtLtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-
ckhlQaptWmJOcSoAPnd-AjUAAAA=WKE
Los derechos reales se extinguen por la pérdida total y sobrevenida del bien que constituye su
objeto. La perdida de la cosa es causa de extinción del derecho real, pues si este se define
como el poder material e inmediato sobre una cosa, desaparecido su objeto, no hay
nada sobre que ejercer el poder, por lo que el mismo derecho se extingue. Es absolutamente
irrelevante la causa de la destrucción, si fortuita o causada por un tercero; si la ha ocasionado
un tercero, nacerá una obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero el
derecho real se habrá extinguido. Excepcionalmente puede haberse estipulado en el título
constitutivo la subsistencia de alguna característica esencial de ese derecho real si su objeto
revive. Incluso en ocasiones es la propia ley la que así lo prevé. A la pérdida total de la cosa
objeto del derecho real, se equipara la idoneidad de la misma para cubrir o responder a la
finalidad que le era propia. La destrucción de la cosa no alcanza sólo la material, sino que
abraza también la económica.

La pérdida parcial

La pérdida parcial de la cosa objeto del derecho real no conlleva la extinción del mismo, sino
únicamente la modificación del objeto, que se reduce a la parte que continua subsistente. En
ocasiones la destrucción parcial puede dar lugar a la idoneidad de la cosa para ser objeto de
un determinado derecho real.

La extracomercialidad de la cosa y la expropiación forzosa

La salida del comercio o el hecho de quedar la cosa fuera del trafico jurídico, hace referencia a
la inidoneidad de la cosa, por imperativo de la ley, para ser objeto de negocios
jurídicos. La perdida de la cosa no se reduce a su destrucción física, sino que comprende
también a la perdida jurídica.

Consolidación

(Derecho Civil) Reunión en una misma persona del derecho de propiedad y de un

desmembramiento de ese derecho (usufructo, servidumbre).

Es una de las formas de perder el dominio y equivale, en su esquema y funcionamiento, a la

figura de la confusión de derechos de acreedor y deudor. Cuando la titularidad de los derechos
reales limitados o limitativos del dominio de una cosa se reúnen en una misma persona, se
producirá la extinción de uno de ellos. Así sucede cuando el usufructuario renuncia a su
derecho real de usufructo, que pasará a refundirse o consolidarse con el del nudo propietario.
En tal caso, el derecho real renunciado no se convierte en res nullius. La renuncia, por tanto,
no provoca la desaparición de la utilidad correspondiente a su contenido.

Código civil, artículos 513, 529 y 546.