LIMITACIONES AL

DERECHO DE
PROPIEDAD
Abg. Lady Johanna Gámez González
 Son las restricciones que resultan de la misma
naturaleza del derecho subjetivo de propiedad; es
decir, el alcance del poder del propietario según
las disposiciones legales que lo regulan.
Los límites más importantes se condensan en
la prohibición de hacer mal uso o abusar de
un derecho subjetivo.
 La protección jurídica del derecho de
propiedad sólo cubre el interés
legítimo del propietario; y este interés no puede ir
más allá del punto en que empieza el interés de
otro propietario o de la comunidad social.
LÍMITES CONSTITUCIONALES
El artículo 58 constitucional indica que se garantiza la
propiedad privada, no obstante señala que cuando de
la aplicación de una ley expedida por motivos de
utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto
los derechos de los particulares con la necesidad por
ella reconocida, el interés privado deberá ceder al
interés público o social.
Este primer límite de la propiedad privada, referente a
la utilidad pública o al interés social exige que exista
una ley previa que defina los motivos de utilidad pública
o de interés social. No basta simplemente con alegar
dichas motivos, sino que por exigencia constitucional es
indispensable que quien establezca los motivos ya
referidos sea el legislador a través de una ley de la
República.
FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
El carácter trascendente de la propiedad se pone de manifiesto a
partir del Preámbulo de la Constitución, pues, ¿cómo asegurarle a
los integrantes de la Nación, la vida, la convivencia, el trabajo, la
justicia, la igualdad, el conocimiento, la libertad y la paz, al
amparo de unas condiciones de existencia desprovistas de la
titularidad y goce de bienes materiales? Por esto mismo, la
propiedad, en su sentido individual y social está llamada a jugar un
rol definitorio en las relaciones de la familia, la sociedad y el
Estado, a través de expresiones tales como el derecho al trabajo, a
la vivienda, a la salud y la seguridad social, a la educación, a la
recreación y la cultura, y por tanto, a la vida en condiciones dignas.
La propiedad y las decisiones que sobre ella se tomen,
tienen efectos individuales y colectivos que no pueden
ser desconocidos por nuestro Estado Social de Derecho,
especialmente en la perspectiva de su función de servir
a la comunidad, promover la prosperidad general y
garantizar la efectividad de los principios, derechos y
deberes de estirpe constitucional.
LA EXPROPIACIÓN
La Constitución en el mismo artículo 58 indica que por
motivos de utilidad pública o de interés social definidos
por el legislador, puede presentarse la expropiación la
cual debe efectuarse a través de sentencia judicial e
indemnización previa. Solamente en los casos que
establezca el legislador la expropiación puede
adelantarse por vía administrativa, aunque está sujeta a
una posterior acción contenciosa administrativa.
En este orden de ideas, la privación de la titularidad del derecho de
propiedad privada contra la voluntad de su titular, requiere del
cumplimiento de los siguientes requisitos:
i) Que existan motivos de utilidad pública o de interés social definidos por
el legislador.
ii) Que exista decisión judicial o administrativa, esta última sujeta a
posterior acción contencioso administrativa incluso respecto del precio.
La adopción de dicha decisión presupone que se adelante el procedimiento
establecido en la ley, con garantía del derecho fundamental al debido
proceso del titular del derecho de propiedad. Dicho procedimiento
comprende una etapa previa, lógicamente fallida, de enajenación
voluntaria o negociación directa, con base en una oferta por parte de la
entidad pública.
iii) Que se pague una indemnización previamente al traspaso del derecho
de propiedad a la Administración, la cual debe ser justa, de acuerdo con lo
previsto en el Num. 21.2 del Art. 21 de la Convención Americana sobre
Derechos Humanos.
EXTINCIÓN DE DOMINIO
La extinción de dominio es un mecanismo mediante el
cual el Estado puede perseguir los bienes de origen o
destinación ilícita, a través de una vía judicial que tiene
como finalidad declarar la pérdida del derecho de
propiedad de dichos recursos.
Su importancia radica en que es un instrumento esencial
para la ejecución de las estrategias contra el crimen
organizado, ya que cumple un papel fundamental en la
desarticulación de organizaciones y redes criminales,
además de detener los efectos que genera el flujo de
recursos ilícitos en la sociedad.
Corte Constitucional:
“En relación con la declaratoria de extinción de dominio por no satisfacerse
la exigencia relacionada con la licitud del título que lo origina, hay que
indicar que ello es así en cuanto el ordenamiento jurídico sólo protege los
derechos adquiridos de manera lícita, es decir, a través de una cualquiera
de las formas de adquirir el dominio y reguladas por la ley civil: la
ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la
prescripción y siempre que en los actos jurídicos que los formalizan
concurran los presupuestos exigidos por ella. Ese reconocimiento y esa
protección no se extienden a quien adquiere el dominio por medios ilícitos.
Quien así procede nunca logra consolidar el derecho de propiedad y
menos puede pretender para sí la protección que suministra el
ordenamiento jurídico. De allí que el dominio que llegue a ejercer es sólo un
derecho aparente, portador de un vicio originario que lo torna incapaz de
consolidarse, no susceptible de saneamiento y que habilita al Estado a
desvirtuarlo en cualquier momento”
CONFISCACIÓN
Pena en virtud de la cual se transfiere por disposición de
la autoridad judicial al Estado todo o parte de los bienes de una
persona, a título de pena principal, accesoria o complementaria.

La confiscación general es una pena criminal complementaria, pero

facultativa, en que raras veces se incurre. La confiscación especial es
una sanción, ya accesoria, ya complementaria, que recae sobre un
objeto que se relaciona con el delito. Según el caso, tiene carácter
de pena, de medida de seguridad o de reparación civil. Puede ser
una pena principal cuando sustituye a una de prisión.
Respecto de la Confiscación debe afirmarse que es una
pena, que afecta el patrimonio de la persona que ha
sido condenada como responsable de un delito, pues
implica la pérdida de sus bienes a favor del Estado. Así
las cosas, la confiscación que la Constitución prohíbe es
la apropiación oficial indebida, sin causa y
procedimiento legal, por vía de simple aprehensión, del
patrimonio de una persona.

Es decir, donde existe la confiscación, la titularidad del

derecho de dominio de los bienes se pierde por el
condenado y pasa al Estado sin que hubiere lugar a
indemnización alguna y contra la voluntad del
condenado.
RESTRICCIONES URBANÍSTICAS
Hacen posible establecer usos e intensidad de usos del suelo
y otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los
propietarios de terrenos y a sus constructores.

• Nomenclatura
• Los usos del suelo
• Procesos de urbanización
• Afectaciones o congelaciones
• Patrimonio Arquitectónico
• Fajas de retiro a las corrientes de agua
Función ecológica de la propiedad-
Restricciones ambientales
En la época actual se ha producido una “ecologización”
de la propiedad privada, lo cual tiene notables
consecuencias, ya que el propietario no solo debe
respetar los derechos de los miembros de la sociedad
de la cual hace parte (función social de la propiedad)
sino que incluso sus facultades se ven limitadas por los
derechos de quienes aún no han nacido, esto es, de las
generaciones futuras, conforme a la función ecológica de
la propiedad y a la idea de desarrollo sostenible.
Esa consagración constitucional de la función ecológica de la
propiedad fue producto de la preocupación del Constituyente
por los crecientes problemas ambientales, y en consecuencia,
el ciudadano del común debe adoptar comportamientos y
pautas amigables con el medio ambiente pues el ejercicio de
la propiedad no puede ir en desmedro de los intereses
colectivos en el marco de la garantía del derecho a un medio
ambiente sano y por lo tanto, los ciudadanos debemos asumir
cargas y limitaciones, aspecto éste que forma parte del
cumplimiento de las obligaciones que están plasmadas en el
artículo 95 de la Constitución Política entre ellas: “ (…) 1.
Respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios. (…) 8.
Proteger los recursos culturales y naturales del país y velar por
la conservación de un ambiente sano. (…)”.
LIMITACIONES LEGALES
AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR
Entiéndase afectado a vivienda familiar el bien
inmueble adquirido en su totalidad por uno de los
cónyuges, antes o después de la celebración del
matrimonio, destinado a la habitación de la
familia (Art. 1º Ley 258 de 1996).
COMPRAVENTA DERECHOS DE CUOTA
Es un contrato en que un comunero, siendo dueño de un
derecho en proindiviso de un bien común, del cual puede
disponer como tal, pero no lo es de toda la finca común ni de
una parte determinada de ella, transfiere a un tercero su
cuota parte sobre la cosa, sin consentimiento de los demás
condómines, sin que esté habilitado para crear un cuerpo
cierto sobre ese derecho mientras no proceda la partición y
adjudicación del bien común (Código Civil Colombiano
Artículos 2322, 2323, 2340, 1401).
CAMBIO RÉGIMEN DE COPROPIEDAD
Para realizar cambios en el Reglamento de Propiedad Horizontal, en los bienes
de uso o servicio común o en las unidades privadas, es necesario contar con el
consentimiento de los copropietarios, reunidos en asamblea general. Las normas
que regulan el régimen determinan el quórum y las instancias que se deben
cumplir para la toma de decisiones en ese sentido, éste es uno de los casos más
frecuentes contemplado en las normas que regulan el régimen.
Para este cambio, los inmuebles sometidos al régimen de la Ley 182 de 1948
pueden optar por acogerse al régimen de la Ley 16 de 1985.
Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad
horizontal, una vez se eleve a Escritura Pública y se inscriba en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos correspondiente (…) (Art. 5º D. 1365 DE 1986
reglamentario de las Leyes 182 y 16 de 1985).
COMPRAVENTA NUDA PROPIEDAD
Es la venta de la propiedad separada del goce de la
cosa, lo cual se llama mera o nuda propiedad (Art. 669
C.C.).

COMPRAVENTA USUFRUCTO
Es la venta de derecho real por el cual una persona
llamada usufructuario, adquiere el derecho de gozar
temporalmente de una cosa ajena sin alterar su esencia
(Artículo 826 C.C.).
CONSTITUCIÓN DE FIDEICOMISO CIVIL

Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al

gravamen de pasar a otra persona por el hecho de
verificarse una condición.
La constitución de la Propiedad Fiduciaria se llama
Fideicomiso.
El nombre se da también a la cosa constituida como
propiedad fiduciaria.
La traslación de la propiedad a la persona en cuyo
favor se ha constituido el fideicomiso, se llama restitución
(Art. 794 Código Civil).
CONSTITUCIÓN PATRIMONIO DE FAMILIA
Es el acto por medio del cual se afecta el derecho de propiedad en su
atributo de disposición, con el fin de proteger una familia contra la
insolvencia o quiebre del jefe de la misma.
Sólo puede constituirse sobre el dominio pleno de un inmueble, no es
embargable, no puede ser hipotecado no gravado con censo, ni dado en
anticresis, ni vendido por pacto de retroventa (Ley 70/31; Ley 91/36 y
artículo 60, Ley 9 de 1989).
La inscripción del patrimonio de familia debe hacerse necesariamente
dentro de los noventa (90) días siguientes a la fecha de constitución. Si no
se realiza dentro de ese término es inexistente (Artículo 32 Decreto Ley
1250 de 1970).
CONSTITUCIÓN REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Es una forma de dominio que hace objeto de
propiedad exclusiva o particular determinadas
partes de un inmueble y de propiedad común,
ciertas áreas del mismo destinadas a uso o servicio
común de todos los copropietarios (Ley 182/48; Ley
16/85; Decreto 136/86; Ley 428/98; Artículo 51
Decreto Ley 1250/70).
DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
Entiéndase por deslinde el acto de distinguir y señalar los
linderos de una heredad con respecto de otra u otras, o de un
terreno, o de un monte, con relación a otros lugares.
Mediante el deslinde se llega a la certeza de los linderos o
límites de un inmueble; mediante el amojonamiento, que
presupone siempre que se ha resuelto primero la fijación de los
lindes, se marcan con hitos o mojones los límites establecidos,
con lo que los lindes se hacen perceptibles. (Artículos 900 y 901
del C.C.).
PACTO DE INDIVISIÓN
Se presenta en aquellos casos en que por ley o por
acuerdo de los comuneros un bien inmueble no
permita su división porque pierde su aptitud natural o
convencional.
La providencia o título escriturario se inscribirá en el
Registro de Instrumentos Públicos y los comuneros no
podrán ceder sus derechos sin previa autorización.
(Artículos 1374, 1394 del C.C).
PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
Es el acuerdo que se añade al contrato de
compraventa en el cual el vendedor podrá
reservarse el dominio de la cosa vendida,
mueble e inmueble hasta que el comprador
haya pagado la totalidad del precio. (Artículos
1864, 1930 del C.C.).
RESERVA DERECHO DE USUFRUCTO
Es la facultad que tiene el titular del derecho de
dominio de transferir o enajenar la nuda
propiedad reservándose para sí o para otro el
derecho de usufructo para gozar de él
temporalmente sin alterar su esencia (Art. 826
Código Civil).