PROPIEDAD HORIZONTAL

1. INTRODUCCIÓN
CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LEYES QUE LA REGULAN

Los edificios de apartamentos en vertical, lo que llamamos propiedad horizontal, se

comenzaron a construir durante el siglo pasado creciendo este tipo de construcciones de
la mano del crecimiento poblacional de la época. La población de Montevideo comenzó a
aumentar y con esto aumentó la demanda de vivienda y los especuladores inmobiliarios.

Es así que surge el interés por arrendar estos tipos de edificios que, en materia de
arrendamiento, contrato, no ofreció ningún inconveniente: podrían arrendarse cada uno
de los apartamentos a diversos sujetos. Por lo que se hizo necesario que estos
apartamentos pudieren pertenecer a diferentes dueños, y ante la imposibilidad de ello, se
manejaron distintas alternativas utilizando los institutos jurídicos existentes, como por
ejemplo:

Condominio: El edificio era el único bien que reunía las cualidades requeridas para ser
objeto de derecho de propiedad; el camino fue que existieran varios propietarios del
mismo. Teniendo nuestro medio la característica de la "exclusividad", o sea, que no
pueden concurrir simultáneamente varios derechos de propiedad sobre un mismo objeto.
Cuando se habla de pluralidad de propietarios de un bien se está haciendo referencia a
que todos y cada uno de estos participe de un único derecho y lo haga a nuestro criterio
concurriendo al mismo como titulares de cuotas indivisas, estas implican la participación
en esa propiedad según cuotas de valor.

Ante la imposibilidad de la venta independiente de los apartamentos se comenzó a

enajenar cuotas indivisas del edificio de apartamentos, esta solución tenía varios
inconvenientes, los que tuvieron como consecuencia que las personas se desinteresaran
en la adquisición de las referidas cuotas indivisas, lo que favoreció a la desvalorización
del precio de cada cuota y por ende del edificio que se encontraba en tal situación.
Esto llevo a plantearse como solución la formación de sociedades.

Sociedades: En estos casos eran las sociedades las que tenían la titularidad de la
propiedad del edificio y quienes regulaban su uso, asignando a sus socios, derecho de
uso exclusivo de los apartamentos.
Esta solución no presenta los inconvenientes que los condominios sí. Pero dependen de
que exista una buena administración.
Es por todo esto que se llega a la creación de un Régimen de Propiedad Horizontal
acaecido con la sanción de la ley N°10.751 del 25 de junio de 1946.

Para que exista Propiedad Horizontal tienen que existir propiedades diversas
desarrolladas en planos horizontales superpuestos, unidades independientes
desarrolladas en un mismo plano horizontal, cuando existiendo varios planos horizontales
en cada uno de ellos se desarrolle más de una unidad e incluso cuando en un único
padrón se construyan varios edificios independientes en su consideración física; etc. En

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cada caso la participación en las cargas de los copropietarios, tendrá su especial
regulación.

Si partimos de la definición que el artículo 486 del Código Civil brinda del Dominio o
Derecho de Propiedad, encontramos que el mismo cosiste en gozar y disponer de una
cosa arbitrariamente, teniendo como único límite la ley o el derecho ajeno. El artículo 487,
al referir al contenido de ese "gozar y disponer" lo presenta como absoluto, facultando al
propietario, entre otras, a cambiar la forma de la cosa, mejorándola o empeorándola, e
incluso pudiendo destruirla, si le parece. Y es este el derecho de propiedad concebido en
su máxima expresión, el que rigió entre nosotros, y aun rige para los bienes muebles y
para aquellos bienes inmuebles a los que se les identifica como "inmuebles en régimen
de propiedad común".

Con la aparición de la ley 10.751 del 25 de junio de 1946, surgen normas de orden público
que hacen que el derecho de gozar y disponer de la cosa inmueble tenga un contenido
distinto. Aparecen serias limitaciones al derecho de propiedad.

El Régimen de Propiedad Horizontal se distingue del régimen de propiedad común porque

es mucho más limitado. No podemos hacer, deshacer, destruir la cosa en Propiedad
Horizontal.

En clara oposición con la forma de ejercicio del derecho consagrada en el Código Civil,
con ese derecho concebido como absoluto, se nos presenta la Propiedad Horizontal como
limitada, tal como lo dispone el artículo 9 de la Ley N°10.751:

o Se ejercerá de manera ordenada,

o No podrá darse otro destino, a la unidad, que el establecido,

o No podrá ejecutarse acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás

propietarios o copropietarios la solide salubridad o seguridad del edificio

o Tampoco podrá realizarse en la unidad actividades reñidas con la moral y/ con las
buenas costumbres, etc.

Estas limitaciones, no solo alcanzan al propietario, sino también al arrendatario y demás

personas que usen o gocen del bien.

El artículo 1° de la ley 10.751 establece que "los diversos pisos de un edificio y los
departamentos en que se divide cada piso así como los departamentos de la casa de un
solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por
un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las
disposiciones de esta ley".

El artículo 2° agrega que "cada propietario será dueño exclusivo de su piso o

departamento y copropietario en los bienes afectados de uso común".

El artículo 3° hace una enumeración de los llamados bienes comunes, y finaliza con que
dichos bienes en ningún caso podrán dejar de ser comunes.

La ley no creó un nuevo derecho de propiedad, pero sí una nueva forma de tener la cosa
en propiedad. La cosa, de acuerdo a la ley 10.751, tiene ahora una calidad distinta dada
por la autorización municipal que la habilita para ser utilizada independientemente por

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departamentos o pisos, siendo de todos en conjunto sin perjuicio de la distribución del
uso, del goce, y de los poderes jurídicos.

Añade la ley que cada titular del dominio puede enajenar o construir derechos reales o
personales sobre su piso o departamento sin necesidad del consentimiento de los demás,
estando a su vez obligado a atender los gastos comunes. También están obligados los
copropietarios a atender los gastos comunes del edificio, proporcionalmente al valor de
su unidad.

Entre otras modificaciones se estableció una superficie mínima aceptable para que un
departamento pueda ser incorporado al régimen de propiedad horizontal; se prevén
disposiciones relativas a la hipoteca reciproca de las unidades para el caso de no pago
de las expensas comunes (art 6°); se estipula la obligatoriedad del reglamento de
copropiedad para los edificios que sean incorporados por esta ley al régimen horizontal
(art. 5°, inc. D y art. 6°, inciso final).

Con posterioridad, el Decreto-ley 14.560 de 19 de agosto de 1976, actualizó normas que

en el transcurso de 30 años de vigencia del sistema se mostraban ineficaces o
anacrónicas para enfrentar una realidad que había cambiado sustancialmente.

Este decreto ley no obedeció al estudio profundo que debió haberse hecho en la materia,
y en cambio trató de solucionar cuestiones prácticas que se venían planteando, con lo
que algunas de sus normas cumplieron el objetivo buscado, pero otras quedaron en la
mera enunciación de principios poco prácticos o plasmaron soluciones que dejaron en
evidencia la falta de un estudio serio y orgánico que el tema merecía.

En una apretada síntesis, respecto a las innovaciones planteadas por este Decreto- ley,
podemos mencionar:

o Innovaciones en cuanto a los quórums establecidos para reunirse y resolver

válidamente por la Asamblea de Propietarios (quórums que ahora son de orden
público de acuerdo a lo que establece el art. 16)

o Adecuación de los montos aplicables a quienes infringen las normas relativas a la

propiedad horizontal;

o Establecimiento de competencias más precisas respecto a la asamblea de

copropietarios; y

o Constitución del título ejecutivo respecto a la cuenta de gastos comunes adecuada

por un copropietario, siempre que se cumplan determinados requisitos.

El 14 de julio de 1978 se dictó el decreto Ley 14.804 que establece normas para la
constitución y el funcionamiento de las sociedades civiles destinadas a la construcción de
edificios bajo el régimen de propiedad horizontal. Asimismo el Decreto-ley 15.460 del
16/9/93 aprobó normas relativas al funcionamiento de sociedades civiles de propiedad
horizontal. El Decreto-ley 15.220 del 17 de noviembre de 1981 se limita a hacer aplicables
las sociedades constituidas para erigir edificios bajo el régimen de propiedad horizontal,
las mismas normas establecidas por la ley 10.751 y por el Decreto-ley 14.560 respecto a
la cuenta de gastos comunes no abonada en tiempo por un condominio.

La ley 16.871 permite, en determinadas situaciones, desafectar el edificio en propiedad

horizontal convirtiéndolo en propiedad ordinaria.

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Sin entrar en el detalle estas son las normas que regulan la propiedad horizontal y han
demostrado que en su aplicación práctica dejan un saldo ampliamente positivo.

Solo podríamos afirmar que sería conveniente y necesario contar con todas las normas
que regulan el sistema de propiedad horizontal unificadas en un solo texto legal depurado
de aquellas disposiciones carentes de vigencia en la actualidad. Entendemos que el
actual sistema de propiedad horizontal es apto y mantiene su vigencia, pero existen
problemas con la normativa legal que no se ha adaptado a las nuevas realidades.

Sería necesario contar con un procedimiento judicial ágil y eficiente que diera soluciones
a los problemas cotidianos. Esto como parte de una nueva ley de propiedad horizontal,
que comprenda todas las adecuaciones que el régimen necesita.

Este sistema facilito e hizo posible en muchos casos la concreción de la vivienda propia.
El sistema de la propiedad horizontal sirve para solucionar parte de los problemas que la
escasez de viviendas plantea en todos los grandes centros urbanos.

Asimismo, y con posterioridad a 1974, la incorporación de edificios al sistema previsto por

el Decreto-ley 14.261, promovido y apoyado en créditos del Banco Hipotecario, fue un
instrumento para la construcción de viviendas que beneficio a la clase media. Aunque si
las normas de propiedad horizontal hubieran sido siempre acompañadas de
determinadas medidas económicas y financieras, esta como solución del problema
habitacional habría alcanzado a sectores más necesitados que la clase media.

Actualmente también existen otros sistemas para acceder a la vivienda propia, tales como
el régimen cooperativo o el de las sociedades civiles.

Sin embargo, las bases sobre las que se asienta el sistema de propiedad horizontal le
otorgan claras ventajas comparativas frente a los otros sistemas mencionados.

En el sistema de propiedad horizontal la base es la propiedad exclusiva del departamento

o unidad y la copropiedad en los bienes comunes del edificio. Los otros dos sistemas
mencionados para acceder a la vivienda propia, no otorga la pena propiedad del inmueble
sino un derecho de uso y goce en determinadas condiciones. Haciendo que estos no sean
tan atractivos como el régimen de propiedad horizontal a los ojos de una población
altamente individualista como la que conforma nuestra sociedad.

Sin embargo, también debe señalarse que el sistema de propiedad horizontal requiere un
régimen de participación mucho mayor que el que actualmente se da en nuestro país.
Para lograr dicho objetivo también existen medios jurídicos que deberían ser estudiados
a los efectos de fomentar una mayor participación de los interesados en el gobierno de la
copropiedad.

NATURALEZA JURIDICA

La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, tiene características similares a las de

un organismo con autonomía e independencia de los miembros que lo componen.

Su existencia se nutre del dominio, en el condominio, en la servidumbre, en el usufructo,

en las asociaciones y en las sociedades.

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2. ÓRGANOS QUE INTERVIENEN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

Es la que toma las decisiones. Podrá ser convocada por el administrador o por cualquiera
de los copropietarios. Para que haya quorum debe estar representada las ¾ partes del
valor del edificio fijado por Catastro. Si pasa una hora desde la citación y no hay quorum
se resolverá todo por mayoría simple.

Sus competencias son: la administración y conservación de los bienes comunes, la

designación y remoción del administrador, la formación o modificación del reglamento de
copropietarios, y determinar la retribución del administrador y personal que se contrate.

ADMINISTRADOR

Es el ejecutor de las decisiones referentes al consorcio de copropietarios. Puede

pertenecer o no al consorcio. Puede ser una persona física o jurídica.

Sus cometidos son: cumplir y hacer cumplir la ley de P.H. y el reglamento de

copropietarios; cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes; designación y
despido del personal de servicio del edificio, recaudo de los gastos comunes y encargado
de efectuar pagos, representación en juicio a los copropietarios en las causas
concernientes a la administración y conservación del edificio, ya sea que se promuevan
con cualquiera de ellos o con terceros; ejecución de lo resuelto por la asamblea de
copropietarios; rendición de cuentas a la asamblea; convocatoria a asambleas ordinarias
y extraordinarias; llevar y custodiar los libros; expedir certificados de deuda por gastos
comunes

La rotación en los cargos de estas Comisiones se hace imprescindible, ya que en caso

contrario suele formarse un grupo de copropietarios que son los que realmente controlan
el edificio, lo que no le hace bien al régimen horizontal, ya que desvirtúan sus propósitos.

3. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

REQUISITOS PARA INGRESAR AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Se debe realizar un plano de fraccionamiento del edificio y registrarlo en la Dirección

General de Catastro. Es necesario que los elementos estructurales del edificio estén
constituidos por materiales incombustibles y deben contar con seguros contra incendio y
contra daños del ascensor.

Es necesario un reglamento de copropiedad y dentro de este debe constituirse la hipoteca

reciproca, en la cual cada unidad quedara gravada en favor de los propietarios de las
otras, como garantía de los gastos de conservación y reparación de los bienes comunes,
primas de los seguros y demás, esta no debe exceder el 30% del valor de cada unidad,
que es lo definido en el artículo 6 de la Ley 14,261 del 9 de Setiembre de 1974.

En edificaciones que no fueron pensadas como propiedad horizontal desde un principio,

puede ocurrir que ciertos elementos de uso común, no queden en lugares comunes. Si
esto ocurre y existe la necesidad de reparar algo que está dentro de una propiedad
exclusiva, el dueño de dicha unidad no puede negar el acceso ya que existe una

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servidumbre legal.

Todas estas acciones deben realizarse a través de un administrador para que tengan
validez. El cual adquiere determinadas potestades que son otorgadas por la Ley 10,751
en el artículo 19, que le permite actuar en el funcionamiento de la copropiedad, contratar,
representar a la copropiedad en juicio y cobrar las expensas por los gastos comunes.
Este es una persona física, y durara un año en sus funciones, teniendo la posibilidad de
ser reelecto.

4. REGLAMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Es el cuerpo normativo que regula las relaciones entre los copropietarios, este no puede
estar en contradicción con ninguna ley como la de Propiedad Horizontal o el Código Civil,
además que debe estar inscripto en el registro de traslaciones de dominio para darle
fuerza contra terceros.

En él se pueden encontrar ciertos datos sobre esa propiedad, como la proporción que le
corresponde a cada departamento, la diferenciación entre los bienes propios y comunes
destinados a uso exclusivo. También el régimen para la designación y renovación del
administrador, sus facultades y deberes, al igual que la forma y el tiempo de la
convocatoria de las reuniones o asambleas ordinarias o extraordinarias.

REGLAMENTO INTERNO

No está previsto por la Ley, pero son normas de convivencia dentro del edificio. Para que
tenga valor frente a terceros debe ser mencionado en el Reglamento de Copropiedad.
Como por ejemplo algunos de los artículos en este reglamento pueden ser la definición
del horario de apertura y cierre de puertas, la prohibición o no de animales en el edificio,
los horarios en los cuales se pueden utilizar las azoteas u otros bienes comunes.

5. BIENES
BIENES COMUNES

Los gastos y expensas comunes según el artículo 3 de la Ley 10751 de 1946, son
necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, esto permite a cada
uno de los propietarios el uso y goce de su vivienda exclusiva. Siendo propietario de esa
vivienda y copropietario en los bienes que afectan al uso común. El derecho de cada uno
de ellos sobre estos bienes comunes, es proporcional al valor que tiene su departamento
o piso de su propiedad, esto se fija por un acuerdo entre las partes involucradas.
Además del derecho que cada propietario tiene sobre los bienes comunes, estos deberán
contribuir a las expensas que son necesarias para la administración, conservación y
reparación de los mismos. Esto al igual que los derechos se calcula proporcionalmente al
valor de su exclusiva propiedad. Hay excepciones en cuanto a ciertos puntos de los
bienes comunes, por ejemplo, aquellas viviendas que se encuentren en planta baja o
subsuelos, no tienen que contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y
ascensores, ya que no los utilizan para llegar a su bien.

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En el artículo 6 de esta Ley, se especifica que cada propietario puede realizar
modificaciones en su vivienda, siempre y cuando no lesione los derechos de otros
propietarios. A partir de esto la Ley define que cada uno deberá usar su departamento o
piso de manera ordenada, detallando diferentes cuestiones que no podrá realizar en
absoluto, habiendo una posible multa si se llega a cosas como:

A Hacerlos servir a otros objetos que los convenidos en los reglamentos de

o o
) copropiedad
o y en falta de estos, a aquellos a que el edificio está destinado;

B Ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, o que
o o
) comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio;

C Establecer taller, fábrica, comercio o industrias, si el edificio se destina a habitación;

o o
)
D Emplear su departamento o piso en objetos contrarios a la moral o buenas
o o
) costumbres, ni almacenar materias que puedan dañar el edificio;

o o
E Arrendarlo a personas de notoria mala conducta.
)

Los bienes comunes son material e intelectualmente indivisibles, se consideran como un

conjunto, existe una relación de integración y no de subordinación. Estos se pueden
separar en dos categorías.
Los bienes comunes esenciales, estos nunca podrán dejar de ser comunes, tienen la
calidad para la seguridad y existencia del edificio. Estos pueden ser los techos, las
paredes maestras, los cimientos.
La otra categoría son los bienes no esenciales, los cuales no juegan un papel importante
en la conservación o seguridad del edificio, se catalogan bienes comunes por voluntad
de las partes, estos desde un punto de vista jurídico no tienen autonomía ni valor en sí
mismo. Pueden tener un valor económico, si son cedidos a otros copropietarios o a
terceros, como por ejemplo alquilar de un local. Depende de la localización del bien si
puede realizarse una cesión de derechos, para que alguien consiga un usufructo a partir
de ellos.

Existe un criterio para ver si el bien es propio o común, si algo afecta a una sola unidad,
sin consecuencias en otras contiguas, esto queda a criterio del dueño, sin embargo, si el
daño afecta a toda la propiedad, es un bien común.

Pueden diferenciarse distintos elementos de los bienes comunes, dependiendo de a

quienes corresponde determinados bienes, la calificación de estos deben estar
determinados en el Reglamento de Copropiedad.
Hay bienes que son obligatoriamente comunes a todos los propietarios, como es el suelo,
los cimientos, la estructura, algunos que son parcialmente comunes, no todos los
copropietarios lo utilizan, como son los ascensores o escaleras.
Hay algunos de goce exclusivo, como pueden ser determinadas terrazas, balcones,
patios. Se denominan comunes porque la titularidad queda a nombre de todos los
copropietarios, pero por temas de ubicación o conveniencia de uso, le corresponden a un
propietario determinado.

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BIENES PROPIOS

También están los bienes propios, que son todos aquellos que la Ley determina que
pueden ser de su propiedad exclusiva. A partir de esto, el propietario deberá hacerse
cargo de todos los gastos que correspondan al interior de su unidad.

Cada propietario tiene dominio exclusivo sobre su unidad y es condómino sobre todo
aquello que sirve al uso general o es indispensable para la seguridad y existencia del
edificio. Se determinan en el reglamento de copropietarios.
El cuidado y reparación de los bienes propios corre por cuenta de cada uno de los
copropietarios, incluso los servicios generales en cuanto se ramifican. La cañería en
cuanto pasa la llave de paso general a cada unidad corre por cuenta cada uno de los
copropietarios, aunque esté perjudicando al de abajo y no a sí mismo.

Limitaciones: no se puede cambiar de destino la unidad; no se puede modificar la parte

estructural sin consentimiento de la asamblea; no se pueden establecer talleres, fábricas,
comercio o industrias; no se puede emplear el apartamento para utilidades contrarias a
la moral o las buenas costumbres; arrendarlo a personas de mala conducta.

Si el edificio se destruye en su totalidad o en parte que represente los ¾ de su valor, c/u

de los copropietarios puede pedir la venta en subasta del suelo y del material que resulte.
Si se destruye una parte menor a los ¾, cada propietario deberá contribuir en proporción
a sus derechos sobre el edificio para su reparación, si alguno se negara, pierde sus
derechos.

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ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN
˗ CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LEYES QUE LA REGULAN
˗ NATURALEZA JURÍDICA

2. ÓRGANOS
˗ ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
˗ ADMINISTRADOR

3. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

˗ REQUISITOS PARA INGRESAR AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

4. REGLAMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

˗ REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
˗ REGLAMENTO INTERNO
2. BIENES
˗ BIENES COMUNES
˗ BIENES PROPIOS

BIBLIOGRAFÍA

˗ "Teoría y Práctica de la PROPIEDAD HORIZONTAL". Asociación de Escribanos

del Uruguay.
˗ "Manual Práctico de PROPIEDAD HORIZONTAL". Julio Ramos Olivera
˗ Ley 10.751 del 25 de junio de 1946
˗ Ley 14.261
˗ Ley 14.560

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