Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de

normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como
resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen

que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los
propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido
segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la
organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más
pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos
propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en
común.

La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la

división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una
construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide
el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del
edificio.

Régimen Legal
La Propiedad Horizontal. Es una propiedad especial que se constituye
exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que
pueden ser aprovechados independientemente. La propiedad horizontal tiene
como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de
propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local,
y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el
edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo
de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento
del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.
También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente
la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado
en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama
Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese
edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del
constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se
especifica qué uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las
características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos,
cuantas personas conformarán la junta de condominio, etc. La base legal de la
Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal 31 de octubre de 1991
Las principales limitaciones a la propiedad privada son: a) Meras
restricciones; b) servidumbre; c) ocupación temporánea; d) expropiación. Las
restricciones administrativas, en cuanto a su naturaleza, no son otra cosa que
condiciones legales del ejercicio del derecho de propiedad.
Es en la etapa constitucional que se extiende de 1914 hasta nuestros días que,
a nivel constitucional, se abandona el carácter absoluto de la propiedad y se
prevé, por vez primera, la posibilidad de someterlo a limitaciones distintas a la
ejecución de obras de utilidad pública. Es Así, en la Constitución de 1914 que
se estableció por primera vez la posibilidad de limitar la propiedad por razones
distintas a la expropiación con fines de utilidad pública, al señalarse que ésta
podría estar sujeta a las medidas sanitarias que se dictasen conforme a la ley.

La Constitución de 1925, siguiendo la senda trazada por el texto constitucional

de 1914, amplió aún más el ámbito de las limitaciones a la propiedad al
disponer que los propietarios estaban obligados a observar las disposiciones
que estableciera la ley en beneficio de la comunidad en materia de
conservación de bosques y aguas y otras semejantes. Esta regulación se
mantuvo prácticamente inalterablcólume en las Constituciones dictadas en
1925, 1928, 1929, 1931, 1936 y 1945.

Fue la Constitución de 1947 la que dispuso reconoció por primera vez en

nuestro ordenamiento jurídico la función social de la propiedad, señalando
expresamente que "En virtud de su función social, la propiedad estará
sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la
ley con fines de utilidad pública o interés general" (art. 65, Constitución de
1947). Esta norma, principios éstos que fueron reproducidas en forma similar
en la Constitución de 1953 y recogidos finalmente en la Constitución de 1961,
que en su cuyo artículo 99 establecía: "Se garantiza el derecho de propiedad.
En virtud de su función social, la propiedad estará sometida a las
contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de
utilidad pública o de interés social".

La Constitución de 1961 consagró así un derecho de propiedad afectado a una

función social que tiene que cumplir. La propiedad deja de ser absoluta dado
que ningún derecho reconocido jurídicamente en el texto constitucional puede
revestir tal carácter. No puede, por lo tanto, concebirse al derecho de
propiedad como perpetuo, sino más bien como un derecho potencialmente
precario, ya que por causa de utilidad pública o razones sociales, puede el
Estado extinguirlo sin perjuicio de la correspondiente indemnización
pecuniaria.

La Constitución de 1999 mantiene la regulación del derecho de propiedad en

forma prácticamente idéntica a la prevista en la Constitución de 1961,
únicamente añadiendo que garantía del derecho de propiedad se extiende a
todos sus elementos: uso, goce, disfrute y disposición.. Sin embargo, a
diferencia del Constituyente del 61, el de 1999 no hizo referencia a la "función
social" de la propiedad. A pesar de ello, estimamos que la eliminación de
dicha expresión no desvirtúa el hecho de que la propiedad cumpla una
eminente función social. En efecto, la función social de la propiedad, se
traduce en la posibilidad de que ésta pueda ser afectada por el Estado a la
satisfacción de intereses colectivos y ello aparece implícito en la propia
norma, la cual establece que la propiedad estará sometida a las contribuciones,
restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública
o de interés general y podrá ser objeto de expropiación. En todo caso, a pesar
de ésta omisión, se establece en el artículo 115 que la propiedad estará
sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la
ley con fines de utilidad pública e interés social. De igual manera y a
diferencia del texto del 61, se garantiza el ejercicio de la propiedad en todos
sus elementos: uso, goce, disfrute y disposición.

Relaciones de vecindad requieren una limitación, recíproca y bilateral, de las

facultades de los dueños de cada uno de los fundos contiguos para armonizar
sus intereses, de modo generalmente beneficioso por igual para ambos. Y
añade que, como la vecindad entre propiedades contiguas es fuente de
conflictos, deben imponerse limitaciones recíprocas al ejercicio de las
facultades correspondientes a cada uno de los propietarios.
Es decir que, como no es posible su ejercicio sin invadir, de algún modo, la
esfera de los demás propietarios de los fundos limítrofes, es preciso que la ley
imponga restricciones y limitaciones para que tales invasiones estén
contenidas en la medida que exige el respeto debido a la propiedad del vecino.
Pues bien, tales restricciones y limitaciones aparecen contenidas en
los debiendo advertirse que, a pesar de aparecer como servidumbres legales, la
doctrina sostiene que, en realidad, se tratan de restricciones del derecho de
propiedad derivadas de las relaciones de vecindad entre fundos, guiados por el
principio jurisprudencial de que la propiedad no puede ir más allá de lo que
determina el respeto al vecino.
Derecho de luces
Constituye el derecho de luces el recibirlas mediante la apertura de ventanas o
huecos.

Este derecho está limitado por el art. 580 CC en cuanto a la pared medianera:
«Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared
medianera ventana ni hueco alguno».

Respecto de pared no medianera el art. 581 establece que el dueño de una

pared, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para
recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las
dimensiones de 30 centímetros en cuadro; y, en todo caso, por reja de hierro
remetida en la pared y con red de alambre.

Estos huecos, llamados de ordenanza, se establecen para permitir simplemente

recibir luces, sin que puedan dar lugar a vistas; de ahí los requisitos de
tamaño, reja y red de alambre. Se trata de huecos de mera tolerancia, y por
ello el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren
abiertos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiere pactado lo
contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando
pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana (cfr. art. 581.2 y 3).

Derecho de vistas
El Código Civil establece, respecto del derecho o posibilidad de tener vistas
sobre fundo (finca) ajeno e impedir actos que las obstaculicen, una serie de
limitaciones.

En relación a la pared medianera es necesario, lo mismo que con las luces, el

consentimiento del otro medianero (cfr. art. 580).

Respecto de pared no medianera el art. 582 dispone que «no se puede abrir
ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la
finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se
construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u
oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia».

En consecuencia, se pueden abrir ventanas con vistas rectas si existe una

distancia superior a dos metros entre la pared en que se construyan y la
propiedad vecina, y con vistas oblicuas si la distancia es superior a 60
centímetros.

Son vistas rectas las que usa el hombre teniendo la cabeza en su posición
natural, lo que implica que se abren las ventanas o balcones en pared paralela
a la línea que divide los dos predios o que forme con ésta un ángulo muy
agudo. Son oblicuas las que obligan al hombre a girar su cabeza, es decir, las
que corresponden a ventana abierta en pared que forma un ángulo recto, o
muy próximo a 90 grados, con el límite de los dos fundos.

Acueducto

Obliga al dueño del predio sirviente a permitir el paso por su finca del agua
destinada a otro predio. El dueño del predio dominante es el que, queriendo
servirse del agua de que pueda disponer para su finca, ha de hacerla pasar por
otro u otros predios intermedios, que serán los sirvientes. El primero
deberá indemnizar a los segundos, especialmente si las aguas transportadas
filtran o caen sobre las fincas intermedias. Estas sólo han de soportar
el gravamen indispensable para que
se alcance la finalidad prevista legalmente. De ahí que no puede imponerse
la servidumbre de acueducto sobre edificios, sus patios o dependencia,
jardines o huertas ya existentes. En todo caso, el dueño del predio
sirviente puede cerrar o cercar el acueducto, edificando sobre él, siempre que
con ello no resulte éste perjudicado en su funcionamiento y pueda ser reparado
en caso de necesidad.
Derecho de paso

Se define en el Código Civil (en adelante CC) art. 564 a 570, de la siguiente
forma:

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida
a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas
(fincas), previa la correspondiente indemnización.

Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso

para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía
permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y
en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre

otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía
permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que
ocasione este gravamen.

Usufructos

Por su parte, el Código Civil Venezolano establece una definición legal en su

artículo 583; dispone que “El usufructo es el derecho real de usar y gozar
temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo
que lo haría el propietario.”

Características del Usufructo

Es un derecho real de goce sobre cosa ajena. El titular tiene un poderío sobre
una cosa que le pertenece a otro.

Es un derecho temporal. Se constituye por un espacio determinado de tiempo

o, al menos, hasta un hecho cierto.

Es un derecho accesorio. Requiere para su nacimiento la preexistencia del

derecho de propiedad.

Es un derecho cesible. El usufructuario tiene la facultad de ceder su derecho a

otra persona, bien a título gratuito o a título oneroso.

Naturaleza Jurídica del Usufructo

Según el planteamiento, válido por demás, del profesor José Luis Aguilar
Gorrondona, el usufructo es “evidentemente” un derecho real de goce en cosa
ajena, siendo inconcebible la idea de considerarla como una propiedad
temporal, puesto que ambas instituciones coexisten sobre un mismo bien, sin
suspender los derechos del propietario por la concurrencia de posesión con el
usufructuario.

Constitución del Usufructo

Del artículo 584 del Código Civil Venezolano se desprende que “El usufructo
se constituye por la ley o por voluntad del hombre.”

Analizando las palabras de Eloísa Sánchez Brito, el usufructo puede

constituirse por actos de última voluntad, es decir, testamentos; por negocios
jurídicos entre personas, es decir, mediante contratos; por disposición de la ley
y por prescripción.

Realmente, en la actualidad, el usufructo se constituye por actos voluntarios

del hombre y por prescripción adquisitiva del derecho real, puesto que como
señala Evelio Piña el usufructo legal desapareció en la reforma del Código
Civil de 1982, y era el referido al del padre y la madre respecto a los bienes
del menor hijo

Objeto del Derecho de Usufructo

Del primer aparte del artículo 584 del Código Civil se deduce que “Puede
constituirse sobre bienes muebles e inmueble, pero, como lo señala Aguilar,
recae también sobre bienes singulares o universales, corporales o incorporales,
consumibles o no.

Para complementar esta idea, se pueden reseñar algunos de los usufructos más
importantes, partiendo de la especie del bien sobre el cual se ha constituido el
gravamen.

Usufructo de Cosas Consumibles: Conocido como cuasiusufructo, por cuanto

concede al usufructuario la atribución de disponer sobre el bien objeto del
derecho, al permitírsele consumir el bien y sustituirlo por otro de la misma
calidad y valor al recibido.

Tiene su consagración legal en el artículo 589 del Código Civil, el cual

dispone que “Si el usufructo comprende cosas de que no puede hacerse uso sin
consumirlas, como dinero, granos, licores, el usufructuario tiene derecho a
servirse de ellas, con la obligación de pagar su valor al terminar el usufructo,
según la estimación que se les haya dado al principio del mismo.

Concepto de Hogar
En el ámbito del derecho del trabajo, el significado de hogar puede ser el
siguiente: Conjunto formado por una o más personas que residen
habitualmente en la vivienda y se sostienen de un gasto común,
principalmente para alimentarse y que pueden ser o no parientes.

La palabra hogar se usa para designar a un lugar donde un individuo o grupo

de individuos habita, creando en ellos la sensación de seguridad y calma. En
esta sensación se diferencia del concepto de casa, que sencillamente se refiere
a la vivienda física. La palabra hogar proviene del lugar donde se encendía el
fuego, a cuyo alrededor se reunía la familia para calentarse y alimentarse. Se
aplica también a todas aquellas instituciones residenciales que buscan crear un
ambiente hogareño, por ejemplo: hogares de retiros, hogares de crianza, etc.
En demografía, el hogar se concibe como una célula socioeconómica que se
utiliza frecuentemente como unidad estadística y se define en función de la
manera en que las personas subvienen a sus necesidades alimenticias y a otras
necesidades vitales.

El hogar legalmente constituido está establecido conforme al artículo 632, del

Código Civil vigente, mediante el cual una persona puede constituir
un hogar para sí y para su familia, excluido absolutamente de su patrimonio y
de la prenda común de sus acreedores, el cual puede establecerse en favor de
personas que existan en la época de su institución o constitución.

La constitución de hogar es un instituto de derecho privado que le permite al

propietario de un determinado bien asegurar la continuidad y la subsistencia
de su familia, toda vez que al ser afectado a esta finalidad y ser separado de
otros bienes del constituyente, pasa a ser inejecutable, queda sometido a
rigurosas restricciones para su enajenación o gravamen y tiene un sistema
especial dentro de la sucesión hereditaria, pues al fallecer el último miembro
de la familia para quien fue constituido el hogar, vuelve al patrimonio del
constituyente o de sus herederos, a menos que el dominio se haya traspasado a
los beneficiarios de este derecho.

El procedimiento de Constitución de Hogar se encuentra regulado en los

artículos 632 y siguientes del Código Civil, y tiene por objeto separar el
inmueble constituido en hogar, del patrimonio común del beneficiario
(constituyente o no), de tal manera que los mismos queden excluidos de la
responsabilidad patrimonial del deudor y de la prenda común de sus
acreedores. Se persigue con tal declaratoria proteger de manera especial el
hogar doméstico, para así convertirlo en un bien inejecutable.