Derechos Reales, Intelectuales y Registrales Dr.

Clerc

UNIDAD 1: TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

LOS DERECHOS REALES

CONCEPTO DE GUILLERMO ALLENDE: “El derecho real es un derecho absoluto, de contenido

patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona
(sujeto activo) y una cosa determinada (objeto), una relación inmediata que, previa publicidad,
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus
titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.”

a) Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes;

b) De contenido patrimonial: los derechos reales son susceptibles de valor, por lo que
integran el patrimonio;

c) Sustancialmente de orden público: lo que surge del "numerus clausus", todas las
normas relativas a los derechos reales son de orden público;

d) Sujeto activo: Puede serlo una persona física o ideal;

e) Objeto: son las cosas: ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y

actualmente existentes;

f) Relación inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el
derecho, no necesita ningún intermediario;

g) Publicidad: si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho
pueda ser conocido también por todos. Hay dos formas de cumplimentarlo: la tradición y la
inscripción en registros especiales;

h) Sujeto pasivo y su deber de abstención: es la base del concepto de la "obligación

pasivamente universal". El sujeto pasivo es toda la sociedad, quien está obligada a
respetar la acción del titular del derecho sobre su cosa, es decir no debe hacer nada contra
la propiedad ajena;

i) Acciones reales: Protegen a los derechos reales en caso que se atente contra su

existencia, plenitud o libertad.

j) Ius persequendi: es el derecho de perseguir la cosa de manos de quien la detente.

Detentar es tener sin derecho.

k) ius preferendi: es la relación derecho real-tiempo. “primero en el tiempo mejor en el

derecho”. El derecho real primero en el tiempo es el que tiene la preferencia.

CONCEPTO DEL CCCN: (Art. 1882) Concepto: El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a
su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

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a) El derecho real es el poder jurídico: el poder jurídico es un derecho subjetivo, cuya

esencia consiste en un señorío de la voluntad, sobre personas o cosas, que se ejerce de
propia autoridad y, por lo tanto, en forma autónoma e independiente de toda otra voluntad.

b) De estructura legal: se haya vinculado con la creación legal de todos los derechos reales.
La ley genera el tipo legal otorgándole un nombre y un contenido que, en general, no
puede ser modificado por los particulares. Está regida mayoritariamente por normas de
orden público quedando un estrecho margen para la actuación de la voluntad de los
particulares.

c) Que se ejerce directamente sobre su objeto: es característico del derecho real la

relación directa e inmediata que se produce entre el titular del derecho y la cosa que
constituye su objeto.

d) En forma autónoma: se hace hincapié en la inmediatez característica básica de los

derechos reales, ello implica que el derecho real para su ejercicio no requiere la
participación de persona alguna, el titular per se puede ejercer todas las facultades que el
derecho le otorga.

e) Y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás

previstas en este Código: resalta el artículo los dos ius típicos de los derechos reales
(explicados anteriormente) y señala además, que existen otras facultades que se prevén
en el Código.

ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES

Sujeto:

 Sujeto activo: es aquel que tiene el derecho real. Se lo denomina “titular del derecho real”
o “titular del derecho dominial”.

 Sujeto pasivo: hay doctrinas que sostienen la idea de inexistencia del sujeto pasivo.

 Sujeto pasivo universal: es la sociedad toda. Tiene la obligación de abstenerse de

realizar cualquier acto en su contra. El derecho real es oponible erga omnes.

 Sujeto pasivo individual: se diferencia del anterior en que éste puede tener una
obligación de hacer o no hacer.

Objeto: el objeto de los derechos reales son las cosas. No obstante ahora se amplía a los bienes,
por ejemplo: un crédito. Entonces, el objeto es las cosas y los bienes inmateriales.

Causa: la causa es un hecho o acto jurídico capaz de hacer nacer un derecho real. La causa de
los derechos reales es la causa fuente. La causa que le da origen al derecho real. Es la causa
eficiente. No tienen causa fin, solo causa fuente. Los derechos reales únicamente pueden ser
creados por la ley, siguiendo el principio de numerus clausus. Los particulares no podemos
modificarlos. Se trata de encontrar el origen de un derecho real.

Entonces la causa fuente de los derechos reales puede ser:

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1) Por los hechos del hombre:

 La posesión: a excepción de la hipoteca y la servidumbre

 Un contrato: compraventa, donación. Ejemplo: en un contrato de compraventa, el

derecho personal es una causa fuente del dominio.

 Por la construcción: la mezcla entre el cemento, el ladrillo, etc.

 Acto de última voluntad

2) Por la ley: LA LEY COMO CREACIÓN LEGAL Y COMO CAUSA FUENTE: La ley como
creación legal crea los tipos de derechos reales, por el principio de numerus clausus, pero
los derechos reales creados de ese modo pueden reconocer distintas fuentes.

La ley, como causa fuente de los derechos reales, en el Código de Vélez existía
únicamente en dos casos: el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a
su patria potestad (art. 2816) y la habitación legal a favor del cónyuge supérstite (art. 3573
bis).

Ejemplo de la ley como creación legal y como causa fuente: un condominio sobre la
pared medianera. En este caso, la ley los crea (como creación) y también los hace nacer
(como causa fuente)

La expropiación: no es una causa fuente de origen legal. La ley es un paso previo que obliga a
la persona a hacer un contrato de compraventa forzoso.

COMPARACIÓN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

Ambas categorías de derecho pertenecen al campo de los

derechos patrimoniales; en razón de su contenido económico,
SEMEJANZA ambos se unifican en los conceptos de “propiedad” y “derecho de
propiedad” respectivamente

DIFERENCIAS

En el derecho real, el objeto En el derecho personal, el

inmediato es siempre la cosa,
POR SU OBJETO no hay otro objeto posible de
INMEDIATO derecho real que la cosa. No
existen derechos reales sobre
bienes que no sean cosas.
objeto inmediato es la persona
del deudor (no en sí misma)
sino a través de la prestación
(dar, hacer o no hacer) que
deberá cumplir en beneficio de
su acreedor.

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POR EL NÚMERO En el derecho real se
DE ELEMENTOS encuentran dos elementos:
sujeto activo o titular y objeto.
En el derecho real, el beneficio
se obtiene directamente de la
POR SU MEDIATEZ cosa sin que sea necesaria la
O INMEDIATEZ intervención de otra persona.
El régimen legal de los
derechos reales se caracteriza
RÉGIMEN LEGAL por la prevalencia de las
normas de orden público sobre
las facultativas, quedando la
autonomía de la voluntad
considerablemente relegada.
En los derechos reales gobierna
el numerus clausus que impide
que los particulares puedan
crear otros derechos reales
distintos a los que la ley
NÚMERO establece en forma taxativa, o
bien darles un contenido
diferente al que ella preceptúa.
Por lo tanto su número es
limitado y, en nuestro derecho,
reducido.
En el derecho real, además del
hecho o acto jurídico (titulo), es
NACIMIENTO necesario para provocar su
nacimiento que se le adicione el
modo suficiente.
Los derechos reales, con
excepción de la hipoteca y las
POSESIÓN servidumbres negativas, se
ejercen por la posesión, que es
además su contenido y
exteriorización.
En los derechos reales la
prescripción funciona como
PRESCRIPCIÓN modo de adquisición
(prescripción adquisitiva o
En el derecho personal se
hallan tres elementos: sujeto
activo, sujeto pasivo y objeto.
En el derecho personal, la
relación es indirecta o mediata
con el beneficio, ya que éste se
obtiene a través del
cumplimiento de la prestación
que se obligó el deudor.
En los derechos personales, es
la autonomía de la voluntad la
que reina, solamente limitada
por los principios que surgen
del orden público, la moral y las
buenas costumbres.
En los derechos personales, al
jugar la autonomía de la
voluntad, el número es
ilimitado.
En el derecho personal, el
hecho o acto jurídico, que es su
causa-fuente, alcanza para
producir su nacimiento.
Los derechos personales son
ajenos a la idea de posesión,
ya que cuando el titular de un
derecho personal se relaciona
con una cosa, lo hace
solamente a título de tenedor.
La prescripción en los derechos
personales juega como modo
de extinción de las obligaciones
(prescripción liberatoria o
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usucapión) extintiva)

Los derechos reales generan En los derechos personales,

siempre una relación de puede ocurrir que el momento
PERMANENCIA O permanencia o continuidad en en que el acreedor obtiene su
INSTANTANEIDAD relación con la utilidad que le beneficio coincide con el de la
otorga su titular. extinción del derecho.

Los derechos reales pueden ser Los derechos personales son

perpetuos o temporarios; son siempre temporales.
eminentemente temporarios los
DURACIÓN derechos reales de uso, goce o
disfrute sobre la cosa ajena
(usufructo, uso, habitación, con
excepción de las servidumbres)
y los derechos reales de
garantía por su accesoriedad al
crédito, también los derechos
emergentes del tiempo
compartido y la superficie.
Pueden ser perpetuos el
dominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, los cementerios
privados y las servidumbres

Los derechos reales, según sea Los derechos personales

el derecho, pueden o no admitir admiten siempre la
la concurrencia de titulares de la concurrencia, es decir, la
EXCLUSIVIDAD O misma clase de derecho real, unidad o pluralidad de
CONCURRENCIA sobre la misma cosa; cuando no deudores o acreedores.
es admisible esta situació9.n,
estamos en presencia de los
llamados derechos exclusivos
(por ejemplo, el dominio

La inherencia es una nota La inherencia no tiene

distintiva del derecho real que
INHERENCIA implica que el derecho se fija a
la cosa y la sigue
independientemente de quien
ejerza la titularidad.
trascendencia alguna en el
campo de los derechos
personales.

En los derechos reales, le Los derechos personales no

permite al titular del derecho gozan del ius persequendi.
IUS PERSEQUENDI perseguir la cosa, para hacer
valer su derecho, cualquiera
sea la persona que la tenga en
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su poder.

El derecho real, constituido con

las formalidades legales, tiene
IUS PREFERENDI preferencia sobre cualquier otro
derecho que, sobre la misma
cosa, se constituya con fecha
posterior.

Los derechos reales de Los derechos personales no se

usufructo, uso, habitación y
MUERTE DEL servidumbres personales se
TITULAR extinguen con la muerte de su
titular, el resto pasa a los
herederos en forma indivisa.
extinguen con la muerte del
titular y se dividen de pleno
derecho entre sus herederos.

Los derechos reales se Los derechos personales, en

extinguen con la pérdida de la principio subsisten aunque se
PÉRDIDA DE LA cosa que constituye su objeto pierda la cosa que conforma su
COSA inmediato. objeto mediato.

La renuncia es posible. Esa No existe impedimento alguno

renuncia o abandono si la cosa en materia de derechos
es un inmueble beneficia al personales, para que el
Estado en el supuesto de que el acreedor renuncie de sus
derecho real que se haya derechos a favor del deudor.
abandonado o renunciado sea
el dominio o la propiedad
horizontal o los conjuntos
inmobiliarios. Si el derecho que
se abandona es el condominio,
beneficia al resto de los
condóminos. Si se abandonase
un derecho real de uso, goce o
disfrute sobre la cosa ajena, los
beneficiados pueden ser o bien
RENUNCIA el dueño, o el condómino, o el
titular de la propiedad
horizontal, o del conjunto
inmobiliario. En el supuesto que
se abandonasen derechos
reales sobre cosas muebles,
ese abandono si se tratare del
dominio producirá que la cosa
se convierta en res derelictae
de manera tal que podrá ser
objeto de apropiación; si se

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abandonase el condómino,
favorecerá a los otros
condóminos; y si lo abandonado
fueran derechos reales de uso o
goce, los beneficiados serán el
dueño o los condóminos.
En las acciones reales, que
tutelan los derechos reales, regla es que sea competente el
COMPETENCIA cuando se tratare de cosas
inmuebles, es competente el
juez del lugar donde estas se
encuentren ubicadas. Si las
cosas fuesen muebles, el actor
puede optar por el juez del lugar
donde las cosas se hallasen o
el del domicilio del demandado.
Si las acciones se ejercitaran demandado se encuentre en él,
sobre cosas inmuebles y
muebles conjuntamente, es
competente el juez donde se
hallasen ubicados los
inmuebles.
En los derechos reales sobre
las cosas inmuebles, rige la ley
del lugar donde están situadas;
LEY APLICABLE las cosas muebles que no
tienen una ubicación
permanente se rigen por la ley
del domicilio del dueño.
La relación jurídica real se
integra por una persona, titular
de un derecho subjetivo real,
llamado “sujeto activo”, y todas
las demás personas que
OPONIBILIDAD constituyen el sujeto pasivo que
deben cumplir un deber de
abstención.
La existencia de un sujeto
pasivo “universal” en los
PUBLICIDAD derechos reales provoca que la
En las acciones personales, la
juez del lugar donde debe
cumplirse la obligación
(prestación) teniendo, en su
defecto, el actor la facultad de
poder optar por el juez del
domicilio del deudor o el del
lugar donde se celebró el
contrato, siempre que el
aunque fuere en forma
accidental, en el momento de la
notificación.
Para los derechos personales,
rige la ley del lugar de
celebración del contrato; si el
contrato debe cumplirse en otro
lugar, se aplicará la ley de este
último país en cuanto a la
validez y naturaleza del mismo.
La relación jurídica personal se
integra entre una persona
titular de un derecho subjetivo
personal llamada “sujeto activo”
y otra persona llamada “sujeto
pasivo” que, como correlato de
aquel, debe cumplir una
determinada conducta que es
el objeto y que puede consistir
en una obligación de dar, hacer
o no hacer.
Es innecesaria en los derechos
personales donde los deudores
conocen claramente el
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publicidad ocupe un lugar contenido de sus obligaciones.

trascendente en la relación
jurídica real.

En el derecho subjetivo real es En el derecho subjetivo

indeterminado, general. personal es determinado, está
SUJETO PASIVO individualizado.

CONTENIDO DEL En la relación jurídica real, el En la relación jurídica personal,

DEBER sujeto pasivo solamente debe el deber a cargo del sujeto
CORRELATIVO cumplir un deber de abstención. pasivo puede consistir en una
DEL DERECHO obligación de dar, hacer o no
hacer.

CONSECUENCIAS En la relación jurídica real, el En la relación jurídica personal,

DE LA sujeto pasivo que es toda la cuando el objeto es una
ABSTENCION sociedad solo tiene un deber de obligación de no hacer, el
PARA EL SUJETO abstención que no lo priva de sujeto pasivo se ve privado de
PASIVO ninguna ventaja. algo que podría haber hecho
de no existir la obligación.

TRASCENDENCIA La abstención en la relación La obligación de no hacer

PATRIMONIAL DE jurídica real no tiene ninguna forma parte del pasivo en el
LA ABSTENCION trascendencia patrimonial. patrimonio del deudor
obligacional y en el activo del
acreedor.

OBJETO DEL En el derecho subjetivo real, la Existe identidad entre el objeto

DERECHO cosa es siempre el objeto, del derecho subjetivo personal
SUBJETIVO Y mientras que en la relación y el de la relación jurídica
OBJETIVO DE LA jurídica real el objeto es la personal, siendo esta siempre
RELACIÓN abstención del sujeto pasivo. la prestación.
JURÍDICA

CONTENIDO DEL En el derecho subjetivo real, el En el derecho subjetivo

DERECHO contenido del derecho no se personal, el beneficio del sujeto
SUBJETIVO relaciona con el deber de activo proviene de la
abstención del sujeto pasivo. abstención del sujeto pasivo.

NUMERUS CLAUSUS

El numerus clausus o “número cerrado” constituye uno de los pilares donde se asienta la
estructura normativa de los derechos reales.

Este principio, que reconoce su origen en el derecho romano, exige un sistema de tipicidad
absoluta en la formación y calificación de los derechos reales.

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En nuestro derecho, Vélez Sarsfield adoptó en materia de derechos reales el principio de

numerus clausus que implica que solo la ley crea los derechos reales y les otorga su contenido.

Este es el principio que también ha seguido el CCCN que, en su artículo 1884 hace expresa
mención de sus consecuencias.

En virtud del numerus clausus, el régimen legal de los derechos reales está necesariamente
vinculado con el orden público. Las normas que rigen la materia son sustancialmente de orden
público. Como consecuencia de este principio, son de orden público todas las normas que
determinan cuáles son los derechos reales y la amplitud de su contenido; así como también las
normas referidas a la integración de la relación jurídica (sujeto, objeto y causa) y las que hacen a
su constitución, modificación, transferencia o extinción (art. 1884).

ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

En cuanto a la creación de los derechos reales, la norma básica es la contenida en el artículo

1884: “Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la
ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura.”

El CCCN adopta el sistema del numerus clausus por oposición al del numerus apertus.

La frase contenida en el artículo implica que solo la ley crea el tipo y el contenido del derecho
real. La fuente generadora de los derechos reales (la causa fuente de los derechos reales) es
fundamentalmente la voluntad de los particulares. No obstante, la ley también puede ser causa
fuente del derecho real, como es en los casos del artículo 1894: “Adquisición legal. Se adquieren
por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios
indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la
habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y
subadquirentes de buena fe.”

El artículo 1887 establece que son derechos reales:

1) el dominio;

2) el condominio;

3) la propiedad horizontal;

4) los conjuntos inmobiliarios;

5) el tiempo compartido;

6) el cementerio privado;

7) la superficie;

8) el usufructo;
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9) el uso;

10)la habitación;

11)la servidumbre;

12)la hipoteca;

13)la anticresis;

14)la prenda.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

A) Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art. 1888): son derechos reales sobre cosa
total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado, y la superficie si
existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

B) Derechos reales principales y accesorios (art. 1889): los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la
hipoteca, la anticresis y la prenda.

C) Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables: los derechos reales

recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables
cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a
los fines de su inscripción (art. 1890).

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